+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Регистрация недвижимости в сша 2019 год

Покупка недвижимости в США занимает 30–45 дней. Сам процесс состоит из нескольких этапов.

1. Предоставление документа о подтверждении средств. Покупатель предоставляет агенту документ о подтверждении средств (Proof of Funds). Сумма в этом документе должна покрывать стоимость недвижимости. Если «Proof of Funds» не предоставлен, доверие к такому покупателю резко упадет.

2. Поиск недвижимости. Покупатель обсуждает все детали со своим агентом, и тот начинает искать недвижимость под запрос клиента: определяет район, вникает в общие тенденции развития рынка и его перспективы, а также выясняет вопросы налогообложения, транспортного сообщения, наличия инфраструктуры, парков, зон отдыха и прочего. Покупатель и агент выбирают объект и договариваются о цене.

3. Предложение о покупке. Когда объект уже выбран, покупатель делает продавцу предложение о покупке (offer) либо устно, либо письменно — в виде типового документа.

4. Внесение гарантийного депозита. Когда предложение принято, агент продавца открывает счет «эскроу» (счет третьего лица для хранения средств одной из сторон). В Калифорнии покупатель переводит на этот счет депозит в размере 3 % от цены объекта в течение трех дней после принятия предложения о покупке, в — в размере 10–20 % в течение 5–10 дней. Внесение депозита гарантирует обоюдную ответственность сторон в сделке. Нужно заранее оговаривать условия, на которых покупатель может отказаться от сделки и вернуть депозит.

5. Получение займа в банке (если требуется). Банк заказывает оценку объекта у специализирующихся на этом компаний. Заемщик предоставляет все необходимые документы и получает согласие банка. Если покупается квартира, то банк требует информацию о финансовой состоятельности многоквартирного дома, величине страхового покрытия и возможных судебных процессах, направленных против собственников. Кредитор может потребовать заново замерить участок, что справедливо, как для частных, так и для многоквартирных домов.

6. Проверка юридической чистоты. Подобная процедура (Title Search) проводится специальными компаниями (Title Company) по заказу адвоката покупателя. Если поиск выявил аресты, запреты или иные проблемы, то продавцу отводится определенное время на их исправление. Если это невозможно, покупатель может отказаться от сделки и вернуть внесенный депозит. Покупателю рекомендуется купить одноразовую страховку (Title Insurance), чтобы защититься от возможных проблем в будущем.

Во многих районах штата инспекцию объекта необходимо провести до окончательного подписания контракта, а в , например, инспекция проводится сразу после подписания такового. По результатам инспекции можно потребовать устранить недостатки, понизить цену или предоставить компенсацию в виде кредита на момент закрытия сделки. Если договоренность не будут достигнута, у покупателя в есть право отказаться от совершения сделки без штрафа, а в штате Нью-Йорк даже не будет заключен контракт. В Калифорнии, если во время инспекции были обнаружены не устраивающие покупателя недостатки, контракт может быть аннулирован, а депозит возвращен. Покупатель также может попросить продавца устранить некоторые неполадки или сделать скидку.

У покупателя есть 10 дней для того, проведения всех проверок и инспекций. Если все в порядке, то стороны переходят к следующим этапам.

7. Получение разрешения кондоминиума или кооператива (если требуется). В процессе покупки в многоквартирных домах в покупатель обязательно должен получить одобрение совета (Board Approval) кондоминиума или кооператива. В кондоминиумах подобное одобрение не требуется, но в кооперативах проходить эту процедуру придется. Покупателю нужно предоставить личную и финансовую информацию, рекомендательные письма и т. д. К подобной процедуре покупателям придется подготовиться заранее, иначе она может значительно затянуть заключение сделки. Одобрение совета кооператива — это строгая процедура, которая включает в себя и личное собеседование. Более того, многие кооперативы попросту не принимают в члены нерезидентов США. Получить одобрение совета кондоминиума значительно проще.

8. Совершение сделки. За день до заключения сделки (Closing) либо в день ее проведения рекомендуется еще раз провести осмотр недвижимости на предмет ее состояния и освобождения. Далее заключается договор (Real Estate Purchase Contract). На момент подписания сделки полная сумма покупки должна быть перечислена на депозитный счет юриста покупателя. В случае покупки с ипотекой, кредитор так же перечисляет сумму займа на адвокатский счет. При подписании пакета документов по сделке, адвокат покупателя распределяет связанные с объектом и заключением сделки платежи.

9. Передача собственности. С подписанием передачи права собственности (Deed), как правило, происходит и передача ключей. Таким образом, чаще всего в момент продажи недвижимость уже полностью освобождена. После того, как в титульную компанию поступает оплата (или документы о предоставлении кредита), покупатель получает документ на право собственности (Title Deed). Однако во многих штатах право собственности переходит к покупателю только после регистрации этого документа в окружном суде.

10. Въезд в новое жилье. В случае с частным домом процесс этот довольно прост, однако при покупке квартир нужно учитывать следующее:

  • Как правило, от покупателя потребуется приобрести специальную страховку владельца квартиры (homeowner’s insurance).
  • Может потребоваться совершить определенный платеж (move-in fee), состоящей часто из двух частей: security deposit — возвращаемый депозит, оплачиваемый на случай нанесения повреждений в момент переезда, и application fee — данная сумма не возвращается и взимается в счет регистрации нового владельца.
  • Многоквартирные дома часто взимают членские взносы с каждого нового владельца квартиры. Эти средства чаще всего отправляются в резервный либо ремонтный фонды (capital reserve / capital contribution). Суммы могут быть фиксированными или могут начисляться из расчета величины квартирной платы (maintenance fee). Этот платеж часто приходится вносить в момент закрытия сделки.
  • Нужно внимательно ознакомиться с распорядком дома в отношении въезда и выезда. Во многих домах перевозить вещи можно только в определенные часы и дни.
  • Не стоит забывать и о заключении договоров о коммунальных услугах.

Налоги и сборы

За регистрацию недвижимости покупатель платит 0,2–0,5 % от стоимости объекта.

Услуги агентов недвижимости оплачивает продавец — 5–6 % от суммы сделки. Агент покупателя не берет комиссию за свои услуги.

Каждая из сторон платит за услуги юриста, представляющего ее интересы. Размер оплаты зависит от штата и суммы сделки; как правило, он составляет 0,5–1 % от стоимости недвижимости. В некоторых случаях применяется почасовая оплата.

За инспекцию платит покупатель. Инспектор берет около 500–800 долл. за осмотр (сумма зависит от размеров инспектируемого объекта). Если покупатель может нанять несколько разных инспекторов: по электричеству, по крыше и т. д.

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Регистрация недвижимости в сша

Организация семинаров

Семинары по сделкам с недвижимостью в США проходят в Москве четыре раза в год. На них подробно рассматриваются этапы проведения сделок, и описывается механизм оказания необходимой юридической поддержки.

По форме проведения семинары разделяются на онлайн-семинары и классические. При проведении онлайн-семинара участник дополнительно к материалам семинара получает полную запись онлайн-семинара. Онлайн-семинар проходит в течение полутора часов.

Классический семинар проводится в течение одного дня, все материалы представлены на английском и русском языках. Спикеры семинаров обладают большим опытом ведения и заключения сделок по недвижимости в США.

Кому будет полезен семинар

Клиентам, планирующим приобретение в собственность или аренду недвижимого имущества в США в личных целях или для ведения бизнеса

Регистрация

Для участия в семинаре необходимо пройти предварительную регистрацию.

Программа онлайн-семинара Операции с недвижимостью в США

Цель данного семинара — дать общее представление о законодательстве в сфере недвижимости и сложившейся практике в США. Во время семинара спикер расскажет об общих процедурах и рисках в сделках с недвижимостью, о вопросах, которые необходимо будет решить до закрытия сделки по приобретению или аренде недвижимого имущества, а также об обязательствах, правах и ответственности домовладельцев и арендаторов. Участники семинара узнают о порядке проведения сделок по аренде и приобретению жилой недвижимости и особенностях коммерческой аренды.

Базовый уровень программы семинара, как ожидается, поможет инвесторам и профессионалам разобраться в законодательстве о недвижимости в США. Заключительная часть семинара посвящена подведению итогов и обсуждению, где спикер ответит на вопросы участников.

Наши следующие семинары будут посвящены конкретным вопросам и предназначены для профессионалов в области недвижимости, желающих получить подробную информацию о более частных вопросах, связанных с недвижимостью в США. Участие в семинарах позволит изучить в подробностях весь комплекс сделок с недвижимостью и добиться глубокого понимания существующих правил их проведения, получить знания в вопросах ипотечного кредитования и отчуждения залоговой недвижимости, планирования порядка распоряжения наследуемым имуществом, исполнения обязательств в области недвижимости, порядка судебных разбирательств домовладельца и арендатора.

Настоятельно рекомендуем воспользоваться возможностью дополнить знания, полученные на нашем вводном семинаре, и зарегистрироваться на следующие семинары.

Дата ближайшего семинара:
__________, 2019

Время:
18.00 по времени Москвы
(09.00 по времени Нью-Йорка)

Место проведения:
Семинар проводится в режиме реального времени. Ссылка для входа на семинар будет направлена участнику после заполнения регистрационной формы и оплаты семинара.

Программа семинара

I. Обзор законодательства в сфере недвижимости в США

II. Общее представление о рынке аренды
а. виды жилой недвижимости, предлагаемой в аренду
b. процесс подписания договора аренды
c. права и обязанности домовладельцев и арендаторов
d. случаи судебных разбирательств домовладельцев и арендаторов

III. Приобретение недвижимости
a. основные этапы в сделке по покупке недвижимости
b. риски, связанные со сделкой и публичная документация
c. сервитуты и другие обременения
d. юридическая ответственность, связанная с недвижимостью

IV. Особенности сделок по коммерческой недвижимости

Учет недвижимости в сша

Системы укрепления прав на недвижимое имущество и соответствующего поземельного учета в англоязычных странах представляют интерес по многим причинам. Во-первых, эти системы оказали сильное влияние на страны прежних колоний и доминионов Англии. Кроме того, во многих отношениях они отличаются от систем континентальной Европы. По большей части, это связано с тем, что до недавнего времени кадастр был практически неизвестен в англоязычном мире.

В США официальная система укрепления прав на недвижимость [7], как было показано в предыдущей главе, основана на частной передаче 31 и регистрации актов, на которых основана эта передача. При этом обычно объекты сделки каждый раз подлежат новому обследованию.

Еще в 1785 году Американское правительство начало обследование остававшихся вне частного владения земель с целью их кадастрового учета, в рамках прямоугольной системы, предусматривающей в качестве основы деление земли на квадранты миля за милей. Обследованные границы отмечались или устанавливались на земле. Ответственность за составление и хранение соответствующих полевых записей и планов нес Департамент внутреннего хозяйства. Тем не менее, кадастр так никогда и не был введен.

Период с середины XVIIIдо серединыXIXвека в США отмечен драматическими процессами выбора правовой системы – еще в 1856 году историк английского права Генри Мэн предсказывал уверенный успех системы европейского континентального права, однако страх выходцев из Англии перед ростом влияния французской диаспоры, особенно успешно эксплуатировавшей правовые конструкции этой системы, привел к резкой переориентации на английскую систему общего права. [14] В контексте этого выбора достаточно серьезно рассматривались проблемы строительства Титульной системы регистрации прав на недвижимость.

Целью этих разработок была организация передачи земельных участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение защиты их прав владения. В первые годы освоения европейцами континента “Общественной регистрации” как средству защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение – в новых колониях, местные власти в первую очередь назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования.

Это интересно:  Нарушение сроков регистрации недвижимости в росреестре 2019 год

Со временем этой практике стало уделяться все меньше внимания, так что многое осталось недоделанным или совсем невыполненным. Даже такая важная система, как система взимания налога на землю, явилась уже поздней разработкой, созданной независимо, и функционирующей по сей день с минимальным уровнем координации между налоговым управлением и регистрационными бюро. Информация о земле собиралась в различных, не связанных между собой бюро, и различных картотеках. По мере того, как количество записей возрастало, а сами они усложнялись, проблема доступности информации, касающейся конкретных земельных участков, значительно возрастала.

Сегодня основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании страхования титула те самые, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины такого положения вещей совершенно понятны – в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Остается только один путь – самим обследовать границы владений клиента и вести собственную информационную систему, в которой постепенно накапливается информация о границах между соседними владениями, призванная облегчить в дальнейшем такие обследования, когда очередным клиентом этой компании окажется владелец соседней недвижимости.

Самым большим недостатком таких обследований является то, что они проводятся изолированно для каждого объекта собственности и только в связи с необходимостью страхования прав на него. При этом строгие стандарты заставляют частного землемера проводить очень точные полевые обследования собственности и составлять добротный план ее. Уполномоченный земельный инспектор удостоверяет страховщика, владельца, арендатора, и/или арендодателя о том, что границы собственности, отмеченные на этом плане, являются правильными. Но, увы, такой обследованный земельный участок плавает как остров среди других еще не обследованных владений. План участка становится собственностью частной страховой компании, которая хранит его в собственном банке данных для дальнейшего использования по своему усмотрению. Владельцы соседних участков редко знают о его существовании.

Вопрос использования этих материалов для разработки публичных информационных систем, базирующихся на земельных участках, находится в США в стадии обсуждения. Отчасти это связано с необходимостью создания более совершенных карт и записей с точки зрения налогообложения. Динамика этого обсуждения состоит в следующем:

В 70-е годы рассматривалась широкомасштабная программа модернизации и интеграции всех земельных записей в архивы соответствующих округов, предусматривавшая добавление значительного количества соответствующих данных, ранее не включаемых ни в какие записи.

Через несколько лет в Северной Каролине законодательно была утверждена программа ведения земельного учета, направленная на оказание технической и финансовой помощи развивающимся странам. Видимо, интеллектуальные продукты, добытые в ходе этого опыта могли бы послужить американцам основой для выбора модели для модернизации дел у себя дома.

Туристическая компания Купер-тур»

Мы часто слышим, как вся мировая общественность, говорит о так называемой “Американской мечте”. Но что же эта за мечта такая?! Психологическое клише, обозначающее идеал жизни жителей США либо действительность, которая открывает новые возможности любому человеку, желающему изменить свой образ жизни?

Американская мечта – это те идеалы высокого жизненного стандарта, о которых мечтает не только каждый американец. В основном это касается собственного дома, высокооплачиваемой работы, славы, семьи и других жизненных ценностей, которые так необходимы каждому человеку, и которые каждый определяет для себя сам.

Америка, входит в список 5 стран, в которые ежегодно мигрируют тысячи людей, для осуществления этой самой американской мечты. Зачастую выбирая не совсем легальные способы для ее реализации.

Большой собственный дом – один из идеалов этой мечты. К сожалению, очень многие думают, что приобретение недвижимости в США, так же нереально, как и осуществление этой мечты. Не информированность, дает людям пищу для сомнений. В этой статье, мы хотели бы рассказать и развеять те мифы, которыми окутана процедура покупки недвижимости в США.

Согласно законодательству США, приобретение иностранными гражданами недвижимости в США, как жилой, так и коммерческой – не ограничивается, и для этого не требуется никаких других разрешений.

Процедуру покупки недвижимости стоит четко спланировать, для того, чтобы было легче ориентироваться. В первую очередь необходимо предварительно выбрать объект. К счастью, в современном мире, для этого не требуется личное присутствие, так как, все это можно найти в интернете, тематических выставках, печатных изданиях, и др. Далее стоит выбрать риэлтора (брокера), который поможет вам с выбором и документацией. Риэлтор – это ваш гид в мир недвижимости, получив от вас информацию о желаемом объекте недвижимости, сроках и бюджетах, он начинает искать то, что подходит именно вам. Вы можете лично ознакомиться с предлагаемыми объектами, в ходе ознакомительного тура.

Конечно, клиент может и не прибегать к услугам риэлтора, и проводить сделку напрямую, но в таком случае он берет на себя все риски. Иностранным покупателям все же рекомендуется обратиться к посреднику, для того, чтобы обеспечить максимальную безопасность процедуры. В ходе переговоров, между покупателем и риэлтором подписывается договор на оказание услуг.

Возможность удаленного приобретения

В случае если покупатель не имеет возможности лично присутствовать в США, для покупки недвижимости, существует возможность осуществления сделки на расстояние. Для этого, необходимо оформить доверенность на уполномоченного риэлтора, в посольстве (консульстве) США. Деньги для осуществления операций, покупатель должен будет перечислить на специальный трастовый счет.

Это очень удобная процедура, так как риски минимальны, при условии, что покупатель пользуется услугами лицензированного риэлтора. В случае, если риэлтор совершает незаконные сделки, он может потерять лицензию.

Возможности удаленного приобретения недвижимости таковы, что можно даже получить ипотеку, не приезжая в США. Для этих целей можно использовать российский счет в одном из международных банков.

Это интересно:  Регистрация недвижимости в бти до 1998 года 2019 год

Заключение договора купли-продажи и регистрация сделки

Далее следует процедура, непосредственного заключения договора купли/продажи, между обеими сторонами сделки, сопровождаемая риэлтором. Важным участником в данной сделке является специализированное агентство, так называемая титульная компания, которая осуществляет полный юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов. Покупатель должен внести задаток в размере 1-5% от стоимости объекта, хранение задатка осуществляется так же титульной компанией.

При осуществлении сделки в кредит, то покупателю следует подать заявление и все необходимые документы в банк (кредитное учреждение). В случае если банк дает согласие на выдачу ипотеки, то покупателю отправляется письменное обязательство, где описывается, что кредитор согласен выдать необходимую сумму ипотечного кредита, на конкретный объект недвижимости. Титульная компания или риэлтор, производит расчет по всем произведенным затратам, связанных с приобретением недвижимости.

Риэлтор осуществляет проверку юридического состояния жилья, с целью выявления причин которые могут помешать осуществлению покупки данной недвижимости. Титульная компания, тем временем оформляет договор обязательного страхования недвижимости, и вручает покупателю страховой полис на титул на недвижимость.

При приобретении, к примеру, земельного участка, не требуются никакие инспекции и страховки.

После поступления документов об оплате (о предоставлении кредита), покупатель получает документ на право собственности объекта недвижимости. Но в некоторых штатах, право собственности переходит покупателю, только после регистрации документов на право собственности в окружном суде. Тогда титульная компания, передает документы в окружной суд, после чего возвращает зарегистрированный документ покупателю.

Ипотека

В первую очередь необходимо четко различать понятия ипотека и ипотечное кредитование.

Ипотека – это получение кредита, под залог недвижимого имущества.

Ипотечное кредитование – кредитование на приобретение или строительство недвижимого имущества.

На сегодняшний день не многие банки (кредитные учреждения), могут предоставить ипотеку нерезидентам. Минимальные шансы на согласие их, в получении кредита на землю или стройку жилья. А кредиты на коммерческую недвижимость, нерезидентам не выдаются.

На возможность получения ипотеки, в разной степени могут влиять различные факторы. В первую очередь рассматривается статус покупателя, т.е. резидент США или нет, кредитная история, финансовое состояние, вид деятельности, семейное положение, возраст. Так же немаловажны такие факторы, как компетентность банка или кредитного учреждения, и состояние самой недвижимости, стоимость, условия покупки.

Ипотека для иностранных граждан выдается только под залог недвижимого имущества. Банк либо иное лицензированное кредитное учреждение, имеющее право на осуществление данного вида деятельности в соответствующем штате, где находится недвижимость. В случае положительного решения банка, титульная компания или адвокат подготавливают полную смету и расчет затрат на покупку объекта. В случае, если покупатель находится за пределами США, эти документы высылаются ему по экспресс почте, где он в присутствии консула должен расписаться в данных документах о залоге недвижимости. Далее документы пересылаются экспресс почтой обратно в титульную компанию или адвокату в США.

Конечно же, необходимо соблюдение ряда установленных условий ипотеки, таких как: Покупатель перечисляет 30-50% от стоимости объекта недвижимости, так же на счету в американском банке должна находиться сумма в размере не менее чем 12 ежемесячных платежей. Процентная ставка за кредит, зависит от условий кредитора, и составляет от 6 – 8,25 % годовых.

Открытие банковского счета и ввоз наличных в США

Ввозимая сумма не облагается налогом, так как покупатель не является резидентом, а соответственно и налогоплательщиком США. Рекомендуется иметь с собой документы подтверждающие происхождение денег, например, договор продажи квартиры в России.

Сопутствующие расходы

Как правило, при заключении договора купли-продажи обе стороны договариваются, о том, как будут распределяться расходы, понесенные в процессе сделки. Расходы связанные с покупкой, страхование недвижимости, судебные и гос. пошлины, в целом составляют 1-2% от стоимости приобретаемой недвижимости, и как правило их оплачивает покупатель, либо в процентом соотношений между обеими сторонами сделки.

Услуги титульной компании составляют примерно $500. А выплата налога на передачу прав собственности варьирует от 0,01 – 2% от суммы сделки, и его как правило оплачивает продавец. Комиссия брокера, составляет 6%, которые, как правило включены в стоимость объекта.

Так же, при желании, можно застраховаться от стихийных бедствий, что составит от 1-5% в год, от стоимости объекта.

Аренда недвижимости

В современном мире, существую множество способов, для того чтобы самостоятельно осуществить сделку аренды недвижимости. Однако в таком случае они берут на себя большие риски. Именно поэтому, большинство арендаторов, предпочитают воспользоваться услугами агентств по недвижимости. Стоимость услуг, которых варьирует от 10-15% от годовой стоимости аренды. Однако в разных штатах по-разному осуществляется расчет с такими агентствами, так к примеру в Нью-Йорке эту сумму выплачивает арендатор, а в Чикаго – арендодатель.

Арендные ставки на недвижимость недорогого и среднего сегмента рынка, арендодатели могу лишь раз в год изменять, и, как правило, повышение составляет 2-6%. Таким образом, в более выигрышном положении находятся те арендаторы, которые заключили долгосрочные договора. В элитарном секторе рынка, все индивидуально, и изменений ставок происходит по усмотрению владельца.

Как правило, договор аренды оформляется на год, а в случае если арендатор решает съехать, то обычно он находит другого арендатора.

Статья написана по материалам сайтов: arb-platform.org, studfiles.net, www.cooper-tour.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector