+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Предметом регистрации сделок с недвижимостью 2019 год

Государственная регистрация (учет) объекта (предмета) недвижимости – акт присвоения каждому сформированному объекту (предмету) недвижимости уникальных реквизитов, позволяющих однозначно идентифицировать данный объект регистрации на территории населенного пункта. Эти реквизиты постоянно сохраняются за объектом недвижимости вплоть до прекращения его физического существования.

Предметом государственной регистрации, согласно действующему законодательству, могут быть объекты следующих групп:

  • — права на недвижимость;
  • — сделки с недвижимым имуществом;
  • — обременения (ограничения) прав на недвижимость.

В соответствии с общей концепцией, как это следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Факультативные нормы этой же статьи, а также нормы ст. 164 ГК РФ допускают возможность государственной регистрации сделок с недвижимостью. Вместе с тем базовая норма, посвященная государственной регистрации, не содержит перечня сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В литературе отмечалось, что в данном случае законодателем, по всей видимости, была допущена неточность: Имеется в виду государственная регистрация не только уже существующих прав на недвижимость в их статике, но и прав в их динамике — т.е. возникающие и отпадающие «ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение». В подавляющем большинстве случаев (но не всех) юридическими фактами, порождающими эту динамику, являются сделки, что и получило отражение в названии регистрирующего органа в п. 3 ст. 131 ГК РФ. К сожалению, это неточное указание закона было воспринято практикой как необходимость регистрации именно самой сделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности или иного вещного права на недвижимость. Затем эта неточность породила огромный объем дополнительной работы регистрирующих органов и излишние траты времени и средств для правообладателей»*(334).

Государственная регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество является тем элементом в сложном юридическом составе перехода прав на недвижимость, который имеет правообразующее значение для соответствующего права, хотя и находится за пределами сделки с недвижимостью. Если при совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляется в момент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет государственная регистрация права.

В то же время государственную регистрацию, которая осуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного юридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическим основанием выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебного решения, административного акта, юридического факта и т.д. На это обстоятельство обратил внимание Конституционный суд РФ, который при принятии Определения от 5 июля 2001 г. N 132 об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации*(335)указал на то, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения или прекращения права аренды, а также вторгаться в содержание договора.

Поскольку возникновение (изменение, переход, обременение, прекращение) права на недвижимую вещь поставлено в зависимость как минимум от двух юридически значимых фактов — сделки и государственной регистрации — в данном случае можно говорить о сложном фактическом составе перехода права, в котором государственная регистрация выполняет функции особого юридического факта*(336). Действительность права и сделки с недвижимостью обусловливаются не только волеизъявлением сторон по поводу объекта недвижимости, оформленным в виде договора, но и актом признания и подтверждения со стороны государства в лице уполномоченных органов, осуществляющих регистрацию права или сделки (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

Предметами учета являются — объекты недвижимости и составляющие их предметы (элементы) недвижимости.

К предметам недвижимости, существующим в составе объекта недвижимости, относят:

предмет недвижимости первого вида: земельный участок, который определяет внешние границы всех подчиненных предметов недвижимости второго вида;

предмет недвижимости второго вида: самостоятельный пространственный физический объект, расположенный в границах земельного участка, на который могут быть установлены права отдельного лица или группы лиц. Такой предмет определяет внешние границы всех подчиненных предметов недвижимости третьего вида и является “сложной вещью” (имущественным комплексом);

предмет недвижимости третьего вида: является самым мелким самостоятельным физическим образованием (“неделимой вещью”) и представляет собой самостоятельную физическую часть пространственного физического объекта, существующую в его границах, на которую могут быть установлены права отдельного лица или группы лиц.

Предметом регистрации сделок с недвижимостью

В зарубежном законодательстве существуют две достаточно автономные системы регистрации — англо-саксонская, предметом которой является регистрация сделок, и континентальная, предметом которой является регистрация прав. Как правило, законодательные конструкции выбирают только один из двух предметов государственной регистрации, положенных в основу каждой из регистрационных систем. Для российской системы государственной регистрации характерны два предмета регистрации — сделка и право. Как справедливо отметил А. Эрделевский, отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки, т.е. регистрация сделки по времени может не совпадать с регистрацией права, кроме того, регистрация сделки и регистрация права влекут за собой разные правовые последствия. Такое введение отдельно регистрации сделки и последующей регистрации права является дополнительной процедурой, защищающей права сторон по договору.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации.

Сделки, подлежащие государственной регистрации можно разбить на две группы: сделки с отчуждением недвижимого имущества (влекущие переход права) и сделки без отчуждения (не влекущие перехода права на недвижимость).

В ГК предусмотрены следующие сделки с отчуждением, которые требуют государственной регистрации:

договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ);

соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 4 ст. 350 ГК). При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи;

договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);

договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого назначения) (п. 3 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);

договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ). См.: Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 2010. // СПС «Гарант».

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью в общих чертах определен в III главе Закона «О государственной регистрации».

Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права отчуждаются, и лицо, которому эти права переходят.

Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью: в соответствии с указанным выше Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра и сделок с ним» на договоре проставляется штамп: «Произведена государственная регистрация сделки» — с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

Сделки без отчуждения, подлежащие государственной регистрации, включают следующие виды сделок: договоры аренды:

земельных участков — независимо от срока (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 671 ГК РФ);

зданий, сооружений, части зданий и сооружений (нежилых и жилых помещений) — на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а также аренды на неопределенный срок;

предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды.

договоры о залоге недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

При совершении сделок без отчуждения производятся два регистрационных действия: регистрируется сделка (договор) и обременение арендой или ипотекой. Данное положение отражено и в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г.

Таким образом, перечень сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, является исчерпывающим и предусмотрен законом.

Важно отметить следующее: если законом не установлена государственная регистрация данного вида договора, то он считается заключенным с момента подписания (или, если это предусмотрено законом или соглашением сторон, нотариального удостоверения) и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон. Если данный договор порождает возникновение права на недвижимость (связан с отчуждением недвижимости), то только возникшее право и должно быть зарегистрировано.

Государственная регистрация перехода права собственности на примере договора купли-продажи недвижимости.

Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, частной, общей (долевой или совместной).

По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, а покупатель — принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену). «Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег» См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: фирма «Спарк», 1995. С.316.. Купля-продажа представляет собой двусторонний договор. Эту точку зрения поддержали Шершеневич и Мебер. Противоположную позицию занял Победоносцев, который, основываясь на мнении Сперанского, считал, что купля-продажа — это не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену Там же. С.316..

По общему правилу, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК РФ, п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997. N 21. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости. // СПС «Консультант Плюс».).

Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору (ст.551 ГК РФ).

Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделкеСм.: Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Под общ. ред. П.В.Крашенинникова). М.: Спарк, 1999. С. 44..

К таким случаям относятся — регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ).

Таким образом, например, договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит государственной регистрации, совершается регистрация перехода прав на покупку Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. 3-е издание. Юрайт, 2008. С. 234.

. Приведу пример из практики:

«Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560).

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации» Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». // СПС «Консультант Плюс».

Это интересно:  Госпошлина за регистрацию недвижимости в году 2019 год

Как видно из примера, такой договор вступает в юридическую силу с момента его подписания, тогда как договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст.558 ГК РФ).

На практике зачастую возникает вопрос: в какой последовательности регистрируются договор и переход права?

В соответствии с п.13 Инструкции «о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233 (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008). «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения». (Зарегистрировано в Минюсте РФ 16.08.2001 N 2881).// «Российская газета». N 162. 22.08.2001. «Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти». N 35. 27.08.2001.// СПС «Консультант Плюс».

», если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.

В любом случае представляются отдельные заявления на государственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об оплате государственной регистрации договора продажи и перехода права.

На практике может возникнуть ситуация, когда сделка проходит регистрацию, а затем, стороны отказываются по тем или иным причинам от дальнейшего ее исполнения, договор не исполняется и переход права собственности не регистрируется. В таком случае факт, что сделка была зарегистрирована — является препятствием для дальнейшего оборота недвижимости в качестве объекта купли-продажи. Приведем пример из практики:

«Строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).

В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями статьи 12 Закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219, в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации» Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2001. № 4.// СПС «Консультант Плюс»..

Таким образом, для того, чтобы избежать описанных проблем, истец должен был подать заявление о исключении из реестра регистрационной информации о сделке.

Важно подчеркнуть, что договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст.251 ГК РФ).

На практике зачастую возникает вопрос: подлежит ли государственной регистрации смешанный договор с элементами купли-продажи недвижимости? Или часть такого договора? Или же он не подлежит регистрации?

Проиллюстрируем примером из практики:

«Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о признании договора незаключенным и возврате суммы аванса.

Из представленных суду документов следовало, что общество с ограниченной ответственностью заключило с закрытым акционерным обществом договор, по которому последнее продало ему предприятие (имущественный комплекс) и обязалось поставить новое оборудование для использования на этом предприятии, а покупатель уплатил аванс в счет своих обязательств по оплате предприятия и оборудования.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 560 ГК РФ договор купли-продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Ответчик (продавец) возражал против заявленных исковых требований, указывая на то, что заключенный договор содержит элементы двух договоров: купли-продажи предприятия и поставки оборудования. Согласно статье 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договора купли-продажи предприятия, но не предъявляет такого требования к договорам поставки. Поэтому смешанный договор является незаключенным только в части обязательств по договору купли-продажи предприятия.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав в решении, что в соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Смешанный договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договор представляет собой смешанный договор, так как в нем стороны соединили условия разных гражданско-правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором. Поскольку пункт 3 статьи 560 ГК РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия».

Таким образом, поскольку заключенный сторонами смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежащего обязательной государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, то такой смешанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным.

При уклонении одной из сторон договора от регистрации перехода права собственности на недвижимость суд имеет право по иску другой стороны принять решение о такой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Сторона, которая необоснованно уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности, обязана возместить другой стороне убытки, причиненные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Государственная регистрация объектов, составляющих ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество на примере сервитута.

Особую группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека; доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут — это ограниченное вещное право, ипотека — способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление — договорные обязательства.

Сервитут (от лат. Servitus — обязательство) — это право ограниченного пользования чужим земельным участком (статья 274 ГК РФ). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. При этом обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Обременение земельного участка может быть почти нечувствительной для собственника (например, при праве прохода, проезда и т.п.), иногда же значительной (при узуфрукте, суперфиции, эмфитевзисе).

Сервитут может быть публичный, установленный законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков, и частный, установленный в соответствии с гражданским законодательством по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация сервитутов осуществляется учреждениями юстиции на основе системы записей в ЕГРП.

Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП.

Если регистрация сервитута была произведена не на основании заявления правообладателя, последний в обязательном порядке должен быть уведомлен о произведенной регистрации сервитута. В течение одного месяца учреждение юстиции по регистрации прав, осуществившее регистрацию сервитута, обязано уведомить об этом правообладателя. Копия направленного правообладателю уведомления помещается в дело правоустанавливающих документов.

Если в отношении одного и того же объекта недвижимости установлено несколько сервитутов, каждый из них подлежит регистрации с внесением записи о регистрации в ЕГРП.

Лицу, в пользу которого установлен сервитут, выдается свидетельство о государственной регистрации права.

Публичный сервитут также подлежит государственной регистрации в соответствии с нормами Закона, однако порядок такой регистрации отличается от регистрации частных сервитутов.

Государственной регистрации подлежит также и прекращение сервитута. В этом случае соответствующая запись в Едином государственном реестре прав погашается специальным штампом погашения регистрационной записи.

Понятие и правовая природа государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество

Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п.1 ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

Предметом государственной регистрации, согласно действующему законодательству, могут быть объекты следующих групп:

права на недвижимость;

сделки с недвижимым имуществом;

обременения (ограничения) прав на недвижимость.

В соответствии с общей концепцией, как это следует из п.1 ст.131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Факультативные нормы этой же статьи, а также нормы ст.164 ГК РФ допускают возможность государственной регистрации сделок с недвижимостью. Вместе с тем базовая норма, посвященная государственной регистрации, не содержит перечня сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В литературе отмечалось, что в данном случае законодателем, по всей видимости, была допущена неточность: «Имеется в виду государственная регистрация не только уже существующих прав на недвижимость в их статике, но и прав в их динамике — т.е. возникающие и отпадающие «ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение». В подавляющем большинстве случаев (но не всех) юридическими фактами, порождающими эту динамику, являются сделки, что и получило отражение в названии регистрирующего органа в п.3 ст.131 ГК РФ. К сожалению, это неточное указание закона было воспринято практикой как необходимость регистрации именно самой сделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности или иного вещного права на недвижимость. Затем эта неточность породила огромный объем дополнительной работы регистрирующих органов и излишние траты времени и средств для правообладателей»36.

Государственная регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество является тем элементом в сложном юридическом составе перехода прав на недвижимость, который имеет правообразующее значение для соответствующего права, хотя и находится за пределами сделки с недвижимостью. Если при совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляется в момент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет государственная регистрация права.

В то же время государственную регистрацию, которая осуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного юридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическим основанием выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебного решения, административного акта, юридического факта и т.д. На это обстоятельство обратил внимание Конституционный Суд РФ, который при принятии Определения от 5 июля 2001 г. № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод п.1 ст.165 и п.2 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации»37 указал на то, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения или прекращения права аренды, а также вторгаться в содержание договора38.

Это интересно:  Обременение в виде регистрации третьих лиц 2019 год

Поскольку возникновение (изменение, переход, обременение, прекращение) права на недвижимую вещь поставлено в зависимость как минимум от двух юридически значимых фактов — сделки и государственной регистрации — в данном случае можно говорить о сложном фактическом составе перехода права, в котором государственная регистрация выполняет функции особого юридического факта. Действительность права и сделки с недвижимостью обусловливаются не только волеизъявлением сторон по поводу объекта недвижимости, оформленным в виде договора, но и актом признания и подтверждения со стороны государства в лице уполномоченных органов, осуществляющих регистрацию права или сделки (п.1 ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

По поводу правовой природы государственной регистрации Конституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в уже упоминавшемся Определении от 5 июля 2001 г. № 132-О: государственная регистрация — формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина.

Из дефиниции государственной регистрации, приведенной в п.1 ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, следует, что регистрация имеет вторичное значение по отношению к сделке. Если сделка с недвижимостью может состояться без регистрации (в настоящий момент оставим в стороне вопрос о ее действительности), то регистрации без сделки быть не может, поскольку в таковом случае отсутствует объект регистрации.

В то же время право, возникшее из сделки, действительно лишь с момента его юридического признания государственным органом, осуществляющим регистрацию. Однако, как справедливо отмечалось в юридической литературе39, несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода права приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство не означает отсутствия правовой связи, обязательства между сторонами по сделке, которое касается только контрагентов по договору и не влияет на их взаимоотношения с третьими лицами. В частности, у продавца (отчуждателя) существует обязанность передать недвижимость покупателю (приобретателю). Эта обязанность подкрепляется санкцией: в том случае, если продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности либо сделки, покупатель вправе требовать регистрации в судебном порядке, а также требовать возмещения убытков, понесенных в связи с уклонением продавца от государственной регистрации.

В то же время действующее законодательство о последствиях отсутствия государственной регистрации сделки с недвижимостью противоречиво. С одной стороны, в соответствии со ст.165 ГК РФ сделка, не прошедшая процедуру государственной регистрации в тех случаях, которые установлены законом, является недействительной (ничтожной) 40. С другой стороны, в силу ст. ст.433 и 558 ГК РФ незарегистрированный договор, подлежащий государственной регистрации, считается незаключенным. При этом сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно принудить к заключению договора в судебном порядке. Столкновение указанных правил ведет к противоречиям в правоприменительной и судебно-арбитражной практике и требует устранения.

Законодатель придал чрезвычайную значимость институту государственной регистрации и с точки зрения процессуального права. В соответствии с п.1 ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, доказательственной силе государственной регистрации права на недвижимое имущество придан исключительный характер. Установление этой нормы означает, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуру государственной регистрации. Во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, так же, как и ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право, которое конкурирует с зарегистрированным правом. Правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права носит весьма принципиальный характер для гражданского оборота, его устойчивости, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу прав на объект недвижимости.

В то же время в рамках судебного процесса государственная регистрация не связывает суд в качестве исключительного, неопровержимого доказательства права на недвижимую вещь. Это означает, что если в рамках исследования всей совокупности доказательств суд придет к выводу о том, что, несмотря на государственную регистрацию, зарегистрированный правообладатель не имеет права на соответствующую недвижимую вещь, суд принимает решение, основываясь на представленных доказательствах, которые, таким образом, выигрывают судебную конкуренцию с государственной регистрацией как доказательством, подтверждающим субъективное право на недвижимое имущество.

С процессуальной точки зрения в процессе доказывания правообладатель должен оспаривать не саму запись о государственной регистрации, а зарегистрированное право. Это объясняется тем обстоятельством, что государственная регистрация, в силу ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Подобный подход к формулированию исковых требований нашел закрепление и в судебно-арбитражной практике41.

Институт государственной регистрации урегулирован прежде всего нормами ГК РФ, а также Закона о госрегистрации прав на недвижимость. Встает вопрос о правовой природе этих норм, их отраслевой принадлежности.

На государстве лежит конституционная обязанность обеспечить защиту собственности (ст.8 Конституции РФ). Это определяет наличие публично-правового интереса в нормальном функционировании рынка, защите прав его участников. Однако рынок недвижимости обладает определенными особенностями, которые обусловлены спецификой предмета сделок купли-продажи недвижимых вещей, их индивидуально-неповторимыми особенностями. М.А. Ковалевский справедливо отмечает, что «если предмет договора обладает существенно индивидуальными признаками — теми, что не присущи иному товару, предлагаемому рынком (товары на рынке не являются однородными), то подобный рынок также несовершенен. Таким рынком является рынок недвижимого имущества — данное имущество достаточно индивидуально. Ввиду этого законодатель установил специальное правило, в соответствии с которым цена на недвижимое имущество является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества»42. К сказанному остается добавить, что законодатель, руководствуясь особыми свойствами таких объектов гражданского права, как недвижимые вещи, помимо установления общего нормативного требования о существенном условии договора купли-продажи недвижимости, посчитал необходимым установить и форму публичного контроля за совершаемыми с недвижимыми вещами сделками и переходом прав на недвижимость — институт государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация — это процедура, которая предполагает существование отношений между государством в лице его регистрирующих органов и заинтересованными лицами по поводу регистрации, подтверждения прав на недвижимость и сделок с ним. Эти отношения можно охарактеризовать как отношения властеподчинения, поскольку в данном случае субъекты находятся в неравном положении. Осуществляя акт регистрации, государственный орган реализует властные полномочия. Таким образом, государственная регистрация — это форма публичного контроля за действиями частных лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью, как справедливо заметил В.Ф. Яковлев, выступает в данном случае в качестве формы, которая используется для обозначения, обеспечения и защиты публичных интересов в сфере действия гражданского права43.

Таким образом, государственная регистрация прав и сделок, возникающих в результате действий, имеющих гражданско-правовой характер, демонстрирует проникновение публичного права в сферу частного права, взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества.

Принятие Закона о госрегистрации прав на недвижимость оказало столь существенное влияние на развитие гражданского законодательства, что в юридической литературе появились суждения о появлении новой отрасли права — регистрационного права. По утверждению А.Р. Кирсанова, предметом правового регулирования такового «являются общественные отношения, возникающие в процессе осуществления регистрационной деятельности», а «отношения, возникающие в процессе регистрации прав, регулируются методом императивных предписаний». Это дает основание для вывода о том, что «регистрационное право выступает как комплексная отрасль российского права, имеющая свой предмет регулирования»44.

Более точной представляется позиция, высказанная М.Г. Пискуновой, по мнению которой «взаимосвязанные нормы о государственной регистрации образуют в системе права самостоятельный правовой институт, регулирующий совокупность отношений, возникающих при приобретении прав на недвижимость и их регистрации в процессе правоприменительной деятельности учреждений юстиции»45. По своей правовой природе этот институт является институтом административного права.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

а) Правовой режим государственной регистрации сделок с недвижимостью

Важной особенностью правового режима недвижимости является также установленный в законе особый порядок ее оформления. Право собственности на здания, сооружения и другие объекты, а также вновь создаваемое недвижимое имущество в обязательном порядке подлежит государственной регистрации и право собственности возникает только с момента такой регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — новый институт Российского гражданского права.

21 июля 1997 года был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в силу 31 января 1998 года, основной идеей которого является гласность и публичность оборота недвижимого имущества. Это событие обусловлено вступлением в силу нового Гражданского Кодекса Российской Федерации. Статья 131 ГК Российской Федерации («Государственная регистрация») содержит отсылку к специальному закону, который должен регламентировать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации.

Правового акта, подобного принятому закону, раньше не было. Основная причина состояла в том, что сделки с недвижимостью в Российской Федерации не занимали соответствующего места в гражданском обороте. При этих условиях не ощущалось потребности формирования единой системы регистрации, охватывающей все виды такого имущества и все, совершаемые по этому поводу сделки.

В связи с принятыми законами, существовавшая государственная регистрация была разделена по объектам и по территориям. При этом каждый субъект Российской Федерации и каждое муниципальное образование по сути дела само решало как должна осуществляться соответствующая регистрация.

Развитие рыночных отношений, количественный и качественный рост хозяйствующих субъектов, заинтересованность физических лиц объективно привело к тому, что Гражданский Кодекс Российской Федерации изменил отношение к государственной регистрации. Именно она стала носить, как правило, самостоятельный, правообразующий характер. С нею в первую очередь стала связываться необходимость определения правового статуса отдельных объектов недвижимости, а также государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих их участников, так и третьих лиц.

Государственная регистрация недвижимости выполняет следующие основные функции: 1) предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество; 2) даёт возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие его сведения из единого реестра, что даёт определённые гарантии от мошенничества; 3) создаёт систему контроля за расходами на покупку недвижимости. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. № 3, с. 41.

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте закон закрепил её специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Особенностью государственной регистрации является заявительный порядок, т.е. только по заявлению правообладателя или иного заинтересованного лица начинаются регистрационные действия, и выдаётся информация.

Государственная регистрация — особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость. Осуществляя регистрацию, государство берет на себя защиту добрососвестного участника данной сделки. Статья 131 ГК РФ предусмотрела осуществление регистрации путем, во-первых, введения Единого государственного реестра прав и, во-вторых, передачи функций государственной регистрации созданным для этой цели учреждениям юстиции. Применительно к совершению сделок государственная регистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как предмет, форма и цена сделок.

Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует две важнейшие цели: 1) обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех хозяйствующих субъектов; 2) формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.1

Гражданский Кодекс, и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливают два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок. Причём регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею. Помимо этого существует ещё и регистрация перехода (возникновения, прекращения) прав т. е. фактически наступивших последствий сделок.

Регистрация права осуществляется внесением записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Запись о праве содержит четыре основных элемента:

  • 1. субъект права (правообладатель);
  • 2. объект права (имущество);
  • 3. вид права ( собственность или другие вещные права);
  • 4. основание ( правоустанавливающий документ).

Государственной регистрации права в учреждениях юстиции подлежат:

ь право собственности;

ь право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком;

ь право хозяйственного ведения (права, которыми обладают государственные и муниципальные унитарные предприятия);

ь право оперативного управления (права, которыми собственник наделяет одну из разновидностей унитарных предприятий — казенное предприятие, а равным образом и учреждение);

Это интересно:  217 фз о регистрации недвижимости 2019 год

ь сервитуты (право собственника недвижимого имущества требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования таким участком).

Регистрация же сделок необходима для того, чтобы она считалась заключённой. Моментом заключения сделки является момент её регистрации.

Государственная регистрация сделок производиться также внесением записи о заключённой сделки в Единый государственный реестр. Запись о сделке указывает лицо, чьи права ограничиваются, и лицо, в пользу которого это ограничение устанавливается. Данное положение отличает регистрацию сделки от регистрации права.

Рассмотрение вопроса о государственной регистрации сделок с недвижимостью начинается с казуса. Так, ст. 164 ГК РФ устанавливает, что данный вид сделок подлежит государственной регистрации в случаях предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако, названная норма не содержит ни слова о том, в каких случаях осуществляется регистрация сделок с недвижимостью.

В сложившейся ситуации, представляется правильным, что государственная регистрация признаётся обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законом.

Если государственная регистрация не предусмотрена законом, то сделки считаются заключёнными и вступают в действие не с момента государственной регистрации, а с момента подписания договора сторонами (например, договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения, договоры мены объектов нежилого назначения, договоры аренды зданий и сооружений на срок менее одного года и другие, данный перечень не является исчерпывающим).

Таким образом, можно сделать следующий вывод: если законом не установлена государственная регистрация данного вида договора, то он считается заключённым с момента подписания и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон. Если же данный договор порождает возникновение прав на недвижимость, то только возникшее право и должно быть зарегистрировано.

В ряде статей Гражданского Кодекса Российской Федерации выделены особые случаи обязательной государственной регистрации прав на недвижимость, определено ее значение и предусмотрены последствия нарушения соответствующего требования. Так, статья 219 ГК РФ указывает на то, что право на вновь созданные здания, сооружения, иное недвижимое имущество возникает в момент их государственной регистрации. При отчуждении вещи, требующей государственной регистрации, приобретатель становится собственником имущества только с момента, когда регистрация будет произведена. С этим связано то, что с указанного момента у собственника возникает право владения, пользования и распоряжения вещью, а значит, он приобретает возможность совершать сделки по отчуждению соответствующего имущества. В связи с этим на него возлагается бремя содержания такого имущества (ст. 210 ГК РФ), а также риск его случайной гибели или случайного повреждения (ст. 211 ГК РФ).

Кроме того, государственная регистрация необходима и для возникновения прав в силу приобретательной давности. Имеется в виду возникновение права собственности на имущество у гражданина или юридического лица, которые, не будучи собственником недвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно владели им как своим собственным на протяжении 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Для исключения расширенного толкования сделок с недвижимостью, злоупотреблений с ней, защищая интересы добросовестных участников, законодатель установил обязательную государственную регистрацию специально для наиболее значимых договоров. Это договоры: продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ), дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ), договор аренды зданий и сооружений, заключенный гражданином на срок более одного года, а юридическим лицом — независимо от срока (п. 1 ст. 609), аренды предприятия независимо от их срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (ст. 1028 ГК РФ).

Вместе с тем говоря об обязательности регистрации, из смысла закона следует также то, что такая государственная регистрация распространяется и на любые другие договоры, которые имеют своим предметом недвижимость.

б) органы (порядок) осуществляющие государственную регистрацию

Гражданским Кодексом Российской Федерации закрепляется государственная регистрация недвижимости, в дальнейшем это положение детализировалось и специальным законом был установлен порядок такой регистрации. Это ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В этом законе ряд норм, посвящен учреждениям юстиции, на которые возложены функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом каждый субъект Федерации по согласованию с федеральными органами определяет порядок создания и структуру действующих на его территории учреждений юстиции, а также принципы их размещения, имеется в виду, формирование в этих целях регистрационных округов.

В частности, у нас создано государственное учреждение юстиции «Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края».

Учреждения юстиции, осуществляющие регистрацию, составляют в совокупности определенную систему, которую возглавляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный для этой цели Правительством Российской Федерации.

Круг полномочий учреждений юстиции установлен в самом законе. Имеются в виду проверка действительности поданных заявителем документов и наличия у гражданина, юридического лица или соответствующего органа власти, обратившихся за регистрацией, соответствующих прав, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, осуществление государственной регистрации прав, а также выдача документов, которые ее подтверждают, и, наконец, предоставление информации о зарегистрированных правах. Таким образом, существенную часть деятельности учреждений составляет то, что именуется правовой экспертизой.

Особо выделена фигура государственного регистратора. Это лицо от имени государства осуществляет, исполняет требования закона и выступает от имени последнего. В этой связи установлены и специальные требования к тем, кто занимает такую должность. Имеется в виду, в частности, не только деловая репутация и положительно характеризующие его данные, но и соответствующий образовательный ценз.

Работа государственного регистратора выражается помимо проверки представленных документов, ещё и во внесение определенных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, по просьбе правообладателя он удостоверяет произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке, или совершает надписи на самом документе, который представлен на регистрацию.

Регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий ее, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о каком угодно объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Выписка из реестра должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Отказ в выдаче запрошенной информации может быть обжалован в суд.

Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости предоставляется за плату, если иное не предусмотрено законом.

Упоминавшийся ранее государственный реестр является общим для всей страны, при этом включение в него соответствующих данных происходит по одним и тем же для всей страны правилам.

Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречивые друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Артабаева Л.С. К вопросу государственной регистрации сделок с недвижимостью//Нотариус. 2001. №6 с.19

Государственная регистрация должна осуществляться по месту нахождения недвижимого имущества. Место жительство заявителя — гражданина или место нахождения заявителя — юридического лица значения не имеют. Датой государственной регистрации признается день, в который данные о правах на недвижимость и ее обременения были внесены в Единый государственный реестр.

На учреждения юстиции возлагается обязанность производить соответствующие записи в установленный срок (не позднее месяца). При этом размер взимаемой платы устанавливается субъектом Федерации.

Основания для отказа в регистрации определены в статье 20 закона. Имеются в виду случаи, когда право на объект не является таким, которое в соответствии с законом подлежит государственной регистрации (например, речь идет о вещах, относящихся к числу движимых, либо о воздушных судах, а также других объектах недвижимости, на которые действия закона не распространяется), либо с заявлением о государственной регистрации обращается ненадлежащее лицо, либо представленные на государственную регистрацию прав документы не соответствуют установленным требованиям к их форме или содержанию, либо акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным уже с момента его издания (при этом учитывается законодательство, действовавшее на момент и в месте издания соответствующего акта), либо у лица, которое выдало право устанавливающий документ, отсутствовали необходимые полномочия по распоряжению правом на соответствующий объект, либо в документе, представленном лицом, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, эти условия не указаны, либо, наконец, документ, который должен устанавливать право на объект, свидетельствует об отсутствии соответствующего права у заявителя.

Отказать в регистрации за пределами этого перечня государственный регистратор не вправе. В случае отказа в регистрации, как равно и при уклонении от регистрации (пропуск установленного срока), лицо чьи права нарушены может подать жалобу в суд общей юрисдикции или в арбитражный, с учетом действующих правил о подведомственности.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию, может в предусмотренных в Законе случаях и на указанный в нем предельный срок (один месяц) приостановить регистрацию.

Законом предусмотрено, что государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество подтверждается соответствующим свидетельством. В случаях, когда речь идет о государственной регистрации сделок (в том числе договоров), на документе, фиксирующем сделку, совершается специальная регистрационная запись, которая подтверждает соответствующий факт. Брагинский М.И. Комментарии к закону // Право и экономика.1997. № 19-20, с.38.

Свидетельства и специальные надписи должны осуществляться в единой форме, которая должна быть установлена в Правилах ведения государственного реестра.

Государственная регистрация, признается единственным, а значит, тем самым, необходимым и достаточным доказательством принадлежности лицу зарегистрированного права. Из этого следует, что никакой документ сам по себе не может заменить регистрацию. При этом оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено в судебном порядке. Основания для этого могут быть самые различные. Например, ссылки на то, что зарегистрированный в качестве правообладателя наследник приобрел имущество по поддельному завещанию.

Без государственной регистрации сделка для которой по закону такая регистрация требуется, не порождает тех юридических последствий, на которые она была направлена. Имущество переданное сторонами при исполнении незарегистрированной сделки находится у них в фактическом (но не в юридическом) владении, пользовании и распоряжении до регистрации сделки, за исключением случаев, предусмотренных институтом приобритательской давности. Мищенко Г. Федеральный закон и гражданское законодательства // Хозяйство и право. 1999. № 10, с.41.

Сделка (договор), служащая основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр, должна быть, естественно, письменной. При этом государственный регистратор обязан проверить соблюдение установленных правил письменного оформления сделок.

Общие для всех сделок требования к письменной форме признаются соблюденными, если составлен документ, выражающий содержание сделки, имеются подписи лица или лиц, совершивших сделку, либо тех, кто ими уполномочен, а также необходимых обязательных для данной сделки условий.

И только в случаях, предусмотренных законом, иным правовым актом или соглашением сторон, необходимо соблюдать некоторые дополнительные требования. В частности, совершение сделки на бланке своей организации, скрепление подписи печатью и другие.

Сделка может быть заключена обменом документами, который осуществляется посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи. И все это при том непременном условии, что избранная форма связи позволяет признать документ исходящим от стороны в договоре.

При совершении сделки, допускается использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно — цифровой подписи, а также любого иного аналога с собственноручной подписи. Однако для использования такого способа заключения сделки должно существовать прямое указание в соглашении сторон, в законе или ином правовом акте.

Наконец, для случаев, когда лицо в силу физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, вместо него по его просьбе может подписать сделку другой гражданин. Подпись этого последнего должна быть засвидетельствована нотариусом или иным должностным лицом, которое имеет право совершать нотариальные действия (главный врач, капитан судна и т. д.). Возможно также удостоверение подписи организацией, в которой работает или находится на излечении гражданин, который не может подписаться (ст. 158 и 434 ГК РФ).

Подводя итог данной главе я считаю, что процесс возникновения права на недвижимость должен проходить ряд этапов соответствующих отношениям типа «клиент-нотариус», «клиент-государственный регистратор». Именно при таком положении интересы сторон сделок с недвижимостью будут защищены возможностью применения к недобросовестному нотариусу мер гражданско-правового воздействия. В то время как в отношении государственного регистратора помимо мер гражданско-правового воздействия возможны и другие меры воздействия. Но в любом случае, если эти лица совершили деяние установленные уголовным законом, то они будут нести ответственность по нормам УК РФ.

Статья написана по материалам сайтов: studbooks.net, studwood.ru, vuzlit.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector