+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Порядок регистрации сделок с недвижимостью 2019 год

Порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью в общих чертах определен в соответствующей главе Закона О государственной регистрации…” (Глава III).

В соответствии с п.1 ст.12 Закона, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Порядок проведения государственной регистрации прав определен в ст.13 Закона «О государственной регистрации. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Обязательным является подача заявления на регистрацию, документов, а также квитанции об оплате государственной пошлины.

До приема документов на государственную регистрацию сделки регистратор (или другой работник регистрирующего органа, уполномоченный вести прием документов) должен выяснить у лица, распоряжающегося имуществом (продавца, обменивающихся, дарителя, получателя ренты, залогодателя, арендодателя и пр.), наличие государственной регистрации в Едином государственном реестре его ранее возникшего права. При отсутствии такой регистрации (подтвержденной Свидетельством о государственной регистрации, о котором говорилось выше) регистратор должен сообщить о необходимости ее осуществления до государственной регистрации сделки в соответствии с п.2 ст.6 и п.2. ст.13 Закона о государственной регистрации прав. Перед регистрацией права, приобретаемого не по договору (наследование, решение суда, новое строительство, выплата пая в ЖСК, ГСК), перерегистрации ранее возникшего права не требуется.

С заявлением о государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по нотариально удостоверенной доверенности. Например, для регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Если договор по желанию сторон удостоверен нотариально, то регистрация сделки может быть осуществлена и по заявлению одной стороны. Но подача заявления только одной из сторон вовсе не означает, что другая сторона может не явиться на государственную регистрацию. Во-первых, как уже говорилось, до регистрации договор не считается заключенным; во-вторых, отчуждатель недвижимости должен вернуть в регистрационную службу Свидетельство о регистрации своего права; в-третьих, обе стороны должны после заключения сделки иметь на руках собственные экземпляры договоров с отметкой о государственной регистрации (для подтверждения своих прав и обязанностей по договору, сроков и способов уплаты, судебной защиты, для подтверждения в налоговой декларации сумм, уплаченных или полученных по договору, и пр.). В явке на государственную регистрацию заинтересованы обе стороны, особенно по возмездным сделкам.

Заявление о регистрации своего возникшего права подает приобретатель (покупатель, одаряемый, плательщик ренты и пр.). Но мы уже отмечали, что в случае купли-продажи регистрации подлежит переход права: прекращение права продавца и возникновение права покупателя. А в сделках с отложенным исполнением (купля-продажа в кредит с рассрочкой платежа, аренда с выкупом, дарение в будущем, найм-продажа) определить момент перехода права собственности к приобретателю возможно только на основании заявления отчуждателя. Продавец должен также подать заявление о регистрации перехода права к покупателю, особенно если деньги уплачены, а передаточный акт составлен в простой письменной форме после регистрации сделки. Как и в случае заключения сделки в простой письменной форме, при нотариальном оформлении сделки заявление о регистрации перехода права должны подать обе стороны.

Нельзя не принимать во внимание проблему криминализации рынка недвижимости. Юридическая формулировка требует, чтобы для заключения сделки стороны были правоспособны. Это означает, что на момент государственной регистрации обе стороны должны быть живы. Особый статус установлен для пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Пункт 3 ст.596 ГК РФ гласит, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Естественно, что умереть к моменту нотариального удостоверения невозможно, а вот смерть получателя ренты к моменту государственной регистрации в жизни очень часто случается. Если получатель ренты не доживает даже до регистрации договора, регистрирующие органы не должны регистрировать такие договоры (и право собственности плательщика ренты) в силу прямого указания закона. Поэтому ст.16 Закона о государственной регистрации прав, устанавливая только порядок государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п.6 ст.131), не должна противоречить положениям Кодекса и препятствовать проверке учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью.

Это интересно:  217 фз о регистрации недвижимости 2019 год

Прием документов, необходимых для государственной регистрации, проводится в следующей последовательности.

  • 1. Проверка личности заявителей (правообладателей), а если они представляют интересы других граждан или юридических лиц, то проверяются и их полномочия.
  • 2. Проверка представленных документов на соответствие требованиям ст.18 Закона о государственной регистрации прав. В правоустанавливающем документе (который является основанием для регистрации права и будет указан в Свидетельстве о государственной регистрации) должны содержаться:
    • а) описание недвижимого имущества: наименование и назначение недвижимости (здание, сооружение, квартира, дом, земельный участок и пр.), адрес, площадь и другие характеристики недвижимости;
    • б) полное наименование правообладателя — для юридического лица (включая организационно-правовую форму) и фамилия, имя, отчество и место жительства — для граждан;
    • в) вид регистрируемого права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и др.). Проверяется также надлежащее оформление документов: нотариальное удостоверение в установленных законом случаях, подписи должностных лиц, скрепление печатью; удостоверение технических паспортов организациями БТИ, а планов земельных участков — земельным комитетом. В документах не должно быть подчисток, приписок, неоговоренных исправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, иначе это может повлечь отказ в их приеме для регистрации.
  • 3. Проверка наличия подлинников и копий документов. В соответствии с п.5 ст.18 Закона о государственной регистрации прав все документы, необходимые для регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением подлинников актов органов государственной власти и местного самоуправления, например, постановления, решения или распоряжения глав администраций, комитетов и пр., так как подлинник такого документа существует в единственном экземпляре, подписанном руководителем, а гражданам и организациям выдаются копии, заверенные канцелярией, управлением делами или протокольным отделом соответствующего органа). Поскольку срок государственной регистрации установлен достаточно большой — календарный месяц, естественно, что на такой срок сдавать в учреждение юстиции подлинники таких важных документов, как, например, учредительные документы и свидетельство о регистрации юридического лица, генеральные доверенности, брачные свидетельства, нереально, да и нет необходимости. Должностное лицо учреждения юстиции может произвести непосредственно на приеме сличение копии с подлинником, сделать об этом отметку на копии и возвратить заявителю подлинники документов. Но подлинники правоустанавливающих документов вместе с копиями обязательно должны быть сданы в учреждение юстиции, поскольку на них будет проставлен штамп о регистрации сделки или выдаче Свидетельства. Следует также отметить, что копия — это документ, имеющий равную с подлинником юридическую силу, верность копии должна быть заверена либо нотариально, либо той организацией, которая выдала документ (поэтому ксерокопии без надлежащего заверения копиями не являются). Согласно указу Президиума Верховного Совета СССР от 4 августа 1983 г. N 9779-Х «О порядке выдачи и свидетельствования предприятиями, учреждениями и организациями копий документов, касающихся прав граждан» не допускается истребование и свидетельствование верности копий документов, удостоверяющих личность (паспортов, военных билетов и др.).

При отсутствии подлинников или копий заявителю может быть отказано в приеме документов.

4. После приема документов должностное лицо учреждения юстиции должно внести запись о поступивших на регистрацию заявлении и документах в Книгу учета входящих документов и выдать расписку заявителю с указанием номера Книги учета документов, номера и даты записи в ней о принятом заявлении. С этой даты начинается месячный срок государственной регистрации.

Это интересно:  Закон о регистрации недвижимости 122 фз 2019 год

После приема заявления регистратор должен также внести в Единый государственный реестр прав отметку о поданном заявлении (с указанием заявителя и даты приема заявления) в соответствии с п.6 ст.12 Закона о государственной регистрации прав. Отметка о поданном заявлении указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта недвижимости и должна предотвратить регистрацию права на данный объект по заявлению, поданному позднее. Но внесение отметки о правопритязании — это еще не государственная регистрация, а только отражение заявленных прав на недвижимость.

Представленные на государственную регистрацию договора документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

Представленные на государственную регистрацию перехода права документы также регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

В соответствии со статьей 16 Закона заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию, в которую включаются: дата представления документов, перечень подлинных экземпляров документов и их копий с указанием наименования документов, реквизитов, количества листов в каждом документе, номера книги учета входящих документов и порядкового номера записи в книге учета входящих документов, копия которой помещается в соответствующее дело правоустанавливающих документов (пункт 14 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 24 декабря 2001 г. №343 (с изменениями от 19 ноября 2003 г., 24 декабря 2004 г.) [28].

Расписка в получении документов на государственную регистрацию выдается каждому заявителю. При этом если заявителем одновременно были представлены документы и на государственную регистрацию договора, и на государственную регистрацию перехода права, то заявителю может быть выдана одна расписка в получении всех представленных документов со ссылкой на соответствующие порядковые номера записей в книге учета входящих документов.

5. Далее проводится правовая экспертиза документов.

Правовая экспертиза документов — это проверка юридической силы и действительности поданных документов, наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка законности сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права. Обязательно проводится исследование Единого государственного реестра: проверка наличия ранее зарегистрированных прав и отсутствия противоречий между зарегистрированным и заявленным правом; проверка наличия зарегистрированных ограничений, обременений права (арестов, залогов и пр.); проверка наличия ранее заявленных прав и отсутствия противоречий между ними и заявленным правом (ст.13 Закона о государственной регистрации прав).

По результатам правовой экспертизы у регистратора могут возникнуть сомнения в наличии оснований для регистрации либо он принимает одно из возможных решений:

зарегистрировать право, сделку;

приостановить государственную регистрацию;

отказать в государственной регистрации.

При возникновении сомнений (ст. 19 Закона о государственной регистрации прав) заявитель должен быть извещен об этом любым способом (письменно, устно, по телефону), и приняты иные необходимые меры для получения дополнительных сведений — запрошены организации, имеющие отношение к данной недвижимости (БТИ, земельный комитет, администрация). Если возникает подозрение в поддельности документов, они могут быть официально направлены на подтверждение их подлинности. При получении дополнительных сведений в Книгу учета входящих документов вносится запись, и проводится повторная правовая экспертиза. При невозможности устранения сомнений и получения дополнительных сведений в месячный срок в государственной регистрации может быть отказано.

При решении зарегистрировать право или сделку регистрирующим органом производится внесение записи о регистрации права или сделки в Единый государственный реестр (право считается возникшим, а сделка — зарегистрированной с даты внесения указанной регистрационной записи, а не записи о принятом ранее заявлении); подготавливается Свидетельство о государственной регистрации, на подлиннике зарегистрированного договора проставляется и заполняется штамп о регистрации сделки и реквизитах Свидетельства о государственной регистрации права. Если правоустанавливающим документом является договор, не подлежащий государственной регистрации (например инвестиционный договор или договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения), или иной документ (например, свидетельство о праве на наследство, решение суда, акт ввода объекта в эксплуатацию), то проставляется только штамп с реквизитами Свидетельства о государственной регистрации. После этого Свидетельство о регистрации и подлинники правоустанавливающих документов готовы к выдаче.

Это интересно:  О гос регистрации недвижимости 2019 год

Если у регистратора возникли сомнения в наличии достаточных оснований для проведения регистрации, в том числе и по поводу подлинности документов, он может принять решение приостановить регистрацию. В этом случае необходимо письменное уведомление заявителя о принятом решении с указанием причин и срока приостановления. Отметка об этом приостановлении должна быть также сделана в Книге учета входящих документов (в записи о принятом заявлении) и в Едином государственном реестре (после записи о правопритязании); копии уведомления о приостановлении помещаются в дело правоустанавливающих документов. Невозможность устранения причин приостановления регистрации в указанный в уведомлении срок влечет отказ в государственной регистрации (п.2 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав). Поэтому, если заявитель имеет возможность представить дополнительные документы, но для этого требуется больший срок, чем указан в уведомлении о приостановлении, ему рекомендуется самому подать заявление о приостановлении регистрации на срок не более 3 месяцев (п.3 ст. 19 Закона), чтобы не пришлось повторно вносить плату за регистрацию. Дополнительно представленные документы также должны быть внесены в Книгу учета документов, а заявителю выдана расписка в их приеме.

Государственная регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда, но это приостановление действует неопределенный срок, до отмены судом решения о приостановлении или вынесении им решения по поводу прав на данный объект.

Если регистратором принимается решение отказать, заявителю направляется письменное сообщение об отказе по основаниям, предусмотренным ст.20 Закона о государственной регистрации прав. Отметка об отказе также вносится в Единый государственный реестр прав и Книгу учета входящих документов; копия сообщения об отказе помещается в дело правоустанавливающих документов. После отказа в регистрации ни поданные документы, ни плата за регистрацию не возвращаются (это не предусмотрено Законом). Возвращены заявителю могут быть только подлинники правоустанавливающих документов (без отметок об отказе в регистрации). Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации права на данный объект не может быть подано еще раз (с другими или исправленными документами). Естественно, что во второй раз уже не требуется представления копий некоторых документов, оставшихся в деле (учредительных документов юридического лица, технических паспортов зданий и сооружений, планов земельных участков), если в этих документах не произошло никаких изменений, представление подлинников повторно обязательно. Обязательна также и повторная оплата регистрации.

В соответствии с п.3. ст.13 Закона «О государственной регистрации…”, государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. N 226 (с изменениями от 24 декабря 2004 г., 30 декабря 2005 г.) [26].

Если одновременно с государственной регистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Статья написана по материалам сайтов: .

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector