+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

История регистрации недвижимости 2019 год

Учет земельных угодий на Руси начали вести в IX веке, когда территория страны была в 10 раз меньше современной. Первые межевые книги содержали, в основном, описания монастырских и церковных земель. Скоро реестр собственников расширился. Государство хотело знать, кто владеет землей, чтобы собирать налоги. На содержание армии и ведение войн требовались значительные средства.

Земля обретала все большую ценность и как товар. Знать и духовенство требовали укрепления своих прав. При Иване Грозном с этой целью начали вести «Писцовые книги». Сюда записывали имя владельца, и то, как он получил землю в собственность. «Писцовые книги» стали важнейшим доказательством прав и, во многом, прообразом современного единого государственного реестра прав. Сложнее дела обстояли с определением границ вотчин и поместий. Количество земли все еще исчислялось приблизительно. Значительно возросло количество межевых тяжб и споров. В конце XVII века появился свод законов, определяющий порядок межевания земель.

В эпоху Петра I повысилась точность полевых измерений. При межевании впервые стали использовать специальные инструменты. Геодезическому делу начали обучать. Петр поставил цель: создать Генеральную карту Российской империи. По всей стране проводились съемки губерний, театров военных действий и морских побережий. Подробная карта, а также большой трехтомный атлас вышли уже после смерти Петра. Ведение земельного кадастра окончательно стало делом государственной важности. За убийство землемера грозила смертная казнь.

В середине XVIII столетия была предпринята попытка собрать воедино сведения о территории страны и всех землевладельцах. Но, по-настоящему, генеральное межевание было начато Екатериной II. Отныне земли приписывались не к именам владельцев, а к названиям селений и пустошей. Межевщики потратили 4 десятилетия, чтобы измерить земли Российской империи. Именно при Екатерине геодезия стала прикладной наукой. Императрица распорядилась учредить училище, где готовили бы специалистов по землеустройству. Его расположили в Кремле, поблизости от Межевой канцелярии и назвали в честь новорожденного внука императрицы Константина.

При Павле I составление карт перешло в военное ведомство. А при Александре I был учрежден Корпус военных топографов. Значительные успехи геодезия и картография продемонстрировали после создания Пулковской обсерватории в эпоху Николая I. XIX век – время важных открытий. Под руководством выдающегося астронома Василия Струве проведено градусное измерение дуги меридиана и получены ценные материалы для определения формы и размера Земли. В дореволюционной России все сведения о землях и их владельцах заносились в «Поземельную» и «Межевую» книги. Данные были довольно точными, что позволяло государство эффективно собирать налоги, а собственникам отстаивать права на землю в суде.

Коренным образом характер межевых и кадастровых работ изменился после Октябрьской революции. Вся земля отныне принадлежала государству и перестала быть объектом налогообложения. Утратила необходимость регистрация прав. Впрочем, кадастр в СССР все же был. Хотя в него заносились данные не о владельцах, а о пользователях земли. Государство нуждалось в точных сведениях о земельном фонде. Предстояло оценить — какие земли передать крестьянам, а какие отдать совхозам и колхозам. Без знаний о территории страны было невозможно экономическое развитие.

Для проведения съемочных работ, составления и издания карт было образовано Высшее геодезическое управление. В годы СССР картографо-геодезическая служба проделала колоссальную работу. В мировую историю геодезии и картографии навсегда вошли имена советских ученых. Была создана высокоточная геодезическая сеть. Измерения проводили на суше, под водой и с воздуха. В результате были изданы подробнейшие топографические карты.

Хотя за 70-летнюю историю СССР был накоплен большой научный опыт, после распада Союза систему регистрации прав пришлось восстанавливать с нуля. Недвижимости, которая до «перестройки» была «общей», предстояло обрести четкие границы и собственников. Земля вновь стала объектом налогообложения. Сегодня данные геодезистов и картографов используют для поиска полезных ископаемых и при запуске ракет в космос. Без этих сведений невозможно функционирование навигационных систем и территориальное планирование.

Обязанности по ведению кадастра, регистрации прав, составлению карт, землеустройству в XXI веке делились между тремя ведомствами: Роснедвижимостью, Роскартографией и Росрегистрацией. В 2008 указом президента Российской Федерации их функции перешли Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестру.

advocatus54.ru

Преобразования, инициированные Петром I, вызвали крупные изменения в экономической жизни Российской Империи, в том числе в торговле недвижимостью… История регистрации прав на недвижимость В России история регистрации прав на недвижимость началась еще в XVI в., когда был введен порядок, предписывающий предъявление купчих грамот (договоров купли-продажи земли) в приказы. С XVII в. вводится практика выдачи справок приобретателю земли, в которых фиксировалась величина приобретаемого имения и прежний владелец. При этом акты продажи, мены, дарения земли фиксировались в поместном приказе, сделки со зданиями, дворами — в земском приказе. Получение справки не было обязательным, но ее отсутствие имело свои невыгодные последствия. Так, по Уложению 1649 г.

История регистрации недвижимости

Система регистрации недвижимого имущества Агентство недвижимости Росжилобмен Приветствуем Вас на «m2m2.ru»!подробнее…

Услуги Сервис подготовки документов при банкротстве граждан Гос программы Сопровождение сделок Оформление сделок с недвижимостью Регистрация недвижимости Оформление земельного участка Приватизация земельных участков Договор купли-продажи земельного участка Предварительный договор Договор купли-продажи помещения Договор аренды квартиры Договор аренды помещения Договор дарения Договор купли-продажи квартиры Неустойка за нарушение сроков сдачи квартиры

  • Новости
  • Недвижимость
  • Ипотека
  • Финансы
  • Анализ рынка

Гражданам-банкротам могут быть списаны долги.

Система регистрации недвижимого имущества

Руководители государства раздавали земли за верность и преданность двору своим ближайшим подчиненным. История развития системы государственной регистрации недвижимости в россии Так, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №32 от 2 декабря 1993г. В то же время в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 1995 г.

№5325/95 было отмечено, что «право собственности возникает с момента передачи вещи, если иное не установлено законом или договором» [36]. Различными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали Свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) — регистрационные удостоверения на отдельные объекты.

История развития системы государственной регистрации недвижимости в россии

Только в постклассическое время стали составлять официальные документы (instrumenta publica confecta), которые, однако, так и не приобрели публичного характера. Рецепция римских правовых начал в германское право привела к тому, что старые германские публичные формы чуть не пришли в забвение. Только широкое развитие поземельного кредита сохранило публичный характер отношений с недвижимостью в форме создания совершенно новых форм иммобилиарного оборота в виде института поземельной, или вотчинной, записки, которая явилась своеобразным прототипом современного юридического кадастра — информационной системы, содержащей описание физических характеристик объектов недвижимости, информации о ее владельцах, зарегистрированных вещных правах и существующих обременениях (ограничениях) этих прав.

История регистрации прав на недвижимость

Итак, в Российской Федерации с 31 января 1998 года при осуществлении сделок с недвижимостью единственным доказательством существования какого-либо права (собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, права постоянного пользования) или его ограничения (сервитут, аренда, в том числе финансовая, залог, доверительное управление, ипотека, арест) является государственная регистрация их в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Данное правило предусматривает в п. 2 ст. 8 ГК РФ, что права на имущество возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом.

Правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Петром I вводится новый — «крепостной» — порядок регистрации прав на недвижимое имущество, создается специальный орган — Палатка Крепостных Дел. Там должны были совершаться все сделки с недвижимостью, где каждый акт вносился в особые крепостные книги. Со времен Екатерины II, с принятия Уложения о губерниях 1775 г. совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты в губерниях и суды, при которых образовывались учреждения крепостных дел. Новый этап в системе регистрации прав на недвижимость наступает после принятия в 1866 г. Положения о нотариальной части, согласно которому на нотариусов, в частности, возлагается обязанность удостоверения и регистрации сделок с недвижимостью.

Это интересно:  Порядок регистрации ипотеки недвижимости 2019 год

1.1 история развития института регистрации прав на недвижимое имущество

Законами и иными нормативными актами решались лишь проблемы введения в оборот отдель­ных видов недвижимого имущества, и эти проблемы рассматривались как частные при создании рынка недвижимости. Состоявшийся факт закрепления регист­рации сделок был примечателен тем, что, во-первых, проявилась сильная инерцион­ность в части трансляции в будущее тради­ций социалистического периода. Во-вто­рых, «не была замечена» фундаментальная цель регистрации в условиях рынка недви­жимости — гарантия со стороны государ­ства зарегистрированных прав, которая на­иболее эффективным способом может быть обеспечена не регистрацией сделок, а регистрацией прав.
Тем самым был закреп­лен дуализм отечественной системы и свя­занные с ним недостатки, которые прихо­дится (пока без видимого успеха) преодоле­вать и в настоящее время.

История развития регистрации недвижимости в россии

В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями — актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия. Агентство недвижимости росжилобмен Минстроем России был принят приказ, который примечателен тем, что им закреплялись следующие положения: БТИ существовали при органах местного самоуправления, а выполняемые ими функции не причислялись к государственным (это обс­тоятельство важно отметить в свете последу­ющего развития событий); технический учет преследовал как минимум две цели — обес­печение регистрации прав и налогообложе­ния недвижимости; оценку объектов недви­жимости для целей налогообложения могли выполнять не только БТИ, но и иные органи­зации; техническая инвентаризация должна была проводиться в обеспечение оценки для налогообложения на регулярной основе не реже одного раза в пять лет.

История регистрации недвижимости

В XIX веке ипотечные книги во всей Европе превращаются в поземельные книги, в которых теперь регистрируются не только закладные права, но и всякие вообще вещные права на недвижимость. Только с момента такой регистрации всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т.д.), получал юридическую силу для всех третьих лиц (для публики). Это стабилизировало оборот с недвижимыми вещами и предопределило дальнейшее развитие форм его развития на последующие годы вплоть до нашего времени.

В России, по мнению Д.И. Мейера, ипотечные отношения возникли только в начале XVIII века при Петре Великом. Противник его точки зрения Л.А. Кассо обнаружил доказательства существования ипотечных сделок в праве Древнерусского государства.

История регистрации недвижимости в россии

Кроме того, отмеча­лось, что технический учет жилищного фон­да в Российской Федерации возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации БТИ, в связи с чем встал вопрос о создании на территори­ях регионов специализированных государ­ственных структур технической инвентари­зации регионального (субъекта Российской Федерации) подчинения. 1998 год Были введены в действие единые формы государственного реестра прав на недви­жимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Была предпринята попытка администра­тивного объединения органов федеральной исполнительной власти, участвующих в формировании объектов недвижимого иму­щества, с целью устранения существовав­ших межведомственных противоречий.

Этапы развития законодательства регистрации

Рассмотрим этапы развития законодательства регистрации на примере становления института укрепления прав на недвижимое имущество в России.

Как отмечалось, предпосылки становления указанного института можно найти в период становления Древнерусского государства. Речь идет об упоминаемой фиксации прав через использование мистических обрядов и ритуалов. Затем — письменная форма укрепления прав на земельные участки как наиболее приоритетный вид собственности.

  • 15 век — оценочное описание частных имений, пашен, лесов, лугов, выгонов, вод, угодий и служивших законным удостоверением владения в писцовых книгах, купчих.
  • 16 век — предписание «являть купчие в приказы» получило обязательный характер, в этой связи площадные подьячие записывали акты о продаже, дарении, мене в книги приказа, после чего приобретатель признавался собственником вотчины или поместья. В приказах, как в органах, обеспечивающих гарантии вещных прав, хранились дела о переходе земель, содержалась информация о составе имений и сделках с ними. Так, если объектом была земля — в поместном приказе, если дом и двор — в земском приказе, а по городам — у воевод. Павлов П.Н. О документах, удостоверяющих государственную регистрацию прав на земельные участки и иное недвижимое имущество // «Правовое регулирование рынка недвижимости». 1999. N 1. — с. 36. 12

Тем самым было введено единое понятие, регулировавшее правовое положение земельных участков и строений в отличие от движимых вещей.

При этом изменился и сам порядок совершения актов с недвижимостью. С 1701 года укрепление прав осуществляют официальные лица — крепостные писцы, работающие под началом надсмотрщика в Палате крепостных дел и контролем юстиц-коллегии, приведенные к присяге и получавшие жалование. В Палате крепостных дел должны были совершаться все акты по поводу недвижимости под надзором губернаторов и воевод, при участии правительственных органов, с обязательным привлечением свидетелей. Причем надсмотрщик и члены палаты должны были наблюдать за законностью акта и правильным поступлением пошлин, после чего акты вносились в особые книги. Там жеСовершенный акт необходимо было предъявить в приказ, однако это была уже не прежняя явка для утверждения права и выдачи записи, а явка в приказ «ко владению и ко взысканию пошлин». Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007, — с. 63 13

При Екатерине II преобразования в данной сфере продолжились изданием Указа «Учреждение для управления губерний». Обряд записи акта в книгу был заменен на оглашение через публикацию в газете «Ведомости». Вместо Палаты крепостных дел, выполнявшей функции государственного центра для всех дел о поземельной собственности, совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты и уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел. Сюда же, в учреждения крепостных дел, приобретатели недвижимости должны были предъявлять также и акты для ввода во владение, призванные служить заменой справки, вводной, послушной и отказной грамот. Кудинов О.А. История отечественного государства и права. М., 2005, — с.82

Одновременно действовало правило, в соответствии с которым о совершении актов, влекущих переход недвижимого имущества, необходимо было давать объявления в центральных «Ведомостях», а также требовалось предоставление копий таких объявлений в губернии и уезды, где находилось имущество. Вместе с тем эта мера не давала никаких правовых гарантий, поскольку объявления печатались с большим опозданием. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007, — с. 63

В 1866 г. применительно к екатерининскому порядку судопроизводства были изданы правила, в соответствии с которыми окружным судам предписывалось вести реестры крепостных дел и делать в них отметки об учинении ввода во владение. Там же 14 По сути дела, в России была введена регистрация поземельной собственности. Однако, нигде не было закреплено, что это единственная законная форма передачи.

С принятием 14 апреля 1866 г. Положения о нотариальной части были намечены новые преобразования в определении порядка перехода права собственности. Этим актом было введено следующее правило: проверка актов должна осуществляться по месту нахождения имущества. С этой целью в столицах, губернских городах и, по необходимости, в уездных городах определялись нотариусы. Сделки о переходе или ограничении права должны были совершаться у нотариусов, а затем обращались в крепостные дела после утверждения их старшим нотариусом. На основании внесенной в крепостную книгу сделки старший нотариус выдавал сторонам выписку, которая являлась удостоверением права частных лиц на недвижимость. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007, — с. 65

Таким образом, исторические корни регистрации прав на недвижимость в России следует искать в законодательстве и практике дореволюционной России (до 1881 года). История формирования институтов укрепления прав в России весьма показательна с точки зрения поиска оптимальной модели.

Это интересно:  Процедура регистрации недвижимости 2019 год

В России, как и в других странах, несмотря на существенные различия в порядке, органах, правовых формах, происходил один и тот же процесс — процесс движения от менее совершенных к более совершенным способам придания публичности отношениям, существующим по поводу недвижимого имущества.

Рассмотрим дальнейшее развитие законодательства в сфере недвижимости в России на основе изучения состояния дел в этой сфере в советский период истории и в 90 — е годы 20 века.

Декрет ВЦИК Советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов от 27 января 1918 г. отменил всякую собственность на землю и запретил переход не только земельных участков, но и прав пользования ими от одного лица к другому. Само понятие «недвижимое имущество» упразднялось и не находило правового закрепления вплоть до 1990 г. Сама земля и другие объекты, относившиеся ранее к недвижимому имуществу, были объявлены достоянием государства и исключены из «частного оборота». Необходимость в существовании регистрационной системы отсутствовала. Там же 15

Однако, несмотря на то, что регистрационная система в сегодняшнем ее понимании отсутствовала, нормы о регистрации прав на недвижимое имущество существовали в той мере, в которой оборот недвижимого имущества допускался законом.

В.А. Алексеев анализируя советские Гражданские кодексы, указывает, что Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. под страхом недействительности устанавливал необходимость нотариального удостоверения с последующей регистрацией в коммунальном отделе сделок купли-продажи строений, в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. аналогичный порядок предусматривался для договоров купли-продажи (ст. 239), мены (ст. 255) и дарения (ст. 257) при условии, что предметом их были жилой дом или дача, расположенные в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, и по крайней мере одной стороной выступал гражданин. Аналогичное требование предъявляла ст. 195 к договору залога жилого дома, а ст. 201 предписывала регистрировать прекращение залога. Статьи 135 и 197 устанавливали, что право собственности и право залога по договорам, подлежащим регистрации, возникает с момента такой регистрации. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007, — с. 67

Такое положение было естественным, так как согласно законодательству, только индивидуальный дом или его часть могли быть объектом личной собственности гражданина и, соответственно, предметом сделок, связанных со сменой собственника. Практически все остальные объекты недвижимости находились главным образом в государственной собственности, переход объектов недвижимости из владения одного юридического лица к другому не был связан с изменением собственника, им оставалось государство. Фиксация этих процессов носила характер внутреннего учета собственником своего имущества и не нуждалась в специальной регистрации.

Начало коренному изменению ситуации положил Закон СССР «О собственности в СССР», впервые в ст. 7 провозгласивший членов кооперативов, образованных для создания объектов недвижимости (жилищно-строительных, дачно-строительных, гаражно-строительных) собственниками предоставленных им в пользование объектов (квартир, дачных домов, гаражей) при условии полной выплаты ими паевых взносов. Закон СССР «О собственности в СССР» от 6 марта 1990 г. (с послед. изм.) // ВВС СССР. 1990. N 11. Ст. 164 (не применяется).

Позже его нормы в ст. 13 продублировал Закон РСФСР «О собственности в РСФСР». Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. (с послед. изм.) // Ведомости СНД РСФСР. 1990. N 30. Ст. 164 (утратил силу).

В принятых в 1991 г. Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик впервые после длительного перерыва появились нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик. Утверждены 31 мая 1991 г. ВС СССР // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

К концу 1994 г. в число объектов недвижимого имущества, на которые могла существовать частная (негосударственная) собственность, вошли практически все виды недвижимого имущества — от отдельных жилых и нежилых помещений до земельных участков.

Однако, законодательство продолжало совершенствоваться и изменяться.

ГК РФ впервые включил не отдельные положения о государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимости, а систему норм как в первой, так и во второй части, призванную определить обязательность и правовое значение регистрации прав на объекты недвижимости. См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ; часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ; часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был принят 21 июля 1997 г. и введен в действие с 31 января 1998 г., т.е. через три года после введения в действие части первой ГК РФ! Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (с послед. изм.). 18

Наступил новый этап в развитии правового регулирования регистрации прав на недвижимость. Закон определил значение и правовые последствия регистрации, установил основные начала, определяющие порядок регистрации и основания для принятия решений регистрирующим органом. Вместе с тем принятие этого Закона не завершило процесс создания правовой базы регистрации прав на недвижимость.

Следующий этап развития системы государственной регистрации прав на недвижимость проходил с момента введения в действие Закона о регистрации до 1 января 2000 г. Именно до этого срока ст. 33 Закона о регистрации было предписано создать соответствующие учреждения юстиции во всех субъектах Федерации. При этом конкретные сроки и этапы создания учреждений юстиции должны были определяться каждым субъектом Федерации в зависимости от местных условий.

В этот период происходило формирование системы регистрации, адекватной ГК РФ и указанному Закону. Данный период характеризовался, в отличие от предыдущего, тем, что, хотя прежние органы регистрации (БТИ, специальные учреждения в некоторых субъектах Федерации) продолжали функционировать, их деятельность в части порядка осуществления регистрации была регламентирована Законом о регистрации и принятыми на его основе нормативными актами. Можно сказать, что именно в этот период деятельность регистраторов прав на недвижимость стала носить правовой характер.

После 1 января 2001 г., когда во всех субъектах Федерации были созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость, в России была создана система органов государственной регистрации прав на недвижимость, соответствующая действующему законодательству.

Анализ истории новейшего периода развития законодательства о недвижимом имуществе и государственной регистрации прав на нее в России позволяет сделать следующие выводы:

  • — процесс формирования этого законодательства служит доказательством объективного характера существования государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Изменения экономической ситуации и вовлечение недвижимости в оборот, способствовали формированию системы регистрации;
  • — за 10 — 15 последних лет в сфере государственной регистрации прав на недвижимость произошло столько же изменений, сколько в аналогичной системе в дореволюционной России за несколько веков.

Правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

История возникновения государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Россия на пороге XXI века вступает в новую полосу своего исторического развития. Отрадно отметить, что новая эпоха построения гражданского общества вызвала необходимость призвания частных начал во все сферы деятельности государства. Возрождение ценностей чистого» частного права, призванного реализовать и обеспечивать действительную свободу субъектов современного гражданского общества, однако не отрицает глубоких социальных начал, начал солидарности. В силу этого в законодательных текстах частного права (например, Гражданский кодекс РФ) находят свое достойное место публично-правовые элементы, к которым относится и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Итак, в Российской Федерации с 31 января 1998 года при осуществлении сделок с недвижимостью единственным доказательством существования какого-либо права (собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, права постоянного пользования) или его ограничения (сервитут, аренда, в том числе финансовая, залог, доверительное управление, ипотека, арест) является государственная регистрация их в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Данное правило предусматривает в п. 2 ст. 8 ГК РФ, что права на имущество возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом.

Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует две важнейших цели — обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов, и формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

Это интересно:  Ооо недвижимость и регистрация 2019 год

Надо отметить, что право на недвижимые вещи — одно из немногих явлений в гражданском обороте, которое сильно проникнуто публично-правовым характером. Немецкий ученый-цивилист Гирке писал, что «право на недвижимости. не столько частное право, сколько известная «социальная позиция» лица». Это вызывалось тем, что обладание недвижимостью накладывало на владельца разнообразные публичные права и публичные обязанности; вследствие этого переход их из рук в руки обставлен различными и довольно сложными формальностями (например, в раннее Средневековье пергамент с договором было принято класть на земельный участок, передававшийся по сделке, чтобы в него перелилась «сила земли»).

Возникновение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею берет своим началом старогерманское право дорецепционного периода, которое закрепляло две системы вещных прав — на недвижимости и движимости, что впоследствии находило отражение в выделении норм, регулирующих обязательственные отношения с недвижимыми вещами, в отдельные параграфы книг уложений, кодексов и т.п.

В римском праве доклассического периода господствовало начало полной бесформальности всяких сделок с недвижимостью, переход права собственности на землю мог быть осуществлен путем обхода купленного участка земли или даже наступление одной ноги на земельный участок. Только в постклассическое время стали составлять официальные документы (instrumenta publica confecta), которые, однако, так и не приобрели публичного характера.

Рецепция римских правовых начал в германское право привела к тому, что старые германские публичные формы чуть не пришли в забвение. Только широкое развитие поземельного кредита сохранило публичный характер отношений с недвижимостью в форме создания совершенно новых форм иммобилиарного оборота в виде института поземельной, или вотчинной, записки, которая явилась своеобразным прототипом современного юридического кадастра — информационной системы, содержащей описание физических характеристик объектов недвижимости, информации о ее владельцах, зарегистрированных вещных правах и существующих обременениях (ограничениях) этих прав.

Развитие оборота с недвижимыми вещами в конце XVIII века привело к упразднению поземельных записок ввиду их несовершенства, которые только удостоверяли право собственности. Отсутствие доступной информации о залоговых правах послужило причиной возникновения в Европе института ипотечной записки, или ипотечных книг. Ипотечные отношения, возникнув в раннем греческом праве, получили широкое распространение в постклассическое время римского права, когда разрешалось устанавливать ипотечные права на один и тот же предмет несколько раз. Преимуществом погашения долга пользовался почти всегда первый кредитор.

Ипотечные книги в Германии и Швейцарии, ведомые официальными учреждениями и открытые для справок всех заинтересованных лиц, удостоверяли всякое закладное право на недвижимость. Данное удостоверение имело юридическую силу для третьих лиц, т.е. отсутствие записи в ипотечной книге о закладном праве означало его ничтожность. В XIX веке ипотечные книги во всей Европе превращаются в поземельные книги, в которых теперь регистрируются не только закладные права, но и всякие вообще вещные права на недвижимость. Только с момента такой регистрации всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т.д.), получал юридическую силу для всех третьих лиц (для публики). Это стабилизировало оборот с недвижимыми вещами и предопределило дальнейшее развитие форм его развития на последующие годы вплоть до нашего времени.

В России, по мнению Д.И. Мейера, ипотечные отношения возникли только в начале XVIII века при Петре Великом. Противник его точки зрения Л.А. Кассо обнаружил доказательства существования ипотечных сделок в праве Древнерусского государства. В Псковской Судной грамоте он нашел одну статью, которая допускала залог имущества путем передачи крепости (акта, подтверждающего владение), а не самой недвижимости, причем залог допускался несколько раз[7]. Он не смог объяснить, на каких условиях недвижимость могла сдаваться в залог неоднократно. Не допуская легальности такой передачи, он отказался от своей теории. По моему мнению, он упустил одно существенное обстоятельство. Данный нормативный правовой акт не имел широкого распространения среди раздробленных русских княжеств, применяли его главным образом в Псковской республике: численность населения Пскова в то время не превышала несколько тысяч человек. Это позволяет нам исключить невозможность последующих кредиторов знать о том, что недвижимость уже заложена. Скорее всего, они знали об этом, крепость находилась у первого кредитора, но владел он ею на солидарных правах с остальными. Единственное, что следует признать — это то, что профессор Кассо правильно указал, что общей системы регистрации не только вещных, но и просто залоговых прав в Российском государстве того периода не было.

В XVI веке в период царствования Иоанна Грозного образуется Поместная изба, в ведении которой находилась, в том числе регистрация изменений в сфере феодального землевладения (поместного, светского и церковного вотчинного). При Романовых этот орган получил название Поместного Приказа, в котором при совершении сделок с недвижимостью делались соответствующие записи. В 1719 году Петр I при Юстиц-коллегии создал «крепостную контору», в которой теперь совершалась запись крепостей на крестьян и земли. В 1721 году была учреждена Вотчинная коллегия — центральное правительственное учреждение, которая ведала делами, касавшимися землевладения и межевания совместно с крепостной конторой. Так было положено начало принципу публичности в вотчинных правоотношениях[8]. При Екатерине II функции регистрации залоговых прав перешли к губернским органам.

Помимо государственных органов «квазирегистрацию» сделок с недвижимостью совершал учрежденный при Елизавете Петровне Государственный Заемный Банк (ГЗБ), куда поступали общие сведения об имениях, продаваемых или закладываемых в государстве, чтобы банк мог убедиться, что имение, представленное к залогу, принадлежало залогодателю, и было свободно от других закладных. Частные же сделки оставались вне поля зрения главного ссудного органа Империи, что послужило основанием к раздвоению залога на два вида — вещное обременение в виде закладной крепости между частными лицами и обеспечение долга недвижимостью посредством предъявления залогового свидетельства и залоговой подписки в государственное кредитное учреждение.

Ситуация изменилась только при Александре II, когда в 1866 году было издано нотариальным положение (Положения о нотариальной части), в соответствии с которым, акты на недвижимость (купчая крепость, закладная крепость и т.д.) должны быть совершены у младшего нотариуса и затем явлены на утверждение старшему нотариусу. Последний заносил эти акты в свои крепостные реестры, которые служили «квазипоземельными» книгами. Далее при Александре III работа по совершенствованию системы регистрации велась в русле ипотечного законотворчества. Комиссия, работающая над составлением проекта Гражданского уложения, в 1892 году составила Вотчинный устав, который сосредоточил все запрещения в крепостном реестре, что значительно облегчало должностному лицу обозрение всех ограничений, лежащих на имуществе, но частные лица так и не получили доступ к такой информации. По замыслу авторов, этот акт должен был бы определять процедуру регистрации юридического движения недвижимости на ближайшее столетие.

В советский период нашего государства необходимость в такой регистрация отпала. Земля и другие виды недвижимости были национализированы. Исчез сам термин «недвижимость», его сменил «основные фонды». В обороте находилась только личная собственность. Ситуация изменилась, когда в конце 1993 года (11 декабря) Президент РФ издает Указ, который предусматривает необходимость создания единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость. Организация ведения земельного кадастра, регистрации прав на недвижимость возлагалась данным указом на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Также планировалось создание поземельной книги, содержание которой мало чем отличалось от требований, предъявляемых при регистрации по Вотчинному уставу конца XIX века.

Статья написана по материалам сайтов: advocatus54.ru, vuzlit.ru, studwood.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector