+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Регистрация договора купли продажи недвижимости 2019 год

Спрос на сделки купли-продажи сегодня очень высок, а механизмы их совершения, оформления и расторжения остаются до конца не отшлифованными. Чтобы защититься от форс-мажоров, необходимо самому разобраться в юридических лабиринтах документации, оформляемой в процессе торговли недвижимостью.

Содержание

Договор: тонкости оформления

Согласно отечественному законодательству, отчуждение (продажа) недвижимого имущества проводится по особым правилам, учитывая специфику самой недвижимости (ее назначения и ценностных характеристик). Договор продажи недвижимости выделен в отдельный подвид всей системы договоров сферы торговли недвижимостью. Нормы этого документа можно найти в ГК РФ (гл. 30, седьмой параграф). Договора купли-продажи детально прописывают обязанности следующих субъектов:

  1. Обязанности продавца: он обязан осуществить передачу личного имущества (недвижимого) в собственность покупающей стороне.
  2. Обязанности покупателя: он обязан осуществить принятие указанного имущества с предварительной либо отсроченной оплатой.

Еще одним ключевым пунктом, прописанным в документе, считается оговоренная денежная сумма, являющаяся платой за купленную недвижимость.

Особенностью документа, сопровождающего торговую сделку, как, впрочем, и всех торговых договоров, является его возмездность. Документ заключается в письменном, подписанном участниками виде, и выглядит единым документом. Если какой-то пункт норм договора по каким-то причинам не соблюден, документ будет засчитан недействительным. Процесс перехода собственнических прав от одних лиц другим обязательно должен пройти гос. регистрацию. Когда же покупается (продается) жилая недвижимость, возникает необходимость прохождения регистрации еще и самой сделки.

Недвижимость, подлежащая покупке и продаже

В ГК РФ (ст. 130) четко прописаны все объекты, относящиеся к категории недвижимых и подлежащие отчуждению. Так, помимо объектов жилого и нежилого фонда (квартир, загородных домов, разных сооружений, дач), к этому списку относятся участки земли, водоемы по типу ставков, озер, недра, зеленые насаждения, а также космические объекты, речные и морские суда. Если заключается сделка, чьим предметом является нежилое здание или объект, договор будет считаться заключенным (то есть вступит в силу) с той секунды, когда на нем будут поставлены подписи сторон, а вот смена владельцев жилого объекта станет действительной лишь тогда, когда сделка будет зарегистрирована в гос. органах.

Исполнение обязательств обеих сторон прописывается в договоре (тогда акт приема-передачи не нужен, поскольку его роль уже принадлежит договору продажи) либо подтверждается подписями в специальном передаточном акте.

Расторжение сделки

Порядок, равно, как и условия расторжения рассматриваемой разновидности договора, регламентируются ГК РФ (статьями 450, 452 и 453). Расторгается договор при условии возникновения обстоятельств, появившихся уже после заключения сделки. Расторжение происходит по согласию участников сделки, а также как реакция на требование одного из участников по торговой операции. Второй вариант подлежит только рассмотрению в суде и только тогда, когда ответчик существенно нарушил договорные условия.

Заявление в суд подает потерпевшая сторона, которая дождалась получения от противоположной стороны отказа расторгнуть ранее заключенную торговую сделку либо спустя 30 дней после срока, указанного истцом в предложении о расторжении (либо после срока, установленного договором, законом). Одним словом, либо «расходимся миром», либо “идем в суд”.

Поскольку торговые сделки относительно недвижимости считаются заключенными после соответствующей регистрации, то расторгнуть их можно тоже только после попадания в списки регистрационных органов и регистрации сделки. Относительно нежилого имущества, ситуация гораздо проще – достаточно зарегистрированной смены собственников.

Законно расторгнуть можно только действующий договор, поэтому целесообразно было бы обеим сторонам заключить новый торговый договор, в котором продавец поменялся бы с покупателем местами. Фактически эта процедура заменит расторжение без привлечения суда.

Дополнительные соглашения

Дополнительное соглашение к любым ранее заключенным договорам купли-продажи недвижимости – это довольно популярная практика, позволяющая зафиксировать изменения в первоначальных условиях, прописанных в договоре.

Изменения могут касаться как дополнения, изменения существующих, так и аннуляции пунктов заключенного соглашения. На дополнительные соглашения распространяются все, без исключения, правила, применимые к договорам продажи. Несмотря на это, без договора дополнительное соглашение, даже заверенное у нотариуса, будет недействительным.

Заключение договора

Любой торговый договор по недвижимости должен обязательно содержать ниже прописанные пункты. При их отсутствии договор недействителен.

1. Данные о недвижимости.

Данные, идентифицирующие определенную недвижимость, которая передается во владение другому собственнику, должны быть прописаны очень точно. Если этих данных нет, документ торговой сделки признается несогласованным и незаключенным. Законом о правовой регистрации приводит список параметров, которые подлежат описанию в договоре:

  • полное и точное название (разновидность) недвижимости: квартира, нежилое помещение, часть квартиры и т. д.;
  • цифры (литеры) из номера строений, необходимые тогда, когда имеется несколько зданий по одному адресу;
  • площадь;
  • общая этажность объекта, этаж квартиры.

В случае когда речь о продаже какой-либо части (доли) в общем праве собственности, то необходимо указать размер этой части (доли), которая выражается в виде простой дроби, и данные обо всем объекте недвижимости в целом.

Когда же речь идет об отчуждении садового дома, жилого дома или других сооружений, напрямую связанных с земельным участком, то вместе с договором продажи недвижимости в обязательном порядке должна производиться передача собственнических прав на тот самый участок, на котором стоят продаваемые объекты недвижимости. А это подразумевает наличие в договоре обязательного пункта, посвященного данным государственного кадастрового учета, в котором ранее была учтена вышеупомянутая земля. А именно:

  • расположение участка земли;
  • кадастровый номер;
  • целевое назначение земель (категория);
  • обременение участка;
  • разрешенное использование участка земли.

2. Цена товара.

Стоимость дома (квартиры…) обязательно указывается договором, причем разрешены разные варианты выражения:

  • в иностранной валюте;
  • рублях;
  • за весь дом (дачу и др.);
  • за 1 кв. м.

3. Список дополнительных лиц.

Есть еще и дополнительное условие, которое обязательно упоминается в документе. Речь о перечислении лиц, которые, несмотря на продажу жилья, сохраняют за собой право использовать проданную недвижимости. К таковым могут относиться наниматели и те, кто постоянно проживает с ними; получатели ренты с пожизненным содержанием; получатели завещания, проживающие по причине завещательного отказа. При отсутствии вышеупомянутых граждан, это обстоятельство также прописывается в документе.

Разновидности договоров

Помимо торговых сделок с недвижимостью, в которых принимают участие две стороны, в практике встречаются и так называемые многосторонние сделки (три, четыре и больше сторон). В таком случае оформляется трех-, четырехстороннее соглашение. Существует также нестандартные виды торговых договоров – договора с рассрочкой.

Трехсторонний договор

Речь, конечно, о многосторонней торговой операции в долях при участии трех сторон. В отношении трехсторонних договоров остаются актуальными все процессуальные нормы (заключения, исполнения, расторжения), действующие в отношении двустороннего торгового договора по продаже недвижимости.

Договор с рассрочкой

Продажа в рассрочку является простым, но и рискованным способом отчуждения недвижимости. Такой договор отличается от обычного договора следующими пунктами:

  • уточнением по поводу рассрочки;
  • описанием размера первого и последующих платежей;
  • уточнением срока, до какого покупатель должен выплатить задолженность.

Могут иметь место и дополнительные пункты, например, положения, вступающие в силу в такой ситуации, когда покупающая сторона отказывается выполнять свои обязательства (вносить прописанную в договоре сумму). Исходя из возникшего форс-мажора и условий подписанного договора, покупатель обязывается неукоснительно передать свое личное имущество (бытовую технику, авто, землю) продавцу в собственность. Что именно, квартиру, дачу или землю, это также уточняется в договоре.

Переданное таким образом имущество будет являться залогом до того момента, когда покупатель не выплатит всю сумму рассрочки. Под этим пунктом покупатель должен отдельно поставить свою подпись. Кстати, можно и сразу договориться о передаче залога продавцу. Еще до возникновения форс-мажорной ситуации. Так сказать на всякий случай.

Важность заключения договора – реальный пример из жизни (видео)

Очень важно продавцу защитить себя от ситуации, при которой покупатель, не оплативший до конца задолженность, продает недвижимость третьему лицу. С этой целью в договор добавляется пункт, который указывает на то, что полноправным собственником может стать только покупатель, заплативший последний взнос по рассрочке. Такой договор неукоснительно заверяется у нотариуса, а последний, в свою очередь, вносит продаваемую недвижимость в реестр жилья с «обременением». Покупать такое жилье никто не захочет.

Это интересно:  Продажа долей в квартире закон 2019 год

Регистрация договора купли-продажи в Росреестре

Когда продавец и покупатель недвижимости оговорили детали и подписали договор, это говорит о том, что жилое помещение больше не принадлежит продавцу, однако, права собственности до сих пор остается за ним. Для того чтобы право собственности перешло новому владельцу, необходимо зарегистрировать сделку. Регистрируется при этом вовсе не сам договор, а тот факт, что у квартиры теперь новый владелец.

Переход права фиксируется Росреестром на основании подписанного ранее договора. Необходимость регистрации обуславливается статьей 551 Гражданского Кодекса РФ, а порядок и сроки процедуры регулируются ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Куда обращаться за регистрацией?

Документы необходимо подавать в отделение Росреестра по месту нахождения продаваемой квартиры, но сделать это можно и через один из Многофункциональных центров (МФЦ). Посмотреть, какой из МФЦ наиболее близко территориально расположен, можно на сайте мфц.рф. Такой вариант удобнее, так как позволяет экономить время и не стоять в очередях, ведь записаться на посещение можно предварительно по телефону.

Подать документы на регистрацию в другом городе нельзя.

Перечень документов для регистрации договора купли-продажи в Росреестре

Нужно подать следующие бумаги:

  • Договора купли-продажи недвижимости (строго в 3 экземплярах).
  • Паспорта заявителей (желательно с копиями). Если вместо самих сторон процедуру осуществляют их представители, нужны и их паспорта.
  • Нотариально подтвержденная доверенность на представление интересов сторон (если процедуру производят представители).
  • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины. Размер пошлины — 2000 рублей, уплатить ее нужно продавцу недвижимости. Это важно: в квитанции в качестве плательщика указывается имя передающей стороны или ее представителя.

Могут потребоваться также и необязательные документы в зависимости от конкретного случая:

  • Разрешение органов опеки на продажу квартиры (если там проживают несовершеннолетние дети). Ребенок должен быть наделен правом собственности на другой объект недвижимости. Важно: жилищные условия ребенка могут быть улучшены, но не ухудшены. Например, площадь новой квартиры не может быть меньше площади прежней.
  • Справка из ЖКХ, если после перехода права собственности квартирой продолжают пользоваться некоторые прежние жильцы.
  • Кадастровый паспорт. Этот документ не является обязательным, но рекомендуется его прикладывать во избежание недоразумений. Те квартиры, которые не проходят кадастровый учет, перерегистрации не подлежат.
  • Отказ соседей. Этот документ необходим, если жилье приобретается в «коммуналке», так как соседи имеют преимущественное право на покупку.

Требования к оформлению пакета бумаг перечисляются в ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на жилое имущество». Закон предписывает, что:

  • Документы должны быть напечатаны отчетливо и без сокращений.
  • Исправления в документе любым способом запрещены.
  • Документ не должен быть поврежден до такой степени, чтобы его содержание можно было толковать двояко.

Кроме того, статья 18 регулирует численность подлинников и копий каждого из документов, способы подачи и получения документов от Росреестра, а также условия представления интересов по доверенности для юридических и физических лиц.

Как можно подать документы?

Способов подачи документов в Росреестр существует несколько:

  • Личная явка. В данном случае обе стороны (продавец и покупатель) заполняют бланк непосредственно в офисе под присмотром работника Росреестра. Для заполнения бланка требуются паспорта сторон. Если лично стороны сделки не смогли присутствовать, их интересы могут представлять доверенные лица. Чтобы они имели право представлять интересы сторон, у них должны быть доверенности, достоверность которых была бы подтверждена подписью нотариуса. Исключениями являются несовершеннолетние и назначенные судом недееспособные лица – за них бланк заполняют родители или опекуны без доверенности.

Способы регистрации без явки в Росреестр

  • Отправка по почте. Если стороны рассчитывают отправить в Росреестр документы по почте, им следует предварительно обратиться к нотариусу и заверить свои подписи. К пакету бумаг обязательно прикладываются копии паспортов. Отправляется посылка с уведомлением о получении.
  • Отправка через интернет. Этот способ пока запущен в тестовом режиме. Отправка документов через интернет доступна не всем – только тем, кто имеет цифровую подпись. Для тех же, у кого ее нет, сайт Росреестра также предоставляет удобство – можно записаться на прием online и избежать трат времени в очередях. На сайт Росреестра можно попасть, пройдя по ссылке rosreestr.ru.
  • Выездное обслуживание. Специалист Росреестра приезжает сам на дом к оформителю заявления и принимает документы. Такая услуга оказывается всем юридическим и физическим лицам, но на платной основе (до 2,5 тысяч – ЮЛ, до 1,5 тысяч – ФЛ). А вот для ветеранов ВОВ и инвалидов эта услуга ничего не стоит (важное условие: льготник должен быть собственником жилья, а не посторонним заказчиком). Дополнительное удобство заключается в том, что представитель Росрееста все оборудование, необходимо для осуществления процедуры, берет с собой. Заказать такую услугу можно одним из следующих способов: по телефону, электронной почте или лично обратившись в отделение Росреестра.

Нужно ли согласие супруга на продажу недвижимости?

Так как квартира является совместно нажитым имуществом в браке, необходимо получить письменное согласие супруга на продажу, даже если он не является собственником. Важно: к совместно нажитому имуществу относится только то, что было куплено супругами во время брака – полученное в наследство или в дар жилье совместно нажитым не считается.

Согласие не требуется в 2 случаях:

  • Если супруг является бывшим (предполагается, что квартира уже поделена и каждый может распоряжаться своей частью по усмотрению).
  • Если квартира приобреталась в равных долях.

Срок регистрации договора купли-продажи недвижимости в Росреестре

Срок регистрации зависит от того, каким способом приобретается недвижимость. Если жилье приобретается за наличный расчет, срок регистрации не превышает 10 рабочих дней, если жилое помещение покупается в ипотеку – 5 дней. (п. 3 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

Возможен ли отказ в регистрации или приостановка процесса?

Росреестр тщательно проверяет документы на подлинность и корректность оформления. Приостановка процесса регистрации может быть связана с тем, что один из документов оформлен ненадлежащим образом. Ошибки могут быть разными: наиболее распространенная заключается в том, что в договоре не прописывается цена вопроса (согласно ст. 555 ГК РФ она должна там фигурировать). Также приостановка может последовать по причине того, что указаны инициалы вместо полных имени и отчества или данные паспорта вписаны с сокращением. Заявителю дается время для исправления.

Сложнее, когда у сотрудников Росреестра возникают сомнения относительно подлинности документов. В этом случае подается запрос в органы, выдававшие документ. В результате процесс регистрации сделки купли-продажи может значительно затянуться.

Порядок и сроки приостановки регистрации регулируется ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так, регистратор должен в срок не более 5 дней уведомить заявителя о приостановке. Приостановка по причине отсутствия документа может длиться максимум месяц. Если же приостановки требует одна из сторон сделки, ее длительность ограничена 3 месяцами.

В каких случаях возможен отказ в регистрации договора в Росреестре

В регистрации договора купли-продажи может быть и отказано Росреестром. Порядок, сроки и основания для отказа содержатся в статье 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Основания следующие:

  • Заявление на регистрацию подало лицо, не обладающее таким правом.
  • Правоустанавливающий документ не признается действительным.
  • Лицо, имеющее ограниченное право собственности, не указало этого в договоре.
  • Если по итогам приостановки регистрации выяснилось, что заявитель не может предоставить недостающий документ.

О том, что в регистрации сделки заявителю отказано, он должен быть уведомлен в течение 5 дней с момента окончания срока, предоставленного Росреестру для рассмотрения.

Отказ Росреестра не дает заявителю права на возврат государственной пошлины.

Решение Росреестра об отказе может быть оспорено заявителем в суде. Обращаться следует в Арбитражный суд. Если суд принимает сторону истца, тот может претендовать на компенсацию убытков, связанных с судебной тяжбой. Росреестр оповещает заявителя о том, что решение суда вступило в силу, в течение 3 дней. В оповещении должна быть указана конечная дата срока регистрации.

Это интересно:  Доверенность на квартиру с правом продажи 2019 год

См. также:

Можно ли отказаться от регистрации документов

Независимо от того, кто – покупатель или продавец – решил отказаться от регистрации, дело должно решаться в суде. Если уже после того, как договор купли-продажи подписан, продавец решил отозвать заявление о регистрации, покупателю приходится подавать иск. Это право предоставляется гражданину ст. 551 ГК РФ. Подобные иски удовлетворяются практически всегда, поэтому вероятно, что покупатель останется еще и в прибыли.

Если же от регистрации решил отказаться сам покупатель, суд трактует это как нежелание выполнять условия договора. Так, маловероятно, что суд примет решение в пользу уклоняющейся стороны.

Отказаться от регистрации договора после его подписания в одностороннем порядке нельзя – необходимо найти консенсус.

Важно: именно договор выступает свидетельством передачи права собственности, а его регистрация – своего рода обязательное уведомление государства о том, что у квартиры теперь новый хозяин.

Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости

Что подразумевается под понятием «недвижимость»? Конечно, если проанализировать в совокупности ряд определенных нормативных актов, то содержание этого понятия будет нетрудно определить. Но для многих вопрос о том, что же есть недвижимость, остается открытым. Кроме того, некоторые люди могут придавать этому термину смысл, расходящийся с законом. В результате искаженное толкование этого понятия может обернуться негативными последствиями для участников рынка недвижимости.

Законодательством под «недвижимостью» понимается в первую очередь объект, стоящий на земле и прочно с ней связанный: его нельзя перенести без причинения ему вреда, сводящего на нет его полезные свойства. Прежде всего, это земельные участки, помещения и любые здания.

Переход прав на недвижимость оформляется государственной регистрацией. Органом, осуществляющим эту деятельность, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Для исполнения возложенных целей, регистрационный орган ведет Единый реестр прав на недвижимое имущество, в котором содержатся все значимые правовые сведения об объекте недвижимости: информация о собственнике и иных правообладателях, об обременениях и арестах и т. д.).

Результатом регистрационной деятельности является выдача правообладателю итогового документа – свидетельства, подтверждающего право на объект недвижимости, указанный в нем.

Регистрация права на недвижимость не является простой формальностью, т. к. ее отсутствие препятствует отчуждению имущества даже в тех случаях, когда стороны договорились о цене и прочих существенных условиях сделки.

Один из возможных выходов в данной ситуации – подписание предварительного договора, составленного в письменной форме. Еще один вариант, который часто предлагают агентства недвижимости – получение задатка с выдачей покупателю соответствующей расписки. Оба способа обязывают каждую из сторон соблюдать договоренности и избавляют их от избытка формальностей, пока право собственности на объект еще не зарегистрировано.

Стремясь сэкономить на уплате налогов, стороны сделки иногда указывают в договоре купли-продажи цену отчуждаемого объекта в 1 млн рублей или меньше (остальная сумма передаются продавцу под расписку либо идет в счет оплаты неотделимых улучшений объекта и т. п.).

На первый взгляд, это вполне законно и выгодно. Но если объект недвижимости является проблемным (содержит технические недостатки, что потенциально повлечет расторжение договора, или имеет обременения), занижение его стоимости приведет к тому, что покупатель не сможет потребовать у недобросовестного продавца возврата действительной, полной суммы сделки (сверх той, что была указана в договоре).

Следует учитывать также, что занижение цены договора может быть расценено как уклонение от уплаты налогов со всеми вытекающими негативными последствиями, и в итоге стремление сэкономить на налогах может обернуться еще большими убытками. Конечно, можно заставить продавца вернуть полную стоимость объекта через суд, но в этом случае потребуются немалые расходы на квалифицированного юриста, который подготовит иск и будет вести ваше дело в суде.

После реформы законодательства о сделках с недвижимостью отдельная регистрация сделок с объектами была упразднена и сейчас регистрируется лишь переход самого права на них. За счет этого снизился объем бумаг, которые необходимо сдать сторонам сделки в регистрирующий орган. Иными словами, составленный в простой письменной форме и подписанный сторонами договор купли-продажи налагает определенные обязательства, но еще не влечет смены собственника.

Здесь может возникнуть ситуация, когда деньги были переданы в полном объеме, договор подписан, и остается лишь зарегистрировать переход права собственности, но одна из сторон по каким-либо причинам не желает заниматься регистрацией. При этом закон устанавливает, что за регистрацией должны обращаться обе стороны сделки. Такую проблему можно решить, только обратившись в суд.

Чтобы доказать, что другая сторона уклоняется от явки в регистрационный орган, следует направить ей письмо с описью вложения и уведомлением о вручении с предложением прибыть для регистрации сделки в определенный день и час. При неявке в указанный день и час, другой стороной подается иск в суд с требованием обязать регистрирующий орган провести регистрацию перехода права собственности по подписанному договору. Уклоняющаяся сторона будет ответчиком, а регистрирующий орган — третьим лицом.

При правильно сформулированных исковых требованиях высока вероятность того, что суд вынесет решение об удовлетворении иска.

Обычно для регистрации перехода права собственности необходимо предоставить перечисленные ниже документы:

— документы, позволяющие установить личность физического лица (или правосубъектность юридического лица);

— копии доверенностей, если документы подаются через поверенных;

— документы, подтверждающие наличие права собственности у продавца;

— договор отчуждения объекта недвижимости;

— прилагающийся к договору акт приема-передачи имущества;

— техническая документация на объект;

— нотариально заверенное согласие на сделку супруга, если продавец состоит в официальном браке;

— письменное одобрение сделки по отчуждению органом опеки и попечительства, если собственник не достиг совершеннолетия;

— согласие на сделку участников долевой собственности, в случаях отчуждения доли в общем имуществе.

Делаем регистрацию договора купли-продажи недвижимости

Регистрация договора купли-продажи недвижимости – ключевая стадия заключения договора купли-продажи недвижимости, поскольку именно с этого момента государством признается и подтверждается возникновение, переход или прекращение права собственности на недвижимое имущество. Лица, которые намерены заключить данный договор, для максимальной защиты своих прав и интересов должны подробно ознакомиться с процедурой и последовательностью его оформления.

Роль регистрации права на недвижимость в процессе заключения договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Данное положение предусмотрено ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской (ГК РФ).

Юридическая регистрация права на недвижимое имущество (жилье, земельный участок и др.) – обязательная и неотъемлемая процедура в процессе заключения сделки купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация – единственное и бесспорное доказательство существования зарегистрированного права.

Неосуществление данной процедуры приводит к признанию сделки ничтожной, а следовательно, влечет за собой возвращение прав и обязанностей контрагентов в состояние, предшествовавшее сделке (покупателю возвращается сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости, а продавец признается владельцем оспариваемого объекта). Однако признать договор ничтожным может только судебный орган.

Согласно статье 425 ГК РФ гражданское соглашение вступает в силу с момента его заключения. Моментом заключения договора купли-продажи недвижимости является регистрация такого соглашения в территориальном отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Для чего нужно регистрировать право на недвижимое имущество?

Большинство покупателей, которые оформили и нотариально заверили договор купли-продажи недвижимости, откладывают, не желают или попросту забывают о стадии государственной регистрации. Однако все предварительно совершенные юридические действия по оформлению договора не имеют никакой правовой силы без данной процедуры. Можно привести причины, по которым пройти государственную регистрацию права на недвижимость нужно как можно быстрее:

  1. Возможность получения правовой защиты своей недвижимости. Восстановить нарушенные права собственности может только ее законный владелец. Лицо, которое не зарегистрировало свои права на недвижимость, не считается владельцем, а следовательно, не может воспользоваться всеми юридическими инструментами защиты своих прав и законных интересов.
  2. Возможность распоряжения такой недвижимостью. Лицо, обладающее незарегистрированной недвижимостью, не может заключать в отношении него большинство гражданско-правовых договоров: купли-продажи, пожизненного содержания, дарения и др.
  3. Возможность передачи недвижимости по наследству. Недвижимость, по которой был оформлен договор купли-продажи без осуществления государственной регистрации, не считается собственностью покупателя. Тем самым его наследники теряют свое право на получение такого имущества по наследству. Признание права собственности на такое имущество осуществляется через суд, однако такой процесс не всегда заканчивается в пользу потенциальных наследников.
  4. Возможное увеличение размера государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи и осложнения регистрационной процедуры.

Документы, которые нужно подать для регистрации сделки купли-продажи недвижимости

Скачать форму заявления
Это интересно:  Оценка доли в квартире для продажи 2019 год

Для успешного прохождения регистрационного процесса покупателю и продавцу нужно собрать полный перечень необходимых документов. Сюда относятся:

  • Заявление сторон. Данный документ свидетельствует о заинтересованности продавца и покупателя в переходе права собственности на соответствующую недвижимость.
  • Доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя. Данный документ подается, если интересы одной из сторон представляет официальный представитель.
  • Квитанция об уплате государственной пошлины за совершение регистрационного процесса (в 2 экземплярах).
  • Правоустанавливающий документ, удостоверяющий право собственности продавца на соответствующую недвижимость. Таким документом является любой гражданско-правовой договор о передаче имущества (дарения, пожизненного содержания и др.), свидетельство о наследстве и др.
  • Документ о лицах, которые имеют право на пользование соответствующим жильем (если объектом купли-продажи выступала жилая площадь).
  • Документ, удостоверяющий личность заявителя.
  • Кадастровый паспорт недвижимости.
  • Нотариально заверенная справка о получении продавцом соответствующей недвижимости в браке (или вне брака). Если будет установлено, что недвижимость была приобретена в браке и имеет статус общей совместной собственности, то продавцу также нужно подать нотариально заверенное соглашение другого супруга на продажу такого объекта.
  • Разрешение органа опеки и попечительства о возможности отчуждения соответствующего жилья, если реализация квартиры затрагивает интересы несовершеннолетних лиц, имеющих законное право на проживание на соответствующей жилой площади.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: тонкости и особенности

Цель предварительного договора купли-продажи недвижимости – закрепление обязанности сторон такого договора в будущем (срок может быть указан) заключить основной договор купли-продажи. Однако лица должны помнить, что данная форма договора не порождает перехода прав собственности на жилье или земельный участок от продавца к покупателю.

Мошенники, пользуясь доверием и незнанием закона потенциальных покупателей, требуют от них уплаты стоимости недвижимости сразу же на стадии предварительного договора. Правоохранителям не всегда удается найти таких преступников, а потому лица должны быть осмотрительны и хорошо знакомы с природой и назначением предварительного договора.

Предварительный договор купли-продажи также может предусматривать предоставление покупателем аванса продавцу в качестве гарантии заключения основного договора в будущем. Уплата аванса по предварительному договору является дополнительным условием, а потому требование продавца об обязательном включении данного пункта в соглашение безосновательны и незаконны.

Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости требует от обеих сторон определенной внимательности и ответственности, поскольку именно на его условиях заключается основной договор купли-продажи. Предварительный договор включает следующие обязательные пункты:

  1. Предмет соглашения.
  2. Цена.
  3. Перечень лиц, имеющих право пользования соответствующим земельным участком или жильем.

Также потенциальные покупатели должны помнить, что аванс возвращается тогда, когда по вине продавца не был заключен основной договор купли-продажи. Если такой причиной стали действия покупателя, аванс возврату не подлежит.

Сделка купли-продажи недвижимости: существенные условия

Скачать форму договора

Договор купли-продажи считается заключенным, если стороны достигли согласия относительно всех существенных условий (предмет, цена соглашения и перечень лиц, которые имеют право на пользование соответствующей недвижимостью). Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть заключен в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Однако для защиты своих прав и интересов лица могут в него включить и другие пункты. Договор купли-продажи обязательно должен содержать следующие сведения:

  1. Данные о каждой стороне сделки. В данной части указывают ФИО, место регистрации, паспортные данные. Если от стороны договора выступает представитель, то он должен предъявить документ, на основе которого он осуществляет данные юридические действия. Сюда относятся: доверенность, учредительный документ юридического лица и др.
  2. Предмет договора. В данной части должно быть указано точное местонахождение недвижимости. Если таким объектом выступает жилье, то должен быть указан адрес, номер дома и квартиры, этаж, количество этажей квартиры, общая и жилая площадь. Если таким объектом выступает земельный участок: адрес, площадь, кадастровый номер.
  3. Цена сделки. Как правило, цена определяется на основе договоренности сторон, однако стороны могут установить ее размер на основе экспертной независимой оценки. В случае проведения экспертизы такого жилья или земельного участка стороны должны определить, на кого возлагается обязанность по уплате суммы экспертного исследования.
  4. Список лиц, имеющих право на пользование соответствующей недвижимостью. Продавец должен сообщить покупателю о праве третьих лиц на проживание на соответствующей жилой площади после перехода права собственности (наниматели и др.).

Цена договора купли-продажи

Цена – существенное условие любого гражданско-правового договора, не является исключением и договор купли-продажи недвижимости. Однако продавцы не всегда указывают действительную стоимость квартиры по следующим причинам:

  1. Во избежание уплаты государственного налога за продажу квартиры, стоимость которой превышает 1 млн руб. Налог взимается в размере 13% от суммы, превышающей 1 млн. руб. Однако это касается только собственников, владеющих квартирой менее 3 лет. Налог накладывается независимо от способа получения квартиры: приватизация, покупка и др.
  2. В целях экономии, если нотариус получает вознаграждение в размере фиксированного процента от суммы такого соглашения.
  3. По просьбе покупателя. Недобросовестные покупатели или мошенники, пользуясь доверием неопытных продавцов, просят указать в договоре купли-продажи недвижимости низкую цену, обещая выплатить оговоренную сумму. Однако такая уступка может стоить продавцу больших финансовых потерь, поскольку во время выполнения договора покупатель будет настаивать на передаче суммы, указанной в договоре.

Лица, планирующие продать недвижимость, должны указывать в соглашении точную (не заниженную) стоимость объекта. Именно это может защитить финансовые интересы продавца в случае признания судом договора продажи недействительным, поскольку он сможет вернуть только ту сумму, которая обусловлена договором.

Покупка жилья: советы для покупателя

Покупка жилья – ответственный шаг для любого покупателя, поскольку речь идет о действительно больших финансовых ресурсах. Мошенничество и другие виды обмана в данной сфере процветают особенно плодотворно, а потому лица должны отнестись к покупке квартиры с полной ответственностью. Юристы рекомендуют перед осуществлением каких-либо юридических действий тщательно ознакомиться с действующей законодательной базой, регулирующей данный вопрос, и следовать следующим советам:

  1. Продавцом недвижимости может быть только ее дееспособный собственник. Дееспособность в данном вопросе играет важную роль, поскольку последующее признание продавца недееспособным влечет за собой признание сделки недействительной. В случае возникновения сомнений в психическом здоровье продавца покупатель может обратиться к нотариусу с просьбой об установлении его дееспособности.
  2. Покупатель должен убедиться, что продавец является законным владельцем жилья. На практике нередко возникают случаи продажи «чужой» квартиры, поэтому покупателю нужно тщательно ознакомиться с правоустанавливающими документами на соответствующий объект.
  3. Покупатель заинтересован в покупке такого жилья, которое пригодно для длительного проживания, а потому не лишними будут действия относительно проверки самого жилья на аварийность, перестройку, реконструкцию и реальное состояние.
  4. Покупатель, который пользуется услугами представителя, для максимальной защиты своих интересов должен участвовать в заключении сделки купли-продажи жилья. Редко, но встречаются случаи, когда представитель умышленно указывает неверные данные в сделке, находится в близких отношениях с продавцом и имеет определенный интерес и др.

Продажа жилья: советы для продавца

Продавец заинтересован максимально выгодно продать недвижимость и получить желаемую сумму, однако существует немало мошенников, которые не прочь извлечь свою долю в данном деле. Чтобы не стать жертвой квартирных аферистов, продавцу нужно принять во внимание следующие советы:

  1. Продавец не должен идти на уступки покупателю и уменьшать цену договора, даже если тот обещает в действительности предоставить обсуждаемую сумму. В дальнейшем при расторжении договора он сможет вернуть только прописанную сумму, понеся большие убытки.
  2. Продавец перед подписанием должен внимательно прочитать весь текст договора. Требования покупателя сделать процесс быстрее за счет упущения таких формальностей может иметь негативные последствия в виде неоговоренных пунктов и условий.
  3. Продавец должен организовать безопасный способ получения денег за проданную квартиру. Перевод денежных средств на банковский счет – самый оптимальный из них.

Заключение договора купли-продажи – трудоемкая и ответственная процедура, требующая от сторон повышенной внимательности. Регистрация является ее обязательным этапом, соблюдение которого может гарантировать, как продавцу, так и покупателю, максимальную защиту прав и интересов.

Статья написана по материалам сайтов: oformi.su, doorinworld.ru, nsovetnik.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector