+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Продажа двух долей квартиры в одном договоре 2019 год

Здравствуйте, возник спор между риелтором и продавцом. У мамы с братом по наследству у каждого по 1/2 доли двухкомнатной квартиры, два свидетельства на право собственности. Брат спорит, что нужно два договора, чтобы неплатить налоги, ссылаясь на письмо от 2013года другие риелторы говорят что можно так продавать, но наш риелтор говорит, что налоговая может предъявить за махинации. В коментариях пишут, что даже если два договора и каждый собственник продает свою долю налог берется с общей стоимости квартиры а не проданных долей, а так же пишут,что надо продавать в разные дни. Разъясните пожалуйста простым языком, кто прав и как все это исчисляется. Буду очень благодарна.

Вариант 1. Один договор купли-продажи квартиры.

Доход каждого из вас, облагаемый налогом, составит:

С него каждый из вас платит налог в сумме:

Вариант 2. Два договора купли-продажи доли в квартире.

Доход каждого из вас, облагаемый налогом, составит:

С него каждый из вас платит налог в сумме:

Насчет махинаций» . Передайте вашему риэлтеру, что в России пока еще действует свобода договора. И продавцы самостоятельно решают как им оформлять сделку. И никакая налоговая не в праве им навязать не выгодный для них вариант. Риэлтер вас запугивает по одной из причин (или по двум сразу):

  • он некомпетентен в налоговых вопросах;
  • ему проще и быстрей оформить одну сделку на всю квартиру, чем 2 на доли в ней.

Продажа квартиры по долям разными договорами

Продажа квартиры – процедура несложная, но очень серьезная и требует и от продавца, и от покупателя максимального внимания и сосредоточенности. Следует не только определиться с ценой недвижимости, местом и временем подписания договора и условиями передачи денег, но и проработать его текст, проверить объект на «чистоту», выписать всех проживающих лиц, и т.п.

Еще больше сложностей появляется, когда на продажу выставлена квартира, находящаяся в долевой собственности. В этом случае покупателю приходится договариваться сразу с несколькими хозяевами, выступающими в качестве продавцов, и решать возникающие проблемы. Разумнее в такой ситуации попросить помощи у юриста компании «Правосфера».

Способы продажи квартиры, находящейся в долевой собственности

Продать квартиру в долевой собственности можно двумя способами:

  • одним договором, тогда на стороне продавца будут выступать все собственники;
  • разными договорами, в этом случае покупатель заключает отдельное соглашение с владельцем каждой доли.

Первый вариант является наиболее предпочтительным для покупателя, так как он единожды встречается со всеми продавцами, подписывает договор, а потом сразу регистрирует всю квартиру на собственное имя. Некоторые сложности данный способ может вызвать у продавцов, потому что им придется договариваться о времени, удобном для всех, цене, способе оплаты и пр. И чем больше владельцев долей, тем чаще возникают разногласия.

Важно! При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, полученные деньги делятся между продавцами в частях, пропорциональным долям, независимо от состояния жилплощади, количества прописанных, а также наличия детей.

Пример. На продажу была выставлена квартира, которая была разделена на три части: одному собственнику принадлежала половина жилплощади, а двум другим по четверти. При совершении сделки была получена оплата в сумме 2 млн. рублей, из которых 1 млн. рублей достался владельцу половинной доли, а другие собственники получили по 500 тыс. рублей.

Продажа долей разными договорами

Каким бы ни был удобным способ продажи квартиры, разделенной на доли, одним договором, очень часто покупателю приходится иметь дело с каждым собственником по отдельности. Конечно, для него – это самый непростой вариант, но если он заинтересован в покупке именно этой квартиры, то ему приходится мириться с возникающими сложностями. А вот для продавцов данный способ является самым приемлемым. Ознакомимся с основными трудностями для покупателя:

  1. Ему придется составлять и вычитывать несколько договоров.
  2. Покупателю необходимо каждый раз являться на подписание договора.
  3. Каждую долю квартиры после сделки придется регистрировать и получать на нее свидетельство о праве собственности.
  4. После оформления последней части покупателю необходимо сдать все долевые свидетельства и получить взамен одно общее на всю квартиру в целом.

Кроме того, покупатель должен платить за каждое оформление сделки и регистрацию доли, что существенно завышает его расходы. Поэтому, когда речь идет о приобретении жилплощади по разным договорам, цена на нее сильно снижается.

Инструкция продажи квартиры по долям

Если собственники квартиры заинтересованы в ее продаже, то им стоит договориться о заключении общего договора, так как в этом случае цена на нее будет более высокая. Конечно, сам документ будет довольно объемным, потому что придется оговаривать условия каждого продавца. Следовательно, каждый участник договора должен будет прочитать черновик и внести в него свои изменения или замечания.

Это интересно:  Договор купли продажи квартиры коммунальные платежи 2019 год

Если же договориться между собой продавцы не могут, то покупатель будет вынужден многократно совершать одни и те же действия:

  • встречаться с продавцом и договариваться об условиях сделки: ее месте, времени, а так же о том, каким образом будут передаваться деньги;
  • составлять проект договора купли-продажи и вычитывать его на наличие ошибок, неточностей и двояко трактуемых положений;
  • подписывать готовый договор;
  • перерегистрировать собственность в Росреестре;
  • после регистрации последней доли осуществлять оформление в собственность всей квартиры целиком.

Юрист решит проблему, возникшую при покупке квартиры в долевой собственности

Не важно, покупаете вы квартиру, находящуюся в долевой собственности, или вы являетесь продавцом, при встрече с трудностями обратитесь к юристу компании «Правосфера». Он поможет вам преодолеть любые сложности и решить проблемы в самые короткие сроки. Для быстрой консультации вы можете позвонить специалисту на горячую линию по телефону, опубликованному на сайте. Там же вы можете задать свой вопрос в онлайн чате. Многолетний опыт работы и доскональное знание законов позволяет нашим профессионалам оперативно решать все вопросы, связанные с продажей недвижимости.

Продаем свою долю в 1-комн. Квартире (32 м)

, доля составляет 1/4 принадлежит несовершеннолетнему. Второй собственник 3/4 тоже продает и хочет провести сделку 1-м договором. Продаем свои доли третьему лицу, который хочет приобрести всю квартиру.

Вопрос: Это законно? Какие есть подводные камни в таком договоре? Что обязательно должно быть учтено, чтоб второй собственник не обманул несовершеннолетнего (он очень это хочет сделать)?

1 ответ на вопрос от юристов 9111.ru

Ольга, продажа долей в одном договоре возможна, и ничего страшного в такой ситуации нет. От имени несовершеннолетнего (до 14 лет) сделку совершает его законный представитель (родитель). С 14 лет ребенок сам подписывает договор с согласия родителя. Соответственно, все юр. нюансы должен отследить именно законный представитель ребенка. К тому же, на защите прав .несовершеннолетнего стоят органы опеки и попечительства.

Каковы особенности продажи квартиры по нескольким договорам купли-продажи?

Если покупать квартиру, находящуюся в собственности двух и более лиц, придётся составлять двусторонний или многосторонний гражданско-правовой договор. Каждый участник сделки выступит стороной договора. Но и кроме этого, сделки с долями имеют достаточно нюансов, которые следует учитывать при сделке. О покупке жилой недвижимости у нескольких владельцев читайте далее.

Что такое доля в недвижимости?

Доля – это установленная официально часть в праве собственности, выделенная гражданам, владеющим одним объектом недвижимости. Устанавливается на основании правоустанавливающего документа или соглашением при разделе квартиры между родственниками.

Фактическая доля имеет установленную, официально разделённую собственниками территорию. Здесь должен предусматриваться отдельный вход, на основании разрешения, полученного в отделе градостроительства и архитектуры. А после реконструкции такие видоизменения в квартире должны быть узаконены и внесены в технический поэтажный план (БТИ).

Более популярны идеальные доли, при которых собственность выделяется только юридически – на основании документации. А пользование помещением происходит совместно, по установленному между сторонами регламенту. Такой тип собственности правильнее назвать не доля в квартире, а доля в праве собственности, так как он не выделяет в натуре специальную территорию в помещении в виде комнаты или части комнаты, которая могла бы быть закреплена за владельцем официально.

Разделение права на проживание в той или иной части комнаты происходит:

  • добровольно по устной договорённости;
  • письменным соглашением;
  • через суд.

Варианты сделок с одним и двумя документами

Продажа долевой собственности регулируется нормами статьи 250 ГК РФ. Если один покупатель приобретает квартиру у двух и более правообладателей, то допускается составление как одного договора купли продажи, так и двух договоров.

Один договор предусматривает, что со стороны продавца выступит каждый из владельцев доли, а покупателем – лицо, которому отчуждаются все вещные права совладельцев. Кроме того, что в статусе покупателя выступают несколько лиц, а предмет сделки компонуется из принадлежащих продавцам долей, сделка происходит в стандартном режиме, с обязательной регистрацией в Росреестре (как происходит процедура регистрации и какие документы для этого понадобятся, читайте здесь).

Когда каждый из совладельцев заключает отдельную сделку, передавая своё право самостоятельно – имущественная сделка определяется как трёхсторонняя, если продавцов двое. Или – многосторонняя, если их более двух. В этом случае возникает множество нюансов, проистекающих из особенностей сделки, которые требуется учесть. Многосторонняя сделка совершается в одно время и в одном месте.

Участники сделки собираются у юриста или в риэлтерской компании и одновременно заключают договора (два и более, в зависимости от количества владельцев жилья) купли-продажи, подписывая их. По желанию они удостоверяют документы у нотариуса. Затем – отправляются в регистрирующий орган для регистрации договора, согласно регламенту статьи 131 ГК РФ и Федерального закона № 122-ФЗ от 27.07.97 г.

Если выкуп долей растягивается по срокам – сделка утрачивает статус многосторонней и лишает покупателя некоторых преимуществ. Например, он не может гарантировать, что все запланированные доли перейдут к нему – так как один (несколько) из сособственников может изменить свои планы в последний момент, сорвав процедуру переоформления.

Это интересно:  Если утерян договор купли продажи квартиры 2019 год

Так же при составлении двух документов, за участниками процедуры купли продажи сохраняется обязательство, установленное законодательством, и регулирующее продажу долей. В первую очередь – это уведомление сособственников, и получение от них согласия на продажу, удостоверенное в нотариате.

Особенности и нюансы

Если вы хотите удачно осуществить сделку, вам нужно знать особенности и нюансы договора купли-продажи жилья с двумя собственниками:

  1. Каждый собственник указывается в одном договоре как сторона сделки – продавец.
  2. Предметом договора является не квартира в целом, а каждая доля, представленная к сделке.
  3. Стоимость устанавливается на каждую из долей отдельно, и не суммируется.
  4. Если продажа оформляется несколькими договорами купли-продажи, то каждый участник обязан приложить к договору нотариально удостоверенное разрешение на сделку для других совладельцев (собственников). То же касается супругов, если совместная собственность оформлена на обоих.

Как при односторонней, так и при многосторонней сделке, допускается представительство, в том числе – оформление доверенности на одного из сособственников. Представительство является добровольным, если речь идёт о полностью правоспособных гражданах. Если они не достигли 18 лет, или признаны недееспособными, с их стороны обязаны действовать законные представители в лице родителей, усыновителей или опекунов.

Если один супруг оформляет доверенность на другого, это не освобождает его от представления согласия на продажу, что установлено регламентом статьи 35 СК РФ. Согласие должен предоставить даже бывший супруг, если после развода прошло менее трёх лет, и квартира приобреталась в браке.

Согласие супруга не требуется только при условиях:

  • доля перешла по наследству или получена в дар;
  • после развода квартира осталась у продавца по соглашению или по решению суда;
  • если составлялся брачный договор, с особыми указаниями на такой случай.

При проведении сделки требуется убедиться, что совокупная сумма долей в праве равна единице. Если она более единицы – документы оформлены не правильно. Если менее – кто-то из сособственников остался владеть частью жилплощади.

Проблемы при приобретении жилья у нескольких владельцев

Как и в любой сделке, происходящей на рынке вторичного жилья, здесь можно встретиться с оправданными и неоправданными рисками.

  1. Владелец может отказаться от снятия с регистрационного учёта или оставить после себя несанкционированного жильца. Если это беременная женщина, то выписать её впоследствии будет невозможно до исполнения ребёнку 18 лет (что делать в подобных ситуациях и можно ли как-то выписать таких жильцов читайте в отдельном материале).
  2. При приватизации могли быть нарушены права третьих лиц, которые впоследствии предъявят право на часть денежных средств.
  3. Один из собственников может оказаться недееспособным, что позволит оспорить всю сделку.

Таких случаев может быть достаточно много. Свести риски к минимуму в перечисленных случаях можно при условии тщательной проверки выписки из поквартирной книги. Несовершеннолетних детей нужно попросить выписать до начала сделки (рекомендации о том, как избежать проблем при покупке квартиры, в которой прописан ребенок, найдете в специальной статье).

Если один собственник заключит сделку добросовестно, а второй не явится на заключение договора, отложив сроки – покупатель рискует вместо квартиры получить лишь её часть, владея жильём совместно. Чтобы этого избежать, нужно оформить существенное положение договора, включающее в себя акцент на приобретение целой квартиры. И не оформлять договоры по отдельности. А лучшего всего – оформить сделку одним договором.

Кроме этого недопустимо заменять куплю дарением, и допускать прочие нарушения гражданского законодательства. Документацию каждого участника сделки нужно проверить. Дополнительное удостоверение подписей участников у нотариуса усилит правоспособность купчей. А если провести процедуру титульного страхования сделки – можно рассчитывать на возврат денег уплаченных по сделке, при наступлении страхового случая.

Так как для участников долевого владения предусмотрено право преимущественной покупки, согласно нормам статьи 250 ГК РФ, лица, не участвующие в сделке из числа сособственников по квартире, должны оповещаться о начале сделки и её условиях. Данное положение обусловлено тем, что они имеют приоритет в выкупе остальной жилплощади.

Если они не проявляют имущественного интереса – жилплощадь допустимо продавать. Но обязательно у продавца должно быть подтверждение о добросовестном оповещении совладельца. При ненадлежащем уведомлении сделка может быть оспорена только при условии, что сособственник приобретёт проданную третьим лицам долю.

По исковому заявлению поданному в течение трёх месяцев после того как заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о завершении сделки, на него автоматически переводится купленная недвижимость. Преимущественное право не работает в случаях:

  • при дарении доли;
  • если покупателем является один из сособственников;
  • если после уведомления оповещённый отказался от покупки;
  • если оповещённый проигнорировал уведомление;
  • если доля владения ничтожна;
  • по истечение трёх месяцев после передачи прав.

При продаже доли иногда возникают попытки обойти преимущественное право, подменив продажу дарением. Эта подмена не только незаконна, но и влечёт риски признания контрагентом сделки недействительной, ведь в таком случае в результате реституции покупатель не сможет вернуть уплаченные продавцу деньги.

Это интересно:  Как оформить документы купли продажи квартиры 2019 год

Пошаговая инструкция

Покупка квартиры, находящейся в совместной собственности двух лиц, допустима при условии:

  1. Сособственники являются супругами, в других случаях у них должны быть выделены доли в праве.
  2. Совокупная доля должна быть равна единице, на недостающую часть требуется предоставить согласие собственников.
  3. Квартира должна быть полноценным жильём, входящим в состав жилого фонда. Состоять на кадастровом учёте, иметь техплан БТИ.
  4. Ни на одну из приобретаемых долей не должен быть наложен арест, и иные виды обременения.
  5. Каждая доля обеспечена пакетом документации, требующимся для проведения сделки.
  6. Граждане должны быть совершеннолетними, или их интересы обязаны представлять родители или опекуны. В этом случае так же понадобится разрешение органа опеки и попечительства, допускающее процедуру продажи недвижимости несовершеннолетнего.
  7. Каждый из сособственников даёт согласие на продажу жилья, даже если они участвуют в сделке одновременно и оформляют её одним договором.

Иногда покупатель договаривается о сделке с сособственниками, не посвящая их в подробности. Они обязаны уведомить друг друга о предстоящей сделке самостоятельно. Такое оповещение можно проводить лично в устной и письменной форме, с последующим получением от совладельцев нотариально удостоверенного согласия на сделку. Впоследствии этот документ прилагается к купчей, при её подаче на регистрацию. Обычно уведомление отправляется заказным письмом, опись вложения требуется удостоверить у оператора.

После того как будет получено уведомление о получении, у нотариуса получают свидетельство о том, что уведомление прошло по всем правилам. В документе ставится дата, после которой требуется ожидать результата в течение месяца с момента получения письма адресатом. По истечении месяца допускается проводить сделку.

При отказе от сделки одной из сторон, ПДКП утрачивает силу, или покупатель требует у виновного продолжения сделки через суд. В этом случае он сохраняет право только на покупку обеих долей и аннулирует обязательства на покупку одной части жилплощади, если второй участник сделки со стороны продавца отступит от намеченного плана.

Если ПДКП не составлялся, стороны вправе сразу заключить основной гражданско-правовой договор. Этот документ констатирует передачу прав от продавцов к покупателю. Он может составляться:

  • юристом, сопровождающим сделку;
  • представителем риэлтерской компании;
  • контрагентами самостоятельно.

Если переход прав оформляется одним документом, все участники сделки собираются для его составления и подписания одновременно. Если составляется два договора, оформить купчую можно:

  • одновременно с обоими правообладателями совместной собственности;
  • в разное время.

Договор составляется по установленным правилам. Количество экземпляров должно быть соразмерно числу участников, с расчётом передачи одного экземпляра регистрирующему органу. В данном случае потребуется оформить 4 экземпляра, если составляется один документ. Если сделка многосторонняя – с каждым продавцом оформляют 3 экземпляра документа.

По усмотрению сторон допускается нотариальное удостоверение сделки, что даёт ей дополнительные юридические гарантии. Но такое удостоверение не является обязательным. При удостоверении, подписи сторон ставятся только в присутствии нотариуса, о чём он делает в каждом экземпляре документа удостоверительную запись.

К готовым экземплярам купчей прилагается пакет документации на квартиру. Контрагенты проводят денежные расчёты, с передачей покупателю расписки о получении денег. Если деньги передавались перечислением, у покупателя остаётся квитанция об их переводе. Сумма, указанная в расписке (квитанции) должна быть идентична стоимости объекта, указанной в купчей, с учётом выдачи аванса. Деньги учитываются за каждый проданный объект, поэтому расписки выдаются отдельно каждым продавцом, даже если таковые являются супругами.

С договорами и прилагаемым пакетом документации стороны подходят в многофункциональный центр (МФЦ) или в отделение Росреестра (как происходит регистрация через МФЦ читайте тут).

Здесь они пишут заявления:

  • каждый продавец пишет заявление на передачу своей части имущества;
  • покупатель пишет одно заявление на оформление квартиры.

Предварительно должна быть уплачена государственная пошлина, в размере 2 тысячи рублей за каждую приобретённую долю (кто должен оплачивать госпошлину, а также как распределяются между продавцом и покупателем остальные траты при купле-продаже квартиры, мы рассказываем тут). Документы принимаются под расписку. Не позднее, чем через 21 рабочий день, продавцы получают зарегистрированные договоры купчей, а покупатель:

  • удостоверенный Росреестром договор;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру в форме выписки из ЕГРП.

После оформления регистрации юридическая сторона вступления в право собственности завершается, покупатель беспрепятственно допускается к фактическому владению жильём.

Заключение

Сделка с двумя и более, продавцами своих долей, считается многосторонней. Она может оформляться как одним договором, так и несколькими – по числу продавцов. К такой сделке предъявляются дополнительные требования, проистекающие из норм законодательства об отчуждении совместной собственности. Договор составляется удобным для сторон способом, допускает нотариального удостоверения, обязательно регистрируется в Росреестре.

Статья написана по материалам сайтов: pravo-sfera.ru, www.9111.ru, myrealproperty.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector