+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Продажа доли с публичных торгов 2019 год

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Комментарий к Ст. 250 ГК РФ

1. В случае нарушения, выразившегося в игнорировании преимущественного права покупки других участников общей собственности, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Преимущественное право покупки применяется в отношении как движимого имущества, так и недвижимого. Кроме того, это право реализуется и в отношении бездокументарных ценных бумаг (акций закрытого акционерного общества), долей в уставном капитале (например, общества с ограниченной ответственностью).

2. Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, содержится в п. 1 ст. 24 Закона о регистрации недвижимости.

Первоначально данной нормой предусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны были прилагаться в письменной форме заявления о согласии, которые должны были оформляться каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не предоставляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводилась без их согласия.

Безусловно, такая норма в изложенной процедуре (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие; возможность приостановки на два месяца и др.) существенно ограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250 ГК РФ. Федеральным законом «О внесении изменений в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с ГК РФ.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2001. N 11. Ст. 997.

3. С введением в действие части первой ГК РФ преимущественное право покупки применяется и при отчуждении доли по договору мены.

Кроме того, право преимущественной покупки применяется и к иным возмездным способам распоряжения долей в общем имуществе. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных настоящей статьей 250 ГК РФ. Например, при отчуждении доли в качестве отступного также требуется соблюдение норм настоящей статьи. Президиум ВАС РФ в информационном письме от 21 декабря 2005 г. N 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации» отметил, что квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений ст. 250 ГК РФ.

———————————
Вестник ВАС РФ. 2006. N 4.

4. Преимущественное право покупки прямо не отнесено законодателем к имущественным или личным неимущественным правам. Однако такое определение имеет важное значение, например, в отношении наследственного правопреемства. Судебная практика рассматривает данное право как имущественное и не относит к тем правам, которые в силу ст. 1112 ГК РФ являются личными и применительно к которым невозможно правопреемство. Как отмечается в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г. , поскольку право участника долевой собственности требовать на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство. Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определенным лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных законом условиях.

———————————
Бюллетень ВС РФ. 2007. N 10.

5. Важное значение при применении норм статьи 250 Гражданского кодекса России имеют разъяснения Верховного Суда РФ. Так, п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. N 4 (в ред. Федерального закона от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» обращается внимание на следующие особенности реализации норм ст. 250 ГК РФ при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли в отношении жилого дома:

«а) поскольку в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме;

Это интересно:  Договор купли продажи квартиры с предоплатой образец 2019 год

б) преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом;

в) в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 — 205 ГК РФ.

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Цена иска определяется в соответствии с п. п. 2 и 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ.

При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм».

6. Законодательством подробно не конкретизировано содержание извещения продавца доли, предусмотренное в п. 2 комментируемой статьи 250 ГК. В этом извещении должны быть указаны все существенные условия договора, который собственник имущества намерен заключить, а также все те условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение, в том числе предмет продажи (мены); адрес нахождения имущества, доля в общей собственности имущества, которая отчуждается; цена, по которой доля продается, либо наименование конкретного имущества, на которое она обменивается; при продаже доли с рассрочкой (отсрочкой) уплаты покупной цены — сроки этой уплаты; могут быть указаны и иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные. В заявлении следует также определить срок ответа на него.

В том случае, если после уведомления сособственников об условиях продажи или мены данные условия изменились, по крайней мере в сторону улучшения прав покупателя (снизилась цена, предоставлена рассрочка и др.), об этих изменениях участники общей долевой собственности вновь должны быть извещены.

7. Как определено в п. 3 комментируемой статьи, иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее чем в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу. Данный срок можно рассматривать как специальный срок, носящий пресекательный характер, в связи с чем исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.

Третье лицо — приобретатель доли в праве общей собственности, права и обязанности которого переводятся на участника общей долевой собственности, вправе требовать от продавца возмещения причиненных ему убытков, если оно не знало или не должно было знать о нарушении преимущественного права других сособственников в соответствии со ст. ст. 460 — 462 ГК РФ.

Применение норм комментируемой статьи, в том числе положений п. 3, возможно лишь в отношении распоряжения долей в праве общей долевой собственности. При отчуждении сособственником имущества в целом, а не в отношении доли может быть оспорена сделка по отчуждению имущества. Иск о переводе прав и обязанностей покупателя не подлежит удовлетворению, что подтверждается и судебной практикой, например в отношении продажи сособственником третьему лицу автомобиля (не доли в праве общей долевой собственности на автомобиль) без согласия другого сособственника .

8. В правоприменительной практике возникало и возникает немало споров в отношении правового режима комнат в коммунальной квартире . В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Право преимущественной покупки в таких случаях применяется с 1 марта 2005 г. (т.е. с введением в действие ЖК ). Несмотря на то что ситуация такая же, как с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме, при отчуждении квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме собственники других квартир, являющиеся одновременно сособственниками общего имущества в многоквартирном доме, не обладают преимущественным правом покупки квартиры или нежилого помещения (см. комментарий к статье 247 ГК России).

———————————
См., например, Постановления Президиума ВС РФ от 22 июня 2004 г. N 5-В04-68; от 17 ноября 2004 г. N 19пв-04; от 31 августа 2005 г. N 11пв05; Определение Верховного Суда РФ от 4 июня 2004 г. N 5В04-68.

При внесении и принятии в первом чтении Государственной Думой проекта ЖК РФ было установлено, что при продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения остальные собственники жилых помещений в данной коммунальной квартире не вправе требовать преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения (п. 7 ст. 41 внесенного законопроекта).

9. В п. 1 комментируемой статьи 250 ГК РФ при установлении преимущественного права покупки доли в праве общей собственности предусмотрено одно исключение — продажа доли с публичных торгов, в результате которых договор в соответствии со ст. 447 ГК РФ заключается с лицом, выигравшим торги. Продажа доли с публичных торгов возможна, например, при обращении взыскания на долю в общем имуществе (ст. 255 ГК), при реализации заложенного имущества (ст. 350 ГК).

В то же время необходимо отметить еще одно исключение из этого правила, которое предопределено особенностями правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме.

В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.

Кроме того, нормы ст. 250 ГК РФ не применяются к распоряжению долями в общем имуществе участников договора простого товарищества, к безвозмездным сделкам, например к договору дарения. Договор дарения, заключенный с целью избежать реализации положений комментируемой статьи, является притворной сделкой (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Преимущественное право покупки других сособственников не применяется и в тех случаях, когда доля продана одному из участников общей долевой собственности.

10. Положение п. 2 комментируемой статьи 250 Гражданского кодекса об извещении в письменной форме остальных участников долевой собственности не предусматривают исключений. Вместе с тем такие исключения имеются в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, согласно п. 2 ст. 12 которого в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Это интересно:  Продажа квартиры с ипотечным обременением 2019 год

Доля в праве общей долевой собственности продается без торгов, только если сособственники отказались от ее приобретения

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, преду­смотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмот­ренных законом. В целях обеспечения интересов иных участников общей собственности данная норма ГК РФ предусматривает приоритет преимущественного права покупки доли в общем имуществе участников долевой собственности, в силу которого сначала выполняются требования привилегии, а затем собственник или уполномоченное лицо получает право распоряжаться указанной долей в общем порядке.

Статьей 255 ГК РФ установлено, что кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у него другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно, либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. И только в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Таким образом, продажа доли в праве общей долевой собственнос­ти на нежилое здание иным лицам возможна только в случае отказа другими участниками (участником) от реализации преимущественного права покупки этой доли. Потому вы вправе получить долю в праве собственности на спорное имущество (конечно, при условии, что других сособственников, кроме вас, нет) без торгов.

Продажа доли с публичных торгов

Нина Вячеславовна Зубарева, соискатель РАГС при Президенте РФ.

Отчуждение имущества при обращении на него взыскания имеет определенную специфику, обусловленную применением к собственнику властного принуждения. Это послужило причиной продолжающихся и поныне дискуссий о распространении на приобретателя по таким сделкам норм о защите добросовестного приобретателя. Однако указанная проблема имеет и другой аспект — о применении к такому отчуждению норм о преимущественном праве покупки.

Статья 250 ГК РФ содержит прямое указание о неприменении преимущественного права покупки при продаже доли в общей собственности с публичных торгов. Однако аналогичной нормы в правилах о продаже акций ЗАО или долей в ООО нет. Из случаев принудительного изъятия имущества у собственника, указанных в п. 2 ст. 235 ГК РФ, наиболее часто встречается случай обращения взыскания на имущество по обязательствам собственника.

Судьба преимущественного права

В настоящий момент в судебной практике и доктрине формируется позиция относительно распространения правил о преимущественном праве покупки на случаи принудительной реализации имущества помимо воли собственника имущества.

Например, проблема соотношения норм Закона Об ООО» о преимущественном праве покупки доли в ООО с положениями Закона «О несостоятельности (банкротстве)» о порядке реализации имущества, составляющего конкурсную массу, в том случае если доля в ООО входит в состав конкурсной массы, рассматривалась в Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.05.2006 N 15578/05 (далее — Постановление). В силу Постановления положения Закона о несостоятельности (банкротстве), регулирующие продажу имущества должника в конкурсном производстве, не исключают применения норм Закона «Об ООО», предусматривающих защиту права участника общества при отчуждении доли третьему лицу, в той мере, в которой данные нормы не вступают в противоречие с целями и задачами законодательства о банкротстве.

Соблюдение указанных требований не приводит к невозможности реализации имущества должника в процессе банкротства, но обеспечивает интерес других участников общества в сохранении состава его участников.

В принципе является дискуссионным «очищающий» эффект принудительной продажи имущества в том смысле, что любая принудительная продажа имущества влечет прекращение обременений такого имущества .

Новоселова Л.А. Судьба залога имущества, реализованного при обращении на него взыскания. Сарбаш С.А. Исполнение договорного обязательства третьим лицом, Москва, 2003.

Вмешательство публичной власти в гражданско-правовые отношения вызвано необходимостью реализации функции государства по обеспечению исполнения судебных решений. Здесь представляется не совсем верным применение принципа, что властный орган для целей защиты интересов одного субъекта гражданских правоотношений, получившего судебное решение, имеет право не учитывать интересы других субъектов гражданских правоотношений, не получивших соответствующее судебное решение, но имеющих определенные права на принудительно изымаемое государством имущество.

Необходимо отметить, что обращение взыскания на заложенное имущество — это специальный случай обращения взыскания на имущество по обязательствам собственника.

Общие нормы об обращении взыскания, регулирующие порядок обращения взыскания на общую имущественную массу должника, не должны применяться к случаю обращения взыскания на заложенное имущество, если иное прямо не указано в законе.

Нормы ст. 237, 255 ГК РФ, 446 ГПК РФ имеют в виду общие случаи обращения взыскания на имущество по обязательствам собственника, а не обращение взыскания на заложенное имущество. Когда же речь идет об обращении взыскания на предмет залога, то применение общих норм об обращении взыскания устанавливается прямой ссылкой (например, ст. 7 Закона РФ «Об ипотеке»; далее — Закон об ипотеке).

Нельзя сказать, что такое толкование принято доктриной. К примеру, К.И. Скловский считает, что правила ст. 255 ГК РФ применяются в любом случае, когда происходит обращение взыскания на долю в общем имуществе: «Условием обращения взыскания на долю является отсутствие у должника иного имущества. Это правило применимо и в том случае, когда доля в праве общей собственности заложена должником, неважно — с согласия других участников общей собственности или нет» .

Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. М., Статут, 2004. С. 260.

Данное толкование противоречит самой сути залога — когда кредитор доверяет вещи, а не лицу и имеет право на удовлетворение своих требований из стоимости вещи вне зависимости от наличия или отсутствия у должника иного имущества (включая случай банкротства).

Применение ст. 255 ГК РФ при обращении взыскания на заложенную долю в общем имуществе означало бы, что до обращения взыскания должно быть заявлено требование о выделе доли, а следовательно, о прекращении залога (если выдел возможен и нет возражений сособственников), поскольку при выделе предмет залога (доля в праве общей собственности) юридически прекратит свое существование, а с ним и залог — ст. 352 ГК РФ. Такой ход рассуждений приводит к выводу, что никакого преимущества при удовлетворении требований залогодержателя доли в общей собственности по сравнению с кредиторами залогодателя по «личным» требованиям нет.

Это интересно:  Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры 2019 год

Более того, последние имеют преимущество перед залогодержателем, если залогодатель и должник — разные лица, так как могут получить удовлетворение из иного имущества залогодателя, тогда как залогодержатель должен «дожидаться» недостаточности этого иного имущества у залогодателя для обращения взыскания на предмет залога. Такой вывод является абсурдом.

Порядок вызывает затруднения

Что же в таком случае означает применение правил об обращении взыскания на долю в общем имуществе при обращении взыскания на заложенную долю в недвижимом имуществе (п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке), прямо установленная Законом ссылка на применение ст. 255 ГК РФ, а также ст. 250 ГК РФ?

Из редакции ст. 7 Закона об ипотеке следует, что ст. 250 и 255 ГК РФ применяются только в части норм, регулирующих порядок продажи заложенной доли, но не в части регулирования общего порядка обращения взыскания на «незаложенную» долю. Применение норм ст. 250 и 255 ГК РФ при продаже заложенной доли в общей собственности на недвижимое имущество на практике означает необходимость соблюдения лицом, выступающим продавцом заложенного имущества, прав лиц, обладающих преимущественным правом покупки доли.

Реализация предмета ипотеки возможна на частном аукционе, в рамках нотариального соглашения об удовлетворении требований залогодержателя (ст. 55, 59 Закона об ипотеке), на публичных торгах.

Применение ст. 250 ГК РФ при продаже заложенной доли в недвижимом имуществе на основании договора об обращении взыскания не вызывает особых затруднений. Ситуация продажи доли на аукционе уже не является столь однозначной для определения порядка применения к ней правил продажи, установленных ст. 250 и 255 ГК РФ. Продажу на аукционе, так же как и по договору об обращении взыскания, следует рассматривать в качестве продажи, осуществляемой по волеизъявлению собственника (ст. 59 Закона об ипотеке).

Однако очевидно, что начальная продажная стоимость заложенного имущества, реализуемого на аукционе, не может рассматриваться в качестве цены, за которую продается доля (и о которой необходимо уведомить остальных участников общей собственности), поскольку цена предложения третьему лицу будет сформирована только по результатам торгов. Предположение, что каждый раз организатор торгов должен предлагать другим участникам общей собственности купить долю в общей собственности по этой измененной цене, заведомо абсурдно.

Ссылка на применение ст. 255 ГК РФ при продаже доли на аукционе позволяет сделать вывод, что при продаже заложенной доли с аукциона до проведения последнего доля должна быть предложена для приобретения остальным участникам общей долевой собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли. При этом цена, которая указывается в извещении, предлагающем сособственникам совершить покупку доли, должна быть согласована залогодателем и залогодержателем, а если есть спор относительно ее определения — то независимым оценщиком (ст. 8 Закона «Об оценочной деятельности в РФ»). И только если не последовало ответных предложений о покупке доли от остальных участников долевой собственности, организатор частных торгов приступает к организации аукциона.

Наибольшую трудность вызывает толкование положений нормы ст. 7 Закона об ипотеке при попытке применить ст. 250 и 255 ГК РФ к ситуации продажи заложенной доли на публичных торгах. Из ст. 250 ГК РФ следует, что она не должна применяться к ситуации продажи заложенной доли с публичных торгов. Статья 255 ГК РФ регулирует отношения участников общей собственности, должника и кредитора, которые складываются до вынесения судебного решения о проведении публичных торгов, следовательно, также не должна применяться в ситуации, когда такое решение судом уже принято.

Как видим, соблюдение или несоблюдение преимущественного права покупки сособственников зависит от порядка реализации предмета залога.

Нельзя признать, что такой вывод соответствует логике, установленной законодателем для случая обращения взыскания на незаложенную долю в общем имуществе, а также правовой природе преимущественного права покупки, осуществлению которого не должно препятствовать то обстоятельство, что решение о продаже имущества принимается не собственником.

Правило ст. 350 ГК РФ — о необходимости реализации любого предмета залога с публичных торгов, т. е. торгов, проводимых в порядке принудительного исполнения судебного решения, — означает, что при реализации заложенной доли в праве собственности на движимое имущество ст. 250 ГК РФ не применяется.

Из вышеизложенного следует:

  • при обращении взыскания на долю в общей собственности по личному обязательству сособственника публичные торги по продаже доли проводятся только в том случае, если до их начала другие участники общей собственности отказались от покупки доли по рыночной цене в соответствии с правилами ст. 255 ГК РФ;
  • при обращении взыскания на долю в заложенном движимом имуществе и соответственно реализации заложенной доли с публичных торгов ст. 255 ГК РФ не применяется, поскольку иное противоречило бы правовой сути залога;
  • при реализации заложенной доли в праве собственности на недвижимое имущество преимущественное право покупки действует во всех случаях, когда доля продается не на публичных торгах (продажа по договору и на аукционе);
  • при реализации заложенной доли в праве общей собственности (на движимое и недвижимое имущество) на публичных торгах преимущественное право покупки не действует.

Такое положение вещей выглядит достаточно странным и нелогичным. Более корректным было бы признание действия преимущественного права покупки во всех случаях продажи доли в общей собственности, вне зависимости от лица, которое намерено осуществить продажу (сам собственник или представитель публичной власти), и от порядка продажи, который намерено использовать это лицо (прямая продажа, комиссионная, аукцион или публичные торги).

Механизм преимущественного права покупки не применяется при процедуре проведения публичных торгов, поскольку процедура торгов (и не только публичных) несовместима с процедурой реализации преимущественного права покупки. Однако это не означает, что при возникновении обстоятельств, влекущих возможность и необходимость проведения таких торгов, лица, наделенные публично-властными полномочиями, не должны соблюдать гражданские права частных лиц, имеющих преимущественные права на продаваемое имущество.

На наш взгляд, назрела необходимость законодательно установить правило, в соответствии с которым при реализации доли в праве собственности на предмет залога судебный исполнитель должен до проведения публичных торгов предложить выкупить заложенное имущество по начальной цене продажи, определенной судом, и только в случае отказа (молчания сособственников) в течение установленного законом срока продавать долю с публичных торгов.

ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ИЛИ ТОРГИ ПРИ ЛИКВИДАЦИИ?

Статья написана по материалам сайтов: www.eg-online.ru, wiselawyer.ru, www.lawmix.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector