+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Продажа долей в квартире закон 2019 год

Последние изменения: Январь 2019

Самыми проблемными для владельцев являются те квартиры, которые одновременно принадлежат нескольким лицам в определенных частях. Безусловно, такие сделки привлекательны и позволяют за небольшую сумму, по сравнению с полной стоимостью квартиры, приобрести на законных основаниях собственную жилплощадь и прописку. Но вместе с выгодной ценой возникают и некоторые трудности – ведь продать долю в квартире без согласия собственников весьма затруднительно и требует знаний и строгого соблюдения норм, регламентируемых Гражданским кодексом РФ.

Долевая собственность: основные понятия

Основное понятие долевой собственности определяется в статье 244 ГК РФ и подразумевает под собой, что любое имущество может принадлежать в общей собственности двум и более лицам.

Доля каждого собственника в квартире рассчитывается в процентном отношении ко всей ее площади.

Самым распространенным считается деление в равных долях (п.1 ст.245 ГК РФ). Поэтому, чем больше собственников, тем меньше доля каждого из них. Иногда возникают случаи, когда размер долей варьируется в зависимости от различных обстоятельств, например, от вклада непосредственного участника в имущество (п.2 ст. 245 ГК РФ).

Деление может происходить по согласию сторон, или при не достижении такового в судебном порядке. Суд же может в будущем пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев, состав семьи, которого увеличится в связи с женитьбой и рождением ребенка.

Физическая и юридическая доля

Когда под имуществом подразумевается квартира, то чаще всего деление права собственности проводится не в физическом, а в юридическом смысле. Это происходит по причине того, что зачастую разделить квартиру в натуре не представляется возможным, в частности, если квартира однокомнатная.

Юридическое деление означает, что законом не закрепляется, какой именно конкретной частью квартиры владеет один из собственников. Такой принцип распространяется, как на жилые, так и подсобные помещения: сан. узел, кухню, коридоры и прихожую.

Обязанности долевых собственников

Помимо права обладать собственностью у владельца есть и обязанности. Они возникают в процессе эксплуатации жилплощади и обязательны для всех собственников в независимости от фактического проживания каждого.

К таким обязательствам относятся:

    выплаты за коммунальные услуги; налоговые платежи; затраты по ремонту квартиры.

Обязанности разделяются между всеми собственниками соразмерно их долей.

Распоряжение собственника своей долей

Статья 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе использовать свое имущество по своему желанию, за исключением случаев, нарушающих действующее законодательство.

Владелец недвижимости согласно ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ может, как самостоятельно проживать в отведенной ему доле, так и сдать ее в аренду, заложить, оформить на нее дарственную, а также продать.

Понятие возмездного и безвозмездного отчуждения

Статьей 250 ГК РФ (п.1) регламентируется абсолютное право при продаже одним из владельцев доли на ее покупку другими собственниками.

Данная же статья (п. 2) определяет необходимые действия, которые владелец доли обязан выполнить при ее продаже:

    Владелец обязан направить всем собственникам письменное извещение о предстоящей продаже квартиры с указанием цены доли и прочих условий. Стоимость и условия купли-продажи доли квартиры должны быть равнозначными, как для собственников, так и для сторонних покупателей. На приобретение или отказ от него остальным владельцам отводится один месяц, по истечении которого, в случае отсутствия заинтересованности кого-либо из собственников, доля может быть продана постороннему покупателю.

Уведомление о продаже доли в квартире (образец) (26,0 KiB, 727 hits)

Когда доля передается другому лицу посредством дарения, то есть безвозмездно, то нормы статьи 250 ГК РФ не распространяются на такие случаи.

Препятствия со стороны собственников: возможные решения

Следует выделить следующие препятствия, из-за которых продажа доли может быть затруднена:

    не удалось достигнуть взаимной договоренности со всеми собственниками. По той или иной причине они не воспользовались и не отказались от преимущества в приобретении доли. Часто встречаются примеры, когда владельцы, заведомо не желая одобрять сделку, всячески уклоняются от ознакомления с извещением. Можно ли в таком случае осуществить продажу? Для того чтобы избежать неправомерных действий со стороны других собственников, предложение о предстоящей сделке следует направлять почтой с уведомлением. Отказ от принятия такого письма будет зафиксирован сотрудником почтовый службы и будет достаточным подтверждением о соблюдении владельцем, реализующим имущество, преимущественных прав других собственников. предоставление ложного согласия на приобретение доли и возникающие в связи с тем искусственное затягивание процедуры продажи. Необходимо зафиксировать документально акцепт на покупку. неизвестно фактическое место проживания владельца и возникающая невозможность уведомить его: извещения приходят отправителю с пометкой «адресат не проживает по указанному адресу». Действия, требуемые от продавца доли – это подтвердить, что по последнему известному адресу проживания было направленно письменное сообщение о продаже, а также предоставить доказательства в виде справки из адресного бюро, либо администрации о невозможности определить местонахождение второго собственника.
Это интересно:  Код вычета 904 при продаже доли квартиры 2019 год

Чтобы осуществить отказ необходимо с соседями по жилплощади согласовать удобное для них время похода к нотариусу. За документальное оформление отказа взимается плата, оплачиваемая обычно владельцем, который реализует свою долю.

Самым оптимальным и вместе с тем дорогостоящим способом оповещения собственников, не желающих самостоятельно посетить нотариуса и приобрести долю, является отправка уведомлений самим нотариусом.

Одной из возможных причин признания в будущем недействительности сделки, может стать неправильное оформление извещения.

Что должно включать в себя извещение

Согласно законодательным нормам извещение в обязательном порядке должно содержать в себе:

    оферту (предложение); стоимость предложения в рублях; реквизиты, включая адрес местонахождения недвижимости; размер продаваемой доли.

Один из собственников доли несовершеннолетний

Значительно осложняют сделки купли продажи долей, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний гражданин.

Решающим здесь будет решение органов опеки, которые в большинстве случаев признают, что продажа одной из долей может ущемить права ребенка и тем самым отказывают в осуществлении продажи.

Обходные схемы и притворные сделки

Некоторые продавцы, желая реализовать свою долю побыстрей пользуются мнимыми сделками прикрывая фактическую притворной. На деле такая сделка считается ничтожной. Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это.

К притворным сделкам относятся:

    Представление купли-продажи сделкой с дарением. Данный вариант осуществляется путем оформления дарственной с последующей передачей денежных средств от покупателя продавцу.
    Преподнести в дар незначительную часть доли предполагаемому покупателю, а впоследствии предоставить ему права преимущественного выкупа, как одному из законных собственников.
    Доля может быть представлена объектом залога. И при невыполнении своих обязательств перейдет от «должника» покупателю.

Существует схема, по которой, воспользовавшись нормами статьи 252 ГК РФ, собственник вправе потребовать денежную компенсацию, в случае невозможности выдела ему доли из-за ее ничтожного размера.

В стремлении как можно скорее совершить сделку купли-продажи своей доли некоторые участники, прибегают к нечестным, а главное противозаконным методам. Нарушение закона может привести к неприятным правовым последствиям. Чтобы избежать подобного, лучше соблюдать действующее законодательство, обратиться за помощью к квалифицированным специалистам и доказать свое право на продажу доли.

Уведомление о продаже доли в квартире (образец) (26,0 KiB, 727 hits)

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

Продать долю в квартире: как это сделать по закону?

Тема «Продажа доли в квартире» вызывает много вопросов у граждан, а юридическая практика показывает, что с этой процедурой всё не так просто, как хотелось бы. Суды каждый год разрешают огромное количество конфликтов между собственниками жилья. Основная причина размолвок между владельцами недвижимости – это решение одного из дольщиков продать свою часть квартиры.

Вне зависимости от сложившейся между владельцами жилья ситуации, получили они свои доли по наследству, праву дарения или совместно нажили имущество, процедура отчуждения регулируется законодательно, значит одинакова для всех. В данной статье речь пойдет только о приватизированном имуществе, если ваша квартира до сих пор не оформлена, рекомендуем прочитать этот материал: ссылка.

Чтобы узнать, как продать долю в квартире, нужно понимать несколько ключевых юридических аспектов.

  1. Процедура отчуждения может быть произведена только в случае, если собственник имеет выделенную часть жилплощади.
  2. Между совместной и долевой собственностью, если речь идет о разделе имущества (выделении долей) нет разницы, положения данной операции регламентируется статьями252и254ГК РФ.
  3. Все собственники имущества принимают прямое участие во всех манипуляциях с недвижимостью, производимым одним из владельцев. Если распоряжение имуществом производится без их ведома, все заключенные сделки могут быть признаны недействительными.

Для продажи части квартиры необходимо выделить долю, то есть совершить раздел имущества, при котором за собственником закрепится его часть, выраженная в квадратных метрах и долях (напр., 20кв. м, 1/3).

Выделить долю

Акт выделения доли совершается согласно статье 252 ГК РФ, может быть добровольным – по обоюдному согласию всех собственников жилья, либо производиться в судебном порядке. В первом случае заключается соглашение, под которым подписывается каждый из жильцов (вариант идеален, чтобы продать долю в квартире срочно). Во втором случае заинтересованное лицо подает иск в суд для разрешения выделения принадлежащей ему доли, таким образом процесс выделения доли откладывается на несколько месяцев, если вообще суд в конечном счете удовлетворит требование истца.

Это интересно:  Гарант договор купли продажи квартиры 2019 год

Договорной выдел: образец соглашения

Договорной выдел подразумевает буквально следующее: собственники садятся за стол переговоров и приходят к соглашению, какая часть имущества кому принадлежит. Затем они составляют и подписывают письменное соглашение, где отражается суть их обоюдного решения.

Подписанное соглашение необходимо направить в Росреестр , сделать это можно в режиме онлайн на официальном сайте – для этого понадобятся электронные сканы паспортов собственников и подписанного соглашения. После внесения изменений в реестр, владелец, заинтересованный в продаже своей части жилья, может собирать пакет документов для проведения сделки: копия договора купли-продажи, технический паспорт, выписка из ЕГРН и т.д.

Судебный выдел

Когда собственники не могут прийти к компромиссу в акте выделения долей, без суда ситуация не разрешается. Чтобы добиться справедливости и продать часть квартиры, которая по праву принадлежит гражданину, ему необходимо подавать исковое заявление в суд с требованием разрешить конфликтную ситуация, а именно помочь выделить свою долю.

В большинстве случаев суд удовлетворяет исковое требование. Постановление суда является достаточным основанием для обращения в Росреестр за регистрацией права собственности на полученную долю.

В юридической практике бывает масса исключений, обычно они связаны с нестандартными ситуациями, например, у двухкомнатной квартиры 10 собственников, поэтому доля истца незначительно мала – суд выносит решение о выплате компенсации дольщику остальными собственниками. Таким образом выделить долю для продажи третьему лицу у собственника не получилось, а интересы остальных владельцев жилплощади удовлетворились.

Очень часто до суда доходит раздел имущества между супругами после расторжения брака, если это именно ваш случай, рекомендуем прочитать статью: «Как делится приватизированная квартира при разводе» – она содержит важные подробности по вопросу распределения долей, включая ситуации, когда в семье есть несовершеннолетние дети.

Нюансы продажи: юридический аспект

Продать долю в квартире – это не сложно, но есть важные нюансы. Они касаются непосредственно отчуждения, законодательство предусматривает ограничение: все манипуляции с совместным имуществом производятся только с согласия остальных собственников.

Юридическая практика нередко сталкивается с ситуациями обхода ограничения на отчуждение доли. Совладельца жилья интересует продажа своей доли в квартире, он действует по следующей схеме: малую часть выделенной доли он отдает потенциальному покупателю по праву дарения, таким образом третье лицо становится полноправным собственником имущества и затем ему без получения разрешения от остальных собственников продается оставшаяся часть. Однако в большинстве случаев такие сделки признаются недействительными в судебном порядке (не желающие продавать долю третьему лицу собственники легко доказывают суду факт наличия притворной сделки дарения).

Как известно, незнание законов не освобождает от ответственности, если дольщик не понимает, как правильно продать долю в квартире, он может создать себе ненужные проблемы: являться на судебное заседание, решать финансовый вопрос с покупателем и т.п.

Преимущественное право покупки

Зачем нужно приоритетное право покупки?

1. Моральная сторона вопроса. Приоритетное право на покупку доли одного из собственников установлено законодательством РФ. Его можно объяснить тем, что в большинстве случаев дольщики являются родственниками, которые вступили в наследство по завещанию, а значит между ними есть взаимное уважение друг к другу. Нередко между близкими людьми случаются конфликты. Государство выступает за сохранение семейных отношений, поэтому устанавливает ограничение на владение частью общего имущества.
2. Практическая сторона. Представьте, что 3-х комнатной квартирой владеет муж, жена и их совершеннолетний сын. Последний продает свою долю третьему лицу – и посторонний человек вскоре заселяется в квартиру. Не очень удобно жить в одной квартире с чужим человеком, это может привести к серьезным конфликтам. Поэтому закон и ввел преимущественное право покупки для остальных собственников.

Согласно 1 пункту статьи 250 ГК РФ дольщики (остальные хозяева жилплощади) имеют приоритетное право покупки отчуждаемой части жилья одним из собственников. Это означает, что владелец части имущества не может настоять на том, чтобы его имущество было приобретено третьим лицом – на это нужно согласие остальных жильцов.

Для продажи выделенной доли, необходимо оповестить в письменном виде собственников жилья о планируемом предприятии отчуждения, в направленном лично им документе должна быть указана цена реализации и дополнительные условия продажи доли в квартире, если они предусмотрены договором купли-продажи. Установить завышенную цену, чтобы собственники не смогли купить часть квартиры – не получится.

Обратите внимание! Суды загружены делами, где излагается нарушение дольщиками преимущественного право покупки, практически все они решаются в пользу истцов.

Если ни один из собственников не пожелает приобрести продаваемую часть жилья в течение 1 месяца, либо напишут письменный отказ в её покупке, владелец доли волен выбирать, кому можно продать долю в квартире: в качестве покупателя может быть любое третье лицо.

Это интересно:  Где хранится договор купли продажи квартиры 2019 год

Продажа доли третьему лицу

Сделка с подписанием договора купли-продажи между дольщиком и третьим лицом может быть заключена не раньше, чем спустя 1 месяц со дня извещения остальных дольщиков о намерении продать часть квартиры. Если они дали письменные отказы, преград к заключению договора с третьим лицом ( статья 421 ГК РФ ) нет, его можно подписывать раньше отведенного срока.

Договор купли-продажи и акт приема-передачи имущества составляется совместно покупателем и продавцом, первый должен быть согласен со всеми выдвинутыми условиями и подтвердить это подписью. Следующим шагом нужно заверить данные документы у нотариуса, только так сделка обретет законность.

Описанный порядок продажи доли в квартире третьему лицу соблюдать необходимо, в ином случае сделка может признаться недействительной.

Образец договора купли-продажи

Договор купли-продажи обязательно должен отражать всю суть производимой операции отчуждения.

  1. Личные данные каждой из сторон сделки: ФИО, номера паспортов, адреса прописок.
  2. Полную стоимость сделки согласно статье 555 ГК РФ .
  3. Подробное описание продаваемого имущества: адрес квартиры, расположение комнаты, размер доли в процентах и квадратных метрах согласно статье 554 ГК РФ .

Рекомендуется ознакомиться с образцом договора купли-продажи, чтобы иметь приблизительное представление о его содержании. Без данного документа, составленного верно, невозможно оформление продажи доли в квартире.

Помощь профессиональных юристов: нужно ли обращаться?

При составлении договора купли-продажи лучше всего обратиться к профессиональному юристу, чтобы избежать возможных проблем. Нотариус только контролирует процедуру: проверяет правильность составленного документа и предупреждает о последствиях при нарушении преимущественного права покупки, – но не дает советов. Правила продажи доли в квартире знать нужно, но этого не всегда достаточно для заключения чистой с юридической точки зрения сделки.

Пример из практики. В жизни бывают разные ситуации, например, в отчуждаемой квартире есть трещина во всю стену, в договоре это не упоминается, потому что продавец не счел нужным освещать эту подробность покупателю – нотариус всего этого знать не будет и заверит документ. Спустя некоторое время новый собственник обнаружит изъян в квартире, проведет экспертизу и обратится в суд с требованием отменить сделку купли-продажи, иск будет удовлетворен.

Обращение к юристу – это устранение любых возможных проблем с законом, которые могут возникнуть в будущем. В первую очередь собственнику выгодно правильно продать долю квартиры, чтобы к нему нельзя было предъявить претензий и отменить сделку.

Какие нужны документы для продажи доли?

Набор нужных для проведения отчуждения доли в квартире документов не отличается от стандартных, необходимых для проведения сделки купли-продажи.

  1. Паспорт собственника.
  2. Отказ совладельцев в покупки доли.
  3. Заверенный договор купли-продажи.
  4. Правоустанавливающий документ.
  5. Технический паспорт недвижимости.
  6. Выписка из ЕГРН.
  7. Выписка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  8. Выписка из домовой книги.
  9. Договор задатка (если оформляется через него).

В отдельных случаях могут понадобиться дополнительные документы, такие как справка из психоневрологического диспансера, справка об отсутствии долгов за интернет, телефон, домофон и так далее. Законодательство не устанавливает четкий порядок продажи доли в квартире, поэтому предоставлять дополнительные документы нужно по требованию покупателя.

Сколько будет стоить оформление договора купли-продажи?

Продавец понесет некоторые расходы при продаже квартиры, он может составить с покупателем контракт, в котором будет оговорено, что все или часть материальных издержек на оформление сделки стороны будут выплачивать поровну.

  1. Услуги юриста для оформления договора – стоимость зависит от региона и конкретной организации.
  2. Услуги нотариуса для сделок с долями в квартирах обязательны ( ст. 42 ФЗ от 2015 года № 218 ) – 0,5% от суммы сделки.
  3. Госпошлина при регистрации прав в Росреестре – 200 рублей.
  4. Подоходный налог (действует, если продавец владеет имуществом не больше 3-х лет) – 13% от суммы продажи доли.

Расходы на оформление сделки обычно несоразмерны доходу от неё, поэтому продавцы не особенно беспокоятся о финансовой стороне вопроса продажи доли.

Видео по теме

Похожие записи

Большинство автовладельцев имеют недвижимость для стоянки и ремонта своего транспорта. Многие граждане владеют гаражами десятки…

Вопрос «как приватизировать дом?» стал актуален после распада СССР. Многие граждане до сих пор не…

Статья написана по материалам сайтов: pravned.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector