+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Продажа долей в квартире особенности 2019 год

Не во всех случаях недвижимость может находиться в единоличном владении. Есть ситуации, при которых одна жилплощадь имеет нескольких хозяев, то есть находится в долевой собственности. И когда возникает необходимость продать долю в квартире, именно эти варианты самые проблематичные, ведь каждый из владельцев имеет равные права на нее. По желанию свою часть можно продать, завещать, подарить или оформить кредит, залоговым имуществом которого будет выступать доля из общей части недвижимости.

Особенности владения

Основным камнем преткновения является вопрос, какая конкретно комната выступает в виде доли собственности, ведь в документах прописываются или квадратные метры жилья или долевая часть, а вот какое точно помещение в квартире находится во владении того или иного собственника — не указывается. Сложности возникают и при продаже подобной недвижимости.

Особенности продажи

Перед тем как совершить сделку с третьими лицами, нужно сообщить о своих намерениях всем остальным хозяевам квартиры или дома, и изначально предложить им — купить долю в квартире. Иначе может возникнуть ситуация, при которой совладельцы обратятся в суд о признании сделки недействительной.

Даже если никто из первоочередных покупателей не хочет приобретать вашу часть жилья, необходимо получить их отказ от покупки. Зачастую именно на этом этапе и возникает масса трудностей. Исключением может быть ситуация, при которой все владельцы заинтересованы в сделке, а это встречается не так часто. Выходом может стать оформление договора дарения или кредитование под залог части недвижимого имущества. На подаренную или заложенную долю недвижимости норма закона, касающаяся получения согласия от всех владельцев, не распространяется. Но это очень скользкий вариант решения проблемы. Факт дарения можно оспорить в суде, и если совладельцы получат для себя положительное решение, то даритель может остаться и без приобретенной доли и без денег, вырученных за сделку, ведь договор дарения не предусматривает передачу денег за такую жилплощадь.

Кому выгодно приобретение доли

Даже при всех упомянутых рисках, связанных с покупкой такой недвижимости, спрос на нее достаточно велик. В разряд покупателей квартирных долей попадают те, кому необходима местная регистрация для получения работы. На купленной доле можно зарегистрироваться без согласия остальных хозяев. Первое, на что обращают внимание потенциальные покупатели – это стоимость доли в квартире. Она существенно ниже, чем цена на жилье, имеющее одного владельца. При пересчете на доли вообще вырисовывается радужная картина – покупая недвижимость по частям, в результате можно стать владельцем жилплощади, по цене меньшей, чем за одну полноценную комнату.

Особенности продажи доли в квартире

По мнению некоторых юристов и риелторов, продажа доли в квартире достаточно сложное, но осуществимое, дело. Главным препятствием сделки является полное отсутствие разграничений долей квартиры и коммуникации, которые нарушаются совместно с остальными собственниками жилых помещений. Существует ли какой-нибудь способ быстрой продажи доли в квартире без больших усилий и долгих тяжб?

Основные моменты продажи доли недвижимости

Прежде, чем выставить долю недвижимости на продажу, необходимо ее определить с выделением в натуральной форме или без нее. Если по документам доля площади указана, как дробная часть, значит собственнику не известно, какая именно часть квартиры (комнаты) ему принадлежит, и он является лишь владельцем не определенной части помещения. Выделение определенной доли с прилегающим к ним кухни, ванной и прочей территории необходимо на случай вероятного получения собственником отдельной жилой площади. Однако определение границ можно осуществить двумя способами:

  • по договору, т. е. в случае мирного соглашения с другими собственниками;
  • судебному решению – пределы всех долей помещения каждого собственника обуславливаются решением суда.

Если доля от общей площади квартиры выделена в натуральной форме, ее спокойно можно продать, как отдельный объект, не согласовывая этот вопрос с иными собственниками жилья.

Наибольшая часть сделок с собственной жилплощадью требует наличие документов, подтверждающих собственность доли и определяющих ее границы. По этой причине, требуется документальное оформление прав, но прежде, чем выделить долю квартиры в натуральной форме, организатор процесса должен уведомить других собственников о своих намерениях, связанных с продажей. У других собственником имеется преимущественное право выкупить часть помещения, готовящуюся к продаже. Предлагать свою долю в квартире стороннему покупателю (третьим лицам) можно лишь убедившись в том, что соседи не воспользуются своим правом выкупа. На практике, подобная ситуация с отсутствием долевых границ, встречается очень часто.

Для ускорения сделки рекомендуем обращаться в агентство недвижимости. Например, обратившись в АН Этажи, вы получите грамотную юридическую помощь и услуги по поиску покупателя. Подробнее на ekb.etagi.com.

Реализация преимущественного права покупки

Ст. 250 Гражданского кодекса определяет преимущественное право других собственников квартиры на покупку доли, которую один из ее владельцев выставляет на продажу. Если собственник доли попробует продать свою долю в обход иных владельцев квартиры, такая сделка не будет иметь законной силы. Следовательно, нужно соблюдать все предписанные правила всего процесса продажи квартирной доли.

Собственники других долей жилплощади должны быть извещены о продаже доли в письменно форме. В тексе уведомления нужно указать все основные условия сделки:

  • адрес;
  • соотношение между долей, выставляемой на продажу, и общей площадью квартиры;
  • размер площади в квадратных метрах;
  • стоимость доли.

При наличии еще каких-либо существенных данных, собственник должен их обязательно указать. С уведомлением могут возникнуть только по одной причине – отсутствие информации о местонахождении человека. Однако в таком случае, извещение нужно отправлять на тот адрес, который был известен последним. В этом случае все формальности будут считаться соблюденными.

Чтобы принять решение о покупке доли, которая выставляется на продажу, собственникам дается один месяц, после чего можно смело предлагать свою долю третьим лицам. Если в течение 30 дней собственник доли поменял какие-то условия, например, повысил или снизил стоимость продажи, принял решение о предоставлении рассрочки по оплате, он должен разослать другим владельцам новое уведомление.

Это интересно:  После выделения доли детям продажа квартиры налог 2019 год

Собственники, которые не приняли за 30 дней положительного решения о покупке доли, обязаны предоставить письменный отказ, необходимый для совершения сделки купле-продаже части квартиры со сторонним лицом. Отказ будет свидетельствовать о соблюдении всех правил совершаемой сделки. Если кто-то из собственников по истечении месяца не предоставил письменного отказа и не изъявил желание выкупать долю, то в качестве документа, подтверждающего правоту проведения сделки, будет являться отправленное ему уведомление.

Некоторые собственники, не желая выкупать долю по первоначальной стоимости и настроенные против ее продажи третьему лицу, могут проявить свою фантазию в целях препятствия заключения сделки.

Они ставят перед собой единственную цель: спугнуть клиентов, желающих совершить покупку доли, заставив их при этом отказаться от сделки и тем самым добиться снижения стоимости на долю. В памяти каждого риелтора, наверняка есть несколько историй на эту тему. Самыми распространенными из них являются: попытка уклонения от получения на руки уведомления, отказ или поиск всяческих причин, позволивших не пускать в квартиру потенциальных покупателей и прочее. Если ваши соседи ведут себя мирно и не препятствуют сделке – вам просто повезло с ними.

Продажа доли без оформления сделки

Существуют случай, когда процесс продажи доли в квартире надолго затягивается или вовсе остается в тупике. В этом случае юристы предлагают два запасных варианта, позволяющих получить деньги за долю и обезопасить себя с правовой точки зрения.

Дарение доли в квартире

Наиболее простым, легким и быстрым способом продажи доли считается оформление договора дарения. В данном случае собственнику не потребуется согласие на сделку остальных владельцев жилплощади. Если другие собственники не будут согласны с совершенной сделкой, они могут обратиться в суд с исковым заявлением на оспаривание данного договора и тогда сделку могут признать не правомерной. Новый собственник может потерять не только долю жилья, но и деньги, если суд примет сторону истца. Есть еще один вариант совершения сделки продажи: новый собственник получает в дар не всю долю, а лишь ее часть, впоследствии он сможет стать приоритетным покупателем остатка доли. Если собственников долей несколько, и все они претендуют на покупку продаваемой части площади, собственник-продавец имеет право выбора одного из претендентов.

Однако сделки с недвижимостью являются щепетильной темой и имеют массу сложностей. Например:

  • в некоторых случаях приходится оформлять регистрацию, как минимум два раза;
  • еще есть риск, что в силу некоторых сложившихся обстоятельств, новый владелец не сможет выкупить остаток доли (то есть выкупить ее полностью) и останется хозяином пары квадратных метров. Такой поворот событий будет неприятен и им и мне.

Залог

Юристы склоняют к еще одному виду сделки по продаже доли – залог. Формально продажа не оформлена, однако с юридической точки зрения сделка оформлена грамотно и результативно. После достижения договоренности по стоимости продажи, собственник доли берет у покупателя согласованную сумму денежных средств (стоимость доли), под залог предоставляет долю в квартире и оформляет все в законодательном порядке. Данный вид сделки подлежит регистрации. Впоследствии осуществляется оформление отступных документов, согласно которым долг прощается и забывается, заложенная доля в квартире по праву переходит новому владельцу.

Такой вариант совершения продажи доли в квартире можно считать законным и наиболее безопасным. В договоре залога можно указывать полную сумму стоимости доли. В случае расторжения договора ни одна из сторон не потеряет финансы. Договор является гарантией залога, но оспорить сделку в суде не сможет ни один владелец.

Препятствием такой сделки может послужить лишь сложность ее оформления. Такой способ передачи недвижимости за залог не распространен и Регистрационная служба встречается с подобными сделками крайне редко. Сложности оформления сделки по залоговому договору носят технический, но не юридический характер и решаются очень быстро.

Вывод

Вам очень сильно повезло, если: вы дали адекватную оценку собственного имущества, владельцы иных долей квартиры не возражают и не препятствуют сделки купле-продаже или изъявили желание перекупить вашу долю по предложенной вами цене. Вы счастливчик в этом случае!

Договор купле-продажи нужно оформлять должным образом с правовой точки зрения, затем он должен быть подан в Регистрационную палату и оформлен в том же, положенном порядке, ка в случае с продажей квартиры, дома, комнаты и т.д. Все правила едины для каждого из нас.

Особенности продажи квартиры в долевой собственности

Содержание

Наличие долевой формы собственности на жилое помещение не лишает каждого владельца права распоряжения своей долей, однако создает дополнительные ограничения. Продажа доли квартиры должна учитывать право остальных собственников на преимущественный выкуп, которое предусмотрено законом. Порядок продажи доли в квартире определен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В представленном материале можно узнать, как продать квартиру в долевой собственности, и какие законные варианты продажи позволят обойти преимущественное право покупки.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с особенностями продажи квартиры в долевой собственности, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Долевая собственность на квартиру

Законодательство допускает различные варианты владения недвижимостью, в том числе путем установления долевой формы собственности. В этом случае устанавливаются следующие особенности владения и распоряжения жильем:

  • каждому собственнику принадлежит определенная доля в общем праве, размер которой зависит от соглашения сторон при оформлении жилья (например, в процессе приватизации доли всех собственников будут равными);
  • каждому владельцу принадлежит право распоряжения долей, в том числе путем продаже ее третьим лицам, однако у остальных собственников существует право преимущественного выкупа;
  • продажа целой квартиры будет возможна только при согласии всех собственников на совершение сделки, принудительное отчуждение чужих долей законом не допускается.

Наличие права долевой собственности подтверждается сведениями реестра ЕГРН. У каждого владельца имеется пакет правоустанавливающих документов, который определяют размер его доли в общем праве.

Преимущественное право сособственников

Порядок распоряжения долей в квартире должен учитывать преимущественное право ее приобретения (ст. 250 ГК РФ), которое принадлежит каждому дольщику. Это требование закона вынуждает продавца соблюдать следующий алгоритм действий:

  • поиск потенциального покупателя доли и определение существенных условий сделки предмет, цена и иные договоренности сторон;
  • подготовка проекта договора, в котором будут указаны согласованные сторонами условия;
  • направление каждому собственнику уведомления о предстоящей продаже доли с предложением преимущественного выкупа на условиях, указанных в проекте договора;
  • в случае согласия одного или нескольких дольщиков на преимущественное право выкупа, сделки заключается с ними;
  • при отказе от преимущественного права или при отсутствии ответа на протяжении месяца оформление договора будет происходить с первоначальным покупателем.
Это интересно:  Продажа доли по номинальной стоимости ндфл 2019 год

При направлении уведомления остальным собственникам нужно учитывать требования закона. Право преимущественного выкупа подразумевает порядок продажи на тех же условиях, что указаны в проекте первоначального договора и уведомлении. Изменение этих условий не допускается.

При отсутствии ответа на уведомление от остальных долевых собственников, дальнейшая продажа доли будет проходить по стандартным правилам.

Важно! Необходимо иметь в виду, что любые договоры по сделкам с долевой недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению. Помимо проверки содержания договора нотариус будет устанавливать соблюдение условий об уведомлении остальных дольщиков.

Право на преимущественный выкуп может одновременно использоваться разными собственниками. В этом случае доля будет распределена в равных пропорциях между каждым покупателем.

Способы обойти преимущественное право покупки

Если владелец доли по каким-либо причинам планирует избежать уведомления остальных собственников о предстоящей продаже, возможны альтернативные варианты действий. Необходимо учитывать, что в ряде случаев лишение преимущественного права выкупа может повлечь недействительность сделки по требованию заинтересованных лиц.

Договор дарения

Собственнику доли принадлежит право распоряжения любым законным способом, в том числе путем дарения. Передача прав на долю в форме дарения может выступать альтернативой договору купли-продажи, если стороны планируют избежать уведомления остальных дольщиков и реализации ими права на преимущественную покупку.

В этом случае нужно учитывать следующие особенности:

  • сделка дарения носит безвозмездный характер, поэтому при возникновении спора между сторонами покупатель рискует потерять денежные средства, уплаченные вне рамок договора;
  • поскольку требование об уведомлении остальных дольщиков распространяется только на возмездные сделки, при оформлении дарения можно не ставить в известность остальных собственников долей;
  • заключение договора дарения не устраняет обязанность нотариального удостоверения.

Таким образом, можно продать долю путем заключения договора дарения, однако в этом случае существенные риски несет покупатель.

Договор купли-продажи по завышенной цене

При согласовании условий предстоящей сделки продавец и покупатель доли вправе самостоятельно определять цену договора. В этом случае можно установить завышенную цену продажи, чтобы остальные дольщики не могли претендовать на преимущественное право покупки.

Важно! При таком варианте сделки нужно учитывать, что уведомления других дольщиков избежать не удастся.

При этом существует вероятность, что преимущественное право покупки будет использовано даже при заведомо завышенной цене. Это может быть связано с нежеланием допускать в состав собственников посторонних лиц.

Кроме того, завышение стоимости доли может повлечь недействительность сделки, если остальные дольщики могут доказать, что фактически цена договора составляла меньшую сумму. Не стоит забывать и о существенном увеличении налога на доходы, который продавцу придется заплатить исходя из цены, зафиксированной в договоре.

Договор займа

Еще одним нестандартным вариантом продажи является заключение договора займа с одновременным установлением залога на долю. В этом случае при неисполнении обязательства по возврату суммы долга займодавец вправе обратить взыскание на предмет залога.

Такой вариант сделки используется крайне редко, так как приходиться дважды проходить процедуру оформления государственной регистрации сперва для регистрации залога, а затем для оформления права собственности на залогодержателя.

Чтобы данная сделка не была признана фиктивной, сторонам нужно указать реальный срок пользования денежными средствами. Это существенно увеличивает продолжительность перехода права собственности на долю.

Когда преимущественное право не работает?

Преимущественное право покупки распространяется только на случаи возмездного распоряжения долей в пользу посторонних лиц. Если доля продается одному или нескольким владельцам других долей, право преимущественного выкупа не действует. В случае, когда сразу несколько дольщиков заявили о готовности приобрести долю, продавец вправе самостоятельно определять покупателя.

Помимо этого, требовать преимущественного права передачи доли нельзя по сделкам безвозмездного характера дарение или рента.

Важно! При оформлении мены преимущественное право сохраняет силу, поскольку данный вид сделок носит возмездный характер.

Также правило преимущественного выкупа не применяется при продаже доли на публичных торгах. Эта процедура проводится в случае погашения задолженности по исполнительному производству или при банкротстве физических лиц.

Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?

Закон содержит единственное ограничение, при распоряжении долями не допускается указание доли в качестве предмета по уступке права требования (ст. 388 ГК РФ). Так как сделки с долевой собственностью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации, договор уступки права требования в отношении доли будет отклонен как незаконный.

Долевая собственность в квартире возможна ли продажа квартиры целиком

Договор купли продажи квартиры при долевой собственности позволит покупателю приобрести целый объект путем передачи ему одновременно всех долей. В этом случае нет необходимости заключать отдельные договора с каждым дольщиком, за исключением случаев покупки долей в разное время (например, покупка квартиры по двум договорам может осуществляться в отношении квартиры, у которой два дольщика).

При покупке квартиры с долевым участием нужно учитывать следующие особенности:

  • если все владельцы готовы одновременно продать долевую квартиру, заключается единый договор купли-продажи, в котором будет определен порядок расчетов с каждым дольщиком;
  • покупка квартиры, находящейся в долевой собственности проходит без уведомления дольщиков, поскольку они все выступают одновременно продавцами;
  • даже если все собственники выразили согласие на продажу и участвуют продавцами по сделке, договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Наибольшее количество вопросов вызывает порядок распределения денежных средств между дольщиками при продаже целой квартиры. Поскольку закон предусматривает полную свободу договора, сами продавцы могут определить, как делятся деньги при продаже долевой собственности.

Допускаются следующие варианты распределения денежных средств, полученных от покупателя:

  • сумма по договору перечисляется каждому продавцу пропорционально размеру их долей (в квартире с равными долями каждый собственник получает равную сумму);
  • продавцы могут согласиться на перечисление средств только одному из граждан (такие случаи характерны при продаже квартиры, принадлежащей на праве долевой собственности членам одной семьи).
Это интересно:  История договора продажи недвижимости 2019 год

После покупки квартиры с долевым участием у продавца возникает право личной собственности. Если в сделке участвовало два или более покупателей, они вправе выбрать форму общей собственности (долевая или совместная).

Как быть, если один из сособственников против продажи?

Может ли один из владельцев долей воспрепятствовать заключению договора купли-продажи, и какие правовые последствия имеют такие возражения? Вне зависимости от причин возражения, запретить одному из собственников продать долю невозможно.

В случае возражения одного из собственников возможны следующие варианты действия:

  • если на уведомление о предстоящей сделке получено возражение от одного из дольщиков считается, что право преимущественной покупки не реализовано и сделка продолжается на общих основаниях;
  • если один из дольщиков возражает против сделки и затягивает срок ответа на уведомление, продавец вынужден дожидаться истечения срока на рассмотрение уведомления (такой срок не может превышать 30 дней).

Если один из сособственников возражает против продажи доли постороннему лицу, он вправе выкупить ее на преимущественном праве. В этом случае нужно в течение 30 дней ответить согласием на полученное уведомление о сделке.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Статьи

Особенности продажи доли в квартире

В нашей статье будем разбираться в понятии «доля», а также в особенностях проведения сделок по купле-продаже долей недвижимости.

Что такое доля

Доля — это имущество, которое принадлежит двум и более лицам на правах общей собственности.

Доли могут возникнуть в процессе развода супругов или смерти собственника, когда в права вступают наследники. Для старых домов основной причиной является приватизация жилья, когда квартира оформлялась на всех, кто имел на нее право.

Сегодня в России огромная часть жилья находится именно в долевой собственности, по разным данным от 50 до 80% от всего городского жилья.

Что можно делать с долей недвижимости

Если в собственности находится доля имущества, то ее можно продать, завещать подарить или заложить. Но в случае с продажей просто выставить объект на рынок не удастся. Придется следовать установленной процедуре, а именно уведомить остальных собственников о своем решении с обязательным указанием цены продажи и в течение месяца ждать согласия. Первоочередным правом покупки пользуются именно собственники жилья. И только если они не хотят покупать долю или не могут найти средства на покупку в течение месяца, долю можно выставлять на продажу.

Кто покупает долю

С одной стороны, внушительная часть долевой собственности в стране должна подразумевать большое количество сделок с продажей долей. С другой стороны, сложно представить себе очередь, выстроившуюся за покупкой такой недвижимости, а точнее ее части.

В большинстве случаев собственники недвижимости пытаются договориться и поделить доли деньгами, уже после продажи имущества. Но если договориться не удается, то продать часть квартиры все равно возможно. Более того, на этот сегмент имеется своя целевая аудитория.

В первую очередь на покупку доли в квартире претендуют иногородние граждане. Как правило, цель такой покупки не проживание, а возможность постоянной прописки. Совместить переезд с покупкой собственного жилого имущества бывает сложно, а наличие постоянной регистрации позволяет найти подходящую работу, отправить детей в школу и детский сад, ну и наконец купить квартиру в ипотеку.

Существуют и граждане, которые покупают долю в квартире для непосредственного проживания. Такие покупки совершают те, кто не может приобрести отдельную квартиру и не хочет платить за аренду жилья.

Есть и те, кто постепенно выкупает доли в квартире с целью перепродажи их заинтересованному собственнику по более высокой цене.

Так или иначе, купля-продажа долей на рынке недвижимости не редкость. И если ранее такие сделки считались опасными и криминальными, то сегодня закон жестко регулирует правомерность их проведения.

Сделки с долями защищены законом

Начиная с 2015 года все сделки с долями, будь то продажа или дарение, проходят через нотариальное удостоверение. А уже в 2016 любая смена собственников контролируется нотариально. Нотариус призван определить является ли сделка правомерной и вправе отказать в регистрации, если считает ее маскировкой мошеннической сделки. Для правомерных граждан, как для продавцов, так и для покупателей, такой подход является не только безопасным, но и удобным. Нотариус самостоятельно оформляет пакет документов и отправляет их в Росреестр по электронной форме, что значительно упрощает и ускоряет процесс регистрации.

С появлением нотариуса число махинаций значительно сократилось, но государство не останавливается на этом. Уже в 2019 году может вступить в силу закон определяющий минимальную долю жилой собственности в зависимости от ее общей площади. Закон будет пресекать возможность оформления микродолей в собственность и таким образом ограничивать количество зарегистрированных владельцев. Предполагается, что на жилплощади до 30 кв. м можно оформить минимальную долю в размере 1/3 площади; от 30 до 60 — 1/6 и так далее, но не менее 1/15. Таким образом минимальная доля составит порядка 9−10 кв.м. площади, достаточной для проживания одного человека. Исключение составят только случаи с приватизацией и наследством. Завещать 10 кв.м. нескольким родственникам будет все еще возможно.

Законопроект еще дорабатывается, но есть все предпосылки, что он будет принят.

Как выгодно продать долю в квартире

Прежде всего рекомендуем договориться с остальными собственниками и продать всю квартиру. Это выгодно как для самого инициатора продажи, так и для остальных владельцев. Регистрировать постороннего человека, тем более делить с ним квадратные метры понравится далеко не каждому. Но как показывает практика, чем больше собственников на одной жилплощади, тем сложнее достигаются договоренности. Поэтому сделки с долями будут проходить, пока существует понятие долевой собственности.

Статья написана по материалам сайтов: www.stroysmi.ru, pravoman.ru, www.dkrealty.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector