+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Признание договора купли продажи недвижимости незаключенным 2019 год

Обычно суд признает договор незаключенным из-за того, что стороны не согласовали его существенные условия. Однако если вы начали исполнять договор (например, передали товар покупателю или перечислили аванс продавцу), то убедить суд в обоснованности вашего требования будет трудно. Как правило, суды стремятся сохранить обязательство и подобные иски отклоняют. Если все-таки договор признан незаключенным, то вы не сможете потребовать от контрагента исполнить обязательства по нему. Если договор исполнялся, то суд может обязать несостоявшегося покупателя оплатить или вернуть товар, а продавца — вернуть предоплату в качестве неосновательного обогащения.

В каких случаях можно потребовать признания договора купли-продажи незаключенным

Договор купли-продажи, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Например, стороны не указали данные, которые позволяют четко определить наименование и количество товара, а при продаже недвижимости — ее цену.

Стороны не согласовали существенные условия

Суд может признать договор купли-продажи незаключенным, в частности, если не согласован предмет договора. Это наименование и количество товара (п. 3 ст. 455, п. 2 ст. 465 ГК РФ), а при продаже недвижимости — данные о недвижимости, в том числе ее расположение на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Для отдельных видов договоров купли-продажи предусмотрены и другие существенные условия, отсутствие которых в договоре может повлечь его незаключенность. К ним относятся:

  • цена товара при продаже недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
  • цена товара, порядок, сроки и размеры платежей при продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ);
  • перечень проживающих лиц (при их наличии) с указанием их прав на пользование помещением при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Заявить о незаключенности договора купли-продажи можно и в том случае, если в ходе переговоров предложено согласовать какое-то условие, но согласовано оно не было. Такое условие является существенным для вашего договора в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ до тех пор, пока вы не откажетесь от своего предложения.

Можно ли признать договор незаключенным, если он исполнялся сторонами

Это возможно в редких случаях.

Но надо учитывать следующее. Если вы, например, приняли товар, но не оплатили его, а затем заявили требование о незаключенности договора, чтобы избежать неустойки, такое требование будет недобросовестным (п. 3 ст. 432 ГК РФ). В этом случае, скорее всего, в иске вам откажут.

Добросовестность будет оценивать суд в каждом случае с учетом конкретных обстоятельств и доказательств. При наличии сомнений в заключенности договора суд стремится сохранить обязательство, а не аннулировать его.

Например, если при заключении договора условие о его предмете было сторонам понятно и не вызывало неопределенности, суд может учесть факт исполнения договора и признать его заключенным.

В каком порядке можно признать договор купли-продажи незаключенным

Порядок признания незаключенным договора купли-продажи особенностей не имеет — вам нужно подать иск в суд.

Если контрагент заявил к вам требование (например, о взыскании оплаты), основанное на договоре, который вы считаете незаключенным, подайте встречный иск или заявите возражение о незаключенности (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57).

Каковы последствия признания договора купли-продажи незаключенным

Последствия признания договора незаключенным во многом зависят от того, исполнялся ли он сторонами.

В случае когда договор не исполнялся, суд признает, что стороны не несут никаких обязанностей друг перед другом.

Если договор исполнялся, то суд может взыскать неосновательное обогащение, если встречное исполнение было неравноценным. Например, взыскать с продавца сумму уплаченного покупателем аванса. Если товар был передан, а оплата за него не произведена, покупатель обязан товар вернуть или оплатить. При этом стороны не вправе применять условия договора об ответственности сторон, в том числе требовать уплаты штрафов и пеней.

Некоторые условия незаключенного договора все же могут быть применены. Так, по общему правилу сохраняет силу условие о подсудности (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Признание договора незаключенным. Отличия от недействительности и основания по версии ВАС РФ

В российских обязательственных отношениях долгое время была распространена практика недобросовестного оспаривания договоров. Одна из сторон, пользуясь тем, что при подписании договора не были соблюдены какие-либо формальности, заявляла о недействительности или незаключенности договора, хотя до этого принимала исполнение от другой стороны. Цель – освободиться от договора, который по каким-то причинам стал ненужным или невыгодным, избежав при этом ответственности. Такая практика приводила к нестабильности оборота: условно говоря, соглашение сторон не уважалось, его в любой момент можно было обрушить. В результате один из важнейших принципов гражданского права – надлежащего исполнения обязательств – был поставлен под угрозу. Кроме того, часто те формальности, которые закон устанавливает для договоров, имеют определенные цели только на конкретном этапе заключения договора (в частности, при его заключении). Позднее, когда договор уже исполняется, а значит, он определенно существует, эти формальности могут утратить свое значение, и тогда недопустимо говорить, что договор не заключен или недействителен лишь потому, что он не соответствовал каким-то требованиям на стадии подписания.

Nota bene!

Понятие «незаключенность договора» в первой части ГКРФ напрямую не фигурирует. Этот способ нуллификации договора выводится из статьи 432 ГК РФ. Так, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (соответственно, если соглашение не достигнуто, то договор не заключен). Но признание договора незаключенным прямо упоминается во второй части ГК РФ – в статьях 555 и 654 (незаключенным считается договор купли-продажи недвижимости и договор аренды здания или сооружения, если стороны не согласовали цену или арендную плату). В случаях недобросовестного оспаривания договоров как недействительных суды в последние годы стали уходить от слепой нуллификации договоров по чисто формальным причинам и придерживаться приоритета сохранения договоров. Новая редакция Гражданского кодекса (в частности, пункты 2 и 6 статьи 166), которая вступила в силу с 1 сентября 2013 года, тоже установила препятствия для недобросовестного оспаривания договоров. Параллельно велась борьба и с мнимой незаключенностью договоров. В обзоре № 165 представлены основные подходы, которые были выработаны в борьбе с этим явлением. Кроме задачи показать, как можно бороться с мнимой незаключенностью договоров, обзор № 165 решил еще одну задачу: продемонстрировать практическую разницу между недействительностью и незаключенностью договора, разъяснить последствия признания договора незаключенным. Незаключенный договор не нужно оспаривать как недействительный

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила обоснованиях недействительности сделок (п. 1 обзора № 165).

Обзор № 165 довольно четко разделяет понятия недействительных и незаключенных договоров, тогда как на практике многие юристы не видят особой разницы между этими понятиями (можно встретить такие иски, в которых договор одновременно просят признать недействительным и незаключенным, причем по одному и тому же основанию). Так в чем же все-таки заключается принципиальная разница?

– Честно говоря, концептуально я тоже считаю, что разницы между незаключенностью и недействительностью договора быть не должно. И то, и другое – нуллификация договора. Либо мы признаем договор, либо нет. Во втором случае договор – это ноль, то есть сделка не повлекла за собой тех правовых последствий, которые должна была повлечь. На мой взгляд, некорректно вводить разновидности нолей, должен быть один режим нуллификации. Тем более что нуллификация незаключенного договора близка к нуллификации ничтожного договора: и в том, и в другом случае считается, что договора нет с самого начала, даже если документ был подписан и в какой-то части исполнялся. Но в российской доктрине традиционно принято выделять, условно говоря, два нуля:недействительность и ничтожность. Кстати, в Европе действуют разные подходы – где-то один режим нуллификации договора, где-то, как и у нас, выделяют два режима. В любом случае при работе над обзором № 165 мы исходили из сложившейся в России тенденции разделения недействительности и незаключенностидоговора. Разница между этими понятиями в следующем: если в договоре не согласованы существенные условия, то договор не заключен. Двусторонней сделки не получилось. В доктрине это называется фактическое несуществование договора (фактическое – потому что стороны не договорились о важнейших условиях, без которых договор не считается заключенным). А если стороны согласовали существенные условия, нодоговор нарушает требования закона, то он недействителен. В доктрине это называют юридическим несуществованием договора. Многие считают, что применительно к российскому праву недействительный договор это не просто несуществующий договор, это еще и некая противозаконность, правонарушение.

– Даже если договор недействителен не из-за противоречия закону (по статье 168 ГК РФ), а по другим основаниям?- Незаключенность договора из-за несогласования существенного условия в чем-то похожа на недействительность из-за существенного заблуждения. И в том, и в другом случае причиной нуллификации сделки становится некое недопонимание между сторонами, отсутствие общей воли, недостижение соглашения без нарушения закона. – Да, потому что есть мнение (которое лично я не разделяю), что статья 168 Гражданского кодекса просто поставлена во главу пирамиды оснований недействительности договора, но, по сути, все остальные основания – это частные случаи общего основания недействительности, указанного в статье 168. С этим, конечно, можно спорить. Например, в эту концепцию не укладывается оспаривание сделки как совершенной с существенным заблуждением (ст. 178 ГК РФ), потому что часто здесь нет нарушения закона, недобросовестного поведения, а есть самостоятельная ошибка стороны, оспаривающей сделку, порок воли.Ведь другая сторона может и не знать о заблуждении.

– Вы сейчас рассказали о разнице в основаниях признания договора незаключенным или недействительным. А в чем разница, если говорить о последствиях?

– Последствия недействительности сделки прямо указаны в Гражданском кодексе – это реституция (ст. 167 ГК РФ). Кроме того, кодекс содержит нормы, которые касаются порядка оспаривания сделки как недействительной. В частности, кодекс устанавливает сроки исковой давности, которые отличаются в зависимости от того, ничтожный договор или оспоримый (ст. 181 ГК РФ). Относительно незаключенностидоговора таких общих норм нет, но судебная практика давно складывается так, что в этом случае применяются нормы о неосновательном обогащении (ст. 1102–1109 ГКРФ), минуя нормы о реституции. Соответственно действует общий субъективный трехгодичный срок давности.

Что реституция, что взыскание неосновательного обогащения в конечном счете приводят к одному результату – возврату того, что было получено по нуллифицированному договору. Какая тогда практическая разница между использованием тех и других норм?

– Совершенно верно, к той цели, к которой нужно прийти при нуллификации отношений (возврат исполненного), могут привести как нормы о реституции, так и нормы о неосновательном обогащении. Но чисто технически эти пути не идентичны, и в этом заключалась главная практическая проблема. Бывает, что у договора сразу несколько пороков и какие-то ведут к недействительности, какие-то – к незаключенности. Или сторона, намеренная нуллифицировать договор, считает, что у нее несколько оснований для этого. Тогда возникает вопрос: какое из них выбрать? Если сторона выберет ошибочный вариант (например, договор является незаключенным, а она оспаривает его как недействительный), то она может получить отказ в иске только потому, что совершила техническую ошибку. Например, потому что исковая давность будет исчисляться иначе. В обзоре № 165 применен подход, согласно которому незаключенность превалирует над недействительностью. Проще говоря, если есть основания считать договор незаключенным, то его уже не стоит обсуждать с точки зрения действительности или недействительности – сделки и так нет. Нельзя сказать, что это бесспорный подход, но он был наиболее распространен в нашей судебной практике. В этом смысле обзор № 165 только подтвердил сложившуюся практику. Отсутствие регистрации само по себе не влечет за собой незаключенность договора

Это интересно:  Договор продажи недвижимости кратко 2019 год

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан не действительным и при ее отсутствии. Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок (п. 2 обзора № 165). Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий (п. 3 обзора № 165). Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника. Заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрациидоговора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (п. 4 обзора № 165).

– В пунктах 2–4 обзора № 165 последовательно проводится мысль о том, что договор, который требует обязательной государственной регистрации, но не прошел ее, на этом основании не является незаключенным для сторон. Если в нем есть какие-либо пороки (кроме отсутствия регистрации), его можно оспаривать как недействительный. В принципе эти выводы и так следуют из пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.13 № 13 « О договореаренды». Зачем понадобилось разжевывать их еще подробнее?

Nota bene!

В пункте 6 обзора № 165 повторяется тезис, который ранее прозвучал впостановлении Президиума ВАС от 18.05.10 № 1404/10: если начальный момент периода выполнения работ в подряде определен указанием на действия заказчика или иных лиц, то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. Тогда сроки выполнения работ считаются согласованными. В то же время пункт 6 обзора № 165 разъясняет, что происходит, если в установленный в договоре срок (или в разумный срок) заказчик не совершит необходимые действия. Тогда подрядчик вправе отказаться от исполнения своих встречных обязательств (п. 2 ст. 328 ГКРФ).

– Во-первых, та идея, которая была заложена в пункте 14 постановления Пленума № 13, в обзоре № 165 представлена именно в контексте незаключенности договора, к тому же с иллюстрациями несколькими наглядными примерами. Во-вторых, после появления постановления Пленума № 13 мы увидели, что не все восприняли ту мысль, которая была заложена в пункт 14. Вероятно, это связано с тем, что в российской судебной практике очень долгое время исходили из того, что незарегистрированный договор – это незаключенный договор. Преодолеть этот подход оказалось очень непросто, возможно, даже в силу привычки.

Представление о незарегистрированном договоре как о незаключенном базировалось на пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Из этого делался вывод: нет регистрации – нет заключенного договора. Но такая концепция не укладывалась в общую модель заключения договора в момент получения оферентом акцепта оферты (п. 1 ст. 433 ГК РФ) и плохо согласовывалась со статьей 165 Гражданского кодекса, которая позволяет предъявить иск из незарегистрированного договора о его регистрации. Высший арбитражный суд исходил из цели, с которой в Гражданском кодексе закреплялось требование об обязательной государственной регистрации договора аренды: создание возможности для заинтересованных третьих лиц знать о том, что конкретный объект обременен арендой. Ведь арендатор получает право, которое противопоставимо правам третьих лиц (в частности, новому собственнику недвижимости или новому арендатору). С точки зрения целевого и системного толкования закона отсутствие регистрации само по себе (притом что стороны согласовали существенные условия договора) не влечет за собой незаключенность договора для его сторон. Но такой договор не порождает правовых последствий для третьих лиц.

К сожалению, после появления постановления Пленума № 13 не все восприняли идею о том, что незарегистрированность договора не означает его незаключенность. Напомню, в пункте 14 постановления Пленума № 13 было сказано: «Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон». Некоторые поняли этот пункт так, будто бы арендатор связан обязательством вносить арендную плату в определенном размере, но арендодатель не связан обязательствами и может в любой момент выгнать арендатора на том основании, что долгосрочныйдоговор аренды не прошел регистрацию. Во избежание такого однобокого толкования в пункте 3 обзора № 165 приведен пример как раз по делу о выселении арендатора из-за того, что договор не был зарегистрирован. Нужно было донести, что, несмотря на незарегистрированность, для сторон обязательны все условиядоговора: о взаимных обязательствах, сроках, ответственности и т. д.

– Что касается отсутствия у незарегистрированного долгосрочного договорааренды правового значения для третьих лиц, которые вступают в правоотношения по поводу объекта аренды, то в пунктах 3 и 4 обзора № 165 затрагивается вопрос добросовестности этих лиц (они не должны знать о том, что объект находится в незарегистрированной аренде). Как должно распределяться бремя доказывания знания или незнания о фактической аренде?

– Вопрос добросовестности очень важен. Как я уже сказал, общее правило таково, что незарегистрированный договор не имеет силы против третьих лиц. Но это правило не работает, если третье лицо, вступающее в правоотношения по поводу объекта незарегистрированной аренды (в частности, новый покупатель этого объекта), знало об аренде, несмотря на то, что она не была зарегистрирована. Если новый покупатель знал об аренде, то он не может игнорировать договор аренды только потому, что тот не был зарегистрирован. Иное означало бы злоупотребление правом со стороны покупателя и уход правоприменительной практики от одного формализма к другому формализму. Предполагается, что третье лицо не должно доказывать свою неосведомленность о незарегистрированной аренде. Наоборот, арендатор, заинтересованный в сохранении своего права против третьего лица, должен доказать, что это третье лицо знало об аренде, несмотря на то, что она не была зарегистрирована. Причем хочу обратить внимание на важную деталь: по смыслу пункта 4 обзора № 165 нужно доказать, что третье лицо не просто должно было знать, а именно знало об аренде. Если сделка исполнялась, нельзя ставить вопрос о ее незаключенности

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Если работы выполнены до согласования всех существенных условий договора подряда, но впоследствии сданы подрядчиком и приняты заказчиком, то к отношениям сторон подлежат применению правила о подряде.

При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Сдача результата работ лицом, выполнившим их в отсутствие договора подряда, и его принятие лицом, для которого эти работы выполнены, означает заключение сторонами соглашения. Обязательства из такого соглашения равнозначны обязательствам из исполненного подрядчиком договора подряда. В этом случае между сторонами уже после выполнения работ возникают обязательство по их оплате и гарантия их качества, так же как и тогда, когда между сторонами изначально был заключен договор подряда (п. 7 обзора № 165).

– Пункт 7 обзора № 165 – это попытка заставить заработать еще при действующей редакции Гражданского кодекса норму, которая только планируется?

-Я имею в виду норму, которая должна запретить требоватьпризнания договора незаключенным той стороне, которая приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по этому договору или иным образом подтвердила его действие. Эта норма предусмотрена в пункте 3 статьи 446.1 той части глобального проекта изменений в Гражданский кодекс, которая пока принята лишь в первом чтении.

Nota bene!

Раньше возникал вопрос, является ли условие о сроках оказания услуг существенным для договора возмездного оказания услуг. С одной стороны, не было необходимости считать его существенным, но, с другой стороны, в силу статьи 783 ГКРФ общие положения о подряде применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит его особенностям. А для договораподряда условие о сроках выполнения работ существенное (п. 1 ст. 708 ГКРФ). Некоторые суды считали, что для договороввозмездного оказания услуг условие о сроках тоже существенное, но большинство судов склонялось к обратному. Впункте 8 обзора № 165 поддержана вторая позиция.

– Искусственного сближения действующей редакции Гражданского кодекса с планирующимися поправками не требовалось: на мой взгляд, идея о том, что исполнение договора обычно снимает вопрос о пробелах в его существенных условиях, всегда вполне укладывалась в правила об оферте и акцепте. Ведь что необходимо для того, чтобы считать договор заключенным? Совпадение волеизъявлений сторон. Бывает, что до какого-то этапа этого совпадения взаимности нет: стороны не могут согласовать какое-либо условие. Но если происходит фактическое исполнение и другая сторона его принимает (а это хорошо показано на примере подряда – работы выполнены и приняты), то пропадает смысл формально обсуждать многие «пробельные» условия, например о сроках выполнения работ. Зачем, если работы уже выполнены и приняты, а значит, совпадение волеизъявления все-таки произошло? Нельзя злоупотреблять незаключенностью договора.

Правда, в таких ситуациях может возникнуть вопрос, с какого момента договорсчитается заключенным. Если сравнить примеры, описанные в пунктах 6 и 7 обзора № 165, то хорошо видно, что в них поначалу «пробельные» договоры становятся заключенными в разные моменты. В первом примере (п. 6 обзора № 165) описана ситуация, которая была разрешена еще в 2010 году в постановлении Президиума ВАСот 18.05.10 № 1404/10: когда в договоре подряда срок выполнения работ привязан к моменту перечисления аванса (работы должны быть выполнены в течение определенного периода времени после перечисления аванса). В этом случае неопределенность, «пробельность» условия о сроке снимается, когда перечислен аванс. При этом можно сделать вывод, что договор был заключен с самого начала, поскольку аванс должен был быть перечислен в срок, установленный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. А во втором примере (п. 7 обзора № 165) была совершенно иная ситуация: стороны вели переговоры, но договора так и не получилось. Тем не менее заказчик предоставил подрядчику доступ на свой земельный участок для строительства, фактически работы были выполнены, заказчик их принял и оплатил по цене, которую предложил подрядчик. Потом возник вопрос о некачественности работ и ответственности подрядчика за это, но суд сказал, чтодоговорной ответственности быть не может, потому что договора нет, а оплата работ была лишь возмещением неосновательного обогащения. В обзоре подтверждена позиция вышестоящих инстанций: договор есть, просто он заключен был в момент сдачи-приемки результата работ. При этом принимаются во внимание ранее достигнутые договоренности, если они соотносятся с тем, что было фактически сделано. Получается, что договор будет представлять собой такой «слоеный пирог» из волеизъявлений, сделанных в письменной, устной форме и в виде конклюдентных действий.

Это интересно:  Договор продажи недвижимости схема 2019 год

– Раньше при наличии пробелов в существенных условиях договора подряда суды в основном шли как раз по пути признания результата работ, принятого заказчиком, его неосновательным обогащением. И этому во многом способствовал пункт 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.08 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 ГК РФ». Означает ли подход, который теперь сформулирован в пункте 7 обзора № 165, изменение этой позиции?

– Я бы сказал, что подход судебной практики менялся постепенно. Да, оплату за работы, которые были выполнены и приняты, хотя стороны не согласовали существенные условия договора, суды взыскивали как неосновательное обогащение. Но при этом они руководствовались размером платы, установленным договором. То есть суды констатировали отсутствие договора, но все-таки применяли договорнуюцену. Затем поворотным моментом стало постановление Президиума ВАС от 18.05.10 № 1404/10 – оно показало, что судам при оценке того или иного существенного условия не нужно уходить в излишний формализм, решая вопрос о заключенности договора. Наконец, обзор № 165 еще больше сориентировал суды на то, что нельзя трактоватьдоговор в пользу незаключенности, если стороны фактическим исполнением восполнили пробел в существенном условии.

Что касается обзора № 127, то он касался вопросов не заключенности договора, а применения статьи 10 Гражданского кодекса (о злоупотреблении правом). Пример, который приведен в пункте 6 этого обзора (когда суд признал договорнезаключенным из-за несогласования условия о сроках и взыскал оплату за выполненные и принятые работы как неосновательное обогащение), соответствовал актуальной на тот момент практике. Но надо заметить, что новое ориентирование судов на сохранение, а не аннулирование обязательств практически не повлияет на споры о взыскании платы за выполненные и принятые работы. Как я уже пояснил, в этой категории споров и так проблем не было – даже если суд трактовал договор какнезаключенный, подрядчик мог рассчитывать на оплату по договорной цене, если заказчик принял результат. Ведь подрядчику не так уж важно, на основании какой нормы он получит деньги – главное, их получить. Зато новый подход защитит интересы сторон в иных ситуациях. Например, раньше могло быть так: суд признавал договор незаключенным, но взыскивал с заказчика, принявшего результат работ, неосновательное обогащение по договорной цене. А когда этот заказчик обнаруживал скрытые недостатки в результате работ и пытался воспользоваться нормами о договоре подряда, установленными на этот случай, то суд ему, как в примере из пункта 7 обзора № 165, отказывал. Но ведь очевидно, что несправедливо решать проблему локально, только в части цены. Если суд принимает согласованную сторонами цену, то он должен понимать, что в эту цену заложены в том числе гарантии подрядчика в части качества работ. Если же суд констатирует, что договор заключен, то эта проблема снимается – работают все гарантии и применяются меры договорной ответственности.

– Почему для иллюстрирования идеи о том, что несогласованные существенные условия договора восполняются в случае исполнения этогодоговора, был выбран именно договор подряда?

Nota bene!

В пункте 12 обзора № 165 разъясняется, что признаниедоговора незаключеннымсамо по себе не означает незаключенность соглашения о подсудности или третейского соглашения, которые включены в виде оговорки в этот договор. Преимущественно судебная практика и раньше придерживалась аналогичной позиции, хотя изредка встречались иные решения. – Потому что именно договоры подряда были максимально поражены «чумой» незаключенности. Особенно это касалось строительного подряда. Понятно, что четкие сроки строительства очень трудно определить заранее. И понятно, что у сторон может возникать некое финансовое недоверие – отсюда столько проблем с формулированием условия о сроках и такая обширная практика привязки сроков начала работ к перечислению аванса. А потом недобросовестная сторона просто использовала это формальное обстоятельство, чтобы, сославшись на несогласованность существенного условия, избавиться от договора. Последствием признания договора незаключенным будет возврат того, что по нему получено

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Течение исковой давности по требованию о возврате переданного по незаключенномудоговору начинается не ранее момента, когда истец узнал или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должен был узнать о нарушении своего права (п. 5 обзора № 165). При рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по незаключенному договору, к лицу, которому эта вещь была передана, о ее возврате истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество (п. 10 обзора № 165).

– Пункты 5 и 10 обзора № 165 касаются последствий признания договоранезаключенным, а именно: возврата того, что было исполнено по такомудоговору. Получается, что фактическое исполнение не всегда восполняет «пробельное» существенное условие? А как же тогда общий курс на сохранениедоговора без лишнего формализма?

– Конечно, фактическое исполнение не всегда может восполнить «пробельное» условие. Не случайно в пункте 7 обзора № 165, где говорится, что при наличии спора о заключенности договора суд должен трактовать договор в пользу сохранения, а неаннулирования обязательств, подчеркивается, что суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи.

Во-первых, исполнение обязательств одной из сторон автоматически не означает, что стороны достигли соглашения, если другая сторона не желает принимать это исполнение и сама договор не исполняет. Опять же не случайно в пункте 7 обзора № 165 говорится именно о совместных действиях по исполнению договора и его принятию. Во-вторых, бывают ситуации, когда даже встречное исполнение не восполняет дефектдоговора. Так, в пункте 10 обзора № 165 приведен пример с договором аренды, по которому помещение было передано арендатору и принято им, однако стороны так и не договорились о размере арендной платы, тогда как это условие является существенным для договоров данного вида. В силу прямого указания закона (п. 1 ст. 654 ГК РФ) договор аренды недвижимости без этого условия являетсянезаключенным. В таких ситуациях, когда нет возможности трактовать договор в пользу его сохранения и приходится признавать его незаключенным, возникает вопрос о последствиях незаключенности. То есть о возврате неосновательного обогащения.

– Судебная практика и до появления обзора № 165 шла по тому пути, что исполненное по незаключенному договору возвращалось или возмещалось в качестве неосновательного обогащения?

– Да, в этом смысле судебная практика была массовой. Но нужно было акцентировать внимание на некоторых отдельных аспектах применения норм о неосновательном обогащении. Этим аспектам посвящены пункты 5 и 10 обзора № 165. Пункт 5 касается момента начала исчисления срока давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения в виде имущества, переданного контрагенту по незаключенному договору (например, перечисленного аванса). Раньше в некоторых судебных делах можно было встретить излишне формальный подход к началу этого срока. Согласно общему правилу о начале исчисления срока давности (п. 1 ст. 200 ГК РФ), по требованию о возврате неосновательного обогащения срок давности исчисляется со дня, когда лицо, за чей счет неосновательно обогатились, узнало или должно было узнать об этом. Если лицо перечислило деньги без договорных оснований, то считалось, что оно должно было узнать о неосновательном обогащении получателя с момента перечисления денег. Но если лицо платит по договору, который оказывается незаключенным, то оно может добросовестно заблуждаться, полагая, что вносит плату по действующему договору. Плательщик понимает, что перечислил деньги безосновательно, только когда узнает о том, что договор на самом деле не заключен (то есть когда суд признает договорнезаключенным).

Может быть и такая ситуация, как во втором примере из пункта 5 обзора № 165: оплата перечисляется в процессе переговоров о будущем договоре, и у плательщика есть основания считать, что договор будет заключен. В этом случае плательщик осознает необоснованность перечисления, только когда становится очевидным, чтодоговора не будет. Соответственно, в случаях, когда были основания предполагать, что договор либо есть, либо будет в будущем, нужен более гибкий подход к определению начала течения срока давности по требованию о возврате аванса.

– А какую проблему решил пункт 10?

– Пункт 10 обзора № 165 касается кондикционных исков в случаях, когда сторонанезаключенного договора пытается истребовать назад индивидуально-определенное имущество, которое она передала по незаключенному договору. В таких ситуациях возникает вопрос: какой иск применять? Реституции здесь быть не может, поскольку это не недействительный, а незаключенный договор. Иск о виндикации этого имущества? Но для виндикации истцу необходимо доказать право собственности на объект, который он истребует у ответчика.

Такое разъяснение содержится в пункте 3информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.08 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения». И это далеко не праздные вопросы. В судебной практике нередко встречалась парадоксальная ситуация: арендодатель передавал имущество арендатору, но, поскольку имелись основания считать договор аренды незаключенным, арендодатель позднее требовал вернуть это имущество. А арендатор ссылался на то, что у арендодателя нет права собственности на объект (например, объект новый, и право на него еще не зарегистрировано), поэтому он не вправе истребовать его у арендатора (ст. 301, 302 ГК РФ). Заметим, если бы речь шла о недействительномдоговоре и истец требовал возврата объекта в качестве реституции, то вопрос о праве собственности не возник бы: в силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса стороны должны вернуть друг другу то, что получили друг от друга понедействительной сделке. По смыслу этой нормы для возврата полученного понедействительной сделке имущества не нужно доказывать основания возникновения прав сторон на это имущество, этот вопрос вообще не подлежит исследованию. Стороны должны доказать только факт передачи имущества во исполнениенедействительной сделки. В пункте 10 обзора № 165 предложено аналогичное решение и для возврата индивидуально-определенной вещи, неосновательно переданной по незаключенномудоговору. Чтобы заявить такое требование, истец не должен доказывать свое право собственности на эту вещь. Удовлетворение такого иска еще не подтверждает, что истец – собственник. Если после истребования вещи стороной незаключенного договора объявится третье лицо, считающее себя собственником этой вещи, оно может истребовать у нее эту вещь. Если контрагент требует согласовать цену, договор не может быть заключен без этого условия

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, такое условие является существенным для договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения (п. 11 обзора № 165).

– Конкретный пример одного из тех редких случаев, когда договор все-таки признается незаключенным из-за того, что не согласовано одно из условий (хотя общая тенденция установлена на сохранение сделки), упомянут в пункте 11 обзора № 165. В этом примере речь идет о цене сделки и тех ситуациях, когда в силу закона условие о цене не является обязательным для договоровданного вида, то есть является восполнимым. Следует ли понимать этот пункт обзора № 165 так, что даже при начавшемся исполнении договора он не считается заключенным, если стороны не договорились о цене?

Nota bene!

В той части проекта поправок в ГК РФ, который пока прошел только первое чтение в Госдуме, рамочнымдоговорам посвящена отдельная статья (ст. 429.1 ГКРФ). В ней предусмотрено понятие рамочного договора(это договор, определяющий общие условия обязательственных взаимоотношений сторон, которые могут быть конкретизированы путем заключения отдельныхдоговоров, подачи заявок одной из сторон или иным образом), а также установлено правило о том, что к отношениям сторон, не урегулированным отдельными договорами, подлежат применению общие условия, содержащиеся в рамочном договоре. – Нет, смысл не в том, что всегда обязательно нужно договориться о цене. В тех случаях, когда по закону условие о цене не является существенным для договораконкретного вида и стороны не договорились о цене, это условие является восполнимым, потому что цена может определяться по правилам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса. Но если в ходе переговоров одна из сторон дала понять, что для нее условие о цене является существенным (она предложила конкретную цену или просто заявила о том, что нужно согласовать цену), то в таком случае пункт 3статьи 424 Гражданского кодекса не работает и условие о цене перестает быть восполнимым. Вот в этом главный смысл. В конкуренции норм пункта 3 статьи 424 ипункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса (о том, что к существенным условиямдоговора относятся в том числе те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение) побеждает вторая норма, потому что недопустимо навязывать стороне договор на тех условиях, на которых она не хотела его заключать. Это противоречило бы свободе договора.

Это интересно:  Порядок расчетов по договору купли продажи недвижимости 2019 год

Не секрет, что согласование того или иного условия возможно в том числе конклюдентными действиями. Давайте представим ситуацию: стороны ведут переговоры, в целом договор согласован, но покупателя не устраивает цена, он просит ее снизить. Поставщик не отвечает, а вместо этого просто отгружает покупателю товар, указав в накладной свою цену, которая не устраивает покупателя. Как быть покупателю, если он товар возвращать не хочет (это расходы, конфликт, к тому же сам товар его устраивает), но и с ценой поставщика согласиться не может, а также не хочет, чтобы сработало правило пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса?

– Каждую подобную ситуацию необходимо разбирать по технике оферты и акцепта: смотреть, можно ли утверждать, что была сделана оферта, и можно ли считать, что состоялся ее полный и безоговорочный акцепт или скорее была сделана оферта на новых условиях. Причем, чтобы не доводить ситуацию до спора, когда этими вопросами будет задаваться суд, нужно, чтобы при совершении того или иного действия эти вопросы задавали сами себе стороны (точнее, их юристы). Тогда покупателю из примера, который вы привели, будет очевидно, что если он не хочет оплачивать товар по цене, которую ему предложил поставщик, отгрузив товар, то не стоит осуществлять приемку этого товара без возражений. Покупателю нужно либо отказаться от товара, либо как минимум письменно заявить о том, что с ценой он не согласен и она подлежит дальнейшему согласованию. Рамочное соглашение применяется к сделкам сторон, даже если на него нет ссылок в первичных документах

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Условия организационного (рамочного) соглашения являются частью заключенного договора, если иное не указано сторонами и такой договор в целом соответствует их намерению, выраженному в организационном соглашении (п. 9 письма № 165).

– В пункте 9 подтверждена возможность заключения рамочных договоров. На практике они и так достаточно распространены, несмотря на то, что пока в ГКРФ напрямую не урегулированы. Какие с ними были проблемы в судебной практике? Суды не признавали рамочные договоры?

– Нет, проблема полного игнорирования рамочного договора сейчас неактуальна. Это было когда-то, но от этого, к счастью, удалось уйти еще в 90-е годы. Актуальная проблема была в другом: суды, как правило, признавали возможность применения к конкретным сделкам условий рамочного соглашения только при наличии перекрестных ссылок в документах.

Например, когда в кратком договоре поставки сделана ссылка на рамочный договор. Иначе поставку признавали разовой, не подчиняющейся условиям рамочного соглашения, тогда как в этих рамочных условиях обычно определяются важнейшие для сторон правила взаимодействия, в частности вопросы ответственности. И смысл рамочного соглашения именно в том, чтобы не дублировать все эти общие условия в каждом отдельном договоре о конкретной сделке, а установить один раз на определенный период отношений сторон. В примере из пункта 9 обзора № 165 рассмотрена как раз такая ситуация, когда в договоре о конкретной поставке не было ссылки на рамочный договор. Из-за этого суд первой инстанции признал конкретную поставку разовой сделкой и не стал применять к отношениям сторон по этой сделке условие о неустойке, которое содержалось в рамочном договоре. Но вышестоящая инстанция, наоборот, посчитала, что данная поставка подчиняется условиям рамочного соглашения, потому что об этом свидетельствовал сам характер отношений сторон (рамочное соглашение касалось поставки пиломатериалов, а в конкретной сделке были поставлены именно пиломатериалы). Суть этого пункта в следующем: к рамочному соглашению применяется презумпция действия в отношении всех хозяйственных операций сторон, для которых заключалось это рамочное соглашение, независимо от того, сделана в договорах, посвященных конкретным хозяйственным операциям, и первичных документах ссылка на реквизиты рамочного соглашения или нет. Например, если рамочное соглашение регулирует поставки пиломатериалов, то его условия применяются в отношении всех операций сторон по поставке пиломатериалов. Не нужно доказывать по каждой конкретной сделке, что к ней применяется это соглашение. Наоборот, если какая-то из сторон считает, что конкретная сделка была совершена вне рамочного соглашения, ей придется это доказать.

Михаил Церковников, магистр частного права, советник управления частного права ВАС РФ

Исковое заявление покупателя в суд общей юрисдикции о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимости в связи с отсутствием данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее продаже покупателю

Образец документа:

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимости в связи с отсутствием в договоре условия о цене недвижимости

«___»__________ ____ г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи N ___, согласно которому в собственность истца передавался объект недвижимости общей площадью ___ кв. м, расположенный по адресу: __________________________________, кадастровый номер ______.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.

Согласно п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.

Вместе с тем в нарушение пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор N ___ не предусматривает цену указанного объекта недвижимости.

ПРОШУ:

признать договор купли-продажи объекта недвижимости от «___»________ ____ г. N ______ незаключенным.

1. Копия договора купли-продажи от «___»__________ ____ N ____.

2. Копии искового заявления и приложенных к нему документов ответчику.

3. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

4. Доверенность представителя от «___»__________ ____ N ___ (если исковое заявление подписывается представителем истца).

5. Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования.

Дела, вытекающие из споров о недействительности сделок, подсудны районному суду (ст. 24 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Госпошлина при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, определяется в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

О признании договора купли-продажи здания незаключенным

О признании договора купли-продажи здания незаключенным

ООО « Буррак» обратилось с иском к предпринимателю Г. о признании договора купли-продажи здания незаключенным и восстановлении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о праве собственности истца на здание. Иск основан на ст. ст. 166, 168, 554 ГК РФ и мотивирован отсутствием в договоре существенных условий о земельном участке, на котором расположен спорный объект.

Руководствуясь ст. ст. 432, 549, 554, 555 ГК РФ, суд решением, оставленным без изменения апелляционным судом, отказал в иске.

Истец считает, что суд неправильно истолковал п. 3 ст. 131, ст. 432, п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, ст. 2, п. 1 ст. 14, п. 7 ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не применил п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 421, п. 1 ст. 552, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 5 ст. 1, ст. ст. 25, 26 ЗК РФ, п. 1 ст. 4 и ст. 26 Закона N 122-ФЗ, хотя договор является смешанным, содержащим элементы договора аренды, подлежащего государственной регистрации, что отражено в договоре, однако такой смешанный договор не прошел государственной регистрации, в связи с чем является незаключенным.

Переход права собственности на здание к Г. зарегистрирован в УФРС 10.11.2006, что подтверждено свидетельством.

В договоре предусмотрено, что здание склада расположено на земельном участке площадью 5631 кв. м, предоставленном продавцу сроком на 25 лет на основании договора аренды от 27.09.2005, зарегистрированного в УФРС 22.03.2006. В договоре указано, что он считается заключенным с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу ст. ст. 554 и 555 ГК РФ существенными для договора купли-продажи недвижимости являются условия о цене имущества, а также данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Суд пришел к выводу, что при заключении данного договора стороны согласовали все его существенные условия.

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 « О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, право аренды земельного участка перешло к Г. в силу прямого указания закона.

Довод истца о незаключенности договора как смешанного ( содержащего элементы договора аренды), не прошедшего государственной регистрации, отклонен, так как он основан на неправильном толковании ст. ст. 554 и 555 ГК РФ и противоречит условиям оспариваемого договора.

Ссылка истца на то, что согласно договору он считается заключенным с момента его государственной регистрации в ЕГРП, несостоятельна, поскольку нормами действующего законодательства не предусмотрена государственная регистрация данного вида сделок.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

Статья написана по материалам сайтов: legal.ludidela.ru, vse-documenty.ru, ur-sdelka.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector