+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Правовая характеристика договора продажи недвижимости 2019 год

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него денежную сумму, определенную сторонами.

Определение договора продажи недвижимости отличается от общего определения договора купли-продажи лишь предметом договора и способом передачи его от собственника к покупателю.

Характеристика договора: консенсуальный, возмездный, взаимный.

Предметом договора является недвижимое имущество — имущество, перемещение которого невозможно без нанесения ущерба его назначению. Такое имущество юридически незаменимо.

К недвижимому имуществу относятся (п. 1ст. 130 ГК РФ):

объекты, неразрывно связанные с землей (сооружения, здания, незавершенные строительством объекты, участки недр);

суда (воздушные, водные), подлежащие государственной регистрации;

Цена недвижимостия вляется существенным условием договора. Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя и цену последнего. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3ст. 424 ГК, не применяются.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. Участниками этого договора могут быть все субъекты гражданских правоотношений: физические лица, юридические лица, государство (Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные образования).

На стороне продавца могут выступать лишь субъекты, имеющие на недвижимость либо полное вещное право (право собственности), либо ограниченное вещное право (право хозяйственного ведения или оперативного управления). Положение продавцов, имеющих недвижимое имущество на ограниченном праве, осложняется тем, что они не могут самостоятельно решить вопрос о его продаже, не заручившись согласием собственника (это относится к государственным и муниципальным предприятиям, имущество которых находится на праве хозяйственного ведения), либо могут продать самостоятельно лишь часть из имущества, которым они владеют, т.е. то, которое ими было куплено на полученные доходы и учтено на отдельном балансе (это относится к учреждениям, имущество которых находится на праве оперативного управления) (п. 2ст. 295, п. 1ст. 297, п. 2ст. 298 ГК).

Аналогичным образом ограничиваются права супругов, продающих недвижимое имущество, находящееся в их общей совместной собственности, т.е. нажитое ими во время брака. При продаже одним из супругов такого имущества необходимо согласие, удостоверенное нотариусом, другого супруга (п. 2ст. 181 ГК, п. 3ст. 35 Семейного кодекса РФ).

В определенных случаях закон ограничивает права акционерных обществ, продающих принадлежащее им недвижимое имущество. Так, при продаже акционерным обществом недвижимого имущества стоимостью от 25 до 50% общей балансовой стоимости имущества предприятия необходимо соответствующее решение совета директоров этого акционерного общества, а при стоимости недвижимости свыше 50% балансовой стоимости необходимо решение общего собрания акционеров (ст. 78 Федерального закона «Об акционерных обществах»).

передать покупателю право собственности на недвижимость (это право исчезает у продавца с момента регистрации перехода права собственности к покупателю; этот момент может не совпадать с передачей самого имущества);

передать покупателю по передаточному акту недвижимое имущество (с момента подписания этого акта риск гибели недвижимого имущества переходит к его покупателю, если иное не предусмотрено договором — п. 2ст. 556 ГК).

Обязанности покупателя (ст. 551 ГК):

принять недвижимое имущество по передаточному акту;

зарегистрировать переход права собственности.

В случае продажи недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель не имеет права требовать его замены.

Правовая характеристика договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости как разновидность договора купли-продажи

Договор — одна из наиболее древних правовых конструкций. Ранее его в истории складывавшегося обязательственного права возникли только деликты.

Развитие различных форм общения между людьми выдвинуло потребность в предоставлении им возможности по согласованной сторонами воле использовать предложенные законодателем или самим создать правовые модели. Такими моделями и стали договоры (контракты).

В течение определенного времени деликты и договоры были единственными признаваемыми государством основаниями возникновения обязательств. [8, c.3]

Договором купли-продажи называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1ст.424 Гражданского Кодекса Республики Беларусь).

Купля-продажа — один из важнейших институтов гражданского права. Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные положения со временем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.

Таким образом, в рамках общего понятия купли-продажи законодатель выделяет ее отдельные разновидности, регулируемые § 2-8 главы 30 ГК: розничную куплю-продажу, поставку, поставку товаров для государственных нужд, контрактацию, энергоснабжение, продажу недвижимости и продажу предприятия.

Согласно пункту 1 ст.520 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Указанным обязанностям продавца недвижимости корреспондируют обязанности покупателя принять данное имущество и уплатить его цену.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества обладает всеми основными общими признаками договора купли-продажи. Этот договор является консенсуальным (считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами в требуемой законом форме), возмездным (каждая из сторон договора получает встречное удовлетворение) и взаимным (и продавец, и покупатель по договору наделяются соответствующими правами и обременяются обязанностями).

Выделение договора продажи недвижимости в качестве особого вида договора купли-продажи и закрепление норм, посвященных данному договору, в параграфе 7 главы 30 ГК связывается со спецификой его предмета — недвижимого имущества: физической (связь с землей), экономической (высокая ценность), правовой (необходимость повышенной защиты интересов лиц, участвующих в соответствующих отношениях; ограничение по использованию такого имущества в гражданском обороте; использование его в обороте в качестве индивидуально-определенной незаменимой вещи). [10, c.1]

К недвижимым вещам (по правовому режиму) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Не все из указанных признаков предмета договора продажи недвижимости являются универсальными для данного договора. Так, к недвижимым вещам согласно ст.130 ГК относятся (по правовому режиму) предприятия в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания река-море», космические объекты, а также иное имущество, которое относится к категории недвижимого по указанию на то в законодательных актах. [1, c.111]

В связи с изложенным представляется, что основной причиной появления в Гражданском кодексе договора продажи недвижимости в качестве особого вида договора купли-продажи стала такая специфика его предмета, как особый режим использования недвижимого имущества в гражданском обороте, связанный, прежде всего, с введением института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Можно сделать вывод, что договор продажи недвижимости обладая всеми основными признаками договора купли-продажи выделяется в качестве особого вида договора и закрепляется нормами благодаря его предмету — недвижимому имуществу.

Правовая характеристика договора продажи недвижимости

ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ.docx

1. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Купля-продажа – один из важнейших институтов гражданского права. Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. Гражданский Кодекс Республики Беларусь трактует куплю-продажу как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Согласно пункту 1 ст. 520 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Указанным обязанностям продавца недвижимости корреспондируют обязанности покупателя принять данное имущество и уплатить его цену.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества обладает всеми основными общими признаками договора купли-продажи. Этот договор является консенсуальным (считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами в требуемой законом форме), возмездным (каждая из сторон договора получает встречное удовлетворение) и двухсторонним (и продавец, и покупатель по договору наделяются соответствующими правами и обременяются обязанностями).

Выделение договора продажи недвижимости в качестве особого вида договора купли-продажи и закрепление норм, посвященных данному договору, в параграфе 7 главы 30 ГК связывается со спецификой его предмета — недвижимого имущества: физической (связь с землей), экономической (высокая ценность), правовой (необходимость повышенной защиты интересов лиц, участвующих в соответствующих отношениях; ограничение по использованию такого имущества в гражданском обороте; использование его в обороте в качестве индивидуально-определенной незаменимой вещи). [10, c. 1]

К недвижимым вещам (по правовому режиму) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Не все из указанных признаков предмета договора продажи недвижимости являются универсальными для данного договора. Так, к недвижимым вещам согласно ст. 130 ГК относятся (по правовому режиму) предприятия в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты, а также иное имущество, которое относится к категории недвижимого по указанию на то в законодательных актах. [1, c. 111]

Это интересно:  Договор купли продажи недвижимости с задатком образец 2019 год

Отличительной особенностью договора продажи недвижимости является то, что недвижимое имущество в силу своих естественных свойств, не может использоваться иначе, как вместе с земельным участком, на котором оно расположено. Следовательно, отчуждение такого имущества возможно только с передачей права пользования соответствующим земельным участком. Размер передаваемого покупателю недвижимого имущества земельного участка определяется с учетом целей, для которых использовалось это недвижимое имущество. В Кодексе Республики Беларусь о земле применительно к такой ситуации указывается только на определение размера передаваемого участка, необходимого для использования зданий и сооружений.

Связь недвижимого имущества с земельным участком предопределяет не только невозможность отчуждения такого имущества без права пользования земельным участком, но и невозможность отчуждения земельного участка, на котором находятся здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества, без установления ограничений покупателя в пользовании земельным участком в пользу владельца расположенного на нем недвижимого имущества.

Так же отличительной особенностью договора продажи недвижимости являются особенности продажи жилых помещений. Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению – для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи.

2 ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости независимо от состава его участников заключается в письменной форме. Сторонам такого договора предписывается составить и подписать его в виде одного документа.

Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимого имущества. Такая сделка как не соответствующая требованиям законодательства является ничтожной.

Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией. Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. [14, c. 71]

На сегодняшний день сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения. Согласно пункту 2 ст. 529 ГК Республики Беларусь договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Отказ от обязательной нотариальной формы договора продажи недвижимости имеет положительные и отрицательные последствия. К числу положительных относятся, например, отсутствие необходимости уплачивать значительные суммы государственной пошлины за совершение нотариального действия и, как следствие этого, удешевление совершения таких договоров. Наиболее существенным отрицательным последствием является понижение уровня правовой защищенности лиц, участвующих в заключении договоров продажи недвижимости. Так же это означает, что стороны вынуждены либо составлять договор самостоятельно, либо обращаться за помощью к посредникам на рынке юридических услуг. В первом случае велика вероятность того, что договор будет составлен юридически неграмотно. Если же стороны обращаются за помощью к адвокату или другому посреднику, это может значительно увеличить их расходы на осуществление сделки.

Вопросы государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество регулируются Законом Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Необходимо обратить внимание на то, что сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации.

Органом, уполномоченным на совершение указанных регистрационных действий является территориальная организация – агентство по государственной регистрации и земельному кадастру.

Регистрационное действие совершается в течение 7 рабочих дней со дня подачи документов.

Удостоверение произведенной государственной регистрации перехода права производится путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации. Удостоверение произведенной государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом производится путем совершения регистрационной надписи на оригинале договора купли-продажи недвижимого имущества.

Перечень документов необходимых для совершения государственной регистрации перехода права и государственной регистрации сделки:

  • заявление о государственной регистрации.
  • документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие занесению в регистрационную книгу при совершении регистрационных действий;
  • документы, являющиеся основанием для государственной регистрации,;
  • документы, подтверждающие внесение платы за осуществление государственной регистрации;
  • документы, подтверждающие уплату государственной пошлины в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Гражданское законодательство устанавливает специальные последствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. В таких случаях суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 522 ГК). Нарушение данной обязанности дает право другой стороне предъявить в суд требование о такой регистрации независимо от наличия или отсутствия факта передачи недвижимого имущества покупателю или факта уплаты покупателем цены данного имущества. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

3 СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. К недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество.

Предметом договора купли-продажи может быть не любое недвижимое имущество, а лишь такое, которое не изъято из оборота. Не может быть предметом договора купли- продажи недвижимости имущество, составляющее исключительную собственность государства.

В ст. 525 ГК содержатся специальные требования к определению предмета в договоре продажи недвижимого имущества. В частности, имущество, являющееся недвижимым в силу своих естественных свойств, выступает в гражданском обороте в качестве индивидуально-определенной вещи и не может быть зафиксировано в договоре указанием на его количество. Кроме того, недвижимое имущество разнообразно. Условия, определяющие в качестве предмета договора земельный участок, и условия, определяющие в этом же качестве воздушное судно, не могут быть едиными. И в этой связи законодатель не устанавливает единые условия, которые должны фиксироваться в договоре купли-продажи недвижимости, но определяет лишь общие требования, которым должны отвечать такие условия. В договоре купли-продажи должны содержаться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Гражданский кодекс в параграфе 7 главы 30 предусматривает особенные, по сравнению с общими (содержащимися в параграфе 1 главы 30) последствия передачи продавцом недвижимости, не соответствующей условиям договора.

Подписание продавцом и покупателем передаточного акта, в котором отражено несоответствие передаваемой покупателю недвижимости условиям заключенного договора по ассортименту, качеству, комплектности и т.д., не свидетельствует об изменении сторонами указанных условий договора о товаре и не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель также вправе отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Права требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора, покупатель в соответствии не имеет.

общие требования, которым должны отвечать такие условия.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются:

  • предмет договора, то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 525 ГК);
  • цена недвижимости (статья 526 ГК).

При отсутствии любого из указанных условий договор продажи недвижимости считается незаключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Лекция № 1. Договор купли-продажи

План лекции:

1. Понятие и элементы договора купли-продажи.

2. Содержание договора купли-продажи.

3. Правовая характеристика договора розничной купли-продажи.

4. Правовая характеристика договора поставки.

5. Государственный контракт на поставку товаров.

6. Договор контрактации.

7. Понятие и виды договора электроснабжения.

8. Правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости.

9. Договор купли-продажи предприятия.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать в собственность имущество другой стороне (покупателю), которая в свою очередь обязуется уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Правовая характеристика договора купли-продажи как сделки:

à Договор купли-продажи является консенсуальной сделкой.

à Договор купли-продажи двустороннеобязывающий.

à Договор купли-продажи носит бессрочный характер.

à Договор купли-продажи — это казуальный договор.

à Договор купли-продажи — это возмездная сделка.

à Договор купли-продажи — это нефидуциарный договор.

Виды договора купли-продажи:

à Договор купли-продажи, заключенный по общим правилам.

à Договор розничной купли-продажи.

à Договор поставки.

à Государственный контракт на поставку товаров.

à Договор контрактации.

à Договор электроснабжения.

à Договор купли-продажи недвижимости.

à Договор купли-продажи предприятия.

Элементы договора купли-продажи:

à Стороны — продавцом и покупателем могут выступать любые субъекты права, обладающие тем или иным видом собственности.

à Предмет договора— вещи, не изъятые из гражданского оборота:

Это интересно:  Мфц договор купли продажи квартиры 2019 год

à Цена договора — не является его существенным условием.

à Срок договора — не является также его существенным условием ( срок договора является существенным условием для договора поставки, контрактации).

à Форма договора— к ней применяются общие требования, применяемые к формам сделок вообще.

Содержание договора купли- продажи представляет собой совокупность прав и обязанностей лиц, в нем участвующих. Так как договор купли-продажи является взаимообязывающим, то в нем обязанности одной стороны можно считать в виде прав другой стороны.

Обязанности продавца:

à Продавец обязан передать товар надлежащим способом:

· путем вручения самого товара;

· путем вручения товарораспорядительных документов;

· путем символической передачи;

à Продавец обязан передать товар вместе с принадлежностями и документами, относящимися к товару.

à Продавец обязан передать покупателю товар в количестве, определенном в договоре купли-продажи. Определяя количество передаваемого товара, стороны по сути дела определяют предмет договора.

Единицы измерения количества товаров:

· указание на способ определения количества.

Нарушение продавцом условия о количестве товара может выражаться:

· в недопоставке товара — в этом случае покупатель вправе по своему усмотрению требовать от продавца:

§ передаче ему недостающего товара;

§ расторжения договора купли-продажи;

§ Как первое, так и второе требование может сопровождаться требованием о возмещении убытков.

· излишняя поставка — в этом случае покупатель должен сообщить о ней продавцу, и если продавец и покупатель не возражают, то покупатель принимает весь товар, соответственно его оплачивая; если продавец изъявит желание забрать излишний товар, то покупатель обязан принять все меры по сохранности товара. Изъявляя желание забрать излишне поставленный товар, продавец должен иметь в виду, что он должен его забрать:

§ в разумный срок;

§ компенсировать затраты покупателя, связанные с хранением товара.

à Продавец обязан передать товар вместе с принадлежностями и документами, относящимися к товару.

à Продавец обязан передать товар покупателю в согласованном ассортименте.

Ассортимент — объединение однородных товаров, различных по видам, моделям, размерам и иным признакам. Нарушение продавцом условий ассортимента может заключаться в передаче товаров полностью или частично не соответствующих ассортименту. Если переданный товар полностью не соответствует ассортименту, то это дает право покупателю:

o требовать товара, соответствующего указанному в договоре ассортименту;

o требовать расторжения договора.

Вышеуказанные требования могут сопровождаться требованием о возмещении убытков.

Если несоответствие ассортименту является частичным, то покупатель имеет право:

o принять товар, соответствующий ассортименту, а от остального — отказаться;

o потребовать замены товаров, не соответствующих ассортименту;

o принять все товары;

o отказаться от всех товаров, требуя расторжения договора.

à Продавец обязан передать покупателю товар соответствующей комплектности в комплекте, если это предусмотрено договором.

Комплектность товара — это наличие в нем всех необходимых составных частей, характеризуемых общностью функционального назначения.

Комплект— произвольное и обусловленное ситуативными требованиями сторон объединение в одну группу разнородных товаров, функционально друг с другом не связанных.

Правовые последствия передачи товара с нарушениями комплектности и комплекта:

· покупатель такого товара может потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены;

· потребовать доукомплектовать проданный товар;

· если доукомплектовать товар не представляется возможным, покупатель вправе потребовать замены товара.

à Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует условиям договора или закона.

Качество товара может определяться следующими способами:

o по описанию (т.е. товар должен соответствовать характеристикам, указанным в его документах);

o по образцу;

o по стандарту;

o путем первичного осмотра.

Качество товара не может оставаться неизменным, поэтому гражданское законодательство определяет сроки, в течение которых товары можно безопасно использовать.

o Срок службы товара — это установленный изготовителем период времени, в течение которого потребителю обеспечена возможность безопасного использования товара по назначению.

Окончание срока службы свидетельствует о том, что дальнейшееиспользование товара в принципе возможно, но при таком использовании потребитель не имеет возможности предъявить какие-либо претензии изготовителю этого товара. Срок службы начинает течение с момента поставки вещи к потребителю, если иное не предусмотрено договором.

Сроки службы товара устанавливаются на неупотребляемые товары. Между сроком службы и ценой товара существует прямая зависимость (чем дольше срок службы, тем выше цена товара).

o Срок годности — это установленный нормативно-правовыми актами период времени, по истечении которого товар вообще нельзя использовать по назначению. Срок годности устанавливается на потребляемые товары и начинает течение с момента изготовления вещи.

o Гарантийный срок — это период времени, в течение которого товар должен быть пригоден для целей его обычного использования. Гарантийные сроки устанавливаются на непотребляемые товары. Гарантийные сроки устанавливаются изготовителем товара и (или) продавцом товара и начинают исчисляться с момента поступления товара к потребителю, если иное не установлено договором или законом. Истечение гарантийного срока свидетельствует о том, что обязанность по доказыванию возникшего дефекта переходит от продавца (изготовителя) на покупателя.

Последствия нарушения условия о качестве товара:

o Продавец отвечает только за те недостатки качества товара, которые возникли до момента его передачи покупателю, либо по причинам, возникшим до этого момента.

o В отсутствии гарантийного срока покупатель обязан сам доказывать, что недостатки возникли еще до момента передачи ему товара. Если такая гарантия имеется, то до ее истечения причины возникновения недостатков должен доказывать продавец.

Виды недостатков качества товара:

Ö Существенные недостатки — такие дефекты, которые нельзя устранить вообще или без несоразмерных затрат, расходов и времени. Обнаружение вышеуказанных недостатков дает право покупателю:

· требовать замены товара;

· требовать расторжения договора.

Как первое, так и второе требование может сопровождаться требованием о возмещении убытков.

Ö Обычные недостатки — все остальные недостатки.

Обнаружение обычных недостатков дает право покупателю требовать:

· соразмерного уменьшения покупной цены;

· требовать возмещения собственных расходов, связанных с устранением этих недостатков.

à Продавец обязан передать товар свободным от права на него третьих лиц, если только покупатель не согласится с существованием таких обременений.

à По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар в таре или упаковке. Обязанность по затариванию и упаковке товара может устанавливаться как по соглашению сторон, так и в силу указания законодательства. В случаях нарушения тары или упаковки, покупатель имеет право:

· требовать от продавца упаковать товар;

· заменить испорченную упаковку.

Вышеуказанные требования могут сопровождаться требование о возмещении убытков.

Обязанности, права покупателя:

à Покупатель обязан принять товар, предложенный продавцом.

Принятие товара означает:

Ö совершение покупателем действий, которые необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения товара, а именно:

· получить соответствующее разрешение на владение товаром (например, ружье);

· сообщить продавцу определенные реквизиты;

· заключить договор перевозки, если эта обязанность возложена на него;

Ö покупатель обязан совершить фактические действия по принятию товара;

· выгрузить товар и поместить на склад;

· произвести его проверку;

· принять все документы, относящиеся к товару;

Конкретное содержание вышеуказанных обязанностей определяется сторонами в договоре.

Нарушение условий о принятии товара дает право продавцу:

· требовать от покупателя принятия товара;

· требовать расторжения договора.

Вышеуказанные требования могут быть связаны с возмещением убытков.

à Покупатель обязан оплатить купленный товар по цене, установленной договором. Обязанность по оплате товара можно разделить на два этапа:

· Подготовительный этап. На этом этапе покупатель обязан за свой счет совершить действия, необходимые для осуществления платежа (сообщить продавцу свои банковские реквизиты, открыть счет);

· Осуществление самого платежа.

Правовые последствия неоплаты товара различаются в зависимости от того, передан ли покупателю товар полностью или нет. Если покупатель принял все количество товара, но не оплатил его, продавец вправе требовать оплаты товара и сверх того проценты на просроченную сумму платежа в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Также продавец может требовать расторжения договора. Оба требования могут сопровождаться требованием о возмещении убытков.

à Покупатель обязан известить продавца о ненадлежащем исполнении договора:

· Если договором предусмотрена периферийная поставка товаров, продавец вправе задержать следующей партии товара до полной оплаты предыдущей либо требовать расторжения договора.

В соответствии с п.1 ст. 483 ГК РФ покупатель обязан известить продавца о количестве товара, ассортименте, его качестве, таре и упаковке, если они не соответствуют условиям договора.

Специфика вышеуказанной обязанности состоит в том, что ее неисполнение покупателем может существенно ограничить его же права.

Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность покупателя или продавца по страхованию товара. Нарушение условий о страховании обязанной стороной дает право другой стороне:

Ö самостоятельно застраховать товар;

Ö потребовать расторжения договора.

Оба действия могут сопровождаться требованием о возмещении убытков.

Договор розничной купли-продажи — это гражданско-правовой договор, по которому продавец (занимающийся предпринимательской деятельностью по продаже товаров в розницу) обязуется передать покупателю в собственность вещь, а покупатель обязуется оплатить переданную вещь и использовать ее исключительно в потребительских целях (ст.492 ГК РФ).

Характеристика договора розничной купли-продажи как сделки:

Ö консенсуальная сделка;

Ö двустороннеобязывающая сделка;

Ö возмездная сделка;

Ö бессрочная сделка;

Ö нефидуциарная сделка;

Ö каузальный договор.

Договор розничной купли-продажи является договором публичным и как следствие является договором присоединения.

Элементы договора розничной купли-продажи:

Ö Стороны — продавцом по договору розничной купли-продажи может выступать только коллективный или индивидуальный предприниматель, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу; покупателем по договору розничной купли-продажи могут выступать любые субъекты права, обладающие тем или иным видом гражданской дееспособности.

Ö Предмет — могут быть любые вещи, не изъятые их гражданского оборота; предметом может являться только движимая вещь.

Ö Форма — подчиняется общим правилам (письменная).

Ö Цена договора— является его существенным условием и определяется по соглашению сторон в договоре.

Это интересно:  Договор купли продажи квартиры заполненный образец 2019 год

Ö Срок — устанавливается по соглашению сторон в договоре и не является существенным условием.

Все обязанности покупателя и продавца по договору розничной купли-продажи идентичны правам и обязанностям продавца по договору купли-продажи по общим правилам.

Виды договоров розничной купли-продажи:

Ö По месту исполнения договора

o договор купли-продажи, в котором товар продается в торговом доме;

o договор купли-продажи, по которому товар продается на дому у покупателя.

Ö По способу вручения товара:

o продажа через автоматы;

o продажа путем самообслуживания;

o продажа с обслуживанием покупателей продавцом.

Ö По обязанности доставки товара:

o продажа с обязательством доставить товар;

o продажа без обязательства доставить товар.

Особенности ответственности по договору розничной купли-продажи:

Ö в соответствии со ст. 15 «Закона о защите прав потребителей» нарушение имущественных прав потребителя по договору розничной купли-продажи дает ему право требовать компенсации морального вреда;

Ö возмещение убытков и уплата неустойки за нарушение обязательства по договору розничной купли-продажи не освобождают продавца от исполнения обязательства в натуре;

Ö в соответствии с пп. 1 и 3 ст. 503 ГК РФ розничный покупатель в случае продажи ему товара ненадлежащего качества может по своему выбору требовать:

o соразмерного уменьшения покупной цены;

o незамедлительного устранения недостатков;

o незамедлительной замены товара;

o расторжения договора при обнаружении любых, а не только существенных недостатков.

Договор поставки — это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона-поставщик (коллективный или индивидуальный предприниматель) обязуется передать в установленный срок имущество в собственность другой стороне-покупателю (коллективный или индивидуальный предприниматель), а покупатель обязуется принять товар, оплатить его и использовать для ведения предпринимательской или иной хозяйственной деятельности (ст.506).

Правовая характеристика договора поставки как сделки:

Ö консенсуальная сделка

Ö двустороннеобязывающий договор

Ö возмездный договор

Ö срочный договор

Ö нефидуциарный договор

Ö каузальный договор

Элементы договора поставки:

Ö стороны — покупателем и продавцом могут являться только предприниматели;

Ö предмет — любое имущество, не изъятое из гражданского оборота; предмет договора поставки является его существенным условием;

Ö цена — определяется по соглашению сторон, не являясь при этом существенным условием договора (если цена не определена в договоре, то она определяется рыночной ценой на день передачи);

Ö срок — является существенным условием и определяется по соглашению сторон;

Ö форма — к ней применяются общие требования (письменная форма);

Ö содержание договора поставки:

o поставщик обязан передать покупателю товар; если в договоре поставки отсутствуют условия о распределении ответственности о поставке товара, то в силу прямого указания она возлагается на поставщика товара;

o поставщик обязан передать товар со всеми принадлежностями и документами, в соответствующем ассортименте, комплекте, соответствующем количестве и качестве, в соответствующей таре и упаковке;

o покупатель обязан принять товар; обязанность по принятию товара в ст. 513 и 515 ГК РФ сформулирована несколько иначе, чем в общих положениях по договору купли-продажи, а именно: наряду с осуществлением фактических действий по принятию товара, она включает и ряд дополнительных обязанностей по проверке товара, содержание которых различается в зависимости от способа его доставки покупателю:

§ если доставка осуществляется поставщиком, покупатель обязан осмотреть товары, проверить их качество и количество;

§ если товары вручены покупателю не самим поставщиком, а транспортной организацией, то покупатель обязан проверить соответствие товаров транспортным и сопроводительным документам;

§ в случае самовывоза товара покупателем, он обязан осмотреть передаваемые товары непосредственно в месте их передачи;

o покупатель обязан оплатить товар (в подавляющем большинстве случаев расчеты между сторонами по договору поставки осуществляются платежными поручениями).

Особенности прекращения договора поставки (ст. 523 ГК РФ):

Односторонний отказ от исполнения договора поставки допускается лишь в случаях существенного нарушения одной из сторон условий договора.

Существенными нарушениями для поставщика считаются:

Ö поставка товаров ненадлежащего качества с недостатками, которые нельзя устранить в приемлемый для покупателя срок;

Ö неоднократная просрочка поставки товаров.

Существенными нарушениями для покупателя являются:

Ö неоднократная просрочка платы товаров;

Ö неоднократная невыборка товара.

Государственный контракт на поставку товаров — это договор, заключенный на основе заказа одной стороны (государственного заказчика), принятого другой стороной (поставщиком), по которому поставщик обязуется передать товары, предназначенные для государственных нужд государственному заказчику или указанному им лицу, а государственный заказчик обязуется принять товар и оплатить его (ст. 525 ГК РФ).

Государственными нуждами являются потребности РФ в продукции, необходимой для решения задач жизнеобеспечения, обороны и безопасности страны, а также для реализации целевых программ.

Правовая характеристика государственного контракта как сделки:

Порядок заключения государственного контракта:

Ö определение государственной нужды и выдача государственных заказов;

Ö размещение государственного заказа — может происходить двумя способами:

o открытый способ — путем проведения конкурсов;

o закрытый способ — путем непосредственного выбора поставщика государственным заказчиком.

Ö Принятие государственного заказа поставщиком порождает необходимость заключения государственного контракта, проект которого обычно разрабатывается государственным заказчиком;

Ö Поставщик, получивший проект государственного контракта, обязан в 30-дневный срок подписать его, если заказ размещался закрытым способом, и в течение 20 дней — если заказ размещался открытым способом. Если поставщик не согласен с теми или иными условиями государственного контракта, то, подписывая его, он прилагает к нему протокол разногласий.

Ö Получив подписанный государственный контракт с протоколом разногласий, государственный заказчик в течение 30 дней должен принять меры по урегулированию возникших разногласий и подписать со своей стороны государственный контракт. Если хотя бы одно разногласие не урегулировано, то государственный контракт считается не заключенным.

Ö Заключенный государственный контракт может предусматривать возможность поставки товаров не непосредственно государственному заказчику, а покупателю. В таком случае возникает необходимость заключения договора поставки товаров для государственных нужд.

Правила заключения договора поставки товара для государственных нужд:

Ö Государственный заказчик извещает поставщика и покупателя путем извещения о прикреплении;

Ö Получив извещение о прикреплении, поставщик обязан заключить договор поставки товаров для государственных нужд;

Ö В случае отказа покупателя от заключения договора поставщик должен немедленно сообщить об этом государственному заказчику;

Ö Государственный заказчик должен не позднее 30-дневного срока принять исполнение на себя или выдать новое извещение о прикреплении.

Договор поставки товаров для государственных нужд заключается в том же порядке, что и государственный контракт.

Договор контрактации — по нему производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать произведенную им продукцию в собственность заготовителю, а он в свою очередь обязуется ее принять и оплатить (ст. 555 ГК РФ).

Признаки договора контрактации идентичны признакам договора поставки.

Элементы договора контрактации:

Ö Сторонами могут выступать только предприниматели, причем продавцом может выступать только предприниматель, занимающийся производством сельскохозяйственной продукции, а покупателем — предприниматель, занимающийся заготовкой сельскохозяйственной продукции.

Ö Предмет —сельскохозяйственная продукция, которую можно определить с помощью двух признаков:

o Эта продукция должна быть получена в такой отрасли экономики, как сельское хозяйство;

o Продукция должна быть получена методами агро- и зоотехники, т.е. путем выращивания или сбора с использованием природы как важнейшего фактора производства.

Предметом договора контрактации может быть не только сельскохозяйственная продукция, но и продукты ее переработки (при условии, что продает только тот, кто переработал или произвел).

Ö Цена — не является существенным условием, определяется по соглашению сторон.

Ö Форма — письменная.

Ö Срок — является существенным условием и определяется соглашением сторон.

Договор, по которому энергоснабжающая организация (продавец), обязуется подавать энергию или энергоносители через присоединенную сеть абоненту (покупателю), который в свою очередь обязуется оплачивать ее и обеспечивать установленный режим и безопасность потребления энергии (ст.539 ГК РФ).

Характеристика договора энергоснабжения как сделки:

Присоединенная сеть — система технических устройств, обеспечивающих получение и безопасное использование энергии потребителем.

Виды договора энергоснабжения:

Ö договор снабжения электроэнергией

Ö договор снабжения газом

Ö договор снабжения водой

Ö договор снабжения нефтью и нефтепродуктами.

Элементы договора энергоснабжения:

Ö стороны — продавцом может выступать только предприниматель (энергоснабжающая организация), юридическое лицо; покупателем может быть физическое или юридическое лицо, обладающее тем или иным видом дееспособности;

Ö предмет — единственное существенное условие представляют собой вещества, которые при определенных условиях могут выделить энергию;

Ö цена — определяется по соглашению сторон; в большинстве случаев цена на энергоносители определяется нормативно-правовыми актами;

Ö срок — не является существенным условием, определяется по соглашению сторон;

Ö форма — письменная;

o обязанности энергоснабжающей организации:

§ поставить энергию в определенном количестве; количество подаваемой энергии относится к существенным условиям договора тогда, когда абонентом выступает предприниматель (коллективный или индивидуальный);

§ продавец обязан поставить энергию установленного качества; качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям стандарта;

§ продавец должен поставить энергию с соблюдением согласованного режима подачи;

o обязанности абонента:

§ абонент обязан обеспечить безопасный режим потребления энергии; потребитель обязан обеспечить безопасность использования энергии, для чего ему необходимо поддерживать в надлежащем техническом состоянии часть присоединенной сети, находящейся в его ведении;

§ абонент обязан потреблять энергию в установленном режиме;

§ абонент обязан оплачивать принятую энергию;

§ абонент обязан информировать энергоснабжающую организацию о всех нарушениях, возникающих при использовании энергии в присоединенной сети.

Статья написана по материалам сайтов: studbooks.net, yaneuch.ru, studopedia.org.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector