+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Порядок заключения договора купли продажи квартиры 2019 год

Появление государственных программ поддержки отдельных категорий граждан для приобретения недвижимости стало причиной увеличения числа сделок с использованием (частичным или полным) субсидированных средств. О том, кому и каким образом выдаются государственные денежные сертификаты, как их потратить на получение квадратных метров – в этой статье.

Понятие субсидии на квартиру

В настоящее время действуют как федеральные, так и региональные программы, направленные на выделение денег из госбюджета. Условия получения финансовой помощи и критерии для постановки в очередь нуждающихся граждан могут незначительно отличаться в субъектах РФ.

Субсидия представляет собой единоразовую безвозмездную денежную выплату, возвращать которую придется только при несоблюдении цели и правил использования. Пособие выдаётся гражданам, соответствующим предъявляемым требованиям, в виде сертификата на указанную денежную сумму. Ее размер зависит от регионального значения:

  • нормы площади на каждого члена семьи;
  • стоимости квадратного метра.

Документ имеет ограниченный срок действия, в течение которого его владелец вправе распорядиться выделенными средствами. Субсидия предназначается на покупку жилой недвижимости, но характеристики приобретаемого с использованием средств сертификата жилья (вторичка, новостройка и т.д.) могут различаться в зависимости от программы (ФЗ N 181 от 24 ноября 2005 г., Постановление Правительства РФ N 153 от 21 марта 2006г., ФЗ N 5 от 12 января 1995 г., ФЗ N 256 от 29 декабря 2006 г.и т.д.).

До подачи документов на субсидию гражданам полезно изучить особенности ее выделения и использования.

Порядок получения

Чтобы претендовать на государственный сертификат, россиянам необходимо соответствовать условиям его предоставления и быть признанными нуждающимися в улучшении условий проживания (ст.50, 51 ЖК РФ). Список категорий, которым полагается господдержка, варьирует в субъектах РФ, в общем случае это:

  • многодетные и малообеспеченные семьи;
  • молодые специалисты, трудоустроенные в сельской местности;
  • работники бюджетной сферы;
  • военнослужащие с определенным стажем выслуги;
  • дети, оставшиеся без попечения родителей;
  • ветераны ВОВ и другие.

Процедура получения субсидии начинается с постановки в очередь, для чего в уполномоченную организацию (как правило, комитет либо отдел в местном исполнительном органе) предоставляется заявление и пакет документов:

  • удостоверения личности родителей и детей;
  • свидетельство о браке;
  • справка о положенных льготах;
  • доказательства необходимости улучшения условий проживания;
  • заверенные копии трудовых книжек работающих членов семьи;
  • справки от работодателя о доходах и из банка – о наличии собственных денежных средств.

Полный перечень зависит от вида субсидии и региона проживания.

О постановке в очередь граждане получают уведомление, после чего предстоит ожидать получения сертификата и поступления денег на специальный блокированный банковский счёт.

Срок выдачи субсидии зависит от количества нуждающихся в конкретном субъекте РФ, достаточности средств в местном бюджете, скорости рассмотрения заявлений уполномоченным органом.

В каких случаях не выдается?

Далеко не все россияне соответствуют установленным законодательством требованиям, но и тем, кто попадает в категорию льготников, может быть отказано в получении сертификата. Случается это по причине:

  • выявленного намеренного ухудшения жилищных условий;
  • утраты права на получение субсидии;
  • наличия жилья, факт владения которым скрывался от государства;
  • предоставления неверных сведений или неправильно оформленных документов;
  • изменения состава семьи.

Заключение договора купли-продажи квартиры с использованием субсидии

Государственные средства, составляющие часть оплаты стоимости жилья, перечисляются на счёт бывшего собственника после тщательной проверки уполномоченными органами юридической чистоты недвижимости, правильности оформления права собственности на нее, наличия обременений и прочих моментов.

По истечении отведённого времени выносится решение о правомочности выплаты субсидии или обоснованном отказе. При положительном вердикте стороны приступают к оформлению договора купли – продажи. В этой ситуации продавец получает причитающиеся ему деньги после регистрации перехода права владения квартирой к новому хозяину и предоставления соответствующего подтверждения в орган, отвечающий за выплату денег по сертификату.

Отличительная особенность отчуждения жилья по субсидии – наличие существенного промежутка времени между подписанием договора о передаче квадратных метров и получением денег продавцом.

Перечень документов

Для продажи квартиры владелец подготавливает стандартный пакет бумаг:

  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • технический план и кадастровый паспорт;
  • справка о состоянии финансово-лицевого счета и отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.

В зависимости от программы получения сертификата может потребоваться оформление дополнительных бумаг (заключение об оценочной стоимости недвижимости и др.).

Отчуждение жилья, совладельцем которого является ребенок, невозможно без нотариального заверения сделки (поправки к ФЗ N 218 от 13 июля 2015 г.) и согласия органов опеки (ст.28, 37 ГК РФ). Подобные меры направлены на соблюдение прав несовершеннолетних, которым законодательством РФ гарантируется предоставление пригодных для проживания условий (ст.60 СК РФ).

Это интересно:  Договор продажи недвижимости правовое регулирование 2019 год

Отчуждение квартиры, нажитой супругами в браке, считается совместным имуществом и при продаже требует подписанного нотариусом разрешения супружеской половины (ст.34 СК РФ, ст.256 ГК РФ).

Форма договора и его регистрация

Заключение договора происходит в письменной форме, предусмотренной для сделок купли – продажи недвижимости (ст.434, 550 ГК РФ). Переход права собственности на жилое помещение в обязательном порядке надлежит зарегистрировать. Только после этого сделка считается совершённой, а соглашение о ней – действительным (ст.551, 558 ГК РФ).

Подтверждение права владения купленной квартирой выдаётся новому хозяину в форме выписки из Единого госреестра, которая с 2017 года заменила свидетельство о собственности (ст.2 ФЗ N 360 от 3 июля 2016 г.).

Получение ключей от жилья сопровождается подписанием акта приема – передачи, подтверждающим отсутствие взаимных претензий у сторон сделки (ст.556 ГК РФ).

Образец договора

Документ о передаче права владения и распоряжения недвижимым имуществом служит основанием для государственной регистрации сделки (ст.14 ФЗ N 218 от 13 июля 2015 г.). Договор приобретения жилплощади на средства сертификата составляется по форме, предусмотренной для сделок купли – продажи квартиры. В нем надлежит отразить:

  • реквизиты сторон;
  • характеристику и точное местоположение объекта сделки;
  • порядок взаиморасчётов;
  • права и обязанности сторон;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Оплата возможна одним из трёх способов:

  • полное погашение стоимости жилья деньгами сертификата;
  • доплата из собственных средств покупателя;
  • оформление ипотеки на оставшуюся часть необходимой суммы.

Как правило, выделенных по госсубсидии денег недостаточно для приобретения квадратных метров, поэтому покупатель часть средств изыскивает самостоятельно. Передача продавцу платы за квартиру состоит из двух частей: безналичное перечисление государственных субсидированных средств через банковскую ячейку и доплата со стороны нового владельца. Этот порядок прописывается в договоре.

При оформлении займа под остаток стоимости недвижимости сертификат передается на хранение в банк до полного погашения кредита (субсидия выступает в качестве первоначального взноса).

Наложение залога на квартиру до перечисления всех денег по сертификату служит дополнительной гарантией для продавца. Покупатели не всегда соглашаются на подобные меры, поэтому указанная “подстраховка” осуществляется по обоюдному согласию сторон сделки и прописывается отдельным пунктом в договоре.

Приобретение квартир по субсидии – явление не редкое, в целом не представляющее трудности для бывшего и нового владельцев жилья. Основная причина расторжения договоренности между сторонами – отказ уполномоченных органов в выплате денежных средств, по причине чего собственнику приходится вновь собирать необходимые для продажи документы и искать другого покупателя.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Порядок заключения договора купли продажи квартиры

Покупаете вы квартиру в новостройке или на вторичном рынке, основные этапы оформления жилья в собственность не слишком отличаются. В обоих случаях последовательность действий вполне очевидна.

Первым делом проверяем документы и подписываем предварительный договор. Затем, подписываем договор отчуждения (при покупке квартиры на вторичном рынке) или акта приема-передачи (для покупки жилья в новостройке) и регистрируем сделку в государственном органе.

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, уже во время предварительных договоренностей у продавца должны быть на руках техническая характеристика объекта (так называемая форма №7), сведения о зарегистрированных жильцах (форма №9), правоустанавливающие документы на жилье (договор дарения, договор купли-продажи, договор приватизации).

Проверьте пакет документов продавца, чтобы выяснить, не наложен ли на недвижимость арест, нет ли проблем с наследованием жилья или нарушением прав лиц, проживающих в квартире. После согласования всех вопросов можно вносить аванс. Факт получения денег вместе с условиями предстоящей сделки купли-продажи квартиры зафиксируйте в предварительном договоре.

Покупка квартиры в новостройке может оформляться как инвестиционный вклад, участие в долевом строительстве, вступление в товарищество, переуступка прав требования, паевой взнос. В любом случае, при проведении сделки составляется предварительный договор. Перед этим нужно ознакомиться с документами организации-застройщика.

Обычно пакет необходимой документации включает постановление местных органов власти, свидетельство о государственной регистрации аренды или права собственности на земельный участок, инвестиционный контракт, разрешение на строительство, договор о привлечении финансовых средств, план предварительного распределения квартир.

Если после проверки документов не возникло никаких вопросов, подписывайте предварительный договор и вносите аванс. Его размер зависит от условий соглашения — это может быть и стопроцентная выплата стоимости жилья.

Это интересно:  Код вычета 904 при продаже доли квартиры 2019 год

По правилам, действующим сегодня, допускается оформлять жилье в собственность без участия в сделке профессионального нотариуса. Но важно, чтобы вместе с договором у покупателя был акт приема-передачи или договор отчуждения, в зависимости от того, приобрел он квартиру в новостройке или на вторичном рынке. При отсутствии этих документов суд может признать недействительным даже зарегистрированный и оплаченный договор.

В договоре отчуждения указывается стоимость квартиры, на основании которой рассчитывается величина налога для продавца. Вообще же основная цель, с которой заключается договор отчуждения, — подтвердить намерения сторон заключить в будущем договор купли-продажи жилья.

При покупке жилья в новостройке составляется акт приема-передачи. Подписывают его уже после завершения строительства и проверки состояния возведенного дома. Участниками процедуры являются покупатель и компания-застройщик, с которой был заключен предварительный договор.

После подписания акта приема-передачи покупатель становится собственником жилья. Но по договоренности передача квартиры может производиться после подписания договора купли-продажи, во время государственной регистрации или после получения свидетельства о праве собственности.

Регистрация покупки квартиры осуществляется в Российской Федерации Федеральной Регистрационной службой, в месячный срок с момента подачи всех документов и сведений. Регистрация покупки квартиры происходит, после того как стороны продавец и покупатель заключат договор купли-продажи квартиры.

Регистрация покупки квартиры, происходит после передачи покупателем оговоренной денежной суммы продавцу. Обычно покупатель дабы подтвердить серьезные намерения при покупке квартиры передает продавцу, задаток-который вносится в счет причитающей оговоренной суммы по сделке. В соответствии с Гражданским кодексом, если покупатель откажется от покупки квартиры — задаток остается у продавца, а если продавец передумал продавать квартиру, задаток возвращается покупателю в двойном размере.

Прежде чем будет проводиться регистрация покупки квартиры, покупателю нужно выяснить имеет ли продавец право отчуждения квартиры, то есть у продавца должен быть договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, если продавец получил данную квартиру в наследство, или в дар то тогда нужно предоставить свидетельство о принятии наследства и договор дарения.

Важным моментом при покупке квартиры является наличие достоверной информации, что она не имеет каких-то обременений (не находится под залогом, под арестом и т.д.), также нужно убедится, что продавец квартиры на момент продажи не состоит в браке. Если брак был зарегистрирован, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры. Также, прежде чем будет проводиться регистрация покупки квартиры, выясните, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, зарегистрированные в квартире, если есть то сделка, заключаются только с согласия органов опеки и попечительства.

Истец Дружинина Т. Т. обратилась в суд с иском о признании Кадниковой И. В. с несовершеннолетней дочерью и Носовой Т. М. с несовершеннолетними детьми, прекратившими право пользования жилым помещением. Свои требования мотивировала тем, что является собственником комнаты в коммунальной квартире, расположенной по адресу: , на основании договора купли-продажи от 21.12.2011. Согласно договору ответчики должны сняться с регистрационного учета до 20.01.2012, однако не сделали этого до настоящего времени. Истец просит прекратить право ответчиков пользования спорным жилым помещением.

Представитель истца Русаков В. А. иск поддержал, суду пояснил, что истец является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: , на основании договора купли-продажи. На момент приобретения комнаты в ней были прописаны ответчики с несовершеннолетними детьми, однако они там не проживали, их вещей в комнате не было. Согласно п. 4 Договора ответчики прописаны в комнате и должны сняться с регистрационного учета до 20.01.2012. В настоящее время ответчики зарегистрированы в квартире, однако они не являются членами семьи собственника, в квартире не проживают, коммунальные услуги не оплачивают, их вещей в квартире нет. Просит признать ответчиков прекратившими право пользования жилым помещением, так как их регистрация ограничивает права собственника по владению и распоряжению имуществом в полном объеме, кроме того, истец несет дополнительные расходы по оплате коммунальных услуг.

Ответчик Кадникова И. В. иск признала, суду пояснила, что её фамилией была Бутовская, ранее она являлась собственником спорной комнаты, затем продала её Л., но её не сняли с регистрационного учета из-за наличия задолженности по коммунальным услугам. В настоящее время она и её несовершеннолетняя дочь проживают в другом месте и на спорную комнату не претендуют. Носовых она не знает, Дружинину не знает.

Это интересно:  Договор купли продажи с последующим выкупом 2019 год

Выслушав пояснения представителя истца, пояснения ответчика Кадниковой И. В., показания свидетелей: П., У., изучив материалы дела, суд считает, заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

21.12.2011 заключен договор купли-продажи между гражданами Л. (продавец) и Дружининой Т. Т. (покупатель), предметом договора является комната 151 в коммунальной квартире, расположенной по адресу: . Согласно п. 4 Договора на момент его подписания в указанной квартире зарегистрированы: И., Б., Носова Т. М., Р., Н., Р., Е., А., К., В.. Они обязуются сняться с регистрационного учета в срок до 20 января 2012 года.

17 января 2012 года выдано Свидетельство о государственной регистрации права №, согласно которому Дружинина Т.Т. является собственником комнаты №, расположенной по адресу: .

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. В судебном заседании не установлено обстоятельств того, что ответчики не добровольно покинули жилое помещение, установлено, что ответчик Носова Т. М. с несовершеннолетними детьми в спорную комнату не въезжала, не проживала в ней, дополнительного соглашения о её проживании не заключалось.

На основании изложенного, суд считает, заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению [13].

Регистрация покупки квартиры таит в себе множество сюрпризов и не только приятных, но и плачевных, которые могут выявиться через некоторое время, может, к примеру, оказаться, что продавец был недееспособным гражданином в момент сделки, в этом случае сделка может быть признана ничтожной, дабы такой ситуации не произошли, обращайтесь к компетентным юристам, которые ответят на все Ваши вопросы, и при желании помогут оформить покупку квартиры, проверят юридическую чистоту квартиру по своим отлаженным каналам, и избавят Вас от лишних нерв так в настоящем, так и в будущем.

Государственная регистрация является единственным доказательством наличия права собственности на квартиру вне зависимости от того, покупаете вы ее в новостройке или на вторичном рынке. Обычно оформление права собственности на квартиру производится в течение 30 дней с момента предоставления необходимого пакета документов. Проверив все бумаги, регистраторы вносят в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) соответствующую запись о том, что право собственности лица на определенную квартиру оформлено.

Перечень документов, которые требуются для правильного оформления покупки квартиры, известен каждому риэлтору. Это заявление о государственной регистрации квартиры, договор купли-продажи, заключенный с застройщиком или продавцом, поэтапный план и экспликация квартиры из БТИ, квитанция об оплате государственной пошлины, копия паспорта заявителя и нотариально заверенная доверенность в том случае, если все документы подает представитель заявителя. К этим документам «Росреестр» предъявляет строгие требования, ведь речь идет о праве собственности.

Заявление составляется в единственном экземпляре (от руки или машинописным способом) и подписывается заявителем. Все документы, которые выражают содержание сделки купли-продажи, предоставляются в не менее чем двух экземплярах-подлинниках. После регистрации один из них возвращается заявителю, а второй остается в «Росреестре». Фамилии, имена и отчества участников сделки, их адреса указываются полностью. Бумаги с исправлениями и помарками не принимаются. А документы, составленные на нескольких листах, пронумеровываются, прошиваются и скрепляются печатью организации, которая их выдала.

Иногда подлинность документов вызывает сомнение, и в этом случае регистратор может обратиться в правоохранительные органы или другие учреждения для уточнения сведений.

Подтверждением наличия права собственности на квартиру является свидетельство. С момента его получения можно полностью распоряжаться жильем. Если заявитель получил отказ в регистрации права собственности на квартиру, то, в соответствии со статьей № 20 «Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество», он может обжаловать его в суде [3].

Статья написана по материалам сайтов: studbooks.net.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector