Отозвать договор купли продажи квартиры 2019 год

Содержание

Как можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры (основания)

Специальные нормы, регламентирующие порядок и условия заключения договора купли-продажи (далее — ДКП) недвижимых объектов (параграф 7 гл. 30 ГК РФ), ответа на вопрос, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры, практически не содержат, за исключением ст. 557 ГК РФ. Следовательно, для его выяснения необходимо руководствоваться общими нормами о расторжении договоров и о договоре купли-продажи.

Так, применительно к продаже квартиры возможны 4 варианта данного действия:

  • по договоренности сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • по решению суда и исключительно при наличии нарушений с другой стороны, квалифицируемых как существенные, либо когда это предусмотрено договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • в одностороннем порядке в ряде случаев, предусмотренных законом;
  • в связи с изменившимися существенным образом обстоятельствами (ст. 451 ГК РФ).

Рассмотрим каждое из перечисленных оснований подробнее.

Порядок расторжения ДКП квартиры по соглашению сторон до и после регистрации перехода права собственности

Если контрагенты предусмотрели в ДКП условие о возможности по взаимному согласию аннулировать сделку и возвратить все исполненное, они вправе расторгнуть договор купли-продажи квартиры как после регистрации, так и до нее путем подписания соответствующего соглашения.

Если же в ДКП такого условия нет, то решение вопроса о расторжении зависит от стадии оформления сделки. Так, если договор подписан сторонами (удостоверен нотариально), но переход права к покупателю пока не прошел процедуру регистрации, контрагенты вправе заключить соглашение о расторжении.

Если же государственная регистрация перехода права к покупателю произведена, то формально расторжение путем заключения соглашения о расторжении уже невозможно, как невозможен и возврат исполненного по сделке (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Однако в данной ситуации стороны вправе заключить «сделку наоборот», то есть покупатель может «продать» имущество обратно продавцу, чем фактически достигается цель возврата имущества и денежных средств первоначальным владельцам.

Форма и содержание соглашения о расторжении ДКП

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры подчиняется обычным правилам составления договоров и должно содержать следующие пункты:

  • название, дату и место заключения;
  • наименование и данные сторон;
  • ссылку на основной договор с указанием его реквизитов;
  • суть самого соглашения, то есть договоренность сторон расторгнуть договор;
  • подробное описание предмета договора — квартиры;
  • описание последствий расторжения договора: порядок и сроки возврата имущества и денег;
  • штрафные санкции.

Соглашение составляется в той же форме, что и ДКП, — простой или нотариальной письменной (п. 1 ст. 452 ГК РФ). После его подписания стороны должны подать в Росреестр заявления о государственной регистрации перехода права обратно — от покупателя к продавцу (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).

Можно ли расторгнуть ДКП квартиры в одностороннем порядке без обращения в суд

Указанный в ст. 450.1 ГК РФ вариант внесудебного расторжения по инициативе одной из сторон упоминается в ряде норм о купле-продаже. Например, одна из сторон вправе отказаться от исполнения обязательств в следующих случаях:

  • при неисполнении продавцом обязанности по передаче имущества покупателю, то есть отказе от подписания передаточного акта (п. 1 ст. 463 ГК РФ), либо по передаче какой-либо документации или принадлежностей квартиры в разумный срок (ст. 464 ГК РФ);
  • при передаче квартиры в крайне некачественном состоянии, если это не было оговорено в ДКП (п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ);
  • по некоторым основаниям для досрочного расторжения ДКП квартиры, предусмотренным п. 27 положения «О порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве» (утв. постановлением правительства г. Москвы от 22.07.2008 № 607-ПП).

Порядок расторжения ДКП в суде

В большинстве случаев инициатива по аннулированию ДКП квартиры исходит только от одной из сторон. Изучение примеров судебных решений показывает, что среди наиболее распространенных причин стремления отменить договор со стороны продавца — невыполнение покупателем обязанности по оплате приобретенного имущества полностью или в части, со стороны покупателя — наличие лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, о которых продавцом не было заявлено на стадии заключения договора.

Схема действий для стороны, желающей расторгнуть ДКП, выглядит следующим образом:

  1. Направить другой стороне по сделке письмо с предложением расторгнуть договор по взаимному согласию. В письме необходимо изложить мотивы, которыми руководствуется инициатор расторжения. Это действие является обязательным, так как п. 2 ст. 452 ГК РФ предусматривает обязательный досудебный порядок для таких споров, при несоблюдении которого исковое заявление подлежит возврату.
  2. При получении отрицательного ответа либо отсутствии ответа в течение разумного срока сторона получает право обратиться в суд с требованием расторгнуть ДКП и возвратить исполненное по сделке. Одновременно могут быть заявлены дополнительные требования: освободить жилое помещение, снять с регистрационного учета граждан, зарегистрированных в квартире, возместить убытки и т. д.

Подсудность и срок исковой давности по делам о расторжении ДКП квартиры

Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры (п. 1 ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ).

Основания для расторжения ДКП квартиры в суде

Произвольное обращение в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры недопустимо, для этого необходимы достаточные основания (п. 2 ст. 450 ГК РФ):

  • существенное нарушение контрагентом обязательств;
  • либо наличие в ДКП условия о возможности расторжения с возвратом полученного.

Существенным признается нарушение, влекущее для другой стороны настолько значительный ущерб, что она не получает результата, который планировался ею при совершении сделки. Данное понятие сформулировано расплывчато, что порождает противоречивые толкования в судебной практике.

В частности, неоднозначно решается судами вопрос о том, относится ли к значительным нарушениям невыполнение покупателем обязанности по оплате квартиры. Можно выделить 2 господствующие точки зрения:

  • Неоплата переданного имущества дает продавцу только право требовать от покупателя уплаты цены и процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, но не заявлять о расторжении ДКП (см., например, апелляционное определение Ульяновского областного суда от 31.03.2015 по делу № 33-1265/2015).
  • Отсутствие оплаты, если это доказано истцом, относится к существенным нарушениям и может быть основанием для расторжения ДКП. Данная позиция была высказана в постановлении Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 № 10/22 (п. 65), где указано, что, несмотря на норму, запрещающую возврат всего исполненного по сделке, тем не менее стороны имеют право требовать возврата квартиры на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Расторжение ДКП квартиры в связи с существенным изменением обстоятельств

Исходя из ст. 451 ГК РФ, ДКП квартиры также может быть расторгнут в случаях, когда обстоятельства изменились настолько сильно, что целесообразность заключения такого договора утрачивается. Данное основание может быть применено, только если договором не предусмотрено, что риск таких изменений несет сторона ДКП. Причем сначала сторона, инициирующая расторжение по данной причине, должна предпринять попытку достичь соглашения с противоположной стороной и только затем вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

Суд вправе удовлетворить такой иск при одновременном соблюдении следующих условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):

  • при заключении ДКП стороны не могли предполагать предстоящее кардинальное изменение обстоятельств;
  • причины, вызвавшие изменение обстоятельств, никаким образом не зависели от поведения заинтересованной стороны и не могли быть ею предотвращены;
  • исполнение договора при наличии измененных обстоятельств сильно нарушило бы имущественное состояние стороны и причинило бы ей значительный ущерб.

В качестве примеров возникновения таких обстоятельств можно привести:

  • внезапное обнаружение лиц, имеющих право собственности на квартиру или право пользования ею;
  • неожиданное серьезное заболевание одной из сторон сделки;
  • всевозможные природные катаклизмы и др.

Аннулирование предварительного ДКП квартиры

Заключение предварительного ДКП квартиры является очень распространенной практикой в процессе подготовки к совершению сделки (ст. 429 ГК РФ). Обычно такой договор заключается тогда, когда стороны хотя и имеют такое намерение, однако в силу некоторых обстоятельств не готовы совершить сделку в течение определенного периода (например, покупатель не имеет необходимой суммы, продавец не подобрал себе альтернативное жилье и т. д.).

Если стороны совместно пришли к решению о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, им необходимо заключить письменное соглашение по правилам, о которых говорилось выше. Такой договор может быть расторгнут и в судебном порядке при отсутствии взаимного согласия сторон.

Расторжение ДКП квартиры и признание его недействительным: в чем отличие

Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры следует отличать от оснований признания сделки недействительной, то есть оспоримой или ничтожной (ст. 166 ГК РФ).

Основные отличия заключаются в следующем:

  • Расторгнуть договор купли-продажи квартиры могут только его стороны либо одна из сторон. Оспорить же сделку или требовать применения последствий ее ничтожности могут и третьи лица (пп. 2, 3 ст. 166 ГК РФ).
  • Признание сделки недействительной влечет возврат сторон в первоначальное положение. То есть стороны обязаны вернуть друг другу все полученное либо, если это невозможно, возместить стоимость полученного (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Расторжение же ДКП не всегда имеет такие последствия.
  • Сроки исковой давности по спорам о расторжении ДКП составляют 3 года; по спорам о признании оспоримой сделки недействительной — 1 год; о применении последствий ничтожной сделки для сторон — 3 года, для третьих лиц — 10 лет.

Таким образом, практикующим юристам при заключении ДКП квартиры можно рекомендовать включать в договор условие о возможности его расторжения по взаимному согласию и возврата всего исполненного по сделке, а также о том, что неоплата квартиры является существенным нарушением договора, дающим продавцу право требовать его аннулирования.

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

Как аннулировать сделку купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости можно как до его регистрации, так и после, но с некоторыми оговорками. Причин для прекращения правоотношений несколько: отказ от оплаты, от передачи или получения квартиры, от страхования или по договоренности сторон. Расторжение оформляется отдельным соглашением, которое должно иметь форму основного документа. В случае отказа от подписания заинтересованная сторона требует прекращения правоотношений в суде

Расторжение договора купли-продажи недвижимости (квартиры) означает прекращение отношений, направленных на переход права собственности. Способов отказаться от сделки два – по взаимному согласию или в судебном порядке. Односторонний отказ от исполнения обязательств невозможен. Если покупатель успел внести задаток, то он полностью или частично получает его назад. Окончательный размер зависит от достигнутых договоренностей.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи

На договор купли-продажи недвижимости распространяются общие и специальные нормы, регулирующие основы договорного права и сделки по продаже недвижимости.

Договор может прекратить свое действие в случае его расторжения, признания недействительным или одностороннего отказа стороны от дальнейшего исполнения. В случаях с куплей-продажей отказ невозможен, но первые два варианта применяются.

Расторжение производится сторонами при обоюдном согласии или судом, если один из контрагентов возражает. Признать соглашение недействительным может только суд по заявлению заинтересованной стороны.

Это интересно:  Документы для купли продажи доли в ооо 2019 год

Расторгнуть можно любой договор – основной, предварительный, заключенный с риелтором на поиск недвижимости. Требуется соблюдать условия, обозначенные в расторгаемом соглашении, и форму.

Важно! Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры можно, подписав соглашение о расторжении. В нем следует указать порядок, способ и сроки возврата задатка, если он уплачивался.

Причины расторжения

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости допустимо по ограниченному перечню оснований:

  • отказ от оплаты квартиры или существенное нарушение условий и порядка передачи денег;
  • отказ продавца от выселения и снятия с регистрационного учета;
  • отказ от передачи или получения квартиры по акту приема-передачи;
  • отказ одной из сторон выполнять свои обязательства;
  • существенное ухудшение состояния квартиры (возможно, когда передача происходит после регистрации в Росреестре).

Расторжение используется в случаях, когда квартира обременена правами третьих лиц, о которых было неизвестно при согласовании условий сделки. К примеру, некто был зарегистрирован в квартире, а затем лишен свободы на долгий срок. После освобождения он отказался сняться с учета и заявил свои права на проживание в продаваемом объекте. В данном случае покупатель имеет право отказаться от сделки.

Сроки расторжения

Их назвать сложно, поскольку каждый договор имеет индивидуальный срок действия, определенный моментом исполнения взаимных обязательств. После их выполнения соглашение считается исполненным и более не действующим. Чаще всего окончание его действия связывается с моментом государственной регистрации перехода права собственности.

Покупатель или продавец могут обратиться за защитой своих прав в течение трех лет после совершения сделки. Это не означает, что через три года после покупки квартиры допустимо требовать расторжения, но стороны могут заявить иные требования, связанные с предметом сделки, – например, о качестве.

Нормативная база

Порядок прекращения договорных обязательств регулируется Гражданским кодексом:

  • отдельными положениями главы 26 «Прекращение обязательств»;
  • главой 29 «Изменения и расторжения договора»;
  • 1,7 главы 30 «Купля-продажа».

Документы

Расторжение оформляется дополнительным соглашением. Закон предъявляет немного требований к этому документу. Соглашение должно быть составлено в той же форме, что и основной документ. Если он заверялся у нотариуса, то и дополнение к нему проходит нотариальную регистрацию.

  • обязательства сторон;
  • срок и порядок возврата денег;
  • порядок и срок возврата недвижимости, оформление отдельного акта;
  • возмещение убытков;
  • ответственность за нарушение установленных соглашением обязательств.

Если квартира или деньги не передавались, это следует указать в тексте.

Когда договор расторгается по соглашению сторон, необходимо оформление дополнительного соглашения. Оно подтверждает волю участников сделки, направленную на прекращение договорных обязательств. Иначе не исключена ситуация, когда один из участников обратится в суд с требованием об исполнении договора, который был расторгнут. Подписанное соглашение нивелирует описанный риск.

Рисунок 2. Фрагмент соглашения о расторжении договора купли-продажи. Источник: сайт «Pro новостройку»

Порядок действий

Он определяется инициатором расторжения соглашения. Если им выступает одна из сторон, то процедура начинается с направления требования о расторжении договора с обоснованием причин. Этот этап может сопровождаться переговорами и поиском компромисса. Если контрагент возражает, то рассмотрение спора переносится в суд. Орган правосудия определяет обоснованность требований и принимает решение, от которого зависит дальнейшая судьба сделки и недвижимости. Если документы поданы в регистрирующий орган, то на основании судебного акта, вступившего в силу, переход права собственности отменяется.

Второй вариант – расторжение сделки по соглашению сторон. Участники подписывают дополнительное соглашение о расторжении договора и возвращают полученное по сделке. Если переход права собственности уже был зарегистрирован, но договор все еще действует, дополнительное соглашение регистрируется в Росреестре. Если документы в Росреестр не подавались, то регистрировать соглашение не нужно.

Общий порядок действий следующий.

  1. Составление обоснованного требования о расторжении.
  2. Получение ответа стороны.
  3. Определение способа расторжения (обоюдное согласие или судебное рассмотрение).
  4. Составление дополнительного соглашения о расторжении или искового заявления с аналогичными требованиями.
  5. Получение судебного решения или регистрация дополнительного соглашения.
  6. Возврат полученного по сделке (задаток).

Риски

Соглашение, определяющее судьбу недвижимости, должно содержать детализированные условия, касающиеся прав и обязанностей сторон, ответственности, порядка передачи имущества. Неверные или пространно сформулированные положения договора могут повлечь утрату собственности или денег.

Следует обратить внимание на указанную стоимость недвижимости. Уходя от налогов, продавец стремится поставить сумму, совпадающую с размером вычета. В случае расторжения сделки возвращать он будет также эту сумму, поскольку именно она указана в качестве стоимости объекта. Исправит ситуацию указание настоящей цены недвижимости или условия о том, что в случае расторжения договора по инициативе продавца или его вине он обязуется приобрести покупателю недвижимость, имеющую аналогичные характеристики, или предоставить необходимую денежную сумму исходя из рыночных цен.

При расчетах может пострадать и покупатель. К примеру, он полностью оплатил квартиру, но продавец ее не отдает. Покупатель теряет деньги и не получает недвижимость. Возврата денег можно требовать в случае, когда это положение указано в тексте соглашения, иначе обязательство по оплате считается исполненным.

Указание на момент оплаты должно внимательно определяться. Часто в текстах договора указывают, что расчеты произведены при подписании. Формально покупатель ничего продавцу не должен, даже если это не так. Процедуру расчетов, сроки, график, способ следует указывать в договоре. Если стороны используют банковскую ячейку, этот факт отражается в соглашении, иначе продавцу придется доказывать, что покупатель оплатил квартиру частично.

Оформление передачи имущества и фиксация его состояния. При передаче квартиры от продавца к покупателю она имеет одно состояние, а при обратной – худшее. Передача недвижимости должна быть зафиксирована отдельными актами, что облегчает возможное доказывание, но увеличивает документооборот.

Способы расторжения

Законом (ст. 450 ГК РФ) установлено, когда и как аннулировать сделку купли-продажи квартиры:

  • по обоюдному согласию сторон в любой момент его действия;
  • в судебном порядке, когда одна из сторон не согласна расторгнуть договор или нарушает условия соглашения.

Инициатива покупателя

Соглашение расторгается по инициативе покупателя, когда со стороны продавца имеются нарушения договорных обязательств.

Таблица 1. Перечень ситуаций, в которых покупатель может требовать расторжения договора

Ситуация Статья ГК, дающая право требовать расторжения договора
Проблемы с передачей недвижимости. Продавец активно или пассивно уклоняется от фактической передачи квартиры покупателю, прямо отказывается выполнять это условие 463, 556
Отказ или уклонение от передачи документов на недвижимость в срок, установленный договором, или в разумный срок, определенный покупателем 464
Квартира имеет существенные недостатки, которые не оговорены в договоре или были скрыты продавцом 557
Продавец отказался страховать недвижимость, несмотря на достигнутую и закрепленную соглашением договоренность 490

Инициатива продавца

Продающая сторона имеет тот же объем прав и обязанностей по сделке, что и покупатель. За ним сохраняется право требовать расторжения соглашения. Произвольный отказ недопустим.

Таблица 2. Перечень ситуаций, когда договор может быть расторгнут по инициативе продавца

Ситуация Статья ГК, по которой имеется право требовать расторжения договора
Покупатель не принимает или прямо отказывается принять квартиру 556
Отказ от оплаты 486
Отказ от страхования, если оно отнесено к обязанностям покупателя 490

По договоренности сторон

Расторжение соглашения по обоюдному согласию сторон допускается всегда. Главное требование – соблюдение формы: дополнительное соглашение должно быть оформлено так же, как основное. Если договор имеет нотариальную форму, то и дополнительное соглашение, прекращающее его действие, должно заверяться. Для всех остальных достаточно простой письменной формы.

Рисунок 3. Символ правосудия – весы. Источник сайт молодежной газеты РСОА «Слово»

Через суд

Если договориться с контрагентом о заключении соглашения, расторгающего договор, не получилось, то разрешать спор придется через суд. Для этого составляется исковое заявление и подается в орган правосудия. Сложилась судебная практика по вопросам расторжения соглашений, касающихся недвижимости. Недавно Верховный Суд вынес определение, в котором указал, что отсутствие оплаты со стороны покупателя является существенным нарушением условий соглашения и может стать основанием для расторжения договора. До этого применялась позиция, согласно которой продавец мог требовать взыскания долга с покупателя – следовательно, его право не нарушалось. Отсутствие оплаты не считалось основанием для расторжения соглашения.

Основная ошибка, которую можно допустить на этапе составления заявления, заключается в неполном указании требований. Помимо просьбы о расторжении договора, она должна включать требование возврата квартиры и денег. Стороны обязаны вернуться в первоначальное положение, которое существовало до сделки. Отсутствие указанного требования приведет к затягиванию процесса или его существенному осложнению.

Обратите внимание! Оспорить расторжение договора, оформленное вступившим в силу решением суда, невозможно. Если сторона не согласна, она должна приводить свои доказательства на стадии рассмотрения дела.

До регистрации сделки

Расторжение договора до момента государственной регистрации перехода права собственности осуществляется в любой момент. Стороны подписывают отдельное соглашение или получают судебный акт, устанавливающий факт расторжения договора и определяющий их права и обязанности по отношению друг к другу.

При расторжении сделки до обращения в Росреестр дополнительное соглашение не регистрируется, судебное решение в регистрационные органы не направляется.

После регистрации в Росреестре

После регистрации перехода права собственности и окончании всех расчетов считается, что стороны выполнили свои обязательства друг перед другом, поэтому договор более не действует. Расторгнуть соглашение, которое утратило силу в связи с исполнением, невозможно.

Когда сторонам необходимо вернуть все в первоначальное положение, они заключают договор купли-продажи, в котором бывший покупатель становится продавцом, а бывший продавец – покупателем. Так стороны возвращают друг другу все приобретенное.

Реже применяется расторжение через дополнительное соглашение. Если ситуация позволяет (не произведен расчет, сохранились неисполненными иные обязательства), соглашение сохраняет силу. Оно может быть расторгнуто путем составления отдельного приложения, которое регистрируется в Росреестре. Право собственности переходит обратно к продавцу: он получает квартиру, а покупатель – деньги.

Договор с риэлтором

Договор с риэлтором или агентством недвижимости – это соглашение об оказании услуг по поиску покупателя или объекта недвижимости, удовлетворяющего заявленным требованиям. Иногда к перечню услуг добавляется содействие в составлении договора, оформлении сопутствующих документов и государственной регистрации сделки.

Цена услуг агента – около 5% от стоимости недвижимости. Учитывая ее, клиент риэлтора должен требовать составления детализированного договора качественного оказания услуг.

Рекомендуется подробно описать порядок действий риэлтора, его отчетность, форму и частоту (желательно письменная в электронном или бумажном виде), установить, как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры, порядок и условия, ответственность за нарушение обязательств.

Обратите внимание! Договор на оказание услуг может быть расторгнут по инициативе клиента в любое время. При этом он должен компенсировать риэлтору фактически понесенные затраты.

Чтобы определить или скорректировать размер расходов, которые понес агент в связи с выполнением свои обязательств, нужны подтверждающие документы (отчеты, письма, предложения просмотра).

Смотрите видео о том, как расторгнуть договор купли-продажи

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Это интересно:  Оценка доли в ооо при продаже 2019 год

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.
  • Расторжение до регистрации

    Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

    Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

    При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

    Расторжение после регистрации

    Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

    Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

    Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

    Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

    Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

    Расторжение по соглашению сторон

    Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

    Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

    При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

    Расторжение через суд

    К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

    Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

    Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

    Потому важно соблюдать несколько основных правил:

    • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
    • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
    • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

    На что следует обращать внимание

    Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

    В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

    • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
    • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

    Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

    Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

    Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

    Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

    Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

    Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

    Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

    Притворная или мнимая сделка.

    Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

    Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

    Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

    Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

    Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

    Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.
  • Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

    Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

    Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

    Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

    Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

    • Не передаются основные документы по недвижимости;
    • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
    • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
    • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

    Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

    Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

    Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

    Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

    Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

    И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

    За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

    Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

    Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

    Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

    Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

    В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.
  • При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

    Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

    Порядок расторжения договора купли-продажи квартиры в 2019 году

    Покупке недвижимости всегда сопутствует договор. Но соглашение может расторгаться, как по желанию участников, так и при не выполнении условий.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    Как в 2019 году расторгать договор при покупке или продаже квартиры? Любое соглашение он может расторгаться при обусловленных обстоятельствах.

    Касается это и документального оформления покупки жилья. В каком порядке расторгается договор о купле-продаже квартиры в 2019 году?

    Основные моменты

    Нельзя востребовать возвращения того, что уже реализовано по обязательствам при расторжении договора, если другое не предопределено условиями сделки или законом.

    На этой правовой норме базируются основные последствия процедуры расторжения сделки. К примеру, покупатель заплатил сумму по договору, но квартиру так и не получил.

    Покупатель вправе затребовать расторжения договора, поскольку не соблюдено условие о передаче объекта сделки.

    Но при этом продавец вовсе не обязан возвращать деньги, поскольку обязательство исполнено до расторжения сделки. Получается, что покупатель останется и без денег, и без квартиры.

    Избежать подобной ситуации поможет наличие в договоре пункта о возвращении денег продавцом при расторжении сделки.

    Иначе доказывать свою правоту придется покупателю в суде. Могут сложиться обстоятельства и с точностью до наоборот, когда продавец квартиру передает, а денег взамен не получает.

    Расторжение сделки не дает права на истребование возврата имущества, если это не прописано в договоре.

    Продавцу требуется подавать исковое требование об оплате по договору, выступающей в виде неосновательного обогащения и возмещения неустойки из-за несвоевременной оплаты.

    Заключая ДКП необходимо предусмотреть все мыслимые нюансы, в том числе и то, что сделка может расторгаться.

    Важно подробно расписать порядок возврата того, что исполнено по договору в одностороннем порядке, и прописать сроки возврата.

    Что это такое

    Договором о купле-продаже именуется документ о соглашении, по которому одна сторона, являющаяся собственником имущества, передает оное иному лицу в обмен на оговоренную денежную сумму.

    Договор составляется в письменной форме. В нем детально расписываются условия взаимодействия субъектов права, а именно:

    • дата составления договора;
    • идентификационные данные участников сделки;
    • предмет договора и его подобные характеристики;
    • стоимость сделки;
    • порядок и сроки оплаты;
    • права сторон и их обязанности;
    • ответственность участников;
    • дополнительные условия.

    Законом предусмотрено обязательное наличие в ДКП существенных условий.

    Так при отсутствии указания предмета договора и его стоимости, а также невозможности идентификации участников, соглашение не может признаваться действительным.

    Что касается условий дополнительных, то здесь все зависит только от пожеланий сторон. Участники вправе включить в договор любой пункт, если посчитают нужным.

    Юристы рекомендую непременное включение в перечень дополнительных условий пункта о расторжении договора с подробным разъяснением процедуры.

    Например, фраза «Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию или в одностороннем порядке при неисполнении условий договора» ни к чему не обязывает участников сделки.

    Надобно указать в договоре что-то вроде «В случае расторжения сделки стороны обязуются вернуть все исполненное по обязательствам.

    Возврат должен быть выполнен в течение _ дней со дня прекращения действия договора по причине его прекращения. В противном случае выплачивается неустойка в размере _ рублей».

    Договор расторгается только по согласию сторон или по судебному решению. В первом случае обязательным является письменное оформление расторжения.

    Поскольку сделка заключалась письменно, то и для ее прекращения нужно соблюсти аналогичную форму.

    Нужно отметить, что добровольно сделки относительно купли-продажи расторгаются крайне редко. При этом для обращения в суд потребуются веские основания.

    Это интересно:  Момент заключения договора купли продажи квартиры 2019 год

    Какие могут быть причины

    Условия расторжения ДКП определяет гражданское законодательство, в качестве оснований выступают:

    • взаимное согласие сторон;
    • судебное решение;
    • наступление обстоятельств, предусмотренных договором.

    В случае обоюдного согласия участники составляют дополнительное соглашение к договору и в нем прописывают порядок расторжения сделки и возврата исполненного по ней.

    Для суда весомыми основаниями признаются существенные условия нарушения договора, чреватые значительным ущербом для одной из сторон. Например:

    • отказ от отплаты по сделке после получения квартиры;
    • отказ от передачи квартиры после получения оплаты.

    Кроме того нужно отметить и возможность расторжения договора в силу непредвиденных обстоятельств.

    Речь идет о наступлении обстоятельств, какие стороны предвидеть не могли. То есть вина участников отсутствует, но и возможность заключения соглашения утрачена.

    Расторжение в силу обстоятельств далеко не редкость в судебной практике. Например, стороны подписали ДКП, и продавец поручился за отсутствие обременений.

    Но неожиданно возвращается из мест заключения родственник хозяина, ранее прописанный в квартире (до приговора суда) и через суд добивается возможности вновь проживать по адресу прежней прописки. Логично, что покупатель такое жилье покупать не желает.

    Законные основания

    По п.1 ст.452 ГК РФ под расторжением договора купли-продажи понимается деяние, реализовываемое на основе условий, обозначенных в договоре или предопределенных законом.

    В п.1 п.2 ст.450 ГК РФ сказано о возможности добровольного прекращения сделки или судебного.

    В п.1 п.2 ст.451 ГК РФ говорится о расторжения ДКП при существенном изменении условий, которыми руководствовались стороны на момент подписания договора.

    Подробно возможность расторжения договора купли-продажи квартиры регламентирована гл.29 ГК РФ.

    В ст.452 описан порядок расторжения сделки, а в ст.453 сказано о правовых последствиях такого расторжения.

    Возникающие нюансы

    Говоря о расторжении договора, стоит различать прекращение сделки по желанию сторон/стороны и признание договора недействительным.

    Прежде всего, отличными будут правовые последствия. Суд может признать недействительность сделки, если договор заключен:

    • с нарушением законодательных норм;
    • с участием недееспособного или ограниченно дееспособного лица;
    • при участии лица, неспособного отдавать отчет своим действиям в определенный период;
    • с несовершеннолетним лицом без согласия законного представителя;
    • под угрозой, с применением насилия или обмана, сговора и иных тяжких обстоятельств;
    • без создания правовых последствий (мнимая сделка) или для прикрытия иных правоотношений (притворная сделка).

    От расторжения договора признание его недействительным отличают последствия.

    Согласно ст.167 ГК РФ недействительный договор аннулируется и значит, стороны обязаны вернуть все исполненное по сделке.

    Как расторгнуть соглашение

    Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по обоюдному согласию допускается в любое время. Законодательство не запрещает собственникам самостоятельно распоряжаться имуществом.

    Значит, стороны могут самостоятельно оговорить порядок прекращения правовых взаимоотношений, закрепив достигнутые договоренности документально.

    При этом стороны самостоятельно решают, как, когда и в каком объеме надлежит возвращать исполненное по договору.

    При этом участники сделки могут предусмотреть и возмещение убытков друг друга, с указанием размера возмещения и прочих значимых условий.

    Уточнить следует и нюансы расторжения соглашения о покупке-продаже квартиры в будущем.

    Условия расторжения предварительного договора купли продажи квартиры сводятся к тому, что стороны при не заключении договора в назначенный срок вправе требовать не только аннулирования соглашения, но и возмещения денежных средств.

    Речь идет о задатке или авансе. И здесь нужно понимать различие понятий.

    Задаток вносится как гарантия заключения сделки и если инициатором расторжения сделки выступает покупатель, то задаток не возвращается.

    Что это такое переуступка квартиры в новостройке, читайте здесь.

    При инициативе продавца задаток возвращается в двойном размере. Если был выплачен аванс, то при расторжении договора он попросту возвращается, безо всяких дополнительных условий.

    Если в договоре не указано, что предоплата является задатком, то по умолчанию она признается авансом.

    Расторжение предварительного договора также допускается, если одна из сторон не желает заключать сделку на оговоренных условиях. В этом случае имеет место нарушение существенных условий договора.

    До регистрации

    До регистрации перехода права собственности на квартиру по договору, намного проще порядок того, как расторгнуть, госрегистрация ситуацию значительно усложняет.

    Юридически квартира по передачи права еще считается собственностью продавца. Для расторжения сделки стороны составляют соглашение о прекращении договора.

    Таковое может потребоваться как доказательство аннулирования сделки, если одна из сторон пожелает обратиться в суд.

    Если уже поданы документы на регистрацию в Росреестр, то участники должны подать соглашение о расторжении и совместное заявление о прекращении регистрации.

    Как образец заявление физлица о прекращении государственной регистрации можно скачать здесь.

    После прописки

    Сложнее расторгнуть договор после того, как новый собственник зарегистрирует право собственности и пропишется в квартире.

    Согласно ГК РФ расторгнуть договор можно только в момент его действия. Если условия договора исполнены, то и сделка признается завершенной.

    Фактически договор прекратил свое действие, и расторгать уже нечего. Так можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации? В подобной ситуации возможно два варианта.

    В случае обоюдного согласия сторон они могут провести обратную сделку. То есть заключается ДКП, но теперь бывший собственник-продавец выступает покупателем.

    Другой вариант приемлем при единоличном волеизъявлении участника. Он может обратиться в суд, но лишь с иском о признании договора недействительным.

    Причем потребуется предоставить веские аргументы. В противном случае суд не сможет расторгнуть договор, если не нарушены его условия или законодательные нормы.

    Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

    Составляя соглашение о расторжении договора купли-продажи, стороны должны предусмотреть все важные нюансы, прописав их в условиях договора.

    В частности, соглашение включает в себя такие пункты, как:

    • реквизиты основного договора;
    • дата, с которой договор прекращает свое действия;
    • условия расторжения;
    • порядок возвращения исполненного по обязательствам;
    • описание возвращаемого;
    • срок возврата;
    • выплата неустойки и ее размер.

    Для примера, образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

    По инициативе продавца

    Инициатором расторжения ДКП может стать любая из сторон. Изначально потребуется проведение досудебного урегулирования.

    То есть второй стороне дается время на принятие решения о добровольном расторжении. При невозможности урегулирования мирным путем можно обращаться в суд и подавать иск.

    Продавец может потребовать принудительного расторжения договора, если:

    Покупатель отказывается принять предмет сделки ст.437
    Сумма по договору не оплачена ст.439
    Покупатель отказывается от страхования объекта, если по договору это отнесено к его обязанности ст.443
    Покупатель не исполняет положенные обязательства в период, установленный договором п.4 ст.486

    Если покупателем

    В одностороннем порядке заявить о своем желании расторгнуть договор может и покупатель. В качестве оснований выступают:

    Нежелание продавца передавать предмет договора или отказ п.1 ст.461
    Отказ продавца в передаче документов, касающихся объекта недвижимости, в разумный срок получения ст.417
    Несоответствие предмета договора требованиям качества, если недостатки не оговаривались в договоре ст.428
    Неполная передача продавцом предмета договора ст.433
    Отказ продавца в страховании объекта, если это по договору отнесено к его обязанностям ст.443
    Несоблюдение продавцом разумных сроков передачи предмета сделки п.4 ст.464

    По согласию сторон

    По взаимному согласию стороны могут расторгнуть сделку в любой момент. Но есть нюанс, связанный с формой оформления договора.

    Форма соглашения должна быть аналогичной. Если ДКП составлялся у нотариуса, то и соглашение нужно оформлять в нотариальной форме.

    В этом случае нотариус может от имени участников подавать заявление в Росреестр о прекращении госрегистрации.

    Инициатором расторжения сделки может становиться любой из участников. При этом основания расторжения законом не регламентированы.

    Если стороны решат расторгнуть договор, то сделать это они могут на любом основании. Процесс выглядит так, что один из участников уведомляет другую сторону о своем желании расторгнуть договор.

    В какие сроки

    Срок исковой давности по сделкам купли-продажи равен трем годам с даты заключения договора.

    В течение этого времени участники сделки вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора или признании его недействительным.

    При добровольном аннулировании сделки составление соглашения возможно до того момента, пока условия договора не будут выполнены в полном объеме.

    Видео: расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя

    Обратная сделка купли-продажи может заключаться в любое время, поскольку является самостоятельным правовым действием.

    Упомянуть нужно и срок, который дается сторонам на принятие решения в случае получения уведомления о желаемом расторжении от другого участника.

    По умолчанию данный срок составляет тридцать дней, но может оговаривать и в самом уведомлении.

    Важно обратить внимание и на такую формулировку, как «разумные сроки», относящуюся ко времени передачи имущества/денег.

    Этот период законом четко не регламентирован. Потому желательно прописать в договоре точный срок для исполнения обязательств по договору.

    Судебная практика

    Расторжение договоров купли-продажи недвижимости сопровождается довольно обширной судебной практикой.

    Чаще всего основанием становится неисполнение условий договора касательно передачи квартиры или денег. Причиной может становиться и неожиданное выявление обременений.

    Но и существует и иные ситуации. Назвать их можно было бы курьезными, если бы последствия их не были так печальны.

    «В суд обратился продавец квартиры с требованием об аннулировании сделки спустя два года после ее заключения. Основанием стало якобы отсутствие оплаты.

    В качестве доказательства была представлена расписка, составленная корявым почерком.

    В ней значилось, что продавец обязуется вернуть стоимость квартиры, если договор не пройдет госрегистрацию.

    Покупатель в свою очередь представил доказательства полного расчета – свидетельские показания, договор аренды банковской ячейки, акт доступа к ячейке, ордер на обмен валюты на сумму договора.

    Но, тем не менее, суд пришел к мнению, что оплата произведена не была, и принял решение расторгнуть не до конца исполненный договор».

    Кто имеет право на приватизацию квартиры, читайте здесь.

    Что это обременение на квартиру, смотрите здесь.

    Встречаются ситуации и вовсе мало поддающиеся разумному или юридическому объяснению:

    «В суде рассматривалось дело о расторжении договора купли-продажи по причине изменившихся обстоятельств.

    В частности, продавец-истец требовал расторгнуть договор по той причине, что здоровье его существенно ухудшилось в силу преклонного возраста и вместе с тем ухудшилось материальное положение.

    За один год истец перенес инфаркт и инсульт. То есть он не мог предположить такое ухудшение своей жизни.

    Суд счел основания теми самыми существенными изменениями, позволяющими расторгнуть договор. Прецедент в том, что с момента заключения договора прошло уже одиннадцать лет».

    Подвести итог следует тем, что расторгнуть договор купли-продажи, конечно, можно. Причем сделать это допустимо в течение достаточно длительного периода.

    Но вот правовые последствия во многом будут зависеть от того, насколько правильно осуществлено документальное оформление сделки.

    Еще на этапе составления ДКП важно предусмотреть вероятное расторжение и заранее обозначить его условия и порядок.

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
      • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
      • Регионы — 8 (800) 333-88-93

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Статья написана по материалам сайтов: yakapitalist.ru, prokvartiru.com, jurist-protect.ru.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий