+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Особенности заключения договора купли продажи недвижимости 2019 год

Любая сделка с недвижимостью, при которой происходит переход права собственности от одного лица к другому, должна быть зарегистрирована в государственных органах – об этом гласит Федеральный закон №122-ФЗ. Поэтому, получая в банке кредит под залог недвижимости для приобретения жилья большей площади или вступая в права наследства, следует непременно провести государственную регистрацию сделки.

Предметом договора купли-продажи недвижимости могут выступать различные объекты: жилые дома и квартиры, дачи, гаражи, участки земли. Купить или продать можно также долю (часть дома или квартиры, пай в ЖСК и т.д.). Важной особенностью подобных договоров является необходимость четкого указания в них местонахождения недвижимости (адрес, этаж, расположение на плане участка и т.п.). Из договора должно быть предельно понятно, о каком именно объекте идет речь: никаких разночтений и двояких толкований не допускается.

Иногда сделки с недвижимостью совершаются в экстренном порядке – к примеру, если имеется в виду срочный выкуп квартир или иные операции, не терпящие отлагательств. В подобных случаях законом допускается заключение договора в простой письменной форме. Но при этом его также обязательно зарегистрировать в госорганах.

До тех пор, пока это не сделано, владельцем недвижимости, с точки зрения государства, по-прежнему является предыдущий ее хозяин. Пользуясь нерасторопностью покупателей, с помощью нехитрых махинаций и подделки документов некоторые недобросовестные продавцы ухитряются продать одну и ту же квартиру двум, а то и трем покупателям. Такие случаи – не редкость в наше время.

Согласно статье 555 Гражданского кодекса РФ, стоимость сделки указывается в договоре в рублях. Допустимо указать в документе цену одного квадратного метра и непременно прописать общую площадь. Оформляя кредит под залог квартиры и оценивая ее как залог, следует быть готовым к тому, что оперировать придется суммами в национальной валюте.

Также, в договоре следует указать перечень лиц, не снятых с государственного учета и обязанных это сделать по завершении сделки. В идеале, лучше приобретать жилое помещение, где никто не зарегистрирован. Но за новым собственником остается право после государственной регистрации договора выписать старых жильцов в судебном порядке, если те не пожелают сделать это на добровольной основе.

Финансовые новости

01.02.2019 Торговая платформа MetaTrader 5

10.01.2019 Lamborghini — мечта ближе, чем кажется

11.05.2018 Новые мини-контракты для торговли фьючерсами!

01.05.2018 MetaTrader 5 (MT5) теперь доступен для торговли фьючерсами!

05.04.2018 Фондовый рынок в Альфа-Директ

14.04.2017 Фьючерсы от 500$, котировки от CQG — только у AMP Trading (Чикаго, США)

Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества

Понятие и порядок заключения договора купли-продажи недвижимого имущества

Согласно пункту 1 статьи 549 параграфа 7 главы 30 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Отдельным пунктом статьи 549 выделено в качестве разновидности договора купли — продажи выступает договор купли-продажи предприятия.

Так что же все таки такое договор купли-продажи недвижимого имущества? Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Как видно из определения договора права и обязанности возникают у обеих сторон, причем права и обязанности сторон корреспондируют друг другу, что является характерной чертой двустороннего договора.

Договор продажи недвижимости всегда возмездный. Возмездность является отличительным признаком купли-продажи в целом, наряду с целью — передача имущества в собственность.

Консенсуальным договор является в силу того, что считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Единственным дополнительным требованием характеризуется продажа жилого помещения, в этом случае договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Процесс заключения договора включает помимо достижения соглашения по всем существенным условиям еще и придание договору надлежащей формы. Для договора недвижимости предусмотрена письменная форма [33].

Необходимо отметить, что положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ [43].

Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) [33].

Это интересно:  Договор купли продажи квартиры омск 2019 год

К существенным условиям договора продажи недвижимости закон относит условия договора о предмете продажи и его цене. При этом к описанию предмета ГК предъявляет дополнительные требования по сравнению с предметом иных договоров продажи.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК). В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений — местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие составляющие. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.

В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Цена договора, как и его предмет, отнесена к существенным условиям договора. Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям — оценщикам в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [33].

ГК РФ устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость. Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением или другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости. Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

При несогласовании сторонами условий о цене договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о цене на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК, применению не подлежит (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Регистрация договора купли продажи недвижимости

Все люди рано или поздно сталкиваются с процессом покупки или продажи квартиры. По закону должен заключаться договор, который должен быть в обязательном порядке заверен государственной службой. Лишь в случае покупки или продажи нежилого помещения регистрация договора не нужна.

Договор покупки или продажи недвижимости – это зарегистрированный государственной службой документ, в котором продавец, с одной стороны, передает во владение другой стороне, покупателю, квартиру в полноправное владение, причем покупатель, обязуется принять её и оплатить продавцу наперед оговоренную сумму.

Заключается договор в письменном виде с обязательными подписями обеих сторон. Заверять документ у нотариуса нет нужды, потому что документ не будет иметь юридической силы.

Документы

После того, как вы договорились о заключении договора со второй стороной, вы должны очень тщательно проверить, нет ли долга за этим жильем, действительно ли продавец является собственником квартиры и не пообещал ли он её кому то ещё.

После того, как вы убедитесь в чистоте намерений продавца, он должен собрать нужные документы:

  • Документы, удостоверяющие личность продавца;
  • Документ, подтверждающий право на квартиру;
  • Акт передачи всех документов;
  • Кадастровый паспорт;
  • Экспликацию на квартиру;
  • Документ, удостоверяющие согласие второй половины на продажу квартиры и всех граждан, которые зарегистрированы в этой квартире;
  • Документ выписка с финансово-лицевого счета квартиры.

Вы, как покупатель должны иметь при себе документ, удостоверяющий вашу личность и заверенный документ нотариусом о том, что вы в законном браке либо же, что вы одиноки.

В течении месяца ваш договор зарегистрируют, если вы одновременно подадите все документы и право собственности на квартиру перейдет к вам.

Договор

Договор покупки или продажи недвижимости можно регистрировать лишь в Федеральной регистрационной службе Российской Федерации или в её территориальных органах.

Это интересно:  Договор купли продажи недвижимости гражданское право 2019 год

В документе нужно обязательно указать все реквизиты обеих сторон операций (ФИО, даты рождения, пол, место рождения, семейное положение, место проживание, документ и его реквизиты, удостоверяющий личности).

Обязательно в договорезаписать о каком жилье ведется речь (жилой или нежилое помещение, адрес, по которому находится объект, метраж, цена).

Также не забыть о всех людях, которые прописаны на территории этой квартиры. Указать их права на собственность в соответствии с законом.

При необходимости можете указать сумму и порядок оплаты, а также сроки передачи жилья.

Бывают случаи, при которых договор аннулируется. Это появление через некоторое время человека, который тоже имеет право на это жилье или подача заведомо неправдоподобной информации о квартире, например задолженности по ней. В этом случае продавец обязан вернуть всю сумму, которую вы заплатили за квартиру, и по квартире договор и передача прав собственности признаются недействительными.

Вот перечень шагов, которые вы должны пройти до того момента, как откроете уже свою квартиру. Сначала на первом шаге вы оцениваете все риски связанные с этой квартирой, то есть проверяете историю квартиры, кто является собственником и сколько и на каких правах, здесь зарегистрировано людей.

Шаг второй – предварительный договор и оплата аванса за квартиру.

Шаг третий – заполнение договора обеими сторонами.

Шаг четвертый – составляете и подписываете акт передачи и приемки квартиры обеими сторонами.

Шаг пятый –оплата всей денежной суммы продавцу (цены квартиры).

Шаг седьмой – регистрация договора в государственном органе.

И наконец, полное владение и распоряжение уже вашей квартирой!

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ- ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Заключение договора купли–продажи недвижимости

Первое необходимое условие для возникновения договора – существование субъектов, желающих и способных выразить волеизъявление к вступлению в обязательственные отношения. Основанием заключения договора служит согласие и инициатива сторон.

Как правило, заключение договора предшествуют переговоры, которые не обязывают их участников. В любой момент они вправе прервать переговоры по собственному желанию. Если стороны не условятся иначе, то каждая сторона оплачивает собственные издержки на подготовку к заключению договора, а общие расходы в связи с заключением договора – в равных долях[14].

Помимо государственной регистрации права регистрируются еще и сделки с недвижимостью. Двусторонние сделки оформляются договорами. Для заключения договора в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены определенные требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном случае сделка с недвижимостью считается ничтожной (ст. 165 ГК).

Несмотря на то, что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры – это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки (ст. 425 ГК): «Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения». Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной – совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки.

Итак, зарегистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки – это момент ее государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК), а не момент ее подписания или нотариального удостоверения.

Предположим, что договор купли – продажи недвижимости подписан и зарегистрирован, т.е. заключен. Что такое заключенный договор? Это взаимные обязательства, обещания. Например, договор купли – продажи квартиры, это обязательство продавца передать квартиру, а покупателя – принять и оплатить ее (ст. 454 ГК). Но обещать – не значит выполнить, продавец может и не передать квартиру, а покупатель и не оплатить денежную сумму, указанную в договоре.

Поэтому в учреждениях юстиции по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом применяется следующая практика: при сдаче документов на регистрацию продавец и покупатель указывают в проекте договора «Расчет произведен полностью до подписания договора» и при подписании договора и передаточного акта покупатель оплачивает продавцу указанную в договоре сумму. Если покупатель опасается уплачивать продавцу сумму и затем ждать 31 календарный день, то он может указать в договоре следующий пункт «Оплата будет произведена следующим образом 15 % при подписании договора, остальную сумму равными долями каждый первый день месяца». При таком расчете возникает залог в силу закона ст. 487 ГК. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности в пункте обременения (ограничения) будет указано, что залог возник в силу закона. Теперь без письменного согласия продавца или подтверждения оплаты по договору покупатель никаким образом не сможет произвести отчуждение квартиры[16].

Заключенный договор может быть расторгнут до начала его исполнения, а может быть вообще не исполнен. Сами по себе заключение договора, взаимные обещания еще не значат, что покупатель уже стал собственником, а продавец расстался со своим правом. После заключения договор должен быть исполнен в соответствии со взаимными обязательствами сторон, после этого можно говорить о переходе права к приобретателю и основаниях для регистрации права приобретателя которая производится по правилам установленным действующим законодательством. Зарегистрированный договор – это подтверждение взаимных обязательств сторон, но не возникновения права собственности приобретателя. Полный комплект документов, подтверждающих право собственности на приобретенную по договору квартиру, включает: 1) cвидетельство о государственной регистрации права на основании договора купли – продажи; 2) экземпляр договора купли – продажи со штампом, в котором указывается, что произведена регистрация договора купли – продажи. Как правило, при сделках с жилыми помещениями заключение и исполнение договора купли – продажи (передача недвижимости и выплата денег) происходит в один день, поэтому возможна одновременная регистрация самой сделки (договора) и права на ее основании[17].

Это интересно:  Документы при продаже квартиры от продавца 2019 год

Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1. ст. 164). В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе отменить или установить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Сделки, подлежащие государственной регистрации, можно разделить на три группы: сделки с отчуждением (влекущие переход права), сделки без отчуждения (не влекущие переход права), дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные).

Право, возникшее до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав и не прекратившее на данный момент, может быть зарегистрировано по желанию правообладателя с выдачей свидетельства о государственной регистрации. Заключенные и должным образом оформленные до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договоры не требуют дополнительной регистрации как сделки, даже по заявлению сторон. Государственная регистрация сделки в настоящее время – это необходимое условие ее заключения, момент заключения договора. Зачем регистрировать сделку сегодня, если она была должным образом заключена ранее до вступления до вступления в силу закона государственной регистрации?

Например, в 1996 г. заключен договор купли – продажи квартиры, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ в соответствии с порядком, действовавшим в это время в данном городе. Покупатель стал собственником квартиры с даты регистрации в БТИ, отношения сторон по этому договору прекратились, данная сделка регистрации не подлежит (нельзя до конца жизни оставаться продавцом или покупателем). В этом случае возможна только регистрация существующего права собственности покупателя. И если гражданин намерен продавать приобретенную раннее квартиру, то он должен зарегистрировать только существующее право, но не договор 1994 г.

Может возникнуть и другая ситуация, если договор был заключен в после вступления в силу Закона о государственной регистрации и нотариально удостоверен в 1998 г., но стороны договора или не были извещены и просто на просто решили не зарегистрировать договор в регистрационном центре. Затем покупатель через определенное время решил продать свое недвижимое имущество приобретенное по выше указанному договору от 1998 г., который не зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством и на данный момент не имеет юридической силы. Но чтобы произвести отчуждение покупателю нужно зарегистрировать договор от 1998 г. Регистрация носит заявительный характер и при приеме документов на регистрацию первичного договора купли – продажи от 1998 г. необходимо заявление от продавца на регистрацию своего права и перехода права к покупателю, но он скоропостижно умер. В приеме документов лицу будет отказано даже, если он предоставит нотариальное заявление на переход права. В такой ситуации право собственности за покупателем по договору от 1998 г. может быть установлено только по решению суда, что на практике и происходит[18].

В соответствии со ст. 556 ГК неотъемлемой составляющей договора купли – продажи недвижимого имущества является передаточный акт. Только с момента подписания его сторонами договора осуществляется передача недвижимого имущества от продавца к покупателю.

Таким образом, государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество предписывается ч. 1 ст. 131 ГК. Необходимость в специальном законе о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выраженная ГК, обусловлена изменениями, произошедшими в нашей стране в последние годы и закреплена в Конституции, прежде всего, в отношении прав собственности на недвижимое имущество и землю в том числе.

Статья написана по материалам сайтов: studbooks.net, rieltor-ask.ru, studopedia.net.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector