+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Одностороннее расторжение договора купли продажи недвижимости 2019 год

Расторжение договора — это частный случай прекращения договора. В ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.), или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы. Вместе с тем между ними есть некоторые различия. В отношении купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. При этом следует иметь в виду, что после того, как покупатель оплатит покупную цену за недвижимое имущество, передаст его покупателю и зарегистрирует переход права собственности на него, договор считается исполненным и соответственно он прекращает свое действие.

Расторжение договора по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ) может происходить, когда: а) договор был заключен и продолжает действовать; б) когда договор является действительным.

Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации. Точно также при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходит одновременно.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможно лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору и договор прекратил свое действие.

В совместном постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22. по этому вопросу даны следующие разъяснения: «Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца».

Это интересно:  Как заключается договор купли продажи квартиры 2019 год

Следовательно, если продавец и покупатель недвижимого имущества согласны вернуться в первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

Юрист «Авентин-Псков. Центр недвижимости» М.Б. Макаренко

Расторжение сделок с недвижимостью

Оформление перехода прав на недвижимость и приёмка объекта актом – ещё не гарантия долгосрочного владения им.

Иногда заключённые сделки расторгаются, в том числе – через длительный промежуток времени, который может достигать трёх лет.

Условия расторжения сделок с недвижимостью

Сделка допускает расторжения только при условии, что она заключалась надлежащим образом:

  • составлялся договор (контракт) в письменном виде;
  • договор удостоверялся подписями сторон;
  • в него включены соответствующие положения.

Устные договорённости не имеют юридической силы, а ненадлежаще оформленный документ признаётся ничтожным, не вступая в силу. Сведения о нём не войдут в Росреестр, требующий соответствия нормативам, предъявляемым к оформлению имущественных сделок.

На протяжении периода регистрации, каждая сторона вправе заявить о прекращении регистрации, связанном с намерением расторгнуть составленный и подписанный контракт. Аннулирование перехода прав в данном случае осуществляется в судебном порядке.

После регистрации сведений, в течение времени, отведённого до окончания срока исковой давности, так же допускается расторжение сделки, руководствуясь нормами статьи 450 ГК РФ или иными законодательными нормативами, отражающими специфику условий прекращения правомочий контрагента (см. Расторжение договора купли продажи квартиры после регистрации).

Составление договора требует включения положения о его расторжении, оформленное соответствующим пунктом. При наличии сопутствующих обстоятельств, требующих аннулирования – алгоритм действий сторон требуется согласовать с обозначенным пунктом.

В случае не исполнения установленных положений – контрагент утрачивает обещанные преимущества, что констатирует бессмысленность и нецелесообразность гражданских правоотношений, допускающих аннулирование.

Основания для расторжения сделки с недвижимостью

Внесённые в договор пункты о расторжении, требуют последовательного оформления в юридически значимую процедуру.

  • по взаимному согласию;
  • в одностороннем порядке.

В претензии контрагент уведомляется о том, что соответствующие положения, требующие выполнения как неотъемлемая часть сделки – не выполнены. В установленный срок таковые требуется выполнить или договор подлежит расторжению.

В ответ на претензионное уведомление контрагент может ответить согласием на аннулирование заключённой сделки. Стороны составляют соглашение, с указанием причины разрыва последствий имущественных отношений.

Соглашение удостоверяется подписями участников. Целесообразно удостоверить документ в нотариальной конторе, с последующей перерегистрацией возврата правоспособности лицу, отчуждавшему ранее объект недвижимости.

Расторжение сделки с недвижимостью в одностороннем порядке

Одностороннее, возникшие правоотношения, допускают аннулирования только по решению суда. Если после предупреждения о восстановлении порядка исполнения положений договора, сторона ответит отказом, или ответа не последует в течение календарного месяца, допускается возбуждение арбитражного спора.

Инициатор возбуждения судебного процесса обращается в районный суд по месту расположения недвижимости. Если он переехал в иной населённый пункт или регион – допустимо отправить заявление и прилагаемую документацию заказным письмом.

Истец сообщает в исковом заявлении сведения:

  • Кадастровые данные и технические характеристики помещения, адрес расположения и населённый пункт.
  • Обстоятельства, при которых состоялась купля-продажа или дарение квартиры, дома или земельного участка.
  • Обязательства, которые вменялись ответчику, но которые тот не выполнил. Требуется указать пункт договора, в котором указано соответствующее положение. Подтвердить нарушение документальным или иным доказательством.

На основании перечисленного, следует просить суд разрешить аннулирование действия гражданско-правового договора и признать сделку недействительной.

По решению суда, полученное по сделке, возвращается сторонам имущественных отношений.

После принятия решения, стороны получают выписку, в которой таковое излагается и удостоверяется. На основании выписки из решения, оформляются учётные записи Росреестра.

Это интересно:  Договор купли продажи недвижимости рыба 2019 год

С заинтересованностью

Определённые нюансы возникают, когда речь идёт о юридических нюансах, сопутствующих тем или иным правоотношениям.

В том числе, к таковым причисляются сделки с заинтересованностью, к ним относятся прецеденты, опирающиеся на юридическую основу законодательства об акционерных обществах, в частности – Федеральный закон об ООО № 144-ФЗ.

По регламенту, заключение и расторжение имущественных операций, в которых заинтересованы члены ООО, ориентируются на согласование с обозначенным обществом, о чём сказано в законодательной и учредительной документации. Вопрос о приобретении недвижимости рассматривается на общем собрании заинтересованных лиц – учредителей ООО.

К заинтересованным лицам в этом случае относятся:

  • владельцы более чем 20% акций ООО или паёв;
  • выступают в интересах третьих лиц, участников ООО;
  • входят в правление учредителя;
  • являются родственниками таковых;
  • иные лица, определённые учредительной документацией.

Если одобренная и надлежаще оформленная процедура перехода прав аннулируется по инициативе заинтересованного лица, потребуется новое согласование, направленное на прекращение планируемых имущественных отношений.

Если инициатива проявлена контрагентом, уведомление общества требуется, но согласие такового, роли не играет.

Расторжение сделки купли-продажи

Купчая допускает расторжения при условии:

  • Нарушения любого положения (пункта), в том числе – относительно сроков оплаты, выписки жильцов из помещения и иных установленных сторонами условий.
  • После перехода недвижимости, новым собственником обнаружены существенные неотделимые нарушения качественного состояния объекта или отдельных элементов. При условии, что таковые скрывались от покупателя (см. Отделимые и неотделимые улучшения).
  • При сбыте не обнародовались сведения об обременениях или аресте недвижимости.
  • Покупка квартиры нарушила права третьих лиц, в том числе – не достигших 18 лет (см. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком).
  • Титул проблемной квартиры, переходившей от одного обладателя к другому, включил в себя недобросовестно проведённую ранее сделку.
  • Нарушения, соответствующие статьям 178-179 ГК РФ.
  • Недееспособность одной из сторон сделки в силу возраста или текущего заболевания – на основании медицинского освидетельствования.

Взамен истец передаёт полученное от контрагента. Эти притязания удовлетворяются, если суд признает двустороннюю реституцию. При условии признания односторонней реституции, имущественные права недобросовестного контрагента отчуждаются государству.

При одностороннем аннулировании купчей, на основании решения суда, в суд представляется:

  • кадастровая и техническая документация на объект недвижимости;
  • свидетельство о праве собственности;
  • экземпляр купчей;
  • квитанция об уплате пошлины.

Кроме перечисленного, представляют документальные и свидетельские подтверждения законности заявленного взыскания.

Расторжение дарения недвижимости

Так как дарственная имеет односторонний и безвозмездный характер, её полномочия регулируются иными юридическими позициями. При составлении и заключении дарственной на дом или квартиру, собственник недвижимости передаёт объект одаряемому.

Соответствие статье 572 ГК РФ требует, чтобы передача имущественных полномочий носила безвозмездный характер. Данное положение определяет недопустимость выдвижения встречных притязаний в отношении одаряемого. В противном случае дарственная выступит мнимой процедурой, замещающей иное юридическое действие, и допускает признания притворной.

По преимуществу мнимые прецеденты дарения прикрывают оформление завещания. Если после передачи квартиры или иной недвижимости, бывший собственник продолжает находиться на территории помещения – сделка признаётся мнимой. Кроме случаев, когда пожизненное проживание в квартире предусмотрено положением дарственной (см. Договор пожизненного проживания).

Предложение дарения допускается только от собственника недвижимости в сторону одаряемого лица. Иное недопустимо.

Кроме обозначенных сторон, обращаться за расторжением дарственной допустимо:

Если новый собственник отнёсся к имуществу недобросовестно или стал причиной его порчи, предшествующий собственник может заявить о возврате имущества. То же допускается, если новый владелец отнёсся неуважительно к дарителю или стал причиной угрозы для его выживания.

В случае гибели бывшего владельца по вине одаряемого, кроме уголовной ответственности за причинение вреда жизни гражданина, родственники из числа наследников, подают иск о вступлении в наследство на недвижимость, которая конфискуется у виновного наследника (ст. 587 ГК РФ).

Расторжение договора аренды недвижимости

При аренде действуют иные нормы законодательства, опирающиеся на статьи 619, 620 ГК РФ. Так же – в договоре аренды требуется указать отдельным пунктом правила и условия передачи арендных прав и ситуации, допускающие их прекращение.

Обычно, наём и аренда, не ограничивают стороны в запрете на прекращение пользования арендой. Оппоненты могут предусмотреть временной регламент, составляющий 2 месяца, который требуется для уведомления о прекращении использования арендуемого помещения.

Если полномочия владения помещением переходят новому собственнику – прецедента прекращения аренды не наступает. Соответствующее право допускается передать дополнительным сопровождением – соглашением цессии. В этом случае предшествующий собственник, выступающий в роли арендодателя, выходит из правоотношений сторон, а на его место заступает преемник.

Это интересно:  Договор купли продажи недвижимости без регистрации 2019 год

По преимуществу суды отклоняют иски об односторонней инициативе аннулирования аренды, если речь идёт об аренде земель у города, на которых правообладатели, соответственно законно оформленной документации, возводят капитальные строения. Крайние случаи допускают изъятие земель, находящихся в собственности арендодателя, с возмещением убытков собственнику строения.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: до и после регистрации

Как и любую сделку, договор купли-продажи можно расторгнуть. Не являются исключением и сделки с недвижимостью. Возможности в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств — что у продавца, что у покупателя — ограничены. Но, при выполнении определенных условий, законодательство допускает расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации.

Основания для расторжения

Условия, при которых возможно расторжение договора купли-продажи, обычно фиксируются в договоре. Это могут быть:

  • срыв сроков по исполнению взятых на себя сторонами договора обязательств;
  • несоответствие приобретаемого имущества заявленным характеристикам;
  • изменение (в одностороннем порядке) графика платежей, формы выплаты, валюты покупателем;
  • совместно принятое сторонами договора решение о том, что сделка должна быть аннулирована.

Расторжение договора: как вернуть все на свои места

Добиться возвращения денег покупателю, а собственности — продавцу можно в досудебном порядке или в суде.

Без суда

Важно! Не путайте предварительный договор (в котором фиксируется намерение совершить сделку) и финальный договор. Первый расторгнуть куда проще. Да и финансовых обязательств (за исключением небольшого задатка) он не предполагает.

В досудебном порядке расторжение возможно при достижении сторонами сделки соглашения. Соглашение подтверждает новые намерения сторон, служит основанием для отзыва ими ранее взятых на себя обязательств. Правда, рабочим этот вариант будет лишь в том случае, когда право собственности еще не зарегистрировано в ЕГРП.

Чтобы расторгнуть договор после регистрации, придется заключать новую сделку. В ней стороны просто меняются местами. Соглашение будет приложено к главному документу, а деньги и недвижимое имущество вернутся к прежним владельцам. Финансовых потерь при этом не избежать — пошлину придется уплатить дважды.

В одностороннем порядке, не обращаясь в суд, расторгнуть сделку невозможно. Но попытаться нужно. Если в течение месяца с момента отправки уведомления о намерении расторгнуть сделку ответа от адресата нет, можно готовить исковое заявление.

В суде

Вариант для тех, кто не смог договориться «полюбовно»: расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке. Возможно как по инициативе покупателя, так и на основании иска, поданного продавцом. Как правило, одна из сторон, заключивших сделку, чувствует себя пострадавшей, что и заставляет ее обратиться в суд.

Решением суда договор:

  • остается в силе (с предписанием одной из сторон уплатить неустойку);
  • расторгается;
  • признается недействительным.

Основаниями для признания договора недействительным могут стать и недееспособность одной из сторон, и мнимость сделки, и несоответствие условий договора положениям законодательства.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка и квартиры, нежилой или коммерческой недвижимости не гарантирует автоматического возврата покупателю выплаченных денег.

Важно! То же правило действует и при расторжении договора купли-продажи, например, автомобиля. Расторгнуть — можно, хоть и сложно. Вернуть деньги — еще сложнее.

Судебная практика предполагает индивидуальное рассмотрение дел о расторжении или признании недействительными договоров этого типа. Поэтому без правовой поддержки даже на досудебном этапе расторжения добиться успеха затруднительно. В суде непродуманная позиция истца может стать причиной неприятных последствий: от выплаты неустоек до потери крупных сумм и имущества.

«Юридическое агентство Санкт-Петербурга» помогает правильно расторгать договоры купли-продажи как недвижимого, так и движимого имущества. Мы готовы взяться за работу как на досудебном этапе, так и в суде — на правах представителя и защитника интересов заказчика.

Статья написана по материалам сайтов: myestate.club, la-advokat.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector