Обязательная форма договора купли продажи недвижимости 2019 год

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ
НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

Киндеева Елена Агзамовна — заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

ДОГОВОРЫ КУПЛИ — ПРОДАЖИ КАК ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ СДЕЛКИ

Требования к договору купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи — это один из многочисленных двусторонних сделок, отличительной чертой которых является переход права собственности от продавца к покупателю на возмездной основе. При этом необходимо учитывать, что право собственности на недвижимость, может возникнуть и из других договоров, как, например, договор мены. В настоящее время, например на рынке недвижимости жилыми помещениями он не совсем востребован. Даже в том случае, когда реально происходит обмен квартирами, фактически существует длинная цепочка из договоров купли-продажи.

Другим основанием приобретения права собственности на недвижимость в виде жилого помещения может стать договор ренты — пожизненного содержания с иждивением. Наконец, право собственности может возникнуть в результате строительства нового объекта — здания или сооружения.

Однако многообразие объектов, становящихся предметами купли-продажи недвижимости, никак не отражено в содержании части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации. Именно это и приводит к сложностям в оформлении договора при продаже какого-либо вида недвижимого имущества. Именно это и заставляет участников рынка недвижимости прибегать к услугам специалистов на этой рынке — риэлтеров.

Можно также заметить, что в зданиях учреждений юстиции, производящих регистрацию перехода прав на недвижимое имущество, в доступном для обозрения местах расположена определенная информация, которую необходимо воспринимать как руководство к действию будущим продавцам и покупателям. Ориентируясь на список требуемых документов, предъявляемых в Регистрационную службу, стороны уже могут правильно оформить свою сделку.

К купле-продаже законодательство предъявляет те же требования, что и к гражданско-правовым сделкам. В этой части работы рассмотрим те положения ГК РФ, которые находятся в § 7 главы 30. Это всего десять статей, которые и определяют специфику договора купли-продажи недвижимости. При необходимости, стороны должны также руководствоваться общими положениями о купле-продаже § 1 главы 30 ГК, если это не будет противоречить существу этого обязательства. Например, при купле-продажи недвижимости нельзя воспользоваться положением п. 2 ст. 475, где определяется право покупателя потребовать замены ненадлежащего товара товаром соответствующего качества.

Требования к форме договора. Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК). Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц — и оттисками печати.

С введением в действие Закона о регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон.

Несоблюдение формы договора купли-продажи влечет его недействительность. В целом это указание статьи 550 ГК не имеет важного значения, т.к. все договоры должны быть представлены в Регистрационную службу, и поэтому вряд ли кто-либо будет заключать договор в устной форме.

Статья 550 не определяет, будет ли сделка в случае её устного оформления ничтожной или оспоримой. Если считать, что стороны нарушили требования законодательства об обязательной письменной форме договора, то следует признать, что устная сделка не вызывает никаких последствий, т.к. является ничтожной. К этому выводу приводит и статья 168 ГК, где определено, что сделка не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

Таким образом оформленный в простой письменной форме договор с момента его подписания сторонами признается надлежащей сделкой . Например, договор купли — продажи нежилых помещений не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Рассмотрим по этому поводу пример из судебной практики.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к ООО о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли — продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Это интересно:  Отозвать договор купли продажи квартиры 2019 год

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли — продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли — продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли — продажи.

Поэтому договор купли — продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации Приложении к информационному письму ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 « Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» П. 9.

Согласно ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Следует еще раз отметить, что речь идет о регистрации перхода права собственности, а не договора купли-продажи. Сам договор будет подлежать государственной регистрации только в случаях установленных законом. Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности , это осуществляется по судебному решению (п. 3 ст. 551 ГК).

Пример из судебной практики.

«Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли — продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли — продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли — продажи недвижимости.

При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли — продажи жилого дома.

Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема — передачи.

Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

П. 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома согласно ст. 558 ГК подлежит обязательной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие АО обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки на основании ст. 18 Закона о регистрации и п. 18 Правил ведения ЕГРП» Приложении к информационному письму ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 « Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» П. 9.

Требования к содержанию договора. В договоре должны быть указаны:

— существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.

Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

Для физических лиц указываются:

— фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений);

— наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).

Для юридических лиц указываются:

— полное наименование, включая организационно-правовую форму;

— реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации, номер документа о регистрации);

Это интересно:  Доверенность на продажу доли в ооо 2019 год

— индивидуальный номер налогоплательщика.

Перед заключением сделки сторонам необходимо проверить полномочия друг друга и убедиться в правоспособности. По этому поводу информационное письмо ВАС РФ № 21 от 13 ноября 1997 года предоставляет один интересный пример:

Акционерное общество (продавец) предъявило иск к коммерческому банку (покупателю) о признании недействительным договора купли-продажи здания. В обоснование исковых требований АО указало, что здание внесено в уставный капитал и его продажа влечет за собой уменьшение этого капитала. Согласно уставу вопросы уменьшения уставного капитала отнесены к компетенции общего собрания, которое не принимало решения о продаже здания и уменьшении уставного капитала.

Отказывая АО в иске, суд правомерно исходил из следующих обстоятельств. В соответствии со ст. 213 ГК РФ коммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК).

В данном случае оспариваемая сделка совершена генеральным директором акционерного общества в пределах предоставленных ему полномочий. Согласно уставу он мог совершить сделку по отчуждению имущества, стоимость которого не превышает 20 процентов балансовой стоимости активов общества. Стоимость проданного здания не превысила этого размера. Каких-либо ограничений на отчуждение внесенного в уставный капитал имущества учредительные документы не содержат. Уставный капитал в балансе предприятия отражается в денежном выражении, а не в виде конкретных видов внесенного имущества Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., N 1, п.6..

Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенности, документы законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишенных дееспособности).

Несовершеннолетние старше 14 лет и ограниченные в дееспособности граждане заключают и подписывают договор самостоятельно. Необходимые в соответствии с п. 1 ст. 26 и п. 1 ст. 30 ГК согласия их законных представителей и попечителей могут быть выражены в договоре или представлены отдельными документами.

Договоры купли-продажи могут быть заключены лицами, не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от собственного имени (доверительные управляющие, арбитражные (конкурсные) управляющие при банкротстве, специализированные организации на публичных торгах, комиссионеры и др.). Доверительный управляющий после своего имени (наименования) делает пометку: «Д.У.» (ст. 1012 ГК). В случае нарушения этого требования, сделка считается совершенной в пользу самого доверительного управляющего.

Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

1. Предмет договора. Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:

— вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;

— литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;

— этаж и номера помещений на поэтажном плане;

Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

2. Описание земельного участка. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков и частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре с участком. Поэтому существенным условием договора отчуждения здания, сооружения, жилого дома, садового дома, дачи является передача права на занятый ими и находящийся в собственности продавца участок.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК).

В договоре должны быть указаны:

— кадастровый номер участка;

— категория земли (целевое назначение);

— разрешенное использование участка;

— обременения участка и ограничения его использования

Это интересно:  Занижение цены в договоре купли продажи недвижимости 2019 год

Ст. 33 Земельного Кодекса определяет, что при передаче в собственность гражданам земель , находящихся в государственной и муниципальной собственности, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства могут быть установлены предельные нормы (максимальные и минимальные) размеры земельных участков.

Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК).

3. Цена недвижимого имущества, установливается соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.

Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК).

4. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК). В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.

Сохраняют права пользования жилым помещением после его отчуждения, в частности:

— наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст.ст. 675, 677 ГК);

— ссудополучатели, проживающие в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования (ссуды) (ст. 700 ГК);

— получатели ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении (ст.ст. 586, 602 ГК);

— отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК).

Не сохраняют прав пользования жилым помещением временные жильцы, срок проживания которых не может превышать 6 месяцев (ст. 680 ГК).

До 1 января 2005 г. право пользования жилым помещением при его отчуждении сохраняли члены семьи собственника. В настоящее время согласно п. 2 ст. 292 ГК в ред. от 30.12.2004 N 213-ФЗ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Вышеперечисленные три ( для жилых помещений — четыре) условия являются существенными как указанные в законе, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.

Необходимое условие — указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. При отсутствии таких положений имеется основание для отказа в регистрации сделки и перехода права, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).

Остальные условия могут быть существенными в силу соглашения сторон. Договор помимо указанных условий может содержать указания на право продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

В настоящее время в связи в введением в ЖК новых норм о содержании и эксплуатации жилого фонда, увеличением эксплутационных расходов покупателю разумно ознакомиться с договорами на обслуживание недвижимости, выяснить размеры коммунальных платежей, наличие задолженности продавца и отразить это в договоре. Однако при отсутствии таких положений при наличии всех установленных законом существенных условий требования к договору считаются соблюденными.

Статья написана по материалам сайтов: studbooks.net.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий