+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет 2019 год

Энциклопедия судебной практики
Купля-продажа. Форма договора продажи недвижимости
(Ст. 550 ГК)

1. Договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен посредством обмена письмами

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Приведенная правовая норма исключает возможность заключения об отступном (купли-продажи спорного имущества) посредством обмена письмами.

2. К договору купли-продажи недвижимости не применяются положения п. 2 ст. 434 ГК РФ о форме договора

Законодатель установил специальное правило о форме договора продажи недвижимости, которое состоит в том, что применение положения ГК РФ о форме договора, предусмотренное пунктом 2 статьи 434 Кодекса, исключается. В отношении договора продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (пункт 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации), ужесточая тем самым режим заключения такого договора. Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162 Кодекса), нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

3. Ст. 550 ГК РФ не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность получателя это недвижимое имущество (в данном случае дом). Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Указанная норма не предусматривает обязательного нотариального удостоверения сделки.

Довод заявителя кассационной жалобы относительно договора купли-продажи недвижимости, составленного без нотариального удостоверения, правомерно отклонены судами первой и апелляционной инстанции, поскольку статьей 550 ГК РФ не предусмотрено обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости.

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Данная норма не предусматривает обязательного нотариального удостоверения сделки.

4. Законодательство не предусматривает государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости

В силу положений пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Положения статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости, указывая на необходимость государственной регистрации перехода права на продаваемую недвижимость. Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть признан недействительным в силу отсутствия государственной регистрации.

Из [ст. 550, п. 1 ст. 551 ГК РФ] следует, что закон не требует государственной регистрации заключенного договора купли-продажи недвижимости, считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

5. Ст. 550 ГК РФ по аналогии применяется к сделке по отчуждению недвижимого имущества, заключаемой между основным и дочерним обществами

К сделке по отчуждению недвижимого имущества, заключаемой между основным и дочерним обществами, подлежит применению по аналогии (ст. 6 ГК РФ) норма ст. 550 ГК РФ о договоре продажи недвижимости, предусматривающая его заключение в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Это интересно:  Подводные камни договора купли продажи квартиры 2019 год

Следовательно, для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости от дочернего общества к основному последнему необходимо представить в регистрирующий орган соглашение (заключенное в надлежащей форме), содержащее направленное на переход права собственности волеизъявление как отчуждателя, так и приобретателя соответствующего недвижимого имущества.

6. Акт приема-передачи недвижимости в личное пользование не подтверждает соблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимого имущества

Расписка в получении денег не отвечает требованиям ст. 550 ГК РФ и не содержит подписи второй стороны сделки — потенциального покупателя.

Наличие в деле акта приема-передачи земельного участка в личное пользование также не доказывает, что договор купли-продажи земельного участка состоялся между сторонами в требуемой форме.

7. Расписка в получении денежных средств по договору купли-продажи недвижимости сама по себе не свидетельствует о соблюдении сторонами формы указанного договора

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд установил, что заключенный договор купли-продажи подвального помещения в устной форме не соответствует требованиям ст. ст. 550, 168 ГК и признал его недействительным. При этом судом было указано, что ответчиками передан истцу объект недвижимости, возведенный ими самовольно без регистрации права собственности на него в установленном законом порядке. Представленная расписка в получении денежных средств по договору купли-продажи не свидетельствует о соблюдении сторонами формы договора купли-продажи недвижимого имущества. Самовольная постройка не может являться объектом, на который может быть зарегистрировано право собственности, и, следовательно, не может являться предметом сделок.

8. Предварительный договор купли-продажи недвижимости, хотя и заключенный в письменной форме, не влечет возникновения права собственности продавца на указанное имущество

Исходя из системного толкования ст. ст. 429, 550 ГК РФ, предварительный договор продажи недвижимости, несмотря на то, что заключается в форме, установленной для основного договора, по существу таковым не является и не влечет возникновения права собственности на недвижимое имущество, также из него не возникает и денежное обязательство по передаче платежей за отчуждаемое недвижимое имущество.

Исходя из системного толкования ст. ст. 429, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор продажи недвижимости, несмотря на то, что заключается в форме, установленной для основного договора, по существу таковым не является и не влечет возникновения права собственности на недвижимое имущество, также из него не возникает и денежное обязательство по передаче платежей за отчуждаемое недвижимое имущество.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Это интересно:  Договор купли продажи квартиры расчет после регистрации 2019 год

Материал приводится по состоянию на 1 июля 2018 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Полный текст ст. 550 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье 550 ГК РФ.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Комментарий к статье 550 ГК РФ

1. Для договора продажи недвижимости установлена письменная форма в виде документа, составляемого в одном экземпляре, в котором должно быть указано вид недвижимости (земельный участок, жилое помещение, производственное здание и т.п.), сведения о субъектах такого договора, основные условия договора, порядок его расторжения, ответственность за несоблюдение условий договора и невыполнение обязательств, реквизиты сторон.

Консультации и комментарии юристов по ст 550 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 550 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Комментарий к статье 550 Гражданского Кодекса РФ

1. Из всех способов заключения договора в простой письменной форме, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к продаже недвижимости выбран один. Такой договор заключается в виде подписываемого сторонами одного документа с обязательным изложением в нем существенных условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, соглашение об изменении или расторжении договора продажи недвижимости по общему правилу также должно иметь форму подписываемого сторонами единого документа.

Это интересно:  Договор купли продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости 2019 год

2. До введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость для договоров, предусмотренных ст. 550 ГК, сохраняли силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК. В связи с тем что Закон о регистрации прав на недвижимость вступил в силу с 31.01.98, ст. 7 Вводного закона свое действие утратила. На практике это означает, что начиная с указанной даты стороны договора продажи недвижимости вправе не придавать ему нотариальную форму. После 31.01.98 такая форма может быть избрана только по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК).

Все сказанное в полной мере относится к купле-продаже земельных участков. В частности, ст. 4 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» признан утратившим силу Закон РФ от 23.12.92 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», который предусматривал нотариальную форму для ряда сделок с земельными участками.

3. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Исключением являются договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК) и договор продажи предприятия (ст. 560 ГК). Последние подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, и пени за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал.

Апелляционная инстанция с решением суда не согласилась. Поскольку сумма основного долга была ответчиком погашена, она удовлетворила исковые требования о взыскании с общества пени, сославшись на следующее: ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости, за исключением продажи предприятия и жилого помещения. Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи. Следовательно, договор купли-продажи помещения считается заключенным с момента его подписания (п. 1 ст. 433 ГК), а не с момента государственной регистрации (п. 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости).

Статья написана по материалам сайтов: ogkrf.ru, www.gk-rf.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector