+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет 2019 год

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда рассмотрела в открытом судебном заседании 16 ноября 2011 года гражданское дело по иску *.*. А. к *.*. Л. о признании сделки действительной и признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

По кассационной жалобе *.*. А. на решение Сосновского районного суда Тамбовской области от 6 октября 2011 года.

Заслушав доклад судьи *.*. Б., коллегия

18 марта 2009 года ответчик выдал доверенность на имя *.*. В. на продажу земельного участка и дома. Считая, что сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка состоялась, произвел в доме ремонт, благоустроил земельный участок, подвел электричество и стал регулярно использовать дом, как дачу.

Поскольку право собственности на указанное имущество *.*. Л. оформлено не было, он по договоренности с ответчиком, получив от последнего правоустанавливающие документы на дом и землю, через риэлторскую контору “З“ за свой счет подготовил пакет документов на жилой дом и земельный участок, необходимых для регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации.

14.01.2010 года *.*. Л. были получены свидетельства о регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок.

23.03.2011 года между истцом и представителем *.*. Л. по доверенности *.*. В. был заключен в письменной форме договор купли-продажи жилого дома и земельного участка и передан для регистрации в Сосновский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации. Однако ответчик отозвал доверенность и отказался оформить сделку.

Решением Сосновского районного суда Тамбовской области от 6 октября 2011 года *.*. А. отказано в удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе *.*. А. просит решение от Ф.И.О. исковым требованиям.

Кроме того указывает, что он не согласен с выводами суда о том, что сделку невозможно признать действительной из-за не соблюдения простой письменной формы сделки, поскольку не соблюдение простой письменной формы сделок не означает, что такие сделки признаются недействительными. Между ним и *.*. В., как лицом, которому *.*. Л. передал все свои полномочия на право распоряжения имуществом, был заключен в письменном виде договор купли-продажи дома и земельного участка, договор предоставлен в регистрирующий орган. Однако судом данное обстоятельство не было учтено.

Сделка купли-продажи между ним и ответчиком не была оформлена письменно, однако о состоявшейся сделке свидетельствует расписка о получении денег продавцом, подписанная продавцом по доверенности на имя *.*. В. на право распоряжения проданным имуществом. Считает, что он свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом, полностью оплатил стоимость приобретаемого имущества.

В возражениях на кассационную жалобу *.*. Л. просит решение оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав *.*. А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, *.*. Л., его представителя *.*. Н., считавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как предусмотрено ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что данных о том, что *.*. А. заключил договор купли-продажи дома, земельного участка с *.*. Л. не установлено.

Это интересно:  Копия договора купли продажи квартиры 2019 год

Между тем, как следует из материалов дела, *.*. Л. выдал нотариально удостоверенную доверенность 18.03.2009 г. *.*. В., согласно которой доверяет *.*. В. продать за любую цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ему земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу .

На основании указанной доверенности *.*. В. в интересах *.*. Л. заключен с *.*. А. договор купли-продажи от 23.03.2011 г. указанного жилого дома и земельного участка, который был сторонами предоставлен в отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (л.д. 30, 39, 40, 41, 42).

в обоснование заявленных требований указывает, что недвижимое имущество передано ему во владение с момента передачи денежных средств, поэтому считал, что сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка состоялась, произвел в доме ремонт, благоустроил земельный участок, подвел электричество и стал регулярно использовать дом по назначению.

Как следует из пояснений ответчика *.*. Л., свидетеля *.*. Ф. ими не оспаривается, что *.*. Л. получены от *.*. А. денежные средства в сумме руб. согласно представленной расписке, однако *.*. Л. на стадии оформления сделки купли-продажи в регистрирующем органе отозвал доверенность выданную *.*. В., в связи с тем, что считает сумму руб. переданную в счет оплаты только за продаваемый дом, “возражает против заключения договора на условиях, указанных в нем“ (протокол судебного заседания от 11 июля 2011 г. л.д. 77).

Следовательно, вывод суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела и судом этим обстоятельствам не дана оценка.

В связи с чем, решение не может быть признано законным и обоснованным, судебная коллегия отменяет решение и направляет дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить юридически значимые обстоятельства по делу, дать им надлежащую оценку с учетом доводов сторон, по каждому требованию сделать выводы в судебном решении и в зависимости от установленного, в соответствии с нормами материального права с соблюдением процессуального законодательства разрешить спор.

Руководствуясь ст.ст. 360, 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Решение Сосновского районного суда Тамбовской области от 6 октября 2011 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Комментарий к статье 550 ГК РФ

Закон предъявляет специальные требования к форме сделок как основанию возникновения прав на недвижимое имущество. В частности, предусмотрена письменная форма сделки для купли-продажи недвижимости в виде единого документа, подписанного обеими сторонами (см. комментарий к п. 2 ст. 434). Для купли-продажи недвижимости не предусмотрена нотариальная форма. Вместе с тем по желанию сторон любой договор купли-продажи недвижимости может быть удостоверен нотариально. Последствием несоблюдения предписанной формы договора купли-продажи недвижимости является ничтожность сделки.

Это интересно:  Оценка стоимости доли в ооо при продаже 2019 год

Другой комментарий к статье 550 ГК РФ

1. Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. ст. 554, 555 ГК. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется.

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Комментарий к статье 550 ГК РФ

2. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или прекращении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, соглашение об изменении или прекращении договора продажи недвижимости также должно иметь форму подписываемого сторонами единого документа.

3. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания единого письменного документа обеими сторонами. Исключение составляют договор продажи жилых помещений (см. ст. 558 ГК) и договор продажи предприятия (см. ст. 560 ГК), которые подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

4. Абзац 2 коммент. ст. устанавливает специальные последствия нарушения письменной формы данного договора (ср. с общими правилами п. 1 ст. 162 ГК). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости — совершение его устно или с нарушением требований единой письменной формы — влечет недействительность договора.

Другой комментарий к статье 550 Гражданского Кодекса РФ

1. Комментируемая норма ограничивается простой письменной формой договора продажи недвижимости. При этом следует напомнить, что ГК РСФСР 1964 г., не оперируя такой категорией, как недвижимость», устанавливал императивное правило о необходимости нотариально оформлять договоры купли-продажи жилых домов.

В настоящее время решение об использовании или неиспользовании нотариальной формы договора продажи недвижимости принимают стороны.

2. Несмотря на то что по общему правилу письменная форма договора возможна в разных видах (см. ст. 434 ГК), в комментируемой статье устанавливается требование об одном документе, выражающем его содержание и подписанном сторонами (либо ими уполномоченными).

3. В абз. 2 комментируемой статьи указывается на то, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Вместе с тем для действительности сделок с недвижимостью требуется также соблюдение следующих условий.

Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования офисного здания (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).

Во-вторых, обязательно наличие у сторон правоспособности и дееспособности. Поскольку сделка — волевое действие, совершать ее могут только дееспособные граждане. Очевидно, что если гражданин не обладает полной дееспособностью, то продажа принадлежащего ему недвижимого имущества (либо приобретение) осуществляется его законным представителем (от имени малолетних, недееспособных граждан) или с письменного согласия законного представителя граждан в возрасте от 14 до 18 лет либо граждан, ограниченных судом в дееспособности. Юридические лица также могут быть участниками сделки с учетом специфики их правового положения, например предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, при ограничении их распоряжения недвижимым имуществом.

В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю недвижимость принадлежала на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то объект должен принадлежать либо государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, либо государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом подтверждаются правоустанавливающим документом — договором продажи, договором передачи и др.

Это интересно:  Какие документы нужны перед продажей квартиры 2019 год

В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. понимание сделки должно быть правильным, а ее совершение — добровольным.

В-пятых, как уже было указано, требуется письменное оформление указанных сделок в виде одного документа.

В-шестых, обязательна государственная регистрация договоров продажи недвижимости (например, договора купли-продажи жилого помещения и др.) в случаях, предусмотренных законом. Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. От государственной регистрации договора необходимо отличать государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество. «Двойная» государственная регистрация как договоров купли-продажи жилых помещений, так и перехода права собственности по таким договорам, а также некоторых иных сделок с недвижимостью и перехода прав на нее была актуальна в переходный период развития законодательства РФ и формирования правовых условий для гражданского оборота недвижимости, когда граждане при совершении сделок с жилыми помещениями сталкивались с многочисленными мошенническими действиями. В настоящее время сложились необходимые условия для исключения требования о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений при одновременном сохранении действующих требований о государственной регистрации перехода прав на любой объект недвижимости, в том числе на объект жилого назначения .

При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.

Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой, например сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. ст. 175 и 176 ГК), а также под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК).

4. Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной, например сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими возраста 14 лет (ст. ст. 171 и 172 ГК) или совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК).

В ст. 168 ГК РФ устанавливается принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость сделки. Сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.

Комментарии и консультации юристов по ст 550 ГК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 550 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Определение Воронежского областного суда от 02.03.2006 n 33-545 «Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность»

Статья написана по материалам сайтов: progkrf.ru, rugkrf.ru, www.lawmix.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector