+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости 2019 год

Обстоятельства, свидетельствующие о нарушении требований к форме договора купли-продажи недвижимости

Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора.

Анализ судебной практики позволяет ответить на вопрос о том, при каких обстоятельствах суд может прийти к выводу о несоблюдении формы указанного договора.

Вывод из судебной практики: Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество должен быть заключен по правилам заключения договора купли-продажи недвижимости (путем составления одного документа, подписанного сторонами).

«…Как видно из документов и установлено судом, Центру предпринимательства и Обществу принадлежит на праве долевой собственности (доли 6/25 и 19/25 соответственно) нежилое встроенное помещение N 1 общей площадью 3391,30 квадратного метра, этаж: подвал, 1, 2, 3, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Нартова, дом 6, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи.

Центр предпринимательства сообщением от 26.01.2007 N 1/26 выразил согласие приобрести долю на предложенных оферентом условиях и желание подписать окончательный договор купли-продажи.

Последующее уведомление Общества от 02.02.2007 об увеличении суммы сделки в условиях действия рыночных цен Центр предпринимательства проигнорировал, требуя передать спорное имущество по акту приема-передачи и сообщить расчетный счет для перечисления первоначальной суммы продавцу. Необоснованный, по мнению истца, отказ Общества от исполнения своих обязательств стал причиной обращения в суд с настоящим иском.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Кодекса).

По действующему законодательству на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество распространен правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие оборот недвижимости. Соответственно, при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество такой способ заключения договора, как направление оферты одной из сторон и ее последующий акцепт другой, неприменим.

При таких обстоятельствах заявленные требования Центра предпринимательства об обязании передачи ответчиком по акту приема-передачи 19/25 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение неправомерны, а решение суда первой инстанции законно и обоснованно…»

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

1. Коммент. ст. предписывает заключение договора продажи недвижимости только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Это означает, что стороны договора не могут оформить его путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи. В таких случаях письменная форма договора будет считаться несоблюденной, что влечет недействительность договора как ничтожного. Столь жесткие неблагоприятные последствия несоблюдения письменной формы наступают только в случаях, прямо предусмотренных законом. Для рассматриваемой ситуации законодатель избрал именно эти последствия, хотя по общему правилу п. 1 ст. 162 ГК несоблюдение письменной формы только лишает стороны права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не влечет недействительности сделки, в подтверждение которой стороны могут приводить письменные и другие доказательства. Довольно жесткие требования к простой письменной форме и последствиям ее несоблюдения связаны в данном случае с несколькими причинами. Во-первых, рассматриваемый договор влечет переход права собственности на объекты недвижимости, что требует государственной регистрации (см. коммент. к ст. 551 ГК). Во-вторых, для некоторых договоров установлено требование регистрации и самого договора (жилое помещение и предприятие).

Это интересно:  Готовый договор купли продажи квартиры 2019 год

2. Если в процессе исполнения договора стороны договорятся об изменении его условий, то такое соглашение совершается в той же форме, что и основной договор, т. е. в форме единого документа, подписанного сторонами. В п. 1 ст. 452 ГК не определяется, подлежит ли государственной регистрации соглашение об изменении договора, если сам договор требует регистрации (ст. 558, 560 ГК). Хотя требование о государственной регистрации не следует относить к форме договора, тем не менее соглашения об изменении договора продажи недвижимости должны подчиняться тем же правилам (в том числе и о регистрации), что и сам договор. Аналогичная позиция ВАС изложена в п. 9 информационного письма Президиума ВАС от 16 февраля 2001 г. N 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» (Вестник ВАС. 2001. N 4).

3. По соглашению сторон договор может быть нотариально удостоверен. С момента принятия Закона о государственной регистрации нотариальная форма перестала быть обязательной для договоров продажи недвижимости, но большинство участников сделок с недвижимостью (чаще всего, с квартирами) по-прежнему обращаются к услугам нотариусов. Преимуществом нотариальной формы является возможность грамотного, квалифицированного оформления отношений участников сделки, разъяснения им значения и последствий совершаемых действий, проверка дееспособности сторон. Все это уменьшает вероятность оспаривания в будущем заключенного договора по субъективным основаниям, связанным с пороками воли. К тому же, нотариус в соответствии со ст. 17 Основ законодательства о нотариате несет ответственность за совершенное нотариальное действие всем своим имуществом, если речь идет о нотариусах, занимающихся частной практикой. Кроме того, ст. 16 Закона о государственной регистрации предусмотрена упрощенная процедура регистрации прав, вытекающих из договора, не требующего обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенного по желанию сторон. В этом случае заявление о регистрации прав подает одна из сторон договора (см. коммент. к ст. 551 ГК).

Это интересно:  Договор продажи недвижимости характеристика 2019 год

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Комментарий к Ст. 550 ГК РФ

1. Комментируемая норма ограничивается простой письменной формой договора продажи недвижимости. При этом следует напомнить, что ГК РСФСР 1964 г., не оперируя такой категорией, как «недвижимость», устанавливал императивное правило о необходимости нотариально оформлять договоры купли-продажи жилых домов.

В настоящее время решение об использовании или неиспользовании нотариальной формы договора продажи недвижимости принимают стороны.

2. Несмотря на то что по общему правилу письменная форма договора возможна в разных видах (см. ст. 434 ГК), в комментируемой статье устанавливается требование об одном документе, выражающем его содержание и подписанном сторонами (либо ими уполномоченными).

3. В абз. 2 комментируемой статьи указывается на то, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Вместе с тем для действительности сделок с недвижимостью требуется также соблюдение следующих условий.

Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования офисного здания (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).

Во-вторых, обязательно наличие у сторон правоспособности и дееспособности. Поскольку сделка — волевое действие, совершать ее могут только дееспособные граждане. Очевидно, что если гражданин не обладает полной дееспособностью, то продажа принадлежащего ему недвижимого имущества (либо приобретение) осуществляется его законным представителем (от имени малолетних, недееспособных граждан) или с письменного согласия законного представителя граждан в возрасте от 14 до 18 лет либо граждан, ограниченных судом в дееспособности. Юридические лица также могут быть участниками сделки с учетом специфики их правового положения, например предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, при ограничении их распоряжения недвижимым имуществом.

В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю недвижимость принадлежала на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то объект должен принадлежать либо государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, либо государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом подтверждаются правоустанавливающим документом — договором продажи, договором передачи и др.

В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. понимание сделки должно быть правильным, а ее совершение — добровольным.

В-пятых, как уже было указано, требуется письменное оформление указанных сделок в виде одного документа.

В-шестых, обязательна государственная регистрация договоров продажи недвижимости (например, договора купли-продажи жилого помещения и др.) в случаях, предусмотренных законом. Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. От государственной регистрации договора необходимо отличать государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество. «Двойная» государственная регистрация как договоров купли-продажи жилых помещений, так и перехода права собственности по таким договорам, а также некоторых иных сделок с недвижимостью и перехода прав на нее была актуальна в переходный период развития законодательства РФ и формирования правовых условий для гражданского оборота недвижимости, когда граждане при совершении сделок с жилыми помещениями сталкивались с многочисленными мошенническими действиями. В настоящее время сложились необходимые условия для исключения требования о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений при одновременном сохранении действующих требований о государственной регистрации перехода прав на любой объект недвижимости, в том числе на объект жилого назначения .

Это интересно:  Подоходный налог с продажи доли квартиры 2019 год

При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.

Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой, например сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. ст. 175 и 176 ГК), а также под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК).

4. Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной, например сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими возраста 14 лет (ст. ст. 171 и 172 ГК) или совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК).

В ст. 168 ГК РФ устанавливается принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость сделки. Сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Новая редакция Ст. 550 ГК РФ

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Комментарий к Статье 550 ГК РФ

Комментарий дорабатывается и временно отсутствует.

Другой комментарий к Ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации

Закон предъявляет специальные требования к форме сделок как основанию возникновения прав на недвижимое имущество. В частности, предусмотрена письменная форма сделки для купли-продажи недвижимости в виде единого документа, подписанного обеими сторонами (см. комментарий к п. 2 ст. 434). Для купли-продажи недвижимости не предусмотрена нотариальная форма. Вместе с тем по желанию сторон любой договор купли-продажи недвижимости может быть удостоверен нотариально. Последствием несоблюдения предписанной формы договора купли-продажи недвижимости является ничтожность сделки.

Статья написана по материалам сайтов: ville.ru, stgkrf.ru, gkodeksrf.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector