+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Ндс по договору купли продажи недвижимости 2019 год

С 1 июля 2014 года моментом определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимости будет день передачи объекта по акту или иному документу, которым оформляется реализация. Кроме того, уточнено, что счет-фактура может быть подписан как индивидуальным предпринимателем, так и другим лицом, уполномоченным таким правом на основе доверенности.

Глава 21 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) в очередной раз подверглась изменениям, которые начнут действовать с июля этого года (Федеральный закон от 20 апреля 2014 г. № 81-ФЗ). Новшества затронули, в частности, вопрос исчисления НДС при реализации недвижимого иму­щества и подписания счетов-фактур.

НДС при продаже недвижимости

Порядок подписания счетов-фактур

Следующая поправка касается порядка подписания сче­тов-фактур. Обычно эти документы подписывает руководитель и глав­ный бухгалтер. Но законо­дательством разрешено перекладывать полномочия по подписанию счетов-фактур на иное лицо. Главное, чтобы в организации был составлен соответствующий документ: приказ, иной распорядительный документ или доверенность от организации.
Что касается индивидуальных предпринимателей, то в отно­шении них налоговым законодательством не была предусмотрена возможность переда­вать полномочия по подписанию сче­тов-фактур другим лицам. Теперь этот пробел устранен: индиви­дуальные предприниматели имеют право передавать полномочия по подписанию счетов-фактур третьим лицам по доверенности, о чем прямо указано в НК РФ (п. 6 ст. 169).

Следующее изменение, касающееся НДС, носит, скорее, терминологический характер, и на порядок исчисления НДС и оформления соответствующих документов оно не повлияет. Речь идет о суммовых разницах в части НДС. Теперь они будут называться несколько иначе – «разницы в сумме НДС».
Полагаем, это было сделано во избежание путаницы, ведь определение самих суммовых разниц приводится в главе 25, посвященной налогу на прибыль, и к НДС сами по себе они отношения не имеют. Напомним, что разницы в сумме НДС (между начисленным с выручки и полученным в составе оплаты за товары, работы, услуги) учитываются либо в доходах, либо в расходах при налогообложении прибыли
(п. 4 ст. 153 НК РФ) и не влияют на НДС, подлежащий уплате в бюджет по итогам налогового периода.

НДС с оплаты по договору купли-продажи недвижимости

НДС при получении оплаты по договору купли-продажи недвижимости

Получение продавцом платы за недвижимость после перехода права собственности на нее никак не влияет на его обязательства по НДС.

НДС при перечислении оплаты по договору купли-продажи недвижимости

Перечисление покупателем платы за недвижимость не влияет на его обязательства по НДС.

Оформление счета-фактуры при реализации недвижимости, стоимость которой установлена в иностранной валюте (у. е.), а оплата производится в рублях

Счета-фактуры в таком случае оформляются только в рублях (пп. «м» п. 1 Правил заполнения счета-фактуры, применяемого при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137).

НДС при перечислении оплаты за недвижимость, стоимость которой установлена в иностранной валюте (у. е.), а оплата производится в рублях

В Налоговом кодексе РФ предусмотрена прямая норма, согласно которой при последующей оплате в рублях стоимости объекта недвижимости, установленной в иностранной валюте (у. е.), налоговые вычеты не корректируются (абз. 5 п. 1 ст. 172 НК РФ). На дату принятия недвижимости на учет покупатель вправе принять к вычету суммы «входного» НДС при наличии правильно оформленного счета-фактуры продавца и при условии, что объект недвижимости приобретен для осуществления операций, подлежащих налогообложению НДС (п. 1 ст. 169, п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Разницы в сумме НДС, возникающие у покупателя при последующей оплате, учитываются в составе внереализационных доходов в соответствии со ст. 250 НК РФ или в составе внереализационных расходов в соответствии со ст. 265 НК РФ (абз. 5 п. 1 ст. 172 НК РФ).

Счета-фактуры в таком случае оформляются только в рублях (пп. «м» п. 1 Правил заполнения счета-фактуры, применяемого при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137).

НДС при получении оплаты за недвижимость, стоимость которой установлена в иностранной валюте (у. е.), а оплата производится в рублях

Это интересно:  Договор купли продажи недвижимости между супругами 2019 год

При реализации недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения и т.п.) НДС начисляется на день ее передачи покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости (п. п. 3, 16 ст. 167 НК РФ).

На дату определения налоговой базы производится пересчет иностранной валюты (у. е.) в рубли по курсу Банка России. При поступлении оплаты от покупателя за объект недвижимости налоговая база по НДС не корректируется. Разницы в сумме НДС, возникающие у налогоплательщика-продавца при последующей оплате объекта недвижимости, учитываются в составе внереализационных доходов в соответствии со ст. 250 НК РФ или в составе внереализационных расходов в соответствии со ст. 265 НК РФ (п. 4 ст. 153 НК РФ).

Моменты возникновения налоговых обязательств при купле-продаже недвижимости (Ульянов В.)

Дата размещения статьи: 19.03.2016

Юридические лица не столь уж редко заключают договоры купли-продажи недвижимого имущества. Реализацией товаров, работ или услуг, как известно, признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, — передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).

НДС

В части налога на добавленную стоимость в разъяснениях чиновники оперировали нормами ст. ст. 146 и 167 гл. 21 НК РФ и упомянутого п. 1 ст. 39 НК РФ.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ. Реализацией же товаров в силу п. 1 ст. 39 НК РФ признается передача права собственности на товары.
Нормами ст. 167 НК РФ устанавливается момент определения налоговой базы по НДС при реализации товаров.
Так, в силу п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы по НДС, если иное не предусмотрено данной статьей, является наиболее ранняя из дат:
— день отгрузки (передачи) товаров;
— день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров.
Если моментом определения налоговой базы является день оплаты, частичной оплаты предстоящих поставок товаров, то на день отгрузки товаров в счет поступившей ранее оплаты, частичной оплаты также возникает момент определения налоговой базы (п. 14 ст. 167 НК РФ).
Если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях гл. 21 НК РФ приравнивается к его отгрузке (п. 3 ст. 167 НК РФ).
Но при этом имеется исключение, установленное п. 16 ст. 167 НК РФ (пп. «б» п. 3 ст. 1 Федерального закона от 20.04.2014 N 81-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации», п. 2 ст. 1 Федерального закона от 21.07.2014 N 238-ФЗ «О внесении изменений в главу 21 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и статью 12 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части противодействия незаконным финансовым операциям»). Нормой же указанного пункта уточняется дата отгрузки в целях гл. 21 НК РФ при реализации недвижимого имущества. Таковой с середины 2014 г. признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче рассматриваемого имущества.
На основании вышеизложенного финансисты заключили, что момент определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимости определяется до даты государственной регистрации права собственности покупателя на данное имущество.
В бухгалтерском учете выручка согласно п. 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99 (утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н) признается при наличии следующих условий:
— на получение этой выручки организация имеет право, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;
— сумма выручки может быть определена;
— имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации;
— право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана);
— расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.
На дату подписания передаточного акта в бухгалтерском учете выручка отражению не подлежит, поскольку не выполняется одно из приведенных условий ее признания. С учетом этого в бухгалтерском учете продавца недвижимости в момент подписания передаточного акта осуществляется следующая проводка:
Дебет 76, субсчет «Начисленный НДС», Кредит 6, субсчет «Расчеты по НДС»,
— начислена сумма НДС со стоимости передаваемого недвижимого имущества.

Это интересно:  Заполненный договор купли продажи квартиры сбербанк 2019 год

Налог на прибыль

Налог на имущество

Для разъяснения вопроса о налогообложении налогом на имущество организаций продажи объекта недвижимости финансистам понадобились нормы ст. ст. 373 и 374 НК РФ, положения ПБУ 6/01 и Методических указаний.
Так, плательщиками налога на имущество организаций в силу п. 1 ст. 373 НК РФ признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ.
Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).
Исходя из положений ПБУ 6/01 и Методических указаний актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении условий, установленных п. 4 ПБУ 6/01, то есть когда объект доведен до состояния, пригодного для использования в деятельности организации. Ведь именно в этот момент можно определить первоначальную стоимость объекта недвижимости (п. 7 ПБУ 6/01), поскольку в нее включаются фактические затраты, необходимые для приведения объекта в состояние, пригодное к использованию (п. 8 ПБУ 6/01, п. 24 Методических указаний).
Если приобретенное недвижимое имущество требует ремонта или реконструкции и без проведения этих работ эксплуатация объекта по его прямому назначению невозможна, то покупатель недвижимости не может включить ее в состав основных средств до завершения указанных работ. Следовательно, до этого момента недвижимое имущество не облагается налогом на имущество на основании п. 1 ст. 374 НК РФ.
Невозможность использования недвижимости непосредственно после ее покупки, а также необходимость осуществления работ по ее ремонту или реконструкции покупателю надлежит подтвердить соответствующими документами. Ими могут быть, например, техническая документация, смета, акты выполненных работ по ремонту или реконструкции недвижимости и др.
Уплата налога на имущество организаций прекращается с того момента, когда имущество исключается из состава основных средств.
Стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета. Списание объекта основных средств с бухгалтерского учета осуществляется при прекращении действия хотя бы одного условия принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве такого объекта.
В случае продажи недвижимого имущества его выбытие происходит при подписании документа о передаче объекта продавцом и покупателем. Таким документом может быть акт приема-передачи. Именно с этого момента обязательство продавца по передаче имущества считается исполненным (ст. 556 ГК РФ). После этого объект утрачивает способность приносить экономические выгоды продавцу, то есть перестает отвечать признакам основного средства.
Следовательно, с момента подписания акта приема-передачи объект должен быть списан со счета 01 «Основные средства». Причем списание осуществляется независимо от факта государственной регистрации перехода прав собственности на имущество к новому владельцу.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

  1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
  2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
  3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

  • При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
  • Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.

Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

  1. Размера полученной выгоды;
  2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Это интересно:  Договор купли продажи квартиры 2 покупателя образец 2019 год

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

  1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
  2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
  3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

НДС при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 18%.

Важно знать!

Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

  1. Документы по сделке оформлены правильно;
  2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
  3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

  • Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

  • Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

  • Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

  1. маркетинговые;
  2. рекламные;
  3. юридические;
  4. посреднические;
  5. и другие.
  • Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

  • Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Особенности судебной практики.

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

  1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
  2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

  1. Рецензии на вывод оценщика;
  2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
  3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Статья написана по материалам сайтов: urist7.ru, xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai, spikcompany.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector