+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Как оформить договор купли продажи квартиры 2019 год

Популярной сделкой с недвижимостью является купля-продажа. При оформлении важно юридически грамотно составить договор. Рассмотрим, как самостоятельно провести сделку, на что обратить особое внимание и не ошибиться при оформлении.

Содержание

Как самостоятельно оформить сделку: пошаговый план

Процесс купли-продажи подразумевает переход собственности от одного владельца к другому. Покупка квартиры требует длительной подготовки. Чтобы найти жилплощадь юридически чистую и правильно зарегистрировать сделку, понадобится поддержка специалиста недвижимости. Не у всех есть надежный риэлтор, но если знать некоторые правила можно самостоятельно оформить документы. Подготовка к сделке содержит этапы:

  1. Определиться с ценой — исследовать рынок недвижимости, узнать стоимость квартир, найти прямого продавца.
  2. Выбор жилья — район проживания, этаж, количество комнат, наличие ремонта, характеристика дома, близость от центра города.
  3. Проверка документов — право собственности, количество прописанных, наличие обременений и задолженности.
  4. Заключение сделки — оформление предварительного договора, внесение денежного аванса, нотариальное подтверждение.
  5. Регистрация договора, передача площади по акту приемки.

В договоре указана цена продажи жилья. Обычно стороны ставят балансовую стоимость по ПИБу, она ниже рыночной. Это делают, чтобы не платить подоходный налог и госпошлину нотариусу. Но надо учитывать, что в случае расторжения договора вернуть полную сумму квартиры можно будет через суд.

Проверка собственников квартиры и продавца

Проверка собственников — важный этап сделки. Продавать может хозяин или его представитель, имеющий нотариальную доверенность. Обязательно проверить подлинность документов. Даже при ведении дел с представителем, надо встретиться с хозяином квартиры, посмотреть его паспорт. Все остальные моменты по продаже можно обсудить с доверенным лицом продавца.

Надо учесть такие моменты, что недвижимость может находиться в долевой собственности или совместной, но по документам проходить будет один человек. Сведения о продавце узнают из свидетельства регистрации недвижимости. Если квартира досталась по наследству, следует найти нотариуса, где оно было оформлено, уточнить есть ли еще наследники на имущество. В канцелярии районного суда узнают, проводились ли судебные процессы по квартире.

Перед тем как оформлять сделку необходимо проверить продавца недвижимости. Следует уточнить, будет ли собственник присутствовать на сделке. Обратить внимание на его поведение. По закону человек должен быть дееспособным гражданином. При обнаружении его неадекватности, собственность могут оспорить его родственники.

Проверка документов, подтверждающих право собственности на квартиру

Любой продавец имеет: свидетельство собственности; кадастровый паспорт. Покупая недвижимость, стоит обязательно проверить:

  1. подлинность всех правоустанавливающих документов;
  2. правомочие владельца недвижимости;
  3. наличие прописанных на площади лиц;
  4. существуют ли обременения – рента, ипотека, арест;
  5. посмотреть задолженность коммунальных платежей;
  6. официальное оформление перепланировки.

Документы на жилплощадь следует смотреть только в подлиннике. Проверить подписи, штампы регистрационных служб. Свидетельство обязательно печатается на гербовом бланке. Не должно присутствовать подтирок, исправлений. Наличие помарок настораживает и указывает что это подделка. Чтобы убедиться в подлинности, необходимо запросить Росреестр и получить копию. После этого сравнить с оригиналами продавца.

Проверка квартиры на предмет наличия обременений

Если площадь сдавалась в аренду, была ипотека или наложен арест, то со сменой собственника все остается в силе. Это мешает новому хозяину полноценно владеть имуществом и есть вероятность вообще лишиться его. Управление регистрации дает справку из госреестра, где содержится информация об обременениях. Следует быть осторожным, когда один из собственников ребенок до 14 лет. От его имени выступает представитель, его полномочия следует проверить.

Обратить внимание на брак собственника, посмотреть его свидетельство. По закону, если жилплощадь куплена при официальной регистрации, требуется разрешение супруга на проведение продажи. Следует посмотреть справку об отсутствии прописанных жильцов. Но помнить, там нет данных о временно выписанных — сидящих в тюрьме, призывниках в армии. О таких людях получают сведения из домовой книги. Если эти граждане вернутся, они могут сообщить о праве на жилплощадь после ее продажи. Выписать их можно через суд, а это долгий процесс.

Составление договора

Когда документы проверены, готовится к завершению продажа, заключают предварительный договор купли-продажи квартиры. Это гарантия, что собственник не продаст площадь еще раз, а продавец не отменит сделку. Подписывая договор, покупатель вносит задаток. Это прописано в соглашении, которое может иметь произвольную форму. В тексте указывают:

  1. Ф.И.О сторон, их прописка, даты рождения, паспорта;
  2. запись что продавец передает собственность, а покупатель платит за нее;
  3. подробное описание объекта;
  4. стоимость жилья;
  5. отсутствие обременений, арестов;
  6. наличие перепланировки и ее оформление.

При составлении договора присутствуют обе стороны или их официальные представители.

Фактическая передача квартиры и составление передаточного акта

Последний этап — акт подтверждающий передачу недвижимости новому владельцу. Оформляют его после осмотра площади и проверки оплаты коммунальных платежей. Составляется в 2-х экземплярах, а если в сделке участвует банк то в 3-х. Не требуется заверять его у нотариуса, пишется он в произвольной форме. В нем содержатся:

  • дата, место, город;
  • Ф.И.О и паспорта обеих сторон;
  • сведения о состоянии жилья, наличии оборудования;
  • подписи.

Это необходимо чтобы убедиться, что с документами все в порядке, и они не вернулись на доработку. На момент сдачи квартиры, она должна полностью быть освобождена от мебели. После подписания акта продавец выполнил обязательства по договору и ответственность за жилплощадь переходит к покупателю. Передаются ключи и продавцу выдают в банке деньги, заложенные в ячейку, продажа завершена.

Расчет с продавцом квартиры

Важно грамотно провести оплату за жилье. Расчет с покупателем производится после оформления договора у юриста. Когда деньги передают до этой процедуры, продавец может не появиться для оформления продажи или совсем отказаться от сделки. Даже имея расписку о передаче денег, вернуть их можно только по суду. Поэтому следует передавать деньги после оформления у юриста. Продавец заполняет расписку собственноручно.

Безопасным считается проведение наличных через банк, он подключается к продаже и выступает гарантом. В присутствии сотрудника банка запечатывают деньги, подписывают и закладывают в ячейку. После регистрации продажи, предъявляются документы и продавцу выдают всю сумму. Сделка завершена. Если наличные передаются без банковской ячейки, следует осуществить эту процедуру при нотариусе или свидетелях. При возникновении неприятных ситуаций, они могут подтвердить передачу денег.

Получение свидетельства о государственной регистрации права собственности

После оформления договора пакет документов сдается на регистрацию в МФЦ:

  1. Заявления, образец для заполнения есть на сайте Росреестра.
  2. Квитанция оплаты пошлины.
  3. Договор продажи.
  4. Акт приема-сдачи.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Заверенное согласие супруга.
  7. Паспорта участников.

Для регистрации могут понадобиться дополнительные справки. Это зависит от некоторых особенностей договора. Сделка закончена при получении свидетельства о государственной регистрации.

Распространенные ошибки, ответы на частые вопросы

Чтобы избежать проблем при продаже нужно брать в расчет следующие моменты:

  1. Перед оформлением у нотариуса проверить, чтобы все были выписаны с площади, потом это придется делать в принудительном порядке. Процесс может быть очень долгим.
  2. При сдаче документов на регистрацию обязательно взять расписку от продавца о получении им денег. Документ составляется в свободной форме.
  3. Следует внимательно изучить предоставляемые на подпись документы, сравнить копии и оригиналы.
  4. Если продавец не сообщил покупателю о третьих лицах, их правах на проживание в данной квартире, то покупатель может расторгнуть договор.
  5. Если квартира приобреталась по ипотеке, надо согласовать с банком возможность ее продажи и досрочного погашения суммы.

Если нет уверенности в себе и своей юридической осведомленности, лучше довериться агентству недвижимости. Там грамотно оформят договор, все документы проходят проверку на юридическую чистоту. Только выбирать агентство нужно тщательно, оно должно быть известным и с наличием лицензий на деятельность.

Что еще может быть важным при оформлении сделки купли-продажи квартиры? Консультация на видео

Что нужно знать, если нет опыта заключения договоров купли-продажи, а обращаться к юристам по каким-либо причинам невозможно? О самых важных моментах договора, которые следует принять во внимание, рассказывает Андрей Ордин.

Это интересно:  Договор купли продажи квартиры самара 2019 год

Как оформить куплю-продажу квартиры и не ошибиться?

Оформление договора покупки-продажи — самый волнительный и, бесспорно, самый важный этап во всём процессе, начиная от поиска подходящего варианта и заканчивая переездом в новое жилище.

Договор — та веха, за которой остаётся только передать продавцу деньги за помещение и можно смело наводить домашний уют на приобретённой жилплощади. Однако, подписание договора и финансовый расчёт — это лишь малая часть процедуры оформления сделки покупки-продажи: она включает немало других, не менее важных, этапов.

Как происходит оформление сделки?

  1. В первую очередь, что вполне логично, будущие новосёлы подсчитывают свой бюджет и подбирают варианты жилья, которые будут им по нраву и по карману. После того, как выбор сделан в пользу нескольких квартир, необходимо проверить их на юридическую чистоту. Данный термин подразумевает выяснение у продавца следующих сведений: количество собственников, количество лиц, зарегистрированных в помещении, наличие или отсутствие среди них детей, недееспособных, осужденных или психически нездоровых граждан, наследников, имеющих право оспорить право владения жилой площадью и т.д.
  2. Если квартира является «чистой», то стороны заключают предварительное соглашение, согласно которому они договариваются выполнить впоследствии свои обязательства в полном объёме. На этом же этапе покупатель передаёт продавцу аванс, если об этом была предварительная договорённость.
  3. Затем наступает время, необходимое для окончательной подготовки обеими сторонами необходимых документов.
  4. Когда все бумажные дела будут законным образом устроены, можно приступать к заключению договора покупки-продажи жилого помещения, который оформляется при личном присутствии всех сторон, участвующих в сделке и закрепляется их личными подписями.
  5. Теперь самое время зарегистрировать должным образом права покупателей на приобретаемое жильё, для чего документы сдаются в регистрационную палату. После проверки и одобрения сделки производится окончательный расчёт между покупателем и продавцом и процедура оформления сделки считается завершённой.
  6. Однако, на этом «бумажная» работа для покупателя не заканчивается, поскольку новое жильё необходимо переоформить на своё имя. Для этого ему следует получить выписку по прежнему месту жительства, а затем предоставить её вместе с паспортом и документами, подтверждающими его право собственности, в жилищную контору по новому адресу. Сотрудники данного учреждения переоформят договор на оказание коммунальных услуг на нового владельца квартиры, находящейся в их попечении.

Кроме того, новосёлам даётся одна неделя для перерегистрации по новому адресу в федеральной миграционной службе.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Перезаключение договоров на обслуживание домофона, спутникового ТВ, газового счётчика и проч. производится в компетентных учреждениях на основании паспорта заявителя и документа, подтверждающего его право собственности на жильё.

Перечень необходимых документов

Человеку, желающему приобрести жилое помещение, требуется всего лишь 2 документа: паспорт и согласие законного супруга на оформление сделки покупки-продажи.

Продавцу придётся потрудиться чуть больше, ведь с его стороны нужен более обширный пакет документов:

  • Документ, удостоверяющий личность;
  • Документ, выражающий согласие собственников на продажу квартиры; согласие на сделку супруга, а также свидетельство о регистрации прав собственности (если их несколько, то этот документ предоставляет каждый из них);
  • Документ, подтверждающий право владения помещением (договор приобретения, дарения, наследования и т.д.);
  • Кадастровый и технический паспорт квартиры;
  • Заключение эксперта о стоимости жилого помещения;
  • Справка, подтверждающая отсутствие долгов и различный обременений, возложенных на квартиру;
  • Если среди собственников жилья есть дети, то потребуются их свидетельства о рождении, а также разрешение органов опеки на совершение сделки.

Куда нужно подавать документы?

С точки зрения надёжности предпочтительнее сделать это в банке, предоставляющем для подобных операций отдельную переговорную комнату.

Преимущества этого варианта в том, что стороны заключают с банком договор аренды депозитной ячейки, в которую покупатель закладывает денежную стоимость приобретаемого жилья за вычетом уплаченного аванса. В соглашении аренды ячейки стороны определяют условия для доступа к ней: как правило, продавец может получить деньги тогда, когда закончится оформление сделки в Регистрационной палате и право собственности на квартиру перейдёт к покупателю.

Таким образом, все участники сделки наиболее надёжно защищены от возможных мошеннических действий контрагентов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Также стороны могут договориться и о других способах передачи денег (например, через счет эскроу).

Затем сторонам необходимо предоставить все документы в Регистрационную палату или Многофункциональный центр и написать заявление на государственную регистрацию данной сделки.

Сроки оформления

Оформление сделки происходит в срок до 14-и дней, если документы сданы в Регистрационную палату, и до 7-и дней — если в Многофункциональный центр (МФЦ).

Однако, эти сроки действительны в тех случаях, когда пакет необходимых документов подготовлен должным образом. В случае каждой ошибки в документации срок оформления будет начинаться с начала.

Если уважительная причина вынуждает продавца квартиры уехать из города на длительный срок, то процедура оформления может быть сокращена до 3–5 дней. Для этого необходимо оформить заявление с просьбой сократить срок регистрации сделки на имя руководителя отдела Регистрационной палаты и сдать его секретарю, приложив убедительные доказательства отъезда (билет на самолёт, например).

Служебные помещения в общежитиях предоставляются только определенным категориям граждан.

Во многих операциях с недвижимостью нужна выписка из домой книги, как ее получить, читайте здесь.

Пожизненная рента — отличный способ получить квартиру за низкую стоимость. Подробнее читайте в этой статье.

Дополнительные нюансы, которые необходимо учесть

В первую очередь, покупателю необходимо тщательно проверить все документы на приобретаемое жильё. Речь идёт не только о праве собственности на квартиру: следует убедиться, что технический паспорт соответствует реальному положению дел, а сели и были произведены капитальные работы по перепланировке помещения, то они законным образом зарегистрированы.

Делать это нужно только после оформления предварительного договора, в котором следует указать: паспортные данные сторон, предмет договора, стоимость покупки, а также штрафы, предусмотренные за невыполнение взятых на себя обязательств. Оптимальная сумма задатка — до ста тысяч рублей, передаваемых лично в руки продавцу с последующим оформлением им расписки.

Проверка жилья на юридическую чистоту производится в Росреестре или БТИ, куда необходимо отправить запрос. Особого внимания заслуживают квартиры, собственниками которых являются дети, заключенные, недееспособные или психически нездоровые граждане.

Зачастую продавцы предлагают покупателям при оформлении сделки покупки-продажи указать в договоре меньшую сумму, чем та, которая будет передана в действительности. Дескать, зачем платить лишние налоги государству?

Данный поступок не является противозаконным, однако, при обращении в суд в случае возникновения спорной ситуации, покупателю будет трудно доказать, что реальная стоимость квартиры была выше, чем указано в договоре. Очевидно, что по решению суда он получит именно столько, сколько прописано в соглашении покупки-продажи квартиры.

Поэтому, от неоправданного риска лучше отказаться!

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Оформление договора купли-продажи квартиры — как не стать жертвой аферистов?

Правильное оформление документов при сделках с недвижимостью – страховка от проблем. Данный этап важен для покупателей, но и продавцам не будет лишним позаботиться об этом, оградив себя от возможных претензий новых владельцев. Как провести оформление купли продажи квартиры идеально?

Простого заполнения договора недостаточно. Предварительно нужно проверить юридическую чистоту сделки и получить необходимые документы. Оптимальный вариант – возложение задачи на риэлторскую фирму. Если такой возможности нет, можно сделать всё самостоятельно.

Документы для купли-продажи квартиры

Проблемой в такой сделке является то, что список документов не фиксированный. Состав перечня может меняться в зависимости от обстоятельств конкретной ситуации. Нижеперечисленное – базовые документы, имея на руках которые, в большинстве случаев можно без проблем провести сделку.

Для купли-продажи жилья покупателю понадобятся только паспорт и деньги. Либо документы об одобренной ипотеке, если квартира приобретается через банк. Продавец предоставляет:

  • Паспорт.
  • Свидетельства о рождении несовершеннолетних, проживающих в квартире или формально зарегистрированных там. Если собственников несколько, то необходимы все паспорта или свидетельства о рождении.
  • Документ о праве собственности.
  • Если есть супруг или супруга, то от этого человека требуется официальное согласие на продажу жилья. Но его предоставляют лишь в том случае, если квартира – совместно нажитое имущество.
  • Технический паспорт помещения давностью менее 5 лет.
  • При наличии недееспособных или несовершеннолетних собственников – разрешение от органов опеки и попечительства.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Выписка из домовой книги. Давность её получения не должна составлять более месяца.
  • Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам – можно взять в ТСЖ.
  • Заранее подготовленный и правильно составленный договор купли продажи квартиры в трёх экземплярах.
Это интересно:  Продажа квартиры с ипотечным обременением 2019 год

В отдельных случаях нужна справка из ФНС об отсутствии задолженностей по налогам. Важно учитывать, что для получения вышеуказанных бумаг также могут быть запрошены отдельные справки. Объём затраченного времени увеличивается в разы.

Порядок оформления договора

Если юристы и риэлторы не задействованы в процессе, ответственность за проверку чистоты сделки ложится на покупателя. Речь идёт о серьёзных суммах, и пускать всё на самотёк нельзя. Проводятся две самостоятельных проверки: собственника и недвижимости. Это делается до подписания договора.

Юридическая чистота сделки в случае с покупкой жилья означает, что:

  • названы все собственники, и они официально согласны продать недвижимость;
  • не осталось прописанных людей, которых в дальнейшем будет невозможно выписать;
  • не стоит ли на квартире арест, не заложена ли она в банке и т.д.

Проверка собственников

Для проверки собственников требуется выписка из ЕГРН. Таковую предоставляют сами продавцы – она будет нужна для сделки. Но оптимально заказать её самостоятельно, чтобы убедиться, что это не подделка и за время, прошедшее с момента получения справки собственником, ничего не изменилось.

Варианты заказанных выписок:

  • «Расширенный» – ЕГРН-4 о переходе прав на квартиру. Отслеживает нынешних собственников и всех, кто был ранее. Позволяет узнать, не было ли в истории квартиры подозрительных моментов.
  • Упрощённый – выписка основных характеристик и зарегистрированных прав на квартиру.

Выписки получают через МФЦ, сайт Росреестра, в отделениях Росреестра. Также их выдают через официальный сайт госуслуг, где можно сэкономить, если нужно сразу несколько справок. Пакетная выписка стоит примерно столько же, сколько и одна справка.

Проверка собственников подразумевает поиск информации о наличии других владельцев квартиры, о которых, возможно, покупатель не уведомлён. Никаких дополнительных данных на этом этапе получать не нужно. «Не знать» о наличии других владельцев продавец просто не может: если таковые обнаружились, налицо факт мошенничества.

Проверка недвижимости

Что может быть не так с недвижимостью? Нередки попытки продать её, даже если она под арестом или в залоге. Скорее всего, на каком-то этапе покупки эта информация всплывёт, и сделка просто не состоится. Однако лучше подстраховаться, причём сделать это заранее.

Надёжный способ – получить упомянутую выше расширенную выписку из ЕГРН. В ней отражается «история квартиры», возможные аресты, переходы права собственности, и так далее. Но иногда жильё может не быть там зарегистрировано. Чаще всего, причина в том, что никаких сделок с ним не проводилось. Но бывают и исключения.

Сделки, требующие особого внимания:

  • Квартира куплена собственником в ипотеку, платежи завершены совсем недавно. Полная сумма может быть не выплачена, а информация об аресте ещё не передана в ЕГРН.
  • Жильё было подарено или получено по наследству 1-1,5 года назад и менее. Считается, что на такие нюансы важно обращать внимание лишь тогда, когда прежним владельцем был не родственник нынешнего собственника. Но близкие люди способны на различные манипуляции с документами, у них больше доступа как к бумагам, так и к человеку. Поэтому меры предосторожности нужно соблюдать в любом случае.
  • При наличии перепланировок нужны справки из БТИ о том, что эти действия узаконены.
  • Наличие людей, выписанных без их согласия (пропавших без вести, находящихся в местах лишения свободы).

Что можно сделать, кроме получения справки из ЕГРН? В первую очередь, переписать основные данные: кто и когда выдал документ о праве собственности, все номера и даты, кем поставлены печати. Затем навести справки об этих организациях. Например, если внесены исправления, заверенные нотариусом, узнать, законно ли он работает и существует ли.

На выписку людей без их согласия требуется постановление суда. Причём его подлинность нужно проверить самостоятельно.

Это действие, на которое многие могут махнуть рукой. Однако если человек объявится и решит восстановить свои права, не всегда возможно его выписать. Если он инвалид или несовершеннолетний, если был незаконно лишён права на приватизацию, суд может проигнорировать то, что у квартиры новый собственник. И владельцы жилья останутся с посторонним прописанным на годы.

Если квартира получена на основании судебного решения, либо по ней были споры, нужно проверить конечный документ в суде, выдавшем его. Узнать, возможна ли его отмена. Также это можно сделать через юриста.

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры в 2018 году?

В первую очередь понадобятся все бумаги из списка. В отдельных ситуациях возможны запросы дополнительных справок. Когда всё собрано, можно переходить к оформлению.

Основные условия договора

Первое правило любого договора – написанное должно быть абсолютно понятным и недвусмысленным. Если у покупателя возникают вопросы «как понять этот пункт…?», и продавец разъясняет ему, что всё нормально – всё отнюдь не нормально. Написанное либо прозрачно и понятно, либо условия нужно переписать.

Оптимально с договором сходить к юристу ещё до его подписания. Небольшая сумма и затраты времени окупятся с лихвой будущим спокойствием и отсутствием посягателей на новое жильё.

Договор должен содержать следующие базовые условия:

  • Паспортные данные обеих сторон. Если одна из сторон – юрлицо, то нужна также юридическая информация об организации.
  • Основания для разрешения продажи, если продаёт не собственник (доверенность).
  • Предмет договора, то есть всю информацию о продаваемой жилплощади.
  • Стоимость.
  • Список лиц, за которыми сохраняется право проживания, если таковые имеются.
  • Дата и место подписания договора.
  • Полная информация о правоустанавливающих документах.
  • Порядок внесения оплаты за купленное жильё.

Также могут быть дополнительные условия. Согласовывать договор нужно заранее, читать – до дня подписания.

Кем регистрируется договор?

Данные о том, что у жилья – новый владелец, регистрируются в ЕГРН. Согласно ст. 551, п.1 ГК РФ, этот процесс обязателен. Однако ранее нужно провести саму сделку с регистрацией в Росреестре и передачей денег.

Оптимальная схема такова:

  1. Резервирование депозитарных ячеек в банке. Указание условий, которые необходимы для получения денег и документов из них.
  2. Проведение сделки в переговорной комнате выбранного банка.
  3. Посещение Росреестра – в тот же день. Там регистрируется сделка.
  4. Фактически эти действия являются подачей заявки на получение документа о праве собственности, который будет выдан позднее.
  5. Далее продавец получает деньги из ячейки, а покупателю остаются нужные бумаги.

Сколько стоит оформление?

Основные расходы – это госпошлина 2000 рублей. Также могут быть дополнительные траты: оплата за услуги нотариуса, юриста, риэлтора. Но они не являются обязательными.

Покупка жилья – сложный процесс. По возможности лучше привлекать юристов или проверенных риэлторов с хорошей репутацией. Если это исключено по каким-либо причинам, нужно проверять все документы самостоятельно. Не стоит соглашаться указывать в договоре цену выше реальной – существует возможность оспорить договор, и тогда придётся возвращать больше, чем было получено. Деньги важно передавать только с формальным заверением.

Предусмотрев нюансы, можно благополучно оформить сделку самостоятельно, без внезапных сюрпризов. Для этого важно не верить на слово и проверять каждый документ. Счёт идёт на миллионы рублей, а потому нет ничего зазорного в таких действиях, и покупателю надо это осознать.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Оформление Договора купли-продажи квартиры

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Мы подошли к ключевому этапу сделки покупки квартиры. От того, насколько правильно мы составим Договор купли-продажи квартиры, будет зависеть наша юридическая безопасность. Другими словами – именно на формулировки и условия договора мы сможем опираться, в случае возникновения судебных споров и разбирательств по сделке. Поэтому рассмотрим этот шаг подробно.

Проект Договора купли-продажи квартиры (ДКП) готовится заранее. Желательно, чтобы его текст до сделки уже был на руках и у нас (у Покупателя), и у Продавца. Тогда на самой процедуре подписания будет меньше вопросов и разногласий.

Оформление Договора купли-продажи квартиры допускается как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ), на усмотрение участников сделки, за исключением тех случаев, когда договор подлежит Откроется в новой вкладке.»>обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариальное заверение ДКП стоит дороже (нотариальные тарифы см. ниже), а договор в простой письменной форме, в принципе, можно составить даже самостоятельно (на основе шаблонов типовых договоров – см. ниже), или поручить это Откроется в новой вкладке.»>специализированному юристу, заплатив за подготовку договора всего 2-3 тыс. руб.

Это интересно:  Проблемы договора продажи недвижимости 2019 год

Но Откроется в новой вкладке.»>подготовка и заверение договора у Нотариуса имеет ряд преимуществ, и прежде всего – для Покупателя квартиры:

  1. Во-первых, Нотариус сначала выясняет все детали предстоящей сделки, а затем уже составляет Договор купли продажи квартиры (не шаблонный) с учетом этих самых деталей конкретной сделки, и потребностей ее сторон (в особенности – потребностей Покупателя).
  2. Во-вторых, Нотариус может включить в ДКП дополнительную ответственность Продавца на случай его возможной недобросовестности (например, если он утаил какие-либо важные обстоятельства, связанные с продажей квартиры).
  3. И в-третьих, Нотариус выступает официальным свидетелем вменяемости Продавца в момент совершения сделки, что существенно снижает риск признания сделки недействительной по причине Откроется в новой вкладке.»>недееспособности Продавца, состояния аффекта, введения в заблуждение и т.п.

Откроется в новой вкладке.»>Нотариус значительно облегчает участникам сделки процесс ее проведения, и создает для них комфортные условия. Практика показывает, что нервное напряжение во время сделки у многих бывает на пределе, т.к. цена вопроса слишком велика. И любой конфликт, или несогласованное действие между участниками (особенно при Откроется в новой вкладке.»>«альтернативных сделках»), может привести к взрыву эмоций, и срыву сделки.

Нотариус же обеспечивает не только юридический, но и психологический контроль процесса (вы будете смеяться – но это важно!), а также выступает консультантом и арбитром в случае возникновения споров. В практике было немало случаев, когда сделки срывались в последний момент вовсе не из-за проблем с документами, а «всего лишь» из-за психологического накала страстей участников. А в нотариальной конторе люди всегда ведут себя спокойнее, и спорные вопросы там решаются гораздо быстрее и конструктивнее.

Кроме того, оформление Договора купли-продажи квартиры в нотариальной конторе имеет еще два преимущества – не нужно беспокоиться о регистрации сделки (Нотариус берет ее на себя), и можно провести денежные расчеты по сделке не через банковскую ячейку (как мы рассматриваем здесь по умолчанию), а через Откроется в новой вкладке.»>депозит нотариуса.

Очевидно, что юридические преимущества нотариально заверенного Договора купли-продажи квартиры больше касаются Покупателя, чем Продавца. Продавцу Нотариус, как правило, не очень-то и нужен. Поэтому, расходы на Нотариуса чаще несет именно Покупатель; по сути, он платит за снижение ряда Откроется в новой вкладке.»>рисков сделки для себя лично.

Поэтому нам, как Покупателю, в целях контроля собственных рисков, особенно важно понимать, что именно должен содержать ДКП, и как он должен быть составлен. Для грамотного оформления Договора купли-продажи квартиры, нам нужно понимать разницу между Откроется в новой вкладке.»>существенными условиями договора и его Откроется в новой вкладке.»>дополнительными условиями (перечни этих условий – см. по ссылкам в Глоссарии).

Как правильно составить Договор купли-продажи квартиры

Каждый Договор купли-продажи квартиры (ДКП) должен содержать существенные условия, т.е. условия, которые являются обязательными для того, чтобы этот договор имел юридическую силу. Это значит, что в нем должны быть четко обозначены стороны договора (ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя), предмет договора (квартира, площадь, адрес), суть договора (отчуждение квартиры), цена (в рублях, цифрами и прописью), а также Откроется в новой вкладке.»>права третьих лиц на пользование квартирой (если таковые лица имеются).

Помимо существенных (обязательных), в ДКП можно (и нужно!) вносить дополнительные условия по взаимному согласию сторон. Например, условия о способе проведения расчетов за квартиру, условия о сроках освобождения квартиры (как физическом, так и юридическом), условия об ответственности сторон в тех или иных случаях, и т.п. Такие дополнительные условия не обобщают, а конкретизируют отношения сторон в сделке. И в интересах Покупателя – максимально педантично отнестись к каждому пункту этих условий.

Вообще-то, формулировать условия договора самостоятельно, не имея юридического образования и соответствующей практики, не рекомендуется. Такое баловство может выйти нам боком. Неграмотно вставленная формулировка может не только не иметь нужных нам юридических последствий, но и сделать сам договор (или его часть) Откроется в новой вкладке.»>ничтожным (т.е. не имеющим законной силы, подробнее – по ссылке).

Что касается цены договора (суммы сделки), то на рынке нередко практиковалось занижение этой цены в ДКП, с целью ухода Продавца от уплаты Откроется в новой вкладке.»>подоходного налога с продажи квартиры. Для Покупателя такой вариант всегда был очень рисковым, несмотря на расписку на полную стоимость квартиры, которую ему давал Продавец. Ведь в случае признания сделки недействительной, Покупатель мог претендовать на возврат только той суммы, которая была прямо указана в договоре.

Но с января 2016 года введен в действие закон, согласно которому налог с продажи квартиры может взиматься не с цены договора, а с Откроется в новой вкладке.»>кадастровой стоимости квартиры (подробнее об этом – см. по ссылке). Поэтому занижать стоимость в договоре в ряде случаев стало бессмысленно.

Конечно, при составлении Договора купли-продажи квартиры, нужно стараться предусмотреть как можно больше возможных негативных последствий. Но маловероятно, что кто-либо, даже юридически подкованный человек, может предусмотреть в договоре абсолютно все возможные нюансы и последствия сделки. А следовательно, вероятность оспаривания договора, и Откроется в новой вкладке.»>признания сделки недействительной все равно существует.

Поэтому, Откроется в новой вкладке.»>юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, советуют Покупателю добавлять в конце договора отдельным пунктом условие, подобное этому:

«Руководствуясь ст. 421 ГК РФ (свобода договора), ст. 461 ГК РФ (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным по обстоятельствам, возникшим не по вине Покупателя, или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятию квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равноценное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города _______ или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент вступления в законную силу решения суда о признании настоящего договора недействительным. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения ему убытков».

Такой пункт в договоре даст юридическую опору Покупателю, в случае попытки Продавца или его родственников (в т. ч. третьих лиц) вернуть себе квартиру по суду.

На практике подписание Договора купли-продажи квартиры происходит, обычно, в тот же день, что и Откроется в новой вкладке.»>закладка денег в ячейку банка, либо на следующий день после этого.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным после его подписания сторонами (ранее, до 2013 года, ДКП считался заключенным только после его гос. регистрации). Теперь сам договор регистрации не подлежит, но, тем не менее, он сдается в составе пакета документов в Откроется в новой вкладке.»>УФРС для регистрации перехода права.

Перед подачей на регистрацию не лишним будет внимательно перечитать весь договор еще раз, и сверить все внесенные в него данные из документов: паспортные и технические данные, адрес и площадь квартиры и т.п. Если в договоре обнаружится ошибка или опечатка, то это может стать причиной в задержке регистрации или даже в ее отказе.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, договор купли-продажи квартиры мы составили, все существенные условия в нем перечислили, дополнительные условия согласовали и добавили отдельными пунктами в текст документа. Два раза все перечитали, три раза сплюнули через левое плечо, и аккуратно поставили свой автограф на договоре.

Статья написана по материалам сайтов: zakonguru.com, urmetr.com, kvartira-bez-agenta.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector