+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Приватизация земли судебная практика 2019 год

Право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, в том числе и объектов, возведенных собственником на арендованных участках.

Постановление Президиума ВАС РФ от 28 декабря 2004 г. N 10000/04 (извлечение).

Исковое требование мотивировано тем, что общество является собственником объекта недвижимости — автозаправочной станции, расположенной на указанном земельном участке. Право собственности общества на объект недвижимости подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 6 июня 2002 г. N 42АА413646.

В соответствии с п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ общество обратилось к комитету с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости.

Однако комитет не подготовил и не направил обществу в двухнедельный срок проект договора купли-продажи земельного участка, а 25 февраля 2003 г. сообщил об отказе в приватизации земельного участка, ссылаясь на отсутствие разграничения государственной собственности на землю и положения о порядке приобретения и прекращения прав на земельные участки на территории города Прокопьевска.

Общество 18 апреля 2003 г. направило комитету свой проект договора купли- продажи земельного участка, однако ответа от комитета не получило.

Комитет обратился в арбитражный суд с встречным иском к обществу о расторжении договора аренды земельного участка в связи с несвоевременным внесением арендной платы и о взыскании задолженности по арендной плате.

Заявление по встречному иску возвращено судом комитету по тому мотиву, что заявленные требования не связаны с первоначальным иском.

Решением суда первой инстанции от 13 октября 2003 г. в удовлетворении искового требования отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 2 февраля 2004 г. решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа Постановлением от 13 мая 2004 г. названные решение и Постановление оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции, постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество просит отменить данные судебные акты как не соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Суд первой инстанции отказ в удовлетворении искового требования общества о понуждении комитета заключить договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу, мотивировал тем, что данный объект обществом не приватизирован.

Между тем истец указывал, что объект недвижимости возведен им вновь на отведенном для этих целей земельном участке, сдан в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в подтверждение чего представил необходимые документы.

Вывод суда о том, что право на выкуп земельных участков имеют лишь собственники расположенных на них объектов недвижимости, которые ими приватизированы, не основан на положениях ни ст. 36 Земельного кодекса РФ, ни ст. ст. 28 и 43 Федерального закона О приватизации государственного и муниципального имущества». В соответствии с названными правовыми нормами право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, в том числе и объектов, возведенных собственником на арендованных участках.

Суды апелляционной и кассационной инстанций в обоснование правомерности отказа в удовлетворении искового требования сослались также на то, что законодательство предоставляет собственнику земли право выбора вида землепользования путем передачи земли в собственность или аренду. В настоящем случае с истцом заключен договор аренды земельного участка.

Между тем доводы судов не соответствуют законодательству.

Согласно п. 3 ст. 28 названного Федерального закона договор аренды земельного участка, заключенный до введения в действие Земельного кодекса РФ, не является препятствием для выкупа земельного участка.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене в силу п. 1 ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса РФ как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Поскольку представленный истцом проект договора купли-продажи земельного участка не был предметом оценки арбитражного суда, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для разрешения спора по существу условий договора купли-продажи, а также выяснения вопроса о наличии или отсутствии препятствий для продажи земельного участка.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 303, п. 2 ч. 1 ст. 305, ст. 306 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил:

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Кемеровской области.

Дело по иску о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка.

Постановление Президиума ВАС РФ от 12 апреля 2005 г. N 9940/04 (извлечение).

Общество с ограниченной ответственностью «Производственно- коммерческая фирма «Стройтехвест» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Прокопьевска (далее — комитет) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв. м (кадастровый номер 42:32:01:03:013:0005), расположенного по адресу: Кемеровская обл., г. Прокопьевск, Рудничный район, проспект Строителей, район 10-го микрорайона.

Решением суда первой инстанции от 6 октября 2003 г. (судебный акт в полном объеме изготовлен 13 октября 2003 г.) в удовлетворении искового требования отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 29 января 2004 г. решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа Постановлением от 13 мая 2004 г. оставил указанные судебные акты в силе.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм права.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено судом, общество является собственником объекта недвижимости, приобретенного по договору купли-продажи от 20 июля 1999 г. N 4, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Кан-Маркет Лтд». Право собственности на объект недвижимости подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 20 июля 2001 г. N 42АА264226.

В соответствии с п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ общество 27 декабря 2002 г. обратилось к комитету с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости. Однако комитет не подготовил и не направил обществу в двухнедельный срок проект договора купли-продажи земельного участка, а 25 февраля 2003 г. сообщил о невозможности приватизации данного участка в связи с отсутствием разграничения государственной собственности на землю и Положения о порядке приобретения и прекращения прав на земельные участки на территории города Прокопьевска.

Общество 18 апреля 2003 г. направило комитету свой проект договора купли- продажи земельного участка и, не получив ответа, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, сослался на отсутствие доказательств приватизации обществом объекта недвижимости.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, согласившись с выводом суда первой инстанции, указали также, что законодательство предоставляет собственнику земли (в рассматриваемом споре — администрации города Прокопьевска в лице комитета) право выбора вида землепользования (в собственность или в аренду) при передаче земельного участка владельцу расположенного на нем объекта недвижимости. Кроме того, суды сослались на наличие действующего договора аренды спорного земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком.

Однако эти выводы судебных инстанций не основаны на нормах действующего законодательства.

Вывод о том, что право на выкуп земельного участка имеют лишь собственники расположенных на них объектов недвижимости, полученных в процессе приватизации, не основан на положениях ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 28 и 43 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». В соответствии же с указанными правовыми нормами право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса РФ 2001 г., также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Кодекса. Если договор аренды земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, то, поскольку собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа данного земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Кодекса.

Между тем суды не установили, когда у истца возникло право аренды спорного земельного участка и реализовано ли в связи с этим его исключительное право на приватизацию либо аренду земельного участка на основании п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Представленный истцом проект договора купли-продажи земельного участка предметом судебной оценки по существу условий договора не был. Вопрос о наличии или отсутствии препятствий для продажи земельного участка также не выяснен.

Поскольку оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, они подлежат отмене на основании п. 1 ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 303, п. 2 ч. 1 ст. 305, ст. 306 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил:

Дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции Арбитражного суда Кемеровской области.

Правомерность частичного отказа в удовлетворении заявления о признании недействительным ненормативного акта государственного органа в части установления цены выкупа земельного участка, так как цена выкупа земельного участка, предложенная заявителем, не соответствует требованиям норм действующего законодательства РФ.

К участию в деле заинтересованными лицами привлечены Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, Территориальное управление по Краснодарскому краю Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, Российский фонд федерального имущества.

В указанной части в удовлетворении заявленных требований отказал.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Апелляционный суд обязал ТУ ФАУФИ по Краснодарскому краю в течение 30 дней со дня принятия Постановления осуществить новый расчет цены с учетом ставок земельного налога на 2003 г.

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом в кассационной жалобе просит об отмене Постановления арбитражного суда, указывая на несоответствие выводов арбитражного апелляционного суда обстоятельствам дела, и вынесении нового решения об отказе в удовлетворении требований.

От ЗАО «Зарубежстроймонтаж» поступил отзыв на кассационную жалобу.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя жалобы поддержал изложенные в ней требования.

Представитель акционерного общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы. Представитель РФФИ с доводами кассационной жалобы согласился. Территориальное управление в суд не явилось.

Проверив законность обжалуемого судебного акта исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, наличие оснований, предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ для отмены или изменения постановления, кассационная инстанция не находит его подлежащим отмене.

Постановление апелляционного суда вынесено в связи с пересмотром решения суда первой инстанции по апелляционной жалобе Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

При рассмотрении дела в апелляционной инстанции установлено, что ОАО «Зарубежстроймонтаж» подало заявку в Минимущество России о выкупе находящегося в государственной собственности земельного участка, принадлежащего обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Минимущество России издало распоряжение N 677-р от 20 февраля 2004 г. «О предоставлении в собственность находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность ОАО «Зарубежстроймонтаж».

В распоряжении предписано РФФИ заключить договор купли-продажи земельного участка и направить копию договора в Минимущество России, цена выкупа земельного участка в распоряжении не определена.

По этой цене между РФФИ и ЗАО «Зарубежстроймонтаж» заключен договор купли-продажи земельного участка от 13 апреля 2004 г.

Заявитель полагает, что цена выкупа земельного участка рассчитана неправильно.

Расчет произведен на основании Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которому цена земельного участка определяется путем умножения ставки земельного налога, установленной актом органа местного самоуправления, на кратность, установленную нормативно-правовым актом субъекта РФ.

Решением городской Думы II созыва г. Новороссийска от 30 сентября 1999 г. N 314 «О земельном налоге в городе Новороссийске» определена ставка земельного налога, а также земельно-ценовая дифференцированность территории города по зонам.

Земельный участок, находящийся в пользовании заявителя, относится к зоне г. Новороссийска, для которой ставка земельного налога установлена в размере 1 руб. 90 коп. за 1 кв. м.

В статье 10 Закона Краснодарского края «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» от 5 ноября 2002 г. N 532-К3 указано, что при продаже земельных участков в муниципальных образованиях края, находящихся в государственной собственности, устанавливается десятикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Применяя указанные нормы и рассчитывая выкупную цену земельного участка, арбитражный суд первой инстанции не учел, что предложенная заявителем ставка земельного налога была определена городской Думой г. Новороссийска на 1999 г.

Законом Российской Федерации «О плате за землю» установлены средние ставки земельного налога. Этим Законом Правительству РФ поручалось индексировать ежегодно, начиная с 1995 года, установленные законом ставки земельного налога, исходя из изменений минимального размера оплаты труда.

ОАО «Зарубежстроймонтаж» обратилось в Минимущество России за выкупом земельного участка в 2003 г. В связи с чем расчет цены выкупаемого земельного участка следовало производить с учетом индексации и установления ставки земельного налога на 2003 г.

Вывод апелляционного суда относительно того, что под ставкой земельного налога, на основании которой производится исчисление налога за конкретный период, следует понимать ставку, установленную местными представительными органами власти, увеличенную на поправочные коэффициенты предыдущих периодов и коэффициент, определенный федеральными законами на соответствующий текущий год, основан на законе.

В этой связи цена выкупа, предложенная заявителем, не соответствует указанным нормам, равно как и цена выкупа, установленная Минимуществом России.

С учетом изложенных обстоятельств оснований для отмены постановления арбитражного суда не имеется, кассационная жалоба отклоняется.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Дело о признании недействительным ненормативного акта органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность юридического лица передано на новое рассмотрение, так как судом не установлено, является ли лицо, которому был предоставлен участок, субъектом, имеющим право выкупа спорного земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле были привлечены: Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Одинцовского района (далее — Райкомзем); Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Московской области (далее — Мособлкомзем); Комитет по управлению муниципальным имуществом Одинцовского района (далее — КУИ Одинцовского района); Правительство Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 12 ноября 2001 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 19 февраля 2002 г. решение отменено и исковые требования полностью удовлетворены в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильным применением норм материального права.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 апреля 2002 г. решение и Постановление апелляционной инстанции по делу отменены как принятые с неправильным применением норм материального права и недостаточно обоснованные, дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 октября 2002 г. в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд исходил из того, что администрация Одинцовского района при продаже спорного земельного участка действовала в соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631 ‘ ‘Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности».

Суд пришел к выводу, что прокуратура и Правительство Московской области не представили доказательств, подтверждающих нарушение интересов государства и общества при продаже спорного земельного участка в собственность ЗАО «ПКП «Кунцево».

Постановлением апелляционной инстанции от 19 февраля 2003 г. решение суда оставлено без изменения с подтверждением содержащихся в нем выводов.

На принятые судебные акты Правительством Московской области и прокуратурой Московской области поданы кассационные жалобы, в которых ставится вопрос об их отмене и удовлетворении исковых требований по следующим доводам:

судами первой и апелляционной инстанций не выполнены обязательные указания Федерального арбитражного суда Московского округа: не исследовано, является ли ЗАО «ПКП «Кунцево» субъектом, имеющим право выкупа земельного участка в порядке приватизации государственного (муниципального) имущества, было ли ЗАО «ПКП «Кунцево» создано в результате приватизации станции технического обслуживания легковых автомобилей на Минском шоссе Объединения «Мосавтотехобслуживания» Главмостранса, в чьей собственности находится коллектор, которым обременен спорный земельный участок, и в каком порядке осуществляется выкуп обремененного земельного участка;

спорный земельный участок является государственной собственностью, следовательно, суд неправильно применил нормы материального права, содержащиеся в Федеральном законе «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст. ст. 70, 96 Земельного кодекса РСФСР, Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и Указе Президента РФ от 26 ноября 1996 г. N 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды»;

при приватизации спорного земельного участка нарушены требования законодательных актов, предусматривающие продажу земель собственникам приватизированных государственных и муниципальных предприятий для расширения и дополнительного строительства этих предприятий на конкурсной аукционной основе;

в нарушение п. 1 ст. 65 АПК РФ, согласно которому при рассмотрении споров о признании недействительными актов органов местного самоуправления обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основаниями для принятия таких актов, возлагается на принявший их орган, суд неправомерно возложил данную обязанность на прокуратуру и Правительство Московской области;

суд неправомерно сослался на нормы Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г. Приватизация ЗАО «ПКП «Кунцево» произведена в 1993 г., и нормы Основных положений не могут распространяться на правоотношения, возникшие до их издания. Кроме того, раздел 4 Основных положений определяет порядок продажи земельных участков, находившихся в пользовании предприятия на момент его приватизации, что к спорному участку не относится.

В судебном заседании представители прокуратуры Московской области, Правительства Московской области, Мособлкомзема доводы кассационных жалоб поддержали, представители муниципального образования «Одинцовский район Московской области» и ЗАО «ПКП «Кунцево» возражали против их удовлетворения, считая, что суды полностью выяснили и оценили все фактические обстоятельства и приняли законные и обоснованные судебные акты.

Представители Райкомзема и КУИ Одинцовского района, надлежащим образом извещенные о времени рассмотрения кассационных жалоб, в заседание не явились и доводов по рассматриваемым жалобам не представили.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы жалоб и возражений, судебная коллегия считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение.

Из материалов дела видно, что глава администрации Одинцовского района Московской области принял Постановление от 27 июня 2000 г. N 1252 о предоставлении в собственность ЗАО «ПКП «Кунцево» земельного участка в пос. Немчиновка площадью 5703 кв. м.

Принимая судебные акты об отказе в иске, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что ЗАО «ПКП «Кунцево» выкупило государственное имущество и коллектор в порядке приватизации, в связи с чем имело право выкупа земельного участка, обремененного коллектором для производственных нужд. Сделав такой вывод, суды в нарушение п. 2 ч. 4 ст. 170 АПК РФ не привели ни одного доказательства в его подтверждение.

Содержащиеся в судебных актах указанные выводы также не соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Более того, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие выводы судов, что свидетельствует о невыполнении указаний Федерального арбитражного суда Московского округа, данных в Постановлении от 29 апреля 2002 г. об отмене судебных актов от 12 ноября 2001 г. и 19 февраля 2002 г. При повторном рассмотрении настоящего дела суды не установили обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Эти же причины были основанием для отмены первоначально принятых судами первой и апелляционной инстанций судебных актов.

В частности, суды не выяснили, является ли ЗАО «ПКП «Кунцево» субъектом, имеющим право выкупа спорного земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, в связи с чем суд кассационной инстанции лишен возможности проверить, правильно ли суды при рассмотрении дела применили законодательство к спорным правоотношениям.

От установления указанного обстоятельства зависит правильность применения норм Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, Указов Президента от 14 июня 1992 г. N 631 «Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также представленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности», от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

Не исследован судами при повторном рассмотрении дела и вопрос о правах на коллектор лиц, участвующих в деле. На необходимость исследования этого вопроса также указывала кассационная инстанция при первоначальной проверке законности принятых судебных актов.

Установление этих фактов имеет существенное значение для принятия законного и обоснованного решения. Допущенные судами нарушения норм процессуального законодательства в силу п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ являются основанием для отмены принятых по настоящему делу судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Доводы кассационной жалобы о неправильном применении судами норм Закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст. ст. 70 и 96 Земельного кодекса РСФСР не могут быть приняты во внимание, поскольку правильность их применения уже была признана судом кассационной инстанции при первоначальной проверке законности судебных актов, на что указано в Постановлении от 29 апреля 2002 г.

Ошибочным является и утверждение заявителей кассационной жалобы о неприменении Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г. к отношениям, возникшим до принятия указанного нормативного акта. Порядок приватизации недвижимости, в том числе и земельных участков, в соответствии с указанным правовым актом распространяется на субъектов, выкупивших государственное имущество в результате приватизации. При этом не имеет значение время приватизации: до принятия названного нормативного акта или после.

решение от 29 октября 2002 г. и Постановление апелляционной инстанции от 19 февраля 2003 г. по делу N А41-К2-374/01 Арбитражного суда Московской области отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда.

Это интересно:  Договор приватизации гк 2019 год

Постановление Президиума ВС РФ от 23 ноября 2005 г. «Ответы на вопросы о практике применения судами Кодекса об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных федеральных законов» (вопрос 23).

Земельные споры могут быть классифицированы в зависимости от порядка их рассмотрения на административные и судебные, а также по объекту, субъекту спора и другим основаниям.
1) определенных земельных прав. Например, права собственности на земельный участок.

любых земельных спорах гарантируется судебная защита. прав пользователей земли, на каком бы титуле это поль
земельных участков для государственных и общественных.
практике категория споров, существенно затрагивающая.

Помимо земельных участков, в собственности граждан и юридических лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые
При несогласии собственников земельных долей с местоположением выделяемого им земельного участка споры решаются в судебном порядке.

После приватизации сельскохозяйственных земель, находившихся в государственной собственности, они стали собственностью бывших членов коллективов, вышедших из колхозов или совхозов, с выделением земельных долей.

ВС разъяснил особенности бесплатной приватизации приусадебных участков

Верховный суд разъяснил условия бесплатной приватизации дачных участков, передает «Российская газета».

Такое решение он вынес по иску обычной гражданки, пытавшейся приватизировать личный приусадебный участок. Гражданка прошла все судебные инстанции, начиная с районного суда Санкт-Петербурга. Истица попросила признать незаконным отказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города в оформлении документов на ее участок в садовом товариществе. Также жительница в исковом заявлении попросила суд обязать чиновников «устранить нарушение ее прав на приватизацию земельного участка» и поставить ее сотки на кадастровый учет. После отказа в райсуде и горсуде судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда нашла основания согласиться с доводами гражданки.

Как следует из материалов дела, Невский райотдел городского Комитета по земельным ресурсам отказывался зарегистрировать участок, поскольку он был занят незаконно. В 1976 году исполком Ленинградского горсовета даже выпустил постановление «О незаконно занятых землях садоводческими товариществами предприятий и организаций Ленинграда». Третий пункт документа позволял исполкому Невского райсовета оформлять договоры на временное землепользование на занятую СНТ землю, однако в случае необходимости дачники обязаны были освободить землю без компенсации за строения и насаждения. С 1993 года постоянно проводилась инвентаризация участков СНТ, однако всегда оговаривалась возможность возврата земли в городскую собственность без компенсаций. В 2012 году была сделана госрегистрация прекращения договора аренды земли под СНТ.

Однако Верховный суд не согласился с выводами местных судов. Особенности предоставления в собственность участков садоводам урегулированы Законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 1998 года. В статье 28 этого закона сказано, что если участок представлен СНТ до вступления в силу этого закона, член СНТ имеет право бесплатно приобрести его в собственность. Верховный суд подчеркнул, что эта норма закона не ставит передачу садоводам участков в собственность бесплатно в зависимость от основания предоставления земли самому СНТ — временно или постоянно.

Судебная коллегия по гражданским делам напомнила — для передачи дачнику его участка в СНТ в собственность бесплатно необходимо соблюсти три важных момента. Первое — участок земли должен входить в состав территории СНТ. Второе — товарищество должно быть создано до вступления в силу закона о садоводческих товариществах. И третье — человек, который просит участок в собственность, должен быть членом СНТ и пользоваться им законно.

Также Верховный суд подчеркнул, что нижестоящие суды не учли, что после принятия решения исполкомом Ленинградского горсовета в 1976 году «О незаконно занятых землях», уже в 1980 году это СНТ было зарегистрировано.

Также Верховный суд обратил внимание нижестоящих судов на то, что суды рассматривали спор в порядке 25-й главы Гражданского процессуального кодекса. В ней прописан порядок рассмотрения заявлений об оспаривании решений, действий или бездействий чиновников государственной и муниципальной власти. Но истица оспаривала не только отказ чиновников в оформлении документов на участок, но и просила произвести некие действия по подготовке документов на оформление участка в собственность. А это уже обращение в суд за защитой нарушенного права на получение участка в собственность бесплатно по закону о садоводческих товариществах. То есть такой спор надо рассматривать в порядке искового производства.

Приватизация земли судебная практика

Какова роль вступивших в силу 29 марта поправок в закон в арбитраже и в каком направлении будет развиваться система третейского разбирательства дальше, читайте в интервью с вице-президентом ТПП РФ.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Ваш голос важен в дискуссии по банкротству юр. лиц. Лекторы: В. В. Витрянский, В. В. Бациев, Е. Д. Суворов, О. Р. Зайцев, А. В. Юхнин.

Практика рассмотрения споров, связанных с землепользованием

Практика рассмотрения споров, связанных с землепользованием

Конституция Российской Федерации гарантирует, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности ( статья 9 ).

Земельный кодекс Российской Федерации подчеркивает, что земельное законодательство основывается на принципе учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю ( статья 1 ).

Земельные споры относятся к категории дел, которая порой отличается особой сложностью в своем разрешении.

В большинстве случаев причинами возникновения земельных споров становятся такие действия лиц, как:

неправильная регистрация и признание права собственности на участок,

захват чужих территорий,

определение индивидуального порядка пользования землей,

нарушение земельных сервитутов и добрососедства,

использование арендованных участков не по назначению и т.д.

Помимо этого, достаточно часто можно встретить земельные споры по вопросам признания незаконными действий государственных органов, разделу земель, наследования земельных участков и т.д.

Законодательство Российской Федерации предусматривает разрешение земельных споров следующего типа:

споры о признании права собственности на землю;

о признании права на наследство, в состав которого входит земельный участок;

о признании права собственности на земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения;

о выделе земельных участков в счет долей из земель сельскохозяйственного назначения;

о разделе земельных участков, либо об определении порядка пользования земельными участками;

об установлении границ земельных участков.

споры об оспаривании государственной регистрации права на земельный участок;

споры об устранении кадастровой ошибки;

споры об устранении препятствий к пользованию и владению землей;

споры об установлении ограниченного права пользования (сервитутов) земельными участками и т.д.

Каждый вид земельных споров наделен особой природой возникновения и должен разрешаться, исходя из своих особенностей: процессуальных, материальных и юридических.

Способы защиты прав на землю закреплены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и главе 9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьями 3 , 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских является обеспечение восстановления нарушенного права, следовательно, лицо, обращающееся с иском, должно доказать нарушение его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.

По смыслу приведенных норм выбор способа защиты гражданских прав не может быть произвольным и определяться только мнением истца. В зависимости от характера гражданского правоотношения и нормы материального права, его регулирующей, законодатель указывает на возможность использования того или иного способа защиты гражданских прав.

Изучение судебных решений по спорам, возникшим из земельных правоотношений, показывает, что защита нарушенных или оспариваемых земельных прав и законных интересов осуществляется способами, избранными истцами.

Так, истцы обратились в суд с иском о признании отсутствующим права собственности Г.Л.В. на земельный участок, снятии земельного участка с кадастрового учета, сносе забора и устранении препятствий в пользовании земельным участком.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, районный суд, исходил из того, что истцы не являются собственниками либо владельцами спорного земельного участка, а также отсутствуют доказательства нарушения ответчиком их прав как землепользователей.

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда, соглашаясь с выводом районного суда и ссылаясь на Постановление Пленума ВАС РФ N 22 и Пленума ВС РФ N 10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», статью 212 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указала, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом определяется условие использования указанного способа защиты, а именно: в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты и подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством, то есть такой способ защиты прав может быть использован только в том случае, если истец фактически владеет имуществом, зарегистрированное право другого лица на которое, просит признать отсутствующим.

Поскольку истцами не представлено доказательств принадлежности им спорного земельного участка на каком-либо праве, занимаемого ответчиком на законном основании, то их требование о признании отсутствующим на него права собственности ответчика и разрешение этого требования по существу не может повлиять на возникновение, изменение или прекращение их прав на указанный объект недвижимости.

Однако как показало изучение дел, в ряде случае судами удовлетворялись требования истцов, избравших неправильный способ защиты нарушенных земельных прав.

Так юридическое лицо обратилось в суд с к ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» и Я.С.А., в котором просил признать незаконными действия ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» по внесению исправлений в технический паспорт на производственное здание; аннулировать выполненную на техническом паспорте запись о кадастровом номере объекта недвижимости

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что он является собственником недвижимого имущества — насосной станции. При приватизации земельного участка, на котором расположена названная насосная станция, ему стало известно, что на нем расположен объект недвижимости, принадлежащий ответчику Я.С.А.

По утверждению истца, основанием для внесения в ЕГРП сведений об ответчике как владельце недвижимости, находящейся на земельном участке, явилось его заявление в регистрирующий орган о внесении изменений в сведения об этом земельном участке и приложенный к нему технический паспорт, изготовленный Тверским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ», содержащий исправления в кадастровом номере объекта в части сведений о земельном участке, на котором он находится.

Поскольку, как полагает истец, для внесения изменений в технический паспорт на объект, принадлежащий Я.С.А., отсутствовали правовые основания, то действия сотрудника БТИ являются незаконными.

Районным судом заявленные исковые требования были удовлетворены.

Отменяя решение районного суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда указала, что основанием настоящего спора является притязание истца на земельный участок, пользователем которого по данным ЕГРП является Я.С.А., что свидетельствует о наличии спора о праве на земельный участок, который не может быть разрешен в порядке аннулирования выполненной на техническом паспорте записи о кадастровом номере объекта недвижимости.

Актуальным остается вопрос о возможности оспаривания результатов межевания, признания актов согласования границ недействительным. В данном случае необходимо обращать внимание, что когда между сторонами имеется спор о меже (границе земельных участков) судебной защите подлежит право истца не на земельный участок, а на формирование земельного участка и не путем устранения препятствий, а установления границ (межи) земельных участков.

В соответствии со статьей 40 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, то есть в судебном порядке.

Результаты межевания, проведенного в отсутствие одной из сторон, могут быть признаны недействительными, если суд установит, что они не отражают фактически сложившиеся границы землепользования и нарушают права отсутствующей стороны.

Вместе с тем, в случае, если гражданином оспаривается техническая документация, составленная в ходе проведения межевания, такой способ защиты права может быть признан ненадлежащим.

Заявляя указанные исковые требования истец, указал, что постановка на кадастровый учет земельного участка ответчика в существующих границах, без учета его мнения и данных о местоположении земельного участка, предоставленного ему в аренду, является кадастровой ошибкой, не позволяющей внести изменения в сведения в ГКН относительно принадлежащего ему земельного участка.

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда, оставляя без изменения решение районного суда, в своем определении указала на то, что удовлетворение заявленных истцом исковых требований непосредственно не повлечет восстановления его нарушенного права, поскольку право собственности ответчика на спорный земельный участок не прекратиться.

Согласно пункту 2 статьи 8 Конституции Российской Федерации и статьи 212 Гражданского кодекса Российской Федерации в России признаются и гарантируются следующие равноправные формы собственности: государственная (федеральная и субъектов Российской Федерации), муниципальная и частная.

Особенностью земельных споров в отношении права собственности является то, что из всех объектов земельных отношений, перечисленных в статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации, в качестве объекта права частной собственности могут выступать только земельные участки.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу абзаца 3 пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

В случае, если земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

В основном граждане обращаются в суды в связи с тем, что своевременно наследственные права ими не были оформлены, либо имеются расхождения по фактической площади земельного участка и площади по правоустанавливающим или правоподтверждающим документам.

Под сделками в данном случае понимаются любые действия, которые привели к правомерному пользованию земельным участком.

Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено приобретение права собственности на застроенные земельные участки. В этих целях заинтересованное лицо обращается с соответствующим заявлением в органы государственной власти или местного самоуправления, в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка — обеспечивает за свой счет выполнение в отношении испрашиваемого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением о постановке такого участка на государственный кадастровый учет.

Смысл пункта 4 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ заключается в том, чтобы узаконить право граждан на земельные участки, которые были предоставлены под строительство индивидуального жилого дома и использовались в течение длительного времени без надлежащего оформления земельных отношений.

В данном случае документами, подтверждающими возникновение права на бесплатное приобретение в собственность земельного участка, будут документы, свидетельствующие о возникновении права собственности на жилой дом до вступления в силу указанного Закона СССР «О собственности в СССР».

Одним из обстоятельств, имеющих значение по делам о признании права собственности на фактически используемый земельный участок, является правомерность землепользования, которая может быть доказана путем представления документов, удостоверяющих право на земельный участок.

В частности, к таким документам в соответствии с пунктом 5 Порядка выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утвержденного 20 мая 1992 года Роскомземом, относятся государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, земельно-шнуровые и похозяйственные книги, планово-картографические и другие материалы, имевшиеся в районных комитетах по земельной реформе и земельным ресурсам, органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, городских, поселковых, сельских администрациях, у самих землепользователей.

Нередко на практике возникают вопросы при рассмотрении дел о признании права собственности на земельные участки, ранее предоставленные в бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение, когда землепользователем земельного участка является не одно лицо, а несколько лиц, а доля в праве на земельный участок не определена.

Районным судом рассмотрено дело по иску С. об определении доли в праве на земельный участок и признании права собственности на долю земельного участка.

Требования С. мотивированы тем, что она в порядке наследования является собственником 1/2 доли в праве на жилой дом, который расположен на земельном участке, предоставленном наследодателю и ответчику на праве бессрочного (постоянного) пользования. Являясь землепользователем спорного участка, она в виду отсутствия соглашения об определении долей в праве на земельный участок не может зарегистрировать свое право собственности на 1/2 долю земельного участка

Удовлетворяя исковые требования истца и ссылаясь на положения пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 9.1 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», районный суд указал на то, что С. являясь лицом, к которому в порядке наследования перешло право собственности на 1/2 долю в праве на жилой дом, приобретает право собственности на земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу, пропорционально доли в праве собственности на жилой дом.

С указанным выводом районного суда не согласилась судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда. Отменяя решение и отказывая в иске, судебная коллегия указала следующее.

В контексте норм Земельного законодательства ( пункт 1 статьи 15 , статья 22 , пункты 1 , 2 статьи 28 , пункт 1 статьи 36 , пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации) вещные и обязательственные права приобретаются только на земельные участки, на отдельные их части отдельного права не предусмотрено.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение права собственности или аренды на земельные участки, занимаемые вышеназванными объектами недвижимости.

Пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим законодательством, с учетом долей в праве собственности на здание. Согласно пункту 5 статьи 36 ЗК РФ сособственники зданий, строений, сооружений совместно обращаются с заявлением о предоставлении земельного участка.

Таким образом, в свете вышеуказанных норм Закона следует, что выбор правовой судьбы вещи неделимого земельного участка может быть определен только актом совместного волеизъявления всех сособственников. Отдельно или врозь одним из сособственников (или какой-то их части) решение вопроса о выборе правовой судьбы вещи Законом не предусмотрено. Данные положения также содержаться в нормах статей 244 , 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 4 части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 3 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями (строениями, сооружениями) с учетом волеизъявления всех сособственников, которым эти здания принадлежат на праве общей долевой собственности. Указанный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки имеет особенности по сравнению с общим порядком решения соответствующих вопросов, закрепленным для индивидуальных собственников таких зданий, строений, сооружений. Данный порядок обусловлен различными фактическими и правовыми условиями, в которых находятся индивидуальные собственники и сособственники имущества, а право общей собственности (долевой или совместной) двух или более лиц отличается по правовому режиму от права собственности, принадлежащего одному лицу.

Это интересно:  Дубликат договора приватизации квартиры 2019 год

Поскольку с волеизъявлением о приобретении права собственности на земельный участок ответчик, являясь сособственником жилого дома и пользователем земельного участка, не обращалась, то оснований для удовлетворения заявленных требований истца, исходя из положений пунктов 3 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не имелось.

Сложность вызывают вопросы о признании прав на земельные участки в случае перехода права собственности на здания, находящиеся на этих земельных участках, в той ситуации, когда прежним собственникам зданий земельные участки принадлежали на праве аренды.

Гражданин обратился в суд с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области, в котором просил признать признании недействительным отказ в предоставлении земельного участка и возложить обязанность передать земельный участок в собственность за плату.

В обоснование своих требований истец указал, что ему на основании договора купли-продажи принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке с разрешенным использованием «под производственную базу». Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области отказало истцу в передаче земельного участка в собственность на основании того, что земельный участок, который необходим для облуживания и эксплуатации административно-производственного корпуса, гаража, столярного цеха и котельной, для названных целей не формировался; площадь испрашиваемого земельного участка существенно превышает площадь объектов недвижимости; документов, свидетельствующих о том, что испрашиваемый участок данной площади необходим для обслуживания и эксплуатации расположенного на нем недвижимого имущества, не представлено; законных оснований для предоставления земельного участка указанной площади не имеется.

Районный суд, признавая данный отказ незаконным и возлагая на Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области обязанность по передаче спорного земельного участка в собственность истца, исходил из наличия у последнего преимущественного права на приобретение спорного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ. При этом районный суд указал на то, что необходимость предоставления в компетентный орган документа, свидетельствующего об обоснованности испрашиваемого размера земельного участка, при том, что ранее испрашиваемый земельный участок формировался для эксплуатации и обслуживания тех же объектов недвижимости, что и ныне расположенные на нем, а также предоставлялся в аренду для обслуживания указанных объектов, законом не предусмотрена.

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда не согласилась с указанными выводами районного суда. Отменяя состоявшееся решение, судебная коллегия в своем апелляционном определении указала следующее.

Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу пунктов 5 , 6 названной статьи Кодекса для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13 сентября 2011 года N 475.

Между тем, предоставление в орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления о выкупе земельного участка с приложением документов по установленному перечню само по себе еще не является безусловным основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка испрашиваемой площади в собственность заявителя.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением, необходимая для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, в силу пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель, градостроительной и проектной документацией.

Как следовало из материалов дела, площадь испрашиваемого заявителем земельного участка в шесть раз превышает площадь объектов недвижимого имущества, расположенных на данном земельном участке, при этом заявителем не обоснован размер испрашиваемого земельного участка.

Факт предоставления земельного участка в определенных размерах в аренду еще не свидетельствует о возможности предоставления земельного участка в тех же размерах в собственность, поскольку в последнем случае необходимо руководствоваться нормами статей 33 , 35 Земельного кодекса Российской Федерации и исходить из фактической необходимости выделения земельного участка в собственность.

Значительным остается количество дел о разделе земельного участка и определении порядка пользования земельным участком между сособственниками и титульными землепользователями.

При разделе земельных участков суды должны исходить из размера долей сторон в праве общей собственности, и только как исключение допустимо отступление от размера долей. В последнем случае несоразмерность раздела устраняется выплатой соответствующей денежной компенсации. При добровольном разделе, учитывая общие положения о свободе договора, стороны вправе не придерживаться размера принадлежащих им долей в праве собственности на земельный участок.

Судам следует иметь в виду что, не каждый земельный участок может быть разделен в натуре, поскольку раздел земельного участка возможен при условии делимости, то есть возможности образования самостоятельных земельных участков с тем же разрешенным видом использования. Требования к образуемым и измененным земельным участкам закреплены в ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными актами органов местного самоуправления ( статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации).

Однако имеются случаи, когда районные суда производят раздел земельного участка без учета вышеуказанных положений закона.

Гражданин обратился в суд с иском к сособственнику жилого дома и земельного участка, в котором просил произвести реальный раздел домовладения.

Ответчик, не соглашаясь с исковыми требованиями, обратилась в суд с встречными исковыми требованиями, в которых просила изменить доли участников долевой собственности на спорное домовладение; произвести реальный раздел дома в соответствии с заключением технической экспертизы; произвести реальный раздел земельного участка.

Рассматривая заявленные исковые требования, районный суд произвел раздел дома, с учетом изменения долей, выделил каждому из сособственников фактически занимаемые жилые помещения, а также произвел раздел земельного участка, на котором расположено домовладение.

Соглашаясь с выводами суда относительно реального раздела домовладения, судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда не согласилась с выводом районного суда о возможности раздела земельного участка, поскольку он основан на неправильном применении закона.

Решением Тверской городской Думы от 20 сентября 2011 года N 243 «Об установлении предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых в собственность на территории города Твери в целях, предусмотренных статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации» установлен минимальный размер предоставляемого гражданам для индивидуального жилищного строительства земельного участка, равный 400,0 кв.м.

Производя раздел земельного участка, районный суд не учел, что спорный земельный участок площадью 730,0 кв.м. в соответствии со статьей 133 Гражданского кодекса Российской Федерации является неделимым, поскольку не может быть разделен без изменения его назначения, а размеры земельных участков, выделенных сторонам — меньше размера, допустимого действующим законодательством (по 365,0 кв.м).

Учитывая, что неделимый земельный участок как объект права нескольких лиц согласно пункту 4 статьи 244 ГК РФ может находиться только в общей собственности, судебная коллегия, отменив решение суда первой инстанции в указанной части, отказала в удовлетворении иска о реальном разделе земельного участка.

В отличие от раздела определение (установление) порядка пользования земельным участком не зависит от его размера, числа совладельцев и вида прав на земельный участок, т.е. принадлежности на праве собственности либо постоянного (бессрочного) пользования. Отказ в иске о разделе земельного участка по мотиву его неделимости также не исключает определения порядка пользования этим участком. Несмотря на ряд совпадающих признаков, определение порядка пользования земельным участком отличается от его раздела как по своему содержанию, так и по правовым последствиям. При определении порядка пользования, как и при разделе, каждому из сособственников в пользование передается конкретная часть земельного участка. Однако с установлением порядка пользования земельный участок юридически остается неразделенным, право общей собственности на него не прекращается, отдельные его части могут находиться в совместном пользовании для проезда, прохода к основному строению и подсобным помещениям.

При выборе критериев, которыми следует руководствоваться при разрешении такого рода споров, прежде всего надо исходить из статуса земельного участка. Если земельный участок принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то на основании пункта 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно его доле.

Как видно из содержания указанной нормы закона, единственным критерием, который должен быть положен в основу решения суда при определении порядка пользования общим имуществом, является долевое соотношение сторон в праве общей собственности на это имущество, при этом суд не связан доводами сторон о целесообразности избрания того или иного варианта.

В заключении следует отметить, что при разрешении споров о праве на земельный участок суды не всегда учитывают, что судебное решение, которым спор разрешается по существу, должно по своему изложению соответствовать требованиям статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и содержать исчерпывающий вывод по материально-правовому требованию истца. Резолютивная часть решения при удовлетворении иска о праве на земельный участок должна содержать описание земельного участка как объекта недвижимого имущества, сведения о месторасположении спорного земельного участка, площади и кадастровом номере, которые необходимы для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации.

На необходимость исполнения данных требований указано в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а так же в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О судебном решении».

Выкуп земельного участка как способ приватизации: правовое регулирование и судебная практика

Выкуп земельного участка как способ приватизации: правовое регулирование и судебная практика

Земельным кодексом РФ[1] (далее – ЗК РФ) установлено, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках (статья 36). Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества»[2] (далее – ФЗ о приватизации) также предусмотрено право собственника недвижимости приобрести земельный участок, на котором такая недвижимость располагается (статья 28). Право на приватизацию, то есть на приобретение в частную собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть реализовано на возмездной или безвозмездной основе. Возмездная форма приобретения земельного участка является выкупом. Настоящая статья посвящена вопросам правового регулирования выкупа земельных участков собственниками зданий, строений или сооружений.

Актуальной данная проблема является потому, что едеральным законом в действие [3] (далее – ФЗ о введении ЗК РФ) предусмотрено() Исключения предусмотрены только для религиозных организаций и общероссийских общественных организаций инвалидов[4].

Основным условием осуществления правомочия выкупа земельного участка является наличие права собственности на объект недвижимости, находящийся на участке. Следовательно, необходимо соблюдение двух условий: 1 – объект недвижимого имущества расположен на выкупаемом земельном участке; 2 – объект недвижимости принадлежит на праве собственности лицу, выкупающему земельный участок.

Возможны несколько случаев выкупа. Первый из возможных вариантов: землю выкупает лицо (физическое или юридическое), уже владеющее расположенным на нем объектом недвижимости на праве собственности и участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Физическое лицо, кроме того, может являться пожизненным наследуемым владельцем. Процедура выкупа земельного участка используется физическим лицом в случае, если он уже реализовал свое право на однократное бесплатное приобретение, установленное п.5 статьи 20 и п. 3 статьи 21 Земельного кодекса РФ. также лишь путем выкупа

Второй вариант следующий: земельный участок, на котором расположено находящееся в частной собственности недвижимое имущество, пространственно никак не определен, юридически не оформлен, то есть приватизируется застроенный участок ранее не предоставлявшийся ни настоящему собственнику объекта недвижимости, ни предшествующим его правообладателям.

И, наконец, возможна ситуация, когда земельный участок приватизируется путем выкупа одновременно с приобретением права собственности на объект недвижимости, находящийся на его территории. Это происходит, а также имущественных комплексов, в состав которых включен земельный участок.

В-четвертых, процедура приватизации при участии нескольких лиц с равными правами на стороне приобретателя.

Общая процедура выкупа установлена пунктами 5-9 статьи 36 ЗК РФ. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, полномочный принимать соответствующее решение, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок должны принять решение о предоставлении земельного участка, и подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить этот проект заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Практическая реализация указанной процедуры выкупа земельного участка нередко осложняется ее непониманием со стороны органов местного самоуправления или органов государственной власти. Так, в Кемеровской области общество обратилось к комитету по управлению имуществом города Прокопьевска с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок, на котором расположен принадлежащий обществу объект недвижимости. Однако комитет не подготовил и не направил обществу в двухнедельный срок проект договора купли-продажи земельного участка, а через некоторое время сообщил об отказе в приватизации земельного участка, ссылаясь на то, что не проведено разграничение государственной собственности на землю и отсутствует положение о порядке приобретения и прекращения прав на земельные участки на территории города Прокопьевска. Кроме того, дополнительным аргументом против приватизации участка явилось то, что объект недвижимости (автозаправочная станция) обществом был не приватизирован, а возведен на арендуемом земельном участке. Спор между указанными сторонами рассматривался всеми инстанциями арбитражных судов, и лишь Президиум Высшего арбитражного суда вынес решение N 10000/04 от 8 декабря 2004г., основанное на единственно верном понимании закона. Это понимание сводится к следующему: в соответствии с нормами статьи 36 Земельного кодекса РФ и статей 28 и 43 ФЗ о приватизации право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, в т. ч. и объектов, возведенных на арендованных участках[6]. Таким образом, право собственника здания автозаправочной станции на выкуп земельного участка под этим зданием ничем не ограничено, наличие договора аренды на исключительное право приватизации не влияет.

Данной позиции ВАС РФ придерживался в течение более трех лет с момента вступления в силу Земельного кодекса. Она поменялась с принятием Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 01.01.01г. ««О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»»[7] (далее – Постановление ВАС № 11). Согласно этому Постановлению, наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Сложно согласиться с подобным пониманием формы реализации ««исключительного»» права собственника объекта недвижимого имущества на приватизацию земельного участка под ним. Согласно Постановлению ВАС № 11, факт заключения собственником объекта недвижимости договора аренды земельного участка после введения в действие ЗК РФ рассматривается в качестве формы прекращения правомочия приватизировать землю в определенном порядке. Однако подобное понимание статьи 36 ЗК РФ появилось и фактически приобрело силу закона лишь после 24 марта 2005г., то есть даты принятия Постановления ВАС № 11. До этого времени арбитражные суды, решая споры, связанные с выкупом земельных участков, рассматривали ««исключительность»» права на приватизацию безотносительно к договору аренды земли[8]. Кроме того, согласно статье 28 ФЗ о приватизации, наличие договора аренды земельного участка не является препятствием для его выкупа. При этом момент заключения договора аренды законом не оговаривается, а следовательно, не является существенным.

С принятием Постановления ВАС № 11 фактически правовое положение арендаторов земельных участков значительно ухудшилось. В неравные условия поставлены те законопослушные собственники недвижимого имущества, которые, следуя требованиям ФЗ о введении ЗК РФ, уже оформили свое право на землю, заключив договор аренды, и те, которые лишь только собираются это сделать. Первые, понимая норму пункта 1 статьи 36 ЗК РФ отличным от Пленума ВАС РФ образом[9] и выполняя требования ФЗ о введении ЗК РФ об оформлении прав на землю, вступали в арендные отношения, предполагали со временем выкупить земельные участки в собственность. Реализация этих намерений в настоящее время поставлена под сомнение. Вторые же — имеют возможность учитывать приведенное выше толкование закона при принятии решения о форме своего землепользования. фактически всех остальных сособственников «» земельного участка.

Постановление ВАС № 11 ущемляется также право на выкуп земельного участка, принадлежащее лицу, которому при приобретении здания были уступлены права аренды земельного участка под приобретенным зданием, даже если этот договор аренды был заключен до вступления в силу ЗК РФ. Поскольку к покупателю объекта недвижимости переходят права и обязанности арендатора, и переход происходит после вступления в силу ЗК РФ, то, исходя из позиции Постановления ВАС № 11, логично было бы утверждать, что исключительное право выбора между приватизацией участка и его арендой уже реализовано[11].

Пленум ВАС РФ — это не судебная инстанция, не специальный состав суда. Это орган управления судебными инстанциями, в число полномочий которого входит рассмотрение материалов изучения и обобщения практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами и дача разъяснения по вопросам судебной практики[12]. Принимаемые им постановления обязательны для арбитражных судов в Российской Федерации. С этой точки зрения, Постановление ВАС РФ № 11 можно рассматривать в качестве нормативного акта.

Приведенное понимание 36 статьи ЗК РФ приводит к нарушению общеправового принципа равенства всех перед законом и судом. Ранее арбитражные суды, рассматривая земельные споры, не могли учитывать приведенного разъяснения. Таким образом, решения арбитражных судов по аналогичным спорам, принятые до 24 марта 2005г. и принятые после, различны, несмотря на то, что судом применялись одни и те же нормы материального права.

Способом преодоления спорных ситуаций при приватизации земли является принятие высшими судебными инстанциями постановлений, обобщающих судебную практику. Однако толкования норм закона, содержащиеся в подобных актах, не являются единственно возможными, и их, скорее, следует рассматривать как позицию данного судебного органа. Отменить действие постановления Пленума ВАС РФ можно двумя способами: либо такое решение принимает сам Пленум, либо вступает в силу федеральный закон, в котором четко решается вопрос о выкупе земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости при наличии договора аренды земли.

До тех пор, пока такие акты не приняты, арендаторы земельных участков, имеющие намерение выкупить их в собственность, вправе в судебном порядке восстановить свои права. Для обоснования своей позиции они могут воспользоваться гражданско-правовой конструкцией «существенного изменения обстоятельств». В соответствии со статьей 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли их разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В таком случае договор аренды земельного участка может быть расторгнут, а у собственника объекта недвижимости вновь появится, с одной стороны, установленная ФЗ о введении ЗК РФ обязанность оформить права земельный участок и, с другой стороны, он снова будет обладать правом на выкуп земельного участка в собственность.

Из вышеприведенного анализа следует, что ограничение права приватизировать земельные участки недопустимо и противоречит закону. на основании закона, например,

Таковы общие положения законодательства, регулирующего вопросы наличия права на приватизацию земельных участков путем выкупа. Перейдем к рассмотрению тех правовых проблем, которые возникают часто на практике при выкупе земли собственниками объектов недвижимого имущества.

Следует заметить, что в данном случае речь идет о приватизации земельного участка, осуществляемой после приватизации объектов недвижимости, на ней расположенных[6]. В противном случае земельный участок был бы приватизирован одновременно с объектами недвижимости, и собственнику последних не понадобилось бы направлять в уполномоченный орган обращение о приватизации соответствующего земельного участка. Следовательно, нормы п. 3 ст.28 Закона о приватизации могут распространяться только на те случаи, когда объекты недвижимости были приватизированы до его вступления в силу.

Сложность, с которой сталкиваются большинство собственником объектов недвижимости при приватизации земли, — это определение границ и площади земельного участка, постановка его на кадастровый учет

Несмотря на фактическое существование земельного участка как природного объекта и территориального базиса на протяжении многих тысяч лет, «моментом возникновения (или моментом прекращения существования) земельного участка как объекта договора купли — продажи является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель»[14]. . Значение кадастрового учета состоит в том, что лишь после его проведения появляется земельный участок как индивидуализированный объект приватизации. Объектом выкупа могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Кадастровый план является обязательным приложением к заявлению о приватизации земельного участка. Границы и размеры земельного участка , согласно п. 7 статьи 36 ЗК РФ, определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Согласно ФЗ о приватизации, отчуждению в частную собственность подлежат земельные участки, занимаемые объектами недвижимости и необходимые для использования этих объектов. Земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Это интересно:  Виды приватизации квартиры 2019 год

Определяя границы и площадь выкупаемого земельного участка, необходимо учитывать:

данные имеющихся документов на земельный участок (свидетельств, государственных актов, планов и т. п.);

нормы законодательства, действовавшие в период застройки;

действующие требования земельного и градостроительного законодательства;

площадь фактического землепользования.

Собственники зданий, строений, сооружений, владеющие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения могут определить площадь и границы выкупаемого земельного участка исходя из содержания правоустанавливающих документов на землю. Площадь участка и ориентиры его расположения всегда указывались в свидетельствах и государственных актах. Однако изготовлением плана земельного участка, на основании которого можно четко установить границу и площадь, зачастую пренебрегали.

советской власти . И«»,В случае выкупа такого земельного участка п

При межевании необходимо учитывать права других лиц на пользование объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства. Следовательноустановление во многом ине только самого участка, но и прилегающих территорий

предусматривают На практике при проведении межевания застроенных территорий зачастую происходит выделение земельных участков под многоквартирными домами меньше минимальной площади, определенной ранее действовавшими нормативами, что неправомерно порождает так называемую уплотняющую застройку. Игнорирование таких нормативов следует признавать нарушением градостроитель­ного законодательства[17].

«» , в том числе выкупа, чаще «» принципу«»«» , и границы «их» участка с

В тех случаях, когда здание, строение или сооружение построено в отсутствие строительных норм и правил или при явном их нарушении, при определении границ и площади участка следует руководствоваться нормами действующего в настоящее время земельного и градостроительного законодательства, строительными нормами и правилами, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Из содержания выше указанных в § 2 главы 1 настоящей работы норм законодательства по вопросу определения границ и площади приватизируемого земельного участка следует, что значимая роль отдана также фактическому землепользованию, представляющему собой сложившийся порядок хозяйствования на земельном участке в отсутствие правоустанавливающих документов и нарушений прав иных лиц. Введение критерия фактического землепользования направлено на защиту прав тех, кто владеет объектами недвижимости без определения своих прав на земельные участки под ними. Однако обосновать размеры участка в пределах фактического землепользования на практике сложно, поскольку не ясно, к чему следует привязывать границу фактического землепользования. Порой, если территория объекта обнесена оградой, то линия ограды безо всякого колебания утверждается как граница земельного участка[19].

Отсутствие четких критериев для определения фактического землепользования приводит к тому, что фактические границы и площадь земельного участка либо не учитываются, либо их учет приводит к многочисленным судебным спорам. Для решения этой проблемы представляется целесообразным либо исключить такой показатель как ««фактическое землепользование»» из критериев определения границ и площади приватизируемого земельного участка, либо нормативно уточнить критерии его установления.

Помимо индивидуализации земельного участка как объекта приватизации существует проблема определения органа власти, полномочного принимать решение о продаже земельного участка собственнику объекта недвижимости. Выкуп земельного участка представляет собой договор купли-продажи, заключаемый между полномочным органом государственной власти или местного самоуправления и собственником здания, строения или сооружения, располагающегося на выкупаемом участке.

Примером разрешения проблемы уменьшения площади участка служит спор между предприятие «Талкалегпром» (далее – «Общество») и Префектурой ЦАО г. Москвы. Часть территории «Общества» было изъято Постановлением Правительства Москвы. Однако в результате этого в отчуждаемую часть земельного участка попали складские помещения из металлоконструкций, проходная, стоянка служебного и технологического транспорта. Разрешая вопрос о правомерности уменьшения площади земельного участка, находящегося в пользовании, арбитражные суды указывают на необходимо выяснить, входят ли строения, располагающиеся в подлежащей изъятию части спорного земельного участка, в принадлежащий истцу имущественный комплекс[20].

До конца 2001г. полномочным органом при приватизации (т. е. продавцом земельного участка, занятого приватизируемым государственным (муниципальным) предприятием) считался фонд имущества, осуществивший продажу предприятия либо акций акционерного общества, которое было создано при приватизации[21].

Однако ситуация изменилась со вступлением в силу нового ФЗ о приватизации, согласно п. 3 статьи 28 которого решение о приватизации земельных участков принимается тем органом, который принимал решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. Такое положение направлено на защиту интересов, прежде всего, тех собственников недвижимости, которые приобрели такое имущество не в порядке приватизации.

Во многом определение органа, полномочного принимать решение о приватизации земли, зависит от того, разграничена ли государственная собственность на выкупаемый земельный участок. Распоряжение «разграниченными» земельными участками осуществляется тем органом государственной власти или местного самоуправления, который уполномочен на эти решения собственником земли.

Согласно ФЗ о введении ЗК РФ, распоряжение государственными землями до разграничения государственной собственности осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Правительству РФ предоставлено право определять порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на них[22]. Правительство РФ реализовало данное правомочие, приняв «Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю (далее — Правила)»[23].

В соответствии с Правилами решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается:

Министерством имущественных отношений РФ (его территориальными органами)[24] — в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности;

уполномоченным органом государственной власти субъекта РФ — в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъектов РФ, а также в случае, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти субъекта РФ.

Во всех иных случаях вопрос о приватизации земельных участков относится к сфере ведения органов местного самоуправления.

Отметим, что из лексического анализа приведенного пункта 7 Правил можно сделать вывод о том, что он позволяет определить орган, полномочный принимать решение о приватизации земельного участка, исключительно в случае одновременного приобретения в частную собственность объекта недвижимости (под «одновременностью» следует понимать параллельность процедур, а не их совпадение). В начале нормы говорится об уже приобретенных объектах недвижимости, однако далее следует «в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности» и «в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъектов РФ». Если бы речь шла о зданиях, строениях, сооружениях, право собственности на которые было приобретено ранее, то следовало бы употребить слова «находившихся».

Таким образом, для целей приватизации земельного участка одновременно с объектом недвижимости юридически значимым является определение того, «из какой собственности» приобретается объект недвижимости, расположенный на выкупаемом земельном участке, а также какой орган ранее принимал решение о предоставлении участка[25].

Пунктом 14 статьи 43 ФЗ о приватизации установлено, что до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством к собственности Российской Федерации или собственности субъектов РФ, принимают:

1. органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости;

2. органы, уполномоченные Правительством РФ, — в отношении земельных участков, на которых расположены иные объекты недвижимости.

Органы, указанные во втором пункте, были определены Правилами. Для принятия решения органами, обозначенными в пункте первом, необходимо, чтобы объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, был ранее приватизирован по их решению.

В приводимой таблице, составленной на основании положений вышеназванных нормативных актов, указано, органы власти какого уровня полномочны принимать решение о приватизации застроенных земельных участков в тех или иных случаях.

Органы государственной власти Российской Федерации

Органы государственной власти субъектов РФ

Органы местного самоуправления

Пункт 14 статьи 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»

Земельный участок, застроенный недвижимым имуществом, которое ранее приватизировалось по решению органа государственной власти Российской Федерации.

Земельный участок, застроенный недвижимым имуществом, которое ранее приватизировалось по решению органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Земельный участок, застроенный недвижимым имуществом, которое ранее приватизировалось по решению органа местного самоуправления.

Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю

Земельный участок, застроенный недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности до его приватизации.

Земельный участок, застроенный недвижимым имуществом, находящимся в собственности субъекта РФ до его приватизации.

Все иные земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами

Земельный участок, ранее предоставлявшийся по решению органа государственной власти субъекта РФ.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»

Земельные участки до разграничения государственной собственности на землю, если законодательством не предусмотрено иное.

Таким образом, при «одновременной» приватизации из государственной или муниципальной собственности зданий, строений и сооружений и земельных участков, на которых они расположены, для определения полномочного органа власти следует руководствоваться Правилами. В случае приватизации застроенных участков, объекты недвижимости на которых уже находятся в частной собственности, вопрос об установлении полномочного органа власти регулируется нормами ФЗ о приватизации. Если объект недвижимости ранее «участвовал» в приватизации, то решение о выкупе земельного участка под ним будет принимать тот же орган власти, который принимал решение о приватизации объекта недвижимости.

Если же объект недвижимости по каким-либо причинам не был включен в приватизируемое имущество или является вновь созданным имуществом, и земельный участок под этим объектом не предоставлялся по решению органа государственной власти субъекта РФ, то решение о приватизации земельного участка, предоставленного для использования этого объекта, принимается органами местного самоуправления.

В законодательстве без ответа отстается вопрос о том, кто принимает решение о приватизации земельного участка, в границах которого расположены как приватизированные, так и вновь возведенные объекты недвижимости.

Несмотря на имеющиеся достаточно четкие формулировки закона о том, кто уполномочен принимать решение о приватизации земельных участков, судам нередко приходится отказывать в исках о понуждении к заключению договора купли-продажи земелного участка, предъявленных к неполномочному органу. Например, Общество с ограниченной ответственностью нефтяная компания»» обратилось в арбитражный суд с иском сразу к трем организациям: 1) Администрации муниципального образования; 2) Ленинградскому областному комитету по управлению государственным имуществом; 3) Фонду имущества Ленинградской области.

При рассмотрении спора суд, установив, что ни один из ответчиков не является организацией, на которую возложена обязанность заключить договор купли-продажи спорного земельного участка, правомерно отказал в иске[26]. По-видимому, на спорном земельном участке, находящемся на территории Ленинградской области, располагалось недвижимое имущество, которое было ранее приватизировано по решению органов государственной власти Санкт-Петербурга.

На основании приведенных норм можно сделать вывод о том, что

решение вопроса о полномочном органе тесно связано с разграничением собственности на государственные и муниципальные земли. Порядок разграничения государственной собственности на землю установлен Федеральным законом ««О разграничении государственной собственности на землю»»[27]. ««Неразграниченность»» государственной земельной собственности приводит к многочисленным спорам, так за этим стоит вопрос наполнения бюджетов того или иного уровня за счет поступления платежей от приватизации земельных участков.

Возникающие споры о полномочном органе являются не столько спорами о компетенции, сколько экономическими спорами, поскольку средства от выкупа земельных участков поступают в бюджеты разных уровней, и размер поступлений на каждый из уровней зависит от того, кто принимает решение о приватизации и из чьей собственности выкупается земля.,ымом «5»5РФ[29]распределяются следующим образом (см. Таблицу):

Так статьей 13 Федерального закона от 01.01.01 г. N 186-ФЗ «О федеральном бюджете на 2004 год» определено, что в 2004 году средства от продажи земельных участков и от продажи права на заключение договоров аренды земельных участков за вычетом расходов на их продажу по нормам, установленным Правительством Российской Федерации, поступают на счета органов федерального казначейства и перечисляются ими по нормативам:

за иные земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю:

в федеральный бюджет — 15 процентов;

в бюджеты субъектов Российской Федерации (за исключением городов Москвы и Санкт-Петербургапроцентов;

в бюджеты городов Москвы и Санкт-Петербурга и бюджеты закрытых административно-территориальных образований — 85 процентов;

в местные бюджеты (за исключением бюджетов городов Москвы и Санкт-Петербургапроцентов.

Установлено, что после разграничения государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований средства от продажи земельных участков и от продажи права на заключение договоров аренды земельных участков за вычетом расходов на их продажу по нормам, установленным Правительством Российской Федерации для земель, находящихся в федеральной собственности, органом государственной власти субъекта Российской Федерации для земель, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и органом местного самоуправления для земель, находящихся в муниципальной собственности, поступают на счета органов федерального казначейства и перечисляются ими в соответствующие бюджеты в зависимости от установленного права собственности на земельные участки.

В связи с тем, что ««неразграниченность»» государственной и муниципальной собственности на землю создает необоснованные сложности при проведении процедур приватизации, разумно было бы разделить эти два процесса. Кроме того, целесообразным представляется упростить процедуру разграничения, предусмотрев в законе четкие критерии того, какие земли находятся в федеральной собственности, какие являются собственностью субъектов РФ, какие относятся к муниципальной собственности, и установив, что разграничение собственности считается произведенным с момента вступления данного закона в силу.

Кроме вопросов индивидуализации земельного участка для целей выкупа и установления органа власти, полномочного принимать решение о приватизации участка, существует еще одно существенное условие, которое необходимо определить каждому лицу, намеренному выкупить землю. Своего рода камнем преткновения при приватизации земельного участка является его цена. Будучи существенным условием договора купли-продажи, земельного участка, цена часто является самым значимым фактором при принятии решения о выкупе земли.

Решая вопрос о цене участка, следует исходить из того, что в соответствии с ФЗ о введении ЗК РФ, цена земельных участков в поселениях для целей их приватизации определяется в зависимости от численности населения:

свыше 3 миллионов человек в размере от пяти — до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти — до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех — до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года)[30].

Более определенно цена земли устанавливается на уровне субъекта РФ.

В случае же отсутствия установленной конкретной цены применяется минимальная ставка земельного налога. Если до определения субъектом РФ цены земли стороны в договоре купли-продажи по взаимному соглашению установили цену земельного участка без учета указанных требований, данное обстоятельство, согласно Постановлению ВАС № 11, не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога[31].

Земельный налог является местным налогом. Ставка земельного налога устанавливается органами местного самоуправления в соответствии с Налоговым кодексом РФ[32] (далее — НК РФ). Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) определяют налоговые ставки в пределах, установленных НК РФ.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, утверждаемый Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3 и учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Отсутствие поправочных коэффициентов, не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка[33].

В связи с тем, что субъекты РФ не сразу определились с размером выкупной цены земельных участков, важным на практике является определение момента расчета цены приватизируемой земли. Арбитражные суды до недавнего времени не выработали единого подхода к вопросу, на какой момент следует рассчитывать выкупную цену земельного участка. Вариантов может быть несколько:

на дату подачи заявки о выкупе;

на дату вынесения судебного решения, в соответствии с которым стороны обязаны заключить договор купли-продажи участка;

на дату принятия субъектом РФ размера ставки земельного налога для расчета выкупной цены земли[34].

Применение каждого из трех вариантов можно было встретить на практике. Однако большинство арбитражных судов придерживается позиции, что при приватизации земельного участка собственнику недвижимого имущества, находящегося на этом земельном участке, следует исходить из той ставки земельного налога, которая была установлена на дату подачи заявки в полномочный орган[35]. То есть на дату, когда возникло право приватизировать земельный участок, точнее, началась реализация этого правомочия. Несвоевременное рассмотрение заявки не может ухудшать положения ее подателя, если к моменту принятия решения о выкупе земельного участка увеличилась ставка земельного налога за счет применения к ней повышающего коэффициента. Эта точка зрения может быть подкреплена нормой п. 7 Указа Президента № 000 от 01.01.01г. ««О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации»»: ««В расчет принимается ставка земельного налога, действующая на дату подачи продавцу земельного участка заявки на его выкуп»»[36].

В завершение настоящей статьи, следует отметить,

Записка к законопроекту (file50): Для того, чтобы не разрывать процедуру оформления единого участка, внесена норма о том, что решение об оформлении земельного участка в собственность принимается органом, принявшим ранее решение о приватизации объекта недвижимости или предприятия, и это решение распространяется также на все объекты недвижимости, построенные на этом участке после приватизации (абзац 2 п.6 ст.36).

что регулирование процедуры выкупа земель является одной из наиболее актуальных правовых проблем земельной реформы. В действующем законодательстве, определяющем условия и порядок приватизации земельных участков, имеются дублирование, пробелы и нечеткость многих правовых норм. Это приводит к массе проблем в правоприменительной практике и, как следствие, к всевозрастающему объему судебных споров, связанных с приватизацией земельных участков. Судебная практика позволяет выявить «болевые точки» правового регулирования, которые следует устранять на законодательном уровне. Обобщения судебных решений также являются способом «исправления» недостатков законодательства, однако, такие обобщения не должны вносить изменения в суть нормативно-правовых актов. В Государственную Думу РФ поступает большое количество законопроектов по внесению изменений в Земельный кодекс РФ и Федеральный закон ««О приватизации государственного и муниципального имущества»». Значительное число из них связано именно с вопросами выкупа земельных участков собственниками объектов недвижимости, что свидетельствует об особой значимости этого способа приватизации земли для экономического развития. Поскольку земельное законодательство является динамично развивающейся отраслью, есть все основания полагать, что имеющиеся в настоящее время неточности и пробелы будут устранены.

[1] Земельный кодекс Российской Федерации от 01.01.2001 N136-ФЗ (в ред. 22.07.2005) //СЗ РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.

[2] Федеральный закон от 01.01.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ред. от 01.01.2001)// Российская газета, N 16, 26.01.2002.

[3] Федеральный закон от 01.01.2001 (ред. от 01.01.2001) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» //СЗ РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4148.

[4] Религиозные организации вправе оформить право безвозмездного срочного пользования земельным участком. Общероссийскими общественными организациями инвалидов и организациями, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся на день введения в действие ЗК РФ в их собственности, приватизируются бесплатно.

[8] Это было показано выше, в Постановлении Президиума ВАС от 01.01.01г.

[9] Имеется в виду Постановление ВАС № 11.

[10] Пункт 19 Постановления ВАС № 11.

[11] В таком случае при приобретении объекта недвижимости, располагающегося на арендуемом участке, приобретателю следует требовать от продавца обратиться к полномочному органу государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приватизации земельного участка и выкупить его.

[12] Статья 13 Федерального Конституционного закона от 01.01.2001 N 1-ФКЗ ««Об арбитражных судах в Российской Федерации»» // СЗ РФ, 01.05.1995, N 18, ст. 1589.

рбитражного процессуального кодекса РФ от 01.01.2001 N 95-ФЗ (ред. от 01.01.2001)// СЗ РФ, 29.07.2002, N 30, ст. 3012.

[14] Пункт 2 статьи 14 Федерального закона от 01.01.2001 ««О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ, 10.01.2000, N 2, ст. 149.

Законопроектом № «О внесении изменений в статью 102 Земельного кодекса Российской Федерации и в статью 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» (внесен 01.04.05 депутатом , рассмотрен Советом)

[16] Пункт 4 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ// от 01.01.2001 N 190-ФЗ//Российская газета, N 290, 30.12.2004.

[17] Бандорин звено жилищной реформы // Закон, 2005, № 6.

[18] Никонов под метлой межевания. Петербургский опыт.// ««Имущественные отношения в Российской Федерации»», 2003, № 12.

[20] Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.01.01 г. N КА-А40/334-02

[21] Пункт 4.4 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01 июля 1994г.

[22] Статья 3 п.10 ФЗ о введении ЗК РФ.

[23] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 N 576 ««О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю»»// Российская газета, N 148, 10.08.2002.

[24] Полномочия Министерства имущественных отношений РФ переданы, в соответствии с Указом Президента № 000 от 01.01.2001г. (в ред. 20.05.2004г.) Федеральному агентству по управлению недвижимым имуществом . Положение о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом утверждено Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. N 691
«О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом»

[25] Например, на праве постоянного (бессрочного) пользования.

[26] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 8 мая 2002 г. N А56-835/02// СПС ««Консультант плюс»».

[27] Федеральный закон от 01.01.01 года N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» // Российская газета, N 137, 20.07.2001.

«» Российская газета Российская газета

[29] Постановление Правительства РФ № 000 от 01.01.01г. «Об утверждении норм расходов при продаже гражданам и юридическим лицам находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // СЗ РФ, 26.08.2002, № 34, ст. 3304.

[30] Статья 2 ФЗ о введении ЗК РФ.

[31] Пункт 9 Постановления ВАС № 11.

[33] Пункт 9 Постановления ВАС № 11.

[34] В соответствии с пунктом 2 статьи 2 ФЗ о введении в действие Земельного кодекса РФ до установления субъектом РФ цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

[36] Указ Президента РФ от 01.01.2001 N 478 (ред. от 01.01.2001) »«О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации»» // СЗ РФ, 15.05.1995, N 20, ст. 1776.

Статья написана по материалам сайтов: pravo.ru, www.garant.ru, pandia.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector