+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Приватизация объектов недвижимости 2019 год

Ельникова Е.В., кандидат исторических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Курского государственного технического университета.

Одним их важных направлений реализации принципа единой судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (ст. 1 Земельного кодекса РФ 2001 г.) является закрепление в законодательстве правовых норм, регулирующих порядок и условия приватизации земельных участков под объектами недвижимости. Ранее, до вступления в действие Земельного кодекса РФ 2001 г., осуществление приватизации государственного и муниципального имущества не предусматривало необходимости одновременной приватизации и земельного участка, расположенного под приватизируемыми объектами недвижимости. В Федеральном законе от 25 октября 2001 г. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон о введении в действие ЗК РФ) закреплен иной подход: п. 7 ст. 3 данного Закона предписывает, что со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений промышленного назначения не допускается без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Дальнейшее развитие приведенные положения получили в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации), в соответствии с п. 1 ст. 28 которого приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Федеральный закон от 25 октября 2001 г. (ред. от 31.12.2005) N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ». 2001. N 44. Ст. 4148.
Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства РФ. 2002. N 4. Ст. 251.

В п. 7 ст. 28 Закона о приватизации устанавливается общий порядок определения цены выкупа земельного участка субъектами Российской Федерации в зависимости от численности населения, исходя из ставки земельного налога. Так, в поселениях с численностью свыше 3 миллионов человек цена выкупа может быть установлена в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, от 500 тысяч до 3 миллионов человек — в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога, до 500 тысяч — в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога (на начало текущего года). До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется исходя из указанных минимальных размеров. Следует согласиться с Д.В. Добрачевым в том, что, если до определения субъектом РФ цены земли в договоре купли-продажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога .

Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. М.: Волтерс Клувер, 2005. С. 106.

Таким образом, положения данной статьи закрепляют императивный порядок исчисления выкупной цены земельного участка на основе ставки земельного налога. Следовательно, положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» , устанавливающие порядок определения рыночной цены земельного участка, не могут применяться в отношении земельных участков, приватизируемых одновременно с иными объектами недвижимости, а также собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений.

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 22.08.2004, с изм. от 05.01.2006) // Собрание законодательства РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.

Положения п. 7 ст. 28 Закона о приватизации об установлении цены выкупа земельных участков соответствуют положениям п. 2 ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ. Однако в нем не воспроизведено положение п. 3 ст. 2 этого Закона о том, что при продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Там же, в п. 3 ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, установлено, что поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3. Однако в связи с тем, что до настоящего времени Правительством РФ данные поправочные коэффициенты не утверждены, при расчете выкупной цены они принимаются равными единице. Отсутствие поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельном участке здания, сооружения, строения, не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.

Вместе с тем существуют примеры повышения органами власти субъектов РФ цены выкупа. Например, в Кемеровской области кратность сначала была снижена с 17 до 5 по всем населенным пунктам области, а затем вновь увеличена до 17 — по Кемерову и Новокузнецку, а по всем остальным населенным пунктам — до 10. В Новосибирской области по Новосибирску произошло увеличение кратности с 6 до 10, по остальным населенным пунктам изменилась разнонаправленно — по большинству снизилась с 6,7 до 3, но в некоторых, напротив, возросла с 5 до 10. В Самарской области с 1 января 2005 г. установлены максимально допустимые значения кратности, хотя до этого действовала формула расчета, в соответствии с которой устанавливалось, что чем больше выкупаемый земельный участок, тем ниже кратность. Те регионы, в которых изначально были установлены минимальные выкупные цены, начинают отказываться от такой практики. Это свидетельствует о том, что установление минимальной цены не приводит к массовому выкупу земельных участков, а также о том, что отдельные землепользователи, имеющие высокодоходный бизнес на небольших площадях (торговые центры, рынки, мастерские, АЗС), в состоянии платить максимальную цену за выкуп земельных участков .

В 2005 г. цена выкупа земельных участков составила максимальную 10-кратную величину в Белгородской, Воронежской, Калининградской, Кировской, Кемеровской, Тюменской областях, Ставропольском крае, Республике Чувашия и др., 17-кратную величину — в Краснодарском крае, Свердловской области, минимальная ставка цены выкупа (3-кратная) применялась в Архангельской, Новгородской, Вологодской, Пермской областях, Красноярском крае (5-кратная). В Ханты-Мансийском АО действовала 5-кратная ставка, в Ростовской области 6-ти кратная, в Саратовской, Астраханской области, Республике Мордовия — 7-кратная, в Волгоградской области — 10-кратная .

Данные приведены на основе сравнительного анализа действующих цен выкупа за земли. См.: Греф Г.О. Указ. соч. С. 17.

В отношении земельных участков, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, действуют специальные правила определения стоимости, устанавливающие еще более низкие ставки цены выкупа земельных участков. Так, в соответствии с п. 3 ст. 11 Закона о приватизации стоимость земельных участков принимается равной пятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельных участков в поселениях с численностью населения свыше 500 тысяч человек или трехкратному размеру ставки земельного налога в остальных случаях.

Борисов А.Н., Гладких С.Р., Любимов А.П., Щербинин С.С. Комментарий к Федеральному закону «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изменениями и дополнениями, внесенными Федеральным законом от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ) (постатейный) / Под ред. В.А. Вайпана // СПС «КонсультантПлюс».
Собрание законодательства РФ. 2003. N 7. Ст. 570.

Правительство Москвы обращалось в Конституционный Суд РФ с запросом о проверке конституционности п. 3 и п. 7 ст. 28 Закона о приватизации, п. 2 и 3 ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ. По утверждению Правительства Москвы, установлением необоснованно заниженных цен продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, ущемляется конституционное право субъектов Российской Федерации и муниципальных образований свободно распоряжаться землей, собственниками которой они являются; ограничена их свобода экономической деятельности; нарушен конституционный принцип признания и защиты равным образом всех форм собственности; не учитываются особенности земли как объекта окружающей среды, являющегося невосполнимым природным ресурсом; нарушаются законные интересы народов, проживающих на соответствующих территориях. Как указал Конституционный Суд РФ в Определении от 5 ноября 2003 г. N 403-О, содержащиеся в запросе Правительства Москвы доводы фактически сводятся к тому, что субъекты Российской Федерации и муниципальные образования должны быть наделены правом определения в иных пределах стоимости земельных участков при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений. Разрешение данного вопроса Конституционным Судом РФ фактически означало бы оценку целесообразности и экономической обоснованности решений законодательного органа, что не входит в полномочия Конституционного Суда РФ. Исходя из этого, в принятии к рассмотрению запроса Правительства Москвы было отказано. Однако в мотивировочной части указанного Определения Конституционный Суд РФ все же указал, что оспариваемые положения, касающиеся принципа определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений, а также применяемых до установления субъектом Российской Федерации цены земли минимальных ставок земельного налога, не могут — с учетом правовых позиций, выраженных Конституционным Судом РФ в его решениях, — рассматриваться как нарушающие конституционные права субъектов Российской Федерации и муниципальных образований .

Определение Конституционного суда РФ от 05.11.2003 N 403-О «По запросу Правительства Москвы о проверке конституционности пунктов 2 и 3 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункта 3 статьи 11 и пункта 7 статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Российская газета. N 2. 14.01.2004.

По мнению Д.В. Добрачева, «закрепленный федеральным законом принцип расчета выкупной цены на основе действующих ставок налоговых платежей приводит к проблемам правовой неопределенности и порождает противоречивую судебную практику. В частности, действующее законодательство не позволяет однозначно определить единообразный механизм установления ставок земельного налога на всей территории Российской Федерации. В результате зависимости выкупной цены земли от ставок земельного налога цена купли-продажи земли в некоторых регионах бывает неоправданно завышенной или заниженной по сравнению с другими регионами. Нередко это приводит к продаже земли по явно завышенным ценам, в десятки раз отличающимся от реальной рыночной стоимости земли» . С 1 января 2006 г. исчисление земельного налога будет проводиться на основании кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка становится одним из важнейших финансово-экономических показателей землепользования .

Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. М., 2005. С. 107.
Там же. С. 111.

В целях обеспечения экономически обоснованной дифференциации выкупных цен на территории Российской Федерации Министерством экономического развития и торговли РФ предложена Концепция изменения порядка установления цены при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, которая предусматривает установление выкупных цен законами субъектов РФ, исходя из кадастровой стоимости, в пределах не более: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в поселениях с численностью населения свыше 3 млн. чел.; 5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. Ограниченные выкупные цены должны применяться также для случаев выкупа застроенных участков, ранее предоставленных для строительства на конкурсной основе по рыночной стоимости. В случаях, если на земельный участок, выкупаемый по правилам ст. 36 ЗК РФ, зарегистрировано право федеральной собственности, собственности субъекта РФ или муниципального образования, полномочия по установлению цены выкупа земельного участка целесообразно передать соответственно Правительству РФ, органу государственной власти субъекта РФ, но с учетом ограничений, установленных субъектом РФ. Оплата приобретаемого земельного участка должна производиться единовременным платежом до регистрации перехода права собственности на земельный участок .

Далее рассмотрим особенности правового регулирования отношений, возникающих в связи с приватизацией земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости. Статья 36 ЗК РФ выделяет в отдельную группу граждан и юридических лиц, имеющих объекты недвижимости на праве собственности, и устанавливает для них «исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды». Поскольку условием предоставления исключительного права является наличие права собственности на объекты недвижимости, из круга юридических лиц, обладающих таким правом, исключаются те из них, которые в силу закона не могут иметь объекты недвижимости в собственности (государственные и муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия, учреждения).

Как указано в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 марта 2005 г., исключительность предоставляемого ст. 36 ЗК РФ права следует понимать в том смысле, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим земельным участком. В связи с этим установленный пунктом 1 статьи 5 Закона о приватизации запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований не превышает 25%, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости .

Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. 2005. N 5.

Следует обратить внимание на то, что если п. 1 ст. 36 ЗК РФ предоставляет исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды собственникам расположенных на них объектов недвижимости, то п. 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» устанавливает обязанность собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, взять в аренду либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом ни сроки исполнения такой обязанности, ни санкции за неисполнение не установлены, что лишает ее практической значимости .

Иной подход законодателя имеет место в отношении установления обязанности юридических лиц, за исключением указанных в ст. 20 ЗК РФ, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2006 г. (п. 2 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). Эта норма может быть применена к собственникам объектов недвижимости — юридическим лицам (кроме казенных предприятий и учреждений), имеющим земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, однако вполне очевидно, что круг собственников объектов недвижимости шире, нежели указанные выше субъекты, поэтому одой лишь этой нормы недостаточно.

Отсутствие в формулировке установленного в п. 1 ст. 36 ЗК РФ четкого указания на возможность выбора предоставляемого исключительного права собственником объекта недвижимости породило немало вопросов по поводу того, кому принадлежит возможность выбора права на земельный участок, оформляемого в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, — собственнику расположенного на нем объекта недвижимости или органу государственной власти или местного самоуправления. Как правило, собственники объектов недвижимости обращаются в уполномоченные органы с заявлениями о предоставлении им земельных участков в собственность. Для органов же государственной власти и местного самоуправления, как показывает практика, наиболее предпочтительным вариантом оформления правоотношений по использованию земельного участка является аренда, поскольку доходы от использования государственного или муниципального имущества (в том числе посредством сдачи его в аренду) являются одним из важных источников формирования соответствующих бюджетов.

Это интересно:  Бесплатная приватизация квартиры сроки 2019 год

Кто же должен принимать окончательное решение о виде предоставляемого права? Складывающаяся практика применения ст. 36 ЗК РФ неоднозначна. Как отмечает В.В. Витрянский, после введения в действие ЗК РФ в судебно-арбитражной практике наметилось два подхода к решению подобных споров .

См.: Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2003. N 1.

Существо первого подхода заключается в том, что право выбора вида договора (купля-продажа или аренда) имеет орган государственной власти или местного самоуправления, поэтому возможность обращения с иском в суд о понуждении к заключению определенного договора исключается . Однако в случае, если соответствующий орган не осуществит свой выбор и не направит в двухнедельный срок проект одного из двух договоров заявителю, собственник здания (сооружения) получает право обратиться в суд, арбитражный суд с жалобой на неправомерные действия (бездействие) государственного органа или органа местного самоуправления.

Сторонники данной точки зрения считают, что прерогатива решения вопроса об объеме прав на предоставляемый земельный участок должна принадлежать собственнику земли, который вправе выбирать наиболее приемлемый, приносящий максимальную выгоду способ хозяйствования. Кроме того, появляется возможность утраты муниципальным (государственным) образованием своей экономической основы вследствие массовой передачи земли в частную собственность .

По справедливому утверждению С.М. Синицыной, приведенные аргументы не соответствуют введенному ЗК РФ принципу единства земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости. Закрепив указанный принцип в ст. 1 ЗК РФ и развивая его в ст. 36, законодатель предоставил собственникам объектов недвижимости право выкупать земельные участки, на которых данные объекты расположены, не ограничив это право усмотрением органов государственной власти и местного самоуправления. Упомянутый принцип может быть реализован в полной мере только при совпадении собственника земельного участка и объекта недвижимости на нем в одном лице .

Синицына С.М. Вопросы применения статьи 36 Земельного кодекса РФ // Арбитражная практика. 2005. N 10. С. 31.

Суть другого подхода состоит в том, что из названных норм ЗК РФ вытекает обязанность соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления, получивших заявление, направить в двухнедельный срок собственнику здания проект того договора (купли-продажи или аренды), который указан заявителем. При уклонении указанного органа от заключения договора, предложенного собственником здания (сооружения), последний на основании ст. 445 ГК РФ вправе потребовать понуждения к заключению соответствующего договора, а также передать на рассмотрение суда, арбитражного суда разногласия, возникающие при его заключении.

Данную позицию разделяют многие специалисты. Так, Е.А. Галиновская считает, что выбор права, «на основании которого должен быть приобретен земельный участок, по смыслу законодательства остается за собственником недвижимости» . В.В. Колотыркин также полагает, что «исходя из смысла ст. 36 ЗК РФ. право выбора принадлежит собственнику недвижимости, расположенной на участке» . Аналогичного подхода придерживаются И.П. Писков , С.М. Синицына, «поскольку он в наибольшей степени согласуется с действующим законодательством» .

Галиновская Е.А. Недвижимость на земельном участке (о некоторых проблемах приобретения прав на землю) // ЭЖ-Юрист. 2003. N 41. С. 10.
Колотыркин В.В. Практические аспекты приватизации земельных участков в городе Москве // Бюллетень нотариальной практики. 2003. N 1. С. 24.
Писков И.П. К вопросу о приватизации земельных участков // Коллегия. 2003. N 6.
Синицына С.М. Указ. соч. С. 32.

Действительно, п. 3 ст. 28 Закона о приватизации предусматривает предоставление земельного участка под объектом недвижимости в аренду на срок до 49 лет лишь по желанию собственника такого объекта. В то же время указано, что договор аренды земельного участка не является препятствием для его выкупа. Таким образом, «из буквального толкования приведенной нормы следует, что приобретение права аренды или права собственности на земельный участок — это право собственника объекта недвижимости» .

В связи с наличием такой нормы возникает вопрос: будут ли положения Закона о приватизации действовать в отношении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, не приобретенные в порядке приватизации (например, вновь возведенные объекты недвижимости), а также приватизированные, но впоследствии перешедшие в собственность других лиц (на основании сделок, при реорганизации юридических лиц и т.п.)? С.М. Синицына дает положительный ответ на этот вопрос, принимая во внимание сферу действия упомянутого Закона, с чем вполне можно согласиться. Так, рассматриваемый Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом . Согласно п. 3 ст. 28 Закона о приватизации отношения, связанные с выкупом земельных участков собственниками объектов недвижимого имущества, которые расположены на этих земельных участках, попадают в сферу действия этого Закона.

Подход, согласно которому выбор вида права принадлежит собственнику недвижимости, получил широкое распространение в судебно-арбитражной практике. Так, в Постановлении ВАС РФ от 17 августа 2004 г. N 4345/04 указано, что исходя из ч. 1 ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. При этом договор аренды не препятствует выкупу земельного участка .

Рассматриваемая проблема отчасти получила освещение в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11. Согласно п. 4 данного Постановления в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

Полагаем, что для полного устранения разночтений в целях достижения унификации правоприменения следует внести изменения в ст. 36 ЗК РФ, дополнив ее указанием на возможность выбора приобретаемого права на земельный участок собственником объекта недвижимости и сформулировать абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ в следующей редакции: «Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение прав аренды земельных участков по своему выбору имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами». Аналогичные изменения следует внести в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, устанавливающий порядок приобретения прав собственниками объектов недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке.

Как установлено в п. п. 6, 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 в случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

В качестве одной из особенностей порядка заключения такого договора необходимо отметить, что уполномоченный государственный орган до заключения договора обязан принять, в рамках своей компетенции, решение (постановление), например, о приватизации земельного участка, который будет служить объектом продажи, и т.п. . Примерная форма решения о предоставлении в собственность находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, утверждена распоряжением Минимущества РФ от 2 сентября 2002 года . Этим же распоряжением также была утверждена примерная форма договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка.

Добрачев Д.В. Указ. соч. С. 98.
Распоряжение Минимущества РФ от 2 сентября 2002 г. N 3070-р «Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков» // БНА ФОИВ. 2002. 44.

При принятии решения о приватизации земельных участков следует учитывать, что не все из них могут быть переданы в частную собственность. В п. 8 ст. 28 Закона о приватизации установлен перечень земель, земельные участки в составе которых не подлежат отчуждению, который соответствует установленному в п. 5 ст. 27 ЗК РФ перечню ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Так, не подлежат отчуждению земельные участки в составе земель: сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; водоохранного и санитарно-защитного назначения; общего пользования; транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для перспективного развития; предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования. В перечне земель, земельные участки в составе которых не подлежат отчуждению, указаны также земли, не подлежащие отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации, т.е. изъятые из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, указанными в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ.

Так как далеко не каждый собственник здания имеет финансовую возможность приобрести земельный участок сразу в собственность, первоначально земельный участок может быть взят собственником здания в аренду с целью последующего выкупа. К сожалению, складывающаяся судебно-арбитражная практика лишает собственника здания, арендовавшего земельный участок после вступления в силу ЗК РФ, возможности выкупить его в дальнейшем .

Синицына С.М. Указ. соч. С. 34.

Как следует из п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если же договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

С.М. Синицына приводит серьезные возражения против подобного ограничительного толкования ст. 36 ЗК РФ. Во-первых, как было отмечено ранее, согласно ст. 28 Закона о приватизации договор аренды земельного участка не является препятствием для его последующего выкупа. Данная норма права не ставит решение вопроса о возможности выкупа земельного участка в зависимость от момента заключения договора аренды (до введения в действие ЗК РФ или после). Во-вторых, согласно п. 3 ст. 27 ЗК РФ содержание ограничений оборота устанавливается ЗК РФ, федеральными законами. Однако ни ЗК РФ, ни Закон о приватизации, ни иные федеральные законы не содержат подобного рода запретов или ограничений на приватизацию земельных участков под объектами недвижимости. Таким образом, в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 N 11, по существу, содержится ограничение оборотоспособности земельных участков, не предусмотренное нормами действующего законодательства .

При анализе п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 возникает и другой вопрос: в случае отчуждения здания, расположенного на арендуемом земельном участке, вправе ли новый собственник здания, который становится арендатором земельного участка под зданием, выкупить данный земельный участок на основании ст. 36 ЗК РФ? Иными словами, имеет ли он право выбора вида землепользования, предусмотренное п. 1 ст. 36 ЗК РФ, или, поскольку после введения в действие ЗК РФ выбор уже был сделан предыдущим собственником, любой последующий правообладатель здания связан данным выбором ?

Для решения обозначенных спорных вопросов необходимо привести абз. 2 ст. 36 ЗК РФ в соответствие со ст. 28 Закона о приватизации, дополнив его следующим положением: «Договор аренды не является препятствием для выкупа земельного участка».

Еще одним недостатком действующего порядка переоформления прав на земельные участки, в основе которого лежит незавершенность процесса разграничения государственной собственности на землю, является сложность установления органа власти, уполномоченного на распоряжение земельным участком. Согласно п. 14 ст. 43 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», устанавливающему правила определения продавца земельного участка, до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности РФ или собственности субъектов РФ, принимают: 1) органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости; 2) органы, уполномоченные Правительством РФ, — в отношении земельных участков, на которых расположены иные объекты недвижимости.

В целях преодоления обозначенных проблем считаем заслуживающим поддержки предложение Правительства РФ о целесообразности передачи органам местного самоуправления полномочий по распоряжению земельными участками, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности, независимо от того, из какой собственности были приватизированы такие объекты недвижимости, а также от того, какой из уровней власти принимал решение о предоставлении земельного участка .

Греф Г.О. Указ. соч. С. 19.

Подводя итог, следует отметить, что правовое регулирование приватизации земельных участков под объектами недвижимости должно способствовать, с одной стороны, наиболее полному обеспечению интересов собственников объектов недвижимости, с другой стороны, учитывать публичные потребности, связанные с использованием земель в различных целях, только в этом случае его можно считать эффективным.

Содержание

Правила приватизации недвижимого имущества

Приватизация недвижимого имущества представляет собой процедуру добровольного и безвозмездного получения гражданами в собственность занимаемого жилого помещения, которое, в свою очередь, находится в муниципальном или государственном фонде.

Данное право может вступить в силу только один раз. Приватизированную жилплощадь можно приобретать и продавать, обменивать на другое, сдавать в аренду или предоставлять в дар. Стоит отметить, что при ликвидации старого жилья государство предоставляет гражданам новое, которое располагается в том же регионе.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Право на приватизацию помещений муниципального фонда могут получить только граждане РФ. Для осуществления процедуры лицо должно получить непосредственное согласие всех граждан, имеющих регистрацию в данном помещении. Все собранные документы должны быть заверены в нотариальном порядке и предоставлены для оформления специального договора.

Это интересно:  Какие земли не подлежат приватизации 2019 год

Позиция закона

Действующее федеральное законодательство, регламентирующее процедуру приватизации помещений (Указ Президента РФ от 22 июля 1994 года), устанавливается то, что под данные рамки попадают следующие виды недвижимого имущества:

  • переданные по арендному договору объекты нежилого фонда;
  • земельные участки кроме тех, которые не могут быть приватизированы в соответствии с положениями законодательства РФ – на данных участках должны располагаться предприятия, другие объекты, находящиеся в частной собственности физических или юридических лиц, а также объекты, сдаваемые в аренду;
  • неиспользуемые здания, строения или помещения вместе с земельными участками, на которых расположены данные объекты недвижимости;
  • земельные участки, которые предоставляются гражданам для осуществления предпринимательской деятельности.

Стоит отметить, что под процедуру приватизации не может попадать недвижимость, имеющая культурное или историческое значение для региона и страны в целом. Также под ограничения попадают здания, занимаемые муниципальными или государственными властями, органами самоуправления и высшими судебными инстанциями.

Исторические и культурные государственные объекты могут быть приватизированы только на определенных основаниях. Лицо или организация, совершающие данную процедуру, должны учитывать обязательные условия содержания помещений в надлежащем состоянии.

Реализация неиспользуемых объектов нежилого фонда, включая те, которые предназначены для дальнейшей реконструкции, может быть осуществлена только в рамках открытых аукционов, проводимых в соответствии с действующим федеральным законодательством. Продажа иных жилых помещений на публичных торгах не допускается.

Непосредственные владельцы приватизированных муниципальных предприятий получают особое право на приобретение, на основании своего выбора, занимаемых земельных участков. В некоторых случаях может быть оформлена не полноправная покупка, а долгосрочная аренда.

Необходимые документы

Для приватизации недвижимости заинтересованное лицо должно предоставить следующие документы:

  • копии гражданских паспортов всех проживаемых в помещении лиц – для граждан младше 14 лет необходимо предоставить свидетельство о рождении;
  • выписки из домовой книги;
  • соглашение о социальном найме со специальной выпиской, подтверждающей заключение данного договора;
  • подробные план всех этажей помещения;
  • справка, подтверждающая оплату государственной пошлины в полном размере;
  • выписка из домовой книги, если несовершеннолетнее лицо меняет место своего фактического проживания – данная справка должна быть предоставлена только в тех случаях, когда ребенок был снят с учета до начала приватизации, но все еще числится в домовой книге по предыдущему адресу.

Стоит отметить, что итоговый список документации может изменяться, поэтому каждому заинтересованному лицу рекомендуется обратиться в территориальное управление приватизации за уточнением перечня

При планировании участия в приватизационном процессе следует узнать, сколько раз можно участвовать в приватизации жилья.

Как происходит признание права собственности на квартиру в порядке приватизации, читайте тут.

Методика приватизации недвижимого имущества

Методика приватизации муниципальных и государственных помещений регламентируется статьей 13 соответствующего Закона.

Способы осуществления процедуры заключаются в следующем:

  • изменение унитарного предприятия в организацию по формату открытого акционерного общества;
  • изменение организации в ООО;
  • продажа муниципального имущества на публичных торгах;
  • продажа акций и других ценных бумаг акционерных обществ на публичных торгах;
  • продажа имущества на конкурсной основе;
  • реализация акций государственных организаций за пределами Российской Федерации;
  • реализация акций через торгового организатора;
  • продажа государственного имущества в формате публичного предложения;
  • продажа имущества без объявления стоимости;
  • внесение муниципального имущества в качестве вклада в уставной капитал определенной организации;
  • продажа акций ОАО по доверительному управлению.

Стоит отметить, что изменение формы унитарного предприятия осуществляется с возможностью применения вето в процессе принятия важного решения на собрании общества. Приватизация жилплощади муниципального и государственного фонда может быть осуществлена только на основе законодательных и иных нормативных актов.

Допустимые объекты

Государственное

Государственная приватизация недвижимого имущества регулируется специальным Законом. Помимо основного федерального законодательства регулирование правового характера данной процедуры может быть осуществлено подзаконными актами. Правовые нормы в рамках приватизации могут быть разделены на две основные группы: в общую и особенную.

Общая часть включает в себя четы нормативных правовых блока, которые служат в качестве предпосылки перевода процедуры приватизации в реальную плоскость. Первый блок включает в себя основные процедурные принципы. Во втором определяется фактический статус субъектов, которым доверена приватизация.

Третий блок является определяющим при составлении перечня лиц, выступающих в качестве покупателей муниципального жилья. Последний блок содержит в себе актуальную классификацию объектов недвижимости по возможности их приватизации.

Что касается второй группы, то она включает в себя моменты, непосредственно связанные с процедурной динамикой процесса, которая выражается в стадиях приватизации.

Без земельного участка

Стоит отметить, что приватизация недвижимости без земельного участка невозможна. Все соответствующие сделки по отчуждению зданий без земли признаются ничтожными. Данное положение регламентируется особенностями специального постановления Президиума РФ от 23 марта 2010 года.

Предпринимателями

Представители малого и среднего предпринимательства могут использовать преимущественное право на покупку соответствующего имущества. Сумма поступлений в муниципальный или федеральный бюджет в рамках покупки недвижимости должна составлять цену, равную рыночной стоимости помещений, которая определяется при участии независимых экспертов.

Данное преимущественное право может быть осуществлено в следующих случаях:

  • если арендуемое предпринимателями имущество находилось во временном владении в течение, как минимум, двух лет с 1 июля 2013 года;
  • если у заинтересованного лица отсутствует задолженность по арендному договору на данные помещения, а также штрафы и пени – проверить наличие долговых обязательств можно на официальном сайте территориального департамента имущества;
  • если имущество, находящееся в аренде, не было включено в список государственных или муниципальных помещений, которые были предназначены для передачи в собственность субъектам малого или среднего бизнеса.

Стоит отметить, что данная услуга по приватизации предоставляется на безвозмездных основаниях. Подача соответствующего заявления должна быть осуществлена в городском Департаменте имущества каждого конкретного населенного пункта или региона.

Муниципальное жильё

В рамках процедуры приватизации муниципального жилого помещения заинтересованное лицо должно получить согласие от всех граждан, проживающих в рамках данной жилплощади. В некоторых случаях согласие должно быть оформлено в документальном порядке. После получения одобрения может быть начата непосредственная процедура оформления.

Лицо должно лично посетить территориальный отдел, отвечающий за приватизацию жилых помещений, и получить пакет документации, который должен быть в дальнейшем предоставлен для заключения соответствующего договора.

Стоит отметить, что список необходимых бумаг может быть изменен, в зависимости от конкретной ситуации

Однако, в большинстве случаев, заинтересованное лицо должно собрать следующие справки и уведомления:

  • техническое описание жилого помещения;
  • выписка из домовой книги и с лицевого счета в финансовых организациях;
  • соглашение о социальном найме;
  • специальный ордер.

Помимо прочего, все зарегистрированные в помещении граждане должны предоставить документы для удостоверения личности. При оформлении процедуры приватизации важно заблаговременно решить, в каком формате будет осуществлена операция — приватизация может быть в личную или долевую собственность.

В первом случае в качестве фактического собственника будет выступать одно конкретное лицо, а во втором – несколько граждан. Если одно из зарегистрированных лиц отказывается принимать участие в процедуре, то оно может составить официальный отказ.

Подсчёт суммы поступлений и налогов

В соответствии с действующим налоговым законодательством не могут подлежать налогообложению следующие доходы физических лиц:

  • получаемые от продажи жилых помещений;
  • от продажи земельных участков;
  • от реализации долей в имуществе, которые находятся в непосредственной собственности налогоплательщика;
  • от продажи приватизированных жилых помещений.

Стоит отметить, что НДФЛ может не оплачиваться только после истечения трех лет с момента непосредственной покупки жилья.

Закон 2019 года, а точнее поправки к ФЗ №382 от 29 ноября 29 ноября 2019 года, предусматривает ввод новой статьи 217.1. Она раскрывает все положения, при которых физическое лицо может быть освобождено от налогов на продажу недвижимости.

Было внесено два новых положения в Закон. В первом случае подлежит изменению предельный срок владения недвижимым имуществом, после истечения которого доходы от продажи не будут облагаться налогами. Данный срок может дифференцироваться в зависимости от разных категорий владельцев недвижимости.

Во втором случае, при определении общей суммы доходов от продажи помещений, начинает учитываться кадастровая стоимость недвижимости. Это говорит о том, что в договоре купли-продажи указание формальной суммы теперь становится невозможным.

Наделяя кого-либо полномочиями по проведению приватизации жилья, стоит ознакомиться с образцом доверенности на приватизацию квартиры.

Куда следует подавать заявление на приватизацию квартиры, можно узнать отсюда.

С последними новостями в сфере приватизации квартир можно ознакомиться по ссылке.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Приватизация государственного имущества и муниципального имущества

Государственное и муниципальное имущество является собственностью таких структур. То есть данные организации наделены безусловным правом распоряжаться принадлежащими им материальными ценностями и объектами. Это касается и сделок имущественного характера. Любой объект может быть передан человеку. Такой процесс может реализоваться на различных условиях. Одним из видов сделок является приватизация.

Понятие приватизации

В данном случае речь идет о переходе всех возможностей единолично распоряжаться имуществом. Если неприватизированную квартиру можно лишь обменять, то после реализации указанной процедуры человек получает неограниченные права по отношению к переданному объекту. То есть он может распоряжаться им по своему усмотрению – дарить, меня, продавать, оставлять наследникам, сдавать в аренду или наём.

Законодательные основы

Основным нормативным правовым актом, обеспечивающим регулирование указанной процедуры, является Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Он определяет круг приобретателей, виды материальных ценностей, которые могут передаваться людям, а также регламент и принципы осуществления всех этапов процесса.

Круг приобретателей имущества

Законом определен круг лиц, которые могут претендовать на приватизацию материальных ценностей, принадлежащих государству. Ими являются практически все организации и люди. В то же время законом установлены определенные ограничения.

Так, в приватизации не могут принимать участие:

  1. Государственные унитарные предприятия и учреждения.
  2. Юридические лица, уставной капитал которых состоит более чем на двадцать пять процентов из доли РФ.
  3. Организации, которым предоставлен льготный налоговый режим, не предусматривающий раскрытия и предоставления информации при проведении финансовых операций.

Указанные ограничения не распространяются на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на государственных земельных участках.

Виды имущества

Предметом приватизации может выступать любое имущество. Однако чаще всего в собственность передаются жилые и нежилые помещения, земельные участки и предприятия.

Жилые помещения

К такой категории относятся помещения, специально предназначенные для постоянного проживания людей. К ним можно отнести комнаты, квартиры и домовладения. Характерными признаками таких помещений является достаточная квадратура, наличие коммунальных удобств, а также источников тепла, электричества и газа.

Также обязательным условием является изолированность. Например, квартира должна быть оборудована отдельным входом, и соседи не должны иметь в неё доступа.

Земельные участки

Земельные участки также могут выступать в качестве объектов приватизации. Это могут быть территории, расположенные под частным или многоквартирным домом либо входящие в состав садоводческого товарищества. В то же время закон определил участки, которые приватизировать нельзя.

  1. Государственные заповедники и национальные парки.
  2. Участки, находящиеся под сооружениями и зданиями военных формирований и судов.
  3. Земля, на которой располагаются объекты ФСБ, ФСО, ФСИН.
  4. Участки под предприятиями атомной энергии, местами хранения радиоактивных веществ и ядовитых материалов.
  5. Территории закрытых административных образований.
  6. Места воинских и гражданских захоронений.
  7. Линейные объекты, возведенные для охраны государственной границы РФ.
  8. Земли лесного фонда.
  9. Участки, в пределах которых находятся государственные водные объекты, а также историческое и культурное наследие.
  10. Территории, предоставленные для обеспечения обороноспособности и безопасности страны.
  11. Участки, предназначенные строительства, ремонта и реконструкции водного, воздушного и железнодорожного транспорта.
  12. Территории, занятые объектами космической инфраструктуры.
  13. Участки под гидротехническими сооружениями.
  14. Земли, предоставленные под производство наркотических и ядовитых средств.
  15. Территории, загрязненные опасными отходами или подвергшиеся деградации.
  16. Участки вблизи границ земель, зарезервированных для бюджетных нужд.
  17. Территории в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Также отказ будет получен в случае, если претендент обращается за приватизацией повторно либо не имеет правоустанавливающих документов.

Предприятия

В данном случае речь идет о сооружениях и зданиях, которые специально приспособлены для производства продукции. То есть они должны быть оборудованы необходимыми устройствами или по своей внутренней планировке позволять их установить. При этом размер предприятия не имеет значения. Это может быть отдельное здание или несколько сооружений.

Нежилые помещения

В качестве объекта приватизации могут выступать и нежилые помещения. Довольно часто они располагаются в многоквартирном доме. Это может быть помещение, предназначенное для оказания бытовых услуг либо организации общественного питания. Отличительной чертой такого объекта является то, что он не приспособлен для постоянного проживания людей.

Способы приватизации

Действующим законодательством определены методы передачи права собственности на госимущество.

В такой перечень включены:

  1. Переход унитарного предприятия в статус общества с ограниченной ответственностью или АО.
  2. Продажа ценных бумаг и имущества по результатам аукциона.
  3. Реализация материальных ценностей муниципалитетов должна происходить по итогам проведенного конкурса.
  4. Продажа ценных бумаг за пределами страны.
  5. Реализация посредством публичного предложения.
  6. Продажа без сообщения цены на объект.
  7. Передача материальных ценностей в качестве вклада в уставной капитал АО.
  8. Реализация акций по результатам доверительного управления.

Данный перечень является исчерпывающим. Приватизации государственных и муниципальных материальных ценностей другими способами не разрешается.

Этапы процедуры

Приватизация госимущества складывается из нескольких этапов. Прежде всего, необходимо спланировать все мероприятия. Затем согласовываются условия предстоящей процедуры. В завершении результаты должны быть документально оформлены.

Планирование

Такой этап предполагает разработку плана на предстоящий год. Именно такой период является отчетным.

План должен содержать в себе следующую информацию:

  1. Наименование органа, который его утверждает.
  2. Задачи и направления процедуры, которые будут реализованы в течение отчетного периода.
  3. Изменения экономической ситуации, которые могут произойти в результате приватизации.
  4. Количество имущества, которое будет выступать в качестве объекта процедуры.
  5. Подробное описание объектов недвижимости.
  6. Прогнозируемый размер денежных поступлений в результате приватизации.
  7. Списки имущества, сформированные по отраслям экономики.
  8. Сведения об акциях, которые будут включаться в уставной капитал других обществ.
  9. Данные об унитарных предприятиях, которые получат статус АО.
  10. Список имущества, решение о приватизации которого принимается на уровне Правительства РФ.

При составлении плана учитываются результаты приватизации за предшествующий отчетный период.

Согласование условий

Разработанный проект согласовывается с Федеральной антимонопольной службой и Министерством финансов РФ. Не позднее, чем за восемь месяцев до начала нового финансового года органы исполнительной власти на местах представляют свои Правительству РФ или уполномоченной им инстанции, предложения по приватизации.

Оформление

После того как план приватизации утвержден согласно всем правилам, проводятся торги, аукцион или другая процедура, предусмотренная действующим законодательством. По итогам такого процесса определяется победитель. Эта информация отражается в протоколе. О результатах такого этапа должны быть проинформированы все участники. После этого оформляется договор купли-продажи.

Это интересно:  Как приватизировать земельный участок 2019 год

В нем указывается:

  1. Дата и место заключения.
  2. Сведения о сторонах договора.
  3. Предмет приватизации.
  4. Его стоимость и порядок расчетов.
  5. Права, обязанности и ответственность сторон.
  6. Срок действия договора.
  7. Порядок урегулирования споров.
  8. Реквизиты и подписи сторон.

После подписания договора и завершения взаиморасчетов, право собственности нового владельца должно быть зарегистрировано в Росреестре. Это условие касается случаев, когда в качестве объекта приватизации выступает недвижимость.

Для этого новый собственник должен обратиться в регистрирующий орган с заявлением стандартной формы. К своему обращению он должен приложить договор, паспорт, доверенность законного представителя, техническую или кадастровую документацию на объект и квитанцию об оплате государственной пошлины.

Стоимость услуги составит две тысячи рублей для физического лица и двадцать две для юридического. Если регистрация права касается земельного участка, то потребуется внести триста пятьдесят рублей. Срок регистрации прав зависит от способа передачи информации. Если она была передана в Росреестр лично инициатором или его законным представителем, то процедура будет выполнена в течение семи рабочих дней. В случае направления данных через МФЦ срок составит девять трудовых суток.

Особенности приватизации жилья

Приватизация жилья имеет свои отличительные особенности. Это обусловлено тем, что сделка такого характера осуществляется на безвозмездной основе. То есть в данном случае будет заключен договор о приватизации, а не о купле-продаже. Иными словами, человек не должен передавать какие-либо денежные средства властям субъекта Федерации или сельской администрации района. Претендовать на жилье может только лицо, проживающее в нем на условиях найма.

В остальном процедура осуществляется на общих основаниях. Инициатор должен обратиться с заявлением к собственнику жилья. Последний принимает решение соответствующего характера. Впоследствии заключается договор, и вносятся необходимые данные в Росреестр.

Условия

Приватизация жилья может быть реализована только при соблюдении условий, определенных действующим законодательством. Прежде всего, человек должен иметь право занимать жилье. То есть в наличии есть договор найма либо лицо зарегистрировано в данном помещении. Затем необходимо наличие гражданства РФ, поскольку иностранцы приватизировать имущество не могут. Далее нужно будет представить правоустанавливающую документацию на жилье. В данном случае это будет договор найма.

В завершении потребуется представить справку о том, что приватизация осуществляется впервые. Повторное участие в процедуре такого характера не допускается. Исключение сделано только для лиц, которые не достигли совершеннолетнего возраста.

Процедура

Процедура приватизации жилья, согласно действующим постановлениям, складывается из нескольких этапов. Для начала инициатор должен будет оформить письменное заявление.

В нем должно быть указано следующее:

  1. Наименование и адрес местного органа власти, в который направляется обращение.
  2. Сведения об инициаторе – как зовут, где проживает, данные паспорта и контактный телефон.
  3. Описание жилья – место расположения, общая площадь, а также правовые основания его использования.
  4. Ходатайство о приватизации.
  5. Перечень прилагаемых документов.
  6. Согласие других проживающих.
  7. Дата заявления и подпись инициатора.

К своему обращению претендент должен будет приложить.

  1. Свой паспорт.
  2. Доверенность законного представителя, если он принимает участие в процедуре.
  3. Согласия всех проживающих в квартире.
  4. Технический паспорт на помещение.
  5. Справку о том, что инициатор участвует в процедуре первый раз.

Все документы можно представлять в виде заверенных копий. В то же время могут потребоваться оригиналы для сверки подлинности данных. Необходимые данные человек может собирать самостоятельно либо при помощи своего законного представителя.

Вся собранная информация должна быть направлена в местную администрацию. Это можно сделать лично, через законного представителя, интернет или МФЦ, а также по почте. Вариант передачи сведений определяет сам инициатор.

После того, как все данные поступили в орган местной власти, они тщательно проверяются, и выносится решение. Человек может получить отказ в удовлетворении своих требований, если информация будет недостоверной. О результате человек должен быть проинформирован. Решение направляется по почте, выдается на руки или через МФЦ.

Следующим этапом приватизации является заключение соответствующего договора.

В тексте документа должно быть указано следующее:

  1. Его название.
  2. Место и дата подписания.
  3. Сведения о сторонах договора.
  4. Предмет – адрес жилья, общая площадь, количество комнат.
  5. Сведения о размере доли каждого проживающего, если участников несколько.
  6. Права, обязанности и ответственность сторон.
  7. Порядок аннулирования сделки и разрешения споров.
  8. Реквизиты и подписи сторон либо их представителей.

Чтобы получение жилья было завершено, право собственности нового владельца должно быть зарегистрировано в Росреестре. Для этого потребуется представить лично, направить по почте, через МФЦ или своего законного представителя письменное заявление в регистрирующий орган. К обращению нужно будет приложить свой паспорт, договор о приватизации, технический план на жилье, квитанцию об оплате государственной пошлины. Стоимость услуги для человека составит две тысячи рублей. Регистрация осуществляется в течение семи дней, а если информация передавалась через многофункциональный центр – то девяти.

Приватизация муниципального имущества

Приватизация государственного и муниципального имущества считается законной процедурой отчуждения. Когда производится приватизация муниципального имущества, отдаётся предпочтение обычным людям, преимущественно гражданам.

Понятие приватизации государственного и муниципального имущества

Каково понятие и правовое регулирование приватизации государственного и муниципального имущества? Понятие приватизация государственного имущества присутствует в праве РФ с 90-х годов прошлого века, когда СССР не стало.

Был введён механизм, понятие и условия приватизации государственного и муниципального имущества.

Выделено в обособленный регламент правового регулирования приватизации государственного и муниципального имущества:

  • производство обычными людьми процедуры с жильём, включительно с наделами;
  • правила производства процедуры по нежилым помещениям, землям юр. лицами.

Так что при приватизации недвижимости необходимо определиться:

  • со статусом инициатора процедуры приватизации;
  • со статусом объектов приватизации государственного и муниципального имущества.

В определённых случаях государство закрепляет правомочие лиц осуществить приватизацию безвозмездно. Регламент выделяет основные принципы приватизации государственного и муниципального имущества.

Субъекты приватизации государственного и муниципального имущества

Итак, кто имеет право на приватизацию жилья в собственность? Претендовать на это вправе лишь обычные граждане и негосударственные организации.

К подобным субъектам законом отнесены:

  1. Физические лица. Это любые граждане России. Законодательство предусматривает право каждого гражданина раз в жизни получать от государства землю безвозмездно.
  2. Юридические лица, зарегистрированные и учреждённые на территории РФ.

В исключительных случаях государство предоставляет землю либо помещение вместе с землёй под ним представительствам иностранных государств. Так что объекты приватизации имущества непосредственно определяют, кто может их приватизировать.

Способы приватизации государственного и муниципального имущества

В основном выделяют следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества:

  1. Непосредственная подача заявления на приватизацию абсолютно любого объекта, что допускается переводить в распоряжение частных лиц.
  2. Льготная приватизация муниципального жилья лицами, кому в соответствии с нормами законодательства предоставляются те или иные льготы. К примеру, инвалиды могут рассчитывать на получение жилья от государства на льготных условиях и снижение социальных расходов. А дети-сироты получают от государства временное жильё, что они впоследствии смогут приватизировать.
  3. Безвозмездное отчуждение гос. имущества. Допускается лишь в отношении жилья, предоставляемого из государственного либо муниципального фонда согласно программам обеспечения людей жильём.

Каждый человек должен определиться, каким именно способом он хочет и может осуществить процедуру. К примеру, приватизировать жильё бесплатно могут лишь те граждане, которым гос. жильё уже выдано по соответствующему соглашению во временное пользование.

Порядок приватизации государственного и муниципального имущества

Итак, каков порядок и условия приватизации муниципальной собственности? Закон конкретно регламентирует порядок отчуждения гос. объектов в правомочие собственности обычных граждан, особенности приватизации. Правила планирования приватизации довольно просты.

Так, чтобы такое отчуждение было полностью законным, людям и организациям необходимо осуществить действия в следующем порядке:

  • обозначение конкретного объекта недвижимости и установление формы владения для него;
  • установление основания для бесплатной приватизации, если такое есть;
  • подача заявление в уполномоченное учреждение, в управлении которого находиться объект;
  • получение одобрения соответствующего органа;
  • сбор документации для участия в процедуре;
  • участие в процедуре;
  • получение соответствующего соглашения с гос. учреждением;
  • регистрации правомочия собственности в регистрирующем госоргане.

Каждое из вышеуказанных действий включает в себя проведение целого комплекса мероприятий, которые занимают определённое время. Не стоит надеяться на быстрое решение проблемы. Как правило, когда происходит приватизация жилых помещений муниципального жилищного фонда, то уходит полгода времени, а иногда ещё больше. Особенности приватизации заключаются в отчуждении объектов во владение обычных граждан.

Особенности приватизации таковы, что для начала необходимо определиться с объектом, что необходимо будет отчуждать от государства.

Основание устанавливается лишь в тех случаях, когда объект недвижимости находится во владении соответствующих лиц. В таком случае основание владения также является необходимым обстоятельством для осуществления процедуры.

После выдачи предварительного одобрения инициаторы процедуры приступают к оформлению документации, требуемой для приватизации.

Перечень необходимой документации

Как и любая другая административная услуга, приватизация государственной собственности требует сбора определённого перечня документации. В основном это удостоверительная и справочная документация, которую необходимо запрашивать у гос. учреждений и уполномоченных органов.

Условно перечень необходимой документации можно разделить на следующие группы:

  • документы, удостоверяющие статус лица;
  • справочная документация;
  • правоустанавливающая документация.

В качестве примера документации, удостоверяющей статус лиц, можно привести:

  • паспорта;
  • удостоверения личности;
  • свидетельства о рождении и так далее.

Справочная документация содержит в себе информацию временного характера.

Правоустанавливающая документация собирается лишь в тех случаях, когда лицами планируется приватизации муниципального жилья, которое по тем или иным основаниям уже находится в их владении, но не в собственности. Собственно говоря, именно основания владения и удостоверяют правоустанавливающие документы.

В отдельной ситуации такой перечень необходимо уточнять у соответствующих гос. органов.

Приватизация государственных предприятий

Как правило, гос. предприятия по заявлениям обычных граждан не приватизируются. Частные лица могут лишь инициировать данный процесс, подав соответствующее обращение в гос. орган, в чьём распоряжении находиться предприятие. Однако дата такого обращения никакого процессуального влияния оказать на процесс имущественных перемен не может. Специфика такова, что процесс регулирует не только федеральное законодательство, но и муниципальное.

Последовательность действий можно прописать лишь после того, как по процедуре для организации или физ. лица по передаче госсобственности будет вынесено одобрение. Такие гос. органы сами выносят решение о том, что предприятие целиком или частично необходимо передать частным лицам. МУП (муниципальное унитарное предприятие) является собственностью местных властей и отчуждать его по федеральным законам можно не всегда.

Осуществляется это следующими способами:

  • инвестирование;
  • покупка акций;
  • торги и аукцион.

Можно ли приватизировать часть имущества предприятия и можно ли продать его без приватизации? В подобном вопросе необходимо исходить из хозяйственно-правовой формы предприятия.

Так, когда осуществляется приватизация государственных и муниципальных предприятий:

  • в ООО необходимо купить имущество;
  • в АО выкупаются ценные бумаги;
  • организации унитарного характера либо продаются целиком, либо переводятся в иную хозяйственно-правовую форму.

Посредством инвестирования можно принять участие в процессе в отношении любого гос. предприятия. Однако в основном инвестирование позволяет стать лишь частичным владельцем объекта, а не единоличным.

Приватизация доли в предприятиях осуществляется путём такой же купли-продажи. Кроме того, региональные власти могут устанавливать случаи передачи объектов в ведение частных лиц с правом отчуждения. Однако в таком случае необходимо уточнить, через какое время можно приватизировать соответствующий объект.

Но как продать предприятие, если оно ещё не отчуждено? Прежде, как продать, необходимо получить разрешение соответствующего гос. органа.

Правила приватизации муниципальной квартиры

Как приватизировать муниципальную квартиру или как приватизировать комнату в муниципальной квартире? В отличие от предприятия или иного рода гос. имущества, квартиры, которые принадлежат муниципалитету, приватизируются в особом порядке. Такие квартиры, как правило, служат определённым целям жилищной политики государства или региональных властей. Если приватизация будет соответствовать таким целям, к примеру, целям сокращения жилого фонда, то, скорее всего, она пройдёт без проблем.

Так можно ли приватизировать муниципальную квартиру или можно ли приватизировать комнату в муниципальной квартире?

Приватизация муниципальной квартиры осуществляется в следующем порядке:

  • лицам, кому законом полагается получить жильё от государства, передаётся муниципальное жилье внаём;
  • с ними заключается соответствующее соглашение, где, кроме него, участвует и вся его семья;
  • впоследствии лица подают заявление;
  • после рассмотрения и одобрения приватизации с ними заключается соглашение о передаче жилища в правомочие собственности.

Итак, можно приватизировать муниципальную квартиру? Стоит отметить, что, как гласит положение о приватизации муниципального имущества, единоличная приватизация в подобных ситуациях невозможна.

Изменение долей не допускается. Однако некоторые члены семьи, что участвовали и которые уже достигли совершеннолетия, могут по своему усмотрению вовсе отказаться от участия в процедуре и, соответственно, от доли в квартире. Несовершеннолетние отказываться от приватизации не могут. Такое допускается лишь в исключительных случаях с дозволения органа по опеке муниципального района, где находится приватизируемое жилище.

Но можно ли приватизировать долю в муниципальной квартире? Правовые основы приватизации государственного и муниципального имущества определяют, что отчуждению подлежит имущество как целиком, так и в части, к примеру, приватизация комнаты муниципального района. Касательно регионов, необходимо изучить соответствующее положение о комиссии по приватизации муниципального имущества муниципального района.

Не стоит задумываться, нужно ли приватизировать квартиру. Ведь в дальнейшем её можно продать точно так же, как и купленную.

Доходы от приватизации объектов муниципальной собственности

Редко приватизированную недвижимость используют с целью получения дохода. В большинстве случаев она имеет социальную ориентированность, что лучше, чем простая коммерция. В коммерческих целях приватизацию, как правило, осуществляют лишь юридические лица.

Физические же лица в качестве дохода от приватизации могут получить:

  • бесплатное жильё муниципального района;
  • бесплатный земельный участок сельского поселения.

Однако безвозмездность лишь относительна. Все расходы по сбору и подготовке документов, а также иные траты осуществляют сами физ. лица. Средства не всегда малые. Так что нельзя утверждать, что им жильё или надел достанется бесплатно. Однако после, как продать жилище или землю, доходы физ. лиц будут достаточно большими, если только не осуществлялась частичная приватизация.

Что касается юридических лиц, то специфика такова: коммерческие организации вкладывают собственные немалые средства, которые они планируют обменять на прибыль в будущем. Некоммерческие организации получают госимущество лишь в соответствии с целями своего учреждения. К примеру, религиозные организации могут получить земельные наделы для строительства церквей, мечетей и так далее.

Однако для коммерческих целей приватизация в крайне редких случаях осуществляется бесплатно. Этот приватизированный объект можно продавать. Средства, полученные от продажи муниципального имущества, направляются на нужды соответствующего административного округа.

Статья написана по материалам сайтов: calculator-ipoteki.ru, pravo.estate, zhiloepravo.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector