+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Приватизация доли земельного участка 2019 год

Уважаемые специалисты, прошу помочь разобраться в следующем вопросе.

Совладельческий дом .Договор купли-продажи от 1973года. (т.е. до 1999года).Земля в бессрочном пользовании.

При продаже дома в договоре купли-продаже продавец указал не только доли дома 23 и 13, но и доли земельного участка общей площадью 445 кв.м.Покупателю доли дома 23 участок земельный участок с долей 245кв.м, а покупателю 13 доли домовладения земельный участок с долей 203 кв.м.

1. Имеет ли силу такой договор купли-продажи(меня конкретно интересует доли земли, которые не соответствуют долям дома). Ведь дом продавался до 1999г.

Тогда земля принадлежала государству. Продавец имел право только на бессрочное пользование, а не на право ее делить при продаже, правельно ли я это понимаю?

2. Мне дарят 23 домовладения, я иду приватизировать( до этого не было приватизации ни у одного из совладельцев ни с одной ни с другой стороны.) Приватизирую. Соответственно доли дома 23 — соответственно землю 23 доли в обще долевой собственности зу общей прощадью 445 кв.м..

Совладельцы подают в суд на меня, а не на ЕГРП.

Требуют отменить приватизацию, на основании договора купли-продажи и решения квартального комитета от 1974г. о порядке пользования зу 203 кв.м и 245 кв.м. ,которым пользовались на протяжении 33 лет.(данное решение было у соседей, но нигде не зарегестрирован в офиц. органах).

Суд признает требования соседей . Лишает меня права на 23 доли.Соседям присваивает право на 203кв.м.

Правельно ли решение суда, по долям земли в общедолевой собственности

Не соответствено долям дома, а соответственно договору купли- продажи и решения квартального комитета?Если смысл оспаривать?

Приватизация части земельного участка

Если земельный участок был признан судом неделимым из-за того, что все образуемые при выделе земельные участки будут иметь площадь менее предельных минимальных размеров земельных участков, то приватизировать часть земельного участка не получится. Выдел доли в натуре возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 20 декабря 2016 г.).

Так как дом расположен на земельном участке, который является неделимым согласно решению суда, то лица, являющиеся собственниками дома, имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники совместно обращаются в уполномоченный орган (п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ).

Конституционный Суд РФ неоднократно отмечал, такой порядок направлен на защиту прав и законных интересов всех участников общей собственности (см., например. определение Конституционного Суда РФ от 25.10.2016 N 2324-О).

Приватизация земли одним из участников долевой собственности на землю

В Приморском крае между собственниками на дом возник спор по вопросу приватизации земельного участка. Просяник , имея ½ долю в праве на дом, обратился с заявлением о приватизации земельного участка, на котором стоял дом, в местную администрацию. Местная администрация передала в собственность Просянику весь земельный участок. Кравцов, который являлся собственником оставшейся ½ доли, решил, что его права нарушены и обратился в суд с иском об установлении за ним ½ доли в праве на земельный участок, ссылаясь на пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса, который в тот период ещё действовал и устанавливал исключительное право собственников домов на приватизацию земельных участков, на которых расположены эти дома.

Районный суд, а затем и краевой суд отказали Кравцову в иске, однако надо отдать ему должное, он не успокоился, а пошёл жаловать в Верховный суд России, который в своём Определении № 56-КГ15-10 от 18 августа 2015 г. судебные решение отменил, указав следующее:

Отказывая Кравцову А.Л. в иске об установлении права общей долевой собственности на земельный участок, суды исходили из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, зарегистрированное за Просяником С.Т. право собственности на земельный участок никем не оспорено, договор купли-продажи земельного участка недействительным не признан.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

На момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 19 ноября 2007 г. Просяник С.Т. и Кравцов А.Л. являлись сособственниками в равных долях жилого дома, расположенного на земельном участке, а следовательно, имели право на приобретение этого земельного участка в общую долевую собственность.

Статья 36 Земельного кодекса не допускала возможности предоставления земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким сособственникам, в единоличную собственность только одного из сособственников таких объектов недвижимости.

В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

Мораль сей басни довольно проста – если ваш сосед – сособственник по дому приватизировал (выкупил) весь земельный участок, на котором расположен дом, в свою собственность, вы имеете полное право требовать передачи вам в долевую собственность этот земельный участок. Выделение из него участков в натуре – это уже вопрос согласования между вами и соседом или опять же судебный спор.

Это интересно:  Отдел приватизации архангельск 2019 год

Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович

С 2003 года я веду дела в судах, а с 2010 года по настоящее время специализируюсь на земельных спорах. Работаю по Москве, по Московской области и соседним областям. Мой телефон: +7 906 074 76 14 (только для записи на прием).

Приватизация земельного участка в доме с долевой собственностью

Здравствуйте Сергей Иванович!
Приватизируем долю в доме (квартира) по суду, т.к. в свое время был отказ Регпалаты, есть еще двое сособственников с уже приватизированными долями. Половина дома с отдельным входом — у одного сособственника, другая половина — у двоих других с общим входом. Две половины земельного участка по капитальной стене дома с 50-х годов разделены забором. В процессе приватизации только в этом году узнали, что соседка, у которой целая половина дома, несмотря на долевую собственность, не предупреждая и не согласуя свои действия с соседями:
1) Поставила свою половину участка, отделенного забором, на кадастровый учет и зарегистрировала собственность на него (по факту получилось больше, чем пропорционально доле в доме);
2) Почти закончила возведение огромной пристройки к своей половине дома, которая затеняет наш участок;
3) Почти половину земли соседей (нашей) тоже поставила на кадастровый учет и взяла в аренду два года назад, опять же не ставя соседей в известность и никак не проявляя себя, как арендатора. Мы продолжаем его использовать, считая своим.
Весь участок при доме до этого на кадастровый учет поставлен не был, и документов никаких не было, только фактическое пользование и забор с 50-х годов (квартиры выделялись предприятием). По документам БТИ участок существует полностью при доме, описаны только его размеры. Документов о выделе этого участка найти нигде не можем: ни в архиве, не в местной администрации, хотя таких домов несколько было построено заводом. Изучая законы и ваши статьи, поняли, что ее действия вроде им и не противоречат, поскольку собственность на наш участок не была оформлена, и согласовывать вроде она не обязана была с нами: «мы» — это соседи за забором, вторая половина дома, двое сособствеников: один — только в процессе приватизации (документы в суде); второй – получил свою долю в порядке дарения от приватизировавшего ее предшественника. Площадь всего участка около 20 соток, нам она оставила около пяти соток в тени, что ни на одно разрешенное использование «не тянет».
Вопросы:1) Нужно ли делать межевание всего участка для определения долевой собственности на него в суде, если на его площади уже образовано два участка: один в собственности, другой в аренде и остальное – не оформленное или надо просить о судебной экспертизе? Реально ли «вытащить» арендованный участок — это наш участок с древними насаждениями? Или уже прошел срок давности? 3) После оформления пристройки к дому ее доля увеличится также и в земле? И до каких пределов можно увеличивать свою долю в земле? 3) Насколько реальны шансы выиграть дело в суде, если эта соседка – глава местной администрации, которая препятствует получению документов и на запросы дает формальные отписки. 3) Взялись бы вы за такое дело и дорого ли это будет стоить? С уважением, Елена.

В соответствии со ст. 37 ЗК РСФСР от 25.04.1991 при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.
В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В вопросе Вы указали, что «…квартиры выделялись предприятием…», а также указали, что «…таких домов несколько было построено заводом».

Под строительство домов, в том числе Вашего, заводу должны были выделяться земельные участки. В силу ст. 35 ЗК РФ с переходом права собственности на долю дома к Вам автоматически в силу закона переходит и право пользования земельным участком, выделенным под строительство дома, в размере пропорционально доле в праве собственности на дом.

Подобная правовая позиция изложена, например, в постановлении Президиума Московского областного суда от 14.07.2010 N 233 по делу N 44г-8310. Для удобства привожу текст постановления целиком.

Документ предоставлен КонсультантПлюс
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2010 г. N 233

Мировой судья: Тюрина Т.Н., Дело N 44г-8310
Судья апелляционной инстанции:
Гордиенко Е.С.

Президиум Московского областного суда в составе:
председательствующего Гавричкова В.В.,
членов президиума Соловьева С.В., Романовского С.В., Николаевой О.В., Овчинниковой Л.А.,
рассмотрев по надзорной жалобе Н. дело по иску А., Н. к М., К., Ф. об определении порядка пользования земельным участком, отключении и переоборудовании канализации,
заслушав доклад судьи Московского областного суда Николаевой О.В., объяснения истицы Н., представителя истицы А. — С., ответчиков Ф., М.,

Апелляционное решение Истринского городского суда от 28.10.2009 года отменить, решение мирового судьи судебного участка N 64 Истринского судебного района от 9 апреля 2009 года оставить в силе.
——————————————————————

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Московского областного суда от 13.07.2011 N 282 по делу N 44г-99/11. Ниже привожу текст постановления.

Это интересно:  Приватизация могилы на кладбище 2019 год

Документ предоставлен КонсультантПлюс
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2011 г. N 282

Мировой судья: Нуждина М.Н.
Судья апелляционной инстанции: Колмакова И.Н.

Президиум Московского областного суда в составе:
Председателя президиума Волошина В.М.,
членов президиума Гавричкова В.В., Николаевой О.В., Романовского С.В., Соловьева С.В.,
при секретаре З.,
рассмотрев по надзорной жалобе Г.Е. дело по иску Г.Е. к Администрации г.о. Химки, Д., М. об определении порядка пользования земельным участком,
заслушав доклад судьи Вальгановой Т.В.,
объяснения Г.Е., представителя Г.Е. — Г.С., представителя Д. и М. — С.А.,

Г.Е. обратилась в суд с указанным выше иском, просила определить порядок пользования земельным участком площадью 1879 кв. м при трехквартирном жилом доме N … по 2-му Речному тупику в г. Химки.
В обоснование иска указывала на то, что дом N … представляет собой одноэтажное строение с тремя отдельными выходами. Ей и ответчикам по делу принадлежат на праве собственности квартиры в указанном доме. Постановлением Главы г. о. Химки от 22 сентября 2008 года дом исключен из реестра муниципальной собственности на основании свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Дом расположен на землях городского округа Химки.
Согласно выкопировке плана земельного участка инв. N 3001 от 22 февраля 1995 года общая площадь земельного участка при доме составляет 1892 кв. м.
В соответствии с обзорной картой, составленной ООО «ГеоСпейс-Технолоджи», площадь земельного участка при доме составляет 1879 кв. м.
Г.Е. просила определить порядок пользования земельным участком площадью 1879 кв. м между собственниками квартир в одноэтажном трехквартирном доме, выделив ей в пользование земельный участок площадью 612 кв. м, Д. — земельный участок площадью 600 кв. м, М. — земельный участок площадью 667 кв. м, ссылаясь на то, что между сособственниками дома стали возникать споры относительно порядка пользования земельным участком.
Решением мирового судьи 264 судебного участка Химкинского судебного района от 17 сентября 2010 года в удовлетворении иска отказано.
Определением Химкинского городского суда от 14 декабря 2010 года решение мирового судьи 264 судебного участка Химкинского судебного района от 17 сентября 2010 года оставлено без изменения.
Определением судьи Московского областного суда Вальгановой Т.В. от 23 июня 2011 года дело по надзорной жалобе Г.Е. передано для рассмотрения в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, заслушав пояснения явившихся лиц, президиум приходит к следующему.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Из материалов дела усматривается, что квартира N … в указанном выше доме принадлежит на праве собственности Г.Е. на основании договора передачи от 11 февраля 1998 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31 марта 1998 года.
Квартира N … в доме принадлежит на праве собственности Д. на основании договора дарения квартиры от 16 июня 1997 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13 августа 1997 года.
Квартира N … в доме принадлежит на праве собственности М. на основании договора дарения квартиры от 16 июня 1997 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13 августа 1997 года.
Постановлением Главы г. о. Химки от 22 сентября 2008 года дом N 1 по вышеуказанному адресу исключен из реестра муниципальной собственности городского округа Химки Московской области.
Суд первой инстанции, отказывая в иске об определении порядка пользования земельным участком при доме N …, исходил из того, что земельный участок, на котором расположен дом, не сформирован в соответствии с порядком, установленным ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, расположенном по указанному адресу, собственники квартир в доме N… в Администрацию г. о. Химки с заявлением о формировании земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома и приобретения его в общедолевую собственность не обращались, согласно ст. 11.1 ЗК РФ объектом права может являться земельный участок, границы которого определены в соответствии с федеральными законами, при таких данных у Г.Е. отсутствуют законные права на земельный участок, и ее требования об определении порядка пользования земельным участком при доме подлежат отклонению.
С выводами суда первой инстанции согласился и суд апелляционной инстанции, не усмотрев оснований к отмене решения мирового судьи.
Как следует из материалов дела, право собственности на квартиру N… в доме N … по указанному адресу перешло к истице Г.Е. в 1998 году в соответствии с договором передачи N … от 11 февраля 1998 года.
Ответчики Д., и М. стали собственниками квартир в доме в 1997 году.
Согласно ст. 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 года в редакции, действовавшей на время перехода права собственности на строение, при переходе права собственности на строение, сооружение или передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.
Таким образом, собственники жилых помещений в доме приобрели право пользования земельным участком при доме в силу закона. Принятия какого-либо решения о предоставлении сособственникам дома (жилых помещений в доме) земельных участков в пользование не требовалось.
Из содержания вышеуказанной нормы права следует, что с переходом права собственности на дом (жилые помещения в доме) к собственникам переходит и право пользования отведенным для строительства дома земельным участком.
Согласно планам БТИ земельного участка по состоянию на 1986, 1995, 2003, 2008 годы общая площадь участка составляет 1892 кв. м.
Как указывала истица в ходе рассмотрения дела, земельный участок при доме существует на протяжении десятков лет, границы участка не изменялись, указаны в техническом паспорте, размер и границы участка при доме подтверждены данными БТИ, документов об отводе земельного участка под строительство дома не сохранилось.
Право пользования земельными участками, отводившимися под строительство дома до принятия Земельного кодекса РФ, и их размеры могут подтверждаться государственными актами и решением соответствующих органов об отводе земельных участков, а при их отсутствии — земельно-шнуровыми либо похозяйственными книгами, другими документами, в частности, данными первичной инвентаризации.
Отсутствие землеотводных документов для строительства дома на момент рассмотрения спора само по себе не может являться основанием для вывода о том, что сособственники дома не имеют права пользования земельным участком при доме.
В соответствии с представленной Г.Е. в суд обзорной картой-планом земельного участка по вышеуказанному адресу, составленной ООО «ГеоСпейс-Технолоджи», а также схемой расположения земельного участка на кадастровой карте г.о.Химки общая площадь участка при доме N 1 составляет 1879 кв. м. Каждому из собственников трехквартирного одноэтажного жилого дома возможно выделить в пользование земельные участки: Г.Е. — площадью 612 кв. м, Д. — площадью 600 кв. м, М. — площадью 667 кв. м.
В судебном заседании ответчики не возражали против определения порядка пользования земельным участком при доме N 1 согласно обзорной карте-плану.
Положения ст. 37 ЗК РСФСР, действовавшие на момент возникновения спорных правоотношений, не противоречат положениям ст. 35 ныне действующего Земельного кодекса РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Таким образом, суд неправильно применил норму материального права при разрешении спора и пришел к неверному выводу об отсутствии законных оснований для определения порядка пользования земельном участком при трехквартирном доме N … между собственниками квартир в данном доме.
Суд апелляционной инстанции оставил без внимания допущенные судом первой инстанции нарушения.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

Это интересно:  Закон о приватизации дачного участка 2019 год

определение Химкинского городского суда от 14 декабря 2010 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

Если же исходить из того, что земельный участок под домом ранее не предоставлялся ни на каком праве, то права на этот участок должны приобретаться в порядке ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 10 ст. 39.20 ЗК РФ установлено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 — 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

С учетом приведенных законоположений и правовых позиций, скорее всего, можно будет оспаривать оформленные права соседки на общий земельный участок.

По Вашим конкретным вопросам могу сказать следующее. Если дело будет в суде, то в любом случае по вопросу определения границ общего участка нужно будет просить о назначении экспертизы. Без специальных знаний в области землеустройства этот вопрос суд разрешить не сможет. А готовить межевой план желательно, но не обязательно для подачи иска в суд.

Строительство пристройки к дому не влияет на размер доли соседки в праве на земельный участок. В соответствии с п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР N 12 от 20 декабря 1983 г. «О практике применения судами земельного законодательства» при разрешении споров о порядке пользования земельным участком совладельцами строения, возникших после того, как порядок пользования общим участком ранее уже был определен, суду следует иметь в виду, что увеличение одним из сособственников своей доли в общей собственности на дом путем пристройки или перестройки (ст.125 ГК РСФСР) не является основанием для увеличения находящейся в его пользовании части земельного участка, поскольку такое изменение порядка пользования участком может существенно ущемить интересы других сособственников.

Указанное постановление Пленума Верховного Суда РСФСР утратило силу, но актуальность содержащегося в нем разъяснения сохраняется.

К сожалению, ответить более точно и полно на Ваши вопросы НЕВОЗМОЖНО без изучения всех документов и обстоятельств дела.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Статья написана по материалам сайтов: pravo.rg.ru, juristirk.ru, www.advokat-makoveev.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector