+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Правила продажи квартиры после приватизации 2019 год

Содержание

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Правила, налоги и общий порядок продажи приватизированных квартир

После приватизации или оформления прав на недвижимость гражданин получает возможность распоряжаться данным объектом по своему усмотрению. Первичную приватизацию часто проводят для того, чтобы потом иметь возможность совершать различные сделки, позволяющие получить дополнительную прибыль. Следует знать о том, как обычно осуществляются стандартные сделки по продаже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

О квартирах, оформленных в собственность

Если источником передачи квартиры в частную собственность служит муниципальный, либо государственный бюджет – объект и называют приватизированным.

Ещё в начале 90-ых годов было введено такое понятие, как приватизация.

Документом, который подтверждает наличие законных прав, становится не договор по социальному найму, а свидетельство о праве собственность.

При этом владелец бывает один, либо их указывается несколько.

Продажа: описание общего порядка

Инициатором продажи любой недвижимости всегда выступает непосредственный собственник.

Реализация бывает и принудительной, но для этого судебная инстанция должна вынести соответствующее решение.

Владелец жилья должен озаботиться оформлением следующих правоустанавливающих бумаг:

  • Домовая книга и выписки из неё.
  • Техническая сопроводительная документация.
  • Свидетельство на имущественное право.

Если объект в собственности менее трёх лет, меньше года

Время владения той или иной недвижимостью определяет, как будет рассчитываться подоходный налог в том или ином случае.

  1. Одна ситуация складывается, если есть приватизированная квартира, и продаётся она дороже, чем за один миллион рублей.
    При наличии оформленного права собственности на протяжении менее трёх лет возникает обязанность по уплате налога со стандартной ставкой в 13 процентов.
    Сбор платится от любых сумм продажи, превышающих 1 миллион рублей.
  2. При использовании аналогичных условий по налогам продаются квартиры, которыми владеют менее одного года.

Как происходит продажа приватизированных квартир? Смотрите видео:

О продаже с прописанными жильцами

К препятствиям для покупки или реализации объекта постоянная регистрация жильцов по адресу не относится.

Если прекращается право собственности, то считается, что жильцы автоматически не могут проживать по тому же адресу дальше.

Потеря прав по аренде на недвижимость так же не относится к последствиям сделки по продаже.

Какие документы являются правоустанавливающими, а какие правоподтверждающими? Ответы здесь.

Выписка зарегистрированных жильцов возможна только в судебном порядке.

Но существует запрет, который касается:

  1. Пожилых лиц.
  2. Детей, не достигших совершеннолетия.
  3. Инвалидов.

Право на то, чтобы постоянно пользоваться жилплощадью, может быть сохранено за лицом, которое проживало в квартире, но потом отказалось от приватизации, а позже совершило сделку по покупке или продаже недвижимости.

Главное, чтобы подобные нюансы были как можно подробнее описаны в соглашении по покупке-продаже.

В случае наличия нескольких собственников

На долевых собственников распространяются стандартные правила, связанные с совершением сделок.

Допустима ситуация, когда объект делится на несколько долей, равных и неравных. На каждую из таких долей можно получить отдельное право собственности.

Когда продаётся доля, требуется соблюдение преимущественного права по приобретению. Для изучения вопроса рекомендуется посмотреть статью 250 ГК РФ.

Другим совладельцам надо направить письменное уведомление о намерении продать недвижимость. Оформление у нотариуса относится к обязательным требованиям.

Как быть с долей лиц младше 18-ти

Если несовершеннолетнее лицо указано в документах по квартире – за ними всегда сохраняется право на долю.

Чтобы продавать такие доли, требуется получать отдельное разрешение от органов опеки и попечительства.

Пакет документов при продаже. Фото: pravo.moe

Надо дополнительно подтвердить, что проведение сделки не способствует нарушению прав несовершеннолетнего.

Обычно стороной, защищающей и представляющей интересы ребёнка, становятся родители.

Другие особенности при сделках с участием несовершеннолетних

Если на территории квартиры прописаны несовершеннолетние дети, то их интересы надо обязательно учитывать.

Сложности возникают при наличии зарегистрированных несовершеннолетних детей по тому адресу к моменту совершения приватизации.

Особенности продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка , читайте тут.

У детей в данном случае имеется абсолютно законное право по бессрочному проживанию на территории данного объекта. Даже новые собственники не могут запретить использование объекта.

Если покупается подобная квартира, то необходимо учесть следующие нюансы:

  • Надо обязательно договориться обо всех нюансах с бывшими собственниками.
    Выписка ребёнка осуществляется через паспортный стол.
    После этого происходит постановка на регистрационный учёт в другом помещении.
  • Можно так же обратиться к судебной инстанции, чтобы выписку осуществили в принудительном порядке.

По поводу комнат в коммунальных квартирах

Часто происходит так, приватизация оформлена только по одной из комнат коммунальной квартиры.

А остальные принадлежат местному муниципалитету. Департамент жилищной политики должен получить предупреждение заранее, если владелец намерен провести сделку по продаже.

Либо с этой же просьбой обращаются к местной администрацией.

Это интересно:  Как приватизировать 3 8 доли дома 2019 год

Здесь правило стандартное – если возражений у муниципалитета нет, комната может быть продана третьим лицам.

Если инициатором выступает только один из супругов

Сделка проводится в каждом случае по-своему. Обычно всё зависит от того, проведена ли приватизация объекта недвижимости. И когда этот вопрос был решён.

Если до заключения брака один из супругов приватизировал квартиру на себя, то потом он имеет право распоряжаться объектом недвижимости на своё усмотрение.

Если данное правило не соблюдается – органы власти могут просто отказаться проводить сделку, либо регистрировать права собственности на другого гражданина.

В случае несогласия со сделкой второй супруг может оспорить проведённую после брака сделку. Но, не позднее, чем через три года после совершения данного действия.

Об особенностях использования ипотеки

Если сделка одобряется при наличии договора по ипотеке, то не обойтись без согласия банка на проведение данной процедуры.

Финансово-кредитная организация должна тщательно проверить объект недвижимости и все документы на него. И посмотреть, насколько всё прозрачно, безопасно с юридической точки зрения.

Как купить квартиру с обременением по ипотеке? Особенности и нюансы тут.

Не обойтись без представления правоустанавливающей документации.

Даже после приватизации квартира играет роль залога. Такое положение сохраняется, пока не будет произведён полный расчёт по долгу.

О способах продажи

Собственники и граждане нашей страны могут воспользоваться следующими схемами для реализации объектов недвижимости на современном рынке:

  • Договор на покупку-продажу.
  • Дарение объекта, полностью, либо частями.
  • Залог по соответствующему договору займа.

Об особенностях дарения

Дарение недвижимости относится к безвозмездным сделкам. Но часто сделки имеют возмездный характер. Это делается для повышения практичности решения.

Если дарится доля, то в данном случае нет необходимости уведомлять письменно других собственников.

Когда выбирают дарение, то действуют именно так:

  1. Начинается процесс со сбора пакета документации.
  2. Согласование условий, которые будут иметь значение для договора в дальнейшем.
  3. Подписание договора, осуществление регистрации у нотариуса.
  4. Деньги передаются через банковскую ячейку.

После того, как все подписи проставлены, новый собственник получает квартиру в своё распоряжение.

Схема с залогом

Использование залогового варианта по квартире предполагает нарушение сроков.

Часто между сторонами подписывается соглашение по займу, а потом умышленно допустить нарушение одного из главных условий.

Заложенная квартира отчуждается при совершении следующих действий:

  • Начинается всё согласованием по важным условиям.
  • Подписывается само соглашение по залогу.
  • К указанным срокам соглашение не исполняется.
  • Квартиру передают для роли залога, для последующей реализации по стандартной схеме.

Для покупателя подобные решения остаются наиболее сложными. Они так же связаны с большим количеством рисков.

О чистой продаже

Это самый безопасный способ для каждой из сторон.

Он не предполагает нарушений действующего законодательства:

  1. Продавец передаёт объект недвижимости, без каких-либо дополнительных обременений.
  2. Покупателю остаётся отдать только денежные средства.

Главное условие – предварительная договорённость по поводу цен.

Главное – учитывать права всех лиц. Даже тех, кто отказался от приватизации, но сохранил за собой право использования.

Какие риски у покупателя приватизированной квартиры? Смотрите в этом видео:

Стандартный перечень документации состоит из таких позиций:

  • Сам договор по покупке-продаже.
  • Справка из БТИ, подтверждающая установленную стоимость.
  • Документация по праву собственности.

Подготовка бумаг осуществляется самостоятельно, либо для этого обращаются к юристам.

О налогах с продажи

Продажа квартир облагается стандартным сбором, предполагающим наличие 13-процентной ставки.

Уплата налога обязательна для квартир, которыми владеют меньше трёх лет.

Продавцы могут воспользоваться налоговыми вычетами при продаже объектов стоимостью более 1 миллиона рублей.

Заключение

Продажа квартиры после реализации – не такой уж сложный процесс с юридической точки зрения.

С ним справится даже гражданин, которому приходится впервые решать подобные проблемы.

Нужно лишь проявить предельную внимательность, учитывать особенности определённого вида сделок.

Правила продажи приватизированной квартиры

Как продать приватизированную квартиру

В первом случае необходимо найти родственников, которые согласны выделить долю в своей собственности. Если их квартира хуже, чем предыдущая, ребенку можно выделить большую долю. Во втором случае следует найти не только покупателя на свою квартиру, но и вторую квартиру для ее приобретения. Важно, чтобы она не была хуже предыдущей.

Продажа приватизированной квартиры

  1. Если приватизированная квартира была продана за более, чем 1 млн. руб. и срок владения составляет менее 3-х лет, то будет необходимо заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающий 1 млн. руб.
  2. Квартира, находящаяся во владении сроком менее года, продается на аналогичных налоговых условиях.

Как правильно продать доли в приватизированной квартире? Схемы, нюансы оформления сделок и документов

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Продажа приватизированной квартиры: документы и налоги

Право распоряжения квартирами, находящимися в собственности муниципалитета, серьезно ограничивается. Из-за этого жильцам приходится заниматься их приватизацией, позволяющей в будущем продавать или обменивать это жилье. Зачастую перед продажей такого жилья собственнику нужно собирать разрешения у всех его владельцев.

Правила продажи приватизированной квартиры

При оформлении дарения микродоли практикуется дарение одного метра с тем, чтобы в дальнейшем продать этому собственнику всю долю. Когда происходит процесс дарения микродоли, то опять же преимущественное право покупки для сособственников не действует. Однако в такой схеме продажи приватизированной квартиры, а точнее ее доли, очевидны элементы притворности, а также присутствует риск того, что одариваемый может передумать выкупать оставшуюся долю.

Продажа приватизированной квартиры: документы, продажа с прописанными или несовершеннолетними лицами

СК РФ гласит, что имущество, нажитое в период официального брака, считается совместным и при разводе подлежит разделу. Но из этого правила есть исключение: имущество, приобретенное в результате приватизации одним супругом, не будет делиться. Это обусловлено тем, что приватизация — это бесплатная передача имущества в частные руки. А значит, супруги не вкладывали общие сбережения на приобретение квартиры. Таким образом, права на жилье будет иметь тот супруг, кто получил свидетельство о праве собственности. Если же супруги вдвоем участвовали в приватизации квартиры, то им положено по 1/2 части.

Это интересно:  Порядок приватизации земель 2019 год

Когда можно продать квартиру после приватизации, через сколько лет? Какие документы нужны для продажи

На законодательном уровне основным законодательным актом, который регулирует отношения в вопросах продажи приватизированного жилья, является ГК РФ. Кроме того, также некоторые положения по данному процессу находятся в НК РФ. В частности, тут утверждается обязанность бывшего собственника внести в бюджет налог с продажи собственности. Впрочем, и тут имеются свои особенности. Обязанность по перечислению в бюджет налога в размере 13% от суммы сделки устанавливается только в том случае, если с момента передачи муниципальной собственности в частное владение не прошло 3 года. По истечении данного временного отрезка налогообложение применено в отношении сделки не будет.

Порядок продажи приватизированной квартиры, особенности этого процесса

Владельцев квартир, планирующих продавать свою недвижимость, больше всего интересует вопрос, можно ли продать жилье, не прибегая к услугам нотариуса. Это связано с тем, что за оформление купли-продажи у нотариуса придется заплатить, причем, чем выше стоимость жилья, тем больше сумму придется оставить в нотариальной конторе. Сопутствующие расходы, такие как затраты на услуги нотариуса, оплачиваются по договоренности между продавцом и покупателем. Иногда они не могут найти компромисс в этом вопросе, либо обе стороны желают сэкономить денежные средства, поэтому и вовсе не обращаются в нотариальную контору. В определенных случаях для заключения договора купли-продажи нотариальное заверение не требуется, то есть, стороны самостоятельно могут подготовить договор, в котором указан объект продажи, уплачиваемая сумма, права и обязанности сторон, реквизиты.

Как продать приватизированную квартиру с долями

  1. Продавец определяется, за какую сумму он готов реализовать недвижимость.
  2. О факте продажи уведомляются другие совладельцы, и им озвучивается цена. Осведомление лучше осуществлять письмом, телеграммой или через нотариуса с обязательным уведомлением о его получении.
  3. В период 30 дней долевые собственники должны решить, заинтересованы ли они в процессе покупки.
  4. Если заинтересованы — оформляется договор купли-продажи по ранее оговоренной стоимости и на условиях продавца.
  5. Если нет — оформляется отказ и заверяется нотариально. После этого долю можно продать третьему лицу по цене, предложенной изначально.
  6. Если при продаже третьему лицу цена была снижена, сделка может быть признана недействительной по обращению других совладельцев в судебные инстанции.

Продажа квартиры после приватизации: через какое время заключать сделку

Как продать приватизированную квартиру?

Продажа приватизированной квартиры – это лучшее решение, чтобы решить жилищные проблемы всех членов семьи. Приватизация представляет сбой бесплатную передачу муниципальной квартиры в собственность жильцам. После полного оформления документов ее можно продать.

Правила продажи

При продаже приватизированной квартиры действуют те же правила, что и в случае продажи купленного жилья. В первую очередь необходимо зарегистрировать право собственности. До этого собственником квартиры является государство.

Существуют некоторые важные особенности, которые позволят избежать некоторых сложностей. Свои тонкости существуют в следующих случаях:

  1. квартира в собственности меньше 3-х лет;
  2. наличие нескольких собственников;
  3. несовершеннолетние в качестве собственников.

Налог с имущества необходимо оплачивать, если квартира продается до истечения 3-летнего срока с момента продажи. Если квартира была куплена у другого собственника, срок увеличивается до 5 лет.

Сначала ответственный квартиросъемщик и члены его семьи передают пакет документов на приватизацию. Это можно сделать в ближайшем отделении МФЦ. После рассмотрения представленных документов они направляются в Росреестр, где осуществляется регистрация права собственности.

Каждый из зарегистрированных может как принять свою часть собственности, так и отказаться от нее. В последнем случае возникает право на пожизненное пользование жилым помещением, но нет прав распоряжаться недвижимостью.

Условия продажи

Как продать приватизированную квартиру, соблюдая действующее законодательство? Для этого необходимо выполнить следующие обязательные требования:

  • не должно быть незаконной перепланировки;
  • если одним из собственников является несовершеннолетним, предстоит сложный процесс оформления;
  • квартира не должна находиться под обременением.

Недвижимость можно продать только в том случае, если вся документация в порядке, а юридические проблемы отсутствуют.

Если недвижимость имеет несколько совладельцев, требуется их согласие на совершение сделки. Даже если кто-то один будет против, продажа не может быть осуществлена. В данном случае речь может идти только о продаже долей.

Собственность до 3 лет

Если право собственности возникло менее 3-х лет назад, придется оплачивать НДФЛ. Если среди собственников есть лица, не являющиеся резидентами РФ, для них устанавливается дополнительный налог.

После продажи такой недвижимости необходимо подать декларацию. Она подается в налоговую инспекцию по месту расположения недвижимости. Это следует сделать до конца апреля года, который следует за годом продажи. А до 15 июля необходимо заплатить подоходный налог.

При этом устанавливается налоговый вычет в размере до 1 млн. При подаче декларации можно его вычесть из стоимости сделки и оплатить налог от разницы в цене.

Порядок продажи

При продаже приватизированной квартиры важно соблюдать определенный порядок действий. Сначала следует пройти процедуру приватизации и оформить собственность. Если вы готовы оплатить подоходный налог, можно приступать к поиску покупателей. Если вы не хотите этого делать, необходимо подождать три года с момента регистрации собственности.

Продажа возможна с участием агента или своими силами. Выполняется следующая последовательность действий:

  1. поиск покупателя;
  2. проверка юридической чистоты сделки;
  3. оформление документов;
  4. смена собственника и получение денег.
Это интересно:  Как приватизировать земельный пай 2019 год

Проверка юридической чистоты сделки

Если продавец работает с агентом или юристом, обычно запрашиваются дополнительные сведения о квартире. Но даже если продавец действует самостоятельно, он может запросить дополнительный пакет документов.

Для проверки юридической безопасности продажи квартиры могут запросить следующее:

  • выписку из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные лица;
  • архивную выписка из домовой книги, по которой видны все раннее зарегистрированные в квартире;
  • выписку из лицевого счета, свидетельствующую об отсутствии долгов за коммунальные платежи;
  • выписку из ЕГРН;
  • справку об отсутствии долгов за домофон и телефон;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Выписка из ЕГРН позволяет увидеть, кто владеет квартирой. Наибольший интерес представляет архивная выписка. По ней можно увидеть тех, кого выписали непосредственно перед совершением сделки. Так, если выписали несовершеннолетних или недееспособных лиц без предоставления жилья, сделку могут отменить по решению суда.

Составление договора

Важно, чтобы договор заключался в письменной форме в присутствии обеих сторон сделки. По одному экземпляру остается у продавца и покупателя. Еще одни экземпляр необходим для подачи в Росреестр для совершения регистрационных действий. Если собственников больше, договор должен быть у каждого из них.

Указываются полные данные покупателя и продавца, включая имена, место жительства и паспортные данные. Далее указывается информация о предмете договора, в качестве которого выступает продаваемая квартира. Необходимо подробно указать следующие данные:

  1. подробный адрес расположения;
  2. этаж;
  3. площадь и количество комнат.

Если данные будут неполными, регистратор может отказать в передаче прав собственности.

Указываются права и обязанности сторон. Это стандартный раздел, но в него можно внести некоторые изменения. Например, это может быть срок, в течение которого требуется освободить квартиру.

Наиболее важным является раздел оплаты. Следует указать полную стоимость договора и особенности оплаты. Многие указывают меньшую стоимость, чтобы оплачивать небольшую сумму налога. Но это ошибка, так как в случае спора о праве собственности нельзя будет вернуть сумму, которая не указана в договоре. В конце документа проставляются подписи сторон.

Заключение договора

Его можно заключить двумя основными способами – без посредников и у нотариуса. В первом случае достаточно распечатать бланк договора и заполнить его. На заключении такого договора могут присутствовать продавец и покупатель. К его заключению может быть привлечен агент или юрист по недвижимости.

Если заключается сделка по квартире, имеющей несколько собственников, необходимо использовать услуги нотариуса. Для этого требуется предоставить документы, требуемые для регистрации сделки. Это связано с тем, что нотариус удостоверяет договор и отвечает за последствия нарушений. Поэтому он тщательно проверяет все пункты договора и представленную документацию.

После передачи документов на регистрацию производится оплата. Наиболее безопасный вариант – наличные через банковскую ячейку или безналичный перевод на специальный счет в банке. И в первом, и во втором случаях деньги становятся доступными продавцу после регистрации прав на жилье нового собственника. При этом их уже не может забрать покупатель. Не стоит передавать деньги в руки, так как в данном случае приходится полагаться только на честность обеих сторон.

Разрешение от органов опеки

Если одним из собственников является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, необходимо разрешение от органов опеки и попечительства. В противном случае сделка будет признана недействительной. А органы опеки могут обратиться в суд и привлечь родителей к ответственности.

Чтобы получить разрешение, следует доказать, что условия проживания ребенка не будут ухудшены, а его права никто не нарушает. Можно действовать двумя путями:

  • выделить долю ребенку в квартире родственников;
  • подобрать вариант на обмен.

В первом случае необходимо найти родственников, которые согласны выделить долю в своей собственности. Если их квартира хуже, чем предыдущая, ребенку можно выделить большую долю. Во втором случае следует найти не только покупателя на свою квартиру, но и вторую квартиру для ее приобретения. Важно, чтобы она не была хуже предыдущей.

Органы опеки анализируют представленные документы по продаваемой и покупаемой квартирам. Специалист не разрешит покупку, если квартира гораздо меньше и находится далеко от расположения детского сада или школы. В этом случае она должна быть гораздо больше предыдущей. Редко разрешается заключение договора, если новая квартира находится в пригороде.

Пакет документов

Если обе стороны готовы к совершению сделки, заключает договор купли-продажи. После этого он вместе с другими документами передается в Росреестр для регистрации перехода прав. Для этого необходимы следующие документы:

  1. паспорта взрослых собственников и детей, достигших 14 лет;
  2. свидетельства о рождении детей, если им еще нет 14 лет;
  3. передаточный акт на квартиру;
  4. выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;
  5. договор купли-продажи;
  6. разрешение из органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица;
  7. квитанция об оплате госпошлины;
  8. заявление установленного образца.

Если каких-либо документов не будет хватать, регистратор может отказать в приеме документов или приостановить регистрацию сделки. Госпошлину можно оплатить в отделении банка или в месте подачи документов. А бланк заявления выдадут в Росреестре или МФЦ.

Таким образом, чтобы продать приватизированную квартиру необходимо соблюдать те же правила, что и для продажи купленных объектов недвижимости. Для этого заключается договор и передается вместе с другими документами для смены собственника.

Статья написана по материалам сайтов: firstjurist.ru, law03.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector