+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Особенности приватизации жилых помещений 2019 год

ПРИНЦИПЫ И ОСОБЕННОСТИ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В РФ

Настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории РФ, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.

1. В соответствии со статьей 11 Закона каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, но не более, чем один раз.

При этом несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия.

2. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с Законом, а бывшие наймодатели сохраняют обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16 Закона).

3. Органы государственной власти или органы местного самоуправления, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения (статья 17 Закона).

4. При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, должен быть передан правопреемникам этих предприятий, учреждений, если они определены.

В противном случае предприятия или учреждения переходят в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке. При этом все жилищные права граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений, сохраняются.

Обратите внимание! Перечисленные выше принципы утрачивают силу с 1 марта 2010 года в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 №189-ФЗ (Закон 189-ФЗ).

Согласно статье 2 Закона приватизировать жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе граждане РФ. При этом соответствующее право реализуется с учетом согласия:

  • всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи;
  • несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Согласно статье 3.1 Закона в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными. Иными словами, при определении доли жилья, приходящегося на одного из собственников, необходимо разделить общую площадь помещения на число собственников.

Согласно статье 4 Закона не подлежат приватизации жилые помещения:

  • предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года;
  • находящиеся в аварийном состоянии;
  • в общежитиях;
  • в домах закрытых военных городков;
  • служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных;
  • стационарных учреждений социальной защиты населения, находящихся в сельской местности.

Однако положение статьи 4, в силу которого не подлежат бесплатной приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, признано не соответствующим статье 19 Конституции РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 №6-П, гарантирующей равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств и запрещающей любые формы ограничения прав граждан по признакам социальной, расовой, национальной, языковой или религиозной принадлежности.

В соответствии с частью 3 статьи 79 Федерального конституционного закона от 21.07.1994 №1-ФКЗ акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу.

То же относится и к положению статьи 4, запрещающему приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, — в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения. Как аналогичное положениям, ранее признанным Конституционным Судом РФ не соответствующими Конституции РФ, рассматриваемое положение не может применяться судами, другими органами и должностными лицами (Определение Конституционного Суда РФ от 10.12.2002 №316-О).

Рассматриваемая статья 4 Закона утрачивает силу с 1 марта 2010 года (Закон 189-ФЗ).

1.1 Законодательство о приватизации жилых помещений в РФ

В него неоднократно вносились изменения и дополнения. В декабре 1992 г. изменилось наименование Закона — он стал Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Конечно, этот Закон возник не сам по себе, а на базе правовых положений, которые уже были приняты в связи с переходом страны к рыночным отношениям. По мнению Бойцова жилищная сфера, как часть народного хозяйства, должна была «включиться» в происходящие коренные преобразования в экономике. Принятию Закона о приватизации предшествовали Закон СССР «О собственности в СССР» и Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» (1990 г.), которые сняли различные ограничения по отношению к собственникам жилых помещений, в том числе заложили основу приватизации жилья. Так ст. 13 Закона «О собственности в РСФСР» устанавливала, что наниматель жилого помещения и члены его семьи вправе приобрести в собственность занимаемую квартиру, дом путем выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в состав Российской Федерации. Однако фактическая приватизация жилья, т.е. передача жилых помещений в собственность граждан, началась не со дня вступления в силу Закона о приватизации, а в конце 1980-х гг., когда были приняты постановление Совета Министров СССР от 02.12.1988 № 1440 «О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда» и Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, утвержденное постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21.04.1989 № 134. Указанными нормативными правовыми актами была разрешена продажа гражданам квартир по договору купли-продажи. Несмотря на то, что продажная стоимость жилых помещений была невысокой, широкого применения практика продажи квартир в тот период не получила. Бойцов, Г.В. Приватизация, деприватизация жилья: комментарий / Г.В. Бойцов — М.: Гроссмедиа, 2005. — С. 10

Позднее вопрос о приватизации жилых помещений нашел отражение в других законах:

В России 1 марта 2005 года начал действовать один из тех законов, без которых немыслимо современное цивилизованное общество, — Жилищный кодекс. В основном его текст был написан в 1994 году, но провести ЖК через Думу удалось только спустя десять с лишним лет.

Следующим шагом было принятие закона о федеральной жилищной политике, который подробно рассматривал проблемы собственности граждан, совместной собственности на объекты общего пользования. С 1 января 1995 года введен в действие Гражданский кодекс, где имелась специальная глава 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения».

Поскольку в 90-е провести Жилищный кодекс через Думу не решались, его принимали по частям. Именно поэтому правила сделок в жилищной сфере перекочевали в Гражданский кодекс, был принят отдельный закон о товариществах собственников жилья. С вступлением в силу нового ЖК этот закон утратил свою силу.

Это интересно:  Порядок приватизации общежития 2019 год

Введение в Российской Федерации института приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов было обусловлено переходом к многообразию форм собственности, к свободе экономической деятельности, гарантированным, в частности, статьями 8 и 34 Конституции Российской Федерации. Приватизация жилых помещений способствовала решению стоящих на тот период задач государственной жилищной политики, связанных с отказом от плановой формы хозяйствования, при которой государство играло ведущую роль в сфере жилищного обеспечения граждан, и с признанием необходимости передать часть жилых помещений государственного жилищного фонда в частную собственность граждан.

В результате принятия Закона о введении в действие ЖК РФ, по данным, опубликованным Г.В. Бойцовым, доля частного жилищного фонда в 2000 году составила более 63% по сравнению с 33% в 1990 году, а доля государственного муниципального жилищного фонда сократилась с 67 % до 34,8 %. Бойцов, Г.В. Приватизация, деприватизация жилья — М.: Гроссмедиа, 2005. — С. 38.

Мы считаем, что законодатель, вводя запрет на приватизацию жилых помещений, полученных гражданами на условиях договора социального найма после 1 марта 2005 г. (частичный запрет приватизации), а также запрет с 1 января 2007 г. на приватизацию любых жилых помещений (полный запрет приватизации), руководствовался необходимостью формирования стабильного государственного и муниципального жилищных фондов, чтобы обеспечить в дальнейшем возможность предоставления жилых помещений социального использования малоимущим и иным предусмотренным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации категориям граждан на основании норм ЖК РФ.

Очевидно, что и прекращение приватизации жилых помещений также должно базироваться на соблюдении конституционных прав и свобод граждан Российской Федерации.

Однако концептуальные подходы к запрету приватизации, нашедшие отражение в положениях Федерального закона и Закона Российской Федерации, по нашему мнению, не позволяли в полной мере гарантировать соблюдение прав граждан, которые до настоящего времени не реализовали свое право приватизации по не зависящим от них обстоятельствам.

Представляется, что законодатель, установив запрет на приватизацию жилых помещений, полученных по договору социального найма после 1 марта 2005 г., создал предпосылки для возможного умаления прав граждан, которые принимались на учет с целью последующего предоставления жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда наравне с другими гражданами в порядке, установленном Жилищным кодексом РСФСР. Отдельные из указанных граждан, не успевшие получить жилое помещение до момента введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации, лишаются возможности реализовать право на приватизацию жилого помещения.

В результате огромная категория граждан, получив квартиры, оказалась лишена возможности их бесплатной приватизации.

Ряд граждан обратились в Конституционный суд с жалобой на несправедливое решение. Параллельно в Конституционный суд поступил запрос из Верховного суда о том, соответствуют ли Конституции РФ положения закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ и закона о приватизации жилищного фонда в РФ об отмене приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

В итоге постановлением Конституционного суда данные положения были признаны противоречащими Конституции РФ.

В оставшихся 20 %, которые не приватизировали свои жилые помещения — очередники, люди, проживающие в домах, предназначенных под снос, жильцы общежитий. Туда же попадают семьи, которые не могут договориться между собой о необходимости приватизации жилья. Жилищный кодекс запрещает им заключать отдельные договоры социального найма и делить квартиры. Все вместе это довольно порядочная цифра. Считалось, что после 1 марта 2010 года наниматели жилья уже не смогут перерегистрировать жилье в собственность.

Противники продления сроков приватизации настаивали, что далеко не всем квартиросъемщикам необходимо приобретать права собственника на жилплощадь.

Очевидный плюс приватизации — собственное жилье можно продать, подарить, в общем, распорядиться по своему усмотрению. Но, кроме этого права, у собственника есть немало обязанностей, о чем многие предпочитают не думать. На собственника возлагаются обязанности по содержанию и ремонту не только своей квартиры, но всего общедомового хозяйства.

При этом стоит отметить, что в 2009 году были значительно сокращены объемы помощи регионам из Фонда содействия реформированию ЖКХ на капитальный ремонт домов. Между тем, по нынешнему законодательству, уже после 2012 года капремонт полностью ляжет на плечи собственников жилья.

Некоторые граждане, столкнувшись с такими обременительными обязанностями, приняли решение отказаться от права собственности. Кто-то еще находится в раздумье. Однако вместе с приватизацией 1 марта 2010 года закончилась бы и деприватизация, то есть возможность отказаться от собственности и перезаключить договор социального найма.

Исходя из выше изложенного, с момента принятия закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» 1991 года количество жилья, оказавшегося в частной собственности граждан, благодаря приватизации, возросло до 80 %. Главной особенностью российского института приватизации жилья остается бесплатность.

Особенностью же приватизации жилья во многих европейских странах является, как правило, возмездный характер договора приватизации и более низкие темпы, поскольку многие европейцы предпочитают аренду и найм жилого помещения.

Рассмотрим подробнее особенности приватизации жилья в Великобритании.

Особенности приватизации отдельных видов жилых помещений

Приватизация жилых помещений в квартирах коммунального заселения

Коммунальная квартира — одно из многочисленных горьких наследий социализма еще долгие и долгие годы будет напоминать о себе. Коммунальные квартиры — квартиры, занятые несколькими семьями по отдельным договорам найма жилого помещения. Жилым помещением в коммунальной квартире является комната (комнаты). В ЖК РФ такого понятия нет. Например, в ст. 29 ЖК РФ относительно коммунальных квартир говорится о квартирах, занятых несколькими семьями. Впервые в нормативных актах запись «коммунальные квартиры» появилась в законе «Об основах жилищной политики в РФ» (ст. 12, 16 и др.).

Первые коммунальные квартиры как тип жилья, в котором проживают несколько семей, появились в начале XVIII века. Владельцы квартир разгораживали помещение на несколько «углов» (часто проходных) и сдавали в поднаём. Квартиры состояли из 3-6 комнат, с одной кухней (туалет — один на лестничной площадке), в них проживало 3-6 семей. В 1860-х годах, после выхода романа Н. Г. Чернышевского «Что делать?», появились «коммуны-общежития», когда несколько молодых людей снимали квартиру из 2-4 комнат.

Наибольшее распространение коммунальные квартиры получили после революции 1917 года. Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 года «Об отмене частной собственности на недвижимости в городах» отменял право частной собственности на городскую землю и право частной собственности на строения, имевшие стоимость или доходность выше определенного предела, причём этот предел в каждом городе устанавливался местными органами советской власти. Больше всего коммунальных квартир было в Ленинграде, где до революции было много квартир большой площади. Материал Википедии: электронная энциклопедия — Режим доступа: http://ru.wikipedia.org

До недавнего времени Законом о приватизации были установлены особенности приватизации коммунальных квартир. Жилые помещения в коммунальных квартирах были включены в перечень жилых помещений, приватизация которых запрещена. Вместе с тем в законе говорилось, что наймодателем (собственником и др.) вопрос о приватизации коммунальной квартиры (именно всей квартиры, а не отдельных ее комнат) может быть решен положительно.

До введения в действие ЖК РФ на практике имели место случаи, юридическое обоснование которых встречало поддержку в литературе, когда при продаже комнаты применялось право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводились доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По нашему мнению, право преимущественной покупки в таких случаях применяться не должно было, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.

Это интересно:  Нужно ли приватизировать баню на садовом участке 2019 год

Если в отношении других жилых помещений (аварийных, в общежитиях, закрытых военных городках, служебных) практически не возникало вопросов относительно запрета на их приватизацию, то по порядку приватизации коммунальных квартир имелись разные мнения.

Противники применения к этим квартирам общего порядка приватизации считали, что в случае частичной приватизации коммунальной квартиры в ней будут проживать граждане с разным правовым положением (собственники и наниматели), и это может негативно отразиться на правах и интересах соседей, которые не приватизировали свои комнаты (поскольку жилищные права собственника шире, в частности он может отчуждать жилое помещение и соответственно в это жилое помещение может вселиться большее число жильцов). Также они полагали, что разный статус указанных граждан может породить неясности в пользовании помещениями, которые являются общими (коридор, кухня и др.).

Сторонники распространения на коммунальные квартиры общих условий приватизации жилых помещений приводили в свою пользу, по крайней мере, два обстоятельства.

При этом Конституционный суд РФ указал следующее:

«…Признание оспариваемого положения части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не соответствующим указанным нормам Конституции Российской Федерации означает, что граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире. Это не исключает возможности оспаривать реализацию данного права в судебном порядке…».

Квартира коммунального заселения (коммунальная квартира) — квартира, в которой наряду с местами общего пользования имеется несколько жилых помещений (комнат), предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам гражданских правоотношений на праве пользования (собственности) по отдельным договорам (сделкам).

Под общим имуществом в коммунальной квартире надо понимать такое имущество, которое предназначено для обслуживания более одной комнаты — вспомогательные нежилые помещения, предназначенные для обслуживания только этой квартиры, в том числе: кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения.

Общее имущество собственников (общая собственность) в квартире коммунального заселения — является также инженерное и иное оборудование, предназначенное для обслуживания только этой квартиры и находящееся как внутри квартиры, так и вне ее. Общее имущество не подлежит разделу между собственниками жилых помещений этой квартиры. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире допускается только с согласия всех собственников комнат.

Порядок определения долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире установлен ст. 42 ЖК РФ.

Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику комнаты в коммунальной квартире, пропорциональна величине общей площади этой комнаты. Статья устанавливает алгоритм определения размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащей собственнику комнаты в коммунальной квартире. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна сумме размеров:

— общей площади комнаты в коммунальной квартире;

Собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места пользования в квартире коммунального заселения, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение в квартире коммунального заселения.

Другими словами, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на комнату в такой коммунальной квартире. Следовательно, при отчуждении комнаты другому лицу к нему переходит указанная доля.

Необходимо сказать и о запретах, установленных Жилищным кодексом в отношении доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Эти запреты практически аналогичны запретам, установленным в отношении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Так, собственники комнат в коммунальной квартире не вправе:

— осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире;

— отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащую комнату.

Ст. 42 ЖК РФ устанавливает преимущественное право покупки собственниками комнат в коммунальной квартире комнаты, продаваемой одним из собственников. Право преимущественной покупки — это право участников общей долевой собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи такой доли с публичных торгов. Уступка права преимущественной покупки доли не допускается.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Извещение может быть оформлено в виде заказного письма с уведомлением либо в иной письменной форме.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Приватизация жилых помещений в квартирах коммунального заселения — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений (комнат).

Граждане, занимающие жилые помещения в квартирах коммунального заселения на условиях договора социального найма, имеют право на приватизацию этих помещений один раз независимо от воли собственника этих жилых помещений, а также нанимателей, арендаторов или собственников иных жилых помещений в той же квартире.

Не подлежат приватизации жилые помещения в квартирах коммунального заселения, находящиеся в аварийном состоянии, признанные в установленном порядке не пригодными для постоянного проживания, а также жилые помещения в общежитиях, служебные жилые помещения.

Необходимо различать два вида приватизации квартир коммунального заселения:

1) приватизация коммунальных квартир;

2) приватизация комнат в коммунальной квартире.

В первом случае приватизации объект приватизации — жилое помещение, квартира в целом. Доли граждан в праве общей собственности на коммунальную квартиру определяются в договоре пропорционально площади занимаемых ими комнат. После заключения договора передачи в установленном порядке производится государственная регистрация права долевой собственности на всю коммунальную квартиру. Такая приватизация коммунальных квартир допускалась ранее в соответствии со ст. 4 Закона о приватизации жилья.

Поскольку объект приватизации в данном случае — вся коммунальная квартира в целом, приватизация может быть осуществлена только при обращении лиц, занимающих все комнаты в квартире.

Немаловажно, что один договор безвозмездной передачи должен быть подписан всеми участниками, поскольку долевая собственность согласно п. 4 ст. 244 ГК РФ возникает при поступлении одного объекта в собственность нескольких лиц, а согласно п.1 ст. 245 ГК РФ доли в праве общей собственности (отличные от равных) устанавливаются соглашением участников.

Это интересно:  Когда нельзя приватизировать квартиру 2019 год

Договор приватизации, подписанный только одним участником, неправомерен, поскольку гражданин являлся нанимателем жилого помещения, но никак не доли в праве общей собственности. Объектом приватизации могут быть находящиеся в найме жилые помещения: либо коммунальная квартира в целом, либо ее часть, состоящая из одной или нескольких комнат.

При приватизации нанимателем (нанимателями) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире объект приватизации — изолированное жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется.

Проведенная государственная регистрация права удостоверяется свидетельством, в котором в качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты).

Приватизация жилого помещения в квартире коммунального заселения оформляется в общем порядке.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений в квартирах коммунального заселения, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению: вправе продавать, завещать, дарить, сдавать внаем, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы граждан, а также общественные интересы.

Переход права собственности на жилое помещение в квартире коммунального заселения к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (в том числе бывшими).

Члены семьи собственника жилого помещения (в том числе бывшие) могут требовать устранения нарушений их прав на пользование жилым помещением от любых лиц, включая собственника помещения.

При отсутствии на федеральном уровне документов, регулирующих порядок осуществления приватизации коммунальных квартир, практика осуществления приватизации жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах складывается на территории Российской Федерации следующим образом.

Орган местной администрации, уполномоченный производить приватизацию жилья, передает всю коммунальную квартиру в долевую собственность всех проживающих в ней нанимателей комнат, обратившихся с заявлением о приватизации квартиры. В таких случаях приватизация квартиры в долевую собственность проживающих лиц, имеющих право на приватизацию, производится путем заключения договора на передачу жилого помещения в собственность граждан, имеющих право на приватизацию, с определением долей, соответствующих площади занимаемых ими комнат в коммунальной квартире. После заключения и регистрации договора (договоров) о передаче производится государственная регистрация права долевой собственности на всю коммунальную квартиру в установленном порядке. Таким образом приватизация коммунальной квартиры производилась и ранее, до принятия Конституционным Судом РФ вышеназванного Постановления. Поскольку объектом приватизации в данном случае является вся коммунальная квартира в целом, такая приватизация может быть осуществлена только при обращении за приватизацией всех лиц, занимающих все комнаты квартиры коммунального заселения.

При обращении за приватизацией нанимателя (нанимателей) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире без согласия других нанимателей объектом приватизации является жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Сразу возникает вопрос: имеет ли собственник комнаты какие-либо права на места общего пользования в данной коммунальной квартире? Законодательно этот вопрос не решен, хотя ни у кого не возникает сомнений, что собственник комнаты имеет права и на места общего пользования квартиры, в которой расположена приватизированная комната.

В соответствии с вышесказанным, при обращении нанимателя (нанимателей) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире без согласия других нанимателей осуществляется приватизация жилого помещения (комнаты или нескольких комнат) в коммунальной квартире с соответствующей долей в праве на места общего пользования в данной коммунальной квартире. Размер передаваемой собственнику комнаты (комнат) доли в праве на места общего пользования указывается в договоре на передачу жилого помещения в собственность. Обязательным в договоре является условие о том, что собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.

После заключения и государственной регистрации договора о передаче жилого помещения в собственность производится государственная регистрация права собственности на комнату с соответствующей долей в праве на места общего пользования коммунальной квартиры. Регистрация права на места общего пользования квартиры и общее имущество дома в силу ст. 290 ГК РФ не производится и возникает в силу закона и договора передачи, в котором определен размер доли в праве общей собственности на места общего пользования.

В договоре также целесообразно указывать, что эта доля в праве общей собственности на места общего пользования квартиры следует праву собственности на жилое помещение (комнату, комнаты).

Учреждением юстиции по регистрации прав выдается одно Свидетельство о государственной регистрации права на комнату (комнаты) с долей в праве на места общего пользования квартиры коммунального заселения.

Особенности приватизации жилых помещений, занимаемых несовершеннолетними лицами

Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет

приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных законодательством РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства. Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.

Статья написана по материалам сайтов: pravo.bobrodobro.ru, studbooks.net, all-sci.net.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector