+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Нормы приватизации земельных участков 2019 год

Содержание

С 2003 года я веду дела в судах, а с 2010 года по настоящее время специализируюсь на земельных спорах. Работаю по Москве, по Московской области и соседним областям. Мой телефон: +7 906 074 76 14 (только для записи на прием).

О приватизации земельных участков сверх площади, приватизированной в пределах действовавших норм в 1990-е годы

Ко мне иногда обращаются граждане, которые приобрели по наследству или по другим основаниям право собственности на жилой дом и земельный участок, приватизированный в 1990-е годы по нормам (например, 0,12 га, 0,15 га), с вопросом о приватизации оставшейся площади участка при доме. Предлагаю разобраться, возможна ли такая приватизация.

Пунктом 4 Указа Президента РФ от 23 апреля 1993 г. № 480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» было предусмотрено, что при перерегистрации земельного участка, ранее предоставленного бесплатно в пользование гражданина, в собственность ему бесплатно передается участок или его часть в пределах действующих на момент перерегистрации предельных норм предоставления земельных участков, остальная часть по желанию гражданина либо выкупается им в собственность по договорной цене, либо передается ему в пожизненное наследуемое владение.

Позднее в п. 1 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» было установлено, что земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещается обязывать граждан, имеющих указанные земельные участки, выкупать их или брать в аренду.

Из приведенных норм ранее действовавшего законодательства мы видим, что за гражданами сохранялось право пожизненного наследуемого владения или право пользовании земельными участками сверх площади, приватизированной в пределах действовавших норм предоставления земельных участков.

2. Согласно п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ (редакция от 29 июля 2017 г.) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Таким образом, по действующему законодательству граждане, к которым в порядке наследования или по иным основаниям перешло право собственности на жилой дом и земельный участок, приватизированный прежним собственником дома в 1990-е годы по установленным нормам площади, вправе зарегистрировать право собственности на закрепленный за домом земельный участок в части, превышающей площадь приватизированного земельного участка. Правда, во внесудебном порядке сделать это вряд ли получится.

По данному вопросу Президиум Московского областного суда в п. 10 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за первый квартал 2015 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 17 июня 2015 г.) разъяснил следующее: «…при приобретении гражданином недвижимости, находящейся на земельном участке, который был предоставлен на законном основании прежнему владельцу в пожизненное наследуемое владение или бессрочное пользование как до 1 января 1991 г., так и в последующем, к новому владельцу должно переходить право переоформления этого земельного участка в собственность бесплатно в том размере, в котором он находился у прежнего владельца, независимо от реализации им ранее права на приватизацию земли.
Поскольку право истца на земельный участок при доме производно от права на этот участок его наследодателя Ш.А.Т., то к нему перешло право постоянного (бессрочного) пользования всем земельным участком, на котором расположено домовладение, и, соответственно, право на приобретение его в собственность, без ограничения предельными размерами».

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Ограничен ли размер участка при бесплатной приватизации?

— В порядке наследования по завещанию я оформил право собственности на две квартиры в частном доме. Земельный участок для строительства дома площадью 25 соток был получен наследодателем от Реутовского Райкоммунхоза Московской области в 1936 году и не приватизирован. Возможна ли бесплатная приватизация этого участка? Если есть ограничения по размеру земельного участка для бесплатной приватизации, то каковы они и какова будет выкупная цена на оставшуюся часть? Можно ли разделить участок, оформив одну из квартир на другое лицо, например, по договору дарения, и воспользоваться бесплатной приватизацией меньших по размеру участков?

Отвечает юрист консалтинговой группы «Дивиус» Юрий Афанасьев:

Приватизация возможна. В данном случае раз земельный участок предоставлялся до вступления в силу земельного законодательства и законодательства о государственной регистрации недвижимости, возможна упрощенная процедура приватизации. Что касается размера, то такого предельного размера не существует.

Отвечает старший аналитик компании BSA Алексей Зубик:

Любые юридические операции с землей и недвижимостью возможны только в случае ее приватизации. Процедура приватизации подробно прописана в земельном кодексе и лишь изредка может иметь нюансы, усложняющие этот процесс. Согласно действующему законодательству, с 1 марта 2017 года бесплатно приватизировать жилье можно бессрочно.

Однако не любую землю можно приватизировать. По закону, сделать это можно в случае, если Вы пользуетесь арендованной землей с целью постройки жилья или ведения подсобного хозяйства до начала действия Земельного Кодекса РФ 2001 года. Такие же условия касаются зданий, домов, приобретенных в результате наследования и дарения до 2001 года. Если Вам предоставлено право на постоянное пользование земельного участка, где находятся дома с присвоенным правом собственности, то Вы тоже можете приватизировать землю совершенно бесплатно.

Как было сказано ранее, никакие юридические действия с неприватизированной землей произвести не удастся, однако ее можно продавать, дарить и передавать по наследству при наличии прав собственности на квартиру. В случае дарения квартира переходит в постоянное пользование другого человека, следовательно, он попадает под условия приватизации жилья и может приватизировать часть земли, где находится его собственность. Однако возможна ситуация, что органы власти откажут в приватизации земли, на которой находятся два собственника. В таком случае землю необходимо сначала узаконить, затем межевать, и лишь потом совершать с ней какие-либо юридические операции.

Это интересно:  Как приватизировать муниципальное жилье 2019 год

Отвечает к.ю.н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Первое, что необходимо понимать: составляют ли две квартиры единый и неделимый объект жилой дом. Если да, то основания для передачи ранее выделенного земельного участка в собственность владельцу путем бесплатной приватизации имеются, но принимать решение по данному вопросу будет местная администрация. Порядок Ваших действий следующий: 1) подать заявление на имя руководителя местной администрации о бесплатной передаче Вам в собственность данного земельного участка с предоставлением пакета документов, содержащего документа кадастрового учета; 2) получить решение местной администрации о бесплатной передаче или об отказе в бесплатной передаче. В случае получения отказа, с которым Вы не согласны, можно обратиться в суд.

Лимиты для бесплатной передачи земельного участка существуют и устанавливаются законами муниципального образования для отдельных категорий земель и отдельных категорий граждан (льготников). Разделение дома на части возможно, однако повлечет соразмерное уменьшение долей в передаваемом земельном участке, который может быть предоставлен собственником в рамках правового режима.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Бесплатная приватизация будет возможна, но только при наличии необходимого пакета документов. Если кратко, то это документы, подтверждающие право владения земельным участком (это может быть договор о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование для строительства жилого дома, свидетельство о госрегистрации права на землю, государственный акт), кадастровый план участка, кадастровый паспорт на здание, расположенное на участке, выписка из ЕГРП и ряд других бумаг. Я настоятельно рекомендую Вам приватизировать участок, потому что, если Вы этого не сделаете, земля будет принадлежать государству. Через какое-то время государство может поступить с этими землями как угодно, и тот факт, что дом находится в частной собственности, не сыграет никакой роли.

Минимальные и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, регламентируются законом определенного субъекта Российской Федерации «О регулировании земельных отношений» в соответствии со ст. 33 Земельного кодекса РФ, Федеральным законом от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Участок под домом можно разделить на доли по достижению собственниками долей согласия о разделении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Нормы приватизации земельных участков

Одним их важных направлений реализации принципа единой судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (ст. 1 Земельного кодекса РФ 2001 г.) является закрепление в законодательстве правовых норм, регулирующих порядок и условия приватизации земельных участков под объектами недвижимости. Ранее, до вступления в действие Земельного кодекса РФ 2001 г., осуществление приватизации государственного и муниципального имущества не предусматривало необходимости одновременной приватизации и земельного участка, расположенного под приватизируемыми объектами недвижимости. В Федеральном законе от 25 октября 2001 г. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4148. закреплен иной подход: п. 7 ст. 3 данного Закона предписывает, что со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений промышленного назначения не допускается без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Дальнейшее развитие приведенные положения получили в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» Собрание законодательства РФ. 2002. № 4. Ст. 251., в соответствии с п. 1 ст. 28 которого приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В п. 7 ст. 28 Закона о приватизации устанавливается общий порядок определения цены выкупа земельного участка субъектами Российской Федерации в зависимости от численности населения, исходя из ставки земельного налога. Так, в поселениях с численностью свыше 3 миллионов человек цена выкупа может быть установлена в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, от 500 тысяч до 3 миллионов человек — в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога, до 500 тысяч — в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога (на начало текущего года). До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется исходя из указанных минимальных размеров. Следует согласиться с Д.В. Добрачевым в том, что, если до определения субъектом РФ цены земли в договоре купли-продажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. М.: Волтерс Клувер, 2005. С. 106; Бриксов В.В. Реализация субъективных публичных прав в сфере приватизации земли: проблемы конституционного и земельно-правового регулирования //Закон. 2007. № 1.С.11..

Таким образом, положения данной статьи закрепляют императивный порядок исчисления выкупной цены земельного участка на основе ставки земельного налога. Следовательно, положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3813., устанавливающие порядок определения рыночной цены земельного участка, не могут применяться в отношении земельных участков, приватизируемых одновременно с иными объектами недвижимости, а также собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений.

Положения п. 7 ст. 28 Закона о приватизации об установлении цены выкупа земельных участков соответствуют положениям п. 2 ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ. Однако в нем не воспроизведено положение п. 3 ст. 2 этого Закона о том, что при продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Там же, в п. 3 ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, установлено, что поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3. Однако в связи с тем, что до настоящего времени Правительством РФ данные поправочные коэффициенты не утверждены, при расчете выкупной цены они принимаются равными единице. Отсутствие поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельном участке здания, сооружения, строения, не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.

В Самарской области с 1 января 2005 г. установлены максимально допустимые значения кратности, хотя до этого действовала формула расчета, в соответствии с которой устанавливалось, что чем больше выкупаемый земельный участок, тем ниже кратность.

В отношении земельных участков, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, действуют специальные правила определения стоимости, устанавливающие еще более низкие ставки цены выкупа земельных участков. Так, в соответствии с п. 3 ст. 11 Закона о приватизации стоимость земельных участков принимается равной пятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельных участков в поселениях с численностью населения свыше 500 тысяч человек или трехкратному размеру ставки земельного налога в остальных случаях.

По мнению Д.В. Добрачева, «закрепленный федеральным законом принцип расчета выкупной цены на основе действующих ставок налоговых платежей приводит к проблемам правовой неопределенности и порождает противоречивую судебную практику. В частности, действующее законодательство не позволяет однозначно определить единообразный механизм установления ставок земельного налога на всей территории Российской Федерации. В результате зависимости выкупной цены земли от ставок земельного налога цена купли-продажи земли в некоторых регионах бывает неоправданно завышенной или заниженной по сравнению с другими регионами. Нередко это приводит к продаже земли по явно завышенным ценам, в десятки раз отличающимся от реальной рыночной стоимости земли» Добрачев Д.В. Указ. раб. С. 107.. С 1 января 2006 г. исчисление земельного налога будет проводиться на основании кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка становится одним из важнейших финансово-экономических показателей землепользования Там же. С. 111..

Это интересно:  Приватизация квартиры в 1993 году дети 2019 год

Далее рассмотрим особенности правового регулирования отношений, возникающих в связи с приватизацией земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости. Статья 36 ЗК РФ выделяет в отдельную группу граждан и юридических лиц, имеющих объекты недвижимости на праве собственности, и устанавливает для них «исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды». Поскольку условием предоставления исключительного права является наличие права собственности на объекты недвижимости, из круга юридических лиц, обладающих таким правом, исключаются те из них, которые в силу закона не могут иметь объекты недвижимости в собственности (государственные и муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия, учреждения).

Как указано в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 марта 2005 г., исключительность предоставляемого ст. 36 ЗК РФ права следует понимать в том смысле, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим земельным участком. В связи с этим установленный пунктом 1 статьи 5 Закона о приватизации запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований не превышает 25%, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. 2005. № 5.С.11..

Следует обратить внимание на то, что если п. 1 ст. 36 ЗК РФ предоставляет исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды собственникам расположенных на них объектов недвижимости, то п. 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» устанавливает обязанность собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, взять в аренду либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом ни сроки исполнения такой обязанности, ни санкции за неисполнение не установлены, что лишает ее практической значимости.

Отсутствие в формулировке установленного в п. 1 ст. 36 ЗК РФ четкого указания на возможность выбора предоставляемого исключительного права собственником объекта недвижимости породило немало вопросов по поводу того, кому принадлежит возможность выбора права на земельный участок, оформляемого в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, — собственнику расположенного на нем объекта недвижимости или органу государственной власти или местного самоуправления. Как правило, собственники объектов недвижимости обращаются в уполномоченные органы с заявлениями о предоставлении им земельных участков в собственность. Для органов же государственной власти и местного самоуправления, как показывает практика, наиболее предпочтительным вариантом оформления правоотношений по использованию земельного участка является аренда, поскольку доходы от использования государственного или муниципального имущества (в том числе посредством сдачи его в аренду) являются одним из важных источников формирования соответствующих бюджетов.

Складывающаяся практика применения ст. 36 ЗК РФ неоднозначна. Как отмечает В.В. Витрянский, после введения в действие ЗК РФ в судебно-арбитражной практике наметилось два подхода к решению подобных споров Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2003. № 1.С.24..

По справедливому утверждению С.М. Синицыной, приведенные аргументы не соответствуют введенному ЗК РФ принципу единства земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости. Закрепив указанный принцип в ст. 1 ЗК РФ и развивая его в ст. 36, законодатель предоставил собственникам объектов недвижимости право выкупать земельные участки, на которых данные объекты расположены, не ограничив это право усмотрением органов государственной власти и местного самоуправления. Упомянутый принцип может быть реализован в полной мере только при совпадении собственника земельного участка и объекта недвижимости на нем в одном лице Синицына С.М. Вопросы применения статьи 36 Земельного кодекса РФ // Арбитражная практика. 2005. № 10. С. 31..

Суть другого подхода состоит в том, что из названных норм ЗК РФ вытекает обязанность соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления, получивших заявление, направить в двухнедельный срок собственнику здания проект того договора (купли-продажи или аренды), который указан заявителем. При уклонении указанного органа от заключения договора, предложенного собственником здания (сооружения), последний на основании ст. 445 ГК РФ вправе потребовать понуждения к заключению соответствующего договора, а также передать на рассмотрение суда, арбитражного суда разногласия, возникающие при его заключении.

Данную позицию разделяют многие специалисты. Так, Е.А. Галиновская считает, что выбор права, «на основании которого должен быть приобретен земельный участок, по смыслу законодательства остается за собственником недвижимости» Галиновская Е.А. Недвижимость на земельном участке (о некоторых проблемах приобретения прав на землю) // ЭЖ-Юрист. 2003. № 41. С. 10.. В.В. Колотыркин также полагает, что «исходя из смысла ст. 36 ЗК РФ. право выбора принадлежит собственнику недвижимости, расположенной на участке» Колотыркин В.В. Практические аспекты приватизации земельных участков в городе Москве // Бюллетень нотариальной практики. 2003. № 1.С. 24.. Аналогичного подхода придерживаются И.П. Писков Писков И.П. К вопросу о приватизации земельных участков // Коллегия. 2003. № 6. С.11., С.М. Синицына, «поскольку он в наибольшей степени согласуется с действующим законодательством» Синицына С.М. Указ. соч. С. 32..

Действительно, п. 3 ст. 28 Закона о приватизации предусматривает предоставление земельного участка под объектом недвижимости в аренду на срок до 49 лет лишь по желанию собственника такого объекта. В то же время указано, что договор аренды земельного участка не является препятствием для его выкупа. Таким образом, «из буквального толкования приведенной нормы следует, что приобретение права аренды или права собственности на земельный участок — это право собственника объекта недвижимости» Там же..

В связи с наличием такой нормы возникает вопрос: будут ли положения Закона о приватизации действовать в отношении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, не приобретенные в порядке приватизации (например, вновь возведенные объекты недвижимости), а также приватизированные, но впоследствии перешедшие в собственность других лиц (на основании сделок, при реорганизации юридических лиц и т.п.)? С.М. Синицына дает положительный ответ на этот вопрос, принимая во внимание сферу действия упомянутого Закона, с чем вполне можно согласиться. Так, рассматриваемый Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Согласно п. 3 ст. 28 Закона о приватизации отношения, связанные с выкупом земельных участков собственниками объектов недвижимого имущества, которые расположены на этих земельных участках, попадают в сферу действия этого Закона.

Подход, согласно которому выбор вида права принадлежит собственнику недвижимости, получил широкое распространение в судебно-арбитражной практике. Так, в Постановлении ВАС РФ от 17 августа 2004 г. N 4345/04 указано, что исходя из ч. 1 ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. При этом договор аренды не препятствует выкупу земельного участка Постановления Президиума ВАС РФ от 09.12.2003 № 11314/03//Вестник ВАС РФ. 2004. №2. С.14..

Это интересно:  Можно ли приватизировать гараж в сочи 2019 год

Рассматриваемая проблема отчасти получила освещение в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11. Согласно п. 4 данного Постановления в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

Полагаем, что для полного устранения разночтений в целях достижения унификации правоприменения следует внести изменения в ст. 36 ЗК РФ, дополнив ее указанием на возможность выбора приобретаемого права на земельный участок собственником объекта недвижимости и сформулировать абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ в следующей редакции: «Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение прав аренды земельных участков по своему выбору имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами». Аналогичные изменения следует внести в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, устанавливающий порядок приобретения прав собственниками объектов недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке.

Как установлено в п. п. 6, 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 в случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

В качестве одной из особенностей порядка заключения такого договора необходимо отметить, что уполномоченный государственный орган до заключения договора обязан принять, в рамках своей компетенции, решение (постановление), например, о приватизации земельного участка, который будет служить объектом продажи, и т.п. Добрачев Д.В. Указ. соч. С. 98.. Примерная форма решения о предоставлении в собственность находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, утверждена распоряжением Минимущества РФ от 2 сентября 2002 года Распоряжение Минимущества РФ от 2 сентября 2002 г. № 3070-р «Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков» // БНА ФОИВ. 2002. 44.. Этим же распоряжением также была утверждена примерная форма договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка.

При принятии решения о приватизации земельных участков следует учитывать, что не все из них могут быть переданы в частную собственность. В п. 8 ст. 28 Закона о приватизации установлен перечень земель, земельные участки в составе которых не подлежат отчуждению, который соответствует установленному в п. 5 ст. 27 ЗК РФ перечню ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Так, не подлежат отчуждению земельные участки в составе земель: сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; водоохранного и санитарно-защитного назначения; общего пользования; транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для перспективного развития; предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования. В перечне земель, земельные участки в составе которых не подлежат отчуждению, указаны также земли, не подлежащие отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации, т.е. изъятые из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, указанными в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ.

Так как далеко не каждый собственник здания имеет финансовую возможность приобрести земельный участок сразу в собственность, первоначально земельный участок может быть взят собственником здания в аренду с целью последующего выкупа. К сожалению, складывающаяся судебно-арбитражная практика лишает собственника здания, арендовавшего земельный участок после вступления в силу ЗК РФ, возможности выкупить его в дальнейшем Синицына С.М. Указ. соч. С. 34..

Как следует из п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если же договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ Лотникова Н.П.Проблемы переоформления права постоянного бессрочного пользования//Вестник ВАС РФ. 2007. № 2. С.17..

Для решения обозначенных спорных вопросов необходимо привести абз. 2 ст. 36 ЗК РФ в соответствие со ст. 28 Закона о приватизации, дополнив его следующим положением: «Договор аренды не является препятствием для выкупа земельного участка».

Еще одним недостатком действующего порядка переоформления прав на земельные участки, в основе которого лежит незавершенность процесса разграничения государственной собственности на землю, является сложность установления органа власти, уполномоченного на распоряжение земельным участком. Согласно п. 14 ст. 43 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», устанавливающему правила определения продавца земельного участка, до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности РФ или собственности субъектов РФ, принимают: 1) органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости; 2) органы, уполномоченные Правительством РФ, — в отношении земельных участков, на которых расположены иные объекты недвижимости Ельникова Е.В. Приватизация земельных участков под объектами недвижимости//Юрист. 2006. № 9. С.30; Ткаченко Т. Приватизация с отчуждением земли//ЭЖ-Юрист. 2006. № 49. С.5; Конюх Е.А. Правовые аспекты выкупа собственниками объектов недвижимости земельных участков, находящихся государственной или муниципальной собственности//Юридический мир. 2006. № 3. С.30..

В целях преодоления обозначенных проблем считаем заслуживающим поддержки предложение Правительства РФ о целесообразности передачи органам местного самоуправления полномочий по распоряжению земельными участками, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности, независимо от того, из какой собственности были приватизированы такие объекты недвижимости, а также от того, какой из уровней власти принимал решение о предоставлении земельного участка Греф Г.О. Указ. соч. С. 19..

Подводя итог, следует отметить, что правовое регулирование приватизации земельных участков под объектами недвижимости должно способствовать, с одной стороны, наиболее полному обеспечению интересов собственников объектов недвижимости, с другой стороны, учитывать публичные потребности, связанные с использованием земель в различных целях, только в этом случае его можно считать эффективным.

Статья написана по материалам сайтов: www.domofond.ru, studbooks.net.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector