Договор приватизации жилого помещения 2019 год

соискатель Московского государственного

университета экономики, статистики и информатики (МЭСИ)

консультант Борисовского районного суда Белгородской области

Основанием для передачи жилья в порядке приватизации по действующему законодательству является договор о приватизации жилого помещения, поэтому в рамках данной статьи считаем необходимых рассмотреть сущность данного договора.

С момента принятия Закона о приватизации жилья и по настоящее время специального нормативного акта, регулирующего порядок заключения, изменения, а также расторжения договора о приватизации жилья не существует, поэтому к данному виду договоров применяются общие правила, установленные гражданским законодательством.

Согласно ч.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор о приватизации жилого помещения – это договор, направленный на передачу нанимателю занимаемого жилого помещения наймодателем. Субъектами данного договора являются наниматели и наймодатели.

В качестве нанимателей жилья законодательство устанавливает граждан Российской Федерации и членов их семей, занимающих жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилищном фонда, на условиях договора социального найма.

Наймодателями (собственниками приватизируемого жилья) Закон о приватизации определят органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также государственные или муниципальные унитарные предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственные или муниципальные учреждения казенные предприятия, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

П.В. Крашенинников делит наймодателей на два вида субъектов, имеющих право на заключение договора приватизации жилых помещений:

· во-первых, органы местного самоуправления, а также муниципальные предприятия и учреждения, осуществляющие приватизацию муниципального жилищного фонда;

· во-вторых, государственные организации, осуществляющие приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда.

Указанные субъекты, имеющие на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, проводят необходимые организационные меры, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собственность граждан; могут принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир; заключать с гражданами договоры о передаче им жилья в собственность и т.д. [1]

Приведенной выше разделение субъектов договора приватизации жилья на муниципальных и государственных, основывается на соответствующей принадлежности приватизируемого жилья к государственному или муниципальному жилищному фонду.

Статья 7 Закона о приватизации жилья выделяет договор как единственный способ осуществления гражданами своего законного права на приватизацию жилья: передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.

При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. Данное обстоятельство вытекает из общей политики проведения приватизации и её основного принципа бесплатности.

Договор о передачи жилого помещения в порядке приватизации заключается в простой письменной форме.

Само по себе заключение договора о передачи жилья не является основанием возникновения права собственности, потому как Законом о приватизации установлено, что право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. [2]

Право собственности на жилище, переходящее гражданину в порядке приватизации, возникает на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: договор и акт государственной регистрации права. [3]

Существенным является вопрос изменения и расторжения договора о приватизации жилья.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, в случае достижения соглашения сторон (граждан, с одной стороны, и организаций — собственников жилья или уполномоченных ими органов, с другой) внесение изменений в договор приватизации жилья допустимо. При этом отказ в изменении договора приватизации жилья не противоречит действующему законодательству, в соответствии с которым не предусмотрено обязательного изменения договора приватизации жилья по требованию бывшего нанимателя жилого помещени я. [4]

В случае отказа от внесения изменений в договор приватизации жилья одной из сторон договор может быть изменён по требованию другой стороны по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Причины внесения изменений в договор о приватизации жилья разнообразны, среди них можно выделить: включение в договор приватизации лица, ранее отказавшегося от участия в приватизации; исключение из состава участников приватизации лица, желающего приватизировать другое жилое помещение, полученное в порядке улучшения жилищных условий; внесение исправлений в договор приватизации, в связи с неправильностью записи и т.д.

Внесённые изменения в договор о приватизации жилья будут иметь юридическую силу только после регистрации в органах государственной регистрации.

На практике широкое распространение получила категория споров о расторжении договора о приватизации жилья. В юридической литературе данное явление получило название «расприватизация».

Расторжение договора о приватизации жилья согласно ст. 450 ГК РФ возможно в двухстороннем порядке (по соглашению сторон), либо в одностороннем (по решению суда).

Граждане имеют право на расторжение договора приватизации в судебном порядке при отказе другой стороны договора (организации — собственника жилья или управомоченного им органа) на расторжение договора в добровольном внесудебном порядке при наличии любых оснований для расторжения договора.

Это интересно:  Можно ли приватизировать специализированное жилье 2019 год

С.И. Курпятова пишет о случаях расторжения договора о приватизации жилья: «Во-первых, пострадали престарелые одинокие граждане, которым передавать жилье по наследству некому, ставшие жертвами криминальных структур, желающих под любым предлогом захватить жилье у таких собственников. Вторая, более многочисленная категория граждан, — это очередники, которым посчастливилось получить жилье за счет государства после приватизации занимае мого ранее» [5] . Также к мотивам «расприватизации» можно отнести: высокий налог на недвижимость, невозможность содержания приватизированных жилых помещений на праве собственности, перемена места жительства, передача жилья несоответствующего качества и т.д.

Согласно п. 15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность, в порядке приватизации, ранее занимаемого помещения. [6] Данная правовая норма направлена на удовлетворение в полной мере жилищных потребностей граждан, изменивших место жительства и жилые помещения.

При расторжении договора о приватизации жилья граждане вновь приобретают право на одноразовую бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений.

При этом, в юридической литературе высказывается мнение, что вопрос расторжения договора приватизации затрагивает принцип одноразовости бесплатной приватизации. При расторжении договора приватизации по соглашению сторон право на повторную бесплатную приватизацию утрачивается, так как конкретным субъектом приватизации оно уже реализовано. Реализация права на приватизацию происходит и при признании договора приватизации недействительным по решению суда и право на приватизацию утрачивается не по воле субъекта приватизации. Таким образом, право на бесплатную приватизацию должно быть связано не с фактическим выражением воли субъектов приватизации на заключение договора о передаче жилья в собственность, а с фактом действия договора приватиза ции. [7]

Из выше сказанного следует, что договор приватизации жилого помещения является единственным способом осуществления гражданами своего права на приватизацию жилья. При этом законную силу данный договор приобретает только после государственной регистрации. Правом на заключении договорам приватизации жилья от лица государства наделяются органы, в ведении которых на праве хозяйственного ведения или оперативного управления находятся жилые помещения, подлежащие приватизации.

[1] Крашенинников П.В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации. – М.: «Статус», 2006

[2] Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Российская газета», N 145, 30.07.1997.

[3] Крашенинников П.В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации. – М.: «Статус», 2006.

[4] Полич С. Изменение и расторжение договора приватизации жилья // «Законность», N 9, 1999.

[5] Курпятова С.И. К вопросу о правовых последствиях приватизации жилья // Адвокат. – 1999.–№8.

[6] Решение Роскоммунхоза от 18.11.1993 N 4 «Об утверждении Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // « Экономика и жизнь», N6, 1994.

[7] Полич С. Изменение и расторжение договора приватизации жилья // «Законность», N 9, 1999.

§ 3 Договор о приватизации жилого помещения

Договор о приватизации жилого помещения

В качестве субъектов, имеющих право приобрести жилое помещение в порядке приватизации, закон называет граждан РФ, проживающих в жилом помещении по договору социального найма, т. е. нанимателей и членов их семей.

До введения в действие Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“»[262] бесплатно приватизировать жилье имели право также иностранные граждане и лица без гражданства, проживающие в жилом помещении по договору социального найма.

Кроме того, субъектами договора о приватизации могли быть граждане, проживающие в жилом помещении по договору аренды (коммерческого найма), т. е. наниматели (арендаторы) и постоянно проживающие с ними граждане.

Что касается договоров аренды, то представляется весьма обоснованным выведение их из сферы действия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Предоставление названным лицам права бесплатной приватизации не укладывалось в идеологию приватизации как «возвращения долгов».

Арендные отношения в жилищной сфере стали возможны только с начала 90-х гг., заключению договоров аренды (коммерческого найма) не предшествовало (предшествует) соблюдение таких условий, как нуждаемость в жилье, очередность и т. п., т. е. то, что необходимо для заключения договора социального найма. Кроме того, возможность приватизации арендованного жилья сдерживала органы местного самоуправления в их стремлении передать часть принадлежавшего им жилья в коммерческий наем в расчете на дополнительные источники получения средств для обслуживания и эксплуатации жилищного фонда.

Ограничение круга субъектов бесплатной приватизации только российскими гражданами означает, что законодатель обратил внимание на случаи бесплатной приватизации жилых помещений иностранными гражданами и лицами без гражданства, что тоже противоречило идеологии возвращения долгов, тем более что устранение данного недостатка не потребовало значительных изменений действующего законодательства. К слову «граждане» законодатель добавил слова «Российской Федерации».

В качестве участников договора о приватизации жилых помещений с одной стороны, как было указано, выступают граждане, а с другой — два вида субъектов:

Это интересно:  Как выглядит приватизация земельного участка 2019 год

во-первых, органы местного самоуправления, а также муниципальные предприятия и учреждения, осуществляющие приватизацию муниципального жилищного фонда;

во-вторых, государственные организации, осуществляющие приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда.

Указанные субъекты, имеющие на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, проводят необходимые организационные мероприятия, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собственность граждан, могут принять решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир[263], заключать с гражданами договоры о передаче им жилья в собственность и т. д.

Согласно ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органом местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим муниципалитетом. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации этого права в территориальном органе Федеральной регистрационной службы.

В первой редакции Закона РФ о приватизации (ч. 1 ст. 7) указывалось, что порядок и условия заключения договора о передаче жилья в собственность граждан определяются ГК РСФСР. В настоящее время упоминание об этом Кодексе снято и вместо названного указания предусмотрено, что договор передачи заключается в порядке, установленном соответствующим органом местного самоуправления.

Такое непродуманное изменение нормы могло повлечь негативные последствия, поскольку результатом этого изменения является иллюзия, будто нормы ГК РФ не распространяют свое действие на договоры о передаче жилья в собственность граждан. Между тем ГК РФ как применялся, так и будет применяться, поскольку следует иметь в виду следующее.

Во-первых, специальных норм о приватизации жилья в ГК РФ не было и нет.

Во-вторых, правила ГК РФ о сделках, форме сделок, об основаниях признания сделок недействительными, обязательствах и многие другие как распространялись на отношения, складывающиеся по поводу приватизации жилья, так распространяются и в настоящее время. Конечно, какой-либо орган местного самоуправления может ввести собственный, оригинальный порядок заключения договоров о передаче жилых помещений в собственность граждан. Если, однако, этот порядок будет противоречить положениям ГК РФ, то соответствующие нормы, принятые органом местного самоуправления, станут незаконными и будут подлежать отмене в судебном порядке.

Авторы новеллы, внесенной в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», имели в виду необходимость определить место заключения договоров, круг лиц, уполномоченных подписывать договоры от имени субъекта, передающего жилое помещение в собственность граждан, установить существенные условия данного договора или (предпочтительнее) разработать примерный (типовой) договор и решить иные вопросы юридико-технического характера, имеющие отношение к процедуре заключения договора[264].

Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации заключается в простой письменной форме. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав[265]. Регистрация имеет правообразующее значение.

Право собственности на жилище, переходящее гражданину в порядке приватизации, возникает на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: договор и акт государственной регистрации права.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Приватизация

Договор приватизации

Содержание

Договор приватизации

Соглашение, направленное на закрепление условий передачи жилого помещения в рамках процесса приватизации, оформляется в виде договора, к которому применимы положения Гражданского кодекса. Документ отражает процедуру отчуждения, определяет стороны и вынуждает участников сделки исполнять взятые обязательства.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

  • Москва МО:

+7 (499) 553-09-05

+7 (812) 448-61-02

+7 (800) 550-38-47

В ходе приватизации неизбежно затрагиваются права граждан, что требует фиксации способа защиты интересов в договорном, претензионном и судебном порядке.

Закон дает возможность проявлять встречную инициативу, влиять на итоговые формулировки в соглашении.

Условия составления договора приватизации

Условия составления соглашения состоят из предмета и ограничений, предусмотренных законом. Предметом соглашения может быть:

  • Изолированное помещение в многоквартирном доме.
  • Частный дом или земельный участок.
  • Комната в коммунальной квартире.

Невозможно заключение соглашения, если объект обладает следующими признаками:

  • Имеет статус общежития;
  • Находится на балансе, как аварийное или ветхое жилье;
  • Не является государственной собственностью или участвует в программах, не подразумевающих приватизацию.

Подавать заявление могут граждане, достигшие 18 лет и являющиеся нанимателями квартиры. Допускается, что стороной может быть несовершеннолетний, обладающий соответствующими правами: юридические операции от его лица проводят органы опеки. Вторым участником сделки выступает государство в лице муниципалитета или управления Росимущества конкретной территории. Данная сторона определяется еще в договоре найма и не меняется со временем, в отличие от получателя.

Учитывая стоимость передаваемого имущества, договор должен быть обязательно заполнен в письменном виде. После того как проставлены подписи сторон, подобный вариант заключения гарантирует добровольность соглашения.

Типовой договор приватизации состоит из следующих пунктов:

  1. Определение участников соглашения. Со стороны получателей предоставляются персональные данные, включая прописку. Органы власти представлены муниципальными жилищными отделами.
  2. Описание объекта недвижимости с указанием реестрового номера договора найма. Договор должен содержать сведения об адресе, кадастровой площади и планировке, которая закреплена в техническом плане.
  3. Права и обязанности участников соглашения. Подобные нормы должны позволить одной стороне обеспечить свои интересы, а другой – не нарушить их. Обязательно указывается порядок оспаривания договора и решения конфликтных ситуаций.
  4. Ответственность, наступающая в случае нарушения прав.
  5. Подписи.
Это интересно:  Денежная приватизация это в экономике 2019 год

Готовый к заполнению бланк соглашения можно скачать здесь: [Образец договора приватизации]. Подача документов производится лично.

Если заявитель не может обратиться сам, оформляется доверенность. В отношении любых документов, юридическое действие которых ущемляет права третьих лиц, требуется проводить нотариальное заверение.

Права и обязанности нанимателя при приватизации жилья

Перечень прав также закреплен в законе «О приватизации жилья» и включает в себя:

  • Возможность инициировать процедуру приватизации самостоятельно, если не нарушены сроки, оговоренные в законе.
  • Если приватизация по договору социального найма проводится первый раз, можно получить имущество бесплатно.
  • Если в ходе процедуры ущемляются права, установленные законом, гарантируется судебная защита.
  • Если отказ в приватизации мотивирован, продолжить занимать жилое помещение в соответствии с договором социального найма (соглашение не является недействительным).
  • Дополнять документ в согласии с государственными органами, в частности менять состав участников, если это подтверждено документально.
  • Требовать соблюдения оговоренных сроков и сохранять за собой право на улучшение жилищных условий в порядке очередности.

В то же время, подписав договор, гражданин обязуется следовать его пунктам и законам, распространяющимся на стороны. Помимо обязательств по своевременному подписанию соглашения и соблюдении интересов жильцов (включая несовершеннолетних), гражданин:

  • Должен самостоятельно осуществлять ремонт помещения, включая капитальный, если это согласовано с жилищной инспекцией и коммунальными службами.
  • Своевременно выплачивать через расчетный центр оплату за оказанные услуги. В перечень включается вода, газ, уборка мусора.
  • Следить за надлежащим состоянием общего имущества, которое принадлежит всем жильцам многоквартирного дома.

Помимо установления прав и обязанностей нанимателей, закон также защищает интересы лиц, отказавшихся от приватизации. Данная категория может бессрочно проживать в помещении и не может быть выселена ни под каким предлогом.

Порядок составления договора приватизации

Соглашение составляется сотрудниками юридической службы муниципалитета, в частности, из жилищного департамента, которые должны учитывать действующий порядок приватизации. Зачастую договор является типовым, то есть используется повсеместно. Учитывая, что ситуации могут варьироваться (например, кто-то приватизирует жилье в долевую, а кто-то в совместную собственность), порядок приватизации квартиры по договору социального найма определяется Административным регламентом и инструкцией по работе с населением:

  1. Формальным поводом к составлению документа является заявление гражданина, готовый бланк которого можно скачать здесь: [Образец заявления на приватизацию]. Если получатель квартиры имеет ходатайство о каких-либо изменениях в договоре, данные требования излагаются именно в тексте заявления.
  2. Первичным приемом документов занимается секретариат или канцелярия (в зависимости от размера муниципалитета). Специалист должен проверить полноту представленных документов.
  3. Вплоть до двух месяцев может длиться рассмотрение представленных бумаг и составление соглашения. Органы власти информируют граждан в течение 5 дней, если какие-либо требования не могут быть учтены.
  4. Договор не может подразумевать смены жилого помещения, поэтому данное требование неприемлемо.
  5. Спустя установленный срок, гражданин и прочие заявители, претендующие на данную квартиру, вызываются в администрацию на подписание бумаг. Данная процедура является правом – в случае несогласия с какими-либо условиями документа, лицо может отказаться от заключения и прибегнуть к судебной практике путем подачи иска.
  6. Последующая регистрация производится в Росреестре.

Список документов

Основным элементом пакета документов при подаче является заявление, включающее в себя:

  • Персональные данные автора прошения.
  • Сведения адресного характера, касающиеся регистрации и фактического проживания.
  • Описание просьбы по существу.
  • Дополнительные условия, которые должны быть учтены при оформлении.
  • Сведения о лицах, на которых должны быть оформлены права собственности.
  • Краткое описание квартиры (согласно кадастровому плану).
  • Наличие согласия или отказа со стороны прочих жильцов.

Заявление оформляется от руки и на бумаге. Передача осуществляется лично или по доверенности. Помимо него, предоставляются следующие документы:

  • Договор соцнайма или ордер, дающие право на проживание в требуемой квартире.
  • Паспорт заявителя.
  • Справка о составе семьи (выдается в администрации) и о прописанных гражданах (форма №9). Ознакомится можно здесь: [Образец формы №9].
  • Документы, подтверждающие соблюдение прав прочих жильцов (отказ или согласие составляется по образцу и удостоверяется нотариусом).
  • Выписка из ЕГРП. Пример выписки можно скачать здесь: [Выписка из ЕГРП].
  • Выписка из домовой книги.

Налог на имущество при приватизации жилья

Получение имущества в собственность, безусловно, является доходом – увеличением количества денежных или натуральных активов гражданина, что требует выплату соразмерного налога. В отличие от других сделок, стоимость квартиры исчисляется только на основании сведений из БТИ, показатели в которой существенно ниже рыночных.

Обязанность по уплате налога ложится на всех граждан, участвующих в приватизации, но только в соответствии с получаемой долей.

Заключение

Договор приватизации квартиры позволяет осуществить передачу государственного имущества в частную собственность, соблюдая интересы как нанимателя, так и органов власти. Важные правовые аспекты процесса:

  • Подписание договора осуществляется гражданами и представителями муниципалитетов.
  • Имущество передается безвозмездно, но с необходимостью уплатить сборы.
  • Договор формируется на основе поданного гражданином заявления.

Образцы заявлений и бланков

При составлении договора приватизации следует пользоваться следующими бланками:

Статья написана по материалам сайтов: law.wikireading.ru, estate-advisor.ru.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий