+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Регистрация ип для сдачи квартиры 2019 год

В связи с обострением внимания налоговой службы к доходам граждан, жители нашей страны стали делиться друг с другом своими опасениями, что привело к возникновению самых разных слухов. О том, что в России запретят хождение доллара, о том, что банки будут взимать налог со всех переводов на карту и о том, что при сдачи квартиры в аренду теперь обязательно нужно регистрировать ИП. Давайте разберемся с последним пунктом.

Коротко

Разговоры о скором введении налога для самозанятых породили дискуссии о том, что теперь всем, кто сдает квартиры в наем, нужно регистрироваться как индивидуальным предпринимателям. Для всех рантье есть две новости — хорошая и плохая.

Хорошая: регистрировать ИП не нужно.

Плохая: Сдавая квартиру в аренду, нужно платить налоги.

Без вариантов

Если вы получаете регулярный доход от сдачи жилья в аренду, вам без всяких отговорок нужно платить налог для физических лиц по ставке 13%. Эта норма действует уже лет 20, просто арендодателей пока никто особо не ловит. Другое дело, что ИП для этого регистрировать необязательно и даже вредно. Давайте разберемся, как сдавать квартиру в аренду легально, уплатив все налоги.

Во-первых, вы можете платить налог как физлицо (13%) или самозанятый (4%). Все что вам для этого понадобится — личный кабинет налогоплательщика и документы.

Во-вторых, если вы зарегистрировались как ИП и источник дохода у вас — сдача квартиры, то в случае продажи этой квартиры, никаких налоговых вычетов вы не получите.

Никто не узнает, что я сдаю квартиру

От легализации одни убытки

На самом деле у легализации есть преимущества:

!Если рантье не платит налогов от сдачи квартиры, договор заключенный им с жильцом не имеет почти никакой юридической силы. По крайней мере, в суд с ним идти не стоит. Там могут спросить, платите ли вы налоги. А если договор не имеет юридической силы, то все указанное в нем что-то вроде декларации о добрых намерениях.

!Наниматель может зарегистрироваться в квартире. Для серьезных людей это преимущество, поскольку позволяет, например, отправить детей в ближайший детский сад.

!Если вы платите налоги, вы можете не бояться, что вас оштрафуют или посадят в тюрьму за их неуплату. Мы не раз писали о том, что государство увеличивает контроль над доходами граждан. Сейчас подбираются к самозанятым, возьмутся и за арендодателей.

Содержание

Налог с аренды квартиры. Подробная инструкция по законному ведению арендного бизнеса, расчету и уплате налогов для ИП, физлиц и обладателям патента.

Не все арендаторы знают, как правильно заключать сделку по аренде жилья и какой налог надо при этом уплачивать. Мы подготовили для вас подробный перечень вариантов, как уплачиваются налоги, в зависимости от правового статуса арендодателя.

○ Как правильно сдать квартиру арендодателю.

Для того, чтобы правильно сдать жилье в аренду, нужно оформить договор, который будет регулировать как права, так и обязанности сторон. Если вы являетесь физическим лицом, временно не пользующимся принадлежащей жилплощадью, необходимости в приобретении статуса индивидуального предпринимателя нет. Достаточно составить соответствующее соглашение между двумя физическими лицами и уплачивать налог в установленном размере.

○ Нужно ли регистрировать ИП.

Закон не предусматривает обязательство приобретать статус индивидуального предпринимателя при сдаче жилья в наем. Если арендатор, являясь физическим лицом, приобрел квартиру (получил по наследству или в дар) для личных нужд, но временно им не пользуется, аренда не может быть признана предпринимательской деятельностью. В этом случае размер налоговой ставки 13% как доход физического лица.

Но если покупка жилплощади носит систематический характер и используется для получения личного дохода, это может быть признано предпринимательской деятельностью и облагаться соответствующим налогом.

Соответственно прямого требования в регистрации ИП в законе не содержится. Это решение остается за арендодателем с учетом того, что размер налоговых выплат может быть значительно уменьшен для индивидуального предпринимателя.

○ Налоги для физического лица.

Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, к оплате следует:

  • 13% от суммы годового дохода для лиц, являющихся резидентами страны.
  • 30% от суммы годового дохода для иностранных граждан.

Оплата производится следующим образом:

  1. До 30 апреля следующего за расчетным периодом года составляется налоговая декларация, которая подается в ФНС по месту регистрации (справка 3-НДФЛ).
  2. Арендодателю выдаются реквизиты для оплаты, которую нужно произвести не позднее 15 июля текущего года.

Следует учитывать, что если аренда жилья является не единственным источником дохода, налогоплательщику нужно представить в ФНС справку 2-НДФЛ, подтверждающую уплату налогов за истекший период и прописать сумму полученного дохода в декларацию.

Это интересно:  Как покупать квартиру с обременением ипотекой 2019 год

Неуплата налоговой суммы в установленный период будет расценено как уклонение от исполнения своих налоговых обязательств и приведет к наложению штрафа в размере 20% от невнесенной в государственную казну суммы.

  • «Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов) (п. 1 ст. 122 Налогового кодекса РФ)».

○ Налоги для ИП.

Регистрация ИП для выплаты налогов от аренды жилья зачастую считается оптимальным решением для экономии средств. Объясняется это тем, что индивидуальные предприниматели могут выбирать систему налогообложения, тогда как для физических лиц она остается фиксированной.

Так, при выборе упрощенной системы налогообложения, размер налога составит 6% от прибыли по системе «доходы минус расходы». Однако здесь следует учитывать, что расходами могут считаться только ремонтные работы, которые не носят систематический характер. Поэтому налогом будет облагаться практически вся сумма арендной платы. Кроме того, нельзя забывать, что не каждый гражданин, зарегистрировавшийся в качестве индивидуального предпринимателя, умеет вести бухгалтерию. При упрощенке требуется иметь книгу доходов и расходов, где фиксируются все финансовые операции. Поэтому арендатору-ИП, скорее всего, понадобится бухгалтер, услуги которого придется оплачивать. Соответственно вопрос экономии при уплате налогов после регистрации в качестве индивидуального предпринимателя остается спорным.

При неуплате на налогоплательщика накладывается штраф в установленном размере.

○ Налоги при сдаче по патенту.

Этот вариант налогообложения также относится к индивидуальным предпринимателям, которые имеют право приобрести патент на аренду жилья. Его годовая стоимость установлена в размере 6% от потенциального дохода. Патент можно приобрести на срок от 1 месяца до года, срок его приобретения и будет считаться налоговым периодом.

Получение патента будет доступно через 10 дней после регистрации ИП и подачи соответствующего заявления. Налог должен быт уплачен по месту учета ИП и в следующие сроки:

  • Для патента со сроком действия менее полугода – оплате подлежит полная сумма налога (6%) не позднее 25 дней после начала действия патента.
  • Для патента со сроком действия от полугода и дольше – в размере 1/3 , если оплата производится не позднее чем через 25 дней после начала действия патента и в размере 2/3, если позже. При этом крайний срок оплаты – не позднее, чем за 30 дней до момента окончания срока действия патента.

При несоблюдении сроков, налогоплательщику грозит штраф.

○ Ответственность за неуплату налогов.

При неисполнении своих налоговых обязательств, арендодателю придется заплатить штраф:

  • За неуплату требуемой суммы – от 20 до 40% от неоплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).
  • За непредставление декларации – от 5% до 30% от суммы, подлежащей перечислению ежемесячной (ст. 119 НК РФ).

Если нарушения в исполнении требований налогообложения признаются значительными (сумма неуплаты от 600 тыс. рублей для физлиц и от 2 млн. рублей для юрлиц), мера наказания определяется согласно Уголовному кодексу (ст.198, 199 УК РФ). Так, к нарушителю могут быть применены такие меры, как:

  • Штрафные санкции.
  • Лишение свободы.
  • Принудительные работы.
  • Арест.

Поэтому следует крайне внимательно относиться к вопросу уплаты налогов при аренде квартиры и тщательно соблюдать сроки подачи декларации и внесения платежей.

○ Советы юриста:

✔ Можно ли обязанность уплаты налогов передать нанимателю?

Нет, такое условие соглашения будет противоречить законодательству (п.1. ст.168 ГК РФ), где сказано, что арендодатель обязан самостоятельно исполнить долг налогоплательщика. В данном случае арендатор может предложить увеличить арендную плату, в которую будет входить сумма налога, но представлять декларацию и оплачивать налог должен арендодатель лично.

✔ Можно ли уменьшить сумму налога?

Согласно гл.23 НК РФ, сумма налога может быть уменьшена для:

  • Инвалидов.
  • Ветеранов.
  • Семей, в которых проживают иждивенцы и несовершеннолетние.
  • ИП.
  • Обладателей налогового патента.

Также сумма налога может быть пересмотрена в виде льгот для лиц, оплачивающих лечение либо обучение.

Как получить патент на сдачу жилья. Сдать квартиру дом комнату легально и платить налоги. Рассказывает выпуск передачи Москва в деталях» на канале «Москва 24».

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как ИП сдать квартиру через Airbnb

Я ИП. Как мне оформить документы, чтобы сдавать квартиру на Эйрбиэнби?

Налоговой неважно, как ИП сдает жилье: сам или через сервис. Налоговой главное — налоги и отчетность. Поэтому придется оформить документы:

  • Договор найма жилого помещения. Несмотря на то, что деньги ИП будет получать через Эйрбиэнби, договор понадобится для отчетности и спокойствия владельца квартиры. В нем прописывается обязанность нанимателя вернуть квартиру и вещи в сохранности.
  • Акт приема-передачи квартиры. Этот документ описывает состояние квартиры до аренды. Бывают разные ситуации: например, гость заехал в квартиру с телевизором, а выезжает — телевизора нет. Или въезжал в квартиру с целыми окнами, а выезжает с разбитыми. Акт, в котором описано имущество и состояние квартиры, помогает доказать вину или невиновность жильца.

Пример акта-приема передачи квартиры

Договоры и акты нужно хранить. Во-первых, они могут понадобится, если возникнут проблемы с жильцом и придется идти в суд. Во-вторых, налоговая может попросить отчетность для проверки. Может и не попросить, но лучше не рисковать.

А можно быть ИП, но сдавать жилье на Эйрбиэнби как физлицо?

Да. Можно сдавать жилье как физическое лицо: с полученных денег нужно платить 13% налогов и каждый год подавать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Если ИП зарабатывает на чем-то другом и параллельно сдает квартиру в аренду как физлицо, то налоговая ничего не скажет — лишь бы налоги платились.

Если вдруг сдача квартиры станет основным источником дохода, налоговая может посчитать это предпринимательской деятельностью и поинтересоваться, почему физлицо сдает не как ИП. При этом на практике налоговая за такие нарушения не наказывает и не может заставить человека регистрировать ИП, чтобы сдавать квартиру.

Можно ли брать залог за квартиру?

Обычно при сдаче квартиры владелец получает залог — страховку на случай, если жильцы устроят потоп.

Эйрбиэнби запрещает брать залог не через сервис. Так они не знают, сколько платят жильцы и не смогут помочь, если что-то пойдет не так. Жилец может пожаловаться, и аккаунт хозяина заблокируют.

Страховой взнос можно указать в объявлении о сдаче квартиры. Он называется «Залог за сохранность имущества». Тогда жилец вместе с оплатой жилья переведет в сервис еще и сумму залога.

Проблема здесь такая: по условиям Эйрбиэнби, чтобы получить этот залог, вам придется в течение двух суток обоснованно доказать, что жилец навредил квартире.

Мы советуем сделать так:

  • Если аренда долгосрочная, от одного месяца — подписать с жильцом акт приема-передачи квартиры с описью имущества. Поддержка Эйрбиэнби не дает однозначного ответа, подходит ли это в качестве доказательств, но лучше перестраховаться.
  • По максимуму сфотографировать жилье до приезда гостя и хранить чеки на дорогую технику и мебель. Эйрбиэнби принимает фото и чеки в качестве доказательств. Если жилец сломает ваш телевизор за 200 тысяч, вам нужно будет доказать сервису, что телевизор стоил именно 200 тысяч.

Некоторые хозяева всё-таки берут залог. Или вообще получают запрос на бронирование, а потом договариваются с жильцом напрямую, без сервиса, чтобы не платить комиссию. Если Эйрбиэнби об этом узнает, заблокирует аккаунт.

Новое по кассам — статья о том, что изменилось с июля 2017 года

Кому ставить кассу в этом году и другие вопросы по 54-ФЗ

Если всё же брать деньги наличными, понадобится касса. По новому закону 54 ФЗ, предприниматели обязаны выдавать чеки через онлайн-кассу — она отправляет данные в налоговую. Это касается и тех, кто работает в сфере услуг, например, сдает жилье в аренду. Когда покупать кассу, зависит от системы налогообложения. Об этом мы подробно писали в статьях в Деле.

Как получать деньги от жильцов

В обычном договоре прописывается в каком виде и когда жилец передает вам деньги. В случае с Эйрбиэнби, жилец не отдает деньги вам напрямую, поэтому понадобится другая формулировка. Подойдет, например, вот такая:

Такую формулировку можно указать в договоре в разделе об оплате квартиры

С коммунальными услугами и интернетом то же самое — Эйрбиэнби не одобряет расчеты, которые проходят вне сервиса, поэтому лучше включить стоимость услуг в аренду и платить их самому. В договоре нужно указать, что электроэнергию, воду, отопление и другие услуги оплачивает владелец квартиры:

В договоре лучше указать, что за коммунальные услуги и интернет платит владелец квартиры

А если я поселю у себя иностранцев?

С иностранцами порядок действия такой же, но их нужно дополнительно зарегистрировать — поставить на миграционный учет.

Если у иностранца не будет временной регистрации, то оштрафуют не только его, но и принимающую сторону, то есть, хозяина квартиры.

Обычно регистрацией занимаются гостиницы или отели, но здесь в роли гостиницы выступает ИП. В обычное время зарегистрировать иностранца нужно сделать в течение семи рабочих дней, во время ЧМ-2018 придется уложиться в три дня.

Куда идти:

  • отделение МВД;
  • многофункциональный центр.

Что взять с собой:

  • уведомление о прибытии иностранного гражданина;
  • копию визы и паспорта иностранного гостя;
  • свой паспорт и его копию;
  • копия свидетельства о регистрации права собственности на квартиру.

Во время чемпионата зарегистрировать иностранца через МФЦ нельзя, только через отделение МВД.

Как ИП получать деньги с Эйрбиэнби?

Для арендодателей из России система предлагает два способы оплаты: банковским переводом на счет или на карту Пэйонир.

Так выглядят способы оплаты в аккаунте Эйрбиэнби

Для ИП подходит банковский перевод на расчетный счет: так у налоговой не возникнет вопросов. Еще нужно будет пройти валютный контроль — показать банку от кого и за что ИП получил деньги. В Модульбанке для Эйрбиэнби есть упрощенный валютный контроль: мы просим от ИП выписку из оферты и план поездки гостей.

У меня ИП, но не для сдачи квартиры. Как быть?

Если ИП хочет зарабатывать еще и на аренде, есть два выхода.

Какие налоги платит ИП когда сдает квартиру

Гражданин РФ без образования юридического лица может заниматься предпринимательской деятельностью после обязательного прохождения государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Так же существуют возрастные ограничения для регистрации ИП. Государственная регистрация проходит после занесения записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей.

ИП ведет предпринимательскую деятельность самостоятельно на свой риск. От своего лица заключает договора, сделки с физическими и юридическими лицами, в результате которых получает доход. Так же бизнесмен должен встать на учет в налоговую инспекцию и оплачивать все предусмотренные законодательством РФ сборы и налоги. Но вначале нужно собрать все необходимые документы для регистрации ИП и зарегистрироваться.

Индивидуальный предприниматель приравнивается к деятельности юридического лица, являющегося коммерческой организацией, так как деятельность ИП и юридического лица регламентируются одинаково. Поэтому ИП является равноправным участником предпринимательской деятельности.

Обратите внимание, что если гражданин уже занимается предпринимательской деятельностью, но не проходил государственную регистрацию в качестве ИП, к нему также будут применены все правила об уплате налогов. Соответственно, с гражданина будут взысканы все сборы и налоги, которые должен уплачивать предприниматель.

Сдача квартиры в аренду для ИП и физических лиц

Обратите Ваше внимание, когда физическое лицо сдает в аренду имущество, которое принадлежит ему по праву собственности, то регистрироваться в качестве ИП не обязательно. Если физическое лицо, не зарегистрированное как предприниматель, приобретает для личного пользования недвижимое имущество, но при необходимости в использовании временно сдает в аренду, при этом получая прибыль от сделки, это действие не рассматривается как незаконное предпринимательство. Собственник имущества имеет право совершать подобные действия со своим имуществом, если это не противоречит закону.

Таким образом, единственное условие, позволяющее гражданам сдавать в аренду жилое помещение, это наличие прав собственности на данное помещение.

В случаи сдачи ИП квартиры в аренду собственник жилья и наниматель составляют гражданско-правовой договор – договор о найме жилья, заключенного по правовым нормам. В договоре найма собственник жилья обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за оплату во владение и пользование для временного проживания в нем. Для юридических лиц жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо имеет право использовать жилое помещение только для проживания граждан.

А так же сдача в аренду собственником жилого помещения не может так же признаваться экономической деятельностью. Так как экономическая деятельность подразумевает использование ресурсов (рабочий силы, оборудования) для организации производственного процесса, в конечном этапе которого получается прибыль от производства продукции или оказания услуг. Поэтому сдавать помещения не требует регистрации ИП, так как не является экономической деятельностью.

Налоги при сдаче квартиры в аренду для ИП и Физического лица.

Арендная плата при сдаче квартиры в аренду является доходом, который должен облагаться налогом по закону РФ. Но заплатить его можно в удобной для вас форме.

Способ первый: уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ)

Физическим лицам, которые получают доход от сдачи в наем жилья, надлежит уплата налога в размере 13%. Лица, которые не являют гражданами России, ставка составляет 30%. Налог на доходы физ. лиц необходимо платить раз в год. Эта процедура совершается путем налоговой декларации по месту жительства до 30 апреля года, который следует за истекшим налоговым периодом (считается 1 календарный год). То есть, если вы осуществляете сдачу квартиры в период с января 2011 года по декабрь 2011, то декларация подается до 30 апреля 2012 года. Заполнить ее можно самостоятельно или воспользовавшись услугами специалиста. Этим вы уведомляете налоговый орган о получении дохода. Далее, сумму налога, которую рассчитываете самостоятельно, нужно оплатить в банке не позднее 15 июля 2012 г. Реквизиты на оплату можно получить в налоговой инспекции. В случае, если квартира сдается бесплатно (к примеру, близким друзьям или родственникам по заключенному договору безвозмездного пользования), то НДФЛ платить не нужно.

Расчет налога с дохода, получаемого от сдачи жилья в аренду – пример для физических лиц:

Так же необходимо знать, что если в договоре аренды существует пункт, который предусматривает оплату коммунальных услуг арендатором, то налоговая может начислить 13% налог на сумму коммунальных платежей. Такая позиция обусловлена тем, что арендодатель экономит на оплате коммунальных услуг и получает тем самым дополнительный доход.

Способ второй: регистрация ИП для сдачи жилья (квартиры) в аренду.

Гражданин России имеет право стать предпринимателем. Видом деятельность будет сдача жилья (квартиры) в аренду.

Если предприниматель использует упрощенную систему налогообложения, то в этом случае он обязан уплачивать 6% от дохода. (Объект налогообложения – «доходы»). Существует так же другой вариант – «доходы минус расходы». И ставка тут составляет 15%. Но расходов на данном виде предпринимательской деятельности очень мало (в основном коммунальные платежи и средства на ремонт).

Расчет налога с дохода, получаемого от сдачи жилья в аренду – пример для ИП:

При таком подходе необходимо учесть некоторые особенности: ИП должен вести книгу учета доходов и расходов, уплачивать взносы в пенсионный фонд, фонд социального страхования. Кроме того каждый квартал необходимо вносить авансовые платежи по налогу. До 30 апреля года, следующим за истекшим календарным годом, нужно уплачивать окончательный налог. Могут понадобиться услуги бухгалтера, которые, скорее всего, так же не бесплатные.

Хотя налог при сдаче квартиры в аренду для ИП меньше, нежели при оплате НДФЛ, остаются спорны преимущества данного варианта.

Статья написана по материалам сайтов: topurist.ru, delo.modulbank.ru, for-ip.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector