+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Проверка документов при покупке квартиры 2019 год

Покупка недвижимости представляет собой сложный юридический процесс. Многочисленные нюансы и подводные камни могут поставить под угрозу правомочность сделки и доставить массу других неприятностей, вплоть до полной утраты активов.

Чтобы обезопасить свои вложения и нервы, нужно обязательно проверять юридическую чистоту будущей собственности. Из статьи вы узнаете, как проверить квартиру перед покупкой и какие документы смотреть, чтобы не лишиться заветной недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Как проверить квартиру перед покупкой

В ходе проверки жилья оцениваются следующие риски:

  1. Финансовые обременения квартиры: ипотека, долгосрочный найм.
  2. Подделка правоустанавливающих документов на жилье.
  3. Судебные производства и аресты квартиры.
  4. Судебные разбирательства для снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц.
  5. Признание сделки недействительной из-за недееспособности продавца.
  6. Признание сделки ничтожной из-за отсутствия согласия всех собственников.
  7. Признание сделки недействительной из-за притязаний на имущество наследников.

Оценка рисков состоит из четырех ключевых этапов:

  1. Проверки личности продавца.
  2. Проверки прописанных лиц.
  3. Проверки количества собственников и их согласия на сделку.
  4. Проверки квартиры на наличие судебного бремени, долгов и ограничений.

Проверка квартиры на чистоту при покупке квартиры состоит из изучения следующих основных документов:

  1. Приостанавливающих документов на собственность: договор купли-продажи, наследования, приватизации.
  2. Выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

    Права продавца

    Чтобы проверить продавца квартиры, покупателю следует:

    1. Внимательно осмотреть квартиру при встрече, наладить контакт с продавцом.
    2. Изучить удостоверение личности продавца, а также убедиться в его дееспособности. В случае пожилого возраста продавца может потребоваться справка о его дееспособности от психиатра.
    3. Изучить выписку из ЕГРН.
    4. Попросить продавца предоставить правоустанавливающие документы на собственность.

    Важно. Если продавец продает квартиру через доверенное лицо, необходимо удостовериться, что бумага заверена нотариусом.

    Продавец имеет следующие правоустанавливающие документы на жилье:

      Свидетельство о праве собственности.Главные риски

      При покупке вторичного жилья обязательно обратите внимание на следующие моменты, так как они могут маскировать недобросовестность продавцов:

      1. Низкая цена или срочная сделка — мошенники стремятся продать жилье как можно скорее, значительно занижая стоимость.
      2. Фальшивая доверенность: если недобросовестный продавец отменит действие договора доверенности раньше, чем сделка о купле-продаже вступит в силу, она будет признана незаконной.
      3. Незаконная приватизация. Главное условие приватизации — согласие всех жильцов, даже временно отсутствующих, на присвоение собственности. Если один из таких жильцов заявит о своих правах на недвижимость, то сделка о купле-продаже будет признана недействительной.
      4. Несогласованная продажа — все собственники жилья заявляют о своем согласии на продажу: супруги, несовершеннолетние дети с одобрения органов опеки и попечительства. Если кто-то из них не выразит свое согласие и заявит о правах на квартиру, сделка о купле-продаже будет признана ничтожной.
      5. Неучтенное наследство. Следует проверить, есть ли наследники, претендующие на квартиру.
      6. Долги. Если предшествующий собственник имеет долги по капитальному ремонту дома, то они переходят на нового собственника.
      Это интересно:  Обмен частного дома на квартиру железнодорожный район 2019 год

      Во время изучении документов обратите внимание на признаки подделки документов:

      1. Травление текста химическими растворами — место вытравки приобретает желтый оттенок.
      2. Подчистка текста — если просветить бумагу перед источником света, будут заметны приподнятые волокна бумаги и остатки прежнего текста.
      3. Дописка текста — разница в цвете и типе шрифта.
      4. Сканирование — неровные или нечеткие буквы.
      5. Нарушение скрепления — видны следы от степлера.
      6. Копирование подписи — нехарактерные разрывы.

      Важно! Так как не все справки имеют водяные знаки, доказывающие их подлинность, обязательно оцените документы на предмет внешних повреждений.

      Заключение

      Теперь вы знаете, как проверить покупаемую квартиру на юридическую чистоту и какие документы нужно в обязательном порядке требовать от продавца. Если он отказывается их предоставлять, это еще один тревожный звонок, сигнализирующий о недобросовестности собственника.

      Внимательно изучите все стороны вопроса перед тем, как заключать договор о купле-продаже, покажите свою юридическую подкованность. Элементарные меры предосторожности помогут выявить мошенника еще на этапе осмотра жилья.

      Не нашли ответа на свой вопрос?
      Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

      Для чего необходима проверка квартиры перед покупкой на предмет залога? Профессиональная консультация!

      Проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке – обязательная процедура, которая проводится непосредственно покупателем или нанятым для этих целей риелтором. При этом самостоятельная тщательная проверка квартиры при покупке вторички дает гарантию до 99%, что недвижимость юридически чистая и не существует никаких угроз в будущем, что сделку признают недействительной, а, значит, отберут приобретенное имущество. При этом никто не дает гарантию возврата денег.

      Убедиться в том, что продавец действительно является собственником, проверить наличие ограничений, интереса третьих лиц к имуществу позволяет тщательная проверка недвижимости перед покупкой. Из чего она состоит – читайте в статье.

      Выписка из ЕГРН: для чего нужна, как ее получить

      Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой проводится по данным, полученным из выписки ЕГРН.

      ЕГРН представляет собой единый реестр недвижимости, в базу данных попадает информация о каждом зарегистрированном объекте, которому присвоен кадастровый номер.

      Из проверки в ЕГРН покупатель узнает:

        кто реальный собственник недвижимости, с какого времени он владеет квартирой, и на каком основании; точную площадь квартиры, на каком этаже расположена; дата регистрации собственности и присвоения кадастрового номера; кадастровая стоимость; проверка юридической чистоты квартиры: наличие ограничений регистрации или залога; если ограничения установлены, указывается дата установления, вид обременения и орган, наложивший запрет.

      Чтобы узнать всю историю владения от первичной даты регистрации – отдельно заказывается расширенная проверка из ЕГРН о переходе права собственности. Конечно же, за отдельную плату.

      Получить выписку о характеристике собственности может абсолютно любой человек, для этого нужно обратиться на выбор:

        в офис Росреестра; в МФЦ; онлайн на сайте Росреестра; в онлайн-сервис.

      Получить выписку в офисе Росреестра и МФЦ

      Проверка квартиры перед покупкой осуществляется непосредственно в офисах МФЦ и Росреестра (выдают справки только в бумажном варианте). Для этого заранее предоставляется личный паспорт заявителя, квитанция об оплате пошлины и заявление на получение выписки. Готовый документ забирается лично через 5-9 дней. Готовность можно уточнять по телефону.

      Банк Процент в год Сумма Срок Регионы кредитования
      Совкомбанк От 13,9% 200 т.р. — 30 млн. 1-10 лет Регионы присутствия банка
      Восточный От 12,6% 1млн. — 30 млн. 1-15 лет Вся Россия
      Компания МОЙЗАЛОГ24 низкий процент От 9% 500 т.р. — 90 млн. 1-29 лет Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область
      Грин Финанс 2% в месяц 250 т.р. — 10 млн 1-10 лет Уфа, Самара, Ульяновск
      Ipoteka24 11,99% 450 т.р. — 25 млн до 20 лет Волгоград, Казань, Екатеринбург, Уфа.

      Получение бумажного документа обойдется заявителю в 750 р.

      Обратите внимание: для обращения в Росреестр понадобится предварительная запись, то же касается некоторых офисов МФЦ. Поэтому заранее уточните ее необходимость.

      Получить выписку онлайн

      На сайте Росреестра проверка недвижимости осуществляется следующим образом:

        вводится кадастровый номер и полный адрес недвижимости; указываются данные заявителя; уточняется способ получения информации; на почту приходит письмо с кодом для оплаты.

      После оплаты выписки заявка поступает в обработку.

      Электронная выписка также готовится не менее 3 дней. При этом обратите внимание на актуальность данных проверки:

        юридическая проверка недвижимости должна быть актуальной на момент покупки. Не принимайте во внимание выписки, полученные более 2-х недель назад; банки считают справки актуальными не более 30 дней.

      Таким образом, на сайте удобнее получить информацию, чем заказывать бумажную выписку, но по времени это выйдет примерное столько же, при этом у многих заявителей возникают проблемы с открытием полученного файла, а на заполнение заявки уходит от 10 до 20 минут.

      Онлайн-сервисы, заказывая напрямую в Росреестре, делают выписки, как правило, быстрее (если обращаться в будние дни). При этом стоимость у многих меньше, чем при заказе в Росреестре.

      Проверка собственника квартиры перед покупкой

      Узнать собственника квартиры можно сразу же из самой обычной выписки ЕГРН, но и тут есть некоторые нюансы. По факту, продавать недвижимость имеет право только ее собственник или доверенные лица. Это третьи лица, на имя которых от лица собственника выписана доверенность конкретно на продажу или любые действия. Сделки по доверенности особенно рискованны – документ может быть фальшивым или недействительным, поэтому законный владелец может даже не догадываться, что его квартиру продают. Чтобы избежать проблем:

        база ФНП послужит при проверке квартиры: можно узнать достоверность и актуальность доверенности; при необходимости свяжитесь с нотариусом, выписавшим документ; старайтесь не связываться с лицами, имеющими на руках генеральную доверенность. Лучше будет, если документ выписан конкретно на одну сделку о продаже.
      Это интересно:  Как проверить квартиру на обременение при покупке 2019 год

      В противном случае, наткнувшись на мошенника и не проверив это заранее, сделка будет оспорена в суде и признана недействительной.

      Возникнут проблемы, если собственник является недееспособным или ограниченным в дееспособности. При этом у покупателя может не возникнуть никаких вопросов: на вид продавец будет выглядеть психически здоровым человеком. Однако сделки с недееспособными лицами признаются недействительными.

      Еще одним неприятным моментом, от которого не может быть никто застрахован, является состояние продавца, не позволяющее осознавать свои поступки и последствия во время совершения сделки. Что-то вроде состояния аффекта, такое признано на законодательном уровне. Если после совершения сделки продавец или другие лица, чьи права были нарушены, обратится с такой формулировкой, есть риск признания покупки недействительной. По сути, с такой причиной можно прикрыть любую сделку и никакая предварительная проверка квартиры на юридическую чистоту не поможет.

      Проверка предоставленных документов

      Проверка квартиры на чистоту при покупке квартиры не ограничивается заказом справок, необходимо проверить личность собственника и его документы на недвижимость.

      1. Запросите свидетельство о регистрации права собственности.
      2. Проверьте паспортные данные владельца.
      3. Запросите документ, на основании которого владелец приобрел право собственности.
      4. Запросите выписку из домовой и расширенную форму о временно выписанных жильцах. По факту, на момент продажи никто в квартире не должен быть прописан, однако есть люди, имеющие право пожизненного проживания либо категория жильцов, временно выписанных (срочная служба в армии, нахождение в местах не столь отдаленных, временное проживание в домах престарелых и прочих учреждениях). Когда такие граждане вернуться, они совершенно на законных основаниях смогут проживать уже в Вашей квартире.
      5. Сомневаетесь: обратитесь к специалисту и закажите юридическую проверку квартиры перед покупкой.
      6. Если собственник получил квартиру по наследству – удостоверьтесь, что прошло уже более 3-х лет с этого момента. Посетите совместно с продавцом нотариуса, который вел дело о наследстве, и запросите справку об отсутствии других наследников.
      7. Если из выписки ЕГРН выяснили, что квартира разделена на доли, необходимо согласие всех собственников на продажу. То же касается совместной собственности супругов.
      8. Остерегайтесь покупок, в которых собственником является несовершеннолетнее лицо (или являлось). Понадобится согласие органов попечительства.
      9. Запросите выписку лицевого счета, чтобы убедиться, что все платежи внесены и долгов нет.
      10. Попросите предоставить справку из БТИ об отсутствии незаконных планировок.

      Юридическая проверка квартиры будет полной, если собственник предоставит все эти документы.

      На что еще обратить внимание

      И это еще не все нюансы, которые нужно учесть при покупке:

        проверьте, не открыто ли в отношении продавца исполнительное производство или дело о банкротстве (проверка чистоты квартиры при покупке осуществляется на сайте ФССП и на сайте арбитражных судов соответственно); в расширенной выписке в истории владения (заказать тут*) обратите внимание на количество владельцев и время владения. Если за последние два года поменялось слишком много собственников – несколько раз подумайте о покупке; не поленитесь проверить на сайте ФССП и прежних владельцев (они будут указаны в расширенной выписке). Если у кого-то из них еще во время владения были судебные споры в отношении недвижимости, есть риск, что данную сделку признают недействительной.

      Особенно уделите внимание фактам раздела имущества в прошлом, дарения недвижимости лицу, не являющемуся родственнику, продажу квартиры, только недавно полученной в наследство.

      Полная проверка документов при покупке квартиры позволит к минимуму снизить риск мошенничества с недвижимостью, притязательства третьих лиц и прочих юридических ограничений.

      Видео: как проверить квартиру перед покупкой?

      Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту?

      При покупке недвижимости важной частью сделки является проверка на ее юридическую чистоту. Покупка квартиры – это очень ответственное дело, к которому стоит подойти со всех сторон. Чтобы правильно оформить куплю-продажу квартиры необходимо также проверить насколько безопасно пройдет данная процедура для вас в дальнейшем. Лучше удостовериться в юридической чистоте заранее.

      Как же проверить чистоту сделки при покупке квартиры?

      Выбор квартиры

      Выбор квартиры – это нелёгкая задача, которая предстоит будущим владельцам. Нередко лица, которые желают осуществить покупку обращаются к специальным агентам. Это делается с расчетом на то, чтобы обезопасить себя и свою будущую покупку от неожиданных «сюрпризов». Агентство по недвижимости или юрист помогут вам пройти три этапа:

      Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

      Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

      1. Выбор жилья.
      2. Всевозможная проверка квартиры, документов на квартиру и застройщика на юридическую чистоту.
      3. Заключение договора купли квартиры и исполнение сделки, а также вся процедура регистрации прав собственности от начала и до конца.

      Ключевым моментом на первом этапе принятия решения о покупке жилья является выбор квартиры. Нужно определиться с пожеланиями, которые покупатель хочет:

      • сколько комнат должно быть в квартире;
      • какая общая квадратура квартиры;
      • какой этаж;
      • какое местоположение дома, желанный район жизни, наличие инфраструктуры: медицинских учреждений, парков, автостоянок, развлекательных комплексов, школ, садиков, близость к метро (если это мегаполис, транспортная развязка);
      • характеристики самого дома – это его особенности, дизайн, планировки квартир, планировки холлов, наличие лифта, наличие консьержа;
      • наличие или отсутствие ремонта в квартире – это будет первичка или вторичка.

      Далее покупателю необходимо проанализировать рынок. Монитор цен даст возможность понять ориентировочную среднюю стоимость 1 квадратного метра. Также покупатель сможет оценить наличие квартир по заданной характеристике. Стоит учитывать, что слишком заниженные цены свидетельствуют о высоком риске попасть на мошенников.

      Обязательным будет является выбор нескольких вариантов. Желательно ездить на осмотры квартир, чтобы удостовериться в правдивости изложенной информации на сайтах. При осмотре обратите внимание на:

      • того, кто показывает. Просите, чтобы показывал непосредственно собственник.
      • Какие соседи живут рядом.
      • В каком состоянии находится дом, подъезды в доме, фасад и двор. Какое количество машин стоит рядом.

      Если вы определились, то стоит перейти к следующему этапу – это проверка на юридическую чистоту выбранного вами жилья.

      Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

      Если же вы решили самостоятельно заняться данным вопросом, тогда стоит учесть и обратить внимание на следующее:

      1. проверка на подлинность и достоверность правоустанавливающих документов на собственность;
      2. правовую репутацию владельца жилья;
      3. наличие или отсутствие прописанных лиц в данной жилой площади;
      4. законность планировки и соответствие ее с реальной;
      5. долги перед коммунальными учреждениями;
      6. притязания посторонних лиц, судебные споры. Проверьте также есть ли претенденты на наследие.
      7. аренда, рента, ипотека и аресты на данную жилищную площадь.
      Это интересно:  Можно сдать квартиру без снятия с регистрации 2019 год

      Какие документы проверять

      Документы, которые нуждаются в обязательной проверке:

      • свидетельство о праве собственности владельца на данную квартиру;
      • договор на квартиру – это может быть договор купли-продажи, договор дарения, приватизации, покупки жилья от застройщика;
      • кадастровый паспорт квартиры;
      • технический паспорт квартиры.

      Проверка документов необходима до момента заключения сделки. Попросите сделать копии вышеперечисленных документов. Также попросите продавца сделать для вас выписку из Росреестра, которая будет с печатью и постановлением о праве собственности владельца на эту недвижимость.

      О правомочиях продавца

      Продавцом может выступать, как сам собственник, так и его доверенное лицо. В таком случае, представитель должен предоставить вам генеральную доверенность, которая заверена нотариусом о том, что владелец квартиры предоставил право распоряжения и продажи данной недвижимости.

      Продавец может выступать в роли:

      1. физического лица;
      2. множественностью лиц, если это долевая собственность;
      3. супруги/супруга.

      О прописанных лицах

      Перед заключением сделки все прописанные лица в данной квартире должны быть выписаны. Не передавайте основные суммы до момента, пока не получите подтверждение выписки всех проживающих и не проживающих на территории квартиры. Установите и пропишите в договоре крайнюю дату и последующие штрафные санкции в случае игнорирования данного пункта договора. Это крайне важно. Запросите расширенную выписку из домовой книги.

      О притязаниях и судебных спорах

      Все судебные споры, которые могли быть причастны к данной квартире, велись в гражданском суде по адресу квартиры. Поэтому стоит проверить квартиру на наличие судовой практики. Вы можете официально обратиться в канцелярию суда с просьбой предоставить выписку, также можете выяснить на официальном сайте территориального или районного суда о наличии судебных процессов за участи данной недвижимости

      Выписка из государственного реестра также станет свидетельство о юридической чистоте. Стоит поговорить и с гражданскими – соседями, работниками ЖЭУ, председателем дома о том, что было с квартирой ранее, какие жильцы проживали и так далее.

      Об обременениях и арестах

      Когда квартира сдается в аренду заключается договор ренты, который обременяет собственника и он не имеет возможность заключить договор купли-продажи данной недвижимости. Поэтому перед проведением сделки проверьте чиста ли квартира.

      В Росреестре можно также получить выписку, где будет предоставлена информация о всех обременениях на данную квартиру, если какие-то записи будут, то нужно обговорить данную ситуацию с владельцем. Если продавец пообещает решить ситуацию, тогда:

      • требуйте письменное подтверждение от арендатора о прерывании договора аренды;
      • настоятельно попросите исключить запись о ренте из Росреестра;
      • затем закажите новую выписку из Росреестра, где будет видно, что квартира больше не находится в аренде.

      Проверить долги по коммунальным платежам

      Для того, чтобы не купить квартиру с долгами, стоит проверить закрытие всех задолженностей перед коммунальными организациями.

      1. Необходимо взять справки из ЖЭУ;
      2. Посмотрите платежи за последние полгода/год.
      3. Пропишите в договоре, что в случае, если новый владелец обнаружит долги за коммунальные услуги, продавец будет обязан их погасить.

      Проверяем законность перепланировки

      Очень важным моментом является соответствие планировки, которая указывается в техническом паспорте действительности. Не пренебрегайте данным пунктом проверки.

      Как правильно оформить покупку квартиры

      После полноценной проверки квартиры на юридическую чистоту, необходимо перейти к процессу переоформления прав собственности. Эта процедура состоит из:

      1. заключение договора купли-продажи квартиры;
      2. выдачи аванса за нее;
      3. подготовка пакета документов к регистрационной процедуре;
      4. сдача документов в Росреестр;
      5. получение выписки о присвоении прав собственности новому владельцу.

      Заключение предварительного договора передача аванса задатка

      Для того, чтобы продавца не переманили, стоит заключить с ним предварительный договор, внести аванс и передать задаток вместе с этим получив расписку за него.

      Что нужно знать о задатке

      Заключение договора о задатке предусматривает наличие последующих моментов:

      1. нужно обговорить место и дату составления договора;
      2. обговорить кто будет сторонами в договоре;
      3. немаловажно указать о какой квартире идет речь;
      4. сроки заключения сделки;
      5. написание расписки за полученный аванс;
      6. указать размер задатка;
      7. предусмотреть все штрафы за игнорирование пунктов в договоре.

      Составление документов для регистрации

      Договор купли-продажи составляется в соответствии с Законодательством РФ. В нем должны быть прописаны совершенно все пункты, которые касаются недвижимости, которая приобретается/продается и моментов сделки.

      Сдача документов в регистрационное управление и оплата квартиры

      Подписание договора лучше сделать в присутствии нотариуса. Передача документов должна осуществляться по согласию обеих сторон в оговоренное время.

      Когда требуется нотариальное удостоверение сделки

      Данное удостоверении требуется:

      • при продаже доли;
      • когда владельцем квартиры является несовершеннолетний;
      • если владелец находится под опекой.

      Где удостоверяется договор

      Удостоверяется договор у нотариуса. Обе стороны-участники процедуры купли-продажи квартиры должны обратиться к нотариусу и предоставить весь вышеперечисленный пакет документов, который оформлялся для сделки переоформления прав собственности на квартиру.

      Сколько стоит удостоверить договор 2018 год

      Процедура удостоверения договора у 2018 году составляла:

      • если стороны родственники и цена в договоре до 10 млн рублей, то 3000 рублей + 0,2% от стоимости в договоре; если стоимость квартиры выше 10 млн рублей, то 23 000 рублей и 0,1% от стоимости квартиры;
      • если стороны не являются родственниками, то при цене до 1 млн рублей оплата 3000 рублей и 0,4% от продажной стоимости; если более 1 млн рублей, то 7000 рублей + 0,2% от стоимости квартиры; свыше 10 млн рублей, оплата составляет 25 000 рублей + 01% от суммы, которая превышает эти 10 млн рублей.

      Проверка прав третьих лиц

      Третьи лица проверяются при помощи расширенной выписки из домовой книги, в которой видно, кто имеет право на квартиру и нет ли других совладельцев.

      Статья написана по материалам сайтов: bankcreditov.com, estatelegal.ru.

      »

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector