+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Обмен квартиры на дом с доплатой 2019 год

На современном рынке жилой недвижимости термин «обмен» практически не употребляется. В большинстве случаев обмен дома на квартиру осуществляется как сделка купли-продажи.

Тем не менее, существуют разные варианты обмена одной жилой недвижимости на другую.

1) Прямой обмен недвижимого имущества с доплатой, оформляемый соглашением мены. Такая сделка имеет определенные преимущества:

  • Минимизация затрат на оформление сделки, поскольку оплата госрегистрации для мены проводится, в отличие от продажи недвижимости с последующей покупкой жилья, лишь один раз. Соответственно, расходы на регистрацию сокращаются в два раза.
  • Снижение рисков. Даже если соглашение мены по какой-то причине будет оспорено и признано несостоявшимся, стороны сделки обмена как минимум сохранят свое жилье. Так, если впоследствии, после совершения сделки мены, один из объектов жилой недвижимости будет истребован третьим лицом по причине возникших ранее, до подписания соглашения об обмене жилья, правоотношений (к примеру, нахождение жилья в залоге, обременение), пострадавшая сторона размена вправе требовать возврата своего жилья и возмещения понесенных убытков.
  • Сокращение временных затрат. Для регистрации соглашения мены дома на квартиру с доплатой потребуется меньше времени, нежели собственник дома будет сначала продавать свое жилье, а затем покупать квартиру.

Непосредственный обмен приватизированного жилья имеет один очевидный недостаток – отсутствие полноценного выбора альтернативных вариантов среди рыночных предложений.

На современном рынке недвижимости слишком мало подобных объявлений, ведь жилые объекты, подлежащие размену, должны устраивать обоих собственников жилья.

Соответственно, владельцам недвижимости, желающим произвести обмен жилья, достаточно трудно, а иногда и невозможно, найти предложения, которые одновременно устраивали бы обе стороны. Из этого вытекает и второй недостаток мены жилых объектов – весьма значительные затраты времени на поиск подходящего варианта.

Практика риэлтерских агентств показывает, что можно годами искать подходящую квартиру, собственник которой согласен поменять ее на конкретный дом. К тому же собственники найденного на обмен жилья могут и не договориться об условиях мены (стоимости недвижимости, сумме доплаты и др.) или договориться на менее выгодных для одной стороны сделки условиях.

2) Продажа дома и последующее приобретение квартиры на основе соглашения купли-продажи. Для многих собственников жилья – это оптимальный вариант, поскольку подобный обмен совершается в кратчайшие сроки и позволяет реализовывать свои объекты по реальной рыночной стоимости, а не подстраиваться под имеющиеся на рынке предложения мены.

3) Возмездное отчуждение дома с одновременным приобретением квартиры. Данный вариант обычно проходит с участием риэлтерских организаций, поскольку выстраивается целая цепочка сделок. Минимально возможное число участвующих в купле-продаже – 3 участников. Недостаток рассматриваемой схемы – ее сложность, особенно если покупатель пытается ее реализовать без помощи профессиональных участников рынка недвижимости. К тому же, когда для обмена жилья выстраивается достаточно большая цепочка, риск срыва всей сделки существенно вырастает.

Рассмотрим первый вариант обмена жилья более подробно.

Порядок обмена дома на квартиру с доплатой

По большому счету, размен дома на иной объект жилой недвижимости с доплатой аналогичен процедуре купли-продажи.

Собственнику дома потребуется:

  • найти подходящий вариант размена (самостоятельно или с помощью профессиональных риэлторов) и согласовать условия сделки мены с собственником квартиры, включая условие о сумме, порядке осуществления доплаты;
  • собрать требуемую для обмена жилья документацию;
  • оформить, подписать соглашение мены;
  • оплатить госпошлину за регистрацию перехода прав;
  • сдать на регистрацию пакет документации в территориальное подразделение Росреестра;
  • получить регистрационное свидетельство на новое жилье.

Документация для обмена

Полный перечень документации, требуемой регистрационным органом, лучше уточнить в территориальном подразделении Росреестра, поскольку у каждой сделки могут быть определенные нюансы.

Обычно обмен частного дома на квартиру требует сбора следующего комплекта документации:

  • заявление о проведении регистрации;
  • общегражданские паспорта граждан, участвующих в сделке мены;
  • оформленный договор мены;
  • правоустанавливающая документация на размениваемое жилье;
  • согласие супругов собственников на размен жилья либо брачный договор, предусматривающий раздельную собственность супругов;
  • технические паспорта дома и квартиры, подлежащих обмену;
  • правоустанавливающая, техническая и кадастровая документация на участок земли, на котором располагается обмениваемый частный дом;
  • согласие территориального органа опеки на осуществление сделки мены (при наличии несовершеннолетних собственников);
  • справка об отсутствии у собственников жилья задолженности по коммунальным платежам;
  • свежая выписка из домовой книги на оба объекта;
  • платежная квитанция на госпошлину;
  • расписка (или пункт в договоре), удостоверяющая передачу и получение финансовых средств в счет доплаты за жилье согласно условиям соглашения мены.
Это интересно:  Как переоформить приватизированную квартиру на сына 2019 год

Условия договора мены

Договор мены заключается между собственниками жилья. В соглашении оговариваются все права, обязательства сторон, касаемые получения доплаты и передачи обмениваемых объектов жилой недвижимости. Соглашение мены отличается от схожего договора купли-продажи преимущественно условиями расчетов сторон. Если соглашение мены оформляется не на равноценные по стоимости жилые объекты, то в тексте прописывается конкретная сумма доплаты и порядок, условия расчетов сторон обмена. В остальном, положения договора мены практически аналогичны соглашению продажи.

В тексте соглашения мены обязательно требуется указать недостатки обмениваемых жилых объектов либо прописать, что недостатки отсутствуют. Также в текст соглашения включаются положения об отсутствии притязаний третьих лиц и обременений. Поскольку меняется частный дом, в договоре прописываются сведения об участке земли, на котором он находится.

Как и при купле-продаже, собственники жилья оговаривают технические характеристики передаваемых по обмену объектов: жилую площадь, этажность, количество комнат и иные характеристики жилья.

Следующий важный пункт соглашения мены – стоимость размениваемых объектов недвижимости. Поскольку обмен жилья выполняется с доплатой, в условиях соглашения мены отражают стоимость и дома, и квартиры, а также сумму доплаты. Произвести адекватную оценку рыночной стоимости размениваемого жилья можно, обратившись к специалистам.

Кроме вышеперечисленных условий, в соглашение мены могут включаться и иные обязательства сторон, к примеру, по срокам освобождения жилья (одновременно либо поочередно), по передаче оговоренных предметов мебели новому собственнику вместе с недвижимостью и иные обязательства.

Предстоит сделка по обмену квартиры с доплатой или без неё? Узнайте полную информацию об этой процедуре

Рост рынка недвижимости и благосостояния населения привели к тому, что цены на жилье стали разнородными, неравномерно распределенными по районам и так далее. В связи с чем все больше людей практикуют не продажу и/или покупку квартиры, а обмен. Однако, такая процедура вызывает много вопросов у неподготовленных граждан: как все правильно оформить, можно ли оплатить разницу материнским капиталом и так далее. Статья написана с целью помочь всем, кто желает произвести обмен с наиболее выгодными для себя условиями.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Порядок проведения процедуры

Как обменять недвижимость с разницей в цене или без неё?

  1. Уточнить у муниципальных органов, к какому типу жилья относится объект – муниципальному или приватизированному.
  2. После выяснения статуса жилья гражданину необходимо определиться: осуществлять ли обмен через два договора купли-продажи или же по договору мены. Разница между тем и тем минимальна; более того, согласно ст. 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи полностью приравнены друг к другу.

Договор купли-продажи оформляется обычно в том случае, если есть разница в цене между двумя объектами сделки; договор мены применяется чаще всего в том случае, если ценовая разница минимальна или отсутствует вовсе. Это редкость, поэтому чтобы поменять жилье практически всегда оформляют договор купли-продажи.

  • Собрать все необходимые документы, договориться со вторым участником сделки о взаимной стоимости недвижимости, составить договор на обмен квартиры с доплатой или договор купли-продажи (для обоих типов договоров требуются одни и те же пакеты документов), заверив его у нотариуса.
  • Получить или передать доплату с регистрацией сделки у нотариуса. Заявиться в Росреестр с заявлением о переоформлении недвижимости, после чего гражданину выдается информация о сумме налога, рассчитанная в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ и в соответствии со статьей 224 Федерального закона N 117-ФЗ от 05.08.2000.

    Это интересно:  Постоянная регистрация в ипотечной квартире 2019 год

    Куда обращаться и какие документы потребуются?

    Гражданину необходимо заручиться поддержкой нотариусов, т. к. только их записи и регистрации будут приняты во внимание органами власти; также не будет лишним прибегнуть к помощи юристов, т. к. легко допустить ошибку в процессе оформления сделки, чем, кстати, часто пользуются мошенники. Сложность бюрократического оформления только помогает им.

    Для грамотного оформления сделки с обеих сторон потребуются следующие обязательные документы:

    • Документ, основывающий право собственности на квартиру, то есть объяснение, по какой причине гражданин обладает данной собственностью. Это может быть договор передачи жилья в собственность, договор дарения или иной документ. Данная бумага необходима для выяснения «юридической чистоты» квартиры и должна быть при себе у владельцев квартир.
    • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Это может быть выписка из ЕГРП или Свидетельство о праве собственности.
    • Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки, в том числе зарегистрированных в квартире жильцов, если таковые имеются.
    • Кадастровый или технический паспорт на квартиру.
    • Выписка из домовой книги (или «Единый жилищный документ»).
    • Квитанция об уплате налога на регистрацию недвижимости.

    К необязательным, но в некоторых ситуациях требуемым документам относятся:

    1. Соглашение о разделе общего имущества супругов или согласие супруга на продажу квартиры. Актуально в тех случаях, когда одной из сторон сделки неясен вопрос о правовом статусе квартиры настоящей или бывшей супружеской пары.
    2. Согласие органов опеки и попечительства. Актуально в случаях, когда права на квартиру имеет недееспособное или несовершеннолетнее лицо.
    3. Согласие банка на отчуждение квартиры. Актуально, если один из объектов сделки был выдан банком в кредит.
    4. Копия финансового лицевого счета (ФЛС), свидетельствующая об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Необходима только для обмена муниципального жилья.

    Как оформить сделку?

    После обсуждения вопросов между участниками сделки, сбора документов и иных процедур, указанных выше, заключается два договора купли-продажи с указанием оценки стоимости жилья и необходимости доплаты с одной из сторон; то же самое делается и для договора мены.

    В договоре, помимо обязательных реквизитов, должны быть указаны:

    • Оценочная стоимость двух квартир. На практике этот пункт обычно обсуждается сторонами сделки еще до формальных процедур.
    • Адрес и техническое описание квартиры. Обратите внимание: указанные данные обязаны во всем совпадать со сведениями, перечисленными в кадастровом паспорте.
    • Сроки передачи доплаты в случае, если она указана в договоре, а также способ, с помощью которого будет передана доплата.
    • Подробное указание, какая сторона и в каком порядке берет расходы на оформление сделки.
    • Точный срок, по окончанию которого квартиры должны быть взаимно переданы сторонами сделки.
    • Обязательство составить акт приема-передачи проданной квартиры обеими сторонами, а также сроки и порядок данной процедуры.

    При заключении договора с доплатой важно прописать сумму доплаты, а также то, на каком основании происходит доплата.

    Не лишним будет приложить экспертное заключение об оценке квартиры, если таковое имеется. В случае, если одна из сторон сделки подаст в суд с заявлением о недействительности сделки, экспертное заключение станет весомым доводом в пользу той стороны, которая предусмотрительно провела и нотариально заверила оценку квартиры.

    Есть ли особенности составления договора мены не равного по стоимости жилья?

    Нет, договор заполняется точно так же, как и договор мены с доплатой. Просто в случае, если доплата предусмотрена, она должна быть указана в договоре с подробным объяснением сроков и порядка передачи денег; если же обмен происходит между двумя владельцами равноценных квартир, единственное, на что дополнительно нужно обратить внимание в договоре — это указание стоимости квартир.

    Цены должны совпадать полностью — только в таком случае можно избежать дополнительных бюрократических процедур, связанных с доплатой, и обременительных судебных тяжб.

    Поэтому при равноценном обмене желательно указать в договоре абсолютно одинаковую стоимость у обеих квартир.

    Сроки и траты

    Основными тратами для граждан будут являться оплата налога (13% НДФЛ) и оплата нотариальных услуг. Для примера приведем следующие цифры:

    • На проведение обмена недвижимостью нотариусы в 2018 году берут в среднем 5000 рублей за техническую и правовую работу, а также 7000 рублей + 0.2% от суммы сделки. Нотариальные тарифы указаны примерно, в разных организациях могут быть разные цены.
    • Выписка из ЕГРП на 2018 год стоит 200 рублей, выписка из БТИ в пределах той же суммы.
    • Госпошлина за оформление права собственности (регистрацию имущества) составляет на 2018 год 2000 рублей, при этом сумма пошлины распределяется между участниками сделки (обычно участников двое, соответственно каждый платит 1000 рублей).
    Это интересно:  Покупка квартиры по ипотеке сбербанка документы последовательность 2019 год

    Сроки регистрации имущества регламентируются Федеральным Законом № 218-ФЗ от 13.07.2015. На 2018 год указаны следующие сроки:

    • Для договоров купли-продажи, оформленных без помощи нотариуса — 7 рабочих дней.
    • Для договоров купли-продажи, оформленных по нотариальной форме, срок иной — 3 рабочих дня.
    • Для договоров ипотеки — 5 рабочих дней.

    Обращаем внимание на то, что договор мены приравнен законодательством к договору купли-продажи, то есть сроки его рассмотрения будут те же.

    Срок передачи доплаты прописывается в договоре отдельно. Обычная практика — передача денег через банковскую ячейку в тот же день, когда закончится процедура переоформления прав на имущество.

    Как происходит государственная регистрация?

    1. Для принятия заявления у сторон сделки должен быть полный пакет документов, указанный нами выше. К этому моменту участники сделки должны иметь на руках заполненный по всем правилам договор мены или купли-продажи, а также заявление на регистрацию и квитанция об уплате госпошлины.

    Пошлина и налоги

    При равноценном обмене действует следующее правило: если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, обязанность платить налог в размере 13% НДФЛ отпадает; если же квартирой обладают в течение большего, чем три года, срока, полагается оплатить вышеуказанную госпошлину.

    Стоит обратить внимание, что если при равноценном обмене (стоимости квартир одинаковы) первая жилплощадь находилась в собственности менее трех лет, а вторая — более трех лет, владелец второй квартиры платит 13% налога за свою жилплощадь. Первого участника обмена данные расходы не касаются.

    Однако при обмене с доплатой налог на сумму сделки обязателен. Если владелец квартиры обладал собственностью в течение меньшего времени, чем три года, ему полагается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Это значит, что если сумма сделки, например, составляет 2,5 млн. рублей, то облагаться налогом будет только 1,5 млн. рублей.

    Можно ли доплатить разницу материнским капиталом?

    Однако, юридически другая сделка, но фактически обмен — возможны. Реализуется такая возможность через систему ипотечного кредитования. Иных вариантов для доплаты материнским капиталом нет. Для доплаты через ипотеку необходимо предпринять следующие действия:

    1. Продать имеющееся жилье, предусмотрительно заручившись разрешением органов опеки и попечительства.
    2. Оформить ипотеку на жилье, предлагаемое продавцом.
    3. Оплатить сумму частично средствами, вырученными за продажу предыдущего жилья, частично материнским капиталом.

    В результате некоторые потери все же будут: даже при досрочном погашении ипотеки выплаты по процентам могут «съесть» существенную часть суммы. Но это неизбежная мера, потому как в законодательстве РФ пока еще не предусмотрены иные пути для обмена с участием материнского капитала.

    Процедура обмена квартиры пугает в основном только новичков в сфере недвижимости, особенно тех, кто редко сталкивался в жизни с юридическими процедурами.

    Поэтому нелишним было бы обратиться за помощью к юристам, риэлторам или нотариусам — оставленная у них сумма может в итоге предотвратить потерю куда больших сумм, что часто случается из-за действий мошенников, неправильно составленного договора или заявления и так далее. Скрупулезность и внимательность — самые главные качества в таких делах. Только тогда шанс нежелательного исхода дела стремится к нулю.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Статья написана по материалам сайтов: urexpert.online.

    »

  • Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector