+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Прекращение обременения в виде ипотеки 2019 год

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

История рассмотрения дела

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2017 года.

двухкомнатная квартира N 4 с кадастровым номером 39:15:151103:143 площадью 61,0 кв. м;

двухкомнатная квартира N 21 с кадастровым номером 39:15:151103:155 площадью 60,1 кв. м;

однокомнатная квартира N 22 с кадастровым номером 39:15:151103:150 площадью 41,3 кв. м;

однокомнатная квартира N 23 с кадастровым номером 39:15:151103:151 площадью 41,4 кв. м;

двухкомнатная квартира N 24 с кадастровым номером 39:15:151103:145 площадью 61,3 кв. м;

двухкомнатная квартира N 28 с кадастровым номером 39:15:151103:152 площадью 60,9 кв. м;

двухкомнатная квартира N 41 с кадастровым номером 39:15:151103:142 площадью 61,4 кв. м;

двухкомнатная квартира N 45 с кадастровым номером 39:15:151103:131 площадью 61,6 кв. м;

двухкомнатная квартира N 48 с кадастровым номером 39:15:151103:134 площадью 61,2 кв. м.

Решением суда от 26.10.2016 в иске отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.01.2017 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО Твое жилье», ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые решение и постановление отменить, требование удовлетворить.

Как указывает податель жалобы, суд первой инстанции в оспариваемом решении, ссылаясь на пункт 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 59, указал, что требования по выплате неустойки иных финансовых санкций не выведены из режима требований, обеспеченных залогом, а имеют лишь особый порядок погашения. По мнению подателя жалобы, указанный довод противоречит принятым в рамках дела о банкротстве ООО «Твое жилье» судебным актам, а также нарушает права и законные интересы конкурсных кредиторов общества.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

Участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, банк и общество представили письменные заявления с просьбой рассмотреть дело в отсутствии их представителей, в связи с чем жалоба рассмотрена в отсутствие участвующих в деле лиц.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

В обеспечение исполнения настоящего кредитного соглашения стороны заключили договор о залоге права требования от 08.04.2008, по условиям которого общество (залогодатель) передало банку (залогодержатель) в залог права требования к застройщику по договорам участия в долевом строительстве согласно перечню (приложение N 1 к договору).

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) в отношении упомянутых квартир зарегистрирована ипотека в силу закона.

Ссылаясь на то, что в отношении упомянутых квартир ипотека прекратилась в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), установленные обременения препятствуют исполнению конкурсным управляющим своих обязанностей по реализации конкурсной массы с целью расчетов с кредиторами, указывая, что банк оставил без ответа обращение конкурсного управляющего с просьбой предоставить письменное подтверждение для снятия обременений, отраженных в ЕГРП, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

При этом суд посчитал, что разъяснения, приведенные в пункте 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее — постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58), не выводят требование по выплате неустойки (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций из режима требований, обеспеченных залогом, устанавливая в рамках дела о банкротстве лишь особый порядок погашения такого рода требований, и счел, что сумма пеней, начисленных на просроченную основную сумму кредита и на просроченные проценты, подлежит отнесению к обеспеченным залогом требованиям, подлежащим удовлетворению после погашения суммы задолженности и процентов.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи с неправильным применением судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное. В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации ( статья 8.1 ГК РФ).

Статьей 19 Закона об ипотеке в редакции, действовавшей в период регистрации ипотеки упомянутых объектов недвижимости, также предусмотрено, что ипотека подлежит государственной регистрации к ЕГРП в порядке, установленном законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктами 11 и 12 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 60 настоящего Федерального закона. Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Как следует из статьи 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей , регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с подпунктами 1 и 10 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства и в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Как следует из пункта 2 указанной статьи , залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога ( статья 339.1 ГК РФ).

Статьей 337 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке . Ипотека , установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом ; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Вместе с тем статья 18.1 Закона о банкротстве регулирует особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника. Согласно пункту 1 указанной статьи с даты введения наблюдения взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается. Продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Закона.

В силу пункта 3 статьи 137 Закона о банкротстве требования кредиторов третьей очереди по возмещению убытков в форме упущенной выгоды, взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, в том числе за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате обязательных платежей, учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов. Особенности учета и удовлетворения требований кредиторов третьей очереди по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, определяются статьей 138 настоящего Закона.

Статья 138 Закона о банкротстве предусматривает, что из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке: двадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, — для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований; оставшиеся денежные средства — для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей (пункт 1 указанной статьи) .

В случае если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, из средств, вырученных от реализации предмета залога, восемьдесят процентов направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Оставшиеся средства от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке: пятнадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, — для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника в целях погашения указанных требований; оставшиеся денежные средства — для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей ( пункт 2 статьи 138 Закона о банкротстве).

Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся на специальном банковском счете должника после полного погашения таких требований, направляются на погашение части обеспеченных залогом имущества должника требований конкурсных кредиторов, не погашенной из стоимости предмета залога в связи с удержанием части стоимости для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи . Денежные средства, оставшиеся после полного погашения требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредитора, обеспеченных залогом реализованного имущества, включаются в конкурсную массу. Денежные средства, оставшиеся после полного погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, включаются в конкурсную массу. Не удовлетворенные за счет стоимости предмета залога требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди (пункт 2.1 указанной статьи) .

Это интересно:  Иск администрации о сносе самовольной постройки 2019 год

Согласно пункту 3 упомянутой статьи конкурсный управляющий открывает в кредитной организации отдельный счет должника, который предназначен только для удовлетворения требований кредиторов за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета залога, в соответствии с настоящей статьей (специальный банковский счет должника). В договоре специального банковского счета должника указывается, что денежные средства, находящиеся на специальном банковском счете должника, могут списываться только для погашения требований кредиторов первой и второй очереди, а также для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплате услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей. Денежные средства со специального банковского счета должника списываются по распоряжению конкурсного управляющего только в целях удовлетворения требований кредиторов в порядке, предусмотренном настоящей статьей . Сделки, совершенные с нарушением требований настоящего пункта , могут быть признаны недействительными.

Поскольку требования банка, ранее включенные в реестр требований кредиторов как обеспеченные залогом имущества должника, исключены из реестра требований кредиторов в связи с погашением обязательств, залог в отношении названного имущества прекращается на основании подпунктов 1 и 10 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует отменить и исковые требования общества удовлетворить — прекратить ипотеку в отношении названного недвижимого имущества.

Исковые требования удовлетворить: прекратить обременение в виде ипотеки в отношении следующего имущества, расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Калининград, пер. Иртышский, д. 4:

двухкомнатная квартира N 4 с кадастровым номером 39:15:151103:143 площадью 61,0 кв. м;

двухкомнатная квартира N 21 с кадастровым номером 39:15:151103:155 площадью 60,1 кв. м;

двухкомнатная квартира N 22 с кадастровым номером 39:15:151103:150 площадью 41,3 кв. м;

двухкомнатная квартира N 23 с кадастровым номером 39:15:151103:151 площадью 41,4 кв. м;

двухкомнатная квартира N 24 с кадастровым номером 39:15:151103:145 площадью 61,3 кв. м;

двухкомнатная квартира N 28 с кадастровым номером 39:15:151103:152 площадью 60,9 кв. м;

двухкомнатная квартира N 41 с кадастровым номером 39:15:151103:142 площадью 61,4 кв. м;

двухкомнатная квартира N 45 с кадастровым номером 39:15:151103:131 площадью 61,6 кв. м;

двухкомнатная квартира N 48 с кадастровым номером 39:15:151103:134 площадью 61,2 кв. м.

Исковое заявление о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома

В [наименование суда, в который подается иск]

Истец: [Ф. И. О. полностью]

Адрес: [вписать нужное]

Ответчик: [Ф. И. О. полностью]

Адрес: [вписать нужное]

Третье лицо: [наименование органа, осуществляющего

Государственную регистрацию прав]

Адрес: [вписать нужное]

По договору купли-продажи жилого строения — индивидуального жилого дома и земельного участка от [число, месяц, год] я приобрел в собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: [вписать нужное].

Согласно пункту [значение] вышеназванного договора стоимость продаваемых объектов недвижимости составляет [цифрами и прописью] рублей, из них [цифрами и прописью] рублей — стоимость жилого дома и [цифрами и прописью] рублей — стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом [значение] названного договора расчет за указанные объекты недвижимости производится частями: [цифрами и прописью] рублей в момент подписания договора, оставшаяся сумма из средств [вписать нужное] в размере [цифрами и прописью] рублей в течение [значение] дней с момента государственной регистрации договора купли-продажи в [наименование органа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии].

На момент подписания вышеназванного договора мною полностью выплачен ответчику первоначальный взнос в размере [цифрами и прописью] рублей, что подтверждается [указать документ, подтверждающий выплату первоначального взноса].

[Число, месяц, год] [наименование органа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии] была произведена регистрация вышуказанного договора купли-продажи и права собственности истца на указанный жилой дом и земельный участок, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права.

В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ) с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, ст. 64.1. Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

В связи с чем в свидетельстве о государственной регистрации права от [число, месяц, год] N [значение] право собственности на жилой дом и земельный участок было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки (залога), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [число, месяц, год] сделана запись о регистрации N [значение].

[Число, месяц, год] в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от [число, месяц, год] N [значение] денежные средства в размере [цифрами и прописью] рублей были переведены с банковского счета истца на банковский счет ответчика, что подтверждается [вписать нужное].

Таким образом, свои обязательства перед ответчиком по договору купли-продажи от [число, месяц, год] N [значение] я выполнил в полном объеме.

Однако, [указать причины, препятствующие сторонам по сделке обратиться в регистрационную службу с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке].

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).

Однако, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

С учетом анализа указанных норм закона, для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилой дом и земельный участок, являющихся предметом договора купли-продажи между истцом и ответчиком, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, представление которого невозможно в силу вышеназванных причин.

Как указывалось выше, договор купли-продажи от [число, месяц, год] N [значение] полностью исполнен, деньги за проданные объекты недвижимости ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества.

До настоящего времени я не имею возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих мне на праве собственности жилого дома и земельного участка, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 352 ГК РФ, ст. ст. 21, 25, 29 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 17, 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. ст. 131, 132 ГПК РФ, прошу:

1) Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, общей площадью [значение] кв. м, кадастровый номер [значение] и земельного участка, общей площадью [значение] кв. м, кадастровый номер [значение], расположенных по адресу: [вписать нужное].

2) Возложить расходы по оплате госпошлины в размере [сумма] рублей на ответчика.

1) копия искового заявления;

2) квитанция об уплате государственной пошлины;

3) копия договора купли-продажи от [число, месяц, год] N [значение];

4) копия свидетельства о государственной регистрации права от [число, месяц, год] серия [значение] N [значение];

Это интересно:  Копия технического паспорта бти 2019 год

5) копии документов, подтверждающих произведенную оплату по договору купли-продажи;

6) [документы, подтверждающие обстоятельства, изложенные в исковом заявлении].

Прекращение договора ипотеки

Если договор ипотеки исполнен или прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Снятие обременения

Прекращение ипотеки осуществляется путем:

  • — прекращения обеспеченного залогом обязательства (уплатой долга, соглашением об отступном, зачетом встречного требования и др.);
  • — прекращения обстоятельств возникновения залога в силу закона (полная оплата имущества, приобретенного с рассрочкой платежа, выплата суммы кредита на приобретение жилья);
  • — гибель заложенного имущества, продажа заложенного имущества с публичных торгов, аукциона либо залогодателем залогодержателю и иные установленные законом случаи.

Заявления о снятии обременения с объектов недвижимого имущества в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подают две стороны: залогодатель и залогодержатель.

Если залогодателями являются несколько лиц (в случае долевой собственности на предмет залога, либо предоставления в залог имущества несколькими собственниками по одному договору ипотеки), заявления подают все залогодатели. От имени залогодателей — физических лиц могут выступать как они сами, так и их представители, уполномоченные на это нотариально удостоверенной доверенностью. Заявления от имени залогодателей — юридических лиц подают либо руководители, либо иные представители, действующие на основании нотариально удостоверенной доверенности. От имени супругов, владеющих имуществом на праве общей совместной собственности, заявителем может быть один из супругов.

Если права залогодержателя по ипотеке удостоверены закладной, ипотека может погашаться на основании одностороннего заявления законного владельца закладной. Если ипотека погашается на основании решения суда, с заявлением о погашении может обратиться в одностороннем порядке заинтересованное лицо.

При подаче заявления предоставляются следующие документы: договор ипотеки либо договор, на основании которого зарегистрирована ипотека в силу закона — оригинал; свидетельство о государственной регистрации права — оригинал; в оригиналах правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества, а если предметом ипотеки является право аренды — соответствующий договор аренды; подлинник закладной, а если права по закладной передавались, — также и копия. Представители предоставляют подлинник и копию доверенности, а представители юридического лица, кроме того, учредительные документы юридического лица или их нотариально заверенные копии; вместо учредительных документов может предоставляться выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающая отсутствие изменений в данных юридического лица, с датой выдачи не более месяца до момента обращения.

Погашение регистрационной записи об ипотеке производится бесплатно.

За повторную выдачу свидетельства о государственной регистрации права в связи с погашением регистрационной записи об ипотеке предусмотрена оплата госпошлины:

  • — для граждан — 200 руб.;
  • — для организаций — 600 руб.

В данной главе были рассмотрены этапы получения ипотечного кредита, требования к договору ипотеки, права и обязанности сторон, заключение договора ипотеки, регистрация и снятие обременения, что необходимо для анализа современного законодательства об ипотеке с целью выявления вопросов, разрешение которых необходимо для упрощения процедуры получения ипотечных кредитов, что влечет за собой увеличение доли населения страны, обеспеченной жильем, а также оптимизацию использования имеющегося недвижимого имущества.

Прекращение обременения в виде ипотеки

Какова роль вступивших в силу 29 марта поправок в закон в арбитраже и в каком направлении будет развиваться система третейского разбирательства дальше, читайте в интервью с вице-президентом ТПП РФ.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Ваш голос важен в дискуссии по банкротству юр. лиц. Лекторы: В. В. Витрянский, В. В. Бациев, Е. Д. Суворов, О. Р. Зайцев, А. В. Юхнин.

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 сентября 2016 г. N 18-КГ16-125 Состоявшееся апелляционное определение о прекращении обременения объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку независимо от момента изменения предмета ипотеки такое изменение само по себе не может служить основанием для прекращения ипотеки

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С., Асташова С.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Матыскина А.О. к ПАО КБ «ЕвроситиБанк» о прекращении обременения объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка по кассационной жалобе ПАО КБ «ЕвроситиБанк» на решение Лазаревского районного суда г. Сочи от 5 мая 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 августа 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Матыскин А.О. обратился в суд с названным иском к ПАО КБ «ЕвроситиБанк» о прекращении обременения в виде ипотеки объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: . а также земельного участка, расположенного по адресу: . возложив на Управление Росреестра по Краснодарскому краю обязанность погасить запись о государственной регистрации обременения (ипотеки).

В обоснование заявленных требований указал, что договор ипотеки в отношении названных выше объектов заключён 29 октября 2012 г. между Платоновым Ю.А. и ОАО КБ «Региональный кредитный банк» (правопредшественник ответчика) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, заключённому между указанным банком и ООО «СтройФасадСервис». 14 января 2013 г. истец приобрёл данный земельный участок и расположенный на нём дом, который по данным ЕГРП является трёхэтажным и имеет общую площадь . м2. На момент приобретения данного имущества истец был уведомлен о том, что имущество обременено ипотекой, однако впоследствии выяснил, что имеются различия между фактическим состоянием этого имущества и документами на него. По мнению Матыскина А.О., на момент заключения договора ипотеки описанный в договоре индивидуальный жилой дом фактически отсутствовал, так как имела место постройка с другими параметрами. Ввиду наличия обременения на несуществующий, по утверждению истца, объект недвижимости созданы препятствия для регистрации приобретённой постройки в собственность.

Решением Лазаревского районного суда г. Сочи от 5 мая 2015 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 августа 2015 г., иск удовлетворён.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 22 января 2016 г. отказано в передаче кассационной жалобы Матыскина А.О. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по материалам истребованного дела.

В кассационной жалобе ПАО КБ «ЕвроситиБанк» ставит вопрос об отмене решения Лазаревского районного суда г. Сочи от 5 мая 2015 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 августа 2015 г.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаева В.И. от 11 августа 2016 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 августа 2015 г. в кассационном порядке.

Судом при рассмотрении дела установлено и подтверждается материалами дела, что в обеспечение исполнения ООО «СтройФасадСервис» принятых на себя обязательств по кредитному договору, заключённому с ОАО КБ «Региональный кредитный банк» 29 октября 2012 г., этого же числа между названным банком и Платоновым Ю.А. заключён договор об ипотеке.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем Управлением Росреестра по Краснодарскому краю сделана запись о государственной регистрации обременения (ипотеки) от 1 ноября 2012 г. N . ; (т. 1, л.д. 11-15, 17-22).

Предметом договора ипотеки согласно ст. 1 договора являлась передача Платоновым Ю.А. в залог банку принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества: объекта индивидуального жилищного строительства, назначение — жилое, размером . м на 10 м, общей площадью . м2, жилой площадью . м2, инвентарный номер . литера «А», этажность — 3, адрес: . кадастровый (или условный) номер . и земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов — для индивидуального жилищного строительства, площадью . м2, адрес: . кадастровый (или условный) номер .

Указанное недвижимое имущество с согласия залогодержателя отчуждено Платоновым Ю.А. Матыскину А.О. по заключённому между ними договору купли-продажи от 14 января 2013 г. (т. 1, л.д. 28, 29-30)

Информация об объекте индивидуального жилищного строительства, содержащаяся в договоре об ипотеке, а также в договоре купли-продажи, соответствует сведениям ЕГРП и технической документации на этот объект по состоянию на 28 сентября 2007 г. (т. 1, л.д. 27, 31-42, 44).

Определением Лазаревского районного суда г. Сочи от 17 марта 2015 г. по делу назначена строительно-техническая экспертиза (т. 1, л.д. 67-68).

Судом также установлено, что земельный участок с согласия залогодержателя объединён со смежным земельным участком с кадастровым номером . площадью . м2, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером . Согласие залогодержателя на объединение земельных участков дано при условии сохранения регистрационной записи об ипотеке на вновь созданный земельный участок (т. 1, л.д. 43, 44).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что этажность строения с 2008 г. не изменялась, а его общая площадь не соответствует той, сведения о которой внесены в ЕГРП, ввиду чего указал, что строение обладает признаками самовольной постройки, а сделка по передаче такого объекта в залог не соответствует закону.

При этом суд сделал вывод о недействительности договора ипотеки и в части залога земельного участка, указав, что, по смыслу подпункта первого п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, часть земельного участка, занятая зданием, строением и необходимая для их использования, не может быть предметом сделки отдельно от такого здания, строения, сооружения.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции, проверявшим законность решения суда первой инстанции, нарушены нормы действующего законодательства и согласиться с его выводами нельзя по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Это интересно:  Как снять обременение с земельного участка 2019 год

Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с п. 2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

По смыслу приведённых правовых норм условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в договоре ипотеки соответствует указанным в ЕГРП сведениям о праве собственности залогодержателя на такой предмет.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что в договоре ипотеки жилого дома и земельного участка от 29 октября 2012 г., заключённом между ОАО КБ «Региональный кредитный банк», как залогодержателем, и Платоновым Ю.А., как залогодателем, были указаны те же наименование, местонахождения и параметры передаваемого в ипотеку жилого дома, что и в записи ЕГРП о праве собственности Платонова Ю.А. на этот дом.

Следовательно, на момент заключения названного договора ипотеки содержащееся в нём описание предмета ипотеки соответствовало требованиям закона.

Разрешая спор, суд установил, что имущество, переданное Матыскину А.О. по договору купли-продажи от 14 января 2013 г., тождественно имуществу, в отношении которого Платоновым Ю.А. заключён договор ипотеки, и право на которое зарегистрировано в установленном законом порядке.

В силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

Согласно п. 2 ст. 10 названного кодекса в случае заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребления правом) суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали установленным, что несоответствие фактических параметров переданного в ипотеку жилого дома его параметрам, указанным в ЕГРП, на которое истец ссылался в обоснование требования о признании договора ипотеки недействительным, имели место на момент приобретения им этого жилого дома у Платонова Ю.А. на основании договора купли-продажи от 14 января 2013 г.

Между тем, названный договор купли-продажи был заключён с указанием в нем именно тех параметров жилого дома, которые содержались в ЕГРП, и впоследствии истцом не оспаривался.

В связи с этим судам первой и апелляционной инстанций следовало дать правовую оценку вопросу о соответствии ссылке истца на указанные обстоятельства требованиям добросовестности.

Однако судами первой и апелляционной инстанций это сделано не было.

При рассмотрении дела Матыскиным А.О. не предоставлено также сведений о том, что ему принадлежит на праве собственности иной зарегистрированный в установленном законе порядке объект, чем находящийся в ипотеке у ПАО КБ «ЕвроситиБанк».

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что имущество, переданное в ипотеку, не существует, не основан на материалах дела.

Согласно п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Из данной правовой нормы следует, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения, а не соответствием фактических параметров предмета ипотеки его параметрам, указанным в ЕГРП.

Это не было учтено судом, указавшим, что несоответствие фактических параметров переданного в ипотеку жилого дома параметрам этого же дома, указанным в ЕГРП, является основанием для прекращения установленной в отношении такого дома ипотеки.

В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на замену или восстановление предмета залога.

Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу приведённой правовой нормы влечет прекращение залога.

Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений.

В этой связи суду при рассмотрении данного дела следовало учесть, что независимо от момента изменения предмета ипотеки такое изменение само по себе не может служить основанием для прекращения ипотеки.

В подпункте первом п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплён принцип учёта значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Подпунктом пятым п. 1 указанной выше статьи установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с данным принципом положениями ст. 35 этого же кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нём здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Таким образом, ипотека, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению имущества, являющегося объектом такой сделки, и не влечёт его безусловного отчуждения.

Пунктом 1 ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Поскольку основания для прекращения ипотеки жилого дома отсутствовали, то сделанный судами со ссылкой на прекращение такой ипотеки вывод о прекращении также и ипотеки земельного участка, на котором этот дом расположен, является неправомерным.

Кроме того, в силу п. 4 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Таким образом, действовавшее на момент заключения договора ипотеки законодательство допускало возможность ипотеки земельного участка без установления ипотеки в отношении расположенных на таком участке строений.

Пункт 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в указанной выше редакции, содержавший исчерпывающий перечень оснований прекращения ипотеки, не предусматривал возможность прекращения ипотеки земельного участка в связи с конструктивными изменениями переданного в ипотеку строения, расположенного на таком участке.

При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций о прекращении ипотеки жилого дома основан на неправильном применении норм материального права.

Суды первой и апелляционной инстанций в нарушение требований ч. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не дали в судебных постановлениях оценки данным обстоятельствам.

Данные обстоятельства суд апелляционной инстанции, проверяя законность решения суда первой инстанции, не учёл, допущенные судом первой инстанции ошибки при рассмотрении дела не исправил.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»), а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 ГПК Российской Федерации), Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации считает нужным направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 августа 2015 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий Горшков В.В.
Судьи Гетман Е.С.
Асташов С.В.

Обзор документа

Применительно к делу о прекращении ипотеки Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее.

Предмет ипотеки считается согласованным, если его описание в договоре ипотеки соответствует содержащимся в ЕГРП сведениям о праве собственности залогодержателя на данный объект.

Обременение недвижимости ипотекой определяется фактом госрегистрации такого обременения, а не соответствием фактических параметров предмета ипотеки сведениям, указанным в ЕГРП.

Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая влечет прекращение последнего. Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке вносить в него изменения, касающиеся описания предмета ипотеки, и регистрировать их.

Поэтому независимо от момента изменения предмета ипотеки такое изменение само по себе не может служить основанием для ее прекращения.

Статья написана по материалам сайтов: master-pravo.ru, vuzlit.ru, www.garant.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector