Обременением переуступка 2019 год

Один из способов существенно снизить стоимость жилья — приобрести квартиру по переуступке. Если со вторичным рынком все более-менее понятно (отдал деньги — получил квартиру), то переуступка по ФЗ-214 периодически вызывает вопросы. Давайте разберемся.

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Переуступка — это приобретение не квартиры, а прав требования на нее. По договору долевого участия продавец в обмен на свои инвестиции может получить как объект (то есть квартиру), так и права требования на объект. Реализовать их можно даже в случае, если дом еще не готов к сдаче.

Например, продавец решил, что квартира ему больше не нужна: изменились текущие жилищные условия, нашелся более привлекательный вариант. Но как продать то, чего еще нет? На помощь приходит переуступка прав требования: продавец уступает покупателю свои права на квартиру, которые получил у застройщика в самом начале строительства.

Переуступку можно оформить до подписания передаточного акта — то есть до того, как дольщик примет объект у застройщика. После приемки даже новостройка автоматически переходит в фонд вторичного жилья.

Причины могут быть и другие. Нередко дольщики замечают, что сроки сдачи увеличиваются, а процессы на стройке замедляются — выгоднее продать квартиру сейчас, хоть и с небольшими потерями, чем не продать потом вовсе.

Впрочем, сроки — понятие относительное: одни готовы ждать от нескольких месяцев до полугода, когда как для других будет критичной задержка в несколько недель. Не забывайте отслеживать и ситуацию на рынке: если недвижимость дешевеет буквально на глазах, подобные предложения о продаже будут вполне логичными.

Как купить квартиру по переуступке?

  1. Убедитесь, что у строительной компании отсутствуют незавершенные проекты (в идеале), нет потенциальных “долгостроев” или “недостроев”. Если вы покупаете квартиру по переуступке, все возможные конфликты в будущем придется разрешать напрямую с застройщиком — исключение составляют лишь договоры, в которых продавец выступает поручителем строительной компании, что встречается нечасто.
  2. У продавца проверяем номер договора ДДУ и данные о нем: сделать это можно, лично обратившись в МФЦ с заявлением, договором и его копией, а также паспортом или любым другим удостоверением личности. Проверить договор можно и онлайн, сформировав соответствующий запрос на сайте Росреестра. Нелишним будет запросить и справку о дееспособности продавца.
  3. Проследите, чтобы в договоре была указана планировка квартиры и общий план дома — это поможет избежать ненужных прений с застройщиком. Если при приемке вы обнаружите несоответствия, обязать застройщика устранить либо компенсировать дефекты будет гораздо проще при наличии в договоре соответствующей отметки о планировке.

Совет: уточните, на какие средства приобреталась квартира (в частности, использовался ли материнский капитал) — наверняка при оформлении сделки потребуется согласие от органов опеки. Подобные обременения обычно возникают с квартирами на вторичке, некогда купленными с привлечением “детских” субсидий от государства, но могут встречаться и при переуступке на первичном рынке.

Как продать квартиру по переуступке?

  1. О продаже объекта по переуступке застройщика обязательно нужно уведомить. Обратиться в строительную компанию вы можете как письменно, так и лично — здесь ограничений нет. В результате вы должны получить согласие на проведение сделки.
  2. Согласие необходимо задокументировать. Обратитесь к условиям вашего ДДУ: как правило, за подобную услугу застройщик берет процент, привязанный к стоимости квартиры, либо указывает фиксированную ставку.
  3. Если договор переуступки допускает, что покупатель оплачивает часть долга, составляется дополнительное соглашение о переводе обязательств по долгу на нового владельца.
  4. Уточняем остальных участников сделки: если необходимо, запрашиваем их согласие.
  5. Регистрируем договор переуступки в Росреестре.

Чем опасна переуступка?

Единственный нюанс заключается в том, что стоимость квартиры объекта по переуступке обычно бывает выше, чем изначальная: цену в этом случае назначает уже не застройщик, а продавец, который вкладывает в нее часть своих рисков и ожиданий. Если в процессе строительства не возникает задержек и неприятных эксцессов с подрядчиками, подобные риски постепенно уменьшаются, а стоимость квартиры ощутимо возрастает.

Если строительную компанию признают банкротом, конечному покупателю вернут только ту сумму, которая изначально была перечислена по договору долевого участия. В этом случае с застройщика выгоднее требовать не денежную компенсацию, а жилой объект.

Нередки и “двойные” продажи — такие ситуации могут возникать как при применении мошеннических схем, так и вследствие обыкновенной ошибки.

Как это происходит?

Проблема заключается в том, что зарегистрировать за собой право собственности на квартиру можно только после сдачи дома в эксплуатацию. Между оформлением сделки и завершением строительства нередко проходит достаточно времени, чтобы мнимые “права” успели приобрести еще несколько человек.

Договор долевого участия обязательно регистрируется в Росреестре, поэтому переуступка по нему безопаснее — один и тот же объект не регистрируется дважды. При желании можно дополнительно заверить ДДУ у нотариуса — сделать это, скорее всего, покупателю придется за свой счет.

Переуступка квартиры с ипотекой

Ипотека при переуступке предлагается нечасто. Рассмотрим несколько основных причин:

  • Застройщик отказывается работать с ипотечными программами, потому что не проходит банковскую аккредитацию. К слову, это лишний повод проверить финансовое состояние строительной компании.
  • Основным требованием большинства банков, которые предоставляют ипотечные займы, является ввод объекта в эксплуатацию с соответствующим разрешением. На этом этапе желающих переуступить свои права требования не так уж много.

Совет: уточните, работает ли ваша строительная компания с банком-партнером, и изучите доступные предложения. Если такого банка нет, можно попробовать подобрать его, ориентируясь на документы, которые необходимы для одобрения, и затем попробовать договориться с застройщиком.

Существует и другой вариант: по переуступке можно выкупить квартиру, для которой в качестве оплаты уже выбрана ипотека. В этом случае выплачивается как компенсация продавцу (за сумму, уже внесенную по ипотечному кредиту), так и оставшаяся сумма — банку.

Годовой процент может быть пересчитан в большую сторону, поэтому сначала необходимо ознакомиться с действующими ипотечными программами. Проверка нового владельца на платежеспособность проводится точно так же, как и при оформлении обычной ипотеки.

Для того чтобы оформить подобную переуступку, кроме согласия застройщика на сделку нужно получить разрешение и от банка. Учитывайте, что банк для расчетов процентной ставки чаще использует рыночную стоимость квартиры, а не ту, что указывает продавец или ДДУ.

Подведем итоги

Для того чтобы сделка переуступки была безопасной и выгодной как для продавца, так и для покупателя, необходимо:

  • Удостовериться в надежности строительной компании.

Покупателю невыгодно тратить время на споры с застройщиком, а продавец едва ли сможет продать то, что не собираются достраивать.

  • Убедиться в дееспособности продавца.

К сожалению, в среднем около 5% подобных сделок признаются ничтожными из-за недееспособности продающей стороны, а страдает в основном покупатель.

  • Установить всех участников сделки и тщательно подготовить документы.
Это интересно:  Обременение в виде ипотеки 2019 год

При продаже квартиры через переуступку потребуется, как минимум, письменное разрешение строительной компании. Если же продавец состоит (либо состоял на момент участия в долевом строительстве) в браке, необходимо запросить письменное согласие супруга — то же самое касается и покупателя.

  • Заранее определиться с типом оплаты.

А при необходимости выбрать банк, предоставляющий кредитование на нужном этапе строительства. Размер, срок и порядок оплаты указываются в договоре переуступки.

Если банкротство застройщика все-таки произошло, требуйте не выплату, а квартиру.

Смотрите полезное видео по переуступке квартиры в новостройке

Изучайте ситуацию на рынке недвижимости и сопоставляйте предложенную цену со средней рыночной стоимостью — заниженная цена или так называемая “быстрая” продажа должны насторожить.

Обременения (ограничения прав) на квартирах, приобретенных по договору участия в долевом строительстве, договору уступки прав требования (Иванихина О.)

Дата размещения статьи: 11.11.2012

Иванихина Оксана, начальник отдела залогового обеспечения Пермского филиала АКБ «Транскапиталбанк» (ЗАО).

Безусловно, привлекательность покупки квартир в так называемых «новостройках», квартир, еще не созданных в натуре и приобретаемых на ранних стадиях строительства жилых домов, очевидна. Это и более низкая стоимость будущего жилья, хотя на поверку нередко выходит, что заявленная невысокая стоимость оказывается таковой лишь на первый взгляд. Это и приобретение квартиры, пусть той, которой не существует на момент «приобретения», но должной быть созданной в обозримом будущем именно для покупателя, впервые ее заселяющего и обживающего «под себя», нередко с возможностью планировки при строительстве квартиры им самим.

Гагаева Ксения, адвокат консалтинговой компании «Лигерион Групп».

Стоит отметить, что судебная практика давно признает допустимость уступки права требования по договору участия в долевом строительстве от участника долевого строительства — юридического лица к цессионарию — физическому лицу. При этом подлежит применению законодательство о защите прав потребителей.
Например, при рассмотрении одного из дел суд признал допустимой такую уступку и дополнительно указал, что к правоотношениям застройщика и цессионария-потребителя применяется Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» независимо от содержания договора участия в долевом строительстве (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июля 2008 г. N 44-В08-5).

Гагаева Ксения, адвокат консалтинговой компании «Лигерион Групп».

Закон «Об участии в долевом строительстве. » ставит заслон двойным продажам одной и той же квартиры, поскольку все сделки подлежат регистрации. Напротив, в схемах с предварительным договором, который не нужно регистрировать, возможность двойной продажи допускается неограниченное количество раз. При этом получить обратно свои деньги потребителю будет трудно, на это потребуется долгое время, к тому же их покупательная способность может сильно упасть, и это будут уже «не те деньги». Проценты за пользование чужими денежными средствами в дополнение к сумме долга также будет взыскать совсем непросто. В целом все схемы с векселями и предварительными договорами направлены на то, чтобы не передавать имущество покупателю, если появится более выгодное предложение.

3. Зачастую дольщики — покупатели квартир в строящемся доме опасаются ситуации, когда земельный участок, на котором располагается строящийся дом, сам строящийся жилой дом и квартиры в нем находятся в залоге и/или будут находиться в залоге, когда дом будет введен в эксплуатацию по завершении строительства и квартиры будут переданы дольщикам для оформления права собственности на них.
Действительно, застройщиком могут привлекаться кредитные денежные средства банков для осуществления им строительства (создания) многоквартирного жилого дома. В таком случае в соответствии с пунктами 8 и 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, когда: а) будет получено в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; б) квартира в таком доме, строительство которого завершено и который введен в эксплуатацию, передана дольщику по акту о приеме, право залога банка-кредитора на такую квартиру прекращается. Право залога банка-кредитора на земельный участок, находящийся у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекратится с момента, когда все квартиры (иные объекты долевого строительства) в многоквартирном доме будут переданы дольщикам. Изложенные положения об утрате права залога на многоквартирный жилой дом, земельный участок под ним (право его аренды или субаренды) и на переданные дольщикам квартиры в равной степени распространяются и на ситуацию, когда застройщиком указанные объекты были переданы в залог по договору в качестве обеспечения иных обязательств застройщика.
Таким образом, если квартира во введенном в эксплуатацию жилом доме во исполнение заключенного договора участия в долевом строительстве была передана участнику долевого строительства по акту приема-передачи напрямую от застройщика, риск ее обременения залогом в пользу третьих лиц маловероятен.
4. Участник долевого строительства — покупатель квартиры приобретает такую квартиру по договору участия в долевом строительстве у застройщика за счет собственных средств, но с условием о рассрочке либо отсрочке платежа.

Гагаева Ксения, адвокат консалтинговой компании «Лигерион Групп».

Залог земельного участка, который оформляется между банком и застройщиком в обеспечение исполнения обязательств последнего по кредиту, дает банку шанс вернуть сумму предоставленного кредита и компенсировать свои расходы на обслуживание данного кредита за счет реализации залога. Однако положения п. п. 8 и 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ не предоставляют банкам такой возможности в отношении застройщика, признавая договор залога, заключенный между банком и застройщиком, прекращенным с момента передачи участникам долевого строительства всех объектов в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В целях минимизации рисков при приобретении квартиры по договору участия в долевом строительстве во вновь строящемся доме, не напрямую у застройщика будущему собственнику квартиры необходимо проверить юридическую чистоту всей цепочки лиц: от застройщика до цедента, продающего право требования квартиры. Важно установить факт полной оплаты цедентом за приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве, потому что застройщик вправе отказаться от исполнения договора, расторгнув его и тем самым фактически возвратив себе права на квартиры, стоимость которых не оплачена по договору.
Если вы столкнулись с ситуацией, когда одна и та же квартира в новостройке продается нескольким лицам, то нужно иметь в виду, что судами при совершении уступки одного права нескольким лицам право считается перешедшим к тому лицу, в пользу которого передача была совершена ранее. Покупателям квартиры, которые не смогли зарегистрировать право собственности на нее за собой, остается требовать от «продавца» возвратить полученные по договорам денежные средства и возместить понесенные убытки.
Право залога банка-кредитора (в случае привлечения застройщиком кредитных денежных средств банков для осуществления им строительства) прекращается с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передачи квартиры в таком доме дольщику. Таким образом, если квартира во введенном в эксплуатацию жилом доме была передана участнику долевого строительства по акту приема-передачи напрямую от застройщика, риск ее обременения залогом в пользу третьих лиц маловероятен.
В связи с последними изменениями в законодательстве, с момента регистрации договора участия в долевом строительстве обременению залогом в силу закона подлежит право требования дольщика на получение квартиры, а не только эта квартира как объект недвижимого имущества.
В случае смены владельца закладной (передачи прав по закладной) или в случае несовпадения должника по обязательству и залогодателя по закладной при составлении закладной на основании залога прав требований, возникшего из договора участия в долевом строительстве, рекомендуется включать в такие закладные обязанность залогодателя по закладной при оформлении права собственности на квартиру передать такой объект недвижимости в залог по договору об ипотеке.

Это интересно:  Деньги под залог недвижимости с обременением краснодар 2019 год

Комментарий к статье Оксаны Иванихиной «Обременения (ограничения прав) на квартирах, приобретенных по договору участия в долевом строительстве, договору уступки прав требования»

Кюрджев Михаил, адвокат, партнер компании DS Law.

В настоящий момент проблема обманутых дольщиков приобрела масштабы всероссийской. Граждане борются за свои квартиры в судах. Появляются некоммерческие организации, которые помогают гражданам в такой борьбе. В некоторых регионах появляются исполнительные органы, осуществляющие контроль за соблюдением законодательства об инвестициях в строительство. В частности, такой орган создан в городе Москве (Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства). Таким образом, существует целый ряд механизмов по борьбе с мошенническими действиями застройщиков и посреднических организаций, привлекающих денежные средства в строительство.
В случае, если у покупателя-инвестора возникают обоснованные подозрения, что застройщик или посредническая организация ведут себя недобросовестно, нарушают свои обязательства по договорам, не стоит медлить: обратитесь с заявлением в уполномоченный орган. Вполне возможно, недобросовестные действия можно будет предотвратить.
В целом же покупателю стоит соблюдать простые правила, чтобы в дальнейшем ему удалось доказать свои права на квартиру (если обстоятельства потребуют судебного признания права собственности):
— основное правило при инвестировании в покупку объекта недвижимости: схема инвестирования должна быть прозрачна и понятна. В первую очередь это правило касается уплаты средств инвестирования застройщику или иному лицу;
— у покупателя должен быть подписанный договор (договор инвестирования, договор о долевом участии, предварительный договор купли-продажи), отражающий инвестиционную сущность правоотношений. Если в договоре есть непонятные вам пункты, проконсультируйтесь с юристами. Обратите отдельное внимание на все обязательства инвестора-покупателя: нет ли среди них не понятных вам обязательств или невыполнимых;
— необходимо иметь надлежащим образом оформленные документы, подтверждающие тот факт, что покупатель является стороной инвестиционного договора. Это касается в том числе случаев, когда первоначально инвестором-покупателем выступило одно лицо (например, муж), а в дальнейшем оно передало права по договору о приобретении недвижимости другому лицу (например, жене или ребенку). Обычно процедура передачи прав по таким договорам регламентирована. Четко соблюдайте документальный порядок оформления такой передачи, предусмотренный договором;
— если оплата по договору произведена полностью — требуйте от застройщика (иного лица, привлекающего денежные средства инвестирования) подписания акта об исполнении денежных обязательств по договору. Не перечисляйте и не передавайте денежные средства инвестирования организациям или лицам, не являющимся стороной по вашему договору;
— если строительство объекта завершено, попросите у застройщика копию акта о вводе объекта в эксплуатацию, а в последующем попросите предоставить вам оригиналы документов БТИ на ваш объект инвестирования (квартиру, апартаменты, гараж и т.д.).

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Переуступка квартиры с обременением — ипотекой

Оформление покупки по переуступке с помощью ипотечных средств.

Проведение сделки по договору цессии возможно только при условии полной выплаты дольщиком всей суммы стоимости квартиры. Это подтверждает акт сверки между застройщиком и дольщиком. Приобретение такой квартиры возможно с помощью ипотеки.

Но есть случаи, когда приобретаемая квартира находится в залоге у банка, т.к. дольщик в свое время покупал с помощью ипотечных средств. В этом случае необходимо согласие банка. Лучше всего подавать запрос на одобрение ипотеки для покупки по переуступке в этот же банк.

Покупка квартиры от застройщика: отличное жильё по низким ценам или неоправданный риск

Всё чаще встречается понятие «квартира по переуступке». Известно, что данная схема приобретения жилья позволяет существенно сэкономит, но при этом таит в себе немалые риски. Так что же такое переуступка? Действительно ли выгода оправдывает риски? Как не ошибиться при приобретении объекта инвестирования и получить прибыль? Стоит ли покупать залоговую или бывшую залоговую квартиру? Ответы в данной статье.

Что такое переуступка прав?

Покупка квартиры по переуступке прав – это передача за определённое вознаграждение прав и обязанностей на жильё от одного человека к другому.

Договор переуступки, называемый цессией, может быть заключен исключительно до момента, когда будет подписан акт приёма-передачи дома. Передача жилья другому лицу после подписания акта происходит посредством купли-продажи.

Пример цессии: человек вкладывает деньги в покупку квартиры на стадии котлована, тем самым становится дольщиком и приобретёт право на будущее жильё.

Когда строительство подходит к концу и цены на квартиру существенно увеличиваются, дольщик за денежную сумму уступает своё право на жилплощадь другому лицу. Таким образом, дольщик имеет выгоду, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а лицо, приобретающее жилье по переуступке, значительно экономит.

Специфика покупки недвижимости по переуступке прав в строящемся доме

Разберёмся с преимуществами и рисками покупателя по переуступке прав.

Привлекательность в том, что стоимость жилья на стадии строительства существенно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

Теперь перечислим риски:

    Поскольку дольщик продаёт не квадратные метры, а право на их приобретение в будущем, то и отвечает он только за законность предоставленных документов. За судьбу жилья после подписания договора цессии он не ответственен.
    Чтобы снизить риски, до подписания договора покупателю следует узнать:

  • не предстоит ли застройщику процедура банкротства;
  • соответствует ли новостройка плану;
  • сможет ли застройщик уложиться в установленные сроки;
  • не были ли права на данное жильё переуступлены ранее другому лицу;
  • уведомил ли в письменной форме продавец застройщика о передаче прав.
  • Не каждый покупатель осознаёт, что одновременно с правами дольщика он приобретает и его обязанности. То есть, если у продавца накопился значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель должен будет этот долг выплатить.
    Чтобы избежать подобной ситуации, нужно перед заключением сделки по переуступке проверить все платежные документы, а также запросить у застройщика документ об отсутствии задолженности.
  • Моменты, заслуживающие особого внимания:

    • Договор цессии связан с первичным договором долевого участия и должен ссылаться на этот первичный договор.
    • Все обязательства по первичному договору ложатся на нового дольщика.
    • Договор цессии обязательно регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы.
    • Вознаграждение выплачивается продавцу только после регистрации договора.

    Документы, которые должен иметь покупатель после совершения сделки:

    • Договор долевого участия (оригинал либо заверенная копия), а также все приложения и дополнения к нему (если имеются).
    • Платежные документы и соглашения (если имеются).
    • Акт передачи вышеперечисленных документов.
    • Договор уступки прав.
    • Согласие 2-й стороны, если этого согласия нет в самом соглашении.

    Помимо этого, в случае если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие мужа/жены на совершение сделки, в противном случае сделка может быть обжалована. Согласие заверяется нотариально.

    Подводные камни для продавца при переуступке прав на квартиру

    Несмотря на то, что вышеописанная схема покупки недвижимости является вполне законной, застройщик нередко ограничивает право дольщика на переуступку, внося соответствующий пункт в договор.

    Тем не менее, инвестирование в строящееся жильё всегда было и остаётся сверхприбыльным видом вложения средств. Здесь главное не ошибиться с объектом инвестирования.

    Это интересно:  Незаконная постройка на муниципальной земле 2019 год

    Как снизить риски при покупке квартиры от застройщика?

    Покупка квартиры у застройщика имеет особенности и подразумевает определённые опасности. Случается, что после сбора денег, фирма просто исчезает. Иногда компания предлагает покупателям сомнительные схемы оформления договора. Чтобы не потерять и квадратные метры, и финансы, необходимо знать, как происходит оформление таких сделок.

    Существует порядок покупки квартиры от застройщика:

    1. Выбрать застройщика. При этом отметать следует не только предложения с неоправданно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, за которыми могут скрываться как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество.
    2. Проверка компании-застройщика. Если квартира найдена, то нужно проверить фирму, узнать, как долго она существует, задерживала ли прежде сдачу домов. Кроме того, не будет лишним почитать отзывы о застройщике.
      Перед покупкой квартиры у застройщика рекомендуется затребовать документы фирмы:

    • Учредительные документы (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, документы, подтверждающие полномочия представителя компании).
    • Лицензию на застройку. При этом обратить внимание на высоту объектов, которые она позволяет строить, и на срок её действия.
    • Разрешение на строительство.
    • Проектную документацию.
  • Осмотр места, где находится новостройка, на предмет развитости инфраструктуры, наличия пробок и т.п. Если здание находится на ранних стадиях строительства, то саму квартиру посмотреть не получится, но можно ознакомиться с макетом будущего жилья.
  • Подписание договора долевого участия. В договоре должно содержаться следующее:
    • Указание на конкретный объект, подлежащий передаче.
    • Сроки.
    • Стоимость.
    • Гарантии.
  • Приёмка жилья. После того, как дом достроен и сдан, покупатель должен принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недостатки, то фирма обязана их устранить в срок, не превышающий 2 месяца. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности.
  • При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

    • Заявление на регистрацию.
    • Документы об оплате госпошлины.
    • Договор долевого участия.
    • Акт приема-передачи жилья.
    • Кадастровый паспорт.

    Срок получения свидетельства, при условии правильного оформления документов, — 1 месяц. После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений.

    Когда покупать квартиру: на стадии котлована или завершающегося строительства?

    Квартиры на стадии котлована распродаются, когда отстроено хотя бы 2 этажа. Приобретение таких квартир характеризуется повышенным риском и возможностью получить значительную прибыль, особенно после завершения строительства и сдачи дома.

    Квартиры, продаваемые на стадии завершения строительства, стоят дороже и, следовательно, приносят меньшую прибыль. Однако и риски при приобретении такой недвижимости гораздо меньше.

    Согласно статистике, только 15% покупателей приобретают квартиры на стадии котлована, тогда как на завершающем этапе строительства — 90%.

    Стоит ли покупать квартиру у подрядчика?

    Продажа квартиры от подрядчика не так часто встречается и в основном актуальна во времена кризиса, когда заказчик расплачивается с подрядчиком квартирой в строящемся доме. Он в свою очередь самостоятельно реализует жильё.

    Стоит понимать, что подобная схема приобретения жилья довольно рискованная, так как при неисполнении подрядчиком своих обязанностей он не получит квартиру, а, следовательно, покупатель тоже не получит жильё.

    Насколько оправдана покупка квартиры с обременением ипотекой

    Обременение – это ограничение на распоряжение имуществом, информация о котором заносится в ЕГРП и в свидетельство о собственности.

    Квартира, обременённая ипотекой, – это жилплощадь, которая находится в залоге у банка, поскольку ипотечный кредит выплачен не полностью. Реализация такой квартиры возможна только с одобрения кредитной организации. При этом банк вправе предъявить требования, без удовлетворения которых не даст согласие на реализацию залоговой недвижимости.

    Порядок оформления покупки квартиры, находящейся в ипотеке:

    1. Покупатель квартиры выплачивает оставшуюся часть ипотечного кредита, о чём стороны подписывают соглашение. Данное соглашение удостоверяется нотариусом.
    2. После выплаты ипотеки банк выдаёт документ об отсутствии задолженности, и стороны подписывают договор купли-продажи.

    Дальнейшая процедура оформления покупки квартиры не отличается от стандартной.

    При наличии у покупателя положительной кредитной истории и достаточного дохода банк может дать согласие на переоформление ипотеки с продавца на покупателя.

    На что обратить внимание, чтобы избежать возможные риски при покупке ипотечного жилья?

    1. Наличие иных обременений на квартиру, помимо ипотеки. Чтобы убедиться в их отсутствии, необходимо запросить информацию в ЕГРП.
    2. Взять выписку из домовой книги, чтобы удостовериться, что на приобретаемых квадратных метрах никто не прописан.
    3. Расчёты производятся через банковскую ячейку. Если покупка квартиры происходит за наличный расчёт, то при каждом получении денег нужно брать с продавца расписку.

    Выбирая между приобретением жилья в новостройке или на вторичном рынке, лучше обладать информацией об особенностях операций купли-продажи таких квартир. Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке? Наша статья расскажет о подводных камнях и рисках, сопровождающих сделки такого рода.
    Как провести возврат НДФЛ при покупке квартиры подробнее здесь. Пользуйтесь возможностью вернуть у государства часть «своих, честно заработанных».

    Покупка бывшей залоговой квартиры у банка

    Ещё одним способом приобретения жилья является покупка у банка бывшей залоговой квартиры, за которую заёмщик не смог выплатить ссуду. Поскольку сам банк не вправе реализовывать недвижимость, его интересы представляет риэлтор, имеющий соответствующую аккредитацию. Надо заметить, что цены на такое жильё не всегда бывают ниже рыночных.

    Иногда кредитная организация может предложить конфискованную квартиру другому лицу, заинтересованному в получении ипотеки. Ставка по такому кредиту снижена на 1-2 %.

    Наиболее выгодный способ покупки бывшей залоговой квартиры являются торги, которые проводятся только по решению суда. Суд определяет её стоимость, достаточную для возмещения ущерба банка. Как правило, эта оценочная стоимость оказывается ниже рыночной.

    Торги проводятся в городе, где находится продаваемое имущество, и организовываются судебными приставами. Информация об аукционе публикуется на сайтах судебных приставов, банков, а также на крупных риэлторских порталах.

    Плюсы и минусы покупки недвижимого имущества у банка.

    • Обычно выставляются на аукцион квартиры, расположенные в комфортных новостройках.
    • Квартиры проверены на юридическую чистоту.
    • Стоимость такого жилья нередко бывает ниже стоимости без залогового.
    • Покупатель вынужден самостоятельно снимать залоговое обременение, что влечет определенные расходы, например, на услуги нотариуса, оплату пошлин и другие процедуры юридического характера.

    Итак, сегодня существует несколько схем покупки квартир с выгодой для себя: на стадии котлована, на стадии завершения строительства, приобретение залоговой или бывшей залоговой недвижимости, распродаваемой на торгах. Каждый способ имеет свои особенности и таит в себе определенные риски. Однако, имея некоторый багаж знаний или поддержку опытного юриста, можно не только купить квартиру для себя, но и получить существенную прибыль, инвестировав в строительство.

    За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

    Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

    Статья написана по материалам сайтов: lexandbusiness.ru, xn--e1aajhwcfjjic.com, napravah.com.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий