Обременение в виде доверительного управления 2019 год

Содержание

Обременение на квартиру и ее продажа

На первый взгляд, договор ренты – выгодный вариант для тех, кто мечтает получить свое жилье. Но у ренты есть и немало подводных камней. Внезапное объявление наследников может изменить планы плательщика ренты, поэтому прежде чем заключать договор пожизненного содержания надо убедиться, что на имущество владельца других претендентов нет. И даже в этом случае гарантий, что владелец жилья не расторгнет договор, нет. Настроение у пожилых людей переменчиво, после самой безобидной ссоры или внушения соседей иждивенец-пенсионер обращается в суд для расторжения договора ренты. И суд обычно принимает сторону пожилого человека. Поэтому, подписывая в присутствии нотариуса такой договор, не лишним будет приложить и справку от психиатра, что ваш подопечный на таком учете не состоит и вполне осознанно принимает решение о пожизненном содержании.

Объект недвижимости может находиться под самыми разными видами обременения. Так некоторые владельцы для уменьшения риска потерять квартиру оформляют ее в залог доверенному лицу (обычно в этом качестве выступает кто-то из родителей). Если на квартире лежит обременение в виде залога, то владельцу свои планы по продаже жилья приходится согласовывать с залогодержателем (в данном случае это частное физлицо, а не кредитно-финансовая структура).

Обременение права собственности: что это такое и как его снять

Продажа квартиры с обременением возможна, но сопровождается дополнительной бумажной волокитой. Плюсом такой сделки, будет сниженная цена по сравнению с аналогичными вариантами. Перед подписанием предварительного договора следует взвесить все за и против. Иначе договор обернется покупателю большими проблемами.

  1. Ипотека – права на недвижимость передаются банку или другому кредитному учреждению, до момента полного возврата суммы (стоимость квартиры плюс проценты за пользования наличностью). Ипотека представляет собой долгосрочный кредит на большую сумму. Поэтому банку необходима гарантия возврата своих средств. Таким гарантом выступает залог – квартира. После полного погашения кредиты, собственник получает полное право распоряжаться своей недвижимостью.
  2. Аренда – собственность покупается вместе с арендатором. Данное обременение невозможно до выселения людей и освобождения занимаемой жилплощади. В случае длительного срока, возможно вмешательство суда.
  3. Рента – третье лицо обязуется обеспечить гражданина всем необходимым, для удовлетворения его потребностей. В результате после смерти, рантье получает недвижимость умершего. В случае нарушения условий договора одной из сторон, необходимо провести расторжение. В результате должны вернуться потраченные финансы, и быть оплачены штрафные санкции. При возникновении наследников, договор ренты в судебном процессе может быть опротестован.
  4. Арест – налагается в результате неуплаты штрафов, коммунальных услуг и других счетов. Государственные службы накладывают арест на недвижимость. Права обременения могут быть снять только тем, кто их оформил.
  5. Доверительное управление – оформляется на третье лицо для наблюдения за квартирой. Договор носит временный характер. Применимо при отъезде владельцев недвижимости в отпуск на длительны срок. Права заканчиваются при соглашении обеих сторон или смерти.

Что такое обременение на квартиру и в чем заключаются его особенности

При выполнении операций, связанных с продажей или покупкой обремененного жилья, нужно рассматривать не только прилагаемые документы, но и специальную выписку. Она позволит в точности узнать об особенностях действующих ограничений, количестве собственников квартиры и прочих нюансах.

Данное обременение является наиболее сложным. Необходимость ареста может быть вызвана отсутствием достаточной оплаты счетов и услуг. В таком случае ограничения будут применены со стороны госслужб и никакие посторонние организации не смогут повлиять на принятое решение.

Что подразумевается под обременением на квартиру и чем это грозит собственнику

Аренда – обременение, возникающее на основании договора коммерческого найма квартиры, передаваемой во временное владение, пользование за плату. Аренда квартиры, заключенная на срок более года, подлежит регистрации, при этом регистрируется одновременно и сама сделка, и факт наложения ограничений.

В случае реализации заложенной квартиры в счет погашения ипотечного долга собственник обязан ее освободить, но в соответствии с Законом об ипотеке, он имеет право, по решению суда, отсрочить реализацию квартиры на срок до одного года и получить временное жилье.

Обременение на квартиру – что это значит

  1. Прекращение залога квартиры осуществляется при предоставлении в Росреестр бумаги из кредитного учреждения, подтверждающей полное погашение кредита и отсутствие претензий со стороны банка.
  2. Арест с недвижимости снимается после удовлетворения требования кредитора. Если обязательство было выполнено без обращения взыскания на арестованное имущество, то собственник должен обратиться в ФССП с заявлением о снятии обременения.
  3. Сервитут прекращается при отпадении условий его образования. Например, создание дополнительного прохода через прихожую.
  4. Доверительное управления прекращается по истечении срока действия договора, после смерти собственника имущества или по взаимному соглашению.
  5. Обременение в виде ренты снимается после смерти получателя рентных платежей или при расторжении договора вследствие неисполнения условий договора сторонами или одной из них.
  6. Аренда заканчивается по истечении срока действия договора или по иным основания, предусмотренным договором.

Сервитут – это ограничение пользования собственностью. Как правило, за это предусмотрена определенная плата или предоставление равноценного необремененного жилья (при публичном). Например, право прохода через комнату (частный) или прокладывание дороги на месте, где расположен дом (публичный). Имеющееся ограничение регистрируется в реестре.

Что такое обременение на квартиру

Под вышеуказанными условиями, следует понимать не только возникновение обязанностей у собственника при обременении, а также различного рода запреты, не позволяющие ему реализовать определенные правомочия, в том числе и, возникающие субъективные права тех лиц, в чью пользу установлено такое обременение (такими могут быть аренда сервитут и т. д.).

Исходя из положений п. 1 ст. 1137 ГК РФ завещатель, при составлении завещания обладает правом наделить одного или нескольких наследников (по завещанию либо по закону) обязанностью исполнить наследство либо другой обязанностью, имеющей имущественный характер. Такое обязательство должно быть исполнено в пользу третьего лица (отказополучател я). Закон определяет, что предметом завещательного отказа может являться выполнение действий, связанных с передачей отказополучателю во владение, а также пользование имущества, которое входит в состав наследственной массы.

Как наложить и зарегистрировать обременение на квартиру или другую собственность физическому лицу

Оформить обременение можно через МФЦ, передав его сотрудникам необходимый пакет бумаг. Закон допускает пересылку документов заказным письмом. В обоих случаях наложение обременения займет больше времени. Ускорить процесс можно посетив Регистрационную палату, и передав бумаги её сотрудникам лично.

В том случае если регистрация прав обременения затрагивает права третьих лиц, необходимо их нотариально заверенное согласие. Это распространяется на объекты недвижимости, представляющие долевую собственность или жильё, приобретенное супругами совместно за период брака.

Установление обременения: что это такое

  1. Сервитут. Он устанавливается в случае, если пользование недвижимостью, в том числе земельным участком, затрагивает интересы третьих лиц. Принцип сервитута позволяет гражданам пользоваться таким участком, не владея им. Это может проявляться в возможности прохода или проезда по дорогам, пользовании водоемом, прокладке и использовании коммуникаций.
  2. Ипотека. С точки зрения имущественных отношений она представляет собой договор залога, заключенный между двумя лицами, то есть между банком и собственником квартиры по их обоюдному согласию.
  3. Доверительное управление. В этом случае собственник доверяет кому-либо управление своим имуществом на определенных условиях. Доверительное управление не предполагает передачу некоторых полномочий, которые могут быть реализованы в интересах одного или нескольких лиц, как физических, так и юридических. Доверительное управление предполагает заключение договора между собственником и управляющим. Однако возможна передача полномочий и без договора, например, по завещанию или при необходимости представлять интересы недееспособных и несовершеннолетних людей.
  4. Аренда. Определение аренды предполагает передачу объекта собственности на условиях оплаты за полное или частичное пользование. Обременение в этом случае выражается в том, что арендодатель лишается части своих прав в пользу арендатора.
  5. Арест недвижимости. Суть ареста заключается в прекращении права распоряжения при сохранении права собственности.

Люди, живущие в обществе, всегда стеснены в своих действиях и возможностях. Это происходит потому, что свобода одного человека ограничивает свободу другого, поэтому свобода — это всегда компромисс между желаемым и возможным. Это и есть обременение в наиболее общем его выражении и проявлении. Оно может проявляться на обыденном уровне, например, в стихийном формировании очереди за приобретением товаров или услуг, или на государственном. В последнем случае государство является гарантом реализации прав своих граждан, обременение при этом будет способом их реализации.

Обременение права собственности — что это

Что такое обременение? Это процесс возникновения определенных прав на имущество у третьей стороны. При этом эта третья сторона не получает реальных прав на собственность и не может ее реализовать без судового решения. Перефразировав, можно сказать, что обременением называются особые условия, которые вступают в силу при определенных обстоятельствах. Они ограничивают права владельца имущества за счет ввода прав третьего лица.

В случае если человек отказывается платить по ипотеке, то банк может продать квартиру и покрыть долг, но согласно требованиям российского законодательства, кредитор может требовать у суда отсрочку сроком до 1 года, чтобы найти себе новое место жительства. Благодаря договору аренды владелец тоже частично ограничивается в правах — он не может продать квартиру, если арендатор соблюдает условия, вовремя делает платежи и не нарушает общественный порядок. Точнее, продать квартиру-то он может, но только договор аренды в качестве обременения ляжет на нового хозяина. К тому же при продлении срока аренды предыдущий арендатор имеет приоритет перед возможными, даже при изменении условий договора.

Что значит обременить

Некоторые договоры купли-продажи могут заключаться с определенными обременениями на имущество, по предмету которого и заключается договор. Чаще всего, это относится к продаже или покупке недвижимого имущества, приобретенного ранее в ипотеку, в то время когда ипотека еще не полностью выплачена.

Однако, с разрешения кредитора, имущество обремененное ипотекой, возможно продать. В таком случае недвижимость переходит к следующему владельцу вместе с ограничением. Оформляется такая сделка путем заключения договора купли-продажи с обременением.

Доверительное управление обременение

Особенности и виды обременений права на имущество

Другой разновидностью обременения выступает залог, который чаще всего выражается в виде ипотечного кредита. Если залогодатель не исполняет по каким-либо причинам своих обязательств, то залогодержатель имеет право забрать часть стоимости имущества задолжника. Ипотечный договор должен регистрироваться в специальных организациях, поэтому в результате сделки всегда будут гарантии того, что имущество, выступающее в качестве залога, может быть использовано в качестве платы за кредит.

Сервитут бывает публичным и частным. Во втором случае сервитут устанавливается в результате соглашения между двумя собственниками соседних земельных участков. Он должен в обязательном порядке регистрироваться, а если достичь компромисса между владельцами не удается, то проблема решается в суде и, как правило, решение выносится в пользу лица, которые требует установки сервитута.

Доверительное управление обременение

При сдаче земельного участка или его части в аренду, к договору на обременение прилагается кадастровый план всего участка с указанием части, которая непосредственно и была сдана. Однако со сдачей сооружений, зданий или какой-то части помещений дело обстоит немного сложнее. В таком случае к договору необходимо приложить поэтажный план всего здания или сооружения, на которых должна быть обозначена территория, предназначенная к аренде, а также должна быть указана вся ее площадь.

Это интересно:  Кто платит за снятие обременения 2019 год

Согласно с договором аренды, арендодатель обязуется отдать определенную собственность во временное пользование съемщику или арендатору. Земельные участки, кроме тех, которые были изъяты из оборота, сдаются в соответствии с действующим Земельным кодексом и гражданским законодательством Российской Федерации.

Доверительное управление земельным участком

В качестве обременении можно рассматривать нрава третьих лиц, которые могут осуществляться в отношении земельного участка и следуют за ним. Таким образом, обременение — это привязка к вещи. В связи с этим логично производить разграничение этих понятий и в законах. В силу того, что доверительное управление имеет природу договора, носит частный характер и, как правило, осуществляется возмездно, мы считаем, что оно относится к числу обременении.

В ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» доверительное управление понимается как ограничение (обременение), наличие которого стесняет собственника при осуществлении своих прав. При этом возникает ряд вопросов: как разграничиваются данные понятия и чем считать доверительное управление — обременением или ограничением прав собственника?

Приобретение недвижимости с доверительным управлением недвижимым имуществом

3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».

1. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Возможные ограничения на имущество и их виды

Обременение — ограничение, которое возникает на основании договора или закона и ограничивает возможность владения, распоряжения или пользования собственностью. Некоторые ограничения могут возникать по воле собственника (к примеру, залог имущества), другие от него не зависят (например, арест). Так, определение обременения — ограничение пользования собственностью.

  1. Право аренды. Если на момент заключения сделки недвижимость арендуется, то это никак не влияет на заключение сделки (к примеру, по продаже собственности). При этом в соответствии с законом переход права собственности к другому лицу на имущество, сданное в аренду, не является основанием для расторжения или изменения ранее заключенного договора. То есть новый собственник имущества получит все обязательства по заключенному прежним собственником договору аренды на весь срок действия данного договора.
  2. Право на безвозмездное пользование (ссуда). Аналогично с арендой права нового собственника в обязательном порядке обременяются правами ссудополучателя (безвозмездного пользователя имущества) на весь срок. Согласие ссудополучателя для смены собственника недвижимости не нужны.
  3. Пожизненное содержание с иждивением — это одна из разновидностей ренты, основанной на основании договора, при этом получатель ренты передает свою недвижимость в собственность того, кто платит ренту, в свою очередь последний обязуется пожизненно осуществлять содержание с иждивением данного гражданина или третьего лица. Для сдачи в залог, отчуждения или другого обременения необходимо согласие получателя ренты.
  4. Сервитут — это право ограниченного пользования чужим участком земли согласно законодательству. Сервитут устанавливается для обеспечения проезда и прохода через соседний участок, эксплуатации и прокладки линий электропередачи, трубопроводов и связи, обеспечения мелиорации и водоснабжения, а также если какие-либо другие нужды человека не могут быть обеспечены без его установления. То есть владелец имущества (земельного участка или другого недвижимого имущества) вправе от владельца соседнего участка требовать предоставления права пользования соседним участком. Сервитутом обременяют сооружения, здания и другую собственность, пользование которым жизненно необходимо вне связи с использованием земли.

Как можно доверить управление квартирой

  • поиск арендаторов;
  • оплата простоя квартиры;
  • составление и заключение договора найма или аренды;
  • передача квартиры и содержащегося в ней имущества по акту приёма-передачи с обязательной описью имущества и его состояния;
  • регулярная проверка исполнения условий договора аренды (посещение квартиры, опрос соседей);
  • получение арендной платы;
  • оплата коммунальных платежей или проверка их оплаты арендатором;
  • страхование квартиры;
  • проведение текущего ремонта квартиры или имущества, которое в ней находится, например, бытовой техники;
  • оплата налогов за вас и сдача декларации, если вы законопослушный гражданин.
  • наименование и реквизиты сторон договора;
  • описание квартиры (сюда включаются все данные о квартире, содержащиеся в свидетельстве о праве собственности);
  • размер и форма оплаты по договору (по России это 10-20 процентов от ежемесячной арендной платы, которая выплачивается тоже ежемесячно);
  • срок действия (до пяти лет).

Снятие с квартиры обременения

Еще одним видом обременения недвижимости является арест. Данная мера осуществляется судебными органами и ими же снимается после разрешения ситуации, которая повлекла за собой такое положение вещей. Арест на квартиру может быть наложен в следующих случаях:

После смерти прежнего владельца недвижимости вы получаете полное право снять с квартиры обременения и стать ее полноправным хозяином. Надо сказать, что многие люди пренебрегают данной процедурой, считая ее незначительной – ведь квартира и так находится в их собственности. Однако легкомыслие в данном вопросе впоследствии может сыграть с вами злую шутку: при продаже квартиры или оформлении залога неснятое обременение доставит вам лишние хлопоты. А банк даже может отказать вам в предоставлении кредита, расценив несвоевременное снятие обременения как признак ненадежности.

Доверительное управление обременение

Закон разрешает это столкновение прав в пользу залога в силу его вещно-правового характера и, в частности, качества следования, которое позволяет залогодержателю сохранять свое право и в том случае, когда объект залога (в нашем случае — имущество учредителя управления) переходит к другому лицу.
Права доверительного управляющего, несмотря на их «вещно-правовое оперение» (в виде наличия права владения, осуществления доверительным управляющим «правомочий собственника»), тем не менее имеют обязательственно-правовой характер, который по ряду признаков не позволяет распространить на них качество следования .
———————————
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 842; Беневоленская З.Е. Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства. СПб., 2002. С. 212; Микрюков В.А. Указ. соч. С. 87. Хотя существует и противоположная точка зрения. См.: Пьяных Е.С. Место договора доверительного управления имуществом в системе гражданско-правовых обязательств // Юрист. 2004. N 12. С. 24; Курбатов А.Я. Вещные права в правоотношениях доверительного управления имуществом: анализ правового регулирования (работа подготовлена для СПС «КонсультантПлюс». 2008).

В то же время договором о залоге залогодателю может быть предоставлено право распоряжаться предметом залога, в том числе и путем передачи его в доверительное управление, свободно, без необходимости получения согласия залогодержателя. Аналогичное правило может быть предусмотрено и законом. Например, п. 5 ст. 1233 ГК РФ допускает распоряжение залогодателем (правообладателем) исключительным правом на результат интеллектуальной деятельности или средство индивидуализации в течение срока действия договора без согласия залогодержателя, если договором не будет предусмотрено иное.
В-третьих, в силу п. 1 комментируемой статьи передача заложенного имущества в доверительное управление не лишает залогодержателя права обратить взыскание на это имущество.
В-четвертых, при заключении договора доверительного управления управляющий, согласно требованию п. 2 комментируемой статьи, должен быть предупрежден о том, что передаваемое ему в управление имущество обременено залогом.
В целом соблюдение этих четырех условий передачи в доверительное управление имущества, обремененного залогом, направлено на обеспечение баланса интересов сторон в договоре доверительного управления и залогодержателя как кредитора учредителя доверительного управления.
2. Правило п. 1 комментируемой статьи говорит о сохранении права залогодержателя на обращение взыскания на имущество, которое было передано в доверительное управление, решая тем самым вопрос о соотношении сталкивающихся здесь двух видов обременений (ограничений) — залога как вещного обременения и доверительного управления как обременения обязательственно-правового .
———————————
В данном случае мы применяем терминологию, использованную законодателем в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. ст. 1, 4 и др.), хотя в научной литературе нет единства взглядов в понимании доверительного управления как обременения (ограничения). См.: Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. М., 2007. С. 85 — 90.

Правовые особенности доверительного управления земельными участками Текст научной статьи по специальности — Государство и право

предельный размер вознаграждения по договору доверительного управления наследственным имуществом, согласно которому размер вознаграждения по договору доверительного управления наследственным имуществом не может превышать 3 процентов от оценочной стоимости наследственного имущества.

ляется заимствованным правовым институтом, скорее всего, именно поэтому он не так быстро прижился в российской правовой системе. В зарубежной практике этот институт активно применяется до сих пор. Так, в США и отдельных западных странах при обозначении доверительного управления чужим имуществом употребляется термин «траст», чаще всего он имеет место, когда состоятельные лица, приобретая земельные или лесные участки, хотят сохранить экологический баланс в пределах этих территорий и для соблюдения правил охраны природы передают эту недвижимость экологическим общественным организациям, которые могут изредка допускать посетителей в просветительских целях или проводить научные исследования. По сведениям Н.В. Максаковского, в настоящее время Британский National Trust управляет 25 природными резерватами и более 400 «местами особого научного интереса», а Королевское общество охраны птиц управляет 120 природными резерватами1. Такая экологическая направленность договора доверительного управления, несомненно, свидетельствует о его целевой гибкости и может рассматриваться участниками гражданских правоотношений как цивилизованная перспектива применения этого договора в России в целях охраны окружающей среды.

Согласие упрвляющего при продаже с обременением доверительное управление на земельный участок

При этом в соответствии с законом переход права собственности к другому лицу на имущество, сданное в аренду, не является основанием для расторжения или изменения ранее заключенного договора. То есть новый собственник имущества получит все обязательства по заключенному прежним собственником договору аренды на весь срок действия данного договора.

Арест Суть ареста заключается в наложении обременения в счет долговых обязательств любого рода. Арест предусматривает запрет на любое отчуждение, а иногда и использование объекта недвижимости. Никаких сделок совершить не удастся до момента снятия ареста. Таким образом, собственник арестованного имущества обязан сохранить его в целости и сохранности до снятия ареста или конфискации имущества. Обременение доли имущества Ограничение может коснуться не только имущества в целом, но и его доли. Это происходит в том случае, когда собственник имеет только долю недвижимости. Справедливо заметить, что обременение всего имущества, например, в виде ареста, лишает собственника права его продать. А вот если обременена доля, то собственники других долей имеют право их продавать и т.д. Единственным существенным ограничением их действий является раздел имущества согласно долям.

Обременение имущества

ОБРЕМЕНЕНИЕ ИМУЩЕСТВА

Недвижимое имущество, как здания, так и земельные участки, зачастую становится объектом атаки со стороны агрессоров, охотников за чужой собственностью.
Обременение имущества может выступать одним из способов защиты собственной недвижимости.
Для предотвращения захвата необходимо заранее об этом побеспокоиться и принять ряд превентивных мер, ряд мероприятий, снижающих привлекательность недвижимости для захватчика до начала враждебного поглощения.
Обременение имущества как раз и является одной из таких мер по защите бизнеса от захвата, получение контроля над объектами недвижимости помимо воли собственника.
Обременяя недвижимость, собственник имущества тем самым достигает 2 целей:
1. Усложняет для агрессора сам процесс захвата, вынуждает предпринимать больше тактических действий, что вынуждает его вкладывать больше ресурсов в захват и дает преимущества собственнику в защите;
2. Снижает ликвидность недвижимости, тем самым, сводя к минимуму риск ее поглощения.
Согласно ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обременения — это стесняющие собственника условия при осуществлении им своих прав. В качестве обременений могут выступать сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и другие.
Когда имущество обременяется правами третьих лиц, то они приобретают определенные права на имущество, хотя и не являются его собственниками.
Существует три основных способа установления обременения на имущество:
1. Волеизъявление собственника;
2. Судебное решения;
3. Решение уполномоченных органов.
Первый способ является самым распространенным, так как выражается обычно в договоре. Соответственно в этом случае инициатором обременительных отношений выступает сам собственник.
Акт суда, как способ установления обременения на имущество, встречается реже. В смысле защите такой способ можно использовать, как « добавку» к обременению. Если имущество находится, к примеру, в залоге, можно обратиться в суд к своему же дружественному залогодержателю и установить факт залога. Захватчику в таком случае придется потом не просто разбивать договор залога, но и решение суда, которое будет создавать преюдицию.
Довольно частое основание для установления обременения на имущество — это решение уполномоченных органов. Примером такого акта может быть наложение ареста на недвижимое имущество, когда фактическим его владельцем уже стал захватчик. Это даст лишнее время собственнику для обжалования незаконных действий агрессора, не боясь перепродажи его недвижимости.
Наиболее распространенными видами обременения в целях защиты имущества являются: доверительное управление имуществом, аренда и залог. Сдавать в аренду, залог или доверительное управление имущество, либо иным путем обременять собственность необходимо с помощью дружественной компании, подконтрольной собственнику и зачастую им же и созданной. Иначе никакого смысла в обременении как в способе защиты недвижимости не будет.

Это интересно:  Завещание с обременением 2019 год

1. Доверительное управление имуществом

Правовое регулирование данного вида обременение осуществляется главой 53 Гражданского кодекса РФ.
Доверительное управление имуществом заключается в том, что одна сторона передает другой имущество на определенный срок в доверительное управление, которая в свою очередь осуществляет управление этим имуществом.
Договор доверительного управления должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимости и подлежит государственной регистрации. Что в свою очередь укрепляет защиту недвижимости собственника, т.к. таким договором нельзя просто обменяться по факсу или по электронной почте, как часто делают предприятия с большим оборотом продукции. Такой договор должен быть только в оригинале, составленный по всем правилам. Также запись об обременении вносится в реестр прав, вынуждая захватчика в будущем предпринимать усилия, направленные на исключения данной записи из реестра.
Положительные стороны доверительного управления:
1) обращение взыскания по долгам собственника на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением ситуации банкротства;
2) в случае планируемого захвата собственности договор доверительного управления сложно « разбить», т.к. прекращение данного вида договора четко регламентировано ст.1024 ГК РФ.
Однако в доверительном управлении имуществом есть и минусы:
1) доверительный управляющий осуществляет полномочия собственника в отношении имущества, переданного в его доверительное управление. Следовательно, существует дополнительный риск, что при захвата недвижимости на него окажут давление или попробуют переманить на свою сторону.
2) происходит обособление имущества, переданного по договору доверительного управления, что затрудняет реализацию собственником прав в отношении имущества.
3) заключается он на срок до пяти лет, т.е. через пять лет нужно будет пролонгировать договор, снова возвращаясь к данному вопросу.
Подводя общий итог, эта схема проста в применении, реализуется без больших затрат времени и денежных средств.

2. Залог ( ипотека)

3. Последующий залог

Имущество, находящееся в залоге, можно сдать в последующий залог. Данный способ регулируется статьей 342 ГК РФ.

Он создает двойную защиту собственности от захвата. Но для реализации данной схемы придется задействовать больше ресурсов ( трудовых, финансовых, временных), чем в иных вариантах обременения.

4. Доверительное управление имуществом, обремененным залогом

Статьей 1019 ГК РФ предусмотрено право передачи заложенного имущества в доверительное управление. Это еще одна возможность двойной защиты от захвата недвижимости агрессорами.

В прошлом году был громкий случай, связанный с попыткой захвата имущества ЗАО.
Как только возникли попытки захвата недвижимости со стороны внешнего агрессора, ЗАО обременило собственность залоговыми обязательствами, а затем передало данную недвижимость в доверительное управление третьему лицу на подконтрольную компанию.
Таким образом, усложнилась и сама стратегия захвата, что сделало его невыгодным.

5. Аренда

Из ст. 606 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, а также из пунктов 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что по договору аренды арендодатель передает арендатору имущество не только во временное владение или пользование, но и во временное распоряжение.
Договор аренды недвижимости составляется в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации ( если срок аренды здания или сооружения превышает 1 год и он не бессрочный).
Договор аренды сопровождается передачей арендованного имущества, что является недостатком этого способа защиты недвижимости, т.к. усложняет осуществление прав собственника. Однако это опять же несущественный недостаток, так как поскольку арендатор номинальный, то фактически недвижимостью пользуется собственник. Но наличие дополнительных документов и юридических лиц может в определенный момент сыграть на руку агрессору.
Можно сдать уже арендованное имущество в субаренду, а арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставной капитал юридического лица. Это создаст дополнительные заградительные барьеры при вхождении захватчика на предприятие.
Минус данного обременения заключается в том, что Гражданский кодекс предусматривает достаточно оснований, чтобы расторгнуть сделку или признать ее недействительной.

6. Аренда заложенной недвижимости

Еще один двойной способ защиты собственности от посягательств со стороны предусмотрен статьей 613 ГК РФ. Сущность данного обременения заключается в том, что собственник имущества, например, здания, обременяет его залогом, а затем сдает еще сдает в аренду.

Таким образом, одним из наиболее надежных способов обременения недвижимости, гарантирующих защиту собственности, является залог и производные от него варианты.

Однако нужно учитывать то, что недружественные захваты недвижимости в России уже не редкость и особенно они опасны тем, что осуществляют их высококвалифицированные специалисты, способные придумать самые необычные линии захвата.
Поэтому, подписывая договоры, ведя документооборот в компании, заключая контракты, необходимо сделать все возможное для предотвращения подобных попыток, в том числе прибегая и к аутсортингу, чем компенсируются риски внутренней работы предприятия.

Автор: Фирсова М.В., партнер «Tenzor Cosulting Grup»

ОБРЕМЕНЕНИЕ ИМУЩЕСТВА

Недвижимое имущество, как здания, так и земельные участки, зачастую становится объектом атаки со стороны агрессоров, охотников за чужой собственностью.
Обременение имущества может выступать одним из способов защиты собственной недвижимости.
Для предотвращения захвата необходимо заранее об этом побеспокоиться и принять ряд превентивных мер, ряд мероприятий, снижающих привлекательность недвижимости для захватчика до начала враждебного поглощения.
Обременение имущества как раз и является одной из таких мер по защите бизнеса от захвата, получение контроля над объектами недвижимости помимо воли собственника.
Обременяя недвижимость, собственник имущества тем самым достигает 2 целей:
1. Усложняет для агрессора сам процесс захвата, вынуждает предпринимать больше тактических действий, что вынуждает его вкладывать больше ресурсов в захват и дает преимущества собственнику в защите;
2. Снижает ликвидность недвижимости, тем самым, сводя к минимуму риск ее поглощения.
Согласно ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обременения — это стесняющие собственника условия при осуществлении им своих прав. В качестве обременений могут выступать сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и другие.
Когда имущество обременяется правами третьих лиц, то они приобретают определенные права на имущество, хотя и не являются его собственниками.
Существует три основных способа установления обременения на имущество:
1. Волеизъявление собственника;
2. Судебное решения;
3. Решение уполномоченных органов.
Первый способ является самым распространенным, так как выражается обычно в договоре. Соответственно в этом случае инициатором обременительных отношений выступает сам собственник.
Акт суда, как способ установления обременения на имущество, встречается реже. В смысле защите такой способ можно использовать, как « добавку» к обременению. Если имущество находится, к примеру, в залоге, можно обратиться в суд к своему же дружественному залогодержателю и установить факт залога. Захватчику в таком случае придется потом не просто разбивать договор залога, но и решение суда, которое будет создавать преюдицию.
Довольно частое основание для установления обременения на имущество — это решение уполномоченных органов. Примером такого акта может быть наложение ареста на недвижимое имущество, когда фактическим его владельцем уже стал захватчик. Это даст лишнее время собственнику для обжалования незаконных действий агрессора, не боясь перепродажи его недвижимости.
Наиболее распространенными видами обременения в целях защиты имущества являются: доверительное управление имуществом, аренда и залог. Сдавать в аренду, залог или доверительное управление имущество, либо иным путем обременять собственность необходимо с помощью дружественной компании, подконтрольной собственнику и зачастую им же и созданной. Иначе никакого смысла в обременении как в способе защиты недвижимости не будет.

1. Доверительное управление имуществом

Правовое регулирование данного вида обременение осуществляется главой 53 Гражданского кодекса РФ.
Доверительное управление имуществом заключается в том, что одна сторона передает другой имущество на определенный срок в доверительное управление, которая в свою очередь осуществляет управление этим имуществом.
Договор доверительного управления должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимости и подлежит государственной регистрации. Что в свою очередь укрепляет защиту недвижимости собственника, т.к. таким договором нельзя просто обменяться по факсу или по электронной почте, как часто делают предприятия с большим оборотом продукции. Такой договор должен быть только в оригинале, составленный по всем правилам. Также запись об обременении вносится в реестр прав, вынуждая захватчика в будущем предпринимать усилия, направленные на исключения данной записи из реестра.
Положительные стороны доверительного управления:
1) обращение взыскания по долгам собственника на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением ситуации банкротства;
2) в случае планируемого захвата собственности договор доверительного управления сложно « разбить», т.к. прекращение данного вида договора четко регламентировано ст.1024 ГК РФ.
Однако в доверительном управлении имуществом есть и минусы:
1) доверительный управляющий осуществляет полномочия собственника в отношении имущества, переданного в его доверительное управление. Следовательно, существует дополнительный риск, что при захвата недвижимости на него окажут давление или попробуют переманить на свою сторону.
2) происходит обособление имущества, переданного по договору доверительного управления, что затрудняет реализацию собственником прав в отношении имущества.
3) заключается он на срок до пяти лет, т.е. через пять лет нужно будет пролонгировать договор, снова возвращаясь к данному вопросу.
Подводя общий итог, эта схема проста в применении, реализуется без больших затрат времени и денежных средств.

2. Залог ( ипотека)

3. Последующий залог

Имущество, находящееся в залоге, можно сдать в последующий залог. Данный способ регулируется статьей 342 ГК РФ.

Он создает двойную защиту собственности от захвата. Но для реализации данной схемы придется задействовать больше ресурсов ( трудовых, финансовых, временных), чем в иных вариантах обременения.

4. Доверительное управление имуществом, обремененным залогом

Статьей 1019 ГК РФ предусмотрено право передачи заложенного имущества в доверительное управление. Это еще одна возможность двойной защиты от захвата недвижимости агрессорами.

В прошлом году был громкий случай, связанный с попыткой захвата имущества ЗАО.
Как только возникли попытки захвата недвижимости со стороны внешнего агрессора, ЗАО обременило собственность залоговыми обязательствами, а затем передало данную недвижимость в доверительное управление третьему лицу на подконтрольную компанию.
Таким образом, усложнилась и сама стратегия захвата, что сделало его невыгодным.

5. Аренда

Из ст. 606 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, а также из пунктов 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что по договору аренды арендодатель передает арендатору имущество не только во временное владение или пользование, но и во временное распоряжение.
Договор аренды недвижимости составляется в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации ( если срок аренды здания или сооружения превышает 1 год и он не бессрочный).
Договор аренды сопровождается передачей арендованного имущества, что является недостатком этого способа защиты недвижимости, т.к. усложняет осуществление прав собственника. Однако это опять же несущественный недостаток, так как поскольку арендатор номинальный, то фактически недвижимостью пользуется собственник. Но наличие дополнительных документов и юридических лиц может в определенный момент сыграть на руку агрессору.
Можно сдать уже арендованное имущество в субаренду, а арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставной капитал юридического лица. Это создаст дополнительные заградительные барьеры при вхождении захватчика на предприятие.
Минус данного обременения заключается в том, что Гражданский кодекс предусматривает достаточно оснований, чтобы расторгнуть сделку или признать ее недействительной.

6. Аренда заложенной недвижимости

Еще один двойной способ защиты собственности от посягательств со стороны предусмотрен статьей 613 ГК РФ. Сущность данного обременения заключается в том, что собственник имущества, например, здания, обременяет его залогом, а затем сдает еще сдает в аренду.

Это интересно:  Особенности наследования приватизированных жилых помещений 2019 год

Таким образом, одним из наиболее надежных способов обременения недвижимости, гарантирующих защиту собственности, является залог и производные от него варианты.

Однако нужно учитывать то, что недружественные захваты недвижимости в России уже не редкость и особенно они опасны тем, что осуществляют их высококвалифицированные специалисты, способные придумать самые необычные линии захвата.
Поэтому, подписывая договоры, ведя документооборот в компании, заключая контракты, необходимо сделать все возможное для предотвращения подобных попыток, в том числе прибегая и к аутсортингу, чем компенсируются риски внутренней работы предприятия.

Автор: Фирсова М.В., партнер «Tenzor Cosulting Grup»

Особенности сделок купли-продажи недвижимости с ЗПИФ Недвижимости.

Евгений Наумов

Евгений, это Вы про Химки, ул.Молодежная, 36а? Или вообще?
Если про Химки, то сильно. Но не совсем корректно — una publicidad.
Если вообще — то слабо. Поскольку ЗПИФ — это прежде всего мощный финансовый инструмент (в любых умелых руках).

Это я про Химки. У многих по этим квартирам возникают вопросы. Здесь ответы на большинство из них. В рамках этой заметки не ставилась цель рассказать о Пифах — как о финансовом инструменте.

Евгений, здравствуйте. Общались с Вами около месяца назад на тему приобретения однушки на Молодежной, 36а. И вот нашла Ваш блог с комментариями. Очень познавательно, почти прослезилась. Я, видите ли, юрист в инвестиционной сфере с 12-ти летним стажем работы (в том числе, с ПИФами в области недвижимости). Строю города-сады, так сказать. В основном, в регионах нашей необъятной матушки-России. Так вот, как юрист я узнала для себя много интересного и познавательного. Особенно впечатлил вот этот момент: Возможна только одна форма расчетов – безналичный расчет путем перечисления покупной цены на расчетный счет продавца в банке. Иные формы расчетов (расчет через ячейку, банковский аккредитив и т.д.) не применяются в связи с повышенными расходами и рисками для пайщиков. …

Обязательным условием сделки является предоплата в размере 100% покупной цены. В случае сделки с привлечением ипотечного кредита предоплата осуществляется в размере первого взноса, установленного в договоре купли-продажи. Данное условие также направлено на защиту прав пайщиков и является единственным разрешенным Специализированным Депозитарием Фонда. При этом Покупатель не рискует потерять денежные средства в случае срыва сделки, так как паевой инвестиционный фонд, находясь под жестким контролем Федеральной службы по финансовым рынкам России и Специализированного депозитария фонда, не имеет законодательной и технической возможности безосновательно удержать денежные средства и включить их в состав имущества фонда, если не произойдет перерегистрация квартиры на Покупателя». .

Браво! Ну, что же, любому (даже не юристу) ясно, что при таком подходе ПИФа к схеме расчетов любая ипотечная схема финансирования сделки купли-продажи невозможна, ибо для любого кредитующего сделку банка риски перевода денег продавцу до регистрации договора купли-продажи недвижимости являются весьма существенными. Как специалист в области регулирования ПИФов Вы, наверное, немного знаете и о государственном регулировании банковской деятельности и о том, что позволяя перечисление денег фактически в качестве предоплаты за недвижимость, право покупателя на которую еще не зарегистрировано, любой банк вынужден создавать у себя на балансе (спецсчёт «резервы») 100% резервирование денежных средств по такой сделке на срок до государственной регистрации права покупателя на приобретенную недвижимость. В полном соответствии с требованиями ЦБ РФ, кстати. .

Именно поэтому банки применяют так нелюбимую представляемым Вами ПИФом схему «ячейка или аккредитив» — первая наиболее любима клиентами-физиками, обожающими «потрогать руками» большие суммы наличных денег, а вот аккредитив — вполне цивилизованная форма расчетов, любимая как раз банками и добросовестными продавцами недвижимости, так как доступ к аккредитивному счету имеют добросовестные стороны сделки при соблюдении ими определенных условий. Но аккредитив, как Вы выразились в телефонном разговоре со мной, «те же наличные, только на счёте» (сама по себе эта мысль гениальна. ) и поэтому, увы, ПИФу она также не подходит. ))))) Скажите, пожалуйста, а в чем же заключаются «повышенные расходы и риски для пайщиков» в случае применения аккредитивной схемы расчетов? Какие такие особые расходы предполагает такая схема? Для пайщиков, в особенности? И почему, помилуйте, 100% предоплата является для ПИФа обязательной при производстве расчетов? .

Может, я скажу странную вещь, но представьте себе, не является. Ни по одному из действующих в РФ законов, в том числе, регулирующих деятельность специализированных ЗПИФ в области недвижимости и управляющих ими спецдепозитариев. Поверьте, я хорошо изучила данный вопрос, время было. Далее, Вы пишете, что «в случае сделки с привлечением ипотечного кредита предоплата осуществляется в размере первого взноса, установленного в договоре купли-продажи. Данное условие также направлено на защиту прав пайщиков и является единственным разрешенным Специализированным Депозитарием Фонда». Прекрасно, просто великолепно. Почему же мы все (покупатель-физик, кредитующий ипотеку банк, риэлтор, в конце концов) так блюдем эти эфемерные права пайщиков и с таким придыханием их защищаем? Вот только их, и ничьи более права больше? .

И Евгений, означает ли это, что предыдущая Ваша фраза (о необходимости 100% предоплаты) всё не является абсолютной правдой и оплата первоначального взноса по договору в качестве предоплаты ПИФу всё же возможна? И почему-то в разговорах со мной, когда я упоминала о ипотечной схеме финансирования сделки, Вами не было упомянуто о такой возможности, просто сказано — ипотека не проходит, коль скоро там ячейка или аккредитив, вопрос не обсуждается. Вы просто не хотели заниматься данным вопросом? Вроде, не похоже на Вас, произвели впечатление грамотного специалиста, готового к контакту и к работе. И еще, Евгений. Вы производите впечатление взрослого и умного человека. Почему же о «Специализированном Депозитарии Фонда» Вы говорите так уважительно и с таким придыханием? Как будто не понимаете, что за зверь такой, этот депозитарий? ))) .

Так вот, в любом спецдепозитарии работают ЛЮДИ. Юристы, финансисты, управленцы, так сказать, и даже уборщицы. И любой депозитарий живет прежде всего, по своим правилам, и лишь во вторую очередь — по правилам, установленным Федеральной службой по финансовым рынкам. Увы, это — российская правовая реальность. Так вот, в завершении скажу Вам вообще страшную вещь: ФСФРом не установлено для ПИФов и из управляющих компаний условия взимания 100% предоплаты по сделкам продажи имущества с покупателей, как не установлено запрета на использование аккредитивной схемы расчетов с покупателями. Согласно общемировой (и позитивной российской) практике расчетов, такой инструмент, как аккредитив, считается наиболее безрисковым (особенно в случае регистрируемых сделок, к коим по российскому закону относятся и сделки с недвижимостью), и призван обеспечить интересы обеих сторон договора. .

А в случае 100% предоплаты обеспечиваются только интересы ПИФа, который даже в случае отказа в регистрации сделки немотивированно получает в свое распоряжение денежные средства покупателя недвижимости и имеет право делать с ними всё, что заблагорассудится его руководству (ну, или пайщикам, если Вам так удобнее) фактически до момента, пока приобретенное имущество перешло к покупателю, до момента, когда у покупателя фактически возникло право на данное недвижимое имущество. А у покупателя (и у его банка, который нервно грызет ногти, помня о 100% резервировании!) в случае нерегистрации сделки есть только ПРАВО ТРЕБОВАТЬ возврата денег, которые согласно договору ПИФ великодушно обязуется возвратить в этом случае в течение 5 дней.

С точки зрения баланса ПИФа получается тоже странная история — имущество в течение периода госрегистрации еще не выбыло из владения ПИФа и продолжает числиться на его балансе (ведь все последствия сделки купли-продажи как для продавца, так и для покупателя недвижимости — гражданско-правовые, налоговые, балансовые и прочие — наступают только с момента государственной регистрации сделки), а вот деньги от покупателя уже поступили к нему в качестве предоплаты за недвижимость, по которой только подписан договор (сам по себе, до момента госрегистрации оного ничего не значащий с точки зрения правовых последствий сделки). .

Соответственно, наличествует необоснованное завышение стоимости балансовых активов фонда, Евгений. Имеющее место в определенный промежуток времени (до момента госрегистрации сделки купли-продажи недвижимости и списания ее с баланса фонда). А вот за это и фонд, и его спецдепозитарий могут уже и пострадать (возможность искажения отчетности перед государственными органами и пайщиками).
Но это, как говорится, так, к слову. Основной же момент, который я пытаюсь до Вас донести — то, что форма договора, установленная каким-то не очень умным юристом спецдепозитария для управляемого фонда, в частности, безапелляционное условие о 100% предоплате до момента госрегистрации договора купли-продажи недвижимости, сейчас для фонда является реальным препятствием для привлечения ипотечного финансирования в сделки купли-продажи недвижимости, принадлежащей фонду, и прямой причиной убытков, которые терпит фонд. .

Ведь имущество, которое он никак не может продать, отказывая «ипотечникам» и в ожидании богатого дяди из Норильска с чемоданом наличности, которую надо только положить на счет, чтобы фонду «получить в безналичном порядке», надо содержать, платить коммуналку и проч., оплачивать услуги сотрудников, долго и нудно занимающихся его продажей, ну и проч. Странно получается, Евгений. Нерыночно как-то. И абсолютно нелогично. .

Татьяна Юрьевна, добрый вечер!
Спасибо за развернутый ответ. Интересующая Вас квартира уже продана. Что касается «богатого дяди из Норильска», то это желательный, но редкий клиент. В основном мы интересны тем покупателям, которые ищут чем завершить альтернативную сделку, т.к. готовы принимать авансы на срок до 1,5 месяцев. И еще я, как агент представляющий интересы Продавца квартир, действую в соответствии с пожеланиями моего Клиента. Что касается «не регистрации сделки» и «права требования возврата денег» , то здесь все предельно просто. Спец депозитарий блокирует переведенную сумму на счете на период регистрации ДКП и в случае расторжения сделки возвращает деньги на счет плательщика. Риски со стороны Покупателя нулевые, что подтверждается проданными квартирами ) .
Приношу свои извинения если мои ответы при общении по телефону в какой-то мере Вас задели. )

Евгений )))))))))))) Я почему-то так и думала, что Вы ответите что-то в этом роде. Нет, что Вы, Вы никаак меня не задели. Просто было обидно за глупость Вашего клиента. Или Клиента, как Вы пишете ))) Мои намерения приобрести у фонда квартиру были кристально чисты ))) И я уверена, если бы не глупость, которую зачем-то оправдывают якобы существующими особенностями законодательного регулирования деятельности ЗПИФ, у нас бы всё получилось. Это хорошо, когда есть такое уважение к клиенту. То есть к Клиенту, конечно )) И когда риэлтор профессионален. Вы профессионал, безусловно. И на Вас я нисколько не обижаюсь. Удачи Вам в вашем нелегком труде, и конечно, побольше дядек из Норильска )))

Мне не очень понятен Ваш сарказм.
И Вам тоже удачи в нашем нелегком труде 🙂
P.S.
В этом доме есть в продаже аналогичные(даже окна выходят на ту же сторону) квартиры от «физиков», которые с радостью пойдут с Вами на ипотечную сделку.
С уважением, Евгений Наумов

да что вы. Никакого сарказма, всё от души! )) да, я знаю, есть физик (по крайней мере, один), продающий квартиру на 20-м этаже. Ведем переговоры пока.

Евгений, добрый день! А если УК ЗПИФ подаёт недвижимость через агенство недвижимости на основании агентского договора, что тогда? В чемтут подводные камни??

Здравствуйте! Может ли кто-то подсказать, можно ли в принципе прописать кого-то в квартиру ПИФа? Паспортистка в отпуске, а затягивать со сделкой не хочется. Агент дает информацию, что дескать в квартиру ПИФа в принципе не возможно кого-либо прописать, то есть покупайте не стесняйтесь. Так ли это?

Статья написана по материалам сайтов: russianjurist.ru, portal-law.ru, www.cian.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий