Обременение рентой недвижимости 2019 год

Плательщик ренты вправе производить отчуждение полученного им в собственность под выплату ренты имущества. Нормами закона прямо не предусмотрено, что для отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, требуется согласие получателя ренты. Однако при совершении сделок по отчуждению недвижимого имущества, имея в виду, что в силу закона оно находится в залоге у получателя ренты, следует, по всей вероятности, руководствоваться ст. 346 ГК: плательщик ренты вправе отчуждать имущество только с согласия получателя ренты, если иное не предусмотрено договором ренты.

При отчуждении имущества плательщиком ренты также необходимо учитывать, что рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя имущества. При оформлении договоров отчуждения обремененного рентой имущества нотариус должен разъяснять это обстоятельство новому приобретателю имущества.

11. Переход прав и обязанностей участников договора ренты

В соответствии с п. 2 ст. 589 ГК права получателя постоянной ренты могут передаваться другим лицам (гражданам либо некоммерческим организациям) путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Договором можно предусмотреть обратный вариант: что права получателя ренты другим лицам не могут быть переданы.

При пожизненной ренте права получателя ренты к другим физическим лицам не переходят. Со смертью получателя пожизненной ренты договор прекращается. Если получателей пожизненной ренты несколько, то в случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное (п. 2 ст. 596 ГК). Исходя из этого можно предусмотреть в договоре пожизненной ренты, что в случае смерти одного из ее получателей договор в части выплаты ренты этому получателю прекращается. В случае же смерти последнего получателя ренты договор безусловно прекращается. Аналогичный порядок наследования прав получателя ренты установлен и по договору пожизненного содержания с иждивением.

В случае смерти плательщика ренты договор ренты не прекращается. Имущество, ставшее после заключения договора ренты собственностью плательщика ренты, включается после его смерти в наследственную массу и переходит в собственность наследников плательщика ренты. В результате этого наследники умершего плательщика ренты сами становятся ее плательщиками, обязанными выплачивать ренту на условиях, определенных договором ренты.

При этом, если у плательщика ренты имелось несколько наследников и все они претендуют на наследство, свидетельство о праве на наследство будет выдано им в соответствующих долях. В этом случае, согласно ст. 593 ГК, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты в случаях, когда недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

Осторожно — недвижимость с обременением рента»!

«Юридическая работа в кредитной организации», 2013, N 2

В настоящее время встречается недвижимость, обремененная рентой и ипотекой в пользу получателя ренты. Несмотря на то что договор ренты фактически прекращается со смертью получателя ренты, обременения значатся как существующие до определенного момента. Рассмотрим порядок погашения регистрационной записи об обременениях в виде ренты и ипотеки, а также последствия для банка — залогодержателя недвижимости, обременения с которой сняты ненадлежащим образом.

Залог недвижимости — востребованный вид обеспечения банковского кредита. Но, принимая в залог недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость), банки должны с особым вниманием относиться к «чистоте регистрационных документов». В настоящее время встречается недвижимость (чаще всего это жилое помещение — квартира), обремененная рентой и ипотекой в пользу получателя ренты. Хотя договор ренты фактически прекращен (в связи со смертью получателя ренты), обременения значатся как существующие, что связано с тем, что собственники такой недвижимости по тем или иным причинам данные обременения еще не сняли. Таким образом, актуальным является вопрос о том, в каком порядке собственник должен погасить регистрационную запись об обременениях в виде ренты и ипотеки и каковы последствия для банка, если в залог взята недвижимость, обременения которой сняты ненадлежащим образом.

Проанализируем поставленные вопросы более подробно.

Возникновение ограничения (обременения) в пользу получателя ренты

Для начала установим, откуда в регистрационных документах на недвижимое имущество (далее по тексту — квартира) появляются такие ограничения (обременения), как рента и ипотека в пользу получателя ренты. Данные обременения могут возникнуть, если между собственником квартиры и другим лицом заключен договор пожизненного содержания с иждивением. Согласно ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, и договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации .

СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

Плательщик ренты обязуется пожизненно полностью содержать получателя ренты, обеспечивать его питанием, одеждой, ухаживать и оказывать необходимую помощь. Получатель ренты сохраняет за собой право бесплатного пожизненного пользования квартирой, а также гарантирует, что договор пожизненного содержания с иждивением им заключен не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и что этот договор не является для него кабальной сделкой.

Примечание. На практике договоры пожизненного содержания с иждивением не редкость в силу того, что довольно часто плательщикам ренты бесплатно в собственность предоставляется квартира рентополучателя.

В договоре пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Также одним из условий является то, что в данном договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с Федеральным законом от 24.10.1997 N 134-ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины — не менее двух установленных в соответствии с Законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. В случае если между сторонами возникнет спор об объеме содержания, при его разрешении суд должен будет руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

После государственной регистрации указанного выше договора у плательщика ренты возникает право собственности на квартиру. Именно в момент государственной регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок делается отметка о том, что квартира имеет ограничение (обременение) в виде: во-первых, ипотеки и, во-вторых, ренты. Основаниями для государственной регистрации таких ограничений является договор пожизненного содержания с иждивением. Следовательно, в регистрационных документах в обязательном порядке будет указание на то, что на квартиру существуют определенные ограничения (обременения).

Под ограничениями (обременениями) согласно Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав на недвижимое имущество) следует понимать наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности, либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и пр.).

Снятие ограничения (обременения) на жилое помещение

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается в связи со смертью получателя ренты. Данное обстоятельство дает возможность плательщику ренты погасить регистрационную запись об ограничении (обременении) на квартиру. Но стоит отметить, что не все собственники квартир спешат в регистрационный орган снять существующие ограничения, так как квартира и так принадлежит им на праве собственности и нет необходимости доказывать этот факт. Снять ограничение (обременение) на квартиру, скорее всего, потребует второе лицо — покупатель данной квартиры.

Это интересно:  Единый реестр жилищной субсидии военнослужащих 2019 год

Указанное требование выдвинет банк в связи с тем, что будет принято решение о предоставлении кредита под залог квартиры. И в этот момент банку стоит уделить особое внимание тому, каким образом собственник погасит регистрационную запись об ограничениях, если до момента выставления квартиры на продажу собственник не обращался в регистрационный орган для снятия существующих ограничений (обременений) на указанное жилое помещение. Для банка данный вопрос имеет крайне важное значение, так как квартира берется в залог под обеспечение кредита, и если кредит не будет вовремя возвращен, то банку придется продавать это имущество. Однако если регистрационная запись об обременениях была погашена не в порядке, предусмотренном законом, то в дальнейшем у банка могут возникнуть препятствия в реализации данной квартиры от собственника данного жилого помещения. Не надо забывать о том, что квартиры — дорогое, ликвидное имущество и собственники пойдут на все, чтобы отложить момент перехода залога (своей квартиры) в распоряжение банка.

Способы погашения регистрационной записи об ограничениях (обременениях)

Выше нами отмечено, что регистрационная запись об ограничениях (обременениях) должна быть погашена, и на практике существует не один вариант погашения данной записи. И здесь справедливо встает вопрос о том: какой вариант будет самым безопасным для банка? Рассмотрим предлагаемые практикой и законодательством варианты погашения регистрационной записи об ограничениях (обременениях).

Прекращение права ограничения (обременения) в связи со смертью рентополучателя

Первый вариант, который банку может предложить сам собственник квартиры, — это его поход в регистрационный орган со свидетельством о смерти рентополучателя и на основании копии этого документа погашение указанных ограничений (обременений). Снять регистрационную запись таким способом возможно. Например, если зайти на сайт Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, то в разделе «Бланки и документы» есть образец заявления от физического лица о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении ограничения (обременения) права . В данном бланке необходимо отметить причину снятия обременения, в рассматриваемом нами случае это — «в связи со смертью получателя ренты и прекращением обязательств по договору». Регистрационный орган согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) погасит регистрационную запись об ипотеке в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган заявления от собственника квартиры. В результате собственнику выдается свидетельство о праве собственности на квартиру без отметки об ограничении (обременении) данного жилого помещения ипотекой и рентой. Собственник может представить в банк и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где также будет указано, что ограничения (обременения) прав на жилое помещение нет.

Погашения регистрационной записи об ограничении (обременении) на квартиру по решению суда

Далее рассмотрим второй способ погашения регистрационной записи об ограничении (обременении) на квартиру по решению суда. Стоит отметить, что данный способ выбирают многие регистрационные органы субъектов РФ. Проиллюстрируем такой подход погашения регистрационной записи на примере из судебной практики.

Так, гражданка П. подала в суд иск к УФРС России по Свердловской области о снятии ограничений на объекты недвижимого имущества. В обоснование иска истица указала, что между ней и гражданкой Х. был заключен договор ренты, на основании которого получатель ренты передает в собственность плательщика ренты недвижимое имущество, состоящее из жилого дома и земельного участка. Со стороны истицы договор ренты был полностью исполнен в связи со смертью получателя ренты. П. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с целью снятия ограничений (обременений) на жилой дом и земельный участок. В регистрационном органе в снятии обременения П. отказали, пояснив, что обременение об ипотеке в силу закона снимается с недвижимого имущества только в судебном порядке. В связи с этим П. просит обязать регистрационный орган снять ограничение (обременение) на жилой дом и земельный участок.

Исследовав материалы дела, суд пояснил следующее: государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. В соответствии со ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо судебного решения о прекращении ипотеки.

Судом установлено, что П. полностью выполнила условия договора пожизненного содержания с иждивением в связи со смертью получателя ренты.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке необходимо решение суда, так как иным способом она погашена быть не может в связи со смертью залогодержателя. При наличии указанных обстоятельств суд считает, что имеются достаточные основания для снятия ограничений на указанные объекты недвижимого имущества. На основании изложенного судом принято решение о снятии ограничений (прекращении ипотеки) в силу закона и погашении регистрационных записей об ипотеке — обременения в виде ренты, ипотеки в силу закона на основании договора .

Приведенный нами пример наглядно иллюстрирует, что регистрационные действия по снятию существующих обременений регистрационными госорганами производятся (должны производиться) на основании принятого судебного решения.

Представляется, что действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области были верными, ведь в самом Законе о регистрации прав на недвижимое имущество не содержится положений, позволяющих осуществлять действия по аннулированию внесенных в реестр записей при одностороннем обращении в Управление с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным ст. 25 Закона об ипотеке. Согласно данной статье возможный способ защиты нарушенного права залогодателя (рентоплательщика) — это предъявление в суд требований о прекращении ипотеки. Регистрационное обременение может быть оспорено только в суде, и пока оно не оспорено, сам регистрационный орган в одностороннем порядке его погасить не сможет. Таким образом, в настоящее время складывается судебная практика, которая придерживается подхода, что погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона (договора ренты) по заявлению одной стороны — рентоплательщика с приложением копии свидетельства о смерти рентополучателя без предъявления решения суда о признании обременения отсутствующим неправомерно .

Мнение. А.В. Даушева, юридическая фирма «ЮСТ», юрист

В силу ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав на недвижимое имущество) ограничениями (обременениями) в отношении объекта недвижимого имущества признаются ипотека, аренда, рента, доверительное управление и иные обстоятельства, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иного вещного права на конкретный объект недвижимости.

Необходимо отметить, что действия по внесению записи об обременении (ограничении) являются действиями по государственной регистрации права, а погашение записи об обременении таковым действием не является. При этом положения Закона о регистрации прав на недвижимое имущество не предусматривают порядка осуществления действий по погашению записи об обременении объекта недвижимого имущества, за исключением погашения записи об ипотеке.

Учитывая данное обстоятельство, представляется, что единственным основанием погашения записи о любом обременении (за исключением ипотеки) является вступившее в силу соответствующее решение суда. Однако даже наличие решения суда, в соответствии с которым запись об обременении должна быть погашена, не может исключить риск оспаривания действий регистрирующего органа из-за отсутствия надлежащим образом установленного порядка погашения записи об обременении.

Представляется, что данный пробел должен быть восполнен путем принятия соответствующих изменений в Закон о регистрации прав на недвижимое имущество, разработки и принятия Росреестром инструкции по погашению записей об ограничениях (обременениях) в отношении объектов недвижимости.

Это интересно:  Обременением переуступка 2019 год

Защита прав рентоплательщика

Разъяснен возможный способ защиты прав рентоплательщика и в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Так, согласно данным разъяснениям государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Выводы

Так какой же способ снятия ограничений (обременений) на квартиру в виде ренты и ипотеки следует выбрать?

Считаем, что стоит предпочесть второй способ — погашение регистрационной записи по судебному решению. Конечно, этот способ отнимет значительное количество времени, но, с другой стороны, именно он принесет стабильность и большую безопасность для банка в будущем. Данный способ применяют многие регистрационные органы субъектов РФ, в пользу него складывается и судебная практика.

То, что, например, в Москве регистрационную запись об ипотеке и ренте возможно погасить на основании свидетельства о смерти получателя ренты, вовсе не означает, что банк не может выбрать для себя иной путь в решении этого вопроса. Ведь, применив первый способ снятия ограничений (обременений), банк может оказаться в очень уязвимом положении.

Не составит сложности смоделировать следующую ситуацию: банк выдает кредит под залог квартиры, ограничения (ипотека и рента) с которой сняты по свидетельству о смерти, в дальнейшем собственник не может выплатить кредит, и банк решает реализовать свое право на квартиру путем продажи. Учитывая то обстоятельство, что собственник не хочет расставаться со своей квартирой, он может обратиться в суд с просьбой восстановить ограничения, так как они были сняты не предусмотренным законодательством способом. Банкам-залогодателям следует учесть, что в суде данные ограничения (обременения) на квартиру с большой вероятностью восстановят. И как в таком случае банк будет снимать восстановленные ограничения? Как будет реализовывать данную квартиру, которая, впрочем, станет неликвидной, так как на ней есть обременения?

Во избежание данных возможных проблем банку следует перед выдачей кредита под залог квартиры проверить чистоту регистрационных документов и, если в документах есть ограничения (обременения) в виде ренты и ипотеки, которые еще не погашены, попросить собственника квартиры снять эти обременения в судебном порядке. Тем самым банк обезопасит себя, так как собственник квартиры уже не сможет оспорить снятие ограничений (обременений) в суде.

Обременение недвижимого имущества по договору ренты

Аннотация. Авторы статьи рассматривают определенные сложности, возникающие с теоретической и правоприменительной точек зрения, при передаче прав собственности недвижимости, при заключении договоров ренты и существовании рентных отношений в последующем, а также выработку предложений и оптимальных путей решения по совершенствованию законодательства, регулирующее рентные отношения.

Ключевые слова: рента, договор, получатель, плательщик, право собственности, недвижимое имущество.

Один из способов получения дохода от имеющейся в собственности недвижимости является заключение договора ренты. В настоящее время заключение договоров стало распространенным явлением, поскольку гражданским законодательством открыты широкие возможности для применения рентных обязательств. Реализуя эти возможности и, не противореча сегодня общим положениям гражданского законодательства, распространена практика заключения договоров ренты на обременение под выплату недвижимого имущества. Однако ученые-цивилисты утверждают, что этот вид договора не всегда оправдывает ожидания сторон заключения такового договора, так как это связано с алеаторной сущностью рентного договора.

Очевидно, что существуют сложности в толковании и применении на практике рентных отношений, опосредующих переход права собственности недвижимости, что обуславливает актуальность проблемы. Основой исследования данной проблематики составили труды таких ученых-цивилистов, как О.В. Бумажникова[5], К.Г. Токарева[4], А.В. Иваненко, В.Д. Разумченко, М.Х. Жураев[3]. С юридической точки зрения одним из способов получения дохода, от имеющейся в собственности недвижимости, является передача права собственности по договору ренты.

В соответствии со ст. 583 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется, в обмен на полученное имущество, периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставления средств на его содержание в иной форме[1]. Основная цель ренты заключается в продолжительных отношениях, в рамках которых обладатели (арендодатели) дорогостоящего или уникального недвижимого имущества, стремятся жизнеобеспечить себе постоянный и стабильный доход, не подвергая себя риску обесценивания и обеспечению жесткими юридическими гарантиями[6]. Кроме того, согласно ст. 584 ГК РФ, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. Иначе, незаверенный у нотариуса договор, не будет считаться действительным. Следует обратить внимание, что при заключении договора ренты в отношении недвижимости у имущества появляется обременение по выплате ренты, которое тоже подлежит государственной регистрации. Так, Министерство Юстиции Республики Крым опубликовало поправки в нормы ГК РФ о договоре ренте.

Согласно изменениям, государственной регистрации будет подлежать не сам договор, а обременение имущества рентой[7]. Исходя из содержания п.1 ст.586 ГК РФ, рента обременяет земельные участки, предприятия, здания, сооружения или иное недвижимое имущество, которое передано под выплату. А также, ст. 130 ГК РФ гласит о других видах недвижимого имущества, связанных с землей, к примеру, многолетние насаждения. Или определенные виды регистрируемого имущества – воздушные и морские суда и пр. При этом законодатель не только формально устанавливает, что рента обременяет недвижимое имущество, переданное под его выплату, но и дает объяснение, в чем именно проявляется обременяющее воздействие. Права получателя ренты наделяются, характерным для вещных прав, свойством следования за вещью, согласно п.3 ст. 216 ГК РФ, а также прикрепляются, к переданному под выплату, недвижимому имуществу и сохраняются, несмотря на то, кто будет являться текущим собственником недвижимого имущества.

Однако, возникает вопрос, не существует ли риск, что побудительные мотивы действий участников имущественного оборота, а именно получателя ренты, будут использованы в корыстных целях обмануть добросовестного плательщика рентных платежей, злоупотребляя его доверием и, обвинив его в неплатежеспособности или преднамеренном уклонении выплаты ренты в разумный срок?[8] В настоящее время на практике встречаются все чаще такие логичные вопросы об использовании залогодателем договора ренты в меркантильных интересах и корыстных целях. И, тем самым, порождают судебные споры и подтверждают алеаторную сущность рентного договора[5]. Так, предлагается обратить внимание на один из аргументов в подтверждение указанной позиции Минюста Республики Крым.

Как сообщает Средство Массовой Информации (далее – СМИ), в Министерстве Юстиции Республики Крым необходимость изменений в институте ренты возникла в связи с тем, что были выявлены нарушения прав пожилых граждан при заключении и исполнении договоров ренты[7]. Полагаем, также целесообразно обратить внимание на иск Железнодорожного городского суда Московской области о расторжении договора ренты, прекращении права собственности и передаче имущества. Гражданка Ч. обратилась в суд с названным иском, указав, что между ней и Гражданкой М. был заключен пожизненный договор ренты, по условиям которого истец передала ответчице однокомнатную квартиру.

Однако, со слов истца, Гражданка М. нарушает условия договора, а именно, не оплачивает коммунальные услуги и перечисляет денежные средства без учета индексации минимального размера оплаты труда (далее – МРОТ). Гражданка Ч., мотивируя данными обстоятельствами, просит расторгнуть рентный договор. Но, оппонируя Гражданке Ч., Гражданка М. предоставила письменное возражение, поясняя Суду, что договор исполняла надлежащим образом и несколько лет переплачивала сумму платежей.

Это интересно:  Если комната не приватизирована можно ее продать 2019 год

В результате, Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, пришел к выводам, что со стороны истца суду не представлено доводов, на основании которых суд может расторгнуть договор. В частности, Гражданка Ч. не предоставила доказательств в подтверждение отсутствия у нее доходов, согласно условиям рентного договора, или неуплаты ренты в срок. Напротив, как установлено в судебном заседании, Гражданка М. надлежащим образом выплачивает рентные платежи. Таким образом, Суд решил, заявленные Гражданкой Ч. исковые требования к Гражданке М. о расторжении договора, прекращении права собственности, передаче имущества, необоснованными и, подлежащими отклонению в полном объеме[2]. Таким образом, анализируя различные точки зрения ученых-цивилистов, важно отметить, что в научной литературе неоднократно уже отмечалось о том, что договор ренты относится к реальным и рисковым сделкам.

В связи с чем, предопределилась необходимость императивного включения законодательных обременений прав плательщиков и получателей ренты с целью установления повышенных гарантий надлежащих рентных отношений и стабильности прав на обременение рентой недвижимого имущества. Важно отметить, несмотря на первоначальную лаконичность и понятность нормы ст. 586 ГК РФ, возникает много вопросов, расхождений, которые создают сложности правоприменения.

При буквальном прочтении п.1 ст. 586 ГК РФ может сложиться представление, будто норма абсолютно не обеспечивает должную защиту интересов получателя ренты в ситуациях, когда плательщик иным образом распоряжается рентной недвижимостью, например, передавая в доверительное управления, в аренду и т.п. Или, затрагивая еще одну ложку дегтя, неочевиден ответ на вопрос о том, в каком объеме в п. 1 ст. 586 ГК РФ обязательства плательщика рентного имущества переходят к приобретателю, то есть, отвечает ли последний по долгам плательщика, накопленным к моменту перехода права собственности на объект применения? Рассмотрим детально затронутые вопросы.

Что касается обеспечения должной защитой интересов получателя ренты при передаче плательщиком рентного имущества в доверительное управления, в аренду и т.п, то, предусмотренные в ст. 586 ГК РФ правовые последствия, наступают только при условии, что плательщик ренты производит отчуждение недвижимого имущества в собственность третьего лица.

Если же плательщик ренты передал имущество в аренду или безвозмездное пользование, или в доверительное управление, при этом, сохраняя право собственности за собой, то норма ст. 586 ГК РФ на рентные отношения не будет распространяться. По смыслу и содержанию п. 2 ст. 586 ГК РФ плательщик, передавший недвижимость в собственность третьего лица, перестает иметь статус плательщика, но не освобождается полностью от ответственности по требованиям получателя ренты. По закону он несет субсидиарную, то есть дополнительную ответственность с новым собственником, переданному первоначально под выплату ренты, недвижимости.

Следовательно, если при возникших нарушениях из-за нового собственника недвижимости, обремененного рентой, он не будет выплачивать рентные платежи получателю вследствие, возможно, неплатежеспособности или преднамеренного уклонения, то получатель ренты вправе предъявить требование о выплате предыдущему плательщику ренты. А требование, в свою очередь, должно быть удовлетворено, согласно норме о субсидиарной ответственности, предусмотренной ст. 399 ГК РФ. На наш взгляд, такое обременение направлено на создание гарантий стабильности рентных отношений и стабильности права на обременение рентой недвижимого имущества. Хотя, не исключена возможность негативных последствий для прежнего плательщика ренты, которому может не сообщить новый собственник рентного имущества о полном размере рентного долга[3].

Поэтому вопрос является неоднозначным и нуждается в прямой законодательной оговорке. Также гражданским законодательством установлено двойное обременение недвижимого имущества путем одновременного обременения рентного и залогового обязательств, согласно ст. 587 ГК РФ. Например, если передается земельный участок – объект недвижимости, то получатель ренты наделяется законным правом залога недвижимости (ипотеки). Данное дополнительное обременение вызывает критику у ученых-цивилистов и чрезмерно затрудняет участие, переданной под выплату, ренты недвижимого имущества в дальнейшем имущественном обороте. Так, С.С. Музафаров отмечает, что без такого участия рентная форма отчуждения имущества теряет практический смысл и предоставляет получателю ренты избыточную правовую защиту[4].

Таким образом, рассмотрев особенности обременения рентой недвижимого имущества, можно сделать выводы о том, что обременение может возникнуть как у собственника, так и у несобственника недвижимого имущества. Ограничения могут быть установлены, как на основании решения уполномоченного органа, так и установлены в силу закона. В результате ограничений могут возникнуть не только ограниченные вещные права, но и обязанности, и запреты. В свою очередь, двойное обременение, то есть рентой и залогом, способно вызвать критику, которая чрезмерно затрудняет участие переданной под

выплату ренты недвижимости в дальнейший имущественный оборот, и предоставляющее получателю ренты избыточную правовую защиту. В порядке совершенствования законодательства видится необходимым и достаточным, создание института ренты, которое в праве может стать регулирующим органом, снижающим риски рентных отношений, так как рентный договор имеет большие преимущества по сравнению с другими вариантами приобретения права собственности на недвижимое имущество.

Пожизненное содержание с иждивением

— В какой форме должен быть заключен договор пожизненного содержания с иждивением. Требуется ли государственная регистрация такого договора?

На эти и другие вопросы отвечает М.В. Пашкова, заместитель начальника Щигровского межрайонного отдела.

— Договор пожизненного содержания с иждивением заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверении) и государственной регистрации. При этом недвижимое имущество, являющееся предметом договора пожизненного содержания с иждивением, переходит в собственность плательщика ренты. Неисполнение требования о государственной, регистрации является основанием для признания договора незаключенным.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением государственной регистрации подлежит: сделка (договор пожизненного содержания с иждивением), право собственности плательщика ренты, залог (ипотека), возникший в силу закона, в пользу получателя рейсы. Государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией плательщика ренты.

— Можно ли осуществить сделку по доверенности?

— Государственная регистрация договора пожизненного содержания с иждивением осуществляется заявлению сторон договора (получателя и плательщика ренты) или уполномоченного ими на то лица при наличии у них нотариально удостоверенной доверенности. Кроме того, заявление о государственной регистрации указанного договора вправе подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.

Прием документов для государственной регистрации пожизненного содержания с иждивением, правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки осуществляется в порядке, предусмотренном Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

— Каким образом осуществляется передача имущества?

— Передача имущества осуществляется но передаточному акту. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется. Заявители должны быть предупреждены о возникновении ипотеки в силу закона, о чем должна быть сделана соответствующая запись в заявлении о государственной регистрации.

— Должна ли быть уплачена государственная пошлина?

— Какие еще должны быть представлены документы?

— Обязательным приложением к документам, предоставляемым для государственной регистрации, является кадастровый паспорт (технический паспорт, кадастровый план земельного участка объекта недвижимого имущества, выданный до 01.03.2008).

Исходя из конкретных обстоятельств, сопутствующих совершению договора пожизненного содержания с иждивением, для целей государственной регистрации могут потребоваться иные документы (справки о лицах, имеющих право на отчужденное жилье, разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки, нотариально утвержденное согласие супруга на совершение другим супругом сделки).

— В каких случаях погашается обременение имущества рентой и ипотекой?

— Записи об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой могут быть погашены а случаях расторжения договора пожизненного содержания с иждивением, судебного признания договора недействительным, смерти получателя пожизненного содержания с иждивением, выкупа ренты, а также в иных случаях прекращения обязательств, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Статья написана по материалам сайтов: wiseeconomist.ru, www.finexg.ru, rosreestr.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий