Обременение при разделе земельного участка 2019 год

Судьба ограничений (обременений) прав на земельные участки при осуществлении государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков

Федеральным законом от 01.01.2001 N 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» уточнены и дополнены положения Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 01.01.2001 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и другие акты.

Федеральным законом от 01.01.2001 N 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» изменены общие положения Земельного кодекса РФ, а именно, Земельный кодекс РФ дополнен новой главой I.1 «Земельные участки».

Согласно ст.11.2. Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, выделе, объединение и перераспределение земельных участков, а также образуются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Закон о государственной регистрации предусматривает следующую последовательность действий при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков:

1. Государственная регистрация права собственности и иных вещных прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков (пункт 4 статьи 22.2. Закона о государственной регистрации).

2. Одновременно осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав собственности и иных вещных прав (пункт 5 статьи 22.2. Закона о государственной регистрации).

3. Одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.

В соответствии со ст.1 Закона о государственной регистрации к ограничениям (обременениям) прав относятся — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

Статья 11.8 Земельного кодекса РФ предусматривает, что в случае раздела земельного участка все ограничения (обременения) прав, за исключением ограничений (обременений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в прежних границах. В случае, если такие обременения установлены на основании договора, например, на основании договора аренды, безвозмездного срочного пользования, договора ипотеки, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды, безвозмездного срочного пользования или ипотеки образуемых или измененных участков на прежних условиях, либо на внесение изменений в раннее заключенные договоры.

Учитывая изложенное, перенос ранее зарегистрированного ограничения (обременения) прав, возникшего на основании договора (аренды, безвозмездного срочного пользования, ипотеки), возможно при обращении за государственной регистрацией прав на вновь образованные земельные участки с одновременным заключением с арендаторами, землепользователями, залогодателями дополнительных соглашений к ранее зарегистрированным договорам аренды, безвозмездного срочного пользования, ипотеки.

В случае заключения новых договоров аренды, безвозмездного срочного пользования, ипотеки на вновь образованные земельные участки, одновременно с заявлением о государственной регистрации прекращения права должно быть представлено заявление о прекращении ограничения (обременения) на основании соглашения о расторжении договора аренды, безвозмездного срочного пользования, совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении ипотеки, и соответственно заявления о государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного срочного пользования, ипотеки на вновь образованные земельные участки.

В законе в отношении обременений (ограничений) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, таких как сервитут, арест (запрещение заключения сделок с земельными участками), напрямую содержатся нормы о переносе указанных обременений (ограничений) прав на вновь образованные земельные участки одновременно с регистрацией прав на них (п. п. 5, 6 ст.11.8 Земельного кодекса РФ).

Однако, преобразование земельного участка (раздел, выдел, объединение и перераспределение) является актом распоряжения, наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аресте (запрещение), зарегистрированном на исходный земельный участок, будет являться основанием для отказа в государственной регистрации.

Статья 11.8 ЗК РФ. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки

Новая редакция Ст. 11.8 ЗК РФ

1. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 — 11.7 настоящего Кодекса.

2. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного пользования на образуемые земельные участки.

3. В случаях, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.

4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

5. Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

6. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

Комментарий к Статье 11.8 ЗК РФ

Под правами на земельные участки в контексте комментируемой статьи необходимо понимать как вещные — право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения и сервитуты, так и иные права — аренду и право безвозмездного срочного пользования.

Образуемые земельные участки — это земельные участки, которые образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.3).

Измененным является земельный участок, который разделен (п. 4 ст. 11.4 ЗК), или из которого осуществлен выдел (п. 1 ст. 11.5 ЗК), из которого осуществлен выдел одного или нескольких земельных участков по правилам ст. 11.5 ЗК. Измененным признается также земельный участок, предоставленный садоводческому, огородническому или ДНО граждан, раздел которого осуществлен по правилам п. 4 ст. 11.4 ЗК.

Измененные земельные участки не прекращают свое существование в качестве объектов правовых отношений, сохраняются в измененных границах (п. 4 ст. 11.4, п. 1 ст. 11.5 ЗК), сохраняют свой кадастровый номер (для образованных земельных участков он является предыдущим). При этом не всегда сохраняется исходное местоположение таких земельных участков из-за изменения местоположения характерных (поворотных) точек границы и их количества, а также значения координат таких точек.

Согласно правилу п. 3 ст. 11.8 ЗК в случаях, указанных в п. п. 1 и 2 настоящей статьи, принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется. Это правило применительно к праву собственности в дополнительных пояснениях не нуждается. Что касается постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения, то они не могут быть прекращены по воле собственника, на основании административного акта или решения суда, если основание прекращения права не предусмотрено законом.

По смыслу п. 4 ст. 11.8 ЗК продолжение договорных отношений — аренды — в случае образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Этот же порядок распространяется и на право безвозмездного срочного пользования земельным участком, который предоставляется в качестве служебного надела на основании решения организации. Причем такая организация не обязательно должна являться собственником земельного участка. От имени собственника вправе выступать только исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, если речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также граждане или юридические лица, если такие земельные участки принадлежат им на праве собственности. Поэтому публичные юридические лица вносят соответствующее изменение в договор пользования на основании решения (индивидуального ненормативного акта), а организации — ФГУ (лесхозы) или ФГУП, бюджетные учреждения (государственные природные заповедники), организации, аффилированные с ОАО «РЖД» — на основании решения ненормативного характера или приказа. Физические и юридические лица соглашаются о внесении изменений в соответствующий договор безвозмездного срочного пользования земельным участком. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

В соответствии с п. 5 комментируемой статьи сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах. Уже на стадии подготовки межевого плана (или проекта межевания, если образование происходит путем выдела земельного участка в счет земельной доли из состава земель сельскохозяйственного назначения) кадастровый инженер отражает на плане земельного участка части образуемого земельного участка, в границах которых действует сервитут (то есть местоположение характерных точек границ сервитута). В соответствии с п. 9 ч. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ в ГКН вносятся сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.

Это интересно:  Исковое заявление о прекращении обременения 2019 год

Другой комментарий к Ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации

Комментируемая статья регулирует вопросы приобретения и сохранения соответствующих прав на земельные участки, которые были образованы или изменены. Данная статья закрепляет общее правило о том, что в отношении вновь образованных земельных участков собственники прежних земельных участков приобретают право собственности, а пользователи или владельцы прежних земельных участков — право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образованные земельные участки.

Особо следует отметить, что в таких случаях не требуется принятия каких-либо решений о предоставлении земельных участков.

Закреплены гарантии прав арендаторов земельных участков и лиц, использующих участки на основании договоров безвозмездного срочного пользования. Предусмотрено сохранение сервитутов при образовании земельных участков. Сохраняются также ограничения использования земельных участков, установленные в водоохранных, охранных, санитарно-защитных и иных зонах.

При разделе обремененного правом аренды земельного участка перезаключения договора аренды на вновь образованный участок не требуется

Суть дела

Крестьянское фермерское хозяйство заключило договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности у 727 участников, сроком на 49 лет. Через год хозяйство передало право аренды обществу с ограниченной ответственностью, о чем в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) была внесена соответствующая запись. Позднее один из сособственников приобрел доли у 44 участников общей долевой собственности, что подтверждено свидетельством, содержащим указание на обременение земельных долей договором аренды. После выделения земельных долей вновь образованному участку был присвоен новый кадастровый номер. Общество продолжало его использовать и добросовестно выполняло взятые на себя обязательства по договору аренды. Однако через четыре года в результате отчуждения у участка появился новый собственник. При этом из ЕГРП исчезла запись об ограничении (обременении) земельного участка правом аренды. В результате общество обратилось в территориальное управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП соответствующей записи. Но управление Росреестра отказало ему в этом, указав на то, что при образовании этого земельного участка из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности и используемого обществом на основании договора аренды, ограничения (обременения) прав, возникших из этого договора, в отношении выделенного земельного участка не сохранились. К такому выводу управление Росреестра пришло на основании п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ: в соответствии с ним лицо, арендовавшее земельный участок, из которого впоследствии путем выдела был образован новый участок, имеет право заключить договор аренды выделенного участка на прежних условиях. Следовательно, по мнению управления, обществу необходимо было заключить договор аренды с новым собственником участка. По считав отказ незаконным, общество обратилось в суд.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции удовлетворил требования общества, обязав управление Росреестра (далее — ответчик) внести в ЕГРП сведения об обременении земельного участка правом аренды в пользу общества.

Суд указал, что предоставление земельных участков в аренду осуществляется в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных ЗК РФ (ст. 22 ЗК РФ). Гражданским кодексом между тем установлено общее правило, согласно которому переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения (ст. 617 ГК РФ). В Земельном кодексе не предусмотрено, что выдел земельного участка и его переход к новому владельцу автоматически приводят к расторжению договора аренды. Однако в нем отсутствует норма, подтверждающая, что право аренды на выделенный участок с новым кадастровым номером должно быть сохранено. В связи с этим суд по аналогии применил правила об ипотеке земельных участков. В частности, согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, при применении ст. 11.8 ЗК РФ следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем, при этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»).

Пунктом 3.2 ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ) установлено, что в случаях, предусмотренных законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

В тоже время по смыслу п. 44 Правил ведения ЕГРП выделение из объекта недвижимости новых самостоятельных объектов недвижимости не прекращает обременения на первоначальный объект, в этом случае такое право трансформируется в право на вновь выделенные объекты недвижимости при условии отсутствия каких-либо распорядительных сделок правообладателя об отчуждении такого имущества. Это предполагает регистрацию обременения, установленного в отношении первоначального объекта недвижимости, в отношении вновь образованных объектов, без предоставления при этом новых сделок об установлении прав (ограничений, обременений) на вновь образованные объекты недвижимости. Таким образом, управление Росреестра незаконно отказало заявителю во внесении изменения в ЕГРП, указывающего на обременение земельного участка.

Апелляционный суд поддержал решение первой инстанции. Однако кассационная инстанция оба судебных акта отменила. Суд округа, признавая законными действия управления Росреестра, исходил из того, что земельное законодательство при образовании новых земельных участков при разделе обремененного правом аренды земельного участка не предусматривает автоматического сохранения права аренды на вновь образованные земельные участки. В связи с этим бывший арендатор должен был заново заключить договор, имея на это преимущественное право. Общество новый договор не заключило, следовательно, у регистратора не было правовых оснований вносить изменения в ЕГРП.

Не согласившись с решением кассационной инстанции, общество обратилось в Верховный суд РФ.

Позиция Верховного суда

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (далее — Судебная коллегия) поддержала общество и отменила постановление кассационной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

По мнению Судебной коллегии, суд кассационной инстанции, вынося свое решение, не учел следующее.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса, переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу, на сохранение права аренды на прежних условиях, а не, напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как это посчитал суд кассационной инстанции.

Данная норма, как и нормы Гражданского кодекса, не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Согласно п. 5 ст. 22.2 Закона № 122-ФЗ регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Следовательно, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный им земельный участок.

При этом для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется (п. 3.2 ст. 22.2 Закона № 122-ФЗ).

Таким образом, поскольку управление Росреестра не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали оспариваемые действия управления Росреестра незаконными и возложили на него обязанность устранить допущенные нарушения.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельхозназначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного закона, и распорядиться им по своему усмотрению.

При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется, и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Это интересно:  Жилищные субсидии балашиха 2019 год

Раздел земельного участка — от закона к практике

Другие новости

Раздел земельного участка — от закона к практике

Делимые и неделимые участки

Владея и распоряжаясь земельным участком, оценивая его площадь и прикидывая возможности перспективного использования, собственник земельного надела порой размышляет о том, что вряд ли возникнут проблемы, если участок придётся разделить на две или несколько частей, чтобы продать одну из них или подарить, оставить в наследство, отдать, при семейном разводе, если так случится, или выделить долю, когда у земельного участка несколько собственников. В ряде случаях так дело и обстоит, но только в ряде.

Почему? Потому, что одни участки считаются делимыми, а другие попадают в группу неделимых, раздел которых запрещён. Так установлено Гражданским кодексом РФ (пункт 1 статьи 133) и Земельным кодексом РФ (пункт 2 статьи 39.20).

Чем определяется градация участков на делимые и неделимые?

Делимость и неделимость участков определяется их спецификой, отражённой в целевом назначении земли, а оно, в свою очередь, зависит от природных особенностей территории, её ландшафта, плодородия, от возможности использования получающихся при разделе частей в качестве самостоятельных участков, но с сохранением их характеристик, соответствующих исходному назначению земли.

Участки, не теряющие своей сущности после их раздела на меньшие территории, относятся к делимым. Образующиеся новые участки соответствуют нормам того целевого назначения, что и исходный участок.

Участки, раздел которых может вызвать нарушение режима использования, требующего изменения целевого назначения, являются неделимыми.

К примеру, участок для ИЖС, даже при наличии на нём дома, в котором проживают 2 семьи, можно разделить, но выполнить это придётся совместно с разделом дома. Тем не менее, от размера получающихся частей участка будет зависеть, останутся они ли в долевой собственности (то есть исходный участок оказался неделимым) или могут стать самостоятельными (исходный участок — делимый).

Участок под многоквартирным жилым домом неделимый — его можно разделить только в долях между собственниками жилья пропорционально площадям их квартир, так как выделить земельные доли в самостоятельные участки (реальные доли) не получится ни физически, ни юридически, ведь невозможно выделить в натуре квартиру, скажем, на 8-м этаже многоквартирного дома вместе с частью земельного участка. Такая же ситуация будет и с земельными участками и помещениями в производственных и административных зданиях.

Особое положение в задачах раздела занимают земли сельскохозяйственного назначения, среди которых, например, земли, отведённые для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств, считаются вообще неделимыми (пункт 1-2 статьи 9 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»), а раздел прочих сельхозземель должен происходить так, чтобы самый малый образуемый участок не был меньше установленных норм.

Кроме перечисленных обстоятельств, на возможность раздела участка серьёзным образом влияет наличие наложенных на него обременений, которые могут распространяться или на всю территорию участка, или затронуть только её часть. В зависимости от этих обстоятельств участок может быть неделимым, так как из-за обременений на его раздел будет наложен запрет, и делимым, если существующие обременения не становятся препятствием для раздела.

В числе обременений могут быть:

· обременения, связанные с правом пользования землёй (сервитут, запрет на размещение объектов в охранных зонах и т.д.),

· ограничения по распоряжению участком (ипотека, долгосрочная аренда свыше 1 года, доверительное управление, арест по решению суда, концессия),

· обременения, связанные не с землей, а с находящимися на ней объектами недвижимости, имеющими статус памятников культуры.

В случае наличия обременений и ограничений становятся важными или срок, или точные границы их действия, оценка которых позволит прийти к пониманию возможности раздела.

· неделимый земельный участок — это такой участок, в отношении которого невозможно установить право собственности на его отдельную часть, то есть участок выступает объектом права в целом:

1. объектом права единственного собственника участка;

2. объектом общей собственности, если у земельного участка есть несколько собственников,

3. при наличии здания на участке, находящегося в собственности нескольких лиц, правом на земельный участок может быть только общая собственность (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ);

· делимый участок — такой участок, на отдельные части которого, можно установить право собственности, причём эти самостоятельные части, полученные при разделе, не нарушают режим использования, имеют площади и границы и выступают объектами права их собственников.

Когда закон разрешает раздел земельного участка, а когда запрещает?

Если участок является делимым, тогда как его можно разделить? Существуют ли какие-то правила? Что нужно учесть при разделе?

Да, и правила есть, и учесть много чего придётся, и сделать. Лучше ознакомиться со всем этим заблаговременно, чтобы не потратить впустую ни время, ни деньги на топографические работы, подготовку проектных материалов и разные согласования, получив в итоге отрицательный ответ из Росреестра.

В статье 11.4 Земельного кодекса изложены главные критерии, позволяющие оценить возможность раздела участка:

· раздел земельного участка или выдел в натуре доли в праве собственности на общий земельный участок возможны только при условии его делимости;

· делимый земельный участок может быть разделён на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, а разрешённое использование каждого образуемого участка может выполняться без перевода в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Запреты на раздел участков

Полный перечень ситуаций, когда раздел земельных участков не разрешён законом изложен в пункте 4 статье 11.9 Земельного кодекса РФ:

· образование участков приводит к невозможности разрешённого использования находящихся на них объектов недвижимости;

· обременения (ограничения), сохраняемые на образуемых земельных участках, не позволяют использовать участки в соответствии с разрешённым использованием;

· происходит вклинивание или вкрапливание образуемых участков в другие участки, появляется изломанность границ, чересполосица, создаётся невозможность размещения объектов недвижимости, выявляются другие недостатки, препятствующие использованию и охране земель;

· границы образуемого земельного участка пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков (исключение составляют участки, формируемые для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов);

· образуемый при разделе земельный участок не имеет самостоятельного подъезда и выхода к местам общего пользования (дорогам, проездам и выездам), что может повлечь ограничение прав владельцев иных земельных участков в части обеспечения прохода или проезда к выделяемому земельному участку.

Сопоставимость размера образуемого участка с предельными нормами — ориентир при разделе

Термины “размеры участка”, “реальные размеры доли” (или “доли в натуре”) связаны с более сложным понятием — градостроительными регламентами, устанавливаемыми Правилами землепользования и застройки (ППЗ), как, впрочем, самым непосредственным образом связана с ними и сама возможность или невозможность раздела участков.

Градостроительные регламенты вводят конкретику в использование земли в соответствии с её назначением. На основе градрегламентов на территориях населённых пунктов и за их границами земельные участки группируются в отдельные зоны (зоны жилого строительства, сельскохозяйственные или производственные зоны, зоны размещения деловых и коммерческих объектов и т.д.).

Каждая зона объединяет участки с идентичным характером использования и застройки (ИЖС, ЛПХ, под размещение магазина или производства, для ведения садоводства, огородничества или фермерского хозяйства и т.д.), известным как сумма видов разрешённого использования (ВРИ) земельных участков внутри градостроительной зоны.

Кроме этого, градостроительные регламенты ужесточают ситуацию по возможности застройки, устанавливая ещё и предельные размеры участков для каждого из видов их использования, определяют параметры строительства объектов или налагают на это строительство запрет, как, например, на полевых участках для ведения ЛПХ.

Предельные размеры участков как раз и являются тем главным маяком, на который нужно ориентироваться, приступая к рассмотрению вопроса о разделе делимого участка, поскольку именно предельные размеры “говорят” о том, что участки, образуемые после раздела основного, не должны отличаться от установленной предельной нормы для их вида разрешённого использования (ВРИ).

Если такое условие выполнимо, то раздел участка, выдел его части из общей либо доли из об общедолевой собственности (при согласии на это всех дольщиков) позволит определить чёткие границы образующихся участков на местности и преобразовать их в самостоятельные участки, никак и ничем не нарушающие своё изначальное целевое использование, одним словом, не вызывающие необходимость изменения категории земль и изменения их ВРИ. Все эти требования к земельным участкам, образуемым в ходе раздела, изложены в статье 11.9 Земельного кодекса РФ.

Не допускается раздел земельного участка или выдел в натуре доли в праве собственности на общий земельный участок, если:

1. существует запрет на раздел земли (например, не могут разделяться участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства);

2. при разделе или выделе земельной доли образуются земельные участки, площадь которых оказывается меньше минимальных размеров земельных участков, предусмотренных градостроительным регламентом;

3. размеры образованных земельных участков превышают максимальные размеры земельных участков, предусмотренные градостроительным регламентом;

4. к образуемым участкам не обеспечиваются собственные подъезды и подходы.

Итоги раздела исходного участка или выдела в натуру части из совместной и доли из общедолевой собственности должны быть такими:

1. образуются меньшие по площади, но соответствующие предельным размерам, самостоятельные участки,

2. изначальный участок прекращает своё существование и снимается с учёта в ГКН,

3. у собственника, несмотря на юридическое исчезновение объекта, право собственности сохраняется (он становится собственником всех земельных участков, появившихся в результате раздела),

4. если делится земельный участок, находящийся в общей собственности:

· участники общей собственности могут сохранить право общей собственности на все образованные участки;

· по заключённому соглашению участники долевой собственники могут оформить право собственности на свои выделенные доли, утрачивая право долевой собственности;

Это интересно:  Заказать выписки из егрп через интернет росреестр 2019 год

· земельный участок, из которого осуществлён выдел, сохраняется в изменённых границах (изменённый земельный участок),

· размеры образованных участков соответствуют предельным нормам, установленным местными органами власти.

Самостоятельность участка — что это означает?

Самостоятельность участков, полученных при разделе, как и самостоятельность изначального участка, характеризуется несколькими чертами:

1. определённостью местоположения каждого образованного участка, установленного при проведении кадастровых работ, уточняющих местоположение границ земельного участка и местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);

2. соответствием каждого меньшего участка виду разрешённого использования основного участка;

3. наличием определённой площади каждого меньшего участка, размер которой лежит в интервале между минимальным и максимальным значениями, установленными в соответствии с принятыми ПЗЗ;

4. технологической и производственной возможностью ведения на каждом меньшем участке той деятельности, что была разрешена для основного участка.

5. технологической и производственной возможностью производства сельхозпродукции на участках:

· для ведения личного подсобного хозяйства,

· для деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства,

даже меньших по площади, чем предельные минимальные размеры (статья 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), если основной деятельностью на образованных участках является или станет:

· другая деятельность, соответствующая назначению участка.

Раздел земельного участка и выдел земельной доли из совместной или общедолевой собственности на практике

Рассмотрим ситуации раздела частных земель (участков в собственности физических и юридических лиц) и выдела земельной доли (долей) из участков, находящихся в совместной или общедолевой собственности:

· участков, расположенных на землях населённых пунктов (ИЖС, ЛПХ, дачных участков, участков для огородничества, для гаражей и участков всех других видов использования),

· дачных, садовых участков, участков для огородничества, расположенных на землях сельхозназначения.

Земельный участок, который планируется разделить или из которого необходимо выделить в натуру долю (доли) или часть, когда он является общедолевой или совместной собственностью нескольких владельцев, должен отвечать ряду требований:

1. стоять на кадастровом учёте,

2. иметь границы,

3. не иметь обременений и ограничений, накладывающих запрет на проведение раздела.

Разделение земельного участка — процесс образования нескольких самостоятельных участков в границах изначального участка, в ходе которого:

· прекращается первичная целостность и существование исходного участка,

· целевым назначением и разрешённым использованием образуемых земельных участков становятся целевое назначение и разрешённое использование исходного земельного участка,

· производится государственный кадастровый учёт образованных земельных участков и регистрация права собственности на образованные земельные участки

Процедура раздела участка состоит из 4-х этапов:

1. составление соглашения собственника (собственников) на раздел участка или выдел части из совместного или доли (долей) из общедолевого исходного участка,

2. межевание, проводимое профильной лицензированной компанией, занимающейся определением границ и площадей земельных наделов и подготовкой межевых дел, выполняемая на основании заявления правообладателя земельного участка и заключённого с ним договора подряда;

3. присвоение почтовых адресов образуемым участкам;

4. постановка образованного участка (участков) на государственный кадастровый учёт с дальнейшей регистрацией права собственности.

1. Соглашение собственников на раздел участка или выдел земельной доли из совместной или общедолевой собственности

Соглашение о разделе земельного надела заключается между всеми его собственниками. По их желанию оно может быть удостоверено нотариально.

Если участком владеет несколько собственников совместно (даже если это супруги) или он находится в совместной или общедолевой собственности, межевание и постановка образованных участков на государственный кадастровый учёт могут происходить только после представления соглашения, подписанного собственниками участка и собственниками земельных долей, в мирном порядке.

Соглашение о разделе земельного участка может быть составлено в простой письменной форме, содержащей следующие сведения:

· данные о всех собственниках земельного участка (паспортные сведения, адреса места жительства);

· адрес земельного участка;

· кадастровый номер исходного земельного участка;

· подтверждение согласия всех собственников на раздел участка;

· место оформления соглашения;

· дата подписания соглашения

Если участок находится в совместной или общедолевой собственности раздел земельного участка осуществляется пропорционально принадлежащим собственникам земельных долям в праве общей собственности. В соглашении о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности помимо перечисленных выше сведений указывается размер доли в общем праве, наименование и реквизиты правоустанавливающего документа и записи в ЕГРН. Отражается также порядок распределения между собственниками расходов на межевание, подготовку межевого дела и государственной регистрации права собственности на принадлежащую им после раздела часть земельного участка.

В случае отсутствия согласия хотя бы одного из сособственников участка его раздел или выдел земельной доли (долей) может проводиться только после положительного судебного решения, определяющего порядок распределения частей исходного участка. Судебное решение, как понятно, должно быть представлено в землеустроительную организацию, проводящую межевые работы.

Межевание исходного участка проводится в тех случаях, когда имеющиеся в ГКН сведения об исходном участке оказываются недостаточными для точного определения его границ.

Выполнять межевание может только лицензированная землеустроитительная организация. Собственник (собственники) участка должны подать в неё заявление и заключить с нею договор подряда, предоставив согласие о разделе

До начала межевания проводятся подготовительные работы, в ходе которых кадастровый инженер землеустроительной компании

· получает кадастровую выписки из Государственного кадастра недвижимости (ГКН) на исходный участок;

· получает кадастровый план территории

· знакомится с правоустанавливающими документами на исходный участок земли;

· проводит оценку расположения соседних земель с выявлением точного расположения характерных точек исходной зоны во избежание пересечения границ;

· устанавливает необходимость проведения полевых работ (на основании заключения геодезической экспертизы).

По результатам дальнейших полевых работ:

1. определяются точные границы, координаты поворотных точек и площади образуемых участков,

2. разрабатывается предварительный межевой план, показывающий вариант площадей и конфигураций новых земельных участков;

3. полученная информации вносится в кадастр недвижимости.

Предварительный проект межевого плана сначала обсуждается с собственником (собственниками) участка.

Согласование границ со смежниками

Процедуру согласования границ организует кадастровый инженер — по его выбору, индивидуально с каждым смежником или через общее собрание смежных землепользователей.

Если с установленным местоположением границ согласны все собственники смежных участков, кадастровым инженером готовится официальный документ — акт согласования, где все собственники смежных участков ставят свои подписи на обороте листа графической части межевого плана.

В случае отказа кем-либо из собственников смежных наделов от согласования предложенных границ и предоставления им обоснованных возражений, возражения прилагаются к к межевому плану и признаются его неотъемлемой частью (ч. 4 ст. 40 Закона о ГКН).

В акт согласования границ кадастровым инженером вносится запись о наличии возражений со стороны смежного землепользователя. Возражения могут быть сняты при повторном согласовании новой редакции чертежа межевого плана, который должен подготовить кадастровый инженер.

Если же возражения не сняты, то акт с неснятыми возражениями будет считаться несогласованным, а участок, границы которого устанавливались, не может быть поставлен на кадастровый учёт. В этом случае способом разрешения проблемы может стать исключается судебное разбирательство.

3. Присвоение почтовых адресов образуемым участкам

Для присвоения почтового адреса образуемому земельному наделу собственнику (собственникам) исходного участка необходимо обратиться в отдел по архитектуре и градостроительству местной администрации с заявлением о присвоении персональных адресов новообразованным территориям с предоставлением следующих документов:

2. свидетельство о праве собственности на свою часть (долю) в исходном земельном участке;

3. кадастровый паспорт,

4. соглашение собственников участка о его разделе,

5. судебное решение о разделе (в случае отсутствия соглашения иного собственника (собственников).

Итогом рассмотрения заявления будет решение администрации о присвоении персональных почтовых адресов каждому из образованных земельных наделов.

При достижении полного согласия по межевому плану, при выполненном согласовании границ образуемых участков со смежниками и присвоения почтовых адресов образованным участкам готовится окончательный вариант межевого плана (на бумажном носителе и в электронном виде) для передачи собственнику (собственникам) земельного участка и в кадастровую службу.

После завершения всех процедур собственникам (собственникам) образуемых участков с межевым делом, паспортом и решением администрации, в котором будут указаны адреса участков, необходимо обратиться в подразделение Росреестра с заявлением о постановке объекта на кадастровый учёт.

4. Кадастровый учёт и государственная регистрация прав на образованные земельные участки

Федеральным законом ФЗ № 218-ФЗ установлено, что при разделе земельного участка задачи:

1. постановки образованных земельных участков на государственный кадастровый учёт,

2. государственной регистрации прав на образованные земельные участки,

3. снятия с кадастрового учёта и прекращение права собственности на исходный земельный участок

решаются одновременно, для чего в подразделение Росррестра вместе с заявлением должны быть предоставлены следующие документы:

1. документ, удостоверяющий личность;

2. заявление о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации прав на образованные земельные участки;

3. решение администрации о присвоении адресов образованным земельным участкам,

4. межевой план (по инициативе заявителя),

5. соглашение собственников или решение суда о разделе земельного участка;

6. документ, подтверждающий полномочия, если заявление подает представитель.

При отсутствии решения администрации о присвоении адресов образованным участкам в сведениях об их адресах указывается адрес исходного земельного участка, а присвоение этого адреса выполняется после осуществления кадастрового учёта.

Результатом рассмотрения заявления станет выписка из ЕГРН о праве собственности на образованные участки (о госрегистрации права).

Статья написана по материалам сайтов: zkodeksrf.ru, www.eg-online.ru, grand-house.biz.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий