+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Обременение на недвижимость гк 2019 год

1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

2. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Комментарий к Ст. 586 ГК РФ

1. В случае приобретения по договору ренты недвижимого имущества право собственности плательщика ренты обременено. Поскольку в силу п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты недвижимости получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество, распоряжение этим имуществом осуществляется с учетом положений ГК РФ о залоге. На основании ст. 346 ГК РФ залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Таким образом, плательщик ренты стеснен в возможности распоряжения приобретенным объектом.

2. Совершенное с согласия получателя ренты отчуждение недвижимого имущества, являющегося предметом ренты, влечет замену стороны в договоре ренты. Плательщиком ренты становится приобретатель имущества, при этом объем его обязательств и порядок их исполнения определяются договором ренты.

При отчуждении недвижимого имущества, приобретенного по договору ренты, собственник обязан уведомить приобретателя о наличии обременения недвижимости рентой. В случае если такое имущество отчуждается по договору купли-продажи, подлежат применению положения ст. 460 ГК РФ.

3. Переход права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору ренты, не снимает ответственности по договору ренты с предыдущего собственника — лица, заключившего договор ренты на стороне плательщика. Такое лицо несет субсидиарную с новым собственником ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Таким образом, например, в случае образования задолженности по рентным платежам получатель ренты, действуя в соответствии с правилами ст. 399 ГК РФ, должен предъявить требование о взыскании задолженности и процентов (ст. 588 ГК) к основному должнику, т.е. к новому собственнику — лицу, которое приобрело недвижимость, обремененную рентой. Если это лицо отказывается удовлетворить требование получателя ренты или не дает в разумный срок ответ на предъявленное требование, получатель ренты может предъявить свои требования предыдущему собственнику. Эти правила применяются также в случаях дальнейшего отчуждения недвижимости и распространяются на всех приобретателей этого имущества.

Солидарная ответственность предыдущих и последующих собственников недвижимого имущества, отчужденного под выплату ренты, может быть предусмотрена договором ренты.

Понятия «обременение» и «ограничение» в законодательстве о недвижимом имуществе

Понятия, указанные в названии данной статьи, достаточно широко используются в гражданском законодательстве, однако не имеют достаточно четких легальных определений. Отсутствие таких определений не может не оказывать негативного влияния на практику применения законодательства, определяющего правовой режим недвижимости. Цель статьи – анализ понятий «обременение» и «ограничение» с точки зрения гражданского законодательства и законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и выработка предложений по совершенствованию этого законодательства.

В соответствии со ст.131 ГК РФ государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав на недвижимое имущество.
В то же время Закон о регистрации говорит о регистрации ограничений (обременений). Оба этих понятия во всех статьях Закона используются только вместе, как синонимы. О том, что Закон о регистрации рассматривает данные понятия как равнозначные, говорит и определение, содержащееся в первой статье Закона. Согласно этому определению «ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других».

Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствует какое- либо другое определение ограничений и обременений. В то же время, по мнению автора, приведенное определение не выдерживает критики с точки зрения правильности отражения того явления, которое оно призвано определить. Во-первых, рассматриваемая формулировка ограничивает источники возникновения ограничений лишь непосредственным установлением их законом, либо уполномоченными органами, абсолютно не учитывая возможность договорного происхождения обременений и ограничений. В то же время при указании примерного перечня возможных ограничений (обременений) формулировка Закона приводит ряд обременений, которые могут быть основаны на договоре (сервитут, ипотека), либо могут возникать только из договора (доверительное управление, аренда).

Видимо, с целью исправления этой явной ошибки в п. 1 ст. 4 Закона о регистрации был включен абзац второй:«Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом»1. Но получилось не очень удачно. Хотя в данной статье и упоминается, что обременения могут иметь договорное происхождение, но более общее определение, содержащееся в ст. 1, такого упоминания не содержит.
Во-вторых, как представляется, понятия ограничение и обременение не являются синонимами. При этом следует заметить, что если бы они являлись синонимами, то с точки зрения законодательной техники не было бы никаких оснований использовать в тексте закона оба этих понятия.

Это интересно:  Налоговое обременение 2019 год

Разумеется, при отсутствии законодательного определения этих понятий можно в теории устанавливать различное их соотношение. Однако с учетом анализа употребления этих терминов в Гражданском кодексе и установившейся практики наиболее оптимальным представляется следующий подход.

Начнем с рассмотрения понятия ограничения.
Прежде всего, анализируя текст обеих частей Гражданского кодекса, можно однозначно определить, что термин«ограничение» в том смысле, который придает ему ст.131 ГК РФ и Закон о регистрации, в гражданском законодательстве всегда используется применительно к гражданским правам. Термин же «обременение» всегда относится к имуществу (см.ст.ст.274, 275, 460, 586, 704, 1019ГК РФ). При этом данный подход выдерживается весьма жестко — нигде в Гражданском кодексе не говорится об «обременении прав» или «ограничении имущества».
Рассматривая вопрос о понятии ограничения применительно к вещным правам, нужно проанализировать содержание п. 2 ст.209 ГК РФ. Согласно этой норме «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

В рассматриваемой статье сформулированы общие исходные условия осуществления права собственности. Согласно этой формулировке действия собственника в отношении принадлежащего имущества всегда ограничиваются законом, иными правовыми актами, а также правами и охраняемыми законом интересами других лиц. При этом, очевидно, закон имеет в виду нормы общего характера, не определяющие режим конкретного объекта недвижимости, а также рассматривает в общем плане права и интересы граждан, которые должен соблюдать каждый собственник, а не собственник конкретного имущества по отношению к конкретным лицам. Эти рамки осуществления права собственности нельзя считать ограничениями в том смысле, в котором данное понятие используется в законодательстве, поскольку они составляют элемент режима собственности любого имущества. Ограничениями же являются любые отклонения от общих рамок осуществления права собственности. Так, например, элементом общего режима любого здания является запрещение его реконструкции без соответствующего разрешения. К общему режиму любого здания относится также обязанность собственника не осуществлять в этом здании каких-либо действий, которые наносили бы ущерб правам и законным интересам владельцев соседних объектов. Но если индивидуальным актом установлено запрещение проведения определенного рода реконструкции (например, запрещение надстройки здания), либо собственник здания по соглашению с собственником соседнего здания обязан представить последнему возможность пользования находящейся в здании электрической подстанцией или гаражом, то в этом случае речь идет об ограничении прав собственника конкретного объекта.

Проводить различия между элементами общего режима объекта и ограничениями права собственности на него очень важно именно с точки зрения вопросов государственной регистрации прав на недвижимость.

Вполне очевидно, что ст.131 ГК РФ говорит о необходимости регистрации ограничений в собственном смысле этого слова. В то же время при анализе правоустанавливающих документов регистраторам не всегда бывает просто установить, какие ограничения, подлежащие регистрации, содержатся в документе.
Так, например, сторонами договоров отчуждения часто включаются в договор многочисленные обязанности приобретателя объекта, которые, однако, большей частью характеризуют обязанности любого собственника недвижимого имущества. Так, например, в договор иногда включаются положения, характеризующие бремя содержания имущества (ст.210 ГК РФ), такие как обязанность проведения текущего и капитального ремонта, заключения договоров на тепло- и электроснабжение и пр. Представляется, что такие обязанности не могут быть зарегистрированы в качестве обременения, независимо от желания участников договора.

С учетом приведенных соображений следует высказать еще одно замечание в адрес определения ограничения(обременения) в Законе о регистрации. В этом определении говорится, что ограничения и обременения могут быть установлены непосредственно законом. Между тем, по мнению автора, ограничение как объект регистрации (а именно в качестве такового оно и определяется в Законе о регистрации) отличается именно тем, что изменяет содержание правомочий собственника именно по сравнению с общим режимом, установленным непосредственно законом. Разумеется, нельзя не признать, что ряд ограничений прав собственника могут возникать на основании норм закона. Так возникает залог при продаже товара в кредит (п.5 ст.488 ГК РФ) и передаче недвижимости под выплату ренты (п.1 ст.587 ГК РФ). Однако в этих случаях речь идет не об установлении ограничений прав собственника непосредственно законом, а об автоматическом возникновении этих ограничений при совершении собственником соответствующих действий. Поэтому, определяя понятие ограничения прав, необходимо говорить не об установлении их законом, а об их возникновении (установлении) на основании закона. В противном случае будет потеряна грань между ограничением, являющимся объектом регистрации, и общими рамками правомочий собственника.
Итак, ограничение права на недвижимость можно определить как установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо договором уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий, установленным законом непосредственно.

Теперь перейдем к понятию обременения.
Как уже указывалось, в Законе оно используется применительно к имуществу, а не к правам на него.
По мнению автора, такой подход законодателя не случаен. Специфика обременения как правовой категории состоит в том, что оно неразрывно связано с конкретным имуществом, существует и сохраняет свое содержание независимо от смены собственника этого имущества. Так, например, ст.274 ГК РФ говорит об обременении земельного участка сервитутом, а п.1 ст.275 ГК РФ специально указывает, что «сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу». Относя ренту к обременениям, Гражданский кодекс в ст. 586 формулирует аналогичное правило: «рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества».

Это интересно:  Как продать приватизированную дачу 2019 год

Такое же правило сформулировано и в ст.617 ГК РФ применительно к аренде, хотя аренда и не названа обременением.
Рассматривая соотношение понятий «ограничение прав» и «обременение имущества», следует отметить, что обременение имущества, как правило, состоит в ограничении прав его собственника, а именно прав владения, пользования и распоряжения, причем эти ограничения связаны с наличием прав на это имущество у третьих лиц. Так в случае обременения имущества сервитутом права его собственника ограничены правами пользования собственника соседнего участка, при аренде — правами пользования арендатора и т.д. Однако следует обратить внимание и на то, что обременение может выражаться не только в ограничении прав владения, пользования и распоряжения имуществом, но и в возложении на собственника имущества дополнительных обязанностей, неразрывно связанных с владением этим имуществом. Именно так обстоит дело при обременении имущества рентой. Основное содержание данного обременения состоит в обязанности «выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной сумме, либо предоставления средств на его содержание в иной форме» (п.1 ст.583 ГК РФ). Таким образом, мы видим, что обременение не всегда связано с ограничением прав лица в отношении обременяемого имущества.
В то же время, рассматривая понятие ограничения прав, мы можем заметить, что ограничение прав конкретного лица в отношении недвижимого имущества далеко не всегда неразрывно связано с этим имуществом и правами на него третьих лиц. В качестве примера можно привести такое ограничение, как арест имущества или запрещение совершения в отношении этого имущества определенных действий (ст.134 ГПК РСФСР, ст.76 АПК РФ). Арест производится в отношении конкретного имущества и действует до его отмены в установленном порядке. Поэтому он может рассматриваться как обременение, сохраняющее свою силу независимо от смены собственника. Но такая мера обеспечения иска, как запрещение ответчику совершать определенные действия (например, запрещение распоряжаться определенным недвижимым имуществом), неразрывно связана исключительно с личностью ответчика и не может сохраняться, если собственником имущества является другое лицо.
Таким образом, с одной стороны, могут существовать обременения, которые не связаны с ограничением прав на имущество, а, с другой стороны, есть такие ограничения прав собственника имущества, которые связаны исключительно с его личностью и не сохраняются при смене собственника.

С учетом проведенного анализа можно было бы сформулировать следующее определение обременения:«Обременение имущества — ограничения вещных прав на имущество, а также специальные обязанности обладателей этих прав, установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя».
Представляется, что введение такого определения в общую часть гражданского законодательства было бы целесообразным, поскольку данный термин в законе используется, а определения не имеет.
При отсутствии же общего определения обременения для любого имущества это определение следовало бы сформулировать применительно к недвижимости. Такое определение могло бы существовать в Законе о регистрации вместе с определением ограничения прав на недвижимость.

1 Федеральный закон от 29.12.2004 N 196-ФЗ)

Алексеев В. А., руководитель адвокатского агенства «Алексеев, Загараев и партнеры»,

Обременение недвижимости — подводные камни для покупателя

Видов обременений много, и проследить за юридической чистотой сделки может только опытный риэлтор.

Суть обременения — это ограничение на возможность распоряжаться и владеть недвижимостью, которое накладывает законодательство или договор.

Обычно невозможность продать (купить) недвижимость возникает в случае:

  • ее залога или невыплаченной ипотеки;
  • заключения договора ренты;
  • наложении ареста на имущество;
  • наличия квартиросъемщиков или прописанных жильцов;
  • при введении такого ограничения, как сервитут;
  • если в списке жильцов числятся граждане, признанные недееспособными, или лица, не достигшие возраста 18 лет;
  • сдачи недвижимости владельцем в доверительное управление.

Залог или невыплаченная ипотека. Покупатель жилплощади в ипотеку имеет право прописываться в ней, пользоваться ею, однако до тех пор, пока долги перед банками не будут погашены, у него нет права продавать квартиру. Вернее, сделать это без разрешения банка.

Рента. Согласно ст. 586 ГК РФ «Обременение рентой недвижимого имущества»:

«Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (ст.399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству».

Таким образом, в случае приобретения по договору ренты недвижимого имущества залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя (рентополучателя), рассказал Илья Трифонов, директор компании «Скорая юридическая помощь».

Если на квартиру наложен арест (например, службой судебных приставов за неуплату коммунальных долгов), то ее продажа возможна только после выплаты долгов и снятия ареста.

Найм (аренда). Продать сданную в аренду квартиру (дом) можно. Однако если между арендатором и владельцем недвижимости был заключен официальный договор, то выселить жильца до окончания срока аренды очень сложно.

Это интересно:  Жилищные субсидии сургут 2019 год

Сервитут. Это специфическое ограничение, распространяющееся на земельный участок. Согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута), объяснил Трифонов.

«Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута», — сообщает Росреестр РФ.

Наличие прописанных жильцов. Вообще квартиры с таким обременением продаются со скидкой, но нужно учитывать, что споры по выселению нежеланных жильцов могут длиться годами. Если же в квартире прописаны несовершеннолетние и инвалиды, то выселить их практически невозможно. Отметим, что согласно ст. 31 ЖК РФ:

«В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию».

Доверительное управление имуществом. Оно регулируется ст. 35 ГК РФ:

«По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему».

Стандартный договор дает право такому доверительному управляющему только сдавать квартиру в аренду, таким образом, право распоряжаться (в том числе продавать) остается за владельцем.

Итого. Видов обременения довольно много. Проверить, есть ли они, можно через Росреестр — при покупке недвижимости можно потребовать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с пометкой в соответствующих графах о том, что обременений нет. Однако и это — не полная гарантия успеха сделки. Например, узнать, сдана ли квартира в аренду, можно, только если запросить дополнительные справки через местную налоговую службу. В целом, перед тем, как подписывать договор купли-продажи, желательно убедиться в том, что отсутствуют любые препятствия проведению сделки, а сделать это лучше всего через агентство недвижимости с большим опытом работы на рынке или нанятого хорошего юриста.

2.1 Понятие обременения в гражданском законодательстве

1. Согласно ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», под ограничениями (обременениями) понимается «наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других)». Анализ данной статьи позволяет выявить следующее:

а) понятия «ограничение» и «обременение» тождественны;

б) основаниями возникновения обременения являются закон, акт уполномоченного законом органа, договор (отметим, что здесь регулирование вступает в противоречие с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ и с воспроизводящим ее абзацем 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ, согласно которым гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства);

в) для обременения (ограничения) характерно стеснение правообладателя в осуществлении права; обременение не связано с изъятием правомочий у лица, чье право обременяется.

2. Под стесняющими собственника в осуществлении его права условиями законодатель понимает субъективные права лица, в пользу которого установлено обременение, юридические обязанности, в том числе публичного характера, субъекта обремененного права, а также запреты на реализацию определенных правомочий, поэтому можно констатировать, что в ряде случаев на объект обремененного права собственности возникают права третьих лиц (сервитут, аренда), в то время как в иных — нет (арест имущества).

3. В реализации правомочия распоряжения стеснен также собственник, заключивший и зарегистрировавший договор купли-продажи жилых помещений, а также собственник, передавший недвижимое имущество во исполнение договора, в период до государственной регистрации перехода права собственности (в период существования так называемого права ожидания).

4. Согласно действующим нормам об ипотеке, обременение может возникнуть и в отсутствие прав третьих лиц на имущество собственника и, следовательно, может быть установлено не в пользу конкретного лица.1

Статья написана по материалам сайтов: alekseev-adv.ru, www.samru.ru, pravo.bobrodobro.ru.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector