+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Продать долю в квартире документы 2019 год

Не каждый собственник владеет целым жильем.

Зачастую ему принадлежит только часть. Но это не ограничивает его в правах и позволяет распоряжаться своей долей так, как ему вздумается — продать, подарить, обменять и т.д. Правда закон устанавливает определенные правила при продаже доли в квартире. Какие именно, рассмотрим далее.

Содержание

Основания возникновения долевой собственности на квартиру

Стать владельцем долевой собственности можно несколькими путями. Рассмотрим наиболее распространенные:

Самый распространенный вариант — участие семьи в приватизационной программе. С муниципалитетом заключается договор о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность. Участвуют в приватизации все прописанные члены семьи, включая несовершеннолетних детей. Каждому из них достанется определенная доля.

Если ваша семья покупает квартиру, то можно сразу оформить квартиру на нескольких собственников. Например, на родителей и ребенка.

Часть квартиры может перейти и по наследству, когда на нее претендует несколько наследников.

Порой щедрый родственник может безвозмездно отдать вам свою часть квартиры. Стоит только заключить договор и зарегистрировать его в Росреестре.

Каждый владелец доли квартиры вправе распоряжаться ей по собственному усмотрению, но с учетом интересов других собственников. Однако учтите, чем больше собственников, тем больше сложностей возникнет с продажей. Иногда проблематично договориться с другими владельцами о цене, сроках и покупателях, ведь каждый из них имеет преимущественное право покупки.

Решили продать долю в квартире — соблюдайте интересы других собственников.

Нюансы продажи доли в квартире

Продавая свою часть квартиры, вы должны учитывать установленные законом правила:

  • Преимущественное право покупки

Если вы предложили купить долю постороннему человеку, то другие собственники квартиры вправе первые приобрести вашу долю на аналогичных условиях. Об этом говорит ст. 250 ГК РФ.

Вы обязаны письменно уведомить каждого владельца доли квартиры о предстоящей сделке и ее условиях. У них 30 дней, чтобы принять решение — будут они покупать вашу долю или откажутся от нее.

  • Регистрация у нотариуса

Независимо от того, кто станет покупателем — один из дольщиков или посторонний человек, договор купли-продажи нужно удостоверить у нотариуса. Если он его не удостоверит, договор не примут на регистрацию в Росреестре.

Если эти правила нарушить, сделку попросту признают недействительной — достаточно любому совладельцу квартиры подать иск в суд.

Другие дольщики имеют приоритетное право покупки вашей доли.

Порядок продажи доли в квартире

Если вы решили продать свою долю имущества, то следуйте пошаговой инструкции:

  1. подготовьте документы — выписку из ЕГРН, паспорта всех участников сделки и т.д.;
  2. согласуйте условия купли-продажи с покупателем — цену, порядок взаиморасчетов, предмет и т.д.;
  3. подготовьте проект договора купли-продажи доли в квартире;
  4. письменно уведомите всех совладельцев жилья;
  5. подождите 30 дней — другие дольщики должны вам выслать письменный отказ или согласиться на покупку;
  6. заключите сделку с покупателем-дольщиком, если кто-то из совладельцев квартиры решил выкупить вашу долю;
  7. заключите сделку с первоначальным покупателем, если все дольщики отказались от выкупа или не прислали свой ответ в течение месяца;
  8. передайте договор купли-продажи, передаточный акт и доказательства соблюдения уведомительного порядка нотариусу;
  9. заберите документы у нотариуса после их удостоверения и внесения сведений в реестр;
  10. подайте документы на регистрацию в Росреестр и уплатите госпошлину.

Как только закончится регистрация, сведения внесут в ЕГРН, вам и новому собственнику выдадут договор и выписку. Если вы соблюли все условия, то переживать не о чем — переход права собственности на долю будет полностью законным.

Выписка ЕГРН — единственное доказательство права собственности на долю в квартире.

Госпошлина за продажу доли в квартире

Госпошлину обязаны заплатить участники сделки:

  • Покупатель оплачивает государственные услуги регистрации права собственности в размере 2 тыс. руб. Если покупателей несколько, то эта сумма делится на всех.
  • Если договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса, то госпошлина составляет 0,5% от цены сделки, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. Оплачивают ее и продавец, и покупатель.

Первая пошлина оплачивается в банке до подачи документов в Росреестр, а вторая — у нотариуса.

Документы, необходимые для продажи доли в квартире

Главный документ, который у вас должен быть на руках — это правоустанавливающий документ на долю в квартире. Они различаются в зависимости от оснований возникновения права собственности:

Правоустанавливающий документ

Основание возникновения права собственности

Договор о приватизации

Покупка квартиры в общую долевую собственность

Договор дарения или мены

Получение доли в квартире в дар или путем обмена

Свидетельство о праве на наследство

Наследование доли по закону или завещанию

Брачный договор либо соглашение об определении долей в квартире

Определение доли по условиям брачного договора либо соглашения

Решение суда о признании права собственности

Признание права собственности на долю в судебном порядке

Самый простой способ — получить выписку ЕГРН. Это самое надлежащее доказательство вашего права собственности на долю в квартире. Помимо этого, вам нужно подготовить:

  1. паспорта продавца и покупателя;
  2. договор купли-продажи и передаточный акт;
  3. письменное уведомление дольщикам о преимущественном праве выкупа;
  4. согласие или отказ от приобретения, которые заверены у нотариуса;
  5. заявление в Росреестр о проведении регистрационных действий;
  6. квитанция об уплате государственной пошлины.

Вам могут потребоваться и иные бумаги, все зависит от условий сделки. Например, справки об отсутствии задолженности по ЖКХ или обременений на долю в квартире.

Документы можно подать как в Росреестр, так и в МФЦ.

Нужно ли платить налог с продажи доли в квартире?

Да, если вы получили доход. Вы обязаны задекларировать его в налоговой инспекции и заплатить по ставке 13%. Но существует один нюанс — если вы владели долей более трех лет, налог на доходы не уплачивается.

Также при продаже доли можно воспользоваться налоговым вычетом и вернуть часть НДФЛ. Обязанность по заполнению декларации и расчету налога возложена на вас. Если вы ее не подадите, то заплатите штраф — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц, но не более 30% и не менее 1 тыс. руб.

Продажа доли в квартире не составляет особой сложности. Важно соблюсти процедуру и грамотно составить договор. Если вы не уверены, что сможете оформить сделку самостоятельно, то лучше обратиться за помощью к юристу.

Как продать долю в квартире – порядок оформления сделки, необходимые документы

Продажа доли в квартире таит «подводные камни» для покупателя. Сделка всегда затрагивает права других собственников, поэтому без их первоначального согласия запрещается оформление купли-продажи.

Опытные специалисты по недвижимости помогут найти оптимальные пути решения вопросов, если совладельцы против перехода прав собственности к покупателю, но такие способы иногда влекут за собой крупные проблемы в дальнейшем владении и распоряжении долей.

Предмет сделки

Долевая собственность – лишь часть в праве собственности на целую квартиру. Владение таким имуществом ограничено другими совладельцами. Покупая долю, вы рискуете оказаться в зоне конфликта родственников, зачастую бывших.

При демонстрации недвижимости продавец показывает отдельную комнату, на двери в которую даже может быть установлен замок, но следует помнить, что отдельное помещение ему не принадлежит. Такое выделение – личная договоренность собственников, но не факт, что проживающие в квартире согласятся существовать на прежних условиях с новым собственником.

«Подводные камни»

Задумайтесь, почему соседи не воспользовались первоочередным правом покупки доли в своей квартире? Если вам предлагают оформить сделку дарением, это указывает на то, что у продавца с совладельцами нет контакта, а может быть и простой акт мести родственникам в виде заселения в квартиру чужого человека. Не стоит обольщаться низкой ценой доли – впоследствии эта скупость способна на долгие годы испортить вам жизнь.

Уточните у продавца, почему он не воспользовался вариантом перевода своей части квартиры в отдельный объект, который бы закрепил за ним конкретную комнату. Пообщайтесь с проживающими в квартире, с другими собственниками, не стесняйтесь требовать документы, подтверждающие их личности и права.

Если продавец утверждает, что всё это затруднительно, показывает квартиру только при отсутствии соседей, снижает цену и всячески способствует скорейшей продаже – лучше откажитесь от сделки. Сообщите, что согласны подождать переоформления доли в отдельный объект, выделения её в натуре через суд. Приобретение конкретной комнаты обезопасит вас от непредвиденных изменений в расположении квадратных метров для проживания.

При покупке доли в однокомнатной квартире этот вариант невозможен. Продавцу необходимо договориться с другими собственниками о выкупе его части, либо обращаться в суд.

В некоторых случаях покупка доли производится лишь для оформления постоянной регистрации по месту проживания. Ежемесячную квартплату придется вносить согласно количеству квадратных метров, приходящихся на вашу собственность.

Как продать долю в обход других собственников

Клиенты редко обращаются с делами о сделках купли-продажи долей, если другие собственники согласны с решением владельца. Поступление таких вопросов от покупателей всегда настораживает.

Если прямо спрашивают: «Как купить долю в квартире, не уведомляя совладельцев?», отвечаем – никак. Любой другой порядок не будет являться покупкой.

Подарок

В типичных ситуациях клиентам непонятна суть сделки, когда предлагают оформить продажу дарением. Этот способ широко используется при расходовании материнского капитала, когда продают комнаты в коммунальных квартирах и не могут собрать согласия со всех собственников. Продавец дарит покупателю 1/100 или другую часть от объекта, а затем оставшуюся долю оформляют договором купли-продажи, так как юридически условие о первоочередном праве покупки считается выполненным.

Только при участии наличных денежных средств мнимая сделка с дарением опасна для покупателя. Существует риск остаться без квадратных метров и денег. Договор дарения может быть оспорен и признан недействительным. Такой схемой часто пользуются мошенники.

Через некоторое время после покупки оказывается, что продавец недееспособен, в момент заключения договора не мог контролировать свои действия и отдавать отчёт совершаемым поступкам. Сделка признается недействительной в судебном порядке. Продавцу возвращаются квадратные метры в квартире, а вернуть деньги покупателю он не может, потому что их просто нет.

Конечно, не всегда получение «подарка» заканчивается так плачевно, но при оформлении мнимой сделки стоит очень внимательно изучить все стороны покупки.

Получение в дар доли влечёт уплату налога в следующем году, а также лишает права воспользоваться вычетом с покупки этой недвижимости.

От уплаты налога за приём «подарка» освобождаются только близкие родственники, согласно ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации. Остальным покупка доли в квартире, оформленная дарением, обойдётся на 13 % дороже, учитывая налог.

Залог

Ещё один способ продать долю в квартире – передача её в залог. Суть сделки в оформлении займа: покупатель предоставляет деньги продавцу, а тот в обеспечение оставляет часть недвижимости.

Опасность для приобретателя в том, что средства уже отданы, а залог не всегда удается забрать даже через суд. Такая мнимая сделка может остаться простым займом, а должник будет возвращать денежные средства долгие годы небольшими частями.

Законных способов продажи, без извещения остальных собственников, не существует. Продавец доли обязан предложить выкуп совладельцам – только после их отказа от покупки можно переоформлять право на свою часть квартиры другим лицам.

Как уведомить о продаже доли

При оформлении недвижимости устные договорённости не действуют. Каждый отказ от первоочередного права покупки необходимо документально подтвердить.

Существует несколько возможных вариантов предупреждения других собственников о намерении продать свою долю.

Показатели Нотариус Риэлтор Самостоятельно
Необходимые требования и действия. Необходимо предоставить все документы на квартиру, данные о других собственниках. Если запись на определенное время не предусмотрена, придется ожидать в общей очереди.

Специалист, занимающийся продажей вашей собственности, заинтересован в быстрой сделке.

Предлагает уведомить совладельцев телеграммой, в большинстве случаев всё делает самостоятельно, вплоть до поиска адресов.

Может предложить обратиться к нотариусу, обо всём договорится, вам потребуется только подойти в назначенное время и подтвердить намерения.

Отправление писем или телеграмм производится обычным способом, необходимо сохранять подтверждения об отправке и доставке. Обязательно указывать все необходимые данные:

· адрес и сведения об объекте;

· сумма, за которую вы продаете долю.

Указывайте реальную стоимость, если последующая продажа будет по меньшей цене, нотариус не удостоверит сделку, придется заново отправлять уведомления.

Форма Письмо, телеграмма Телеграмма Письмо, телеграмма
Плюсы Услуга гарантированно исполняется качественно и законно, после получения отказов или спустя месяц нотариус удостоверит договор купли-продажи.

Быстро, качественно, без лишних хлопот. Оплачиваются только почтовые расходы.
Минусы Поиски адресов и сбор документов ложатся на ваши плечи, высокая стоимость услуги. Практически отсутствуют, если риэлтор грамотный. Стоимость услуг окупается при продаже доли. Вероятность допуска ошибок.

Способы письменного уведомления не всегда эффективны – вредные совладельцы могут умышленно отказываться получать корреспонденцию, либо не давать ответа на обращение. Если уведомление получено адресатом, а он не предпринимает никаких действий, по истечении месяца можно продавать долю любому лицу. Не каждый покупатель соглашается так долго ждать.

Самым верным вариантом подтверждения отказа от первоочередного права покупки выступают личные подписи в нотариальной конторе.

Процедура требует времени и средств, но достоверность документа стоит того. Опытные риэлторы знают подходы к несговорчивым собственникам. Методы у всех разные, но чаще всего специалисты предлагают:

  • доставить совладельцев до нотариуса персональным транспортом к назначенному времени;
  • грамотно описывают бесполезность препятствования проведению сделки, сообщая о последующих судебных издержках;
  • оплачивают затраты времени или небольшие суммы за подписание отказа, в счёт продавца доли.

Сделка

Согласно ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” удостоверение договора купли-продажи доли проводится через нотариуса. После этого можно обращаться в Росреестр для регистрации права.

Такой вид оформления обезопасит обе стороны от неожиданных последствий, поэтому использовать другие варианты необходимо только в крайних случаях.

Судебная практика показывает, что мнимость сделок доказуема. Если продавец не может договориться с другими собственниками, подумайте, нужны ли вам такие соседи по квартире.

Какие документы нужны для продажи доли квартиры?

Основные сложности при купле-продаже квартиры – это сбор документов и порядок сделки. Подготовку документов надо начинать до появления возможного покупателя, так как, чтобы собрать документы, придется затратить время. Заявление о регистрации договора купли-продажи подается в:

  • Федеральную службу гос. регистрации, кадастра и картографии (далее – ФРС);
  • Многофункциональный центр (далее – МФЦ).

Для оформления сделки предоставляются:

Это обязательный перечень документов, который необходимо собрать.

1 Паспорт продавца и покупателя Если владельцем жилья является несовершеннолетний – свидетельство о рождении и паспорт опекуна.
2 Правоустанавливающие документы Решение суда о наличии права собственности на жилье (вступившее в законную силу); договор купли-продажи; договор мены; договор дарения и другие документы.
3 Свидетельство о регистрации права собственности на помещение Если недвижимость в совместной собственности супругов, предъявляются документы на доли обоих.
4 Документы о семейном статусе Если на момент приобретения жилой площади владелец помещения был в браке, при продаже придется заручиться согласием жены/мужа. При составленном брачном договоре, содержащем вопросы по недвижимости, предоставляется его копия, заверенная нотариусом. Не требуется согласие при получении жилой площади в наследство или в дар.
5 Договор купли-продажи квартиры Подготавливается в 3 экземплярах: 2 – сторонам сделки, 1 – остается в рег. органе.
6 Квитанция об оплате покупателем гос. пошлины Оригинал, копия.
7 Заявление о гос. регистрации договора

Могут потребоваться и дополнительные документы

Регистрация сделки по доверенности

В регистрирующем органе при подаче документов для регистрации купли-продажи квартиры, присутствие сторон не обязательно. Провести сделку вправе любое лицо, имеющее на руках нотариально заверенную доверенность, выданную стороной сделки. При продаже квартиры по доверенности, кроме паспорта представителя надо иметь копию паспорта доверителя, заверенную нотариально.

Продажа доли в общей долевой собственности

При продаже доли в квартире важным документом является официально оформленный отказ других дольщиков от права выкупа. Для этого собственник доли письменно извещает о ее продаже других сособственников. В уведомлении обязательно указать цену, условия продажи. Продать долю постороннему можно только имея письменный отказ на ее приобретение от всех дольщиков или при отсутствии ответа от них в течение месяца.

Еще одно важное условие закона при продаже доли – договор должен быть удостоверен у нотариуса. Простая письменная форма не годится, в Росреестре такую сделку не зарегистрируют. При продаже доли в квартире третьему лицу, нельзя изменять цену или иные условия, указанные в уведомлении, направленном сособственникам помещения.

Продажа недвижимости, когда собственник несовершеннолетний или недееспособный

Если собственником жилища или доли в жилье является несовершеннолетний/недееспособный человек, следует заручиться письменным согласием органа опеки (см. продажа квартиры с ребенком собственником). Для этого в указанный орган предоставляют:

  • уведомление об отчуждении старого и покупке нового жилья;
  • паспорта родителей/опекунов;
  • выписку из паспортного стола;
  • несовершеннолетнего/недееспособного;
  • свидетельство о праве собственности на приобретаемую и продаваемую жилую площадь;
  • технические паспорта на оба помещения;
  • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт (если возраст ≥14 лет).

Если последствия продажи квартиры ущемляют законные интересы и права недееспособного/несовершеннолетнего, органы опеки могут запретить ее отчуждение.

Пример: Барышским районным судом Ульяновской области рассматривалась жалоба Михайловой Г.А. из-за запрета уполномоченного органа на продажу квартиры. Из материалов дела видно, что заявитель обратилась в опеку за получением разрешительных документов на продажу квартиры, принадлежащей ее несовершеннолетней подопечной. В выдаче разрешения отказано ввиду нарушения интересов девочки. Опекун через суд оспорила это решение, в обосновании заявив, что законные права несовершеннолетней и ее интересы не нарушены, так как вместо ¾ доли в квартире, подопечная получит ½ доли другого жилья. Кроме того, помещение пустует, нечем оплачивать коммунальные услуги. Суд отказал в иске, сославшись на то, что в число оснований, позволяющих органам опеки и попечительства разрешить отчуждение доли в жилище, отсутствие средств на содержание недвижимости не входит. Решение обжаловано апелляционно, оставлено без изменения.

Покупатель может запросить у продавца

Чтобы не оказаться у «разбитого корыта» после покупки жилой площади, покупателю следует запросить документы у продавца:

  1. Справка об отсутствии долга по оплате за жилье. Можно получить в организации, обслуживающей дом (ТСЖ, УК и т.д.).
  2. Выписка из ЕГРП выдается в ФРС по месту нахождения квартиры. Является способом подстраховать себя, установив, что продавец является действительным хозяином помещения. Также позволяет удостовериться в юридической «чистоте» квартиры (что она не заложена, не под арестом, в отношении нее не идет судебное разбирательство).

Любой заинтересованный человек может получить выписку, обратившись в местный орган ФРС или подав заявку через сайт росреестр. Выписку можно заказать в отношении определенного вида недвижимости, необходимо знать точный адрес.

  1. Справка о количестве прописанных лиц, выдается в паспортном столе.

Во избежание обнаружения «мертвых душ» после покупки жилой площади, до похода в ФРС следует запросить у продавца справку о составе лиц, прописанных в помещении. Бывают случаи, когда прописывают знакомого и забывают об этом. Если до регистрации купли-продажи квартиры такого «знакомого » не выписали, то новым владельцам придется потратить собственные силы, время и средства для его снятия с рег. учета через суд.

  1. Справка из нарко./псих. диспансера. Она послужит покупателю гарантией от нежелательных последствий, появление которых возможно после покупки жилой площади. Если хозяин квартиры нездоров психически и признан судом недееспособным, при заключении с ним сделки на отчуждение недвижимости, его опекун легко признает ее ничтожной через суд. Если это случится, покупатель обязан вернуть прежнему собственнику жилье, а продавец – покупателю полученную оплату, и хорошо, если это будет осуществлено полностью и вовремя.

При подготовке документов для сделки может выясниться, что некоторые из них утеряны, это может привести к проблемам при регистрации договора. Так, при потере/порче паспорта одной из сторон, регистратор вправе не принять пакет документов.

Куда обращаться за восстановлением утраченного документа?

Утерянный документ Орган, осуществляющий восстановление документа
Правоустанавливающий документ или свидетельство о гос. регистрации жилого помещения ФРС или МФЦ по месту нахождения жилья
Паспорт Отдел ФМС по месту жительства человека
Свидетельство о рождении Орган ЗАГСа

При оформлении сделки возможны «подводные камни»

Продажа квартиры арестованной, находящейся в залоге или являющейся предметом судебного спора.

Во избежание подобных проблем, нужно самостоятельно заказать или запросить у продавца выписку из ЕГРП на приобретаемое жилье. При предоставлении ее хозяином помещения, нужно посмотреть на дату выдачи – чем позже, тем лучше.

Планировка квартиры не совпадает с тех. планом

Перед походом в ФРС нужно внимательно изучить приобретаемую жилую площадь. Зачастую вмешательство в планировку выявляется в ходе осмотра. При любых сомнениях, не стесняйтесь попросить у жителей соседних квартир разрешения осмотреть их жилище, или затребуйте у собственника помещения тех. план или выписку из БТИ. При подтверждении внесения корректировок в начальный план жилища, прежде чем проводить гос. регистрацию сделки, убедите хозяина квартиры в необходимости получения нового тех. плана квартиры.

Нарушение порядка оформления недвижимости в собственность

Например: помещение куплено на материнский капитал, но, в нарушение закона, жилая площадь оформлена только на родителей, без выдела доли детям. Прежде чем покупать квартиру, нужно внимательно проверить основания и срок приобретения квартиры продавцом.

В целях минимизации рисков, не следует передавать на руки всю сумму до регистрации сделки!

Ошибки в документах

Когда пакет документов готов, следует сравнить бумаги на предмет соответствия всех реквизитов (ФИО, адрес, дата, подпись, площадь помещения и т.д.). Например: собственник может сменить фамилию и не предоставить данные об этом в рег. органы. Как результат: в одних документах – старая фамилия, в других – новая. При оформлении сделки это вызовет проблемы.

В заключении:

При подаче документов в рег. орган, в целях экономии времени, есть возможность предварительной записи через Интернет – не придется долго сидеть в очереди, достаточно подойти к регистратору в указанный час.

Сотрудник ФРС/МФЦ обязан выдать расписку, где указывается дата, время получения документов, а также то, когда необходимо подойти за получением свидетельства о регистрации недвижимости на нового собственника.

В этой статье мы рассмотрели основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при продаже квартиры, какие документы нужны для подачи заявления о проведении сделки в регистрирующий орган и возможные проблемы, связанные с ее оформлением.

Продажа доли квартиры является одной из сложнейших разновидностей сделок, совершаемых с недвижимым имуществом. Однако это не мешает многим желающим пользоваться этой услугой.

Для того чтобы реализовать часть недвижимого имущества с минимумом осложнений, в первую очередь, необходимо изучить особенности и методики действий при различном сочетании обстоятельств.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире другому собственнику

Конечно, если только один из собственников жилья решил выставить на продажу свою часть жилой площади, такие действия не лучшим образом скажутся на быстроте реализации и расценках этой части. Разумеется, заинтересованных в разделении жилья с незнакомыми людьми разыщется маловато.

Но это далеко не последняя сложность, которая может возникнуть в процессе реализации одной имущественной доли. Все дело в том, что у остальных сособственников недвижимости имеется приоритетное право на приобретение выставленной на реализацию части.

Это право действует так

При реализации собственной доли, продавец законодательно обязан предложить приобрести ее сперва остальным сособственникам жилья. При условии их согласия, доля отходит им.

И только когда поступит отказ от них по прошествии месяца от даты их уведомления продавцом о продаже, и они не приобретут долю за обозначенную цену, ее можно законно реализовать третьим лицам.

Условия продажи и расценки, обозначенные в уведомлении сособственников, не могут при этом изменяться продавцом.

При выявлении нарушения этого порядка, остальные владельцы могут обратиться в суд, потребовав законный перевод прав по заключенному продавцом договору купли-продажи, на свое имя.

Срок подачи подобного иска составляет 3 месяца от даты, когда заинтересованные лица узнали о том, что их преимущественные права были нарушены.

Как оформляется соблюдение преимущественного права?

Для обхода подобных проблемных моментов, следует внимательней относиться к оформлению документов: предложение о приобретении доли нужно направлять остальным долевладельцам в письменной форме, с обеспечением доказательства получения такового.

Кроме того, передача уведомления может быть осуществлена нарочно (лицо должно расписаться в копии сообщения, указав дату вручения).

Но, все же, оптимальным выходом будет направление уведомления почтовой корреспонденцией (письмо в обязательном порядке должно быть ценным, заказным с уведомлением). Таким образом, вы обеспечите себе страховку от возможных противодействий со стороны других владельцев, которые могут строить козни, игнорируя предложение, с последующим ложным заявлением о неуведомлении их в законном порядке.

Перечень необходимой документации

Список основных документов включает в себя:

  • Документ, устанавливающий право на недвижимость;
  • Свидетельство, удостоверяющее право владения;
  • Паспорта (кадастровый и технический);
  • Выписка, взятая из Единого государственного реестра прав;
  • Справка, характеризующая объект;
  • Разрешение одного из супругов на реализацию доли жилья;
  • Справка, подтверждающая регистрацию граждан;
  • Паспорта всех участников сделки.

С учетом определенной ситуации, список документации может быть дополнен:

  • Копиями извещений всех граждан, имеющих право собственности на недвижимость. Должны быть заверены нотариусом;
  • Копиями уведомлений из почтовой службы, которые подтверждают получение указанными лицами сообщений;
  • Отказами совладельцев жилья от использования законного преимущества в приобретении доли;
  • Свидетельством об отправке заявлений.

Документ, указанный последним, нужен, когда совладельцы жилплощади принимают меры во избежание получения сообщений.

Когда владелец доли несовершеннолетний

Граждане, не достигшие совершеннолетия, по большей части приобретают право на владение недвижимым имуществом при завещании или дарении. Подобное право возникает у них и при приобретении или в ходе приватизации квартирной площади родителями.

Если у родителей возникнет желание реализации доли этой недвижимости, данные действия должны быть согласованы с органами опеки и попечительства. Процесс реализации подобных квартир имеет свои особенности и подразумевает необходимость получения документов дополнительного ряда.

По закону, без соответствующего дозволения органов опеки и попечительства, реализовать долю недвижимости, принадлежащую несовершеннолетнему гражданину, будет непросто. Чтобы не ущемить права ребенка, ему в обязательном порядке должна быть предоставлена взамен часть недвижимости, совпадающая по цене и характеристикам с реализуемой долей.

Таким образом, несовершеннолетнему должна быть возмещена его доля в размере, не меньшем, чем при реализации принадлежащей ему доли.

При анализе сложившейся практики, можно сделать вывод, что получение от органов опеки и попечительства одобрения действий, возможно лишь при условии превышения площади приобретаемого жилья размеров площади реализуемого либо если их данные совпадают. Также новое жилье должно соответствовать уровню удобства, с развитой близлежащей инфраструктурой.

Обращаться в органы опеки и попечительства нужно после сбора следующей документации:

  • Заявления;
  • Всех документов и справок на долю, которая реализуется и продается;
  • Договора на приобретение нового жилья;
  • Выписок, сделанных с лицевых счетов одной и второй квартиры, для подтверждения отсутствия задолженности при переходе права владения;
  • Оригиналов и копий свидетельств, подтверждающих рождение детей.

Этот список документации может видоизменяться, исходя из текущих законодательных изменений и условий самой ситуации, по этой причине он уточняется по месту.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире родственнику

Процесс купли/продажи недвижимости требует подачи ряда документов и разбивается на отдельные этапы:

  • Изначальные действия описаны в статье 131 Гражданского кодекса РФ, согласно которой необходимо обзавестись нотариально заверенным разрешением (согласием) всего имеющегося перечня собственников на реализацию;
  • В случае, когда в списке владельцев реализуемого жилья имеются граждане, не достигшие совершеннолетия, с ограниченной дееспособностью или недееспособные, то исходя из ст. ст. 28, 29 ГК РФ, необходимо соответствующее постановление органов опеки и попечительства;
  • Далее возникает необходимость в предоставлении выписки из домовой книги и кадастрового паспорта (если речь идет о кооперативных домах), выписки из персонального счета, технического паспорта из Бюро технической инвентаризации, принадлежащего участникам. После того как проведен сбор необходимого пакета документации, можно приступать к составлению договора купли-продажи;
  • Последующий этап заключается в составлении акта приемки-передачи недвижимого имущества, который, согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ, подлежит обязательной госрегистрации. При проведении регистрационных действий, родственник, приобретающий недвижимость, получает свидетельство, подтверждающее право его собственности;
  • С данного момента продавец лишается всех прав на недвижимое имущество, поскольку они переходят в полном объем к новому владельцу на законных основаниях.

Как продается недвижимость родственникам

Согласно положениям Гражданского кодекса РФ, нет обязательных условий составления договора купли-продажи непосредственно нотариусом. Письменная договоренность может быть оформлена и в рукописном виде, единственное условие к документу – соответствие требованиям, выдвигаемым статьей 454 Гражданского кодекса РФ.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире за материнский капитал

После надлежащего оформления договора, следует обратиться в отделение ПФ РФ на территории для передачи необходимого пакета документации. Лишь после получения одобрения от органа, можно будет рассчитывать на передачу средств капитала.

Какие документы необходимы

Какие конкретно документы нужно предоставить в ПФ РФ?

Для подтверждения факта сделки Пенсионному фонду нужны:

  • Документы для идентификации личностей сторон совершенной сделки;
  • Документы, удостоверяющие отсутствие обременений на покупаемую долю жилья;
  • Справку, в качестве свидетельства о получении продавцом неполной суммы;
  • Данные банковских реквизитов лица, осуществляющего продажу (поскольку перечисление средств будет происходить в безналичном виде);
  • Сертификат и сделанная с него копия на право получения материнского капитала;
  • Свидетельство, подтверждающее право владения частью жилья;
  • Копия, сделанная с оригинала договора после его госрегистрации;
  • Разрешение от одного из супругов со стороны продавца;
  • Одобрение МО (если имеются дети);
  • Уведомления, подписанные сособственниками, как доказательства факта предложения на приобретение доли;
  • Обязательство в письменном виде об оформлении покупаемой доли жилья в семейную собственность.

Какие документы необходимы для продажи доли в квартире дольщику

Для этой цели собираются две папки документации, отдельно от каждого из собственников, где должны присутствовать:

  • Паспорта, принадлежащие владельцам;
  • Свидетельство, подтверждающее факт регистрации недвижимости (возможно предоставление ордера и акта о приватизации жилья);
  • Выписка, полученная из Единого государственного реестра прав;
  • Техпаспорт на жилую недвижимость из БТИ;
  • Паспорт (кадастровый) на жилье;
  • Справка, полученная из налоговой, для подтверждения отсутствия задолженности по налоговым платежам;
  • Справка, выданная ЖЭКом, касательно состава семьи и отсутствия долгов по оплате за жилье;
  • Разрешение от одного из супругов на совершение сделки, с ее нотариальным заверением.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире третьему лицу

Вам понадобятся:

  • Паспорт, принадлежащий лицу, реализующему недвижимость. Когда продавец не имеет гражданства РФ, то в этом случае понадобится сделать перевод его личного паспорта, с обязательным нотариальным заверением. Этот документ должен быть действительным, со своевременно вклеенной фотографией, и возможностью прочтения данных, указанных в нем;
  • Документ, устанавливающий право собственности на недвижимость. Подобный документ устанавливает право продавца владения долей недвижимости. Форма документа может различаться. Подобное право предоставляется договором о безоплатной передаче жилья в собственность (приватизации), купле-продаже, мене, ренте, долевом строительстве, дарении, справкой об оплате пая за кооперативное жилье, свидетельством о вступлении в правонаследование.

При осуществлении приватизационных действий до 15 мая 2001 года, есть вероятность, что жилье пребывает в общем владении.

Если говорить более доступно, доли не выделялись и не закреплялись отдельно за каждым из участников приватизации. При таких обстоятельствах, до момента продажи, следует выделить доли из совместного владения.

Подобные действия выполняются по общей договоренности сособственников, с оформлением соглашения о долевом закреплении (на практике подобный пример нечасто встречается, поскольку собственники обычно не могут договориться между собой) или выделением имущественных частей через суд;

  • Выписка из домовой книги. Этот справочный документ выдается в местном паспортном столе, с отображением текущего состояния по прописанным в жилье гражданам. Действует он лишь месяц.

Перечисленный пакет документации минимален, и необходим при любой реализации жилищной доли. Учитывая специфику каждого случая в отдельности, может возникнуть необходимость в предоставлении:

  • Свидетельства о проведении госрегистрации права. При условии получения продавцом документа, устанавливающего его право, после 31 января 1998 года (дата начала действия ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним» №122-ФЗ), понадобится свидетельство о госрегистрации. Подобным документом, выданным регистрационной палатой, удостоверяется право владения продавцом долей недвижимости и факт проведения его регистрации в Едином государственном реестре прав;
  • Кадастрового паспорта. Документ пригодится, если продавцом получено право владения долей после 01 марта 2008 года. С этого периода, вместо технического паспорта стал выдаваться кадастровый. Его можно заказать и получить в местном БТИ. Объемность документа – 2 листа, где отображаются полностью все технические характеристики жилья (в виде экспликации) и его схематическое отображение (в виде поэтажного плана). Действует он в течение пяти лет;
  • Свидетельства, выдаваемого нотариусом, о приоритетном праве на совершение покупки. Этот документ необходим в случае, если отчуждение имущественной части происходит в рамках договора купли-продажи. Статьей 250 ГК РФ предусмотрено, что при реализации доли третьим лицам, у остальных долевладельцев жилья есть преимущественное право на ее приобретение;
  • Справки, полученной в БТИ по проведению инвентаризационной оценки части имущества. Подобная справка будет нужна, если отчуждать квартирную долю посредством договора дарения. Заказ ее производится в БТИ, а на руках она будет уже через 2 часа. Сведения, содержащиеся в этой справке, подлежат внесению в содержание договора дарения в оценочной графе. Формально в этом договоре может быть указана любая, по усмотрению сторон, сумма, но практика сложилась так, что покупатели преимущественно настаивают на указании данных именно официально проведенной инвентаризационной оценки, поскольку последняя в будущем скрепляет положение одаряемого лица;
  • Постановления из органов опеки и попечительства об одобрении совершения сделки по реализации имущественной доли, принадлежащей несовершеннолетнему. Документ нужен, когда отчуждается недвижимость несовершеннолетнего (при пребывании последнего лишь на учете, без закрепления за ним статуса собственника, никакого разрешения не нужно). Документ получают в местном отделе органа при районной администрации. Постановление будет положительным лишь при предоставлении родителями (опекунами) владельца доли, факта одновременного приобретения ребенку недвижимости, соответствующей ценности (в некоторых случаях, в виде вклада средств на банковский счет ребенка), при условии отсутствия ущемления прав ребенка и обстановки для его проживания;
  • Согласия одного из супругов. Когда имущественная часть приобреталась в период брака, то если такая доля будет выставляться для реализации, потребуется удостоверенное нотариусом разрешение второго супруга (включая и случай, когда в период выставления доли на продажу, брак в официальном порядке не расторгнут). Если же доля приобреталась безвозмездным способом (при приватизации, наследовании или дарении), супружеское разрешение не требуется;
  • Выписки из Единого государственного реестра прав. В процессе нотариального оформления сделки, понадобится выписка, выданная регистрационной палатой из Единого госреестра прав.

Получить такую может любое лицо, даже абсолютно не связанное с отчуждаемым жильем. Из этого документа можно получить информацию о наличии ареста, запрета или обременении, введенных по отношению к реализуемой жилплощади. Период, в течение которого изготавливается такая выписка, составляет 5 дней (рабочих), заказ ее обойдется в 100 рублей, при этом действовать она будет на протяжении 30 дней.

Есть ряд документов, которые не относятся к списку обязательных в регистрационном процессе, однако, их наличие желательно для большей степени доверия к продавцу. К таким можно отнести:

  • Справку о факте отсутствия долгов по оплате коммунальных платежей. Получить ее можно в Едином расчетном центре (выдает абонентский отдел, бухгалтерия и т. д.) при условии отсутствия коммунальной задолженности;
  • Справку из психоневрологического и наркологического диспансера (ПНД и НД). Эта справка нужна для подтверждения того, что продавец не находится на учете в этих учреждениях. Подобная справка выдается лично лицу, на которое запрашивается информация, поскольку выдача ее по доверенности запрещена.

Идеальный вариант владения всей квартирой в собственности доступен далеко не каждому. Иногда собственниками становятся несколько человек, и не всегда они состоят между собой в родственных отношениях. Такая собственность называется долевой.

Правовой режим имущественных активов, принадлежащих на праве долевой собственности, регламентирован в ст. 244 ГК РФ. В этом случае на единый объект недвижимого имущества определяются доли отдельных владельцев. Размер долей может устанавливаться в зависимости от оснований возникновения долевой собственности.

Законодательное регулирование долевой собственности

Продать долю в квартире, принадлежащей нескольким собственникам, возможно только при соблюдении специальных условий, предусмотренных законодательством. В состав таких требований входит предварительное уведомление владельцев жилья, а также нотариальное удостоверение договора по распоряжению долевой собственностью.

Помимо норм ГК РФ, условия распоряжения долевой собственностью зафиксированы в Федеральном законе “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а также регистрации в органах Росреестра.

Основания возникновения долевой собственности на квартиру

  1. Одним из оснований может быть заключение договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность граждан (приватизации). Если в квартире зарегистрированы несколько человек, то все они могут стать участниками приватизации. И каждый получит долю в этой квартире.
  2. Другим основанием может быть договор купли-продажи квартиры – когда на стороне покупателя выступают несколько граждан, чаще всего члены одной семьи.
  3. Ещё одно основание для возникновения долевого права собственности – наследование квартиры несколькими наследниками.

Каким бы не было основание долевой собственности, в случае возникновения необходимости продажи доли квартиры могут возникнуть сложности. Потому что, чем больше собственников квартиры, тем сложнее им бывает договориться о сроках, покупателях, цене, а иногда и о самом факте продажи.

Порядок (процедура) продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире начинается с поиска потенциального покупателя. Отчуждение не целого объекта, а только его части, может существенно сузить круг предложения, да и стоимость доли всегда значительно меньше по сравнению с квартирами. Если покупатель найден, процедура продажи доли в квартире будет состоять из следующих действий:

  • согласование условий сделки и подготовка проекта договора;
  • направление уведомления о предстоящем заключении договора остальным владельцам долей, у которых возникает право преимущественной покупки на тех же условиях;
  • при получении от дольщиков отказа от приобретения доли, либо в отсутствие их ответа на протяжении месяца, необходимо обратиться в нотариальную контору для удостоверения договора;
  • после нотариуса можно обращаться в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр, чтобы официально зарегистрировать сделку;
  • после проведения регистрационных мероприятий нужно получить выписку из ЕГРН, в которой будет отражен факт передачи прав на долю.

Важно! Правила продажи доли в квартире предусматривают обязательное уведомление всех собственников жилого помещения. При отсутствии доказательства уведомления, документы для продажи доли в квартире не будут приняты регистрирующим органом.

Если при рассмотрении уведомления дольщики примут решение воспользоваться правом преимущественного выкупа, порядок продажи доли в квартире изменится. В этом случае на стороне покупателя будут выступать владельцы остальных частей квартиры, хотя условия договора купли-продажи останутся неизменными.

Закон о продаже доли в квартире предусматривает обязательное правило о нотариальном удостоверении договора. Для этого нужно представить не только сам договор, подписанный сторонами, но и иные документы:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство, выписка ЕГРН);
  • уведомление остальных дольщиков о сделке;
  • письменный отказ от преимущественного права выкупа (если он имеется);
  • общегражданские паспорта участников договора.

Нотариус поставит удостоверительную отметку на бланк договора и внесет данные в реестр. За удостоверение придется уплатить нотариальный тариф, сумма которого будет различаться в зависимости от региона.

После этого продавец и покупатель могут обращаться в службу Росреестра или Многофункциональный центр за регистрацией сделки купли-продажи доли. Рассмотрим нюансы и условия продажи доли в квартире в отдельных случаях.

Как можно продать долю в квартире

В ряде ситуаций продажа и покупка доли в квартире могут потребовать соблюдения дополнительных нюансов, которые могут вообще исключить возможность совершения сделки.

Другому собственнику

Продажа 1/2 доли квартиры формально потребует выполнить тот же комплекс действий, т.е. направить уведомление и совершить нотариальное удостоверение. Сразу после вручения уведомления можно обращаться к нотариусу, если квартирой владеет только два собственника.

В ипотечной квартире

Можно ли продать часть доли в квартире, которая была приобретена по ипотечному договору? Нет. В этом случае распоряжение жильем запрещено, так как на долю зарегистрировано обременение (залог банка). Продажа будет возможна только при согласии банка либо после полного погашения кредитного обязательства.

Без согласия других совладельцев

Как можно продать свою долю в квартире, если остальные владельцы не отвечают на письменное уведомление и не дают согласие на сделку? В этом случае закон предусматривает месячный период ожидания. Если по истечении 30 дней на уведомление не получен ответ, продавец имеет полное право продолжить сделку.

Долю квартиры, полученной по наследству

Что нужно для продажи доли в квартире, полученной гражданами по наследству? В этом случае порядок действий продавца будет неизменным, потребуется обязательное письменное уведомление и нотариальное удостоверение.

После развода

В этом случае возможны следующие нюансы:

  • если доля принадлежала продавцу на момент заключения брака, он имеет право продать ее даже без уведомления второго дольщика;
  • если квартира приобреталась в браке на общие средства, для продажи доли потребуется не только уведомление второго супруга, но и нотариальное согласие на распоряжение общим имуществом.

Важно! Правило о получении нотариального согласия не действует, если супруги установили раздельную форму владения долями. Это можно сделать путем заключения брачного контракта.

По доверенности

В этом случае на каждом этапе сделки представитель должен иметь нотариальную доверенность с полным перечнем полномочий. По доверенности может подписываться каждый документ, в том числе уведомление и договор купли-продажи.

Если владелец доли несовершеннолетний

Как оформить документы, если осуществляется купля продажа доли квартиры, принадлежащей ребенку? В этом случае для отчуждения недвижимости потребуется получить письменное согласие органов опеки. Такой документ будет выдан только при подтверждении покупки несовершеннолетнему ребенку нового объекта, не ухудшающего жилищные условия.

Перечень необходимых документов

В зависимости от различных стадий, сторонам будут необходимы документы для купли продажи доли в квартире:

  • договор купли-продажи, удостоверенный нотариально, и передаточный акт;
  • правоустанавливающие документы – свидетельство о праве или выписка ЕГРН;
  • письменное уведомление остальных дольщиков и их официальный отказ от приобретения (если он оформлялся);
  • общегражданские паспорта контрагентов и свидетельства о рождении (в зависимости от состава участников);
  • доверенность на представителя;
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрацию сделки;
  • заявление о совершении регистрационных действий.

Важно! В документы, необходимые для продажи доли в квартире, входят свидетельство о праве или выписка ЕГРН. Оба документа имеют одинаковую юридическую силу, однако с июля 2016 года выдача свидетельств прекращена. Для подтверждения права выдается только выписка ЕГРН.

Порядок продажи доли в квартире предусматривает необходимость заполнять обязательные документы.

Образцы

На нашем сайте вы можете бесплатно скачать образцы документов, которые потребуются для продажи:

Чтобы избежать ошибок при заполнении документов, обратитесь к нашим специалистам. Мы поможем с оформлением любой документации, которая потребуется при продаже недвижимости.

Как через суд продать долю в квартире

Принудительная реализация доли возможна в рамках исполнительного производства, когда собственник отказывается исполнять законное решение суда. В этом случае будут проводиться публичные торги, а остаток вырученных средств будет перечислен владельцу доли.

Налоговая ставка

Как оформить куплю-продажу доли в квартире, чтобы не платить налог на доходы? В этом случае нужно учитывать следующие особенности:

  • налог не уплачивается, если период владения долей составил более трех лет;
  • налог не уплачивается, если от продажи доли не получен доход (сумма по договору продажи не превысила расходы по приобретению доли);
  • если от продажи имеется налогооблагаемый доход, налог будет уплачиваться по ставке 13% от суммы такого дохода.

При заполнении декларации 3-НДФЛ мы рекомендуем обратиться за помощью к нашим специалистам, чтобы правильно заполнить все документы в налоговую инспекцию. Для связи с нашими консультантами заполните форму обратной связи или позвоните по одному из указанных телефонов.

Продажа доли в квартире очень похожа на обычную продажу недвижимости. Главное отличие заключается в том, что продается не вся жилплощадь, а лишь отдельная ее часть.

Как правило, это случается, если доля перешла владельцу по наследству, принадлежит несовершеннолетнему, еще ее могут продавать по совместному соглашению или после развода.

Нужно понимать, что если, к примеру, продается двухкомнатная квартира, то совладелец имеет право продать не одну комнату, а именно 50% всей жилплощади.

Чтобы процедура продажи прошла успешно, нужно заранее подготовить перечень требуемых документов. Рассмотрим какие документы необходимые для продажи доли в квартире и ознакомимся с ними, а также документы при покупке доли в квартире.

Какие документы для продажи доли в квартире необходимы?

Чтобы продать долю, в Регистрационную палату предъявляются следующие бумаги:

  1. Паспорта РФ всех участников.
  2. Документ, свидетельствующий о праве собственности на долю.
  3. Справка обо всех гражданах, которые прописаны на жилплощади.
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Согласие супруга (при наличии такового) на проведение сделки.
  6. Справка о регистрации прав собственности.
  7. Тех. паспорт.
  8. Справки-характеристики жилплощади.
  9. Выписка из ЕГРП.
  10. Разрешение, выданное органами опеки.

Образец извещения о намерении продать долю
Рассмотрим особенности получения/заполнения каждого из документов более детально.

Паспорта каждого из участников

В данном случае все ясно – каждый из тех, кто принимает участие в сделке, должен предоставить оригинал паспорта.

Справка о праве собственности

Таким свидетельством может быть судовое решение, документ о передаче наследства, договор покупки/продажи, приватизации либо же дарственная. Наличие одного из этих документов (требуемого при тех или иных обстоятельствах) у владельца доли обязательно. А если договор основания по какой-то причине утерян, его можно восстановить путем обращения в Регистрационную палату. Если же был утерян контракт приватизации, то его следует восстанавливать в БТИ.

Справка о прописанных жильцах

Под этим подразумевается выписка из домовой книги. Дело в том, что перед подписанием контракта покупатель должен удостовериться, что на продаваемой доле никто не зарегистрирован. Поэтому с нее заранее следует выписаться и подать ему соответствующее свидетельство. Для получения выписки следует посетить паспортный стол. Как правило, ее выдают в течение одного рабочего дня.

Кадастровый паспорт

Его следует заказать в Кадастровой палате (даже если ранее он был утерян). Изготовление кадастрового паспорта занимает максимум 10 рабочих дней.
Услуга не бесплатна – заказчик должен уплатить госпошлину, которая на 2016-й год составляет 220 рублей.

Согласие супруга

Оно может потребоваться, если муж и жена разводятся, но жилплощадь была приобретена, когда они еще находились в браке. Здесь один и супругов должен дать официальное согласие на сделку. Для этого оба супруга должны обратиться к нотариусу, предоставив ему свидетельство о браке (или, как вариант, о его аннуляции) и паспорта.

Если один из супругов скончался, требуется документ, свидетельствующий о смерти. Если жилплощадь была передана по наследству, дарственной или брачному договору, то вполне можно обойтись и без согласия.

Справка о регистрации прав собственности

Данное свидетельство есть у собственника доли. Если оно (свидетельство) было потеряно, его дубликат заказывается в Регистрационной палате.

Тех. паспорт

При подписании договора о продаже доли наличие тех. паспорта необязательно. Хотя владелец должен иметь его всегда. Если этого документа нет, то следует посетить БТИ и заказать его (процедура изготовления паспорта занимает до 15-ти рабочих дней). За это владелец доли обязан уплатить госпошлину, которая сейчас составляет 900 рублей.

Характеристики квартиры

Сюда можно отнести сразу несколько документов:

  1. Справка о лицевом счете жилплощади. Она выдается в паспортном столе, причем на ней должна быть поставлена печать нач. отдела.
  2. Документы об отсутствии долгов за коммунальные услуги. Они выдаются в управляющих организациях. Но если переоформление телевидения, Интернета или же телефона не планируется, то владелец должен посетить эти организации и расторгнуть контракты.
  3. Документ из налоговой. Эта справка необязательна, но может понадобиться, если жилплощадь передали по наследству или дарственной. Здесь покупатель пожелает удостовериться, что соответствующий налог был уплачен.

Выписка из ЕГРП

В ней должно указываться, кто владеет квартирой, имеются ли на нее какие-то обременения, была ли она объектом судебных производств. Выписка выдается абсолютно бесплатно в Регистрационной палате.

Разрешение, полученное в органах опеки

Если долей жилплощади владеет несовершеннолетний, то для заключения сделки потребуется соответствующее разрешение (ксерокопия и оригинал). Последовательность действий приведена ниже.

Если родители уже не в браке, но имеют родительские права, им необходимо обоим явиться в органы опеки с требуемыми документами на руках (их перечень приведен ниже).

Что касается несовершеннолетнего, то он должен присутствовать лишь тогда, когда ему уже есть 14.

В органы следует предоставить:

  • выписку из домовой книги;
  • паспорта;
  • документ о праве собственности;
  • паспорт (либо, как вариант, свидетельство о рождении) несовершеннолетнего владельца;
  • тех. паспорт.

Родители подают заявление о продаже доли.
Пример заявления в органы опеки

Две недели органы занимаются рассмотрением заявления и проверкой на предмет ущемления прав ребенка. Если все в норме, то выдается разрешение в письменном виде на совершение сделки.

Документы для регистрации контракта

При некоторых обстоятельствах упомянутые выше документы могут быть дополнены такими справками:

  1. Копии извещения для всех граждан, которые имеют право собственности на жилье. Каждая из копий должна быть заверена нотариально.
  2. Документ, свидетельствующий о передаче заявления.
  3. Почтовые уведомления (ксерокопии), которые подтверждают, что всем собственникам были отправлены соответствующие заявления.

Стоит отметить, что документ, который свидетельствует о передаче извещения, может потребоваться в том случае, если получатель уклоняется от личного получения.

О налоговой ставке

Итого, продавец доли обязан уплатить всего 65 тысяч рублей.

Как видим, конкретные документы для продажи своей доли в квартире, которые могут потребоваться, несколько отличается для каждого конкретного случая. Так, если речь идее о доле, принадлежащей ребенку, то в обязательном порядке следует обратиться за разрешением в органы опеки.

Стоит отметить, что при желании продавец может сделать доверенность, а всеми делами (или, как вариант, некоторыми из них) займется его доверенное лицо. Вопрос с налогами также неоднозначен и меняется по обстоятельствам. Но нужно помнить одно: если знать и учитывать все нюансы, то можно избежать трудностей, сопряженных с продажей доли в квартире.

Процедура продажи доли в квартире входит в категорию сложнейших видов сделок с недвижимым имуществом.

Но желающих воспользоваться такой услугой немало.

Чтобы продать долю в квартире с минимальными сложностями, нужно разобраться в особенностях и порядке действий в разных ситуациях.

Что это такое?

Процедура продажи доли в квартире имеет много общего с обычной продажей недвижимости. Основное различие заключается в том, что продается не вся квартира, а некоторая ее часть.

При этом важно понимать, что, к примеру, при продаже ½ 2-комнатной квартиры покупатель получает право не на одну комнату, а именно на 50% площади объекта.

Чаще всего покупатели изъявляют желание приобрести долю в квартире для таких целей: проживания; прописки; инвестирования денег.

Алгоритм действий при продаже доли в квартире меняется в зависимости от конкретной ситуации.

Чаще всего сложности возникают в следующих случаях:

  • продажа недвижимости, часть которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку;
  • продажа части квартиры, полученной продавцом по наследству;
  • продажа после расторжения брака;
  • продажа по доверенности.

Прежде чем рассматривать каждый из этих вариантов, нужно разобраться в перечне документов, необходимых для проведения сделки.

В целом он похож на пакет документов для стандартной процедуры покупки-продажи квартиры, но в зависимости от ситуации возникает необходимость получения дополнительных справок. Также важно знать о порядке уплаты налогов с получения прибыли за проданную долю квартиры.

Список необходимых документов

К числу основных документов относятся:

  1. Правоустанавливающий документ на объект недвижимости.
  2. Свидетельство, подтверждающее наличие права собственности.
  3. Технический и кадастровый паспорта.
  4. Выписка из ЕГРП.
  5. Справка-характеристика объекта.
  6. Согласие супруги или супруга при их наличии на продажу доли.
  7. Справка о зарегистрированных гражданах.
  8. Паспорт каждого участника сделки.

В зависимости от конкретной ситуации данный перечень документов может дополняться следующими справками и документами:

  • копиями извещения для всех лиц, имеющих право собственности на данное недвижимое имущество. Заверяются у нотариуса;
  • копиями почтовых уведомлений, подтверждающих факт получения упомянутыми лицами соответствующих извещений;
  • отказы совладельцев недвижимости от права преимущественного приобретения;
  • свидетельство о передаче заявления.

Последний документ необходим в том случае, если совладельцы квартиры уклоняются от личного получения извещений.

Если владелец доли несовершеннолетний

Несовершеннолетние граждане в большинстве случаев получают право собственности на квартиру по завещанию или же в результате дарения. Такое же право у них появляется при покупке либо приватизации квартиры родителями.

При желании продать долю в такой недвижимости, родителям обязательно нужно будет согласовывать данные действия с органами опеки. Процедура продажи таких квартир имеет ряд особенностей и требует получения дополнительных документов.

В соответствии с законом, долю несовершеннолетнего гражданина можно продать только после получения разрешения от органов опеки, что на практике сделать довольно сложно.

Упомянутые органы согласятся дать такое разрешение только при отсутствии нарушений и ущемлений прав несовершеннолетнего. Ребенку обязательно должна быть предоставлена аналогичная по стоимости и характеристикам либо же более дорогая доля в другом жилье. То есть несовершеннолетний должен получить не меньше, чем потеряет при продаже его доли.

Анализ множества случаев показывает, что для получения разрешения со стороны органов опеки нужно, чтобы приобретаемое жилище превышало по площади продаваемую квартиру или имело такой же размер, было не менее удобным для проживания, а близлежащая инфраструктура была хорошо развита.

В органы опеки следует отправляться со следующими документами:

  1. Заявлением.
  2. Всеми документами и справками на реализуемую и приобретаемую доли.
  3. Договором на покупку новой недвижимости.
  4. Выписками с лицевых счетов обоих объектов недвижимости, подтверждающими отсутствие любого рода задолженностей на момент перехода права собственности.
  5. Оригиналами и копиями свидетельств о рождении каждого ребенка.

Перечень документов может меняться в соответствии с действующим законодательством и условиями конкретной ситуации, поэтому его необходимо дополнительно уточнять по месту.

Как продать долю квартиры, полученной по наследству

Продажа унаследованного недвижимого имущества тоже имеет свои особенности. При желании продать свою долю в унаследованной квартире гражданину нужно подготовить стандартный пакет документов для заключения сделки купли-продажи недвижимости и дополнительную документацию, а именно:

  • документ, подтверждающий право получения наследства;
  • свидетельство, подтверждающее наличие права собственности;
  • письменное извещение всех остальных владельцев наследства о продаже доли.

Владелец имущества имеет право самостоятельно определить порядок распределения своего имущества между наследниками при помощи завещания.

Если человек умер, а завещание отсутствует, имущество переходит в общую долевую собственность в соответствии с действующим порядком очередности. Каждому наследнику дается 6 месяцев на использование своего права наследства. В противном случае возникнет ряд неудобств и сложностей.

Имущество можно разделить в судебном порядке или по добровольному соглашению совладельцев.

После того как будет установлен размер доли каждого наследника, у них появляется право продажи своих частей.

ВАЖНО: Первое, что должен сделать человек, получивший в наследство квартиру, это оформить свидетельство о праве на наследство и переписать данное имущество на себя. Это делается в Федеральной регистрационной службе.

При желании продать долю в квартире и наличии других совладельцев, придется считаться с их законными правами. У совладельцев есть право преимущественного выкупа.

К примеру, 2 сестры унаследовали квартиру на 2 комнаты. Каждая из них автоматически получает право преимущественного выкупа недвижимости.

При желании одной из женщин продать свою часть унаследованного имущества, она будет обязана сначала уведомить о таком желании второго собственника в письменной форме с указанием стоимости и всех остальных условий продажи. Если второй собственник не заинтересован в покупке, он должен письменно зафиксировать свой отказ.

При отсутствии письменного подтверждения в течение месяца с момента получения извещения о продаже, отказ принимается автоматически, и второй владелец получает право на продажу своей доли.

Продажа после развода

При желании продать долю в квартире после расторжения брака все сводится к тому, что каждый участник долевой собственности может распоряжаться принадлежащей ему частью имущества на свое усмотрение.

То есть долю в квартире можно продать, отдать под залог, подарить либо распорядиться другим способом, не выходящим за рамки действующего законодательства.

По закону при продаже доли недвижимости постороннему лицу у каждого совладельца появляется преимущественное право приобретения продаваемой части по стоимости, указанной продавцом и на выдвинутых ним условиях.

Продавец доли в обязательном порядке должен уведомить каждого участника долевой собственности о своем желании продать часть недвижимости постороннему лицу, указав в извещении стоимость и прочие условия продажи.

Если ни у кого из участников долевой собственности не возникнет желания купить долю продавца либо же они никак не отреагируют на полученное извещение в течение месяца после его вручения, продавец может распоряжаться принадлежащей ему долей на свое усмотрение.

Если преимущественное право покупки любого участника долевой собственности будет нарушено, пострадавший может на протяжении 3 месяцев потребовать передать ему права и обязанности покупателя. Делается это через суд.

Таким образом, перед тем как продавать свою долю в квартире, которая до расторжения брака находилась в общей собственности, необходимо уведомить бывшего супруга о своем намерении совершить данную сделку, и лишь после его отказа или же при отсутствии ответа на извещение в течение 1 месяца долю можно будет продавать постороннему покупателю.

По доверенности

Доверенность на продажу доли недвижимого имущества по своей сути является бланком, который один гражданин передает другому для того чтобы тот мог выполнять функции его представителя перед третьими лицами.

Бланк заполняется по установленной форме.

Действующее законодательство разрешает составлять доверенность, как с нотариальным удостоверением, так и в обычной письменной форме.

Существует ряд шаблонов доверенностей, каждый из которых используется с учетом особенностей конкретной ситуации. Установлен ряд бланков, требующих обязательного нотариального заверения.

Все эти моменты нужно обязательно уточнить в отдельном порядке, прежде чем предпринимать какие-либо действия по продаже доли квартиры.

Действие доверенностей распространяется на довольно широкий ряд полномочий. Вне зависимости от имеющихся условий, в тексте доверенности должны обязательно освещаться следующие моменты.

Оформление и сбор всех необходимых документов на недвижимое имущество. Составление и подписание договора, личная передача денег или же их перечисление на счет владельца.

Составление и подписание предварительных договоров, передачи и получения залоговой суммы. Выполнение всех предполагающихся регистрационных действий.

Представление интересов собственника в муниципальных и государственных учреждениях, компетентных органах, финансовых организациях и т.д.

ВАЖНО: В тексте доверенности обязательно должен быть указан точный размер отчуждаемой доли. При этом можно указать, что вся доля квартиры, принадлежащая доверителю, по документу поручается третьему лицу.

При продаже доли квартиры нужно все делать в соответствии с действующим гражданским кодексом.

Важно исключить нарушение интересов и прав других совладельцев.

Чтобы выполнить отчуждение третьему лицу, сначала владелец доли должен предложить каждому совладельцу купить часть недвижимости за такую же денежную сумму.

Если за месяц участники долевой собственности не предпримут никаких действий, у владельца появляется законное право на продажу своей доли третьему лицу.

В доверенности должны быть четко указаны все полномочия представителя по уведомлению совладельцев о желании выполнить отчуждение объекта за конкретную сумму.

Заявление о планируемой продаже передается через нотариуса. Он выполнит освидетельствование подлинности подписи и отправит заказное уведомление участникам долевой собственности. На ответ им дается 1 месяц.

Если в течение данного срока никакого ответа не поступит, нотариус выдаст представителю соответствующее Свидетельство. Его нужно будет взять с собой при посещении органов Госреестра для регистрации перехода права собственности.

При желании участники долевой собственности могут лично посетить нотариуса и оформить у него отказ от преимущественного права покупки доли квартиры. В данном случае обязанность по их уведомлению снимается с продавца. Отказ нотариально заверяется и предъявляется в регистрационном органе.

Налоговая ставка

По закону доходы физических лиц облагаются налогом в размере 13%.

В ряде ситуаций необходимости уплаты налога с продажи доли квартиры можно избежать.

К примеру, если квартира находилась в собственности продавца доли больше 3 лет, он освобождается от уплаты налога. Если срок не превышает 3 лет, а стоимость доли составляет менее 1 миллиона рублей, платить налог тоже не нужно.

Даже если по закону продавец освобождается от необходимости уплаты налога, он все равно должен обратиться в налоговую службу по месту своего жительства.

В соответствующем органе составляется заявление, в котором приводятся основания для получения льготы. Данное заявление нужно подать максимум до 1 мая года, следующего за годом заключения сделки по продаже доли.

В случае если оснований для получения льготы нет, нужно обратиться в налоговую службу по месту жительства и уточнить порядок дальнейших действий.

Итоги

Таким образом, порядок продажи доли квартиры может меняться в зависимости от условий и особенностей конкретной ситуации.

Так в случае продажи недвижимости, доля которой принадлежит несовершеннолетнему, нужно обязательно получить разрешение в органах опеки.

Если продается доля квартиры, полученной по наследству, всем совладельцам отправляется уведомление с предложением купить реализуемую долю и лишь после этого, если они отказались от покупки или не ответили в течение 1 месяца, долю можно продавать стороннему покупателю.

В случае продажи доли квартиры после развода порядок действий тот же, как и при продаже части унаследованной квартиры, т.е. сначала продавец должен сообщить о своих намерениях бывшей супруге/супругу и предложить ему/ей выкупить долю.

При желании владелец доли может оформить доверенность и всеми или некоторыми вопросами, связанными с реализацией части недвижимости будет заниматься доверенное лицо.

В случае с налогами ситуация тоже меняется в зависимости от конкретных условий и зависит от срока, в течение которого собственник владел долей недвижимости, а также суммы, за которую он продал свою собственность.

Знание и учет всех этих нюансов позволит избежать ряда сложностей, связанных с продажей доли квартиры.

Статья написана по материалам сайтов: freelawyer.guru, yuristland.ru.

»

Это интересно:  Выдел доли в многоквартирном доме 2019 год
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector