+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Принудительный выкуп доли в доме 2019 год

Содержание

Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья

Иногда единственной помехой тому, чтобы стать полноправным собственником квартиры, становится какой-нибудь дальний родственник, получивший в дар или по завещанию незначительную долю жилья. Чаще всего на то, чтобы поселиться на спорной жилплощади, такие совладельцы не претендуют, и даже готовы продать свою часть квартиры, обычно по завышенной стоимости. Возможно ли в принудительном порядке выкупить такую долю, объяснил ВС.

Как делить жилье?

Спорные отношения между совладельцами квартир регулирует ст. 252 ГК (раздел имущества, находящегося в долевой собственности), рассказывает Анастасия Рагулина, директор юридической группы «Яковлев и Партнеры» (доцент МГЮУ им. О. Е. Кутафина, кандидат юридических наук). Из смысла этой нормы следует, что участники долевой собственности могут поделить ее двумя путями: по соглашению о способе и условиях раздела общего имущества (выделе доли одного из них) или, если такое соглашение не достигнуто, «делиться» через суд.

Если выделение доли одного из собственников в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба общему имуществу, он имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности или получение иной компенсации. При этом такая выплата допускается лишь с согласия владельца, лишающегося своей собственности, за редкими исключениями.

Так, п. 4 ст. 252 ГК дает возможность принудительно лишить участника общей собственности его доли, с выплатой ее стоимости или иной компенсации. По словам Рагулиной, законодатель, формулируя это правило, исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других собственников. Например, когда доля жилплощади незначительна, не может быть реально выделена, и владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без его согласия обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию.

Именно эту норму и применил Верховный суд в двух случаях, когда собственники не смогли договориться о разделе имущества самостоятельно, а суды нижестоящих инстанций в этом тоже не помогли.

Выкупить нельзя, оставить

Принудительный выкуп возможен, считает ВС

По делу Шафутдинова (дело № 18-КГ16-65) ВС не принял во внимание ссылку судов нижестоящих инстанций на отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли, «поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом». Кроме того, апелляция не исследовала отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, подготовленный специалистами БТИ Краснодарского края.

Что говорят эксперты

Мнения экспертов, опрошенных «Право.ru», относительно позиции ВС по данному вопросу, разошлись.

Анастасия Рагулина из «Яковлев и Партнеры» считает, что принял законное и обоснованное решение. Она обращает внимание на то, что суды должны выяснить, могут ли в квартире проживать все собственники, без нарушения их прав, возможно ли каждому предоставить отдельное помещение в пределах их доли и нужно ли им это. «От выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение судом спора по заявленным требованиям, – говорит Рагулина, указывая и на другие важные обстоятельства. – Если у ответчика есть возражения относительно рыночной стоимости его доли в квартире и несогласие со стоимостью, предлагаемой истцами, то это должно становиться предметом судебной проверки, также должен исследоваться судом вопрос о возможности реальной выплаты истцами ответчику денежных средств».

«Вопрос, затронутый ВС в указанных делах, неоднозначно решается в судебной практике», – рассказывает Яна Чернобель, адвокат Коллегии адвокатов г. Москвы «Барщевский и Партнеры». Так, все суды едины во мнении, что, если сособственник с незначительной долей требует от других сособственников ее выкупить, то такое требование подлежит удовлетворению. Более интересным юристу представляется другой вопрос, затронутый в указанных выше определениях ВС: может ли быть осуществлен принудительный выкуп доли сособственника, когда она незначительна. По ее словам, КС РФ неоднократно указывал, что закон не предусматривает возможности заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна, поскольку это нарушает положения Конституции о неприкосновенности собственности. «Однако ВС указанные разъяснения КС РФ игнорирует и придерживается позиции, что сособственники вправе требовать выкупа незначительной доли другого сособственника, даже если у него нет намерения отчуждать свою долю. Следует отметить, что большинство судов общей юрисдикции, а возможно, даже и все, исходят из позиции Верховного суда», – констатирует Чернобель.

Это интересно:  Ипотека на приобретение доли в квартире 2019 год

Выделение доли в частном доме

Здравствуйте!
Получил в наследство 1/3 частного дома. Всего собственников дома четверо, дом очень маленький (комната 14 кв.м и кухня 6 кв.м) и очень ветхий, практически под снос, хотя в нем до сих пор живет старушка (одна из собственников). Участок земли под домом большой – 24 сотки, но не приватизирован, находится на территории города.
Я хотел бы выделить свою долю, оформив часть земли (8 соток) в собственность в виде отдельного участка и построить на нем свой дом – технически это вполне возможно. На старый дом я не претендую, никаких коммуникаций в доме и на участке нет.
Как я могу это сделать, если остальные собственники не хотят оформлять землю в собственность и делить участок, их все устраивает в таком виде (один вообще неизвестно где, не появлялся более 5 лет).
С чего начать — сначала через суд выделить долю в доме (несколько квадратных метров) и потом подавать на оформление земли? Или без согласия других собственников это невозможно сделать и данная ситуация тупиковая?

Здравствуйте.
Свою долю дома Вы сможете выделить в натуре в судебном порядке, на основании ст.252 ГК РФ. Однако оформить право собственности на земельный участок под домом Вы сможете только совместно с остальными собственниками дома, как того требует ст.36 ЗК РФ.

Принудительный выкуп незначительной доли в частном доме

Мой муж умер в 2007г,по его завещанию все его имущество (дом и земельный участок) унаследовала я,но только 7\8 долей,т.к. 1\8 доля была выделена как обязательная его проживающей совместно с нами 79 летней матери.На день смерти мужа была произведена независимая оценка дома с земельным участком по рыночной цене,в соответствии с которой и была определена доля бабушки в денежном выражении.В 2011 году умерла мама мужа,ее обязательную долю унаследовали ее 3 дочери (по 1\24 каждая).Я предложила им продать свои незначительные доли по рыночной цене (это по 3,5 кв.м. в доме и 20 кв.м.земельного участка)в соответствии с расчетом общества оценщиков (по 85,0 т.р.каждой,я предложила по 100 т.р.).

Согласия в цене не получила,они заломили цену,по которой в совокупности стоит весь дом с земельным участком,даже на сегодняшний момент (дом ветхий 1957г.постройки).Могу ли я в судебном порядке принудительно выкупить незначительные доли без согласия дольщиков,если существуют условия:1)доли незначительны,2)реально выделены быть не могут (нет таких помещений и отдельных входов тоже нет,3)они никогда не имели имущественного интереса в использовании общего имущества (согласия между нами нет,близкого родственного отношения нет,никогда не проживали и никогда не участвовали в расходах по содержанию данного имущества).

Принудительный выкуп доли в частном доме

Собственники микродолей объектов жилой недвижимости смогут продать их другим собственникам только при согласии всех сторон. Такое решение вынесла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда (ВС) после пересмотра одного из дел о продаже маленьких долей, пишет «Российская газета».

Вмешательство ВС потребовалось после того, как районный суд Краснодарского края удовлетворил иск одной из собственниц земельного участка и дома, которая настаивала на выкупе ее микродоли (ранее суд постановил, что пользоваться ею невозможно) другой собственницей, владеющей большей частью недвижимости, сообщает издание. Ее обязали выплатить истице 295 тыс. руб. (такова стоимость микродоли, которую определила местная Торгово-промышленная палата), а также взыскать 80 тыс. руб. компенсации судебных расходов.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС по просьбе проигравшей стороны пересмотрела дело, пишет газета. Верховный суд сослался на 209-ю статью Гражданского кодекса, которая говорит, что собственник вправе по своему усмотрению совершать со своим имуществом любые действия, если они не противоречат закону. Кроме того, судьи напомнили, что участник долевой собственности имеет право на владение частью общего имущества, соразмерного его доле. Если это невозможно, то он вправе требовать от других граждан, владеющих и пользующихся общим имуществом, компенсации за свою долю. Если выделить долю не получается, то, согласно 252-й статье Гражданского кодекса, ее владелец вправе получить компенсацию за свою часть земли и недвижимости, уточняет издание. Однако ВС подчеркнул в своем решении — право отдать собственнику маленькой доли стоимость его куска можно, только если другие сособственники не возражают принять от него эту долю. ВС указал на то, что собственница большей части такого согласия не давала и, кроме того, не располагает средствами для компенсации этой доли. Следовательно, решение районного суда основано на неправильном применении норм материального права, заключает «Российская газета».

В марте 2016 года ВС постановил, что собственники незначительных долей в жилом помещении не могут претендовать на вселение в квартиру. Верховный суд тогда постановил, что право участника общей долевой собственности на вселение и проживание не является безусловным, а зависит от размера его доли и соглашения других собственников. Как ранее писала «РБК-Недвижимость», в Госдуме готовится законопроект об обязательной продаже недвижимости в том случае, если она досталась в наследство нескольким собственникам.

Верховный суд принудил собственников продать доли в квартире

Когда-то давно мать и сын приватизировали квартиру. У каждого было по половине. Что-то пошло не так, и мать продала свою долю постороннему человеку. А этот посторонний человек взял и подарил по ⅙ квартиры двум женщинам. Они в квартире не жили, но долями владели. Так можно.

Сын женился и тоже разделил свою долю с женой и дочкой. Получилось шесть собственников, у каждого по ⅙ доли в трехкомнатной квартире в Москве.

Семья сына захотела выкупить треть квартиры у чужих людей, но не вышло. Не договорились по цене. И тогда семья решила заставить их продать свои доли через суд. Причем за ту цену, которую семья же и назначила, а не за ту, на которую согласились бы женщины.

Это интересно:  Перевод долей дома в части 2019 год

Рассказываем, чем всё закончилось. Мы сами в шоке.

На каком основании семья вообще пошла в суд?

Семья из трех человек попросила суд признать доли двух собственниц незначительными. И на этом основании захотела, чтобы суд обязал этих собственниц продать свои доли по рыночной цене. Семья выплачивает двум женщинам деньги, и те больше не имеют прав на квартиру.

Семья сказала так. Нас трое, и в квартире три комнаты. Где жить еще троим собственникам? Негде.

У семьи нет другого жилья. А у женщин есть. В этой квартире они не живут, никогда не въезжали и даже не регистрировались. Выделить им отдельные комнаты в квартире не позволяет площадь. Скорее всего, квартира им не нужна.

Значит, есть основания признать их доли незначительными и заставить взять деньги вместо недвижимости. В иске так и написали.

Основание — п. 4 ст. 252 ГК . Запомните эту статью. Это действующая норма гражданского кодекса.

Что решил суд по поводу принудительной продажи долей?

Сначала иск рассматривал районный суд. Он не нашел оснований лишать женщин права собственности на часть квартиры и отказал семье.

Потом была апелляция в городском суде. Там решение первой инстанции отменили и полностью удовлетворили иск. Семью обязали выплатить женщинам рыночную стоимость их долей.

Женщины с таким решением не согласились. Они не хотели продавать свои доли и были против того, что их принудительно лишают права собственности, хоть и с компенсацией. Они подали жалобу в Верховный суд.

Верховный суд решил по справедливости?

Дело рассматривала коллегия из трех судей. Вот какая логика была в их решении.

По закону, если имущество в долевой собственности, его можно разделить. Любой собственник доли может попросить выделить ему часть имущества в натуре. Если договориться не получается, этот собственник может обратиться в суд. Тогда суд решает, как выделить долю. Например, суд может выделить одному из собственников конкретную комнату и разрешить ему пользоваться кухней и ванной.

Если доля небольшая и комнату выделить нельзя, вместо доли по своему желанию можно получить компенсацию от других собственников. Но для этого всем нужно договориться.

А теперь самое интересное. По закону собственника доли можно заставить ее продать. Вот какие должны быть условия:

  • доля собственника незначительна;
  • ее нельзя выделить в натуре;
  • собственник не заинтересован в использовании имущества.

Все три условия Верховный суд нашел в этой истории. Он посчитал, что апелляция ничего не нарушила и законно лишила женщин их долей в квартире в обмен на выплату. Тот факт, что женщин не устроила сумма, роли не сыграл: стоимость доли определили по заключению оценщика. Заверения женщин, что им нужна эта квартира и они хотят пользоваться долями, не помогли.

Верховный суд отказал женщинам в пересмотре обстоятельств дела. Их лишили права собственности, а ⅓ квартиры отдали семье. Деньги за долю семья положила на депозит в пользу собственниц.

⅙ в трехкомнатной квартире — не так уж и мало. Получается, Верховный суд может любого человека принудительно лишить законной доли?

Теоретически это может сделать любой суд, даже районный. В этой истории стороны дошли до Верховного, но так бывает не всегда.

Суды могут принимать такие решения в исключительных случаях. Каждую ситуацию они должны рассматривать индивидуально. Учитывают все обстоятельства: возраст, состояние здоровья, профессию и состав семьи. Важно понять, эта доля действительно нужна человеку или ему подойдет денежная выплата.

Четкие критерии, по которым суд решает, нужна человеку доля или нет, в законе не прописаны. Многое зависит от аргументов сторон, поэтому нужно хорошо готовиться: вовремя заявлять ходатайства, собирать доказательства и быть в курсе вот таких историй.

Да ладно вам нагнетать. Это какой-то частный случай. Может, даже единственный.

Это не единственный случай. Пока мы готовили этот материал, Верховный суд принял еще одно такое решение.

Краткое содержание для информации.

Квартира площадью 175 квадратных метров. Собственники — брат и сестра. У сестры 11/12, у брата 1/12. Жить вместе не получается: брат дебоширит, продавать свою долю не хочет и выселяться не собирается.

Сначала суд выделил ему комнату и разрешил пользоваться всеми общими помещениями. Но сестра добилась своего. Верховный суд посчитал, что есть все основания принудительно лишить брата права собственности по той же статье 252 ГК . Сестре достанется вся квартира, брату — немножко денег.

А ведь это не чужие люди, а близкие родственники. И брат жил в квартире, а не просто владел долей. Более того, он в судах боролся за проживание. Ему принадлежали почти 15 квадратных метров — даже больше, чем учетная норма жилья в регионе. И другого жилья у брата не было. Ничего не помогло.

У меня есть доля в квартире. Я не собираюсь ее продавать. Как подстраховаться?

Долю не заставят продать, если не будет трех условий, которые прописаны в п. 4 ст. 252 ГК . Сделайте так, чтобы суд их не нашел.

Универсальных рецептов нет. Всё зависит от конкретной жизненной ситуации. Возьмите на заметку эти истории и учтите аргументы судов.

Если пахнет жареным, договаривайтесь о цене без суда. Так может быть выгоднее.

Доля в моей квартире принадлежит постороннему человеку. Можно заставить его продать мне долю через суд?

Попробовать можно, но не факт, что получится. Если решите заняться, найдите хорошего юриста и тщательно подготовьтесь. На это может уйти несколько месяцев.

Это интересно:  Раздел долей в доме в натуре 2019 год

Сейчас вы как минимум знаете, что в законе есть такие нормы и они работают. Кто-то не остановился, дошел до Верховного суда и получил, что хотел. Может быть, и у вас выйдет.

Решение Верховного суда о выкупе долей покончит с квартирными войнами, но и развяжет руки черным риелторам

Верховный суд России впервые в истории признал, что в случае конфликта между собственниками квартиры владелец меньшей доли (например, одной комнаты) может быть лишен ее принудительно, если имеет другое жилье. В этом случае другие собственники должны возместить ему стоимость доли. Это решение может сильно облегчить расселение коммуналок.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России вернула на новое рассмотрение в Василеостровский районный суд Петербурга иск жительницы Васильевского острова Марии Алексеенковой к Михаилу Алексееву, купившему почти четверть века назад 1/3 долю в квартире у ее бывшего мужа после развода. Истица со своей дочкой владеют 2/3 в трехкомнатной квартире и с начала 1990-х годов находятся с ответчиком в состоянии квартирной войны. Кассационная инстанция отменила решение районного суда, который отказал Алексеенковой в иске о признании доли Алексеева незначительной и прекращении его права собственности на нее с возложением на истицу обязанности выплатить ему денежную компенсацию.

Как установил суд, Алексеев, живущий со своей семьей в другой квартире, свою комнату в спорном жилье держит запертой, храня там свои личные вещи. Долю он купил у бывшего мужа Алексеенковой в самом начале 1990-х годов, и с тех пор между соседями идет жесткое противостояние. В то же время Алексеенкова с дочкой в квартире живут, это их единственное жилье, и они, по утверждениям ответчика, его в квартиру не пускают (а если он и заходит, то не разрешают пользоваться сантехникой).

Они, по данным суда, много раз пытались по разным схемам избавиться от нежелательного сожителя, но им это не удавалось: выделение 1/3 в квартире площадью 67 м2 физически невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, а продавать долю ей Алексеев отказывался. Между тем принудительный выкуп жилья до сих пор считался невозможным: выплата компенсации вместо выдела доли в натуре по закону возможна только при наличии волеизъявления собственника.

В 2014 году Алексеенкова обратилась в суд с иском о признании доли Алексеева незначительной и прекращении его прав собственности. Иск основан на статье 252 ГК РФ, которая гласит: » Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию «.

Однако до сих пор все попытки принудительного выкупа доли в квартире по суду заканчивались неудачей: тот же Верховный суд отменял все решения, которыми такие требования удовлетворялись. Теперь же суд, наоборот, отменил отказное решение и вернул дело на новое рассмотрение, обязав Василеостровский районный суд более внимательно оценить довод истицы о том, что ответчик имеет другое жилье, в спорной квартире не живет, родственные отношения между сторонами спора отсутствуют.

По мнению Ивана Решетникова, управляющего партнера «Апелляционный центр», определение ВС крайне интересно и полезно для практики: «Делить сособственность до сих пор в России было просто невозможно, такие споры тлели и горели десятилетиями и не могли сдвинуться с мертвой точки. Механизм принудительного разделения, безусловно, был нужен, и то, что он начинает работать, — хорошо. Похожим образом в последнее время заработал механизм исключения из общества совладельцев-гринмейлеров, который долгое время был мертвым».

«Во-первых, это определение не означает, что Василеостровский суд прямо так и удовлетворит теперь этот иск, — не торопится с выводами адвокат Ирина Иванова. — А во-вторых, это обоюдоострое оружие. С одной стороны, оно дает возможность разрешить конфликты, которые сегодня законного решения не имеют. А с другой — не поручусь, что завтра этой схемой не воспользуются черные риелторы, чтобы, купив комнату в коммуналке, выселить по суду владельцев всех остальных комнат».

Впрочем, и белым риэлторам этот правовой механизм видится весьма позитивным. «При расселении коммуналок и хрущевок бывают такие больные вопросы, когда владелец последней комнаты заламывает нереальную цену, в десятки раз превышающую рыночную, и из-за него страдают девять других семей, которые хотят разъехаться по собственным квартирам, — говорит владелец NAI Becar Александр Шарапов. — Думаю, механизм будет развиваться и постепенно все подобные случаи получат адекватную судебную оценку. В Английском праве давно уже сложилось, что, купив 51% объекта недвижимости, и заручившись одобрением своего винвестиционного проекта по развитию этого объекта в муниципалитете, ты можешь предложить остальным совладельцам цену выкупа, а при отказе их смело выйти в суд выкупить доли по цене, назначенной судом».

Рассление коммуналок — особо актуальная тема для Петербурга. Всего в Петербурге насчитывается болье 80 тыс. коммунальных квартир, большая их часть расположена в Центральном районе.

Статья написана по материалам сайтов: .

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector