+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Покупка студии доли в квартире 2019 год

Специалистами сферы недвижимости отмечается, что покупатели всё чаще смотрят на стоимость жилья, а не на его метраж. Фактором, который повлиял на повышение покупательской активности, эксперты называют доступность ипотеки. Но при этом самые дешёвые квартиры по-прежнему продолжают оставаться самыми ходовыми.

Часто при поиске нужной недвижимости смотрят уже не столько на площадь жилья, сколько на бюджет покупки. Эксперты VSN Realty считают, что тенденция «маленьких площадей» вернулась во многом из-за экономической ситуации и снижения общей платёжеспособности населения. Отмечается, что изменилось качество предложения, на рынке всё чаще фигурируют квартиры с хорошей кухней, продуманным и функциональным пространством.

Когда речь заходит о покупке жилья на нулевом этапе строительства, то максимальным спросом пользуются самые дешёвые квартиры преимущественно на невысоких этажах. Учитывая риски покупки жилья, которое только будет построено, крупные суммы на этапе котлована покупатели и инвесторы вкладывать не спешат. Зато при изменении строительной готовности объекта растёт популярность двух- и трёхкомнатных квартир.

Благодаря предлагаемым доступным условиям многие клиенты, которые откладывали покупку недвижимости на неопределённый срок, смогли себе позволить приобрести жильё. Благодаря в том числе и этому, стало активно развиваться предложение по такому формату жилья, как «студия». И хотя появились квартиры-студии значительно раньше, именно в последнее время они стали наиболее востребованы в связи с возможностью приобрести отдельное и полноценное жильё за более низкую стоимость, а не долю или комнату в квартире.

Застройщики наблюдают тенденцию, в рамках которой при прочих равных условиях покупатель выбирает квартиры в объектах с развитой социальной инфраструктурой, интересной концепцией и архитектурным решением. И жильё как раз в таких проектах становится самым популярным.

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

Квартиры-студии обычно продаются в новостройках и спальных районах, но недавно стали встречаться объявления о продажах студий в старом фонде. На примере Санкт-Петербурга генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер рассказывает, как появляются такие предложения и какие риски с ними связаны.

На данный момент предложений квартир-студий в историческом центре Петербурга достаточно много. Надо сказать, что цены на такие квартиры привлекательны — есть варианты в пределах 3-4 млн рублей. По сути это переделанные коммуналки, которые разделены на отдельные небольшие квартиры. Благодаря определенным перепланировкам в таких помещениях появляются мини-кухни, санузлы с душевой или небольшой ванной, а спальное место проектировщики поднимают под потолок. Такое решение возможно благодаря высоким потолкам.

Юридические риски

Юридически такие помещения обычно значатся долями в квартире. Одной из главных особенностей сделок с этим видом недвижимости является определенный порядок пользования квадратными метрами. Приобретение квартиры-студии закрепляет за собственником право пользования определенными метрами, но не всей квартирой.

Еще одна сложность — перепланировки. Чаще всего в объявлении продавец говорит о полной законности перепланировок, которые были выполнены на таких объектах. На самом же деле эти утверждения часто преувеличены, ведь наиболее жесткие требования предъявляются к так называемым мокрым зонам, а именно их изначально в комнатах не предполагалось. По существующим стандартам ванны, раковины и унитазы не должны располагаться над жилыми помещениями, но, как вы понимаете, в бывшей коммуналке, разделенной теперь на несколько студий, это условие выполнить невозможно. Если вы рассматриваете такой вариант для приобретения и хотите, чтобы перепланировка была законной, обратите внимание на квартиры, которые располагаются на первом или втором этажах над нежилыми объектами.

Другие риски

Также сложности могут быть и с электричеством. Зачастую общего количества энергии просто недостаточно на несколько отдельных квартир, и это значит, что у вас будет часто выбивать пробки, придется договариваться с соседями о том, кто в какое время пользуется, скажем, стиральной машинкой или устанавливать себе отдельный генератор.

Шумоизоляция — это тоже повод для отельного обсуждения. Надо помнить, что изначально это все-таки единая квартира, а не автономные помещения, а значит межкомнатные перегородки не очень хорошо нейтрализуют звуки и шумы. Надо также понимать, что квартиры-студии часто покупают для посуточной сдачи (в разгар туристического сезона в Санкт-Петербурге они пользуются бешенной популярностью). Есть вероятность, что за стенкой будут постоянно сменяться люди, кто-то из них будет шумным, кто-то — неаккуратным. Если вы чувствительны к этому, то лучше позаботиться о звукоизоляции на этапе ремонта.

Это интересно:  Доверенность на право распоряжения доли в квартире 2019 год

Кстати о ремонте. Как правило, в предложениях о продаже встречаются варианты с ремонтом, но многие хотят купить «убитую» комнату в коммуналке и сделать там ремонт самостоятельно. Это вполне возможный сценарий, но надо учитывать, что из-за шумных и пыльных работ у вас могут быть проблемы с соседями. Также заранее стоит оценить стоимость и сроки работ по переносу коммуникаций (в случае, если вы планируете устанавливать санузел в комнате).

Осторожно, мошенники: как обманывают покупателей продавцы маленьких квартир

В Москве и области набирает популярность новый тип эконом-жилья — студии по 10−15 метров. Есть туалет, душ, мини-кухня и место для кровати. В Москве они стоят полтора-два миллиона рублей. Предложение может многим показаться выгодным по сравнению с минимальной стоимостью типовой однушки в столице за 4,5 миллиона. Однако подобное решение квартирного вопроса может оставить вас без квартиры и без денег. Телеканал «360» обзвонил продавцов подобной недвижимости и вместе со специалистами БТИ выяснил, в чем кроется обман.

Откуда берутся «микростудии»

Во-первых, минимальная площадь квартиры по закону — 28 квадратных метров. А эти 15-тиметровые студии — на самом деле лишь доли, результат дробления большой жилплощади. Схема такая: берется квартира, например, 80 квадратов с пятью окнами. Дополнительными перегородками она делится на пять комнат, чтобы в каждой было по окну, это обязательно, так как помещение без него не может считаться жилым и его не оформят в отдельную долю. На этом этапе перепланировка узаконивается, в каждой комнате ставится отдельный счетчик.

Пока все выглядит достойно: вы покупайте долю, место комнаты в договоре прописано, а также у нотариуса заверяете соглашение покупателей о том, что вы можете продать свою площадь без согласия соседей.

Почему квартирная «матрешка» незаконна?

После оформления сделки продавец, как и обещал, приступает к ремонту, то есть к созданию из обычных комнат квартир-студий. В каждую он врезает кухню и санузел с душем и туалетом. Мы позвонили одному из подобных предпринимателей, он продает три таких квартиры на 1-й Курьяновской улице, на плане ниже синими линиями нанесены новые стены и санузлы для одной из студий. На вопрос, узаконил ли он перепланировку, ответ был следующий: «Да мне это не нужно, время терять, да и никто этим не интересуется, проблем не будет. Если захотите, сами при продаже оформите, унитаз с душем вообще без проблем внесут в план квартиры».

Подобные заявления специалисты называют мошенничеством.

«Такую перепланировку вообще не могут узаконить. Появление мокрой зоны над или под жилыми помещениями недопустимо. Места для ванной комнаты закладываются на этапе строительства, там делают влагоизоляцию и защиту перекрытий. Влажность и испарения в обычном помещении могут навредить перекрытиям, кроме того, коммунальные сети будут перегружены. Эти изменения нарушают нормативные требования, которые применяются к жилым помещениям. Точно так же нельзя делать в любом месте по желанию кухонный очаг, даже если там стоит электрическая плитка», — утверждает заместитель директора Ассоциации СРО «Профессиональный центр кадастровых инженеров» Ирина Коршунова.

А об этих изменениях обязательно узнают, вариантов много. Возможно, новый покупатель по незнанию попробует узаконить перепланировку, или трубы прорвет из-за нагрузки, или, что нередко бывает, пожалуются соседи, или сотрудники коммунальных служб заметят незаконный санузел по время съема показателей приборов. В результате покупатели, которые будут нести полную ответственность за содержимое, так как ремонт был сделан после сделки, будут вынуждены вернуть квартиру к исходному состоянию, то есть демонтировать все ванные комнаты и кухни.

Последствия

«Госжилинспекция МО привлекает в таких случаях собственников жилых помещений по ст. 7.21. КоАП РФ, выдает им предписание на возвращение перепланировки или переустройства жилого помещения в исходное состояние в соответствии с планом. Затем мы сообщаем органам местного самоуправления о выявленном нарушении для того, чтобы они проконтролировали исполнение нашего предписания, собственникам помещения ГЖИ отводится на это от четырех до шести месяцев, затем ГЖИ проверяет исполнение предписания. Если предписание не исполнено, подается иск в суд для вынесения решения — восстановления помещения в исходное состояние в судебном порядке. Самые злостные нарушители могут потерять квартиру, если суд выносит решение о продаже с торгов для покрытия тех средств, которые пойдут на ремонт», — рассказывает о последствиях Главный государственный жилищный инспектор Московской области, руководитель Главного управления Московской области «Государственная жилищная инспекция» в ранге министра Вадим Соков.

Это интересно:  Как переписать долю в квартире на ребенка 2019 год

В Москве прецеденты по лишению права собственности на недвижимость уже были.

Сколько получают мошенники

Продавцы неплохо наживаются на подобных сделках. Возьмем квартиру, расположенную в 15 минутах езды на машине до «Марьино», 1 этаж панельной пятиэтажки, 60 квадратных метров. Такая квартира стоит около 6 миллионов рублей, то есть цена одного квадратного метра — примерно 100 тысяч рублей. Комнаты продают за 168 тысяч метр. То есть все три получившиеся студии отдадут разным покупателям за 10 миллионов. Еще один они потратят на ремонт. Итого мошенники положат к себе в карман три миллиона, а вам взамен подарят много проблем.

Коммуналка — надежней и дешевле

Дешевле сразу купить комнату в коммунальной квартире аналогичной площади за 1,5 миллиона. Этим вы сэкономите и наценку на псеводостудию, и траты на последующее превращение ее в былую квартиру с одной кухней и одним санузлом на всех. А это — около 300 тысяч с одной комнаты. В итоге, отказавшись от покупки сомнительной студии, вы сэкономите полмиллиона рублей.

Покупка студии доли в квартире

Самые бюджетные предложения

Студии — самые бюджетные предложения на рынке жилья. В среднем студия в массовой столичной новостройке обойдется в 4,7 млн руб., минимальный бюджет покупки составляет 3,22 млн руб., максимальный — 7,7 млн руб.

«Невысокая стоимость студий связана исключительно с небольшим метражом, — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Если же посмотреть на цену одного «квадрата», то она окажется выше, чем у многокомнатных квартир. Например, средняя стоимость 1 кв. м в студии равна в массовом сегменте 187,5 тыс. руб., а в многокомнатных квартирах в том же классе — 158,0 тыс. руб. На рынке недвижимости действует главное правило ценообразования: чем меньше площадь квартиры, тем дороже выходит «квадрат». Поэтому многие застройщики заинтересованы в проектировании студий и однокомнатных квартир, ведь в таком случае стоимость 1 кв. м выходит дороже, а прибыль — больше».

В Подмосковье — дешевле

Стоимость студий в Московской области в полтора-два раза ниже, чем в Москве (даже если не рассматривать исключительно дальние районы). По данным «Метриума», в Подмосковье можно найти студии стоимостью менее 1 млн руб. К примеру, студия без отделки площадью 17,94 кв. м в ЖК «Чеховский посад» в Чехове обойдется всего в 888 тыс. руб. Такую же цену имеют студии 24 кв. м в ЖК «Восточный» в Звенигороде. В ЖК «Лукино-Варино» в поселке Свердловском студия площадью 25 кв. м обойдется в 1,18 млн руб.

Оптимальный размер студии — около 23–27 кв. м. Из них кухня-гостиная должна занимать около 19–23 «квадрата». Площадь ванной, совмещенной с санузлом, должна быть не меньше 3,5–4 кв. м.

Средняя площадь студий в Москве составляет 25,1 кв. м — то есть в принципе соответствует оптимальному размеру. Но есть студии и меньшего метража — они, разумеется, дешевле. Самые маленькие студии в новостройках в пределах Старой Москвы имеют площадь 18,5–19 кв. м (такие, например, есть в проекте «Level Амурская»). Но встречаются и совсем крошечные — 16–17 кв. м. Сейчас такие можно найти в квартирных проектах в Подмосковье либо в старых границах Москвы, но в апартаментных комплексах. Например, самые компактные апартаменты сейчас продаются в ЖК Cleverland.

«В одних проектах 33 кв. м — это полноценная «однушка», а в других — может быть студией. Часто в прайс-листах или проектных декларациях не рассматриваются отдельно студии и «однушки». Поэтому для разделения нередко используют границу — 32 кв. м: объекты с меньшей площадью — студии, с большей — квартиры. Но это деление, конечно, очень условное», — отмечает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Это интересно:  Доля земельном участке меньше минимальной площади 2019 год

«Квазистудии» — не отдельные квартиры

Сегодня на рынке встречаются предложения так называемых «квазистудий», которые, по сути, не являются отдельными квартирами. Как пояснил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, это помещения в обычных квартирах многоквартирных домов, как правило, на первых этажах. Собственно, студии оборудуют в данном случае в жилых комнатах квартиры с установкой зон кухни и санузла. «Эти объекты предлагаются к продаже как доля в праве общей собственности на квартиры со всеми вытекающими юридическими особенностями владения, пользования и распоряжения», — предупреждает эксперт.

Важна разнообразная квартирография

Риелторы советуют отказаться от дома, в котором до 15–25% предложения отдано под студии. Такой подход девелопера к квартирографии в итоге приведет к банальному перенаселению и, как следствие, регулярным очередям у лифта, нехватке парковочных мест во дворе и прочим неудобствам, считает Мария Литинецкая. Желательно, чтобы на этаже было не более шести — восьми квартир.

Студии подходят для сдачи в аренду

Площади студий меньше, чем «однушек», кроме того, их можно приобрести за меньшую цену. Но арендные ставки в них вполне сопоставимы со ставками в однокомнатных квартирах. Это значит, что владелец быстрее вернет вложенные средства и начнет получать прибыль. Таким образом, студии идеально подходят для пассивного дохода от аренды, поскольку быстрее окупаются.

Если предполагается, что студия будет исключительно сдаваться в аренду, лучше приобретать объект с отделкой от застройщика, поскольку самостоятельный ремонт обойдется как минимум на треть дороже, советуют эксперты. В этом случае также имеет смысл обратить внимание на студии в апартаментных комплексах — бюджет покупки меньше на 5–10%, чем в квартирном доме, а на арендную ставку тот факт, что в помещении нельзя будет прописаться, не влияет.

Оптимальная планировка и высота

Выбору планировки студии нужно уделить особое внимание, поскольку перед покупателем стоит задача выжать максимум из 22–26 кв. м. «Лучше отказаться от покупки «вагончиков» — вытянутых студий, в которых расстояние между стенами напротив не позволяет разместить, к примеру, раскладной диван, чтобы рядом с ним осталось место для прохода. Самый удобный вариант — студия с двумя окнами, максимально приближенная по форме к квадрату. При такой планировке можно разделить перегородкой единое пространство, получив два помещения», — советует Мария Литинецкая.

Эксперты также рекомендуют выбирать квартиру с высокими потолками. В этом случае в студии можно сделать подиум (например, для спального места), который не только выделит зоны в квартире, но и будет выполнять роль места для хранения. А если высота потолков позволяет — в квартире можно обустроить второй уровень или большую антресоль. При выборе студии также стоит обратить внимание на наличие кладовых в доме или на этаже — они помогут не захламлять и без того компактные помещения несезонными вещами.

«Студии — это, как правило, квартиры с одним окном и дефицитом мест для хранения вещей. Поэтому обратите внимание на вид из окна — предпочтительнее выбрать студию с окном во двор, так как единственная комната будет и гостиной, и спальней, — советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Дополнительным плюсом станет наличие лоджии или балкона — его можно использовать для хранения вещей или в ряде случаев объединить с комнатой и расширить пространство».

Эксперт также не рекомендует покупать студию, которая одной из стен примыкает к лифтовому холлу — в таких квартирах обычно слышно, как открываются и закрываются двери лифта, а в некоторых моделях это сопровождается еще и звуковым сигналом. Если в типовых квартирах к лифтовым шахтам обычно примыкает кухня, то в студии — все пространство целиком, и такое соседство будет доставлять дискомфорт.

Статья написана по материалам сайтов: www.domofond.ru, 360tv.ru, realty.rbc.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector