+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Покупка квартиры в долях пошаговая инструкция 2019 год

Приобретение жилья, в частности квартиры, для каждого является довольно крупной инвестицией в недвижимость, которая порой оказывается гораздо объемнее в плане финансовом, чем в данном случае «вкладчик» предполагал. Для таких ситуаций получила применение разновидность приобретения жилья – покупка квартиры в долях.

Как производится заключение такой сделки? Что она в себя может включать? Нужен ли нотариус в 2019 или иной помощник? На данные вопросы поможет ответить данная статья. В ней также будут рассмотрены основные варианты приобретения доли жилища и возможные связанные с ними сложности или особенности.

Содержание

Как оформить договор?

Оформление сделки покупки доли жилого фонда можно лишь тогда, когда доли четко прописаны и зафиксированы документально. Если же доли условные, а жилье является общим – такая сделка невозможна. Подтверждает наличие долей запись в ЕГРН.

После подтверждения всех необходимых условий, документального и нотариально заверенного подтверждения прав продавца на осуществление сделки – начинается процедура приобретения покупателем и продажи продавцом.
  1. Обсуждение. Покупатель и продавец оговаривают все условия и пункты предстоящей сделки, уточняют интересующие каждую сторону моменты. Особое внимание уделяется той части, которая была оговорена в уведомлении, направленном совладельцам. Ведь данные условия изменять нельзя. Если покупатель хочет данные условия изменить, то процедура продлевается еще на месяц, так как придется вновь оповещать всех долевых собственников и ждать их вердикта. Так, покупатель собственно лично затягивает период заключения сделки.

ВНИМАНИЕ . Однако, если ему действительно важно изменение вышеуказанных пунктов, а отказываться от сделки он не желает, так как все остальные условия его устраивают, то придется набраться терпения и подождать еще месяц.

Но, покупателю, следует быть готовым к тому, что изменения могут подойти и кому-то из пайщиков, которые имеют преимущественное право на приобретение доли, а это уже риск потерять и время, и саму сделку.

  1. Заключение сделки. Образец договора стандартный, поэтому найти его не составит труда. А вот приложение к договору – акт. Естественно, договор заверяется, акт при этом является его обязательным приложением и предоставляется вместе с договором для регистрации в государственном реестре. При этом регистрация может производиться лишь одной из сторон договора, второй стороне можно не присутствовать.

ВНИМАНИЕ . Обязательными реквизитами для такой сделки становятся не только подписание обеими сторонами двух экземпляров договора, но и обязательное заверение этих экземпляров нотариусом.

Данное условие наделяет оба экземпляра одинаковой юридической силой. Конечно, для обеспечения максимальной объективности проведения проверки документов продавца на соответствие всем требованиям, можно привлечь дополнительного специалиста. Таким специалистом может стать нотариус или юрист, знакомый исключительно покупателю, а не советуемый продавцом. Благодаря этому покупатель сможет обезопасить себя от поддельных документов и мошенничества.

Оформление или переоформление собственности может быть произведено либо в процессе заключения договора, либо по его завершении. При регистрации по завершении основанием становится договор с обязательным приложением к нему акта, составленного предварительно также в двух экземплярах.

Общие черты сделки

Приобретение или продажа части квартиры – самые сложные подвиды сделок с недвижимостью, которые могут включать в себя довольно большое количество сложностей и особенностей. Чаще всего осложнений добавляет совладелец, то есть владелец второй части квартиры, который зачастую ставит палки в колеса «соседа» и всячески мешает заключению сделки.

Недоразумения могут возникнуть на фоне:
  • совладелец не хочет ничего менять;
  • владелец второй части квартиры против продажи так как сам желал выкупить эту часть;
  • «пайщики» просто находятся в недоброжелательных отношениях и так далее.

Причина в данном случае отходит на второй план. А на первый план выходит сам период заключения договора и его протекание. Также довольно сложным обстоятельством в данном случае становится составление документов, в котором часто допускаются ошибки. Также сложности возникают тогда, когда владелец одной из частей передает свою долю в качестве объекта «дарения». Данные факторы наталкивают будущего покупателя на то, что изучить все возможные варианты развязки и возможных путей решения вопроса заблаговременно, чтобы обезопасить себя и впоследствии успешно получить во владение часть квартиры, а не «кусать локти» и страдать о потерянном времени и деньгах.

Что такое доля квартиры?

С юридической стороны – это право на владение долей имущества, право собственности. Гражданский кодекс говорит, что считаться таковым может имущество, которым владеют двое человек. Наиболее часто встречаемый случай это когда будучи супругами двое приобрели квартиру. Если такая пара больше не в браке, то оба имеют равные доли данной квартиры, так как это совместно нажитое имущество. Такая сделка требует регистрации всей квартиры на одного из членов семьи, поэтому при продаже своей доли вторая сторона должна дать свое согласие первой на осуществление такой сделки. При этом важным элементом становится именно нотариальное заверение полученного разрешения или согласия второго совладельца. Однако, для того, чтобы иметь возможность продать свою законную долю ее сначала необходимо оформить. То есть супруги должны законно и документально закрепить за собой право владения и распоряжения своей долей жилища.

В 2019 году приобретение части квартиры стало довольно популярным, так как э отличный способ вложения инвестиций. Самым большим преимуществом служит то, что приобрести долю гораздо легче, чем купить целую квартиру. Новому владельцу это дает неограниченные возможности, ведь он сможет не только продать свою часть, но и, подождав немного, выкупить вторую часть жилья, получив при этом целую квартиру.

ВАЖНО . Последнее обусловлено тем, что совладелец, в обязательном порядке, согласно жилищному кодексу, должен вначале предложить выкупить свою часть второму совладельцу. А дальше – либо заключается договор, либо со второго владельца берется согласие на то, что первый свою долю будет продавать.

Таким образом, имея сумму лишь на часть квартиры, человек может приобрести такую часть и получить дополнительное время на то, чтобы собрать необходимую сумму для покупки второй ее части. Условно это можно назвать рассрочкой. Принять решение о покупке второй части совладелец должен в течение тридцати дней. Если он промолчал, то второй может спокойно размещать свою часть на продажу. Однако, при таком варианте, появляются первые «сучки в древесине» сделки.

ВАЖНО . Сложностью становится само уведомление так называемых пайщиков, ведь иногда найти их не так то и просто. Важно, в такой ситуации, подтвердить факт оповещения. То есть такое оповещение можно отправить заказным письмом.

Однако, второй совладелец может избежать или умышленно отказаться от получения такого уведомления, а это усложняет дело. Однако, есть возможность обойти данную сложность. Это возможно благодаря составлению договора дарения, ведь отдать даром квартиру можно и без согласия собственников. Данная процедура может помочь обойти уплату налогового вычета. Однако, при таком варианте, покупателю следует внимательно изучить все стороны договоренности. Это и детальное изучение документов продавца, и его личности, и документов на долю квартиры, и просьба у нотариуса подтверждений также не станет лишней.

Опасность в том, что продавец может оказаться мошенником, после получения от покупателя денег он может обратиться в суд с обращением о признании его не дееспособным. И если суд такой факт признает – сделка будет аннулирована.

Пошаговая инструкция оформления покупки доли квартиры

Жилая недвижимость является приоритетной покупкой граждан. Из-за ее значительной стоимости выходом для многих из них является покупка квартиры в долях. Чтобы не ошибиться в приобретении такого жилья, ознакомимся с правилами, установленными законодательством, при совершении сделки по покупке долевой собственности, рассмотрим все особенности этого процесса на примере покупки доли в квартире.

Виды собственности на недвижимость

Когда необходимо приобрести часть объекта недвижимости, нужно хотя бы немного разобраться в правовых аспектах такой собственности. ГК РФ определено два вида собственности: личной и общей.

Собственность считается общей, если она принадлежит нескольким гражданам. В свою очередь общей может быть долевая и совместная собственность. Совместная собственность не разделена на доли. В общей долевой собственности за каждым владельцем закреплена конкретная доля.

Это интересно:  Как выделить долю в квартире не супругу 2019 год

Эту недвижимость обозначают в долевом либо процентном соотношении к ее общей площади, например, ½, ¼ или 50%, 25%. Она регистрируется в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Каждый владелец имеет отдельный документ о праве на недвижимость.

Правила распоряжения долевой собственностью

Распоряжаться долевой собственностью владелец может так же, как и любой другой недвижимостью, но в его действиях есть некоторые ограничения. Если такую собственность владелец решит продать, то он обязан:

  • иметь правоустанавливающий документ на свою долю с указанием ее размера;
  • согласно статье 250 ГК РФ предложить выкупить свою часть в первую очередь остальным владельцам, т. к. они имеют преимущественное право покупки доли в квартире. Свое предложение он обязан оформить письменно, чтобы в случае отказа соседей от покупки, у него было доказательство о сделанном предложении, и появилась возможность продажи любым другим гражданам.

В практическом смысле покупка доли квартиры означает не приобретение ее обособленной части, а всего лишь права на долю в обозначенном размере. Натуральный выдел площади с отдельным входом, невозможен в связи с особенностями многоквартирных домов. Возможность такой реконструкции допустима только на первых этажах строений или в одноэтажных коттеджах. Об этом должен знать покупатель долевой собственности.

Особенности выкупа доли другим совладельцем

Рассмотрим сначала ситуацию, когда недвижимость принадлежит в долях нескольким собственникам, и один из них решил продать свою долю. Как было сказано, он обязан предложить выкупить ее остальным совладельцам.

Если между соседями доброжелательные отношения, то сначала их можно проинформировать о своих намерениях устно. Причем если один из собственников изъявит желание выкупить долю продавца, то второму собственнику тот может не предлагать сделку. Если выкупить продаваемую часть согласились все собственники, то право выбора покупателя будет за продавцом. В законе есть требование о преимущественном праве собственников долей только по отношению к лицам, не являющимися обладателями части данной квартиры, но не к ее владельцам.

Когда долю выкупает один из совладельцев квартиры, сделку нужно оформлять, руководствуясь теми же нормами закона, которые применяются к любой недвижимой собственности. Сделка, в которой покупателем является один из совладельцев, для него является выгодной, и вот почему:

  • он знает все особенности квартиры;
  • он информирован о планах оставшихся совладельцев жилья;
  • знаком с правилами пользования общих мест;
  • исключено мошенничество в совершении такой сделки.

Выкуп доли при разводе супругов

Недвижимость, приобретенная супругами во время брака, по закону является их совместной собственностью. На нее выдано одно свидетельство о собственности. Если этот документ оформлен только на супруга, распорядиться квартирой без согласия супруги он не сможет.

При необходимости раздела имущества при разводе пары, квартиру сначала придется переоформить в долевую собственность. Основанием для этого является:

  • брачный договор между супругами;
  • соглашение бывших супругов о добровольном распределении совместной недвижимости на доли;
  • решение суда.

Чтобы раздел объекта был признан официально, его нужно зарегистрировать в ЕГРН. После перерегистрации изменений права собственности, каждому супругу выдается отдельный правоустанавливающий документ. С обратной стороны документа всегда указывается совладелец объекта недвижимости. После регистрации прав владельцы долей могут совершать их продажу. На практике часто происходят сделки по выкупу части собственности одним из супругов у другого.

Покупка квартиры в долях

Покупка квартиры одновременно двумя гражданами сегодня особенно распространены, т. к. такая сделка позволяет решить жилищные проблемы путем небольших финансовых затрат. Это является выходом для граждан, не располагающих достаточными средствами для покупки отдельной квартиры или другого жилья.

Рынок недвижимости сегодня заполнен предложениями о продаже квартир, которые покупались в долевую собственность гражданскими супругами, находящимися не в браке, или обычными людьми, состоящими в родственных или просто дружеских отношениях. Таким путем люди поэтапно приобретают собственную квартиру, выкупая часть недвижимости, друг у друга или продав долевую собственность полностью, покупают затем отдельный объект недвижимости по мере финансовых возможностей.

Порядок действий при покупке долевой собственности

Перед покупкой выбранной долевой недвижимости, покупатель должен:

  • убедиться, что у продавца есть отказ других совладельцев от покупки его доли. Побеседовать с соседями и понять, что они действительно не претендуют на выставленный к продаже объект. Одновременно покупатель сможет понять, доброжелательны ли соседи;
  • согласовать условия сделки с продавцом по цене, условиям оплаты, перерегистрации и срокам передачи недвижимости. Убедиться, что у продавца собран весь пакет необходимых документов, и нет препятствий для аннулирования сделки;
  • подписать составленный договор после предварительного согласования всех условий. Договор подписывается в присутствии нотариуса, который должен его заверить;
  • принять собственность по акту приема-передачи, который оформляется в виде письменного документа и имеет подписи сторон. Акт прилагается к договору;
  • зарегистрировать в Росреестре собственность на свое имя, предъявив туда договор сделки и документы, необходимые для переоформления собственности.

На что нужно обратить внимание при покупке доли?

Выбирая долевую недвижимость из предложенных вариантов, следует учесть следующие моменты:

  • есть ли возможность доступа в квартиру;
  • каков характер отношений между другими жильцами, не будут ли они препятствовать вселению нового жильца;
  • убедиться в реальном размере продаваемой доли, существует ли она в условно выделенном виде;
  • сколько отдельных помещений и как они расположены, не является ли продаваемая комната смежной с комнатой другого совладельца;
  • не была, ли проведена перепланировка, т. к. важно, чтобы она была согласована;
  • если продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то нужно убедиться, что у продавца есть согласие органов опеки на отчуждение его собственности;
  • в каком месте расположена сама квартира, и каково ее техническое состояние.

Изменения законодательства по сделкам с долевой собственностью

Какие документы потребуются для совершения сделки?

Чтобы оформить сделку, к нотариусу должны явиться сами ее участники и предъявить следующие документы:

  • паспорта;
  • документы на объект: выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности Продавца;
  • технический паспорт всей квартиры, если он не был предъявлен ранее при регистрации доли Продавца или были внесены изменения в планировку квартиры;
  • письменный документ о согласовании сделки с другими совладельцами квартиры, свидетельствующий об их отказе от покупки доли продавца. Если отказ соседей получить не удалось, то нужно предъявить копию уведомления, отправленного им официально;
  • согласие органов опеки, если продается доля, принадлежащая несовершеннолетнему ребенку, или он совладелец квартиры;
  • согласие супруги на проведение сделки, если у продавца зарегистрирован брак. Оно заверяется нотариусом. Аналогичный документ потребуется и от покупателя, если он состоит в законном браке.

Стоимость долевой недвижимости и покупка ее в ипотеку

Несмотря на то, что стоимость части недвижимости значительно ниже стоимости всей квартиры, и далеко не всегда пропорциональна ее размеру, т. к. зависит от многих других факторов, у покупателя сразу может не быть достаточно средств для ее покупки. Выходом становится ипотечный кредит, взятый в банке.

Условием получения кредита в банке служит обеспечение залога, которым становится сама недвижимость, взятая в ипотеку. Объект недвижимости является собственностью банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен. Если долг по кредиту не погашается, то банк вправе продать залоговое имущество и из вырученной суммы вычесть накопившийся кредитором долг. Однако, когда в залог берется доля в квартире, продать ее сразу бывает сложно, поэтому банки неохотно выдают кредит под долевую собственность. Исключением бывает ситуация, когда после приобретения доли покупатель становится владельцем всей квартиры потому, что он являлся обладателем остальных долей до совершения сделки. В этом случае заложить можно всю квартиру.

Заключение

Приобретая долю квартиры, покупатель получает право собственности на ее часть. У него появляется возможность проживания и регистрации в этой квартире. Такая сделка при всех сложностях оформления является выгодным приобретением, если документальное оформление доли в собственность нового владельца происходит с учетом всех законодательных требований.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже.

Как купить квартиру в долях в 2019 году

Сделки, связанные с реализацией недвижимости, считаются крупными. Ведь там фигурируют большие деньги. Вдобавок, для семьи подобное мероприятия может стать единственным за жизнь.Покупка квартиры в долях имеет ряд нюансов, которые стоит учитывать. Собственники вправе свободно распоряжаться имуществом, но если им принадлежит часть одного объекта, любая ошибка в оформлении может аннулировать сделку.

Понятие долевой собственности

Раздел имущества осуществляется полюбовно, по договоренности владельцев, либо через решение суда. Собственники получают комплект правоустанавливающих документов, где указан размер их доли.

Жилое помещение можно разделить таким образом, если:

· Оно приватизируется и в процессе участвует несколько заинтересованных лиц;

· Производится раздел единого жилья, которым владела совместно семейная пара;

Это интересно:  Займ под залог доли земельного участка 2019 год

· Квартира – наследство и ее получили несколько человек.

Собственники могут договориться самостоятельно и разделить объект. Если подобное невозможно, вопрос решается судебным органом.

Сложно физически делить обычную квартиру, она должна отвечать ряду требований:

· Отдельный вход в каждое из выделенных долей;

· Индивидуальное подключение ко всем нужным сетям – вода, газ, свет.

Обычно им соответствуют дома, расположенные на фундаменте. Тогда каждый владелец получит реальную часть жилья, где может спокойно проживать и совершать различные сделки. С квартирой ситуация другая. Долевые собственники имеют «идеальные доли», не выраженные физически.

По закону «доля» — скорее юридическое понятие, на практике несколько владельцев сообща используют объект недвижимости. Если один решает реализовать свою часть, ему надо заручиться письменным одобрением остальных.

Преимущественное право

В содержании 246 статьи ГК РФ описаны правовые действия и порядок распоряжения такой собственностью. Если решения одного владельца как-то затронут права остальных, они должны выполняться после их одобрения.

Согласно 250 статье в ГК РФ имеется порядок выкупа, где приоритетным правом обладает круг заинтересованных лиц – долевых собственников. Продавец обязан предложить им сначала выкупить его долю, обозначив ее цену.

И получить их письменный отказ, причем от каждого. После этого продавец вправе продавать свою часть недвижимости другим. Свое предложение он отправляет совладельцам письменно, указав рыночную цену и другие условия сделки.

У них будет месяц для обдумывания и принятия решения. После чего продавец считается выполнившим порядок реализации. Если отказ совладельцев поступает раньше, тогда сделку продажи заинтересованным покупателям можно осуществлять сразу.

Если продавец реализует долю, минуя совладельцев, они потом могут оспорить его действия через суд. Сделка остается, только покупателем становятся не согласные инициаторы процесса. Если они не хотят выкупать долю помещения, продавец может изменить первоначальные условия и отправить им другое уведомление. Порядок продажи неизменен.

Законодательная база

Стандартный процесс оформления изменен, теперь все сделки подобного характера надо проводить через нотариуса. Специалист проверяет документы, изучает условия и заверяет договор.

Законодательство дает гражданам четкие инструкции, касающиеся реализации подобной недвижимости:

2. Регистрация покупателя как нового владельца собственности – ФЗ-218.

3. Преимущественное право, защищающее интересы остальных собственников, отражено в 250 статье ГК РФ. Там же указаны правовые последствия игнорирования установленного порядка реализации.

5. Наличие акта приемки – 556 статья.

После подписания новый договор надо зарегистрировать в системе Росреестра.

Процедура продажи долевой собственности: порядок действий

Купить квартиру, если она общая собственность нельзя, ведь физической доли там нет. Сначала надо выделить ее и соответственно, закрепить права владельца.

Если это состоялось ранее и результаты внесены в ЕГРН, продавец может продолжать:

1. Создав торговое предложение, он обсуждает условия сделки с остальными имеющимися собственниками.

Затем отправляет им отдельные уведомления (каждому свой экземпляр). Там указываются озвученные ранее условия и рыночная стоимость, за которую он планирует продавать.

2. Ответ совладельцев. Если один соглашается, сделка оформляется с ним.

3. Поиск покупателя. Можно искать стандартными методами. Через рынок недвижимости, по интернету, посетить риэлторов, задействовать СМИ, поспрашивать знакомых или коллег.

4. Обсуждение условий. Выявлен покупатель. Он осмотрел квартиру, выяснил размеры продаваемой доли и согласен.

Продавец обязан озвучить ему условия, идентичные выдвинутым им сособственникам. Одна цена, один порядок расчетов и прочее.

Если покупатель желает внести какие-то изменения, надо снова выжидать месяц, ведь продавец обязан уведомить сособственников, отправляя им измененное предложение. Возможно, оно заинтересует их.

5. Заключение договора. Это стандартное соглашение продажи, единственная разница – там вместо одного объекта указана доля недвижимости. Участники посещают нотариуса и подписывают у него договор. Специалист заверяет бумагу.

6. Акт приемки. Там отражена процедура принятия новым владельцем доли квартиры, купленной им согласно договору. Участники ставят в нем свои подписи и прилагают акт в соглашению.

7. Регистрация сделки. Стороны посещают Росреестр и передают туда собранную документацию. Не обязательно являться всем, ведь договор уже заверил нотариус.

Если сделка совершается по указанному порядку, она законная и оформлена правильно.

Нюансы сделки

Описан идеальный вариант, на практике возможны такие сложности:

1. В квартире среди жильцов есть несовершеннолетний ребенок. Тогда кроме двух участников в сделке будут задействованы органы опеки.

Нельзя выписывать ребенка «в пустоту». Родители как представители, должны обеспечить его равным или лучше жильем. Иначе опека откажется, ведь в помещении будет с ребенком проживать покупатель – чужой человек.

2. В помещении производилась незаконная перепланировка. Снесли стену, переместили ее или убрали туалет. Любые подобные изменения надо фиксировать, чтобы данные техпаспорта совпадали с реальной планировкой квартиры. Иначе реализовать ее нельзя.

3. Покупатель женат. Ему понадобиться письменно оформленное согласие супруга, ведь любая недвижимость, нажитая парой, считается общей.

4. Квартира или доля в ней приобретены с вложением средств материнского капитала . Потребуется одобрение опеки, ведь такая собственность оформляется родителями частично на детей тоже.

Сложнее, когда в сделке задействованы дети. Например, несовершеннолетний прописан там или долевой собственник. По закону ущемлять права маленьких граждан нельзя. Перед осуществлением сделки родители обязаны предоставить ребенку другое, равноценное помещение и оформить ему долю там. Или прописать, если он просто проживал.

Покупатель, чтобы заручиться согласием опеки, предоставляет туда следующие документы:

· заявление, где указывает, что получил согласие сособственников;

· свидетельство о рождении ребенка;

· правоустанавливающие документы, подтверждающие его статус долевого собственника;

· документы, касающиеся новой недвижимости, приобретаемой семьей взамен;

· другие бумаги, способные подтвердить соблюдение интересов несовершеннолетнего.

Лишь дождавшись согласия опеки, можно провести сделку. Иначе она будет аннулирована судом.

Требуемые документы

Для оформления заинтересованным лицом его права как долевого собственника, нужны:

· Паспорта участвующих сторон;

· Выписка ЕГРН – показывает размер реализуемой доли;

· Правоустанавливающие документы владельца;

· Кадастровый паспорт реализуемого объекта – там содержатся основные характеристики;

· Техпаспорт – подтверждает отсутствие проведения владельцами незаконной перепланировки;

· Отказ совладельцев, оформленный письменно или квитанции, подтверждающие отправку им извещений месяц назад;

· Разрешение опеки – если в сделке как-то задействован ребенок;

· Нотариально удостоверенное письменное одобрение супруга – когда покупатель женат.

Список документов может измениться, смотря какие обстоятельства сделки. Например, справка, выдаваемая коммунальной службой, что продавец исправно оплачивает счета, и нет долгов.

Составление договора

Основной документ, где отражены условия соглашения. Форма стандартная, но в реализации доли общей собственности есть нюансы, их надо отразить в тексте. Например, надо подробно описать часть имущества, что получает покупатель. Ее размеры, расположение, указать дробное/процентное соотношение согласно общим размерам квартиры.

В договоре будут пункты:

· информация, касающаяся сторон сделки – их ФИО, статус (кто продавец и кто покупатель), паспортные данные, телефон;

· перечень жильцов, остающихся прописанными и проживающими внутри квартиры после сделки;

· права, обязанности перечисленных участников;

Списком указать все прилагаемые бумаги: согласие опеки, отказы сособственников и прочее.

Приобретение доли недвижимости в кредит

Хоть часть квартиры стоит существенно ниже, чем вся недвижимость, покупатель не всегда способен расплатиться самостоятельно. Отличным вариантом станет оформление ипотеки.

Основным условием одобрения кредита является предоставление банку залог а – ею будет приобретаемая недвижимость. Банк становится ее временным владельцем, пока покупатель полностью не рассчитается.

Если ипотека остается незакрытой, банк вправе самостоятельно реализовать купленную им долю собственности. Банки редко соглашаются выдавать кредит на таких условиях, ведь нельзя сразу продать часть квартиры.

Заключение

Приобретая долю, покупатель станет долевым собственником, наряду с другими совладельцами. Подобная сделка считается выгодной, если документы оформлены правильно. И стороны согласны. Мнение других владельцев принципиально важно. Если они одобряют проведение сделки, то примут нового сособственника хорошо. Не стоит ввязываться в долгосрочные войны, приобретая долю у продавца, конфликтующего с другими владельцами.

Задавайте вопросы, делитесь статьями в соцсетях.

Рекомендуем к прочтению

Приватизация квартиры в 2019 году Граждане, занимающие жилье согласно договорам соцнайма вправе осуществить приватизацию, сделав…

Как купить квартиру в новостройке выгодно: несколько способов Чтобы рассчитывать на значительную экономию и иметь…

Открытие ИП через портал Госуслуги. Зарегистрировать ИП онлайн на сайте Госуслуг можно двумя разными способами.…

Регистрация ИП в 2019 году: необходимые документы и действия. Открыть ИП самостоятельно или пройти регистрацию…

Как открыть ООО самостоятельно: пошаговая инструкция Сегодня мы разберем такой часто встречающийся и вызывающий некоторые…

Продажа и покупка доли квартиры: пошаговая инструкция

Приобретение недвижимости – процедура сложная, имеющая свои нюансы, которые важно понимать. Например, когда у объекта есть один владелец, он вправе полноправно распоряжаться им: продавать, обменивать, завещать кому-то или дарить. Но если происходит покупка квартиры в долях, тогда ситуация меняется. Покупатель становится лишь долевым собственником и получает частичные права.

Это интересно:  Особенности оценки доли в квартире 2019 год

Долевая собственность – что это

Согласно законодательству имущество, что одинаково принадлежит двум или более лицам, считается общим. Долевым или совместным, смотря каким образом была оформлена сделка.

Долевое владение – когда объект изначально разделен на равные/не равные части. Выдел осуществляется согласно заключенному соглашению между собственниками или же по готовому решению суда. Каждый хозяин получает соответствующие документы, подтверждающие его статус и размер доли, принадлежащей ему.

Жилое помещение может стать долевой собственностью если:

  • его приватизировали несколько человек и целый объект между ними был разделен;
  • недвижимость, приобретенная супругами делится после их развода согласно полученному ими решению суда;
  • квартира – наследство и ее получили несколько наследников.

Владельцы вправе создать мирное соглашение. В случаях, когда это невозможно, вопрос решается через суд.

На практике обычную квартиру разделить сложно. Необходимо, чтобы оно соответствовало общепринятым условиям:

  • в помещении имелся отдельный вход;
  • раздельные подключения к имеющимся газовым, водо- и электросетям;
  • достаточно большим, чтобы его могли разделить.

Это можно выполнить лишь с домом, стоящим на участке земли. Тогда его можно разделить на несколько вполне нормальных частей, чтобы наследники получили каждый свою. Иначе получаются «идеальные доли».

Важно! Если долевое имущество продается, его можно реализовывать в натуре или в форме фактического соотношения доли к всей площади. Владелец должен располагать специальным документом, где отражен размер его имущества: в дробном или же процентном выражении.

«Доля» — юридическое понятие, при котором несколько собственников могут использовать единую жилплощадь. Поэтому когда один решает продать долю, ему надо изначально заручиться письменным согласием всех совладельцев. Иначе они вправе законным образом отменить сделку.

Первые покупатели

Согласно содержанию статьи 246 в ГК РФ, все действия, что могут затрагивать интересы долевых собственников, должны выполняться при их взаимном согласии. Нельзя производить сделки самостоятельно, без уведомления остальных.

В тексте 250 статьи ГК РФ отражен порядок первостепенного права выкупа. Это значит, что при продаже собственником его доли общей недвижимости, он должен предложить остальным владельцам выкупить ее. Причем, по озвученной рыночной цене. Лишь после их письменного отказа он вправе выставлять имущество на обычные торги. Свое уведомление о предстоящей продаже собственник также должен передать письменно, оформив как деловое предложение. Где он подробно опишет размер доли и условия сделки продажи, включая рыночную цену и возможность торга.

Важно! Условия продажи должны быть одинаковыми. Как он планирует продавать недвижимость другим лицам.

Притом, нельзя устанавливать посторонним лицам цену ниже, чем была указана в предложении для сособственников. Они должны изучить предложение и озвучить принятое решение за месяц, либо передать письменно свой отказ.

Продавцу надо выждать месяц после отправки предложения другим собственникам. Если реакции никакой не поступило, он вправе осуществить продажу любому, кто заинтересуется сделкой. Сособственники могут передать отказ раньше установленного законом срока. Месяц – это максимальное количество времени. Можно все сделать быстрее.

Важно! Продавец обязан соблюсти это преимущественное право. Иначе потом остальные собственники смогут оспорить сделку, признать ее через суд незаконной.

Причем, сама сделка останется, изменятся лишь детали. Вместо третьего лица покупателем станут сособственники. Они вправе выразить отказ, тогда продавцу надо изменить существующие условия договора, обновить его и вновь отправить другим собственникам торговое предложение.

Законодательная база

Регистрация нового собственника, кто приобретет проданное долевое имущество осуществляется согласно ФЗ-218 .

При сделке нужен ли нотариус – да. Согласно последним изменениям 2016 года, касающимся оформления купленной недвижимости. Сделку надо осуществлять в присутствии и помощи специалиста.

В 250 статье ГК РФ отражены положения, касающиеся преимущественного права, которым наделены сособственники. Кстати, там указаны и последствия, наступающие при несоблюдении продавцом данных положений. Особенно, касающиеся возможности оспорить заключенную сделку.

Процедура продажи квартиры в долях

Интересно, что приобрести долю невозможно, если сама недвижимость считается общей собственностью. Ведь физически отдельной части нет. Сначала необходимо выделить ее, затем закрепить право.

Если выделение ранее состоялось, документы оформлены и в базе ЕГРН имеются соответствующие данные с указанием имени владельца, тогда можно оформить продажу.

  1. Продавец – долевой собственник, создает свое торговое предложение, где указывает фактический размер выделенной части, ее стоимость. Обсуждает принятое решение продавать с имеющимися совладельцами. Договориться можно устно, но предложение отправлять надо письменно в виде официального уведомления. Там должны быть отражены все условия торговли.
  2. Другие владельцы изучают его и отправляют ответ также письменно. Если они отказались приобретать долю, он начинает стандартное оформление сделки продажи, когда найдет стороннего покупателя. Если ответ – да, тогда покупателем становятся сами сособственники. Оформление продажи также происходит стандартным образом. Если вообще нет реакции, продавец ждет месяц.
  3. Поиск покупателя – торговое предложение долевой владелец может разместить на специальных сайтах или найти риэлтора. Он вправе использовать любые обычные средства: газеты, интернет, услуги специалиста.
  4. Найдя заинтересованного покупателя, продавец обсуждает условия продажи. Причем, они должны точно соответствовать положениям торгового предложения, переданного им ранее совладельцам: цена, условия продажи, все одинаковое. Если покупатель желает изменить что-то, надо выждать месяц, причем уведомить о вносимых изменениях других собственников. Возможно, кто-то передумает, его устроят новые условия.
  5. Заключение договора. Оформление бумаги происходит у нотариуса. Там стороны изучают его и подписывают, а специалист заверяет.
  6. Далее идет составление специального акта приема-передачи. Документ станет дополнением договора, причем обязательным.
  7. Регистрация готовой сделки сторонами в Росреестре. Они должны посетить организацию, передав все документы. Не обязательно приходить всем, ведь договор ранее заверил нотариус.

Процедура несложная, только продолжительность ее может варьироваться, смотря какие совладельцы. Если они изначально не против, никаких проволочек не будет. Достаточно получить их реальное письменное согласие. Или продать долю заинтересовавшемуся лицу среди совладельцев.

Важно! Иногда между долевыми хозяевами натянутые отношения и они могут специально оттягивать сделку, создавая трудности. По закону продавцу надо своевременно отправлять им уведомления и выжидать указанное время (месяц). Они не вправе препятствовать законному желанию продавца реализовать часть недвижимости, что принадлежит ему.

Нюансы сделки

При оформлении имеются разные тонкости:

  1. Например, в продаваемой квартире среди прописанных жильцов есть ребенок. Тогда кроме совладельцев надо заручиться письменным одобрением органов опеки, ведь после продажи в жилье въедет посторонний человек.
  2. Изначально внутри помещения была осуществлена перепланировка, не отраженная в документации. Ее надо срочно узаконить, получив новый техпаспорт.
  3. Проще, когда собственность приобретается/продается человеком не в браке. Если ситуация противоположная, надо согласие супруга.
  4. Если владелец сам несовершеннолетний, продавать его часть недвижимости нельзя, если продавец после сделки не получает другое равноценное жилье.
  5. Условия расчета необходимо указывать сразу. Например, когда покупатель вкладывает материнский капитал или иные сертификаты. Тогда в сделке указываются дети и супруг/супруга как покупатели, вдобавок, участвуют органы опеки.
  6. Покупатель – семья, но деньги для расчета отдают родители жены. Согласно их желанию супруга в сделку как покупателя не включили. Здесь потребуется письменное его согласие или оформить специальное нотариальное обязательство, где отражено его право на долю.
  7. Покупатель рассчитывается, взяв кредит. Таким образом, он приобретает часть недвижимости в ипотеку. Тогда в сделке третьей стороной будет банк. Учреждение затребует с ЕГРН расширенную выписку, где указаны имена сособственников, размеры их долей. Проверит данные сведения, условия сделки. Возможно, покупателю придется обойти десяток банков, они редко соглашаются давать средства на подобные приобретения.

Тонкостей много. Если условия кажутся сложными, продавцу может подсказать грамотный юрис, как поступить.

Список документов

Из каких бумаг состоит пакет документов, необходимых для оформления имущественных прав нового долевого собственника:

  • гражданские паспорта участвующих сторон;
  • выписка ЕГРН – там отражена величина части недвижимости, что продается;
  • документы собственника – правоустанавливающие;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт (надо обновить его, если производилась перепланировка);
  • письменный отказ, переданный ранее совладельцами продавцу (если нет, квитанция, где указана дата отправки, подтверждающая об истечении законного месячного срока);
  • разрешение опеки, оформленное письменно, если в сделке как-то фигурирует ребенок;
  • нотариальное согласие, выраженное супругом – если продавец сам женат/замужем.

Возможно, потребуются иные документы, смотря какие обстоятельства.

Статья написана по материалам сайтов: walaw.ru, lazyduralex.ru, pravoved365.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector