+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Покупка доли в квартире подводные камни 2019 год

Покупка доли в квартире – одна из самых сложных сделок приобретения жилой недвижимости, поскольку собственники долей квартиры довольно часто не имеют возможности решить вопросы мирным путем, помимо этого границы владений никак не определены физически.

Но при этом стоимость доли в квартире сильно занижена относительно среднерыночной цены за квадратный метр, поэтому такие сделки довольно распространены.

Доля, как правило, приобретается с целью выкупа оставшейся доли у совладельцев в будущем.

Содержание

Что такое доля в квартире?

Доля в квартире, если говорить юридически правильно, это доля в праве собственности на квартиру. Согласно Гражданскому кодексу РФ, недвижимость может является общей собственностью в том случае, если это имущество, которым владеют двое или несколько человек. Общая собственность может быть оформлена в качестве совместной – когда владельцы не определяют в ней свои доли, а есть вариант собственности долевой, когда эти доли закрепляются за каждым из владельцев.

Распространенный пример совместной собственности: квартира, которую супруги купили совместно, однако, “записана” она на кого-то одного. И несмотря на это, какие-либо сделки в отношении квартиры могут совершаться только при согласии обоих супругов, что должно быть заверено нотариально. Та же семейная пара может переоформить эту собственность на долевую, определив размер долей для каждого. Во втором случае каждый из супругов вправе распоряжаться собственной долей в квартире, не опираясь на согласие второго владельца.

Следовательно, долей в квартире можно назвать часть в праве собственности на квартиру. И это некая незримая территория, которую невозможно закрепить за какой-либо комнатой или даже ее частью. Речь идет исключительно о размере этой части, которая выражается дробно, то есть, вы можете владеть, скажем, 1/2 или 1/10 квартиры.

Покупка доли сейчас очень популярна на рынке недвижимости, что нетрудно объяснить, ведь это хорошее вложение инвестиций. Еще одна причина – когда нет возможности купить целую квартиру, то на долю денег найти проще. В дальнейшем её можно продать или же со временем выкупить квартиру целиком.

Покупка доли в квартире: подводные камни

Следует понимать, что покупка доли — это не покупка квартиры в одиночную собственность. Да, вы будете иметь право в ней проживать, но такое же право есть и у других совладельцев.

Всегда следует удостовериться, что продавец осуществляет сделку законно, ничего от вас не утаивает, да и вообще владеет по праву своей долей.

Как это проверить? Только одним способом — покупать долю в жилье через надежное риэлторское агентство. Они сами проверяют юридическую чистоту сделки и сами посвятят вас во все детали.

Соседство с другими проживающими

Одно дело, когда у вас есть где жить — свободно и не завися ни от кого. Но если эта квартира должна стать вашим единственным пристанищем, то лучше многократно все обдумать.

Предположим, у вас будет еще два долевых сособственника. Но право на проживание дает не только владение недвижимостью, но и факт прописки — а долевой владелец может прописать кого угодно, даже не ставя других в известность. Так что вполне может оказаться, что вам придется жить в общежитии, только без перегородок.

Перед тем, как продавать свою часть, любой гражданин обязан уведомить остальных совладельцев. Вполне может оказаться так, что среди них есть претенденты с преимущественным правом покупки.

Обременение

Может оказаться так, что на вашей части прописаны и другие граждане — например, несовершеннолетние. Выписать их даже через суд весьма непросто.

Нет отказов — нет сделки

Продавец может начать рассказывать о том, что дескать, все соседи все знают, но вот беда — ни один у него ничего покупать не согласился. В таком случае должны быть представлены письменные отказы от всех сособственников. Подтвердить, что они поставлены в известность, но не хотят брать, может только такой документ.

Заявление об отказе от преимущественного права покупки доли в квартире: бланк, образец.

В курсе ли местная власть?

Вполне может быть так, что совладельцем доли в помещении может быть муниципалитет.

Невыгодная инвестиция

Так имеет смысл инвестировать только небольшие накопления. Серьезной прибыли доля все равно принести не может.

Риск ухудшения условий

Нужно помнить, что далеко не всякий кандидат подходит на роль долевого совладельца — это может быть кто угодно, но не ограниченный в дееспособности человек, никак не могущий ухудшить условия проживания тех, кто там остается.

Ограничение при юридических действиях

Понятно, что просто так заложить или продать собственную долю в общем жилье не получится. Даже если удастся, больших денег за нее не выручить, да и то большая часть отойдет агентству — самому искать покупателя будет крайне непросто.

Скупой платит дважды

Иногда бывает такое, что все устраивает, продавец даже называет чересчур привлекательную цену. При этом в договоре стоит другая — более высокая, та, что была заявлена на рынке. Объясняет тем, что не хочет продавать свою часть ненавистным соседям, вы ему подходите во всех отношениях, он бы и рад занизить официально стоимость, но нельзя.

Это действительно так — цена для сособственников и для кандидатов со стороны должна быть одинаковой. Далее, после получения аванса продавец вдруг начинает настаивать на получении той суммы, что стояла в документах — ведь устные заявления ничего не значат. А при отказе и расторжении сделки имеет законное право не отдавать аванс обратно.

Вероятность махинаций

Нужно внимательно смотреть, кому вы собираетесь вручить документы и деньги. Действовать можно только через проверенное риэлторское агентство.

Однозначно должно вызывать подозрение отсутствие хозяина (представитель действует по доверенности), а также невозможность на него выйти. Также можно поинтересоваться, сколько раз доля продавалась — так мошенники зачастую запутывают следы.

Порядок покупки доли в квартире

Покупка доли в квартире выполняется примерно таким же способом, как и приобретение всей недвижимости в целом.

Порядок действий

  1. Затребовать от собственника всех указанные выше документы и проверить их подлинность. Не допускается предоставление копий. Все бумаги должны быть оригинальными. Вполне логично, что продавец может отказаться передавать оригиналы документов. В такой ситуации можно сделать копии, но только лично контролируя, что они делаются именно с оригиналов, а не с каких-то других копий или иных сомнительных бумаг.
  2. Подготовить договор купли-продажи. Этим может заниматься как собственник, так и покупатель. В любом случае, его нужно очень внимательно прочитать. Любой сомнительный пункт – причина отказаться от сделки или потребовать его пересмотра.
  3. Подписать и заверить договор у нотариуса. Выбирать можно любого, какой-то территориальной привязки не существует. Однако каждый нотариус выставляет цены на свои услуги в индивидуальном порядке. Потому логично, что обращаться стоит к тому нотариусу, который просит меньше всего.
  4. Передать продавцу сумму, в которую он оценил долю в квартире.
  5. На основании договора купли-продажи внести изменения в Росреестре и оплатить госпошлину.
  6. Получить выписку из ЕГРН, в которой будет указан новый собственник доли в квартире.

Документы

Для сделки нужно подготовить следующие бумаги:

  • Паспорта сторон (оригиналы и копии).
  • Свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки (актуально для несовершеннолетних).
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Отказы от реализации преимущественного права от других собственников (если есть).

В зависимости от ситуации могут требоваться и другие документы. Рекомендуется уточнять список у нотариуса, а также у собственного представителя, если он есть.

Расходы, налоги и сроки

Ждать придется только 10 дней, чтобы совладельцы точно не воспользовались своим преимущественным правом. Все остальное, при условии наличия всех документов на руках, можно реализовать буквально за 1 день.

Внесение изменений в Росреестре может занять еще от 3 до 14 дней.

Примерный перечень расходов:

Стоимость доли Индивидуально
Услуги нотариуса От 2 тысяч рублей
Госпошлина в Росреестре 2000 за каждого собственника

Помимо всего прочего, новый владелец будет вынужден ежегодно платить налог на недвижимость. Вопрос с НДФЛ за продажу доли будет решать уже продавец, покупателя этот момент волновать не должен.

Несмотря на все требования законодательства и достаточно жесткие условия подобных сделок, все равно могут возникать проблемы, связанные с мошенничеством. Исключить их полностью очень сложно. Самый оптимальный вариант – воспользоваться помощью представителя-юриста. На бесплатной консультации специалисты разберут все популярные вопросы, однако каждая ситуация требует индивидуального рассмотрения. Выступая в качестве представителей, юристы минимизируют риски, сводя их практически к нулю и помогают заключить сделку с наиболее выгодными условиями.

Чего можно ждать со стороны покупателя?

Покупатели тоже бывают разные и тоже всегда действуют в собственных интересах — главное, чтобы делали это законно.

Прежде всего, покупатель сам может оказаться ограниченным в дееспособности человеком. Не всегда это можно проверить. Справка из наркологического и психиатрического диспансера — это, конечно, говорящий факт, да вот только кто его представит?

Ни одно частное лицо не вправе требовать у человека такие документы. Запрос тоже может не дать результатов — только правоохранительные органы имеют право обязать мед. учреждения выдать такую информацию.

Можно при переговорах попросить человека показать водительское удостоверение, но это опять же ненадежная гарантия — а вдруг у кандидата просто нет машины и продавец откажет вполне надежному претенденту.

Это интересно:  Переоформить долю в квартире на мать 2019 год

Выход? Все сделки заключать только через риэлторскую контору с хорошей репутацией.

Но даже если все в порядке, никто не может гарантировать, что новый совладелец больше не пропишет никого на свою долю. А он может это сделать даже не ставя в известность других проживающих.

Напомним, что возможность проживания на территории дает не только собственническое право, но также действующая прописка.

Намеренное выживание других соседей

Иногда бывает и такое — новый сособственник намеренно начинает вести себя так, что жизнь соседей становится невыносима (нередко и при помощи знакомых в полиции!), вынуждая их продать свои доли ему за бесценок. Иногда и правда это может оказаться лучшим выходом, чем постоянные судебные тяжбы — ведь доказать факт того, что ваши условия действительно стесняют, не так-то просто.

Надеемся, мы достаточно подробно описали чем опасна покупка доли в квартире, риски покупателя и продавца.

Как становится понятно — связываться с долями в квартире можно только в том случае, если вы твердо уверены, что не получите никаких неприятных сюрпризов и если доверяетесь хорошему риэлторскому агентству с приличной репутацией. При этом следует помнить, что дорого продать такую долю все равно не удастся.

А что скажет нам эксперт о покупке доли в квартире? Выясним в видео, стоит покупать или нет часть объекта недвижимости:

Затраты при совершении сделки

Получение кадастрового паспорта обойдется в сумму от 200 до 600 рублей (в зависимости от того, является заявитель юридическим или физическим лицом, а также в каком виде предоставляется документ: на бумажном или электронном носителе), которую, как правило, оплачивает продавец.

Аналогично стоимости получения кадастрового паспорта варьируется сумма государственной пошлины на получение выписки из ЕГРП – от 150 до 600 рублей (оплачивает продавец).

Оформление отказа совладельцев на покупку – 100 руб. без учета сборов на техническую работу нотариуса (оплачивает продавец).

К основным расходам могут добавиться дополнительные: при оформлении письменного согласия супруга на приобретение жилья (за правовую работу придется заплатить 500 руб., сборы за техническую работу разнятся и могут составлять от 500 до 1500 руб.) или при обращении в юридическую службу за консультацией или оформлением договора и проверкой правоустанавливающих документов продавца.

Выгода покупки доли в квартире

Возможна продажа доли только приватизированной квартиры, что гарантирует свободу распоряжения приобретаемым объектом жилой недвижимости.

Вместе с покупкой доли в квартире покупатель приобретает и право приоритетной покупки в случае, если совладельцы решат продать свою часть.

Итоговая стоимость покупки квартиры частями будет значительно меньше покупки аналогичной квартиры целиком.

Даже комната в коммунальной квартире будет дороже, не говоря уже об отдельной однокомнатной квартире.

Часто приобретение доли в квартире является единственным законным способом получить прописку.

Доля в квартире, как объект недвижимости, может выступать в качестве инвестиционного инструмента, поскольку недвижимость постоянно растет в цене.

Единственное – стоит заранее уточнить, сможет ли будущий владелец свою долю продать в дальнейшем (т. е. обратить внимание на состояние недвижимости, узнать, кто проживает по соседству, насколько развита инфраструктура в районе, где расположен объект и т. д.).

Риски при покупке доли в квартире

Как правило, со сложностями при оформлении сделки купли-продажи доли в квартире сталкивается продавец, который обязан получить у совладельцев отказ от покупки.

Часто возникают ситуации, когда с совладельцами просто невозможно связаться.

Выходом в такой ситуации будет оформления дарственной, что крайне нежелательно.

Если покупатель согласится на оформление договора дарения или договора мены вместо договора купли — продажи, то в случае выявления существенных недостатков приобретенной недвижимости по завершении сделки даже при обращении в суд взыскать с продавца ничего не удастся.

Если доля приобретается для проживания, стоит уточнить, с кем придется проживать в одной квартире, даже если продавец утверждает, что совладельцы проживают на отдельной территории, есть риск, что придется жить в напряженной психологической обстановке с крайне неприятными соседями.

Если доля приобретается с целью выкупа квартиры в дальнейшем, покупатель может столкнуться с несогласием совладельцев продавать свою часть собственности, в этом случае придется либо продавать свою долю, либо соглашаться на нежелательное соседство с остальными собственниками.

При совершении сделки, а главное, до момента передачи денежных средств стоит убедиться в личности продавца, чтобы в дальнейшем не выяснилось, что договор купли — продажи подписан недееспособным лицом.

Особенно внимательно необходимо проверять документы представителя: лицо, выписавшее доверенность, может являться недееспособным или на момент заключения сделки может не находиться в живых.

Совершение сделки купли — продажи доли в праве собственности на квартиру предполагает получение от совладельцев отказа от покупки приобретаемой доли, подписание договора купли — продажи с передачей денег за имущество и государственную регистрацию прав.

При приобретении доли в квартире оформлять доли рекомендуется отдельно на каждого, кто в ней собирается регистрироваться и проживать.

Для регистрации третьих лиц, в том числе членов семьи, потребуется согласие всех собственников, собственник же имеет право прописаться в квартире, не получая согласия совладельцев.

Единственным допустимым вариантом приобретения доли в квартире должно быть совершение сделки купли — продажи с оформлением соответствующего договора.

Договоры дарения или мены, если имеет место передача денежных средств за приобретаемую собственность, подписывать настоятельно не рекомендуется.

Продажа доли в праве собственности на объект недвижимого имущества

Пример действий мошенников при продаже доли в квартире

Одна из мошеннических схем такова: после продажи доли продавец вдруг оказывается якобы недееспособным, утверждая, что в момент совершения сделки просто не мог контролировать свои действия и отдавать отчет поступкам. Он обращается в суд, прикладывает нужные документы. Суд признает сделку недействительной, отменяя ее. Продавец вселяется в свою комнату, а суд обязует вернуть деньги покупателю. Однако, у продавца, при всем желании вернуть деньги, их может просто не быть!

На что нужно обратить внимание при покупке?

  • Через договор дарения долю отдают с целью избежать налогов, а зачастую по причине того, что другие содольщики пожелали выкупить эту долю, но продавец не хочет идти им навстречу. Это должно настораживать покупателя.
  • Обсудите все возможные проблемные моменты до заключения сделки. Возможно, необходимо серьезно поговорить с другими владельцами долей. Не стоит пренебрегать этим, в будущем это может значительно упростить ваше проживание с ними.
  • О правилах совместного “общежития” можно договориться как в устной, так и письменной форме, заверив соглашение у нотариуса.
  • Узнайте как можно больше о личности продавца, внимательно проверяйте документы и обращайте внимание на самые элементарные вещи, которые могут помочь предотвратить возможные риски.

Покупка доли в квартире: необходимые документы и «подводные камни»

Необходимость в покупке доли квартиры возникает в самых разных случаях.

Кто-то покупает долю для получения прописки, другие планируют проживать на купленной жилплощади, третьи используют такие сделки как инструмент инвестирования и т.д.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Вне зависимости от причин, подтолкнувших человека к решению купить долю в квартире, он должен знать о порядке проведения такой процедуры, необходимых документах и возможных «подводных камнях».

Необходимые документы

Первое, что нужно сделать перед заключением договора покупки-продажи, это подготовить документы. Что касается покупателя, от него потребуются разве что паспорт и код налогоплательщика.

Начните проверку с изучения правоустанавливающих документов:

  • свидетельства, подтверждающего наличие права собственности на долю;
  • договора, подтверждающего законность получения вышеупомянутого свидетельства (договора купли-продажи, дарения, наследования и т.д.).

Покупателю достаточно убедиться в наличии правоустанавливающих документов. Проверкой их подлинности будет заниматься соответствующий орган при государственной регистрации сделки.

Важно!

При желании купить долю в квартире покупателю рекомендуется обязательно уточнить дату заключения предыдущего договора.

Если недвижимость перепродается слишком часто, это должно вызвать подозрения и ряд вопросов, которые нужно уточнить у продавца.

В случае если одна из сторон принимает участие в сделке по доверенности, необходимо узнать у нотариуса, который ее выдавал, не была ли отменена данная доверенность за пару дней до встречи с вами. Незаконные махинации на рынке недвижимости проводятся довольно часто и эта является одной из наиболее распространенных.

Следующий важный документ, который обязательно должен проверить покупатель, это выписка из домовой книги.

То есть узнать, что происходит на остальных долях, довольно сложно. А там, к примеру, могут быть прописаны десятки людей. Понравится ли вам такое соседство? Вряд ли. Для уточнения информации нужно попробовать получить расширенную выписку на всю квартиру с информацией о потенциальных жильцах.

Обязательно должно присутствовать свидетельство, подтверждающее факт извещения совладельцев о намерении продать долю.

У совладельцев долевого имущества есть право первоочередного выкупа.

Если один из участников долевой собственности решает продать свое имущество, закон обязывает его уведомить о таких намерениях других совладельцев.

На ответ им дается 1 месяц с момента получения заказного уведомления. Если никто не соглашается на покупку или же не отвечает в течение месяца, продавец может распоряжаться своей собственностью как ему будет угодно.

Сложность в том, что проверить факт вручения уведомления именно получателю невозможно. Недобросовестные продавцы нередко практикуют следующую схему: отправляют извещение на имя совладельца, а при вручении представляются сотруднику почтовой службы получателем. Извещение одновременно и вручено, и не вручено.

Можно подстраховаться, прописав в договоре купли-продажи всю сумму сделки, чтобы при возникновении конфликтных ситуаций не потерять свои деньги.

Договор покупки доли в квартире

После завершения проверки всех необходимых документов можно переходить к заключению договора купли-продажи.

В случае с долей он практически не имеет отличий от аналогичного договора для сделок с участием «полноценных» квартир.

Для составления договора лучше всего обращаться к юристу, риелтору или нотариусу.

Можно, конечно же, самостоятельно найти какой-то готовый договор, но если вы в этом не разбираетесь, от такого решения рекомендуется отказаться. Да и времени на редактирование и доработку такого договора вы потратите очень много.

Закон разрешает заключать договоры купли-продажи в простой письменной форме без заверения нотариуса. Здесь уже решайте сами. Стоимость услуг данного специалиста обычно доходит до 1% от цены сделки.

Для заключения договора можно выбрать офис агентства по недвижимости, уютный ресторан и любое другое место.

Условия договора

В договоре обязательно должны быть отражены следующие существенные условия.

Адрес и точные характеристики продаваемого объекта недвижимости.

До подписания договора покупателю рекомендуется лично посетить квартиру, долю в которой он приобретает, изучить обстановку, проверить, чтобы улица, номер дома и квартиры соответствовали указанным в договоре.

Это интересно:  Выделение долей детям до погашения ипотеки 2019 год

Также к существенным условиям договора относятся цена сделки, дата заключения, сроки и порядок освобождения приобретаемой собственности. Лучше, чтобы долю освободили еще до подписания договора.

В деле договора обязательно должна присутствовать подробная информация об участниках сделки, правоустанавливающих документах, справках и порядке распределения долей в рассматриваемой квартире.

К договору добавляется приложение, в котором описывается состояние объекта покупки и его содержимое.

Порядок оформления

Первое, что должен сделать потенциальный покупатель, это проверить собственника.

Проверка многоэтапная, включает в себя следующее.

Проверку физического и психического здоровья собственника.

Можно лично уточнить данную информацию у продавца или проверить в соответствующих инстанциях.

Изучение документов, подтверждающих наличие у продавца прав собственности на продаваемый объект с дополнительным указанием обстоятельств, при которых у него появились данные права.

После завершения проверки продавца нужно посетить квартиру, долю в которой планируется приобрести, и оценить ее состояние, пообщаться с соседями и т.д.

В завершении проверяются документы на долю, и заключается договор. Перечень документов и порядок заключения договора были рассмотрены выше.

«Подводные камни»

Покупка доли хоть и является выгодной сделкой в некоторых ситуациях, но и она имеет свои риски и подводные камни. С первым риском покупатель может столкнуться еще до заключения договора.

К примеру, продавцы нередко предлагают оформить долю в качестве подарка, и просят дать им деньги в общем порядке.

Проблемы возникнут, если вас не устроит купленная доля, и вы решите расторгнуть договор через суд.

В такой ситуации взыскать с продавца ничего не получится, т.к. по документам денег вы ему не передавали.

Второй «подводный камень» — заблуждение многих покупателей, «путающих» понятие «доли» и «комнаты» в квартире.

К примеру, покупая 33%-ю долю в трехкомнатной квартире, покупатель не становится автоматически собственником одной из имеющихся комнат. Он получает в собственность конкретно 33% от общей площади объекта недвижимости. А будет ли это отдельная комната или, к примеру, балкон и кладовая, приходится договариваться уже с соседями.

Важно понимать и то, что на приобретаемой жилплощади покупатель будет жить не один. И, как показывает практика, конфликты с соседями возникают очень и очень часто. Нередко дело доходит до серьезных скандалов и судебных разбирательств.

Таким образом, покупка доли в квартире – это очень серьезное мероприятие, к которому нужно тщательно подготовиться. Подготовка должна начинаться с проверки всех документов, которые обычно должны присутствовать у продавца.

В случае если проверка успешна, можно переходить к заключению договора.

Лучше всего составлять его у специалиста – нотариуса, юриста или риелтора.

Порядок оформления договора покупки-продажи не имеет существенных отличий от аналогичного договора для «целых квартир».

Покупка доли в квартире имеет свои «подводные камни» о которых нужно узнать заранее, чтобы избежать проблем в будущем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Покупка Доли В Квартире Подводные Камни

Покупка доли в квартире: необходимые документы и «подводные камни»

В случае если одна из сторон принимает участие в сделке по доверенности, необходимо узнать у нотариуса, который ее выдавал, не была ли отменена данная доверенность за пару дней до встречи с вами. Незаконные махинации на рынке недвижимости проводятся довольно часто и эта является одной из наиболее распространенных.

То есть узнать, что происходит на остальных долях, довольно сложно. А там, к примеру, могут быть прописаны десятки людей. Понравится ли вам такое соседство? Вряд ли. Для уточнения информации нужно попробовать получить расширенную выписку на всю квартиру с информацией о потенциальных жильцах.

Подводные камни при покупке доли в квартире

Как при приобретении как доли, так и всей квартиры полностью, необходимо убедиться, что собственник является совершеннолетним и полностью дееспособным т.к. если продавец несовершеннолетний, процедура продажи будет на порядок сложнее и потребует согласия органов опеки, а также родителей (либо иных законных представителей).

Приобретение доли в квартире может потребоваться по различным причинам – одни совершают покупку с целью проживания, вторые – получить прописку, третьи – инвестировать денежные средства. Но, в независимости от цели приобретения, любой покупатель хочет, чтобы сделка прошла максимально безопасно – и для этого необходимо учесть все нюансы и возможные подводные камни. Так что необходимо знать будущему покупателю?

Подводные камни и риски при покупке долей в квартире

  • Фактическое наличие права собственности на жилье. Оно должно подтверждаться «свежей» выпиской из ЕГРН и каким-то правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, договор дарения, завещание и так далее).
  • Дееспособность продавца. Он должен подтвердить тот факт, что является полностью дееспособным. В противном случае может оспорить договор в суде на том основании, что просто не отдавал себе отчета тогда, когда соглашался на сделку.
  • Наличие временно или постоянно прописанных лиц. Если выписать их до заключения сделки по каким-то причинам невозможно, необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, согласно которому все прописанные лица обязаны быть выписаны в определенный срок.

При покупке квартиры целиком нередко возникают спорные ситуации и другие проблемы, связанные с деятельностью мошенников или просто невнимательностью покупателя. Эта же ситуация еще больше усугубляется при приобретении доли в квартире, ведь требований к ней больше. Рассмотрим данную проблему подробнее, чтобы минимизировать возможные риски.

Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире

Следующим важным моментом в случае продажи доли в квартире становится правило определения преимущественной покупки доли. Смысл его в том, что каждый дольщик, желая продать принадлежащую ему часть квартиры, прежде всего должен предложить ее другим сособственникам. Необходимо письменно уведомить их о своем желании продажи доли, тем самым давая им возможность выкупить ее до того, как она может «уйти» к кому-то постороннему. На принятие решения о покупки доли дается один месяц, а точнее — ровно 30 дней. Если никто из совладельцев не сообщил о своем желании выкупить эту долю, она может быть выставлена в свободную продажу.

Продажа и покупка доли в квартире — одни из самых сложных сделок в сфере недвижимости и здесь можно нащупать множество «подводных камней». Наиболее спорные вопросы касаются отношений между сособственниками (содольщиками), возможных препятствий купле-продаже квартиры, а также невозможности определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику. Кроме этого могут возникнуть сложности с правильным оформлением договора и вариант, когда один из владельцев доли отдает свою долю на правах не продажи, а «дарения».

Подводные камни и риски при покупке доли в квартире для покупателя и продавца

Продавец может начать рассказывать о том, что дескать, все соседи все знают, но вот беда — ни один у него ничего покупать не согласился. В таком случае должны быть представлены письменные отказы от всех сособственников. Подтвердить, что они поставлены в известность, но не хотят брать, может только такой документ.

Предположим, у вас будет еще два долевых сособственника. Но право на проживание дает не только владение недвижимостью, но и факт прописки — а долевой владелец может прописать кого угодно, даже не ставя других в известность. Так что вполне может оказаться, что вам придется жить в общежитии, только без перегородок.

Подводные камни при покупке квартиры

Квартира покупалась с использованием сертификата «Молодая семья» и кредитных средств банка. Но по условиям кредитной организации детей нельзя было включить в число собственников покупаемой квартиры, ведь в случае неуплаты кредита, банку сложно будет отобрать это жильё. Поэтому, квартира была оформлена на родителей, но они дали обязательство о выделении детей детям после погашения ипотеки. В соответствии с требованиями органа, выдавшего вышеупомянутый сертификат, копия этого обязательства в обязательном порядке помещалась в регистрационное дело.

Подводные камни при покупке квартиры — это скрытые риски — нарушения законодательства, приводящие к оспоримым сделкам, то есть сделкам, которые могут быть расторгнуты по решению суда. И все бы ничего, но покупатель остается после этого не только без квартиры, но и без денег, поскольку вернуть их очень сложно, а порой невозможно!

Варианты покупки доли в квартире: пошаговая инструкция

Покупая долю квартиры, следует удостовериться в наличии у продавца согласия прочих собственников (ст.246 ГК РФ), заверенного нотариусом и оформленного в письменном виде в установленный срок. Когда по истечении 30 дней после отправки уведомления согласие от совладельцев не получено, квартира может быть продана третьим лицам.

Желающий реализовать часть квартиры гражданин письменно информирует остальных собственников о готовящейся сделке. Разрешением для передачи прав собственности на жилье третьим лицам считается получение письменного отказа совладельцев от приобретения доли или отсутствие возражений с их стороны в течение месяца с даты отправки извещения. При наличии подтверждающих факт получения адресатом уведомлений собственник спустя 30 дней вправе выставить свою часть квартиры на продажу.

Покупка Доли В Квартире Подводные Камни

Возможные схемы продажи. Правда, и в «спальниках», и в классических коммуналках встречаются, на первый взгляд, весьма заманчивые предложения – с ценами, заведомо ниже среднерыночных значений. Но здесь следует иметь в виду, что по ценам до миллиона рублей к продаже, как правило, предлагают не жилые помещения, а невыделенные доли собственности. И если предлагаемая комната имеет площадь меньше 9 кв. м и ширину до 2 м, то, скорее всего, это именно тот самый случай. Покупка комнаты: изучаем подводные камни. Что делать, если местонахождение соседей неизвестно? Законом предусмотрен уведомительный порядок: их можно проинформировать о намерении продать комнату заказным письмом с уведомлением о вручении (адрес вам известен). Молчание в данном случае приравнивается к согласию. Если в течение месяца письмо остается без ответа – руки продавца развязаны, можно начинать отчуждение. Доля не выделена в натуре, а составляет «абстрактную» часть недвижимости. — Для проживания. Документы. Технические моменты. Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение. Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает.

Перед покупкой следует осмотреть жилплощадь, так как некоторые недобросовестные владельцы недвижимости реализуют долю для постоянной регистрации, без осмотра помещений. Они обладают преимущественным правом покупки. Все собственники должны быть надлежаще осведомлены о продаже. Доля может быть поделена между членами семьи. Это следует делать тогда, когда часть приобретаемой квартиры существенна по размеру. Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником, по доверенности. Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту. Позвоните нам, мы выкупим вашу долю собственности в квартире. Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала. По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников. Нотариальное удостоверение письма нужно для того, чтобы оградить себя от имущественных притязаний со стороны остальных собственников. Образец договора покупки доли в квартире можно скачать тут. Этот вариант потребует от покупателя максимальных усилий при выборе недвижимости. Учитывать придётся и соседей, и состояние дома, и метраж. Покупка комнаты с перепланировкой.

Это интересно:  Как поделить квартиру на доли 2019 год

Покупка доли в квартире — подводные камни

По закону оформить регистрацию в разделённой квартире могут только сами собственники и их несовершеннолетние дети, а для регистрации остальных придётся получать согласие хозяев других долей. Вполне возможно, что они окажутся против сдачи жилья в аренду, и с их мнением придётся считаться.

Кроме того, выясняется причина возникновения долевой собственности на квартиру. Если это приватизация, выясняется наличие лиц, располагающим правом пожизненного проживания (пользования) в квартире. Вы можете получить квартиру «с фаршем», выселить такого жильца вы не сможете даже через суд.

Как купить долю в квартире

Доля в квартире — самый бюджетный вариант официальной регистрации. Вложив сравнительно небольшие средства, гражданин может получить вожделенную прописку в нужном городе. Размер доли при этом никакого значения не имеет — регистрация будет постоянной, даже если у вас 1/100 часть квартиры. Качество дома, метраж и количество соседей в этом случае практически не играют роли: главное — цена.

Есть распространённое заблуждение, что стоимость доли в квартире пропорциональна цене объекта, если бы он продавался целиком. К примеру: двухкомнатная квартира стоит 6 млн рублей, а ½ доля — 3 млн. Это не так. Если продавец попытается убедить вас в обратном, смело спорьте и торгуйтесь. Цена доли — это примерно 20% — 30% процентов от абстрактной стоимости «половины» или «трети» квартиры. Желаемые 3 млн рублей за комнату в «двушке» можно выручить, лишь продавая квартиру целиком. Именно поэтому доля в квартире, которую можно со временем продать, будет стоить чуть дороже — ведь вложения в любом случае окупятся.

Покупка доли в квартире — подводные камни, по материнскому капиталу, у родственников

  • заявление о разрешении на продажу;
  • паспорт опекуна;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • правоподтверждающие документы на квартиру;
  • документы на приобретаемое жилье (если покупается иная жилплощадь);
  • иные документы, подтверждающие соблюдение интересов ребенка.

Согласно гражданскому законодательству все граждане наделены равными правами. В применении к долевой собственности эта норма означает, что владелец доли вправе распорядиться ей по собственному усмотрению, но с соблюдением интересов остальных собственников.

Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке

Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

  • состоянию дома в целом: не ограничивайтесь пределами выбранной вами квартиры — необходимо осмотреть подъезд, а также очень желательно заглянуть в подвал и на чердак;
  • чистоте подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
  • дефектам, таким как грибок, сырость, плесень;
  • состоянию электрической проводки, системы водопровода, отопления (исправность данных систем, к сожалению, сразу не всегда легко оценить);
  • расположению квартиры относительно сторон света, виду из окна;
  • материалу стен дома, удобству планировки: конечно, в дальнейшем некоторые корректировки в планировку жилья внести можно, но все же лучше выбирать квартиру с планировкой, близкой к вашим ожиданиям;
  • законному оформлению проводимой перепланировки (часто продавцы скрывают ее несанкционированность) — незаконное преображение квартиры способно существенно осложнить ее хозяевам жизнь: такая перепланировка является административным правонарушением, влекущим за собой довольно серьезные штрафы, при этом ответственность возлагается на нынешнего собственника, а доказать, что это сделал предыдущий владелец квартиры невероятно сложно;
  • социальному статусу соседей: близкая, однородная социальная среда — залог мирных отношений между соседями, и напротив, различное социальное положение часто ведет к взаимному непониманию между жильцами дома.

Подводные камни при покупке доли в квартире

Приобретение доли в квартире может потребоваться по различным причинам – одни совершают покупку с целью проживания, вторые – получить прописку, третьи – инвестировать денежные средства. Но, в независимости от цели приобретения, любой покупатель хочет, чтобы сделка прошла максимально безопасно – и для этого необходимо учесть все нюансы и возможные подводные камни. Так что необходимо знать будущему покупателю?

При приобретении доли необходимо учесть следующие существенные моменты:

  1. Преимущество права покупки

Согласно ГК РФ, правом приобретения доли в квартире, в первую очередь, обладают другие собственники – в противном случае, сделку возможно будет оспорить. Именно поэтому, перед тем, как заключать сделку, необходимо убедиться, что продавец надлежащим образом уведомил сособственников квартиры о возможности приобретения его доли. Уведомление должно быть направлено собственникам других долей в письменном виде и содержать следующую информацию:

  • Ф. И. О. отправителя уведомления и его адрес регистрации.
  • Ф. И. О. лица, которому адресуется уведомление, его адрес и телефон.
  • Сведения о недвижимости, долю в которой планируется продать.
  • Стоимость, по которой отправитель предлагает приобрести долю.
  • Просьба о направлении письменного согласия либо отказа в приобретении.
  • Срок, в течение которого отправитель просит предоставить ответ.
  • Дата направления и подпись отправителя.

Уведомление может быть передано лично (под подпись получателя) или заказным письмом, но лучше это сделать через нотариуса – так будет проще доказать правильность данного юридического действия.

Юридический портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на то, что если в течение месяца собственники других долей не отреагировали на уведомление или отказались – только после этого времени гражданин вправе продавать свою долю и цена должна быть не меньше, чем та, которую он указал в уведомлении. Но лучше, чтобы отказы от всех сособственников имелись у продавца на руках т.к. в противном случае, соседи будут вправе обратиться в суд в течение 3-х месяцев и оспорить заключенный договор (решение, при обращении по данному факту, как правило, выносится в пользу истца).

Случается так, что собственник продает свою долю в связи с неблагополучными соседями, которые намеренно выживают других жильцов. Причин тому может быть множество — вместе с тем проживание с такими гражданами становится невозможным. Для того, чтобы избежать таких соседей, необходимо пообщаться с другими жильцами в подъезде. Кроме того, не лишним будет обратиться к участковому в опорный пункт полиции.

  1. Личность собственника

Как при приобретении как доли, так и всей квартиры полностью, необходимо убедиться, что собственник является совершеннолетним и полностью дееспособным т.к. если продавец несовершеннолетний, процедура продажи будет на порядок сложнее и потребует согласия органов опеки, а также родителей (либо иных законных представителей).

  1. Оформление общей площади

При приобретении доли в квартире, покупатель должен знать, что он вправе получить несколько метров от общей площади, к которой относится – коридор, ванная комната, санузел, кухня и т.д. Точный размер площади квартиры возможно уточнить из документов на данное недвижимое имущество – это также необходимо сделать до покупки.

  1. Оформление договора купли-продажи

Нередко продавец предлагает оформить сделку в виде подарка (дарственной), мотивируя это выгодой. На это соглашаться ни в коем случае нельзя т.к. в последствии у покупателя может возникнуть проблема доказательства факта передачи денег и он рискует остаться как без приобретенной недвижимости, так и без финансов.

Документы

Помимо вышеперечисленных нюансов, покупателю необходимо обратить внимание на наличие у продавца полного пакета необходимых документов, в числе которых должны быть:

  • документ, подтверждающий наличие права продавца на долю в квартире (таким документом может быть – договор дарения, купли-продажи и т.д.);
  • паспорт (не лишним будет проверить через сайт УФМС, где, введя данные можно узнать – числится документ среди действительных или нет);
  • справка о всех гражданах, которые прописаны в квартире;
  • кадастровый паспорт;
  • письменное согласие супруга продавца (в случае, если лицо, осуществляющее продажу, состоит в брачных отношениях);
  • технический паспорт;
  • выписка ЕГРН на приобретаемую недвижимость;
  • справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ;
  • справка из лечебного учреждения о том, что продавец является полностью дееспособным и не поставлен на учет.

Оформление покупки доли в квартире

Равно как и приобретении другого недвижимого имущества, между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи, который стороны могут составить самостоятельно либо, воспользовавшись помощью специалистов в этой области.

Сопровождение сделки

В случае, если покупатель не уверен в своих знаниях и хочет дополнительно подстраховаться, он может заключить договор с юристом либо риелтором, которые сопроводят сделку – проверят необходимые документы и помогут в составлении и/или получении недостающих.

Этот способ потребует дополнительных финансовых затрат, но поможет снизить к минимуму риск возникновения проблем в дальнейшем. Важно учесть, что не рекомендуется пользоваться услугами лиц, которых предлагает покупатель т.к. они могут иметь личную заинтересованность и об объективности в этом случае не может быть и речи.

Статья написана по материалам сайтов: zhivemvrossii.com, mainurist.ru, bukva-zakona.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector