Первоочередное право покупки доли в квартире 2019 год

Н. Толчеев, судья Верховного Суда РФ.

Жилым домом считается строение, всю или не менее половины общей площади которого составляют жилые помещения, т.е. комнаты или квартиры, имеющие выходы в места общего пользования. Жилые дома и квартиры являются недвижимым имуществом. Оно может находиться в собственности двух или нескольких лиц. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется в соответствии с особыми правилами, установленными законом для общей собственности.

Общая собственность на жилой дом или квартиру может возникнуть в результате совместного строительства или покупки, получения несколькими лицами по договору дарения, в порядке наследования и по иным основаниям, предусмотренным законом (например, в связи с приватизацией жилого помещения). Она может быть долевой либо совместной. В первом случае каждому из собственников принадлежит определенная доля в праве собственности на недвижимое имущество (одна вторая, три четвертых и т.п.). Во втором — у собственников нет определенных долей, недвижимость находится в их общей совместной собственности (без определения долей).

Совместная собственность возникает в случаях, когда законом предусмотрено ее образование. В частности, таковой может быть имущество, нажитое супругами во время брака, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 34 СК РФ, ст. ст. 256, 257 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 244 ГК по соглашению участников совместной собственности, а при его недостижении по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Каждый из ее участников имеет право по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей. Для реализации данного права согласия остальных участников общей долевой собственности, как правило, не требуется. Вместе с тем при продаже доли в общем имуществе должны быть соблюдены особые правила, предусмотренные ст. 250 ГК, согласно которой участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Данное правило применяется также при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК).

Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже ее кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли. Если несколько участников желают воспользоваться преимущественным правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу. В случае спора между ними суд не вправе обязать продавца передать свою долю другому, чем выбрано им, сособственнику.

Преимущественное право покупки не действует в случае продажи доли жилого дома (квартиры) с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК и другими законодательными нормами. Оно не применяется и при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности (например, путем дарения).

Если же под видом дарения фактически совершается продажа доли недвижимости, то на такую сделку может быть распространено преимущественное право покупки. Поэтому при доказанности, что в действительности доля дома, квартиры была продана, а не подарена постороннему лицу, к сделке применяются правила, в том числе предусмотренные ст. 250 ГК и относящиеся к продаже доли недвижимости.

Залог доли в праве на общий жилой дом (квартиру) может быть осуществлен без согласия других сособственников. Однако в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. ст. 250 и 255 ГК о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным сособственникам, и обращении взыскания на долю в праве общей собственности согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Особо следует рассмотреть случаи, когда осуществляется продажа комнат в коммунальной квартире, возможность приватизации которых существенно расширилась в связи с тем, что Конституционный Суд РФ признал ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» неконституционной в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования (Постановление от 3 ноября 1998 г.).

В первую очередь необходимо определиться в том, что именно является объектом общей собственности: квартира в целом или комната в ней.

Из анализа законодательства следует — таким объектом признается непосредственно квартира, т.е. часть жилого здания, предназначенная для самостоятельного использования для жилых целей и признаваемая единицей комплекса недвижимости. Владелец приватизированной квартиры является собственником доли в общей собственности на квартиру, исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади (ст. ст. 1, 9 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»).

Поэтому при продаже квартиры в целом преимущественное право покупки не действует. Принадлежность собственнику квартиры доли в общем имуществе дома не порождает данного права, поскольку на такую долю распространяются особые правила, она не может быть самостоятельным предметом купли — продажи, а передается вместе с правом собственности на квартиру (ст. 290 ГК).

Следовательно, о преимущественном праве покупки можно говорить лишь в тех случаях, когда предметом продажи является комната, т.е. доля в общей собственности на квартиру. Здесь возможны два варианта: остальные комнаты или часть из них находятся в собственности других граждан; в собственности граждан находится лишь отчуждаемая комната, а остальные не приватизированы.

При первом варианте право других граждан, имеющих в собственности комнаты в этой же квартире, на преимущественную покупку отчуждаемой комнаты не вызывает сомнения. Затруднения возникают при втором варианте, когда остальными комнатами в коммунальной квартире граждане пользуются на условиях найма. Обладают ли такие граждане преимущественным правом покупки отчуждаемого жилого помещения? В настоящее время на данный вопрос следует ответить отрицательно.

Статья 250 ГК наделяет указанным правом только участников общей долевой собственности, к которым наниматели жилых помещений, в том числе комнат в коммунальных квартирах, не относятся. Следовательно, в рассматриваемом варианте преимущественным правом покупки обладают не наниматели комнат, а государство или муниципальное образование, в собственности которых находится жилищный фонд, в лице их уполномоченных органов. Наделить нанимателей комнат в коммунальных квартирах таким правом может только законодатель, что представляется целесообразным.

При продаже доли постороннему лицу сособственники жилого дома (квартиры) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене, по которой она продается, и на прочих равных условиях (соблюдение сроков платежей, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением сделки, и т.д.). Продавец доли обязан известить остальных участников общей собственности на жилой дом (квартиру) о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых она продается. Когда участник общей долевой собственности выражает согласие приобрести долю дома (квартиры) по цене, назначенной продавцом, но выдвигает при этом неприемлемые для последнего условия (например, с рассрочкой либо отсрочкой платежа), то продавец вправе продать принадлежащую ему долю дома на назначенных им условиях постороннему лицу. Если продавец доли дома (квартиры) впоследствии изменит цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право покупки может оказаться нарушенным.

На практике неоднозначно решается вопрос о возможности изменения продавцом условий продажи доли, если кто-либо из участников общей собственности в установленный срок принял предложение воспользоваться правом преимущественной покупки и приобрести долю на указанных продавцом условиях. Мнение об отсутствии у продавца такой возможности обосновывается тем, что подобное предложение является офертой, принятие которой адресатом признается акцептом, исключающим возможность отзыва предложения направившим его лицом (ст. ст. 432, 435, 438 ГК). Но, исходя из положений ст. 435 ГК, указанное предложение может быть признано офертой, если оно достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, который принял предложение.

По смыслу же ст. 250 ГК продавец доли извещает остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, а не этим участникам. Принятие ими такого предложения означает только то, что они имеют перед лицом, которому адресовано предложение заключить договор, преимущественное право покупки доли. Если между собственником доли и лицом, которому сделано предложение приобрести долю, не достигнуто соглашение о заключении договора на предложенных условиях, то участники общей собственности, которым такое предложение не направлялось, не вправе требовать заключения с ними договора на условиях, обозначенных в полученном ими извещении о продаже доли постороннему лицу. Если же из извещения усматривается воля собственника отчуждаемой доли заключить договор на предлагаемых им условиях с любым, кто отзовется, то такое предложение может быть признано публичной офертой со всеми вытекающими из этого последствиями (п. 2 ст. 437 ГК).

Извещение о продаже доли дома (квартиры) направляется остальным участникам общей долевой собственности обязательно в письменном виде с указанием цены и всех других условий, на которых она продается. Доказательством такого извещения могут служить ответы сособственников на извещение продавца, свидетельство нотариуса о передаче участникам общей долевой собственности заявления продавца (ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Участники общей долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку оно является личным, но могут отказаться от него. Доказательством служат их письменные заявления об отказе от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она продается).

Закон не требует обязательного нотариального удостоверения возмездных сделок по отчуждению недвижимости, в том числе доли жилого дома (квартиры), за исключением отдельных их видов, например, договора ренты (ст. 584 ГК). Но по соглашению сторон любой договор может быть оформлен нотариально. Требование же о государственной регистрации распространяется на все эти сделки.

В зависимости от того, в нотариальной или простой письменной форме совершена сделка, представляются доказательства отказа долевых собственников от преимущественного права покупки доли. Если отчуждение доли производится на основании нотариально удостоверенного договора, то надлежаще заверенные заявления сособственников об отказе от покупки доли направляются нотариусу, который обязан удостовериться в соблюдении правил ст. 250 ГК. Они могут лично явиться к нотариусу и подать заявление. Их личность устанавливается на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности явившегося. Проверяется подлинность подписи, о чем делается отметка на заявлении, указывается наименование документа, удостоверяющего личность, кем и когда он выдан. В этом случае в регистрирующий орган представляются нотариально заверенные копии таких заявлений.

Когда же сделка совершена в простой письменной форме, к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться со стороны других сособственников согласия в письменном виде, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены (ст. 24 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Если остальные участники общей собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли жилого дома (квартиры) или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже. Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу.

В случае спора факты извещения остальных сособственников о продаже доли, их отказов от покупки могут быть установлены судом на основании доказательств, соответствующих требованиям допустимости (ст. 54 ГПК РСФСР). Учитывая, что извещение и отказ требуют письменной формы, то и подтверждаться они должны письменными средствами доказывания.

Определенные сложности возникают, когда другие сособственники не проживают в месте нахождения недвижимости, доля которой отчуждается, и адрес их неизвестен. Прежде возможность удостоверения в таких случаях договора купли — продажи доли постороннему лицу, если данные обстоятельства подтверждены соответствующими документами, была предусмотрена п. 50 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР от 6 января 1987 г., утратившей силу согласно приказу Министерства юстиции РФ от 26 апреля 1999 г.

Это интересно:  Выделение доли по соглашению сторон 2019 год

Представляется, что требование об извещении можно признать выполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.д.). В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК.

При продаже доли постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Срок исчисляется с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о состоявшейся продаже доли жилого дома (квартиры) с нарушением его права.

В таком же порядке определяется начало течения срока исковой давности для лиц, фактически вступивших во владение наследственным имуществом, но не получивших свидетельство о праве на наследство на перешедшую им долю жилого дома (квартиры). Закон не связывает возникновение преимущественного права покупки с регистрацией права собственности на полученную по наследству часть жилого дома (квартиры). Согласно ч. 5 ст. 546 ГК РСФСР принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. Следовательно, наследники, фактически принявшие наследство в виде доли недвижимости, обладают преимущественным правом покупки и при нарушении данного права могут обратиться за судебной защитой в рамках установленного срока. Его нельзя считать пресекательным. Редакция п. 3 ст. 250 ГК не дает оснований для иного вывода.

Применение, приостановление и перерыв течения этого срока, а также его восстановление, когда это допускается законом (ст. 205 ГК), осуществляются по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством.

Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости. Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли строения (квартиры). При этом истец обязан по предложению судьи внести на депозитный счет суда все суммы, уплаченные покупателем доли недвижимости (покупная цена, сборы и пошлины, другие понесенные покупателем при покупке доли необходимые расходы). Это обусловлено тем, что п. 2 ст. 250 ГК наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволяет также защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.

Невыполнение требования судьи о внесении сумм, по моему мнению, можно расценить как отсутствие у истца действительного намерения приобрести отчуждаемую долю, что является основанием для отказа в иске. Такие последствия должны быть разъяснены истцу. Вместе с тем следует учитывать, что внесение лицом, претендующим на проданную долю, покупной цены на депозитный счет суда является одной из мер обеспечения иска. Если такая мера судом не будет применена, то само по себе невнесение истцом предварительно покупной цены не может служить основанием для отказа в удовлетворении его требований.

На практике часто встречается ошибка, когда предъявляется, а судом рассматривается иск о признании недействительным договора купли — продажи доли недвижимости по основанию нарушения преимущественного права покупки. Удовлетворение подобного иска влечет за собой применение последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, что исключает замену покупателя по договору, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах собственника (ст. 167 ГК). Возможность признания сделки недействительной по указанному основанию не предусмотрена. Закон наделяет участника общей долевой собственности правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Поэтому в решении суда при удовлетворении иска указывается о переводе таких прав и обязанностей и о замене покупателя истцом по делу в договоре купли — продажи доли недвижимости, который остается действительным, а также о взыскании с истца в пользу первоначального покупателя по договору уплаченных сумм.

Данное решение становится неотъемлемой частью договора купли — продажи доли жилого дома (квартиры) и подлежит обязательной государственной регистрации.

Преимущественное право покупки сособственники сохраняют до прекращения общей собственности на дом (квартиру). Раздел общего имущества или выдел доли одного из сособственников влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную в натуре часть дома или квартиры (ст. 252 ГК) и утрату остальными участниками общей долевой собственности преимущественного права покупки при продаже выделенной доли. У покупателя, приобретшего выделенную в натуре часть жилого дома (квартиры), нет преимущественного права покупки остальной части недвижимости в случае ее продажи впоследствии другими сособственниками.

Под разделом (выделом доли) в натуре подразумевается выдел сособственникам самостоятельных изолированных частей жилого дома (квартиры). При этом отдельные помещения (например, кухня, коридор и т.п.) не остаются в общей собственности, поскольку в таком случае будет иметь место не раздел (выдел доли) в натуре, а определение порядка пользования домом (квартирой), что не прекращает общую собственность и не влечет за собой утрату преимущественного права покупки.

На практике указанным способом прекращается главным образом общая собственность на жилой дом. Произвести раздел (выдел доли) в натуре квартиры возможно лишь в тех редких случаях, когда планировка позволяет выделить каждому из сособственников изолированные части этой квартиры; жилые помещения и подсобные помещения (кухню, санузел, прихожую, коридор) с устройством самостоятельных выходов, т.е. фактически отдельные квартиры.

Неоднозначно решается вопрос о том, какими доказательствами должен быть подтвержден раздел (выдел доли) в натуре. На мой взгляд, такое обстоятельство может быть подтверждено не только решением суда, но и иными данными, с достоверностью свидетельствующими о прекращении общей собственности на дом, квартиру.

Преимущественное право покупки доли в доме

Иск о переводе прав покупателя доли дома на себя в связи с нарушением преимущественного права покупки. Ответчиком по иску, в соответствии с п. 2 ст. 250 ГПК является продавец доли (содольщик). Судья по своей инициативе назначает вторым ответчиком покупателя этой доли. Прав ли суд?
Полагаю, что согласно 40 гпк рф если предметом спора являются общие права или обязанности допускается несколько ответчиков. Но у покупателя нет по отношению ко мне обязанностей, как у продавца. Он не обязан был извещать о сделке. Согласно 41 гпк рф согласие не давал. По инициативе судьи покупатель привлечен как ответчик. А не как третье лицо.
Поэтому считаю что судья не прав. На определение будет подана частная жалоба.

Он,однако, тоже ответчик, так как фактически вы же хотите его лишить прав покупателя, т.е. переводите его права на себя Но для вас ничего особенного нет, ваш иск полностью основан на законе, и нет никакого смысла обжаловать определение.

Вы на место покупателя хотите встать? Считаете если суд удовлетворит ваш иск его права и обязанности не будут затронуты? Если суд удовлетворяет ваши требования он обязан будет вас заменить в договоре КП вместо покупателя, а также аннулирует запись в ЕГРН о праве собственности покупателя. Как суд это сделает если покупатель не будет Ответчиком? Вы бы судье работать не мешали и не жаловались на него по пустякам, ему еще решение по вашему делу выносить. Решение по указанному делу напрямую прекратит права и обязанности покупателя, при этом еще и право собственности прекратит, третьими лицами привлекают если только затронут права, например росреестр тут будет третьим лицом, так как ему потом вносить изменения.

Прав. Он же собственник и Вы его лишаете этой собственности своим иском. Как же его не включать в число ответчиков?

Иск о переводе прав покупателя доли дома на себя в связи с нарушением преимущественного права покупки. Ответчиком по иску, в соответствии с п. 2 ст. 250 ГПК является продавец доли (содольщик). Суд назначает вторым ответчиком покупателя этой доли. Прав ли суд?

Привлечение покупателя, который приобрёл дорого нарушение положений статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае правомерно. Однако не совсем понятно, почему он привлечен не в качестве третьего лица, а в качестве соответчика.

Как оформить отказ от преимущественного права покупки доли в доме за 1 день? Совладелец не против, готов идти в нотариусу. Достаточно будет просто в письменной форме оформить отказ у нотариуса или обязательно делать уведомление и ждать месяц?

Да нет здесь особых проблем, потому что достаточно письменно оформить отказ у нотариуса Это можно сделать за один день-не нужно ждать еще месяц Статья 250 ГК РФ этого не требует.

Достаточно. Обратитесь к нотариусу и оформите отказ в установленном законом порядке удачи.

Прежде чем продать свою долю в доме мне надо на право преимущественной покупки второму собственнику сообщить письменно и заверить это ноториально, или просто написать самой?

Ваше право как вы будете уведомлять — ст.ст.165.1., 250 ГК РФ.

Здравствуйте! Достаточно иметь доказательства о том, что вторым сособственником получено письмо с сообщением о праве преимущественной покупки в соответствии со ст. 250 ГК. Нотариального заверения не требуется.

Статья 250 ГК РФ не содержит требования об обязательном нотариальном удостоверении уведомления о продаже доли Вы можете сами писать-главное чтобы у вас на руках было доказательство об уведомлении второго собственника.

Можем ли мы, как и собственник 1/2 доли жилого дома претендовать на преимущественную право покупки выморочной другой 1/2 дома, в которой мы проживаем более 20 лет, платы ком. Платежи и содержание имущества, 20 лет назад мы арендовала его у сына умершей собственницы, но он не успел вступить в наследство, так как сел в тюрьму. Потом из тюрьмы письменно мы договорились, что мы ему помогаем передачами в тюрьме, а он нам потом отдаст 1/2 дома. Но в тюрьме он умер. Год назад соседи подали в суд, чтобы признать нашу половину выморочным, мы об этом не знали. А теперь подали иск о нашем выселении и их праве выкупить жилье. А у меня жена инвалид т мать ее, и дочь еще с нами проживает.

Здравствуйте, Вас никто не выселит из этого помещения, если у вас в собственности половина доли жилого дома Желаю Вам удачи и всех благ!

Здравствуйте! Как я поняла из сумбурного текста, есть некие собственники 1/2 доли дома и есть Ваша семья, которая проживает «на второй половине» без каких-либо оснований вот уже 20 лет. Нет, Вы не можете приобрести право собственности на 1/2 долю в доме, так как изначально вселились и проживали всё время не законно. Вы даже правом приобретательной давности (владения) воспользоваться не можете, потому что достоверно знали, что живёте в квартире без каких-либо оснований. Сочувствую, но вероятнее всего Вас выселят из данного жилого помещения. Надо было искать хоть каких-то дальних родственников умершей, им надлежало оформлять наследственные права и только потом продавать долю вам. Ведь, наследники бывают и второй, третьей, четвёртой и т.д.. очередей. Вам просто никто не подсказал.

Это интересно:  Доля ипотеки на рынке недвижимости 2019 год

Не могу найти Образец уведомления о преимущественном праве покупки доли в доме и земельном участке, чтобы они фигурировали в документе одновременно. Ищу уже давно, а самой составлять уверенности нет.

—Здравствуйте, грамотно и правильно составлять юридические документы юристов учат в учебных заведения от 5 до 6 лет. Обращайтесь лично к выбранному вами юристу и договаривайтесь об услуге. ЭТО ПЛАТНАЯ УСЛУГА. :sm_ax:

Если не можете найти, вы можете составить такое уведомление в произвольной форме, в частности необходимо указать цену за которую продаёте имущество.

Где взять бланк или можно написать самим отказ от преимущественного права покупки доли в доме?

Вы можете просто не отвечать на уведомление о преимущественном праве и по истечении 30 дней продавец вправе продавать другому.

да, возможно написать самим. а продавца и покупателя это устроит?

Только Вы сами и можете его написать, и никто больше. О чем Ваш вопрос?

Имеется доля в доме 1/2 часть и земельный участок. Хочу продать. Но преимущественное право покупки имеет другой собственник данного дома, у которого доля также 1/2. Как правильно оформить для него предложение преимущественной покупки. В случае если он не станет подписывать нотариалтный отказ. Как быть в этой ситуации? Имеет ли смысл оформить договор дарения для дарения третьему лицу без согласия второго собственника и какие при этом могут быть последствия для покупателя.

Анна Николаевна. имеет смысл оформить договор дарения. при отказе от покупки второго собственника. либо при его молчании

Здравствуйте! Составляйте коммерческое предложение и отправляйте заказным письмом, если с момента получения письмо пройдет 30 дней и ответа не поступит, то считайте это за отказ.Имеете право продавать свою долю

можете подарить кому-либо , тогда нет необходимости получать отказ. А правильное оформление предложения о выкупе — обратитесь к адвокату или нотариусу очно.

Как отвеить в письменной виде на уведомление о праве преимущественной покупки 1/2 доли дома. Я согласен выкупить, только через ипотечный кредит.

Добрый день! Для точного ответа необходимо знакомиться с предложением.

На какой адрес я должен отправить письмо о преимущественном праве покупки 1/2 доли в частном доме? Если я не знаю где живёт собственник 1/2 доли и где зарегистрирован, знаю только ФИО. Я могу отправить на фактический адрес частного дома? Если статьи закона, которые определяют как я должен действовать в данной ситуации?

по этому вопросу обратитесь к нотариусу, в Самаре есть практика, когда такие уведомления отправляет нотариус

Хочу продать долю в в частном доме. За нотариальный отказ от преимущественного права покупки доли в домовладении сосед требует деньги. Насколько правомерно его требование? Что можно сделать?

Не давайте ему ничего, есть законный способ обойтись без его согласия

Долю дома сосед продал другим лицам, не учтя мое преимущественное право покупки. Я подаю иск в суд. Какой будет госпошлина за иск о переводе прав на имущество и о признании сделки недействительной.

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») Госпошлина как за иск имущественного характера.

Катя, у вас два требования: неимущественное — о признании сделки недействительной, и имущественное — о переводе прав на имущество. Вот от стоимости данного имущества и надо рассчитывать госпошлину. Про излишние требования о признании сделки Вам указал коллега со ссылкой на разъяснение. Всего доброго.

Ситуация такова-иск о преимущественном праве покупки доли. Меня не уведомили о продаже доли в доме. Суд требует оценку этой доли, чтобы рассчитать госпошлину. Или договор, по которому доля была продана с ценой. Из регпалаты никак его не достать. Вроде госпошлина должна составить 200 р., какую еще оценку? Помоги статьей закона, чтобы переубедить судью или я не права?

Здравствуйте Юлия. Госпошлина взыскивается от цены иска. В связи с чем , вам надо узнать цену того имущества, или той доли, на которую вы претендуете. Удачи!

Госпошлина будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости доли дома.

Поясните ситуацию с преимущественным правом покупки доли жилого дома. Дом в деревне поделен на две части. В каждую есть отдельный вход. На «нашу» половину есть свидетельство на право на наследство по завещанию на мою бабушку. Свидетельство о собственности не оформлено. В случае, если другую половину дома владельцы захотят продать, кого они должны будут уведомить?
Спасибо.

Преимущественное право покупки соблюдается при общей долевой собственности. В Вашем случае, собственность на часть дома у каждого собственника. При продаже своей собственности второй собственник не обязан соблюдать право преимущественной покупки. Статья 250 ГК РФ . Преимущественное право покупки 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Преимущественное право покупки доли

При условии, что хозяевами какого-либо имущества выступают двое и более человек, то подобная недвижимость является общей. Однако, помимо этого, она может быть еще долевой и совместной (без установления долей). Доля в квартире – доля в праве собственности на данную квартиру.

Нередко бывает так, что доли недвижимости не имеют выделения в натуральном выражении, а поэтому не представляется возможным определить, где именно заканчивается часть одного из собственников и начинается часть другого сособственника.

В рамках свидетельства о праве собственности, доля может быть определенна в форме дроби. К примеру, 1/3 или 1/6 часть.

Реализовать свою долю в том объекте недвижимости, собственниками которой выступают несколько человек, реально согласно с особыми правилами.

В данном случае, речь идет о преимущественном праве покупки, о котором должен быть осведомлен каждый собственник. В качестве исключения, выступают такие обстоятельства, при которых ваша часть имеет выделение в натуральной форме. При таких обстоятельствах, нет необходимости в соблюдении права преимущественной покупки.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Преимущественное право покупки

Какова же суть правила относительно преимущественного права покупки?

Согласно статье 250 Гражданского Кодекса РФ, если участник долевой собственности пожелал реализовать свою часть, то другие собственники обретают преимущество в покупке данной части, а продавец, со своей стороны, обязан предложить приобрести его долю остальным собственникам.

Для продавца должно быть достоверно известно, что другие собственники имущества подтверждают свое согласие на продажу вашей доли и, кроме того, на нее никто из них не претендует.

Для данной цели, необходимо получение с их стороны письменного отказа от такого приобретения. Наиболее элементарный способ – сообщить в устном порядке или же сообщить в телефонном разговоре.

При условии, что остальные сособственники ответят отказом, то необходимо заверить данное их волеизъявление в нотариальном порядке. В таком случае, продавец будет владеть доказательствами того, что всем собственникам известно о намерениях продажи вашей доли, а самое главное, они отказываются ее покупать.

Кто имеет преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире?

Об аренде с правом выкупа читайте тут.

В таких обстоятельствах реализовать свою долю реально в тот же момент, без ожидания тридцатидневного временного промежутка.

Однако бывают и такие обстоятельства, при которых собственники имеют далеко не добрососедские отношения, а потому продавец вынужден составить и отправить в письменном порядке предложение касательно покупки его части недвижимости с сопутствующим полноценным описанием всех условий, таких, как предмет данной сделки, место расположения такого предмета, а также реализуемая доля и ее стоимость.

Если продажа предполагает рассрочку, то подлежат раскрытию все условия по оплате и срокам. Данное письмо должно быть отправлено, как ценное (обладать описью и уведомлением относительно факта вручения).

Согласно закону, на получение ответа предоставляется срок в 30 дней. При условии, что спустя 1 месяц ответ с решением не поступит, у продавца появляется законная возможность продать свою долю в объекте недвижимости в пользу третьих лиц.

В качестве доказательства отсутствия нарушений, послужат опись приложения с почтовой печатью, платежная документация по отправке, сообщение о вручении письма адресату. Основное – это помнить, что доля продается по той цене и тем условиям, о которых шла речь в письме.

В противном случае, у собственника появляется право на обращение в адрес судебных органов с соответствующим исковым заявлением о восстановлении его преимущественного права покупки. В качестве исключения, может послужить лишь изменение стоимости в большую сторону.

Отказ в получении извещения, последовавший со стороны участников, или же молчание на протяжении обозначенного периода (30 дней), выступает отказом от покупки.

При появлении каких-либо изменений в условиях продажи, к примеру, снизилась цена, каждый собственник должен быть в повторном порядке уведомлен о данном факте.

Продажа доли в квартире третьему лицу

Предварительно перед заключением сделки, продавец должен быть уверенным в том, что другие сособственники не выступят против данной сделки.

Для них не обязательно претендовать на приобретение реализуемой доли имущества, поскольку, согласно закону, они обладают полным правом быть первоочередными покупателями.

Это интересно:  Выделение супружеской доли после смерти бывшего супруга 2019 год

Как доказательство согласия данных лиц или их отказа, продавец просит сособственников оформить данное волеизъявление в письменном виде.

Лишь по прошествии данной стадии, появляется возможность на поиск покупателя. Иным способом получения согласия на реализацию выступает подготовка предложения для остальных дольщиков.

Со стороны продавца составляется детальный договор купли-продажи, в котором обозначается точная цена, а также условия, приемлемые для него.

Некоторые совладельцы продуманно обозначают не самые выгодные условия, дабы остальные «дольщики» не пожелали участвовать в данной сделке. Однако данный метод будет оптимальным лишь для подписания отказа со стороны совладельцев.

При условии, что совладельцы не согласятся на такое развитие событий, продажа доли будет невозможной. Порой возникает ряд иных сложностей, которые связаны с наличием совладельцев. Как правило, они относятся к длительному поиску совладельцев, которые не проживают по тому же адресу. При таких обстоятельствах, продавец должен заняться поиском, на что уходит большое количество времени.

Каковы риски для покупателей?

Покупая долю в квартире, вы должны предполагать свое дальнейшее участие в общем пользовании данным объектом недвижимости.

Это значит, что покупатель, который купил долю в праве собственности на квартиру, имеет право использования всей недвижимости на правах равноправного владельца, однако, право его распоряжения, согласно законодательству, распространяется лишь на его приобретенную часть и, опять же, только следом за получением согласия от остальных сособственников.

Отметим, что данное правило будет касаться не только продажи, но и сдачи доли в наем. Наличие собственников всегда делает распоряжение недвижимостью более сложным процессом.

Владение на полных правах может дополнительно усложниться также тем фактом, что объект недвижимости невозможно разделить в натуральной форме на равные части в виде комнат или квадратных метров, а поэтому нельзя утверждать, что собственник доли владеет лишь определенной зоной или помещением в квартире.

Как обойти преимущественное право покупки

Характерные особенности преимущественного права на покупку:

  • Право преимущественной покупки не может быть соблюдено с нанимателями, а только лишь с собственниками;
  • Реализация доли после соблюдения преимущественного права на покупку в пользу постороннего лица, может быть осуществлена по цене, не меньше той, которая была ранее предложена для сособственников. По цене, превышающей озвученную, можно;
  • Данные правила преимущественного права на приобретение могут быть применены также во время отчуждения доли в праве собственности согласно договору мены;
  • Не требуется соблюдения преимущественного права во время дарения и, естественно, завещания наследственного имущества;
  • Уступка данного права в пользу иного лица недопустима;
  • При условии, что собственников несколько человек, реализовать вашу долю можно в пользу лишь одного из них, избежав предложения ее для остальных.

Какие могут возникнуть сложности?

  • Не стало сособственника. В ряде случаев, можно предоставить свидетельство о смерти, после чего со стороны Росреестра проводится регистрация перехода права собственности. Однако, как показывает практика, в большинстве случаев, следует ожидать истечения шестимесячного срока для принятия наследства;
  • Со стороны собственника поступило согласие на приобретение доли, однако, он потерял намерение или средства для покупки вашей доли. В данном случае, скорее всего, придется обращаться в судебный орган для вмешательства и разрешения данной ситуации;
  • Множество собственников. Такая ситуация распространена и касается, как правило, бывших общежитий, которые были переданы городу, при условии, когда квартирой выступает даже целый этаж или же сектор. В таких случаях, на одном этаже может быть целых 20 собственников, с которыми, увы, придется соблюдать то самое преимущественное право покупки;
  • Отсутствие сведений относительно местонахождения сособственника.

Как обойти преимущественное право покупки доли?

  • Оформить сделку купли-продажи посредством договора дарения;
  • Дарение 1м 2 , дабы в последующем, данному лицу, как сособственнику, продать остальную часть доли.

Не имеет особого смысла рассуждение относительно несовершенства действующего законодательства, однако, не стоит забывать о преимущественном праве покупки, чтобы не образовалось проблем регистрационного характера.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Кто обладает преимущественным правом покупки долей в квартире? Как оформляются документы, уведомления и извещения.

Продажа доли или комнаты связана с определенными трудностями. Помимо расширенного пакета документации это еще и необходимость соблюдения преимущественного права покупки.
Что это такое, как его нужно оформлять и чем грозит его несоблюдение, будет рассмотрено в представленной статье.

○ Что такое преимущественное право на покупку доли или комнаты в квартире?

Это право другого собственника или соседа получить предложение о покупке реализуемой квартиры до того, как она будет предложена стороннему покупателю. Оно регулируется Гражданским кодексом РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ).

Прежде чем выставлять квартиру на продажу, продавец должен убедиться в том, что все сособственники или соседи по коммуналке уведомлены о планируемой сделке и не хотят использовать свое право преимущественной покупки. Отказ должен быть зафиксирован в письменной форме.

○ Какие проблемы могут возникнуть при продаже доли?

Общая долевая собственность предполагает риск возникновения разногласий между совладельцами недвижимости.

Например, они могут создавать препятствия при продаже доли, мешая ее реализации. Рассмотрим, с какими проблемами чаще всего сталкиваются дольщики при планировании сделки купли-продажи.

✔ Другие дольщики отказываются принять уведомление о продаже.

В этом случае нужно иметь доказательство соблюдения необходимых условий с вашей стороны. Для этого уведомление о планируемой продаже нужно направить заказным письмом с уведомлением о получении.

Если сособственников не будет дома в момент доставки письма, они получат извещение, что им необходимо забрать его в почтовом отделении в течение 30 дней. Если и этой возможностью они не воспользуются, можно приступать к продаже доли третьим лицам, потому что свою обязанность по соблюдению преимущественного права покупки вы выполнили.

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст. 165.1 ГК РФ).

✔ Другие дольщики сначала не хотели покупать долю в квартире, а после продажи подали в суд.

В этом случае вам также нужно доказать факт соблюдения преимущественного права покупки. Если сособственники отказались от покупки доли в письменном виде, это является доказательством того, что вы выполнили свои обязательства по их уведомлению.

А если письменного отказа нет, суду нужно предъявить почтовые квитанции об отправке уведомлений и соблюдении положенного срока ожидания ответа (30 дней).

✔ Продажа при условии, что один из дольщиков несовершеннолетний.

В этом случае для возможности совершения сделки купли-продажи, нужно получить согласие органов опеки и попечительства, доказав, что права несовершеннолетнего не нарушаются. А для этого нужно приобрести для несовершеннолетнего собственника долю, не меньше продаваемой.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного (п.2 ст.37 ГК РФ).

✔ Несколько дольщиков проявили желание на покупку.

В этом случае продавец вправе сам сделать выбор, потому что для заключения сделки требуется согласие обеих сторон. Если продавец изначально решил, кому будет продавать свою долю из совладельцев, он может даже не уведомлять остальных дольщиков. Объясняется это тем, что необходимость соблюдения права преимущественной покупки появляется только тогда, когда в роли покупателя выступает стороннее лицо, не входящее в число совладельцев.

○ Как избежать рисков?

Чтобы минимизировать возможность оспаривания сделки, нужно не только соблюсти преимущественное право покупки, но и иметь доказательства своей добросовестности. Рассмотрим подробнее, как это сделать.

✔ Правильное извещение собственников.

Крайне не рекомендуется ставить в известность сособственников устно или по телефону. В этом случае никаких доказательств соблюдения права преимущественной покупки у вас не будет. Самый надежный способ – направить заказное письмо с уведомление о продаже и условиями сделки.

Не стоит забывать о том, что у дольщиков есть 3 месяца на оспаривание продажи с момента подписания договора. А почтовые квитанции станут доказательством того, что преимущественное право покупки было вами соблюдено.

✔ Письменный отказ.

Если остальные собственники не хотят приобретать вашу долю, им необходимо написать письменный отказ от покупки и заверить его нотариально. Наличие такого документа будет доказательством добросовестности сделки.

○ Можно ли обойти преимущественное право?

Если вы хотите продать свою долю конкретному лицу не из числа совладельцев, вы можете обойти преимущественное право покупки несколькими путями:

  1. Оформлением договора дарения. Преимущественное право покупки действует только для возмездных сделок, поэтому подарить свою часть квартиры вы можете кому угодно. Но здесь нужно учитывать, что если договор дарения будет прикрывать факт получения денег от продажи, такая сделка будет признана притворной (п.2 ст.170 ГК РФ).
  2. Завышением стоимости доли. В договоре указывается одна цена, а фактически передается другая. При обнаружении подобного факта сделка также будет признана ничтожной.
  3. Оформлением залога. Продавец берет заем у будущего покупателя, подписывая официальный документ. Затем он пишет отступное, в результате чего займодавец отказывается от средств, переданных в долг, а продавец взамен передает ему свою долю. Здесь нужно учитывать, что государственной регистрации подлежит как договор залога, так и соглашение об отступном.

Таким образом, продажа доли связана со многими нюансами, несоблюдение которых грозит риском признания сделки недействительной.

○ Советы юриста:

✔ Соседи уведомили о продаже комнаты, предложили нам купить комнату, но сумму указали гораздо большую, чем стоимость комнаты. Что делать?

Продавец должен предложить вам равные условия, т.е. такую же цену, за которую он планирует продавать ее стороннему лицу (п.1 ст.250 ГК РФ). Вы можете отказаться от покупки и затем оспорить сделку, если она будет заключена по цене меньше предложенной вам.

✔ Продали комнату в квартире, но потом соседи заявили о том, что им не предлагали ее купить, как доказать обратное?

Это можно доказать при наличии почтовых квитанций об отправке уведомлений заказным письмом. Также уведомления могут быть заверены нотариально, если передаются лично в руки.

Специалист юридического ликбеза от Правового бюро недвижимости «ПАРТНЕР» раскажет о преимущественном праве покупки объекта, находящегося в общей долевой собственности.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Статья написана по материалам сайтов: www.9111.ru, o-nedvizhke.ru, topurist.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий