Переуступка доли в квартире 2019 год

Содержание статьи

Участвуя в долевом возведении многоквартирных зданий, граждане заключают договор с застройщиком и регистрируют его в службе Росреестра. Доля в строящемся доме может выступать самостоятельным предметом гражданской сделки на любом этапе строительства. Для этого нужно заключить договор с покупателем и пройти регистрационную процедуру.

Переуступка своей части в еще не возведенном объекте является правом дольщика, застройщик не может устанавливать ограничения на подобные сделки. Тем не менее, при заключении договора строительная компания должна быть уведомлена о переходе права к новому лицу. Для этого собственником по ДДУ направляется письменное уведомление с указанием всех сведений о такой переуступке.

Сделка по уступке долей в строящемся многоквартирном здании характеризуется следующими нюансами:

  • стоимость определяется самими сторонами, она может увеличиваться или уменьшаться по сравнению с размером первоначальных инвестиций;
  • переуступка возможна только при регистрации ДДУ (если недобросовестный застройщик не выполнил это требование, то сделка является незаконной);
  • после регистрации договора переуступки в Росреестре, новый участник долевого строительства приобретает право требования готового объекта на тех же условиях, что и первоначальный дольщик.

С момента перехода прав после переуступки, первоначальный участник строительства исключается из правоотношений с застройщиком. После возведения многоквартирного знания приемку готового объекта будет осуществляться фактическим владельцем доли.

Как происходит переуступка доли?

Алгоритм действий выглядит следующим образом:

  • нужно убедиться, что исходный договор не содержит запрета на уступку;
  • согласовать с приобретателем все условия сделки — предмет уступки, цену и т.д.;
  • уведомить застройщика о предстоящей регистрации договора переуступки (заключить его можно вплоть до момента получения готового объекта);
  • обратиться в службу Росреестра или МФЦ для проведения регистрационной процедуры и внесения сведений в реестр прав на недвижимость;
  • получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, подтверждающую переход прав.

Обратите внимание!

Первоначальным договором может предусматриваться условие о трехстороннем характере сделок по переуступке долей. В этом случае при согласовании условий потребуется участие застройщика.

Какие понадобятся документы?

Для регистрации сделки потребуются следующие бумаги:

  • заявление о проведении регистрационных действий;
  • паспорта сторон по договору;
  • оригинал ДДУ и вся сопроводительная документация;
  • договор уступки доли;
  • нотариальное согласие супруга дольщика на переуступку;
  • согласие застройщика, если договор заключается до момента полного исполнения денежных обязательств по долевому строительству;
  • платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины.

Если по исходному договору владельцем доли выступал несовершеннолетний гражданин, дополнительно нужно получить согласие органа опеки. Если участие в строительстве осуществлялось с использованием ипотечных средств, переуступка будет невозможна без согласия банка.

Ввиду сложности таких сделок, все действия целесообразно осуществлять при поддержке опытного юриста. Наши специалисты готовы оказать юридическую поддержку по всем вопросам относительно переуступки долей в строящихся домах. Позвоните нам по указанным телефонам или обратитесь онлайн.

Это интересно:  Покупка доли квартиры на займ частного лица 2019 год

Переуступка права на квартиру

Переуступка права на квартиру – это вид перехода имущественных полномочий, на объект недвижимости, соответствующий потенциальному юридическому статусу. При этом вступление в имущественные права оказывается вполне реальным, фактическим.

Регулируется согласием сторон, в результате чего принимающая сторона оказывается восприемницей права получения объекта в будущем, когда распоряжение и владение таковым признается юридически корректным. Например, после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Оформляется договором переуступки требований или договором цессии, который определяет стороны соглашения:

  • цедентом – передающей стороной;
  • цессионарием – стороной принимающей.

Так как в процессе ожидания строящейся квартиры, допускается неоднократная переуступка, цессионарий переходит в статус цедента, что отражается в последующем соглашении, оглашающем переход полномочий.

Данный прецедент уместен, когда продающая сторона не является полноправным собственником объекта. Однако наметились главные тенденции для вступления в собственность объектом. По преимуществу распространены следующие виды сделок, которые требуют не продажи объекта, а передачи прав на него путём цессии:

  • Юридический и фактический переход участия в долевом строительстве по договору долевого участия (ДДУ).
  • Вступление в сделку купли продажи после составления предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
  • Передача невыплаченного пая при участии в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).
  • Передача залоговой квартиры, с невыполненными долговыми обязательствами (п.1 ст.382 ГК РФ).
  • Передача аренды.

Переуступка прав на квартиру в новостройке

В новостройке прецедент инвестирования строящегося дома даёт полномочия на уступку до момента введения здания в эксплуатацию и заселения жильцами. После этого, отчуждение объекта замораживается до получения владельцами квартир свидетельства о собственности.

В процессе незавершённого строительства цедент делегирует только те полномочия, которые установлены в его сторону в настоящий, исходный момент. Несмотря на юридическую слабость гарантий, данный вид приобретения квартир имеет несомненные преимущества. В особенности – когда недвижимость оформляется в ипотеку.

Так как начало строительства не покроет процент по счетам в случае форс-мажора, а в иных случаях – и тело кредита, банки неохотно вкладывают свой капитал на начальном этапе. Исключение составляют случаи, когда запрашивается существенная сумма первого взноса, а процентная ставка максимальна. Либо – в залог передаётся иной объект недвижимости. Например, старая квартира.

Если заинтересованное лицо не владеет такими вариантами, целесообразно оформить переуступку накануне заселения в здание. Банк охотно оформит ипотеку, так как в залог поступает практически готовое и вполне правоспособное недвижимое имущество.

Оформление переуступки прав на квартиру

Следует быть предельно внимательными, чтобы не нарушить регламент оформления, так как он имеет свою специфику в сравнении с имущественными сделками с правоспособными объектами.

Нюансы процедуры в том, что после проведения взаиморасчётов, покупатель получает не готовый объект недвижимости как таковой, а только право его последующего получения. Соответственно, следует взвесить все за и против, которые выльются в качестве юридических и фактических последствий такого приобретения.

Это интересно:  Завещание на 1 2 долю квартиры 2019 год

Тем не менее, к данной процедуре применяются правила традиционной продажи, если иное не вытекает из условий договора (п.4 ст.454 ГК РФ).

Приобретая возможность получения квартиры в новостройке, следует соблюдать следующее главное правило: ни в коем случае недопустимо получать переуступку по предварительному ДДУ.

Такой документ не проходит регистрацию в Росреестре и имеет узкие, ограниченные полномочия, которые в силе лишь до момента заключения основного ДДУ. К участию в сделках такой документ не допускается. Лицо, заплатившее по такому договору деньги, может утратить их безвозвратно.

То же касается приобретения возможности на покупку квартиры по ПДКП. Лицо встраивается в сделку вместо предшествующего покупателя, который выбывает из процедуры. Соответственно, уплатить цеденту требуется только стоимость задатка, которую таковой внёс, оформляя ПДКП (см. Купить квартиру по переуступке).

Данная сумма оговорена в соответствующем положении документа.

В случае с ДДУ требуется уведомить застройщика, так как он остаётся формальным владельцем строящегося жилья. При ипотечном кредитовании – уведомить банк. После получения разрешения данных уполномоченных организаций, приступать к составлению документации на передачу переуступки.

После составления договора цессии, передающая сторона отчуждает своё право на приобретение квартиры окончательно, передавая контрагенту пакет документации, на основании которого констатируется полная и беспрепятственная правоспособность цессионария, продолжающего участвовать в долевом строительстве вместо выбывшего лица.

Пакет документации тщательно проверяется, каждая бумага включается в акт приёма-передачи, под роспись принимающей стороны. Целесообразно обеспечить комиссионное составление акта, где помимо сторон примут участие незаинтересованные лица – юристы или риэлторы.

Совместно с данной процедурой происходит передача денег. Если они передаются наличными, так же потребуется комиссионное присутствие и передача расписки за получение. В ином случае, свидетельством передачи денег станет банковский чек или иная сопровождающая безналичный перевод, документация. После оформления сделки, сторонам требуется подойти в Росреестр для регистрации договора цессии.

Документы при переуступке прав на квартиру

Пакет передаваемой преемнику документации состоит из следующего комплекта официальных бумаг:

  • Основной ДДУ, заключённый цедентом с застройщиком.
  • Разрешение от застройщика на введение нового участника долевого строительства, взамен выбывшего.
  • Разрешение от банка при оформлении ипотеки.
  • Разрешение от супруги, если цедент состоит в официально зарегистрированном браке.
  • Квитанции и иная финансовая отчётность, подтверждающая платежи, произведённые по условиям ДДУ.
  • Акт приёма-передачи документации для участия в долевом строительстве.
  • Расписка в получении денег цедентом. Или иная подтверждающая перевод денег документация.
  • Договор переуступки прав. Составляется в трёх экземплярах, с учётом передачи участникам процедуры и регистрации в Росреестре.

При передаче договора на регистрацию, требуется предъявить в МФЦ гражданские паспорта сторон и квитанцию об оплате государственной пошлины. Если в интересах лица действует представитель – нотариально удостоверенную доверенность.

Составление и заключение договора переуступки прав на квартиру

Договор цессии – дополнительное соглашение или приложение к ДДУ или ПДКП, которое не имеет автономной силы. Поэтому во вводной части такового включаются сведения о ДДУ и последующих гражданских прецедентах преемничества от одного правообладателя к другому, до момента обозначения возникновения полномочий на передачу документации, у цедента.

Это интересно:  Заявление на деление долей в квартире 2019 год

Здесь же устанавливаются стороны, а так же технические и кадастровые характеристики переходящего объекта недвижимости. В контрактных условиях определяется только передача документации, которая даёт возможность участвовать в долевом строительстве.

Существенные положения определяются в обязательных пунктах:

  • Предмет договора – процедура уступки с обозначением объекта.
  • Назначенная стоимость, правила проведения взаиморасчётов.
  • Обязанности сторон – отдельно для каждой, права сторон – так же.
  • Ответственность сторон за нарушение условий приёма-передачи.
  • Условия расторжения договор по взаимному согласию и в суде.
  • Заключительные положения.

После завершения текста, контрагенты вписывают персональные данные, дату заключения и ставят подписи с собственноручной расшифровкой.

Риски переуступки прав на квартиру

Следующий риск, сопутствующий условиям долевого строительства – неисполнение обязательств застройщиком. В данной ситуации риски подобного ущерба передаются покупателю.

Так как неисполненные обязательства застройщика требуют возврата полученных средств, то он возвращает полученный от участника объём инвестиций. Эта сумма не равна той, что уплачена цессионарием. Но возвращение требует соответствия сумме, обозначенной ДДУ, а не иными условиями (см. Неустойка по договору долевого участия).

При проведении сделки на основании ПДКП риски снижаются, если контрагент совершает таковую при добросовестных намерениях. Зато сделка по предварительному ДДУ сводит гарантии покупателя на нет.

Переуступка прав на квартиру в сторону родственника

Так как права сторон в данном случае приравниваются к сделке купли-продажи, то на неё распространяются основные позиции составления купчей. На этом основании приобретатель утрачивает право налогового вычета, который допускается в сторону иных заинтересованных лиц, в сумме 13% общей стоимости приобретения.

Эти ограничения налагаются только на близких родственников, таких как родители и дети, в том числе усыновлённые и усыновители. Так же – бабушки и дедушки, преемниками которых становятся внуки (и наоборот).

Так же обозначенные ограничения не действуют в случае опосредованного родства, которое определяется через родственников жены или мужа:

  • родители жены и родители мужа;
  • бабушки и дедушки супруга.

В данном случае переуступка допустима безвозмездно, путём оформления дарственной. В этом случае лица из числа близких, непосредственных родственников, получат преимущества:

  1. освобождение от НДФЛ, составляющий так же 13%;
  2. существенная скидка при удостоверении договора нотариусом.

Главное, что в данном случае отсутствуют прецеденты, допускающие дополнительные риски.

Статья написана по материалам сайтов: myestate.club.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий