+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Отчуждение доли в ипотечной квартире 2019 год

Главная » Развод » раздел имущества » Как разделить квартиру в ипотеке при разводе?

Как правило, ипотеку берут на длительный срок. Вступая в брак, супруги надеются прожить вместе до конца дней. Но на деле все оказывается не так просто, и совсем не каждый брачный союз выдерживает хотя бы тот период времени, за время которого должна быть погашена ипотечная задолженность.

Зачастую ситуация складывается таким образом, что муж и жена покупают жилье в ипотеку, но впоследствии их семья рушится, и стороны не способны расстаться, полюбовно решив имеющиеся вопросы. Поделить имущество оказывается довольно сложно и проблематично. Избежать каких-либо разногласий поможет своевременное оформление договора о разделе имущества между супругами.

Но, что же делать, когда помимо приобретенной собственности требуется раздел общих долгов, и каким образом они будут делиться при расторжении брака?

Как делится квартира в ипотеке при разводе

По каким принципам производится деление купленного объекта недвижимости и распределяются ипотечные обязательства?

Раздел ипотечной квартиры

В соответствии с нормами статьи 256 Гражданского кодекса РФ, имущество супругов, которое было нажито ими в период брака, считается их совместной собственностью. Такое же правило содержится и в пункте 1 статьи 33 Семейного кодекса РФ. Несмотря на то, что квартира обременена ипотекой, она признается для сторон совместной супружеской собственностью.

Когда супруги приходят к решению о разделе такой собственности, доли их в имуществе считаются равными, согласно предписанию пункта 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ.

При этом, за мужем и женой также сохраняется право разделить квартиру по своему усмотрению. Обосновано это положением пункта 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ, согласно которому супругам предоставлено право поделить принадлежащее имущество по собственному решению, составив соответствующее соглашение. То же самое допустимо и в отношении задолженностей супругов.

Соответствуют сказанному и нормы Федерального закона «Об ипотеке», статьей 7 которого предусмотрено, что общая совместная собственность супругов может быть обременена ипотекой, при условии, что имеется письменное согласие его собственников.

По той причине, что супружеские доли в совместно нажитом имуществе признаются равными, разделение квартиры, купленной с использованием ипотечного кредита, также производится поровну.

Раздел ипотечного долга супругов

Совместная задолженность, также как и совместно приобретенное имущество, делится в равных частях. Это означает, что долги по кредитам подлежат оплате супругами в одинаковом размере.

Как происходит на практике расторжение брака при наличии ипотеки? Теоретически все кажется вполне ясным и довольно простым. Тогда, по каким же причинам на деле все складывается гораздо сложнее? В первую очередь, это объясняется тем, что стороны вынуждены помимо имущества разделять и материальные обязательства.

Кроме того, кроме заинтересованности разводящихся, есть еще и третье заинтересованное лицо — кредитная организация, так как:

  • квартира, приобретенная супругами, находится в залоге у банковской организации;
  • участники бракоразводного процесса имеют задолженность перед финансовым учреждением.

По этой причине все действия, которые производятся в отношении обремененной ипотекой квартиры, будь то отчуждение ее после расторжения брака или раздел ежемесячных выплат сторонами, могут производиться лишь при наличии согласия кредитной организации.

На основании пункта 1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ, перевести долг с одного супруга на другого, можно только при согласии на это кредитора, то есть банка. Зачастую подобного рода заявления о переводе и внесении изменений в договор ипотеки отклоняются кредитными организациями и не подлежат удовлетворению. Некоторые пытаются поделить обремененную ипотекой квартиру и соответствующий долг через суд, без одобрения банковского учреждения, но они также не приносят ожидаемого результата.

По какой причине банки не соглашаются на принятие заявлений о разделении долговых обязательств? В соответствии с условиями кредитного договора, кредитор вправе потребовать выплаты задолженности от каждого должника отдельно, либо полностью, либо в части. Деление подобного обязательства приводит к значительным изменениям условий заключенного договора, так как происходит переход от солидарной к долевой ответственности обязанных сторон.

Однако разногласия супругов еще не являются поводом для внесения изменений в договор ипотеки и ограничения правомочий банка. В силу этого, финансовые учреждения отказываются делить обязательства по кредиту между разводящимися.

Ввиду указанного, возможен ряд наиболее приемлемых способов деления ипотечной задолженности после расторжения брака:

  • Отчуждение обремененной ипотекой квартиры, выплата задолженности из полученных от продажи денег, и разделение оставшейся суммы бывшими мужем и женой. Такой подход к ситуации очень удобен, так как он позволяет сторонам не продолжать совместное проживание на одной территории и помогает избавиться от кредитных обязательств. Но возможность решить ситуацию таким образом не всегда имеется. Объясняется это следующим:
  • Необходимостью получения одобрения соответствующей кредитной организации на совершение подобной сделки, а она, в свою очередь, идет на это не всегда. Происходит это потому, что в таком случае банк лишается значительной части процентов, начисленных за пользование денежными средствами. Однако если обе стороны способны нести материальную ответственность, то финансовое учреждение может одобрить такой способ погашения задолженности и посоветовать сторонам по окончании сделки направить полученные деньги на оплату первого взноса на приобретение двух других объектов недвижимости и оформление отдельной ипотеки для каждого;
  • Найти покупателей, согласных приобрести недвижимость, обремененную ипотечным обязательством, достаточно сложно;
  • Для осуществления продажи приобретенного совместно жилья разводящимся необходимо участвовать в процессе вместе, а далеко не все согласны встречаться и идти на контакт.

Второй способ поделить приобретенную в ипотеку квартиру выглядит так: ипотечные взносы разделяются между сторонами в равных частях. Тогда каждая из них становится не солидарным должником, а индивидуальным плательщиком задолженности.

Согласно действующему законодательству, бывшие муж и жена являются сособственниками жилья, и при этом должны совместно погашать задолженность, но только в своей части. Такой способ не всегда приемлем, тем более, когда стороны не имеют другого места для проживания и вынуждены существовать вместе.

Бывают такие моменты, когда одна сторона просто прекращает производить оплату взносов в отношении своего долга, по таким причинам:

  • лицо не проживает на данной жилой площади и думает, что не должно производить выплаты за указанный объект;
  • умышленно избегает оплаты долга для того, чтобы обремененная квартира была выставлена финансовой организацией на торги;
  • не располагает необходимыми материальными ресурсами и прочее.

В первых двух ситуациях сторона, являющаяся добросовестным плательщиком по кредиту, должна иметь в виду, что такой ход событий ей отчасти полезен. Если она при этом будет выплачивать свою половину долга, а также и половину другой стороны, возникает возможность в будущем требовать получения большей части ипотечной квартиры.

Таким образом, необходимо в любом случае производить оплату долга полностью. Делать это следует во избежание возникновения неприятных обстоятельств, о которых речь пойдет далее.

Как делится ипотека при разводе, если супруги созаемщики?

Об ипотеке при разводе с детьми читайте тут.

Тот разводящийся, который не желает вместе проживать с бывшим супругом на территорий обремененной квартиры, может целенаправленно прекратить производить оплату по обязательству. Последствием отказа от выплат может стать обращение кредитора в судебные органы для вынесения решения, предписывающего принудительное изъятие и последующее отчуждение ипотечного жилья.

Это интересно:  Особенности покупки доли в квартире 2019 год

После того, как квартира будет продана на торгах, разводящиеся рискуют оказаться в неблагоприятной для обеих ситуации, так как продажная цена ее будет значительно меньше, чем рыночная стоимость. Конечно, для того супруга, который пошел на такой шаг, это отличная возможность избежать совместного проживания раз и навсегда.

Также имеет место ситуация, при которой одна сторона погашает свою половину задолженности раньше оговоренного договором срока. В этом случае другой супруг выступает в роли единственного плательщика, что подразумевает его единоличную обязанность по выплате долга.

В такой момент трудно понять, каким образом произвести раздел ипотечной квартиры, и что будет с этим объектом недвижимости впоследствии, точнее сказать, будет ли она и далее являться совместной собственностью, ведь то из бывших супругов, который исполнил обязательство ранее срока, не имеет распоряжаться принадлежащей ему долей до тех пор, пока ипотека с квартиры не будет снята.

Следует знать, что в подобном случае кредитная организация непременно проверить материальные возможности каждой стороны с особой внимательностью. Только лишь после того, как будет установлена платежеспособность обоих, дающая возможность выплачивать каждый свою сумму задолженности, банк может одобрить раздел ипотечных выплат.

Одна из сторон может отказаться от прав на обремененный ипотекой объект в пользу другой, таким образом освобождаясь от обязанности уплаты долга.

Таким путем решить вопрос вполне приемлемо в случае, если выплатить сумму долга или произвести отчуждение ипотечной квартиры не удается, а супруг, который отказался от прав, имеет другое жилье. Банк, предоставивший ипотеку, имеет возможность дать согласие на подобное решение только тогда, когда один оставшийся плательщик, является способным производить выплаты.

Нужно учитывать, что за услуги по изменению условий кредитного договора, финансовым учреждением может взиматься дополнительная оплата в размере 0,5- 1% от суммы существующей на данный момент задолженности. Однако в целом банк соглашается на переоформление ипотечного договора неохотно.

Прочие варианты

Самым оптимальным решением, которое вполне приемлемо и для банковских учреждений, и способно упростить процесс разделения недвижимости при расторжении брака, это досрочное погашения кредита.

Во исполнение такой цели нужно получить требующуюся сумму одним из перечисленных способов:

  • продать какое-либо имущество, нажитое в браке;
  • получить одной из сторон денежный заем;
  • произвести отчуждение квартиры, находящейся в ипотеке и так далее.

Следует иметь в виду, что иногда банки, получая информацию о расторжении брака между должниками и ин намерениях поделить свои денежные обязательства по кредиту, могут потребовать досрочно ликвидировать имеющуюся задолженность. Такой момент может быть изначально представлен в ипотечном договоре.

Кроме того, финансовые учреждения, при оформлении ипотеки могут поставить сторонам условие о необходимости заключения брачного договора, чтобы подстраховаться от лишних затруднений в отношении кредита в будущем. Причем на сегодняшний день такая практика становится все более распространенной.

Бывает и так, что бывшие супруги решают ничего не менять в отношении оформленных обязательств и дальше выплачивают долг по кредиту. Такое уместно в ситуациях, когда стороны сохранили хорошие отношения, они также проживают в приобретенной на заемные средства квартире или оплачивают задолженность за объект недвижимости, в котором живет один из совместных детей.

Раздел квартиры в ипотеке, если есть ребенок

При рассмотрении подобного спора в суде, решение может принято без учета правила, гласящего о том, что доли супругов доли быть равны. Имущество может быть разделено в различном соотношении в том случае, когда одна сторона процесса будет жить вместе с совместными малолетними детьми.

Исходя из данного факта, мать вполне может рассчитывать на большую половину, чем отец, несмотря на то, что задолженность оплачивают обе стороны в равных частях.

Бывает, что для того, чтобы выплатить ипотечную задолженность полностью или в части, приходится обращаться к средствам мат капитала. При таких обстоятельствах дети должны выступать в качестве сособственников обремененного ипотекой объекта после погашения долга.

Тогда порядок разделение жилья для разводящихся становится другим, так как один супруг продолжает жить с детьми за счет принадлежащих им долей.

Обязательно помнить, что если несовершеннолетние дети прописаны в ипотечной квартире, то перед отчуждением ее необходимо получить разрешение от органа опеки и попечительства.

Чтобы это сделать, следует подтвердить тот факт, что детям будут предоставлены необходимые жилищные условия после совершения сделки. Если условие не будет соблюдено, то родителям грозит административное наказание или даже лишение родительских прав.

Как при разводе разделить ипотечную квартиру с материнским капиталом

Наиболее проблематично разрешить вопрос раздела в случае, когда с использованием материнского капитала был приобретен или построен объект недвижимости. Жилье, приобретенное на средства семейного капитала, при расторжении брака подвергается разделу, как и прочие ценные вещи.

Когда используется такое пособие, квартира должна регистрироваться по следующим правилам:

  • муж и жена должны иметь равные доли на объект недвижимости;
  • каждая сторона обязана выделить доли детям;
  • ранее не предоставлялось возможности передать долю другим членам семьи, но на нынешний момент этот принцип не действует.

Поэтому, когда требуется поделить приобретенную по материнскому сертификату квартиру, раздел производится исходя из учета долей, принадлежащих родителям.

Отчуждение недвижимости — не главный момент, в случае возможности одной из сторон компенсировать долю второго следующим образом:

  • выплатой денежного возмещения;
  • предоставлением равноценного имущества.

Когда супруги приходят к выводу о необходимости продать жилье, им надлежит принять во внимание наличие зарегистрированных в квартире детей, владеющих долями, и факт использования материнского капитала. По этой причине разделение в момент развода производится с участием органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдением детских интересов.

Как правило, в таком случае необходимо предъявить нотариально удостоверенное обязательство, в котором обозначен срок для осуществления намерений по выделению равноценной доли в другом объекте недвижимости.

Каким образом следует поступить, когда средства мат капитала направлены на погашение ипотечного кредита? В первую очередь, желательно пересмотреть заключенный с банком договор, в котором супруги участвуют в роли созаемщиков.

Невзирая на то, кто из них является главным, их ответственность будет одинаковой, а приобретенная недвижимость распределяется в равных долях между родителями и детьми. При этом размер задолженности в любом случае остается равным — он делится напополам между супругами. Рекомендуется обязательно извещать банковское учреждение о разводе, иначе это грозит требованием досрочной выплаты долга.

Когда квартира в ипотеке не делится

Существуют особые ситуации, при возникновении которых деление ипотечного жилья, а также выбранных банком денежных средств на его покупку не производится. К такой ситуации относится получение личной ипотеки, когда объект недвижимости приобретается на собственные средства одной из сторон до момента регистрации отношений либо в период брака.

Статья 36 Семейного кодекса РФ устанавливает, что такая собственность не может быть совместно нажитой и не подвергается разделению при разводе.

Такого рода имущество и денежные средства включают в себя те финансы, которые возникли у супруга до регистрации брака или те, которые появились в браке, но посредством отчуждения собственности, приобретенной до вступления в семейные отношения. Также в этот круг входят деньги и объекты недвижимости, полученные стороной по наследству либо по безвозмездной сделке, например, в порядке приватизации.

Второй момент состоит в вопросе, касающейся военной ипотеки. Здесь ситуация сложнее, чем с личным имуществом. К примеру, некоторые правоведы утверждают, что в данной ситуации подлежит применению статья 34 Семейного кодекса РФ, устанавливающая, что к числу совместно нажитого имущества следует относить любые доходы от трудовой деятельности, интеллектуальную собственность и прочее. Сюда же они включают все материальные средства, у которых нет особого назначения.

Другие же толкователи права полагают, что финансовые средства, направляемые военным по специальной программе, нельзя считать совестно нажитыми, так как они имеют целевую направленность. Поэтому супруг, не состоящий на военной службе, не имеет права на долю в приобретенном таким способом жилье.

Это интересно:  Договор обмена долями в квартирах 2019 год

Казалось бы, все тут правомерно и просто, но есть один нюанс. Когда для покупки такой недвижимости привлекались другие финансы, которые считаются совместно нажитым имуществом, то на них данное правило не распространяется. Это означает, что муж или жена вправе заявлять требования на часть таких денег. Существуют и ситуации, когда денежная сумма была получена из иной, совместно нажитой собственности.

Например, супруг, являющийся военнослужащим, вступает в военную ипотеку, а его супруга предоставляет средства для ее оплаты, которые она, в свою очередь, получила в порядке наследования. При таких обстоятельствах она может требовать получения вложенной денежной суммы. Но когда полученные по наследству финансы направлял непосредственно супруг, то жена не будет иметь права ни на жилье, ни на деньги.

Проект на отчуждение части квартиры в ипотеке

Дети унаследовали жилье в равных долях, а потому, равномерно разделили ответственность по ипотечному кредиту. Впоследствии им удалось досрочно погасить кредит, продать квартиру и разделить полученные средства между собой поровну. Согласно п. 3 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если в договоре банк предусматривает ограничение права залогодателя на завещание заложенного имущества, то такие ограничения считаются ничтожными, то есть не способными повлечь никаких правовых последствий. Заключение Квартиру, купленную в рамках ипотечного кредитования, можно отчуждать (дарить, продавать, менять, завещать), но делать это нужно только с предварительного разрешения кредитного учреждения, выдавшего займ. Залог недвижимости по ипотечному соглашению сохраняет свою силу даже в том случае, когда при переходе заложенного имущества к иным лицам были нарушены какие-либо правила такого перехода.

Переход права собственности на квартиру под ипотекой

После этого с жилья снимается обременение (аннулируется запись об ипотеке в ЕГРП) — становится возможным зарегистрировать переход права собственности на него в регистрирующих органах. Стоимость квадратных метров обычно больше, чем долг банку, а потому до регистрации договора купли-продажи сумму, равную такой разнице, необходимо положить в отдельную депозитарную ячейку, доступ к которой продавец недвижимость получит после регистрации договора. Обмен квартиры в ипотеке Ипотечную недвижимость в определенных случаях можно обменять на другое жилье, ведь за длительный срок ипотеки многое может измениться в жизни заемщиков: они могут пожелать сменить место жительства, захотеть «расшириться», переехав в более просторную квартиру и т.п.
Такая ситуация именуется «заменой залога» и реализуется в соответствии с нормами ст. 345 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Отчуждение квартиры

Порядок действия сторон процесса при получении ипотеки покупателю в том же банке, что и у продавца:

  • продавец обращается в свой банк и сообщает о решении продать квартиру и досрочно погасить обязательства;
  • покупатель посещает тот же банк и оформляет ипотечный кредит (приобретателю все же нужно иметь наличные около 20 % от цены недвижимости – для уплаты первоначального взноса);
  • оформляются документы по ипотеке покупателя – оценка недвижимости, страхование и др.;
  • заключается договор задатка;
  • покупатель оплачивает за счет ипотечных средств банковский кредит продавца;
  • стороны посещают территориальный орган Росреестра и переоформляют право собственности на покупателя.

Способ № 4. Продажа залоговой квартиры при поддержке банковской организации.

Выделение ребенку доли в квартире с обременением ипотека

Как правило, у работников данного учреждения можно получить всю необходимую информацию о том, как должна осуществляться такая купля-продажа. Крайне важно определить, какую именно сумму продавец должен возвратить банку. Во многих кредитных договорах предусмотрено условие, согласно которому запрещается отчуждение заложенных квадратных метров до полного погашения долга банку.

Продать ипотечную квартиру можно тремя способами:

  1. За наличные деньги.
  2. Покупателю, который сам является так называемым «ипотечником».
  3. Путем обращения к банку за поиском покупателя.

Общая схема таких сделок состоит в том, что банк, в первую очередь, должен получить то, что ему причитается (от будущего нового владельца из суммы задатка по договору).

Ипотека на выкуп доли в квартире сбербанк

Данный момент противоречит основным условиям оформления дарения, заключающегося в том, что на момент регистрации сделки даритель должен присутствовать лично.Аннулировать сделку можно только в том случае, когда одариваемое лицо скончалось раньше дарителя. После прекращения действия соглашения, квартира возвращается дарителю. Уважаемые посетители проекта «Эксперт по наследству»! Сталкиваясь с проблемами по вопросам вступления, оформления наследства, дарения, завещания мы рекомендуем обратиться Вам к квалифицированным практикующим юристам по вопросам дарения и завещания:

  • Для Москвы и МО: +7 499 703 38 31
  • Для Санкт-Петербурга и ЛО: +7 812 627 15 60
  • Вся Россия +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Спасибо, что посещаете наш ресурс «Эксперт по наследству».

Передача доли квартиры в ипотеке

  • срок, в течение которого кредитная организация обязуется снять обременение;
  • срок, в течение которого продавец должен будет продать квартиру после снятия обременения.
  • обратиться в банк и погасить жилищный кредит для получения справки об отсутствии задолженности;
  • снять обременение – для этого продавец и представитель банка посещают территориальное представительство Росреестра и предоставляют необходимые документы;
  • в течение 3 дней после совместного заявления залогодателя и залогодержателя регистрационная запись об ипотеке будет погашена;
  • после этого можно продать квартиру покупателю;
  • далее – получить денежные средства из банковской ячейки, составляющие разницу между общей суммой сделки и суммой обязательств, покрытых перед банком за счет покупателя.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

  1. Дарение квартиры
  2. Возможно ли дарение квартиры, взятой в ипотеку?
  3. Порядок и условия дарения квартиры, взятой в ипотеку
  4. Налоги при дарении квартиры, взятой в ипотеку
  5. Пример по дарению квартиры, взятой в ипотеку
  6. Заключение
  7. Наиболее популярный вопрос и ответ на него по дарению квартиры, взятой в ипотеку
  8. Список законов
  9. Образцы заявлений и бланков

Все действия, связанные со сделкой дарения, регламентируются гл. 32 ГК РФ. Под термином «дарение» подразумевается переход права собственности на личное имущество от одного человека к другому. Сделка является безвозмездной и безвозвратной. Человек, отдающий имущество – это даритель, а лицо, принимающее собственность – одариваемый.
Предметом сделки могут являться квартиры, комнаты, дома и даже доли имущества.

Покупка супругами квартиры в ипотеку, оформление сделки

  1. Договор купли-продажи осуществляется между ближайшими родственниками. В этом случае банк заподозрит фиктивный характер сделки и попытку обналичить денежные средства.
  2. Выкуп доли квартиры у бывшего супруга или супруги после развода. Здесь главную роль в принятии решением банка сыграет период времени, который прошел после развода, а также наличие нового брака у каждой из сторон.

Чтобы получить подобный кредит, необходимо доказать банку, что такая операция не несет мнимый характер, а преследует цель урегулировать денежные и имущественные отношения между родственниками или бывшими супругами.

Продажа квартиры в ипотеке

  • Когда все одобрено, можно приступать к поиску нового жилья, после чего оформляется сделка по обмену. Недвижимость должна находиться там, где имеются филиалы банка, чтобы у сотрудников кредитной организации была возможность проверить состояние нового предмета залога.
  • Далее нужно проверить правовую чистоту квартиры, выбранной для обмена (это осуществляется заемщиком в тесном сотрудничестве с сотрудниками банка).
  • Если предыдущий этап завершился успешно и без нареканий, то можно приступать к подготовке документов — готовятся два пакета бумаг:
  • договор мены жилья;
  • документы по передаче нового предмета залога банку.

Позже под контролем банка выполняется перерегистрация прав собственности на недвижимость, равно как и снятие старого и наложение нового обременения.

Можно ли взять ипотеку на долю в квартире?

Срок кредитования – до 30 лет.

  • Размер первоначального взноса за счет личных средств заемщика – не менее 15%.
  • Обязательным является страхование жилья от риска повреждения или физической утраты. В отдельных случаях банк может потребовать заключить договор титульного страхования. Стоит обратить внимание, что Газпромбанк не выдаст кредит, если жилье попадает под одну из категорий:

    • объект находится в аварийном состоянии или подлежит капитальному ремонту;
    • комнаты в коммунальных квартирах;
    • малосемейки;
    • дома, имеющие деревянные внешние стены;
    • «хрущевки», если дом находится в Москве или Московской области.
    Это интересно:  Обязать выделить деньги на ремонт дома доли 2019 год

    Русский ипотечный банк Одним из немногих банков, которые дает кредит на приобретение комнаты, когда после сделки объект не переходит в полную собственность заемщика, является Русский ипотечный банк.

    Переход права собственности на квартиру под ипотекой

    Квартиру, находящуюся под ипотекой, можно отчуждать третьим лицам. Это возможно в рамках сделок купли-продажи, мены, дарения. Кроме того, такое жилье может быть завещано.

    Нужно помнить, что отчуждение ипотечной квартиры допускается исключительно с согласия банка. Об этом прямо указано в ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

    Продажа квартиры в ипотеке

    Квадратные метры, находящиеся в ипотеке, можно продать, но нужно знать все тонкости данного процесса, ведь это будет совсем не простая сделка, потому как в ней участвуют три стороны:

    1. собственник;
    2. потенциальный покупатель;
    3. банк, выдавший кредит под залог жилья и являющийся залогодержателем.

    Главное, что нужно сделать — получить разрешение от банка на проведение данной сделки. Как правило, у работников данного учреждения можно получить всю необходимую информацию о том, как должна осуществляться такая купля-продажа. Крайне важно определить, какую именно сумму продавец должен возвратить банку.

    Продать ипотечную квартиру можно тремя способами:

    1. За наличные деньги.
    2. Покупателю, который сам является так называемым «ипотечником».
    3. Путем обращения к банку за поиском покупателя.

    Общая схема таких сделок состоит в том, что банк, в первую очередь, должен получить то, что ему причитается (от будущего нового владельца из суммы задатка по договору). После этого с жилья снимается обременение (аннулируется запись об ипотеке в ЕГРП) — становится возможным зарегистрировать переход права собственности на него в регистрирующих органах.

    Стоимость квадратных метров обычно больше, чем долг банку, а потому до регистрации договора купли-продажи сумму, равную такой разнице, необходимо положить в отдельную депозитарную ячейку, доступ к которой продавец недвижимость получит после регистрации договора.

    Обмен квартиры в ипотеке

    Ипотечную недвижимость в определенных случаях можно обменять на другое жилье, ведь за длительный срок ипотеки многое может измениться в жизни заемщиков: они могут пожелать сменить место жительства, захотеть «расшириться», переехав в более просторную квартиру и т.п. Такая ситуация именуется «заменой залога» и реализуется в соответствии с нормами ст. 345 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Обычно банки не высказывают возражений против этого.

    Рассмотрим алгоритм обмена ипотечной недвижимости:

    1. Нужно удостовериться, что в кредитной организации практикуется замена предмета залога по желанию заемщика и получить согласие банка на обмен.
    2. Когда все одобрено, можно приступать к поиску нового жилья, после чего оформляется сделка по обмену. Недвижимость должна находиться там, где имеются филиалы банка, чтобы у сотрудников кредитной организации была возможность проверить состояние нового предмета залога.
    3. Далее нужно проверить правовую чистоту квартиры, выбранной для обмена (это осуществляется заемщиком в тесном сотрудничестве с сотрудниками банка).
    4. Если предыдущий этап завершился успешно и без нареканий, то можно приступать к подготовке документов — готовятся два пакета бумаг:
      • договор мены жилья;
      • документы по передаче нового предмета залога банку.

    Позже под контролем банка выполняется перерегистрация прав собственности на недвижимость, равно как и снятие старого и наложение нового обременения. В большинстве случаев, вся вышеописанная процедура укладывается в срок от 2 до 3 месяцев.

    В числе обязательных условий, как правило, фигурируют:

    • отсутствие просроченной задолженности по платежам;
    • отсутствие фактов нарушения графика платежей.

    Обмен недвижимости с ипотечным покупателем-клиентом другого банка, как правило, не допускается.

    Дарение квартиры в ипотеке

    Обычно ипотека признается серьезной помехой для дарения объекта недвижимости, являющегося предметом залога, ведь за нее нужно будет выплачивать кредит. Если же даритель передаст одаряемому не только права на квартиру, но и обязанность по выплате ипотеки, то такой договор уже не будет дарственным. Дарение — это всегда безвозмездная сделка.

    В то же время, возможность дарить обремененное ипотекой имущество, предусмотрена в ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При этом, по общему правилу, необходимо получить согласие банка на сделку. Обычно отчуждение производится в пользу близких родственников (отчасти из-за того, что при этом нет необходимости уплачивать налог на доходы физических лиц, согласно ст. 217 Налогового кодекса РФ).

    • дарение возможно только в том случае, если залогодатель является собственником квартиры;
    • недопустимо прикрывать дарением другие сделки (к примеру, куплю-продажу), так как такой договор может быть признан недействительным.

    Единственное право, в котором сложно ограничить залогодателя, это право обещания дарения в будущем (согласно ст. 572 ГК РФ). Такой договор должен быть заключен в форме письменного документа и содержать явное намерение относительно передачи конкретному лицу квартиры в будущем.

    Многими кредитными учреждениями накладывается запрет на передачу обремененной недвижимости по договору дарения, потому что это рискованно для банка.

    Наследование ипотечной квартиры

    Лицо, которому принадлежат ипотечные квадратные метры, может завещать их при жизни иному лицу. Согласно ст. 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», к наследнику при этом перейдут не только права, но и обязанности, связанные с таким наследством, так как наследник станет на место наследодателя (являвшегося залогодателем) и будет обязан нести все обязательства по ипотеке (в том числе и те, которые первоначальный залогодатель выполнял ненадлежащим образом).

    Если в рамках наследственного правопреемства, унаследованная квартира переходит одновременно к нескольким лицам (наследникам), то каждый из них должен исполнять ипотечное обязательство в той части, которая соразмерно доле наследства, перешедшей к нему. Поступление ипотечной квартиры в общей собственность наследников делает их солидарными залогодателями.

    А. завещал свое обремененное ипотекой жилье троим своим детям. До окончания выплат осталось 8 лет, когда А. скончался. Дети унаследовали жилье в равных долях, а потому, равномерно разделили ответственность по ипотечному кредиту. Впоследствии им удалось досрочно погасить кредит, продать квартиру и разделить полученные средства между собой поровну.

    Согласно п. 3 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если в договоре банк предусматривает ограничение права залогодателя на завещание заложенного имущества, то такие ограничения считаются ничтожными, то есть не способными повлечь никаких правовых последствий.

    Заключение

    Квартиру, купленную в рамках ипотечного кредитования, можно отчуждать (дарить, продавать, менять, завещать), но делать это нужно только с предварительного разрешения кредитного учреждения, выдавшего займ.

    Залог недвижимости по ипотечному соглашению сохраняет свою силу даже в том случае, когда при переходе заложенного имущества к иным лицам были нарушены какие-либо правила такого перехода.

    Вопрос
    Ответ

    Если у наследников нет денег на то, чтобы завершить погашение ипотеки, можно воспользоваться следующими способами разрешения ситуации:

    1. нужно выяснить, была ли застрахована жизнь заемщика при заключении договора ипотеки. Если да, то все траты по погашению долга ложатся на страховую компанию, однако все документы для нее придется собирать наследникам;
    2. если жизнь заемщика не страховалась или его смерть не является страховым случаем (например, имело место самоубийство), то можно попытаться договориться с банком об изменении условий кредитования (к примеру, о продлении срока кредита или об уменьшении ежемесячных платежей);
    3. с согласия банка жилье можно продать и направить вырученные средства на погашение кредита.

    Если ни один из вариантов не подходит, то наследники могут отказаться от наследства.

    Статья написана по материалам сайтов: departamentsud.ru, kvartirniy-expert.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector