+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Особенности покупки доли в квартире 2019 год

Любая операция с недвижимостью таит в себе много законодательных нюансов и подводных камней. К примеру, процедура покупки доли в собственности на квартиру имеет существенные различия со сделкой купли-продажи объекта целиком.

Что такое долевая собственность

В российском законодательстве предусмотрена возможность одновременного владения недвижимым имуществом двумя или более гражданами. Такая собственность называется общей, которая может быть совместной и долевой. В первом случае доли владения каждого из собственников не определены (например, супружеская совместная собственность).

Во втором случае мы имеем дело с правом собственности, которое разделено на две или несколько частей. Их называют долями, так как они являют собой часть целого. Определяется размер доли в процентах или обыкновенной дробью, где в знаменателе указано количество долей, на которые поделена собственность, а в числителе — количество долей, принадлежащих конкретному лицу. Например, 2/5 доли в праве собственности на квартиру означает, что человек является собственником двух частей из пяти.

Если лицо владеет половиной квартиры, то покупка ½ доли делает его полноправным хозяином всего жилого помещения. Владение квартирой в долях порождает определенные права и обязанности для всех совладельцев:

  • потенциальный доход от коммерческого использования недвижимости делится пропорционально долям;
  • ответственность за содержание объекта распределяется в соответствии с размером доли владельцев;
  • собственник, увеличивший на законных основаниях жилплощадь, может претендовать на изменение размера своей доли, если докажет свое право на это;
  • собственник, который сумел физически отделить добавленную им жилплощадь без существенных изменений конструкции, имеет право не изменять размер доли, а зарегистрировать право на новый объект недвижимости, если реконструкция выполнена в соответствии с законом;
  • каждый владелец имеет право разделить свою часть на несколько долей и реализовать их по отдельности с соблюдением установленных правил.

Сделки с общей долевой собственностью

Так как при совершении операций с общей долевой собственностью должны соблюдаться права всех собственников, законодательно для этой процедуры установлены некоторые ограничения. Исходя из того, что государство стремится к сокращению объема долевой собственности, было установлено, что первоочередное право на покупку долей в квартирах принадлежит остальным собственникам объекта недвижимости.

Уведомление о продаже доли

Преимущественное право на покупку доли в общей квартире реализуется посредством уведомления остальных участников. Если один из собственников решил продать свою долю иному лицу, то он обязан уведомить всех остальных владельцев о своем намерении с указанием цены, по которой он хочет реализовать свое имущество.

Уведомление должно быть изложено в письменной форме и вручено под расписку всем владельцам либо направлено им почтой заказным письмом. У указанных лиц есть ровно месяц на принятие решения. Если никого предложение не заинтересовало, то по истечении 30 дней часть жилого помещения может быть продана любому третьему лицу.

Если все участники долевой собственности письменно дадут отказ от покупки, то ждать месяц до заключения сделки купли-продажи нет необходимости. Эти же правила действуют для случая, когда доля отчуждается в соответствии с договором мены. При нарушении преимущественного права покупки любой из собственников имеет вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя доли по соответствующему договору купли-продажи.

Обязательное участие нотариуса

Тем, кто покупает доли в квартирах, хорошо известно, что с недавнего времени такие сделки невозможно совершить без участия нотариуса. Законом установлено, что нотариальному удостоверению подлежат следующие операции с недвижимостью:

  • сделки по отчуждению долей (купля-продажа, мена, а также дарение долей в праве общей собственности всем без исключения лицам, даже другому собственнику), в том числе при одновременном отчуждении всеми сособственниками своих долей на основании одного договора;
  • отчуждение квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему;

Данное требование установлено для проверки юридической чистоты недвижимости перед продажей: нотариус обязан удостовериться, что грядущая сделка не нарушит интересов третьих лиц и не станет в дальнейшем предметом судебных разбирательств.

Продавцам долевой собственности, очевидно, это добавило проблем, ведь обязанность по оплате услуг нотариуса ложится, как правило, на их плечи. Однако в таких случаях существенно снижен риск покупателя оказаться обманутым. Кроме того, регистрация нотариально удостоверенных сделок в Росреестре производится значительно быстрее: при подаче заявления нотариусом в электронном виде сделку зарегистрируют всего за 1 день, а при самостоятельном обращении — за 3 дня.

Как купить долю в квартире

Принимая во внимание вышеизложенное, сформулируем порядок покупки доли в квартире и упомянем все подводные камни, которые могут встретиться в процессе этого.

Поиск объекта и первоначальные действия

Если вам необходим свой угол, но приобрести отдельное жилье вы не можете, подавайте такое объявление: куплю долю в квартире. Так как реализация отдельной доли дело довольно хлопотное и сложное для продавца, то предложений вы получите достаточно.

Это интересно:  Доверенность на покупку доли земельного участка 2019 год

На этом этапе нужно проанализировать цены, чтобы не переплатить, ведь сумма стоимости всех долей квартиры должна быть ниже цены подобного объекта целиком. Просто найдите аналогичные предложения и сравните. Остановившись на нескольких вариантах, поинтересуйтесь у продавцов, кто является владельцами других долей. Оцените, насколько комфортно вам будет проживать с ними под одной крышей.

Выяснение дополнительных обстоятельств и заключение предварительного договора

Выбрав подходящий вариант, обсудите с продавцом все нюансы сделки, задав ему следующие вопросы:

Как досталась ему эта недвижимость: по договору купли-продажи, по наследству, в результате приватизации или каким-то иным способом. Это обстоятельство существенно, так как от ответа зависит круг третьих лиц, возможно, имеющих интерес к этой сделке.

Уведомил ли он о своем намерении продать долю остальных собственников или получил от них согласие на это. Если нет, то говорить об окончательном решении вопроса пока рано, ведь кто-то из них, возможно, захочет воспользоваться своим преимущественным правом покупки.

Заключение сделки

После того как все формальности с другими собственниками будут соблюдены, записывайтесь на прием к нотариусу и в назначенное время вместе с продавцом и пакетом документов направляйтесь в нотариальную контору. Нотариусу понадобится несколько дней для проверки юридической чистоты сделки, поэтому при первом вашем визите он примет документы и назначит вам день для заключения договора.

Продавец должен будет предоставить следующий пакет документов:

  • копию документа, удостоверяющего личность;
  • документы, которые послужили основанием для получения им права собственности на долю в квартире (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, документы, связанные с получением материнского капитала, и др.);
  • документы, подтверждающие его право собственности (при наличии) или выписка из ЕГРН для идентификации объекта и его владельца;
  • расписки от остальных собственников с согласием на продажу доли либо документы, подтверждающие их уведомление о намерении совершения сделки;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

При необходимости подтвердить или опровергнуть сведения, имеющие значение для чистоты сделки, нотариус вправе запросить иные документы у продавца, а также информацию из различных баз данных в порядке межведомственного взаимодействия.

Если все будет в порядке, то в назначенный день вы подпишете заранее подготовленный нотариусом договор на специальном бланке, отдадите продавцу деньги и станете собственником доли в квартире.

Регистрация перехода права собственности на долю в квартире

Чтобы стать полноправным собственником своей доли и распоряжаться ею в рамках, установленных законом, необходимо переход права собственности зарегистрировать в Росреестре. Подать документы на регистрацию может сам нотариус непосредственно после подписания договора посредством электронного документооборота. В этом случае уже на следующий день вы сможете самостоятельно получить результат в виде выписки из ЕГРН на ваше имя.

Если такая возможность отсутствует, то сторонам договора необходимо обратиться в МФЦ с подписанным договором и другими переданными вам от прежнего собственника документами на долю в квартире. Там вы подпишите заявление, которое напечатает специалист и получите расписку в приеме документов с указанием даты получения результата. Срок оказания услуги в таком случае не превысит 3 рабочих дней.

Чего следует остерегаться при покупке доли в квартире

Хотя закон обязывает сделки с долями проводить с участием нотариуса, это не гарантирует на 100%, что в будущем не наступят какие-либо неприятные последствия. Дело в том, что долевая собственность чаще всего возникает из достаточно сложных отношений, где переплетаются различные виды законодательства и множество человеческих притязаний. Вот некоторые подводные камни:

Квартира ранее была приватизирована в долях с нарушениями прав некоторых лиц, после чего перепродана другим людям. Так как нотариус проверяет чистоту текущей сделки, то он может не выявить притязаний кого-то из первоначальных собственников. Поэтому нужно учитывать, что срок исковой давности по спорам с недвижимостью составляет 3 года.

Квартира приобретена с использованием материнского капитала и при первоначальной продаже были нарушены права детей. Инициатором судебного разбирательства в такой ситуации могут выступить органы опеки.

Неразрешенные вовремя наследственные споры.

Как правильно купить или продать долю в квартире

Высокая стоимость жилой недвижимости определяет целесообразность совместного владения квартирой, причем, группа собственников может распоряжаться жилплощадью целиком или же отдельными частями – долями. Таким образом, каждый из собственников, это могут быть члены семьи или посторонние друг другу лица, имеет право продать или подарить свою часть.

В данной статье рассматриваются преимущества приобретения доли в квартире, а также некоторые опасности, которые могут подстерегать потенциального покупателя. Гражданский кодекс предполагает, что собственность в виде жилой недвижимости может быть совместной – в этом случае жилье в равной степени принадлежит каждому из собственников, и долевой – в этом случае за каждым из собственников закрепляется размер долевого владения.

Часть закрепляемой площади может составлять 1/2, 1/3 или же 1/50 общей площади квартиры, причем, определяемая доля фиксируется в документе о праве собственности, подобный документ есть у каждого владельца части квартиры. При совместной собственности права на нее отражены в едином документе.

Это интересно:  Имею 1 4 долю в квартире 2019 год

Преимущества приобретения-продажи доли

С точки зрения риэлторов сделки с долями являются одними из наиболее сложных, поскольку имеется значительное количество нюансов и «подводных» камней, которые становятся помехой проведению сделки. Однако подобные сделки пользуются популярностью, поскольку покупка доли требует гораздо меньших затрат, чем приобретение квартиры целиком.

Именно по этой причине приобретение доли в квартире довольно часто определяет саму возможность приобретения собственного жилья. Далеко не каждый располагает денежными средствами, необходимыми для приобретения отдельной квартиры, в то время, как покупка доли значительно снижает затраты на проживание в перспективе (относительно ежемесячной оплаты съемной квартиры).

Владелец недвижимости, выставляя на продажу долю в своей квартире, имеет возможность разрешить свои материальные затруднения, в то же время, сохранить место для своего проживания в виде оставшейся части квартиры. Кроме того, в случае раздела имущества (подобное может происходить при разводе или прекращении отношений между бизнес-партнерами), каждый собственник может продать только свою долю. Причем, законодательство определяет первоочередное право на покупку доли за лицами, в чьей собственности находится оставшаяся доля.

Причины покупки доли в квартире

Возможность продажи доли в квартире позволяет решить многие проблемы с минимальными затратами. Мы рассмотрим основные потребности, которые позволяет реализовать продажа доли в квартире, таковыми являются:

  • Приобретение доли для проживания;
  • Инвестиции в долю;
  • Регистрационные вопросы;
  • Последующий выкуп всей квартиры.

Приобретение доли для проживания

Приобретение доли в квартире является в финансовом плане намного доступнее, чем покупка любой, даже недорогой квартиры целиком. Это дает возможность, располагая весьма ограниченным капиталом, решить вопрос с собственным жильем, что особенно актуально для мегаполиса, где арендная плата является достаточно высокой.

Приобретая долю, ее владелец автоматически избавляется от необходимости изыскивать средства для внесения ежемесячной оплаты в течение многих лет. Кроме того, счастливый владелец части квартиры получает дополнительный, но весьма существенный бонус – прописку, наличие которой определяет отсутствие проблем с регистрацией, а также еще целый ряд преимуществ.

Естественно, занимаясь подбором подходящего варианта, нужно учитывать множество нюансов – характер будущих соседей по квартире, количество проживающих, потенциальную возможность повышения этого количества в сторону повышения, а также цели владельца, пожелавшего продать свою долю.

Инвестиции в долю

Недвижимость остается одним из наиболее привлекательных способов инвестирования, квартиры со временем стабильно дорожают при сохранении спроса на прежнем уровне, а вложенные деньги защищены от инфляции и в любой момент могут быть высвобождены для различных операций. Приобретение доли является для инвестора более доступным способом вложений, что определяется более низкой ценой покупки.

Права собственности на квартиру могут представлять собой защищенное хранилище совместного капитала, за каждым из совладельцев закреплена определенная часть, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. Если квартира сдается в аренду, каждый из собственников может рассчитывать на дивиденды в виде арендной платы.

Также инвестиционная сделка может быть направлена на приобретение строящегося жилья, при этом права каждого совладельца на часть квартиры достаточно четко определены. После окончания строительства, когда цена квартиры существенно возрастет, недвижимость выставляется на продажу, а совокупный доход делиться между совладельцами пропорционально долям.

Регистрационные вопросы

Вопросы прописки являются достаточно актуальными для современных граждан, особенно, это относится к жителям мегаполиса. Без регистрации есть вполне реальный шанс оказаться в неприятной ситуации, причиной которой может быть повышенное внимание правоохранительных органов, а отсутствие прописки существенно понижает шансы найти работу, встать на учет в поликлинику, записать ребенка в детский сад, школу.

Приобретение доли в квартире автоматически решает все перечисленные проблемы, причем, совершенно неважно – какая часть квартиры является собственностью. Для получения необходимых отметок регистрационных органов вполне достаточно и одной десятой доли квартиры в собственности. В этом случае абсолютно не обязательно фактически проживать в квартире, где кроме вас имеется еще десятка два совладельцов (либо проживают десяток из них).

Последующий выкуп остальной части

В ряде случаев доля в квартире приобретается с целью последующего выкупа остальной части. Это достаточно рискованное мероприятие, поскольку часть квартиры продается владельцами вовсе не за тем, чтобы впоследствии лишиться и остальной части. Для покупателя это, несомненно, выгодная сделка, которая является своеобразным плацдармом для приобретения квартиры целиком, только вот каким-либо образом «выселить» соседей, предложив им удобный вариант, не всегда удается.

Цена вопроса

Перед тем, как планировать приобретение доли, необходимо определить бюджет покупки, а для этого нужно получить представление о том, каким образом формируется цена доли. Вопреки общепринятому мнению, стоимость доли не является пропорциональной ее соотношению к общей площади квартиры. То есть, при цене квартиры в 5 млн. рублей, одна вторая часть квартиры стоит не 2,5 млн. рублей, а намного меньше, и составляет примерно 20-30% от половины стоимости. Почему так происходит?

Покупка доли сопряжена с необходимостью решения множества вопросов с новыми соседями. Необходимо учитывать, что приобретая долю, покупатель не всегда может рассчитывать на то, что проживать он будет именно в той комнате, площадь которой соответствует долевой части.

Кроме того, без согласия соседей прописать в квартире кого-либо еще практически невозможно, поэтому при покупки необходимо оформлять права собственности сразу на всех, кому может потребоваться прописка в дальнейшем, то есть – на всех членов семьи.

Это интересно:  Обязать выделить деньги на ремонт дома доли 2019 год

Цена во многом зависит и от панировки квартиры, если предлагаемая доля примерно равна отдельной комнате – цена может быть выше, а если речь идет о продаже доли в однокомнатной квартире, где проживание возможно в стесненных условиях, цена снижается. Порядок проживания в квартире может быть определен собственниками, если же владельцы не пришли к согласию – порядок проживания определяет суд.

Нужно учесть, что если продавец на момент продажи имеет на руках документ, в котором прописан порядок проживания и его право на определенную комнату, то после продажи этот документ утрачивает силу. В случае отсутствия согласия необходимо начинать судебный процесс заново. Также необходимо иметь в виду, что суд, при рассмотрении вопроса о порядке проживания, учитывает не только долю, но и состав семьи, поэтому при равных долях большая комната может отойти совладельцу, у которого маленькие дети.

Препятствия в приобретении доли

Главное, в чем необходимо убедиться потенциальному покупателю при рассмотрении предложения – это в наличии официального документа, который подтверждает отказ остальных совладельцев квартиры от приобретения выставленной на продажу доли.

Если такой документ отсутствует, давать свое согласие на сделку не стоит, поскольку сделка может быть аннулирована через суд, а забрать свои деньги у продавца может быть весьма проблематично. То же самое относится к предложению оформить вместо стандартного договора купли-продажи дарственную.

Причиной тому является положение законодательства, которое регламентирует порядок продажи долей. Прежде, чем продавать свою долю жилой недвижимости, ее владелец в обязательном порядке должен предложить приобрести эту долю остальным совладельцам. И только в случае их отказа доля может быть продана кому-либо еще. Это не касается оформления дарственной, при дарении своей доли закон не обязывает ее владельца достигать соглашения с остальными собственниками.

Однако отказ от приобретения должен иметь вид официального документа, и этот отказ должен быть оформлен по каждому из собственников жилья. В противном случае сделка будет считаться проведенной с нарушениями законодательства, и суд с высокой долей вероятности признает ее неправомочной. Переоформление доли по дарственной, хотя и не требует наличия подтверждающих документов, может быть признано судом «притворной сделкой», со всеми вытекающими последствиями.

В качестве дополнительной рекомендации можно посоветовать потенциальному покупателю следующее: уточнить – не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом диспансере. В противном случае продавец имеет возможность заявить, что в момент заключения сделки находился в состоянии умопомрачения и не отдавал себе отчет в своих действиях. И если факт психического расстройства подтвердится – это будет для суда прямым основанием отменить сделку.

Документы для проведения сделки

Как уже было сказано, сделка купли-продажи доли является одной из наиболее сложных операций на рынке недвижимости. Требуется достаточно большой опыт для того, чтобы разобраться в нюансах, примеры которых были перечислены выше. В случае самостоятельной подготовки сделки у среднестатистического покупателя есть весьма значительный риск остаться без вожделенного жилья и без уплаченных за него денежных средств.

Поэтому крайне желательно обратиться в престижную риэлтерскую компанию, сотрудники которой дорожат репутацией и обеспечат профессиональный подход к подготовке сделки и проверки документов. Оплата их усилий послужит достаточной гарантией сохранности денег и законности приобретения доли.

В любом случае, первым источником, где может находиться нуждающаяся в проверке информация, послужат документы, необходимые для заключения сделки, перечень которых представлена ниже:

  • Паспорт;
  • Свидетельство о регистрации права собственности. Документ поможет получить представление о дате перехода недвижимости в собственность;
  • Право собственности на долю. Поможет удостовериться – какая часть квартиры принадлежит продавцу;
  • Выписка из ЕГРП. Информация о наличии или отсутствии залогового или иного обременения, ареста;
  • Документы об отказе остальных собственников от выкупа доли;
  • Согласие супруга или супруги на продажу доли. Если такое согласие отсутствует – продажа доли может быть признана незаконной. Причем, в паспорте могут отсутствовать сведения о семейном положении;
  • Выписка из домовой книги. В этом документе должны быть перечислены все, кто зарегистрирован в данной квартире.

Заключение

Несмотря на сложность подготовки сделки по купле-продаже доли в квартире, такая сделка потенциально является весьма выгодной для обеих сторон. Главное, чего стоит опасаться потенциальному покупателю – мошенничества со стороны продавца, это грозит потерей денежных средств одновременно с возможностью проживать (или иным образом распоряжаться) собственной жилплощадью.

Статья написана по материалам сайтов: bbf.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector