+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Особенности оценки доли в квартире 2019 год

Когда квартира находится в общей долевой собственности нескольких человек, у каждого собственника имеется своя доля в праве на эту квартиру. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей точно так же, как и любым другим имуществом – он может ее продать, обменять или подарить. Соответственно, долю в квартире можно оценить в денежном эквиваленте.

Чаще всего на практике оценка доли в праве на квартиру необходима в следующих случаях:

  • выкуп доли другим собственником;
  • продажа доли на открытом рынке;
  • раздел имущества между супругами или наследниками;
  • оформление наследства у нотариуса;
  • определение налогооблагаемой базы для правильного исчисления налога.

Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире. Стоимость детской доли не может быть уменьшена в процессе обмена и соответствующий контроль осуществляют государственные органы опеки на основании результатов независимой оценки.

В ситуациях, когда доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке (или такая реализация подразумевается), следует оценивать ее рыночную стоимость. Рыночная стоимость доли в квартире не пропорциональна стоимости всей квартиры. То есть, при продаже доли на открытом, конкурентном, рынке, стоимость 1 кв.м. общей площади в доле на квартиру будет меньше чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире.

Поясним это утверждение на следующем примере. Если у вас есть 1/2 доля в квартире, то ее рыночная стоимость не будет равна половине стоимости квартиры – она будет меньше. Почему меньше? Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками. Поэтому, доли в квартирах, которые продаются на открытом рынке, стоят дешевле, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком (в пересчете на один квадратный метр площади). Величина дисконта (скидки) к стоимости 1 кв. метра зависит от размера доли и других условий. В среднем этот дисконт составляет около 35-50%. Подробнее о расчете дисконта при оценке доли в квартире…

Несколько иная ситуация возникает когда один долевой собственник выкупает долю в квартире у другого долевого собственника этой же квартиры.

Оценка доли в квартире

Здесь собственникам желательно исходить из справедливой стоимости доли, то есть стоимость доли должна быть рассчитана прямо пропорционально величине этой доли. Возвращаясь к примеру, приведенному выше, справедливая стоимость 1/2 доли в квартире будет равна ровно половине рыночной стоимости квартиры. Только при таком подходе оба долевых собственника (тот, кто продает свою долю и тот, кто покупает) будут находиться в равных условиях. Однако такой справедливый подход возможен только при обоюдном согласии долевых собственников. Поскольку понятие справедливая стоимость» в законе отсутствует, то в этом случае независимый оценщик оценивает рыночную стоимость квартиры целиком, а затем долевые собственники сами делят рыночную стоимость квартиры пропорционально имеющимся у них долям. При несогласии одного из собственников с таким способом расчета, он может требовать определения именно рыночной стоимости доли (что часто и происходит на практике).

Услуги по оценке доли в квартире

Наша компания предоставляет квалифицированные профессиональные услуги по оценке жилья в Москве и Московском регионе уже более 15 лет. Мы проводим как обязательную, так и инициативную оценку.

С процедурной точки зрения, оценка доли в квартире практически не отличается от оценки квартиры, поэтому все общие требования, порядок заключения договора, сроки исполнения и состав необходимых документов в этих случаях одинаковы.
См. Подробнее об порядке оценки квартиры…

При необходимости, мы можем оформить результат оценки на английском языке — как в виде информационного письма, так и в виде полного отчета об оценке.
Подробнее о составлении отчета об оценке на английском языке…
Подробнее об оценке имущества для посольства при получении визы…

Вы также можете получить информацию о сроках и стоимости проведения оценки отправив

Запрос о сроках и стоимости оценки доли в квартире

Пример отчета об оценке доли в квартире

Приведенный здесь в качестве примера нашей работы типовой отчет об оценке доли в квартире для суда полностью соответствует закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в редакции, действующей на дату оценки, а также федеральным стандартам оценки ФСО 1-3 и ФСО 7 «Оценка недвижимости».

Для удобства чтения весь отчет разделен на 4 части, которые можно посмотреть здесь:

Часть 1
Часть 2
Часть 3
Часть 4

Оценка доли в квартире онлайн

Для приблизительной оценки стоимости доли в квартире, расположенной в Москве, можно воспользоваться нашим онлайн калькулятором. С помощью этого калькулятора можно оценить долю не только на текущую дату, но и на любую прошедшую дату, вплоть до октября 2008г.

Это интересно:  Покупка доли квартиры на займ частного лица 2019 год

ВНИМАНИЕ: Данный калькулятор дает только примерный ориентир стоимости доли; для получения полноценной и точной оценки обращайтесь к нашим специалистам.

© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Оценка доли в квартире, факторы влияющие на стоимость доли

Описание оценки доли квартиры для суда

Нередко возникают случаи, когда необходимо разделить одну жилплощадь между несколькими собственниками. После этого доли могут быть проданы, сданы в аренду или другое использование. Чтобы понимать актуальную цену такой недвижимости, нужна оценка стоимости доли в квартире. Часто она оформляется по запросу суда.

Кто выполняет данную оценку?

Эти услуги относятся к компетенции сотрудников оценочных компаний, которые занимаются оцениванием обособленных объектов недвижимости. Сложность оценки доли в квартире заключается в том, что нужно распределить между собственниками места общего пользования – кухню, санузел, коридор, кладовую, балкон и т.д.

Особенности оценки доли в квартире

На результат оценки оказывает значимое влияние состояние помещения и коммуникаций, месторасположение квартиры, характеристики дома (год постройки, материал стен, крыши и перекрытий). Все это может как увеличивать, так и уменьшать стоимость оцениваемого объекта.

Особенности оценки

Следует понимать всю сложность данного процесса: независимая оценка доли в квартире лишь отдаленно напоминает классическую схему оценивания жилой недвижимости. Ошибочно полагать, что можно определить рыночную цену всей квартиры и разделить ее пропорционально занимаемой площади. Во все времена стоимость квартиры, продаваемой по долям, была ниже, чем цена аналогичного неделимого варианта. Это связано с некоторыми неудобствами проживания в условиях коммунальной квартиры, на которые люди идут именно из-за низкой стоимости данного жилья.

Нередко возникают споры между собственниками на предмет распределения общих или жилых площадей. В таком случае требуется привлечь третью сторону – суд. Для того чтобы в разбирательстве были учтены интересы всех сторон конфликтной ситуации, нужна оценка доли в квартире для суда. Заключение, полученное от оценщиков, принимается судьей и правозащитниками как основной документ, от которого отталкиваются в распределении долей, поэтому следует очень взвешенно подходить к выбору оценочной компании. При возникновении спорных ситуаций по поводу оценки, можно привлечь вторую компанию для оценивания долей квартиры. Это повысит объективность и независимость суждений, а значит – удовлетворит интересы всех участников судебного спора.

Особенности процедуры оценки доли в квартире

Оценка доли в жилом помещении – это нелегкая процедура.

Порой даже профессионалы сталкиваются с большими трудностями, не смотря уж и на обычных людей, никогда не сталкивающихся с данной процедурой.

Разберемся подробнее с этим вопросом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Общая информация

Для того, чтобы определить примерную цену всего жилья, нужно сравнить параметры жилой продаваемой недвижимости со сходной продаваемой жилой площадью. Однако существуют и другие критерии для оценки стоимости жилого помещения:

  • конкретный регион расположения жилой недвижимости;
  • район расположения;
  • качество ремонта;
  • и другие критерии.

Намного сложнее разбираться с долями в жилом помещении. Сложность заключается в основном в том, что те доли, которые обозначены в бумажном документе, тяжело выделить в реальном жилом помещении.

Жильцы квартиры не всегда могут самостоятельно подсчитать квадратные метры и определить, где начинается и заканчивается территория каждого сожителя.

Стоит помнить, что стоимость какой-либо выделенной доли в жилом помещении во многом зависит от следующих деталей:

  • количества совладельцев;
  • числа комнат;
  • присутствия или отсутствия людей, прописанных в жилой недвижимости;
  • и других факторов.

Факторы

Существует несколько факторов, которые влияют на итоговую стоимость доли в жилой недвижимости:

1. Существует ли у владельцев жилого помещения порядок пользования квартирой. Если смотреть на данный фактор с практической точки зрения, то можно выяснить, что у целых 98 процентов людей очень сложно определить порядок пользованием жилой площадью. Если данный фактор все же выявлен, то это положительно влияет на стоимость доли (ее стоимость возрастает). Порядок пользования жилой недвижимостью совладельцами можно подтвердить при помощи следующих документов:

  • решение суда;
  • письменное соглашение о порядке использования жилой площади. Соглашение заключается между совладельцами долевой собственности. Документ необходимо заверить нотариально. Если соглашение не заверено, то оно не имеет никакой юридической силы.

2. Доступ в квартиру: его наличие или отсутствие.

Большое место отводится адекватности совладельцев жилой недвижимости.

В особенности, на их реакцию на продажу одной из долей в квартире.

В том случае, когда совладельцы не противятся вселению в квартиру нового жильца, стоимость доли значительно возрастает.

Но есть совладельцы, которые против вселения чужого человека. В данном случае вселение решается в судебном порядке. И стоимость на долю падает. Продать «негативную» долю в квартире очень сложно. Покупатели обычно просматривают приобретаемое жилье и общаются с людьми, проживающими в нем.

3. Немалая площадь жилого помещения – это плюс в цене. Начальная стоимость доли повышается. Если имеется факт того, что в будущем жильцы разъедутся, то стартовая цена на продаваемую долю возрастает на треть. Любой покупающий долю человек надеется на то, что в будущем он разменяет общую квартиру и приобретет отдельное жилье.

4. Если в продаваемом помещении несколько отдельно расположенных комнат, то стоимость доли возрастает на 50 процентов. Приобретая долю ½ в двушке или 1/3 в трехкомнатной квартире, покупатель может спокойно надеется на приобретение собственной комнаты. В том случае, если продается лишь пятая часть однокомнатной квартиры, найти покупателя практически невозможно (стоимость доли снижается).

Это интересно:  Быстрый выкуп доли в квартире 2019 год

5. Число совладельцев жилой площади. Считается, что чем больше количество собственников жилой недвижимости, те ниже цена отдельной доли. Идеальным вариантом считается, когда в квартире один содольщик и 1 продавец. Таким образом, стоимость отдельной доли возрастает на 20 процентов.

А вот если продаваемая доля находится в свободном жилом помещении ( в котором никто не прописан и не проживает), то цена на долю возрастает в 2 раза. Покупатели хорошо приобретают такие доли. Так как они хоть какое-то время смогут пожить в целой квартире самостоятельно и без сожителей.

6. Если в квартире имеется лишь 1 содольщик, но число прописанных в ней людей составляет 3 и более человек, то спрос на продаваемую долю понижается.

7. Несовершеннолетние собственники жилой недвижимости.

Если таковые имеются, то продажа доли затрудняется.

В ином случае тяжело провести дальнейший размен квартиры, так как потребуется разрешение от органов опеки на переселение детей в другое жилое помещение. Обстоятельство неблагоприятное. Оно понижает стоимость доли на 50 процентов.

8. Продаваемая доля в элитной квартире стоит недорого. Так как покупатель обычно приобретает доли в более дешевом жилье, но никак не в элитном.

9. Отрицательным фактором является процесс продажи доли без предварительного ее просмотра. Для многих покупателей имеет значение приобретаемое жилье, и они просматривают его, оценивают ремонт, состояние жилья, сожителей. Покупателей, приобретающих долю в квартире «не глядя», найти сложно.

10. Большая стоимость доли. Некоторые продавцы доли очень высоко оценивают ее стоимость. По их расчетам отдельная доля может стоить, как целая квартира. Но покупатели тоже осознают риски своих покупок. Тем более, зная, что в квартире проживает еще 1 совладелец, который имеет равные права на жилье, покупатель врятли приобретет жилье по назначенной цене. В результате, продавец доли вынужден снижать стоимость на долю.

В настоящее время на рынке продажи недвижимости существует множество вариантов дорогого жилья. Жилье имеет достаточно завышенную стоимость. А произошло это в результате того, что оцениванием стоимости доли в жилой недвижимости занимаются множество разнообразных агентств и компаний.

Поэтому они питают надежды в продаже доли по высокой стоимости и платят деньги за работу агентам по недвижимости. Но через полгода долю никто так и не приобретает. Затем агенты начинают убеждать продавцов в том, что на рынке недвижимости произошли изменения.

Они предлагают понизить стоимость доли.

И только когда цена выходит на реальную рыночную стоимость жилого помещения, то доля продается.

Данная тактика применяется многими агенствами по недвижимости, чтобы как можно дольше удержать у себя клиента.

Подводим итоги

Продавая долю в своем жилище, нужно взвесить все варианты.

Можно самостоятельно рассчитать стоимость продаваемой площади.

Обязательно нужно ознакомиться со всеми факторами, которые могут повлиять на стоимость доли. Умышленно завышать цену на жилье не стоит – так тяжелее найти и удержать покупателя.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Оценка доли в квартире и в другой недвижимости: особенности процедуры

В случае отчуждения недвижимого имущества, предоставления сведений для ФНС, суда или страховой компании российские граждане должны сообщать его стоимость. В связи с этим стоит подробно рассмотреть, как оценить долю в квартире и в недвижимости, и зачем вообще нужна оценка имущества.

Цель проведения оценки части имущества

Оценка недвижимости представляет собой процедуру определения ее стоимости согласно поставленной цели и с учетом всех факторов, влияющих на цену объекта.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет перечень ситуаций, в которых определение стоимости объекта является обязательным:

Оценка доли земельного участка или квартиры может также потребоваться для:

  • страхования объекта;
  • отчуждения части имущества;
  • использования недвижимости в качестве уставного капитала организации;
  • разрешения имущественных споров;
  • использования объекта в качестве залога при взятии кредита.

Услугами оценщиков могут воспользоваться как частные лица, так и организации. Объектами оценивания выступают дома, квартиры, земельные участки и иное имущество.

Процесс определения стоимости доли

Оценка имущества – довольно сложное мероприятие, так как точность результата зависит от множества факторов. В связи с этим для проведения процедуры желательно обращаться в организации, которые специализируются в данной сфере.

Задаваясь вопросом, как оценить свою долю в квартире для продажи, следует обратиться к профильному закону. Например, к субъектам оценочной деятельности законодательство относит физических лиц, которые соответствуют определенным требованиям:

Стоит учитывать, что оценщик может осуществлять свою деятельность только по тем направлениям, которые указаны в квалификационном аттестате.

Оценка рыночной стоимости доли квартиры подтверждается специальным отчетом.

Что такое кадастровая стоимость доли

Кадастровая стоимость доли жилья – это рыночная цена объекта недвижимости, которая определяется в процессе проведения кадастровой оценки, инициируемой государством. Этот показатель влияет на расчет налога на квартиру. Чем полученная сумма выше, тем, соответственно, больше налоговый взнос.

Кадастровая стоимость доли в квартире важна именно для формирования налоговой базы, однако нередко по этому вопросу возникают различные споры. Для их разрешения в стране существуют специальные досудебные механизмы корректировки – комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.

Это интересно:  Муж дарит жене долю в квартире 2019 год

Процесс определения стоимости доли

Оценка стоимости долей в квартире проще всего высчитывается путем деления средней рыночной стоимости жилого помещения на размер доли. Однако стоит учитывать, что на конечную цену влияет большое количество различных факторов, о которых мы расскажем ниже.

Показатель, высчитанный самостоятельно, в большинстве случаев не будет соответствовать действительности.

Если у владельца имущества возникает желание продать свою долю в квартире третьему лицу, придется провести независимую экспертизу. Оценка доли в квартире для выкупа требует выявления всех показателей ликвидности данного объекта.

Процедура оценки

Точно рассчитать стоимость объекта недвижимости может лишь специалист. При продаже доли в квартире логично предположить, что цена части жилого помещения окажется существенно ниже, чем если бы продавался весь объект.

Теоретически несложно понять, как определить долю в квартире и провести ее оценку. Для этого используют следующую формулу.

РСД = (РСН х РД): К

При этом под РСД подразумевается рыночная стоимость объекта, РСН – это рыночная цена недвижимости, РД – размер доли, а К – понижающий коэффициент. Последний определяется расчетным способом и представляет собой степень реализации имущества.

Что влияет на стоимость объекта

Как упоминалось выше, оценка доли в доме для продажи зависит от ряда ценообразующих факторов. К наиболее весомым относят:

  1. Наличие порядка пользования общим жильем. В большинстве случаев документом, который подтверждает такой порядок, является решение суда. Также в этой роли может служить соглашение между собственниками, но на практике его составляют редко.
  2. Доступ в квартиру. В данном случае речь идет о том, как собственники относятся к такой процедуре.
  3. Размеры объекта. Зависят от общей ее площади, что значительно может увеличить цену недвижимости.
  4. Особенности планировки жилья. Повысить стоимость может наличие раздельных комнат, которые соответствуют числу долей.
  5. Количество совладельцев. Большое значение имеет, на скольких собственников приходится делить жилье: на двоих или на пятерых, например.
  6. Общее количество жильцов. Если продается доля в доме, где никто не пребывает и не прописан, – цена имущества будет выше, чем при проживании нескольких других жильцов на квадратных метрах.
  7. Наличие или отсутствие собственников, не достигших совершеннолетнего возраста. Размен помещения, одним из собственников которого является несовершеннолетний, сопровождается серьезными трудностями.
  8. Продажа отдельной доли. Если в квартире одна из долей уже продана, это автоматически снижает шансы в будущем выкупить жилье полностью, что влечет за собой снижение цены.
  9. Состояние жилья. Наличие или отсутствие ремонта, пригодность квадратных метров для проживания, необходимость в проведении тех или иных работ.
  10. Месторасположение квартиры. Немалое значение имеет район и наличие инфраструктуры.
  11. Размер доли. Стоимость рассчитывается пропорционально ей.

Факторы, влияющие на увеличение цены

На увеличение стоимости объекта могут повлиять следующие показатели:

  • свободный доступ к помещению;
  • большая площадь жилья;
  • наличие нескольких раздельных комнат;
  • один совладелец. Еще лучше, если у него есть другое жилье;
  • возможность провести осмотр квартиры перед ее покупкой;
  • хорошее состояние объекта недвижимости.

Перечень требуемых документов

Оценка доли квартиры при совместной продаже требует сбора широкого перечня документов. В комплект входит:

  • документация, подтверждающая наличие или отсутствие обременений на жилье;
  • сведения из БТИ;
  • копия свидетельства из Росреестра о государственной регистрации прав на жилье;
  • паспорт собственника объекта;
  • документы, подтверждающие полномочия представителя, если лицо действует через посредника;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • справки о проведении перепланировки, если она имела место;
  • документ, подтверждающий право собственности на жилье: договор дарения, купли-продажи и так далее.

Точный список документов следует уточнять в оценочной организации.

Бесплатный онлайн калькулятор для оценки доли

Получить предварительное представление о стоимости своего жилья или преполагаемого объекта покупки позволяет оценка доли в квартире онлайн. Стоит понимать, что разные компании могут несколько иначе оценить один и тот же объект. Поэтому прежде чем обращаться к специалистам, желательно самостоятельно определить диапазон возможных цен.

Для того чтобы воспользоваться бесплатным сервисом, нужно ввести основные параметры объекта, которые влияют на цену жилья. При этом следует учитывать вероятную погрешность метода.

Выводы

Популярностью пользуются разные услуги оценщиков: одним заказчикам нужна оценка стоимости доли в ООО, другим – в квартире, жилом доме или земельном участке. Процедура может проводиться с разными целями, а на сам процесс влияет множество факторов. Для получения достоверных данных рекомендуем обращаться к профессиональным оценщикам, предварительно выяснив у них перечень необходимых документов.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Статья написана по материалам сайтов: zhivemvrossii.com, pravovdom.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector