+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Оценка доли в однокомнатной квартире 2019 год

Оценка доли в однокомнатной квартире – не самая сложная процедура, однако труднее, чем оценка целого имущества. Здесь следует учитывать много щепетильных факторов. Ключевыми факторами является цена всего жилья, количество прописанных людей и реально проживающих.

Если оценка будет проведена правильно, то покупатель найдется в ближайшее время. В обратном случае, доля может продаваться очень долго.

Важно понимать, что принадлежащая часть жилья, обозначенная в документах, не так легко выделяется в реальности. Нередко сами собственники жилья, которые находятся в долевой собственности, не могут точно определить и мирно договориться о том, где чья территория. В подобных случаях люди подают иск в суд об определении порядка права пользования площадью.

Оценка доли в однокомнатной квартире

Много владельцев ошибочно полагают, что рассчитать сумму доли можно простым математическим методом, но все не так просто. Еще большую трудность доставляет раздел однокомнатной квартиры. Ведь известно, что площадь помещения и количество комнат – это одни из ключевых факторов, которые влияют на стоимость доли.

Если собственник не один, а их больше, чем комнат в здании, ситуация затрудняется. Доля в однокомнатной квартире имеет особые отличия от доли в двух или трехкомнатных квартирах. Почему так? Их размеры не соответствуют размерам отдельных комнат, поэтому такие варианты интересны зачастую только для прописки.

Оценка доли в однокомнатной квартире из-за невозможности занять отдельную комнату – дело нелегкое. Получить прописку в Москве можно только при условии, что у человека есть права собственности на имущество. Но вариант под прописку тоже интересна определенной категории людей. Их не очень много, но стоимость таких вариантов не высокая.

Заказать услугу оценки доли в однокомнатной квартире можно в нашей компании. Мы предлагаем клиентам только профессиональных и квалифицированных сотрудников, которые понимают все азы этого дела. Работа проводится качественно и оперативно. В результате проведенной работы клиенту предоставляется полный отчет, который на законных правах можно предоставить в любой государственный орган.

Отчет об оценке доли в квартире — часть 1 из 4

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ. 3

1.1. Задание на оценку. 3

1.2. Заявление о соответствии. 5

1.3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. 6

1.4. Основные факты и выводы. 6

1.5. Применяемые стандарты оценочной деятельности. 8

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 9

2.1. Описание местоположения. 9

2.2. Количественные и качественные характеристики объекта оценки. 9

2.3. Перечень документов использованных для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки..13

2.4. Анализ рынка недвижимости Москвы. 13

3. ОПИСАНИЕ МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ..18

3.1. Базовые понятия оценки недвижимости. 18

3.2. Основные подходы и методы оценки недвижимости. 20

4. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 24

4.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. 24

4.2. Обоснование отказа от использования затратного подхода при проведении оценки. 25

4.3. Обоснование отказа от использования доходного подхода при проведении оценки. 26

4.4. Оценка сравнительным подходом. 26

5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ. 42

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ. 43

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Таблица 1. Задание на оценку.

1/4 (Одна четвертая) доля в праве на однокомнатную квартиру, общей площадью 39 кв.м., расположенную по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.

Состав объекта оценки

В состав квартиры входят следующие помещения (источники данных – кадастровый паспорт и экспликация):
1. Жилая изолированная комната площадью 20,9 кв.м. (пом. № 1)
2. Кухня площадью 8,6 кв.м. (пом. № 2)
3. Ванная площадью 2,2 кв.м. (пом. № 3)
4. Уборная площадью 1,8 кв.м. (пом. № 4)
5. Коридор площадью 4,6 кв.м. (пом. № 5)
6. 2 балкона (пом. №№ 2а и 2б)

Характеристики объекта оценки

Площадь квартиры 39 кв.м. , жилая площадь 20,9 кв.м. , площадь кухни 8,6 кв.м.
Источник данных – Экспликация.
Более подробные характеристики объекта оценки указаны в разделе 2.2 данного отчета, а также в Приложениях к отчету.

Вид определяемой стоимости

Рыночная стоимость.
Итоговая стоимость должна быть выражена в виде числа, определение интервала значений не требуется.

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Задачи оценки (предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения)

Результаты оценки будут использованы Заказчиком в процессе судебного разрешения имущественного спора. Другое использование результатов оценки не предусматривается.

Имущественные права на объект оценки

Право общей долевой собственности на квартиру по состоянию на дату оценки принадлежит:

1. Гр-ке РФ ХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХ выдан отд. по р-ну ХХХХХХ ОУФМС России по г. Москве в ХХХХ 00.00.0000 г. Адрес регистрации: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0. (3/4 доли в праве).

2. Гр-ке РФ ХХХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХ выдан отд. по р-ну ХХХХХХ ОУФМС России по г. Москве в ХХХХ 00.00.0000 г. Адрес регистрации: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0. (1/4 доля в праве).

Источник данных – Свидетельство о государственной регистрации права.

Обременения объекта оценки

Документально подтвержденные обременения в отношении объекта оценки отсутствуют, поэтому оценка объекта проводится исходя из предположения, что таких обременений нет.

12 февраля 2016 г.

Дата проведения осмотра и особенности проведения осмотра объекта оценки

Дата осмотра: 12.02.2016. Проведен визуальный осмотр всех помещений квартиры. Техническая экспертиза, проверка оборудования квартиры или другие специальные исследования не проводились.

Необходимость привлечения отраслевых экспертов

Стороны договора (Заказчик и Оценщик) пришли к общему соглашению, что необходимость привлечения отраслевых экспертов для проведения данной оценки отсутствует.

Срок проведения оценки

Допущения и ограничительные условия, на которых основывается оценка:

Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.

Оценщик исходит из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо обременений, претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

Оценщик не проводил измерения физических параметров оцениваемого объекта, кроме тех, что оговорены в отчете. Все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматриваются как истинные.

Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

Все иллюстративные материалы приводятся исключительно в целях облегчения визуального восприятия. Использование этих материалов в других целях не допускается.

Данные для оценки были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

Отчет об оценке достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей. Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за последующие изменения рыночных условий и, соответственно, величины стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости Объекта и не является гарантией того, что рассматриваемый Объект будет продан по указанной величине стоимости.

1.2. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ (СЕРТИФИКАТ ОЦЕНКИ)

Настоящим оценщик удостоверяет, что:

1. Все факты, изложенные в отчете, соответствуют действительности.
2. Произведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы ограничены только пределами оговоренных в отчете допущений и ограничений.
3. Оценка была проведена в соответствии с кодексом этики и стандартами поведения.
4. Образование оценщика соответствует необходимым требованиям.
5. Оценщик имеет опыт оценки аналогичного имущества и знает район его нахождения.
6. Оценщик не имеет какого-либо интереса в объекте оценки, а также не имеет личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон.
7. Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимального, максимального, или заранее оговоренного результата.
8. Вознаграждение оценщика не зависит от результатов оценки или от каких-либо аспектов отчета.
9. Оценщик произвел осмотр объекта оценки.
10. Ни одно лицо, кроме указанных в отчете, не оказывало значительного профессионального содействия в подготовке отчета.

1.3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Таблица 2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Гражданка РФ ХХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХХХХ выдан отд. по р-ну ХХХХХХ ОУФМС России по г. Москве в ХХХХ 00.00.0000. Адрес регистрации: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «КОРПОРАЦИЯ «ОЦЕНКА»

Место нахождения: Г. Москва, ул. Б. Татарская, д. 35.

В оценке принимали участие следующие оценщики:

1. ХХХХХХХХХ ХХХХХХ ХХХХХХХХХХ, член Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», включен в реестр оценщиков ХХ ХХХХ 2007 года за регистрационным номером ХХХХ, имеет диплом о профессиональной переподготовке ХХ № ХХХХ, выданный Московским международным институтом эконометрики, информатики, финансов и права ХХ ХХХХ 2003 года. Стаж работы в оценочной деятельности – с 2003 года, имеет полис обязательного страхования ответственности оценщика №ХХ-000ХХХ-ХХ/ХХ от 20.10.2015 выдан ОАО «Государственная страховая компания «Югория». Срок действия полиса страхования – до 31 октября 2016 года включительно.

Основание для проведения оценки

Договор на оказание услуг по оценке № 000/00 от 00 хххх 2016г.

1.4. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Основанием для проведения данной оценки является договор на оказание услуг по оценке №ХХ/ХХ, заключенный между Оценщиком и Заказчиком оценки 12.02.2016.

Общая информация, идентифицирующая объект оценки:

В настоящей работе оценивалась 1/4 (Одна четвертая) доля в праве на однокомнатную квартиру, общей площадью 39 кв.м., расположенную по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.

Рассматриваемая однокомнатная квартира имеет:
Общую площадь — 39,0 м 2 ;
Жилую площадь — 20,9 м 2 ;
Кухня — 8,6 м 2 ;
Раздельный санузел;
2 Балкона.

Это интересно:  Доля ипотеки на рынке недвижимости 2019 год

На оцениваемую 1/4 долю в праве на эту квартиру приходится 9,75 м2. Доля в натуре не выделена.

Обременения права в изученных оценщиком документах не выявлены.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:

Проделанные в рамках каждого из примененных подходов расчеты, а также использованная для проведения оценки информация изложены далее в настоящем отчете.

Итоговая величина стоимости объекта оценки:

В результате проведения оценки, Оценщик пришел к выводу:

Генеральный директор ХХХХХХХХХ Х. Х.

ООО «КОРПОРАЦИЯ «ОЦЕНКА»

Оценщик: ХХХХХХХХХ Х. Х.

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости:

1. Полученная итоговая стоимость не может быть использована иначе, чем это предусмотрено заданием на оценку (цели и задачи оценки).
2. Использование полученной итоговой стоимости для решения задач, отличных от указанных в задании на оценку, может привести к неверным выводам.
3. Полученная итоговая стоимость действительна лишь на дату оценки.
4. Полученная итоговая стоимость представляет собой обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом принятых допущений и не является гарантией того, что объект оценки будет продан или иным образом отчужден по указанной стоимости.

1.4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Настоящая оценка проведена в соответствие с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату оценки [1].

При проведении оценки и составлении отчета об оценке применялись следующие стандарты оценочной деятельности:

1. Федеральный стандарт оценки Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)»

2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)»

3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N3)»

4. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)».

Вышеперечисленные стандарты используются, поскольку они являются обязательными для использования оценщиками при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации.

5. Свод стандартов и правил Российского общества оценщиков (РОО) – данные стандарты применяются в части, не противоречащей, а дополняющей и поясняющей федеральные стандарты оценки. Эти стандарты применяются потому, что они являются обязательными для использования оценщиками – членами РОО.

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1. ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Рассматриваемая однокомнатная квартира расположена на территории Юго-Западного АО, в муниципальном районе «Северное Бутово» по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.

Граница внутригородского муниципального образования Северное Бутово проходит: по городской черте г. Москвы (восточной границе полосы отвода Симферопольского шоссе (включая территорию Всесоюзного научно-исследовательского института лекарственных растений площадью 17 га), далее по оси полосы отвода Курского направления МЖД, южной границе лесопарковой зоны, далее пересекая автомобильную дорогу в Южное Бутово по городской черте г. Москвы (восточной и северной границам квартала N 8 лесопарка (включая 9 га квартала), северной границе квартала N 7 лесопарка, восточной границе кварталов N 4 и 2 лесопарка, южной границе квартала N 3 лесопарка, оси р. Битца, западной границе квартала N 3 лесопарка), оси полосы отвода МКАД, внешней границе полосы отвода МКАД (включая транспортную развязку Куликовской ул.), юго-западной и южной границам транспортной развязки Симферопольского ш. до городской черты г. Москвы.

Подъезд к дому, в котором расположена рассматриваемая квартира, осуществляется по улице ХХХХХХХХХХХ, далее по дворовым проездам. Покрытие улицы и дворовых проездов – асфальтовое, автомобильное движение может осуществляться всесезонно. Ближайшая автомагистраль – МКАД. Ближайшая станция метро – «Бульвар Дмитрия Донского» — около 10 минут пешком.

Рассматриваемый дом расположен в жилом массиве. Данный жилой массив представляет собой смешанную застройку, состоящую в основном из панельных домов разной этажности. Инфраструктура района хорошо развита. Имеются продовольственные, промтоварные, хозяйственные магазины, аптека и т.д. Преобладающая окружающая застройка – жилая. Территория вокруг дома обустроена, имеются места для парковки автотранспорта. Уровень шума средний.

2.2. КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Рассматриваемая однокомнатная квартира расположена в Москве, по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.

Дом: рассматриваемая квартира расположена на 3-ом этаже 14-этажного жилого дома. Дом панельный, с перекрытиями из железобетона. Фасад дома видимых повреждений не имеет. Коммуникации – центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация. В доме есть лифт и мусоропровод. Лестничная клетка в удовлетворительном состоянии. Состояние подъезда, в котором расположена оцениваемая квартира удовлетворительное, дверь подъезда оборудована кодовым замком и домофоном.

Квартира: рассматриваемая квартира имеет:

Общую площадь – 39 м 2

Жилую площадь — 20,9 м 2

Высота потолков — 2,68м. В квартире имеются 2 застеклённых балкона. Окна квартиры выходят во двор.

Класс отделки внутренних помещений квартиры – «Простая отделка». Покрытие полов – линолеум (комната, коридор, кухня) и плитка (ванная, уборная), покрытие стен – бумажные обои. Оконные рамы – деревянные, окрашенные белой масляной краской. Отделка потолков – окраска белой водоэмульсионной краской. Межкомнатные дверные проемы и дверные полотна – деревянные, окрашены бесцветным лаком.

В жилой комнате и на кухне есть участки, поврежденные в результате залива водой с верхних этажей. Состояние отделки — требуется проведение ремонтных работ по устранению следов протечек в жилой комнате и на кухне.

Источники данных: Свидетельство о регистрации права, экспликация, кадастровый паспорт помещения, результаты визуального осмотра квартиры, проведенного Оценщиком.

Таблица 3. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных. Источники: Свидетельство о регистрации права, экспликация, кадастровый паспорт помещения, данные визуального осмотра оценщика.

г. Москва, ул. ХХХХХХХХХ, д.0, к.0, кв.0.

Условный номер объекта:

Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона

Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)

Дорожное покрытие во дворе, его состояние

Асфальт. Состояние покрытия хорошее.

Организованная стоянка автотранспорта или подземный гараж

Средняя стоимость 1 кв.м. общей площади аналогичных квартир в данном районе

Общая характеристика здания

Многоквартирный блочный жилой дом.

Год последнего капитального ремонта здания

Физический износ здания согласно данным БТИ, %

6% по состоянию на 2012 год

Физический износ здания, рассчитанный оценщиком,%

6%. Физический износ рассчитывался методом срока жизни. В рамках данного метода физический износ рассчитывается по формуле: И (%) = ЭВ/ЭЖ*100, где:

ЭВ — эффективный возраст, определяемый на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую стороны.

ЭЖ — типичный срок экономической жизни объекта.

Функциональное устаревание (функциональный износ) возникает в связи с несоответствием объекта современным требованиям: к планировке, техническому оснащению, дизайну и т.д. Поскольку рассматриваемый жилой дом имеет функциональную планировку, функциональное техническое оснащение, отделку, то функциональное устаревание у него отсутствует.

Внешнее устаревание (внешний износ) – это снижение стоимости объекта вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами (общий экономический упадок района, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли, занятости, негативные изменения в инфраструктуре района, экологическая ситуация). В данном случае, общего упадка района — нет, действий правительства или местной администрации, имеющих отрицательное влияние на объект, в области налогообложения, страхования, занятости, отдыха, образования — нет. Поэтому внешнее устаревание у рассматриваемого здания отсутствует.

Материал наружных стен

Состояние здания (субъективная оценка)

Внешний вид фасада дома

Количество этажей в здании, согласно технической документации

Количество этажей в здании, согласно визуальному осмотру

Информация о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт

Оценщику не удалось обнаружить в открытых источниках информацию о планах на снос или капитальный ремонт с отселением. По результатам осмотра здание находится в хорошем состоянии. Таким образом, по мнению оценщика, здание, в котором расположен объект оценки, не подлежит сносу или капитальному ремонту с отселением.

Наличие подвала в здании

Наличие домофона, консьержа и т.д.

Домофон, кодовый замок

В каждом подъезде два лифта

Состояние подъезда (субъективная оценка)

Характеристики объекта оценки

Информация о текущем использовании объекта оценки

Квартира используется в качестве жилья.

Этаж расположения квартиры

Количество квартир на площадке

Площадь: с учетом летних и не отапливаемых помещений/общая/жилая, м.кв.

Количество комнат, площадь, м.кв.

Высота потолков, м

Площадь кухни, м.кв.

Тип санузла, количество

Вспомогательные и подсобные помещения, м.кв.

Раздельный санузел — 4 м 2

2 Балкона — 5,5 м 2

Наличие балкона, лоджии, количество

Холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация, вентиляция. Все коммуникации центральные.

Сантехническое оборудование совмещённого санузла, сантехническое оборудование кухни, электроплита на кухне

Наличие ТВ-антенны, телефона

Удовлетворительное, требуется проведение ремонтных работ по устранению следов протечек в жилой комнате и на кухне.

Видимые дефекты внутренней отделки

В жилой комнате и на кухне есть участки, поврежденные в результате залива водой с верхних этажей.

Физический износ и устаревания

Соответствуют аналогичным параметрам здания (см. выше)

Соответствие квартиры поэтажному плану БТИ

Фотографии рассматриваемой квартиры приведены в Приложениях к настоящему Отчету.

Оцениваемое право: в настоящей работе оценивается право общей долевой собственности.

Право общей долевой собственности на квартиру по состоянию на дату оценки принадлежит:

2.3. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ УСТАНОВЛЕНИЯ КОЛИЧЕСТВЕННЫХ И КАЧЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

При проведении оценки для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки, Оценщик использовал информацию из следующих документов на оцениваемую квартиру:

1. Свидетельство о государственной регистрации права на доли в рассматриваемой квартире.

2. Экспликация, выданная Юго-Западным ТБТИ г. Москвы

3. Кадастровый паспорт квартиры

Копии документов получены Оценщиком от Заказчика оценки.

2.4. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ

Анализ рынка проведен с использованием материалов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» (http://www.irn.ru)

Влияние общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе на рынок недвижимости:

На протяжении всего 2015 года рынок недвижимости Москвы и России находился под давлением геополитических и макроэкономических факторов. Ухудшение отношений с западными странами, введение санкций, отток капитала, падение цен на нефть и девальвация рубля – все эти обстоятельства повлияли на рынок недвижимости.

Кроме того, исполнительная власть, нуждающаяся в дополнительных источниках финансирования бюджета, задумывается об увеличении налоговой нагрузки. И если увеличение налога на имущество (т.е. недвижимость) даже пойдет рынку на пользу, то рост налогов на бизнес подорвет финансовую устойчивость компаний и увеличит вероятность их банкротства. А это в свою очередь неизбежно отразится на уровне доходов населения и ударит по платежеспособному спросу на жилье, который и без того невелик.

Это интересно:  Как продать проблемную долю в квартире 2019 год

Снизились доходы бизнеса и населения, а рынок недвижимости остался без прежнего объема ликвидности, которая в былые годы формировала докризисную стоимость квадратного метра. Теперь быстрые деньги ушли из страны, и прежний уровень цен на недвижимость в Москве и Подмосковье перестал соответствовать новой геополитической и макроэкономической реальности.

В целом ситуация на московском рынке недвижимости остается непростой. Причины вполне понятны – ситуация в экономике и геополитике лучше не становится, цены на нефть ставят новые антирекорды, инвестиции в страну снижаются, платежеспособность населения падает, цены на товары первой необходимости продолжают расти и забирают все большую часть доходов людей, снижая их способность платить ипотеку или аренду.

Анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки (вторичный рынок квартир):

Существенного восстановления московского рынка недвижимости с началом 2016 года не произошло. Это довольно важное обстоятельство, которое позволяет многое сказать о дальнейших перспективах и сделать прогноз цен на недвижимость в Москве и Подмосковье.

Несмотря на снижение цен как долларовом, так и в рублевом выражении, предложение жилья на московском рынке, по-прежнему, превышает спрос. Эксперты рынка отмечают падение числа сделок и удлинение средних сроков рыночной экспозиции объектов. В текущей рыночной ситуации продавцы квартир склонны предоставлять большие скидки в процессе торга, лишь бы максимально склонить покупателя с совершению сделки.

В течение всего 2015 года рынок недвижимости Москвы и Подмосковья пытался найти точку равновесия после сильных колебаний валютного курса конца 2014 года и ажиотажа вокруг покупки недвижимости с целью спасения денег, который пришелся на тот же период. Но декабрьская волна ажиотажа оказалась непродолжительной и пошла на спад уже в январе 2015 г. И практически весь 2015 год цены на московском рынке недвижимости медленно двигались вниз.

На январь 2016 года пришелся очередной этап падения рубля, что, разумеется, сказалось и на динамике цен на недвижимость в Москве. Квадратный метр продолжает демонстрировать свою неспособность отыгрывать ослабление национальной валюты, поэтому в долларовом выражении цены показали за январь 2016 года ощутимый минус. В рублях же сползание цен вниз пока приостановилось.

По данным аналитического центра www.irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья в столице потерял за январь более 7%, снизившись до 2421$ за квадратный метр. Это среднемесячное значение индекса. Более динамичный еженедельный индекс показал на начало февраля отметку 2295$. Таким образом, средний уровень стоимости жилья в Москве движется к «круглому» значению в 2000$ за метр.

Примечательно, что динамика цен по типам жилья и по географии в январе 2016 получилась довольно однородной. Это означает, что у квадратного метра не получается компенсировать падение рубля не только в экономклассе, но и в дорогом сегменте. Снижение долларовых цен на современные монолитно-кирпичные дома — примерно такое же, как на типовую панель, а большие квартиры оказываются не многим устойчивее по цене, чем маленькие.

Исключением в январе 2016 стал только Центральный округ – коррекция цен в нем оказалась ощутимо ниже, чем в других округах в силу уникальности центра города. Однако другие престижные округа и районы столицы – запад и юго-запад — показали почти такое же снижение, как и все остальные недорогие округа и районы.

Впрочем, не исключено, что и центр постепенно догонит по темпам снижения другие локации, т.к. в центре больше элитного жилья и квартир бизнес-класса, продавцы которого чаще пытаются привязать цены к доллару, а также готовы ждать дольше, но в результате все равно вынуждены приходить к динамике всего остального рынка. Плюс дополнительное снижение цен на квартиры в центре может состоять в большей величине торга и скидок под конкретного покупателя при кажущейся устойчивости заявленных цен.

Индексы стоимости жилья в Москве

Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)

Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье)

Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)

Средняя стоимость квартир в зависимости от типа дома, Москва

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

«Сталинки» и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)

Все панельные и блочные дома

Все монолитные и кирпичные дома

Средняя стоимость квартир в зависимости от комнатности

Средняя стоимость самых дорогих и самых дешевых квартир

Индекс ст-ти «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир)

Индекс ст-ти «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир)

Индекс расслоения (отношение ст-ти «дорогого» к «дешевому»)

Примечание: Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей.

Анализ цен предложений в рассматриваемом сегменте и основных факторов, влияющих на цены:

Рассматриваемая квартира принадлежит к сектору типового массового жилья, расположенного в спальных районах города в панельных и блочных жилых домах, построенных в конце 1970-х – начале 1980-х гг. Цены на жилье в этом секторе рынка примерно соответствуют средним ценам по городу, из-за того что жилье данного типа является широко распространенным в городе Москве.

Таким образом, можно констатировать, что стоимость жилья в районе расположения объекта оценки несколько ниже средней стоимости жилья по городу Москве, что объясняется более удаленным от центра города местоположением района объекта оценки (за пределами МКАД).

К основным факторам, влияющим на стоимость квартиры на московском рынке жилья, можно отнести следующее:

1. Местоположение: административный округ города, близость к центрам деловой и социальной активности и рекреационным зонам.
2. Транспортная доступность объекта: близость к станциям метро, развитость общественного транспорта в месте расположения квартиры.
3. Состояние окружающей застройки (промышленная, жилая, смешанная): расположение квартиры с промышленными объектами может снижать ее стоимость из-за возможно более высокого загрязнения окружающей среды и повышенного уровня шума.
4. Тип дома (панельный, кирпичный, монолитный): при прочих равных условиях, наиболее дорогие квартиры находятся в монолитных и монолитно-кирпичных домах современной постройки, наиболее дешевые – в панельных домах советского периода застройки.
5. Этажность дома: как правило, квартиры в домах повышенной этажности на рынке стоят дороже (при прочих равных условиях).
6. Техническое состояние жилого здания (новое, не требуется ремонт, требуется текущий ремонт, выборочный капитальный ремонт, комплексный капитальный ремонт, ветхое): в старых зданиях, требующих ремонта, стоимость квартир ниже, чем в новых зданиях с хорошим техническим состоянием.
7. Этаж расположения квартиры: квартиры на первых и последних этажах жилых домов стоят дешевле, чем квартиры, расположенные между первым и последним этажами.
8. Жилая площадь квартиры: при прочих равных условиях, квартиры с большей жилой площадью стоят несколько дороже.
9. Площадь кухни в квартире: при прочих равных условиях, квартиры с большей кухней стоят несколько дороже.
10. Общая площадь квартиры: при прочих равных условиях, цена за 1 кв. м. в квартирах большей площади меньше.
11. Класс отделки (отсутствует, простая, улучшенная, высококачественная, евроремонт): чем выше класс отделки квартиры, тем выше стоимость 1 кв.м. в этой квартире.
12. Состояние отделки (отсутствует или требует полной замены, среднее состояние, не требующее ремонта, требует косметического ремонта): квартиры без отделки или с отделкой, требующей ремонта, стоят несколько дешевле, чем квартиры с нормальным (не требующим ремонта) состоянием отделки.
13. Наличие балкона, лоджии: наличие летних помещений в квартире увеличивает ее привлекательность в глазах потенциального покупателя, поэтому стоимость квартиры с балконом или лоджией несколько выше, чем стоимость аналогичной квартиры без летних помещений.
14. Расположение окон квартиры: расположение окон квартиры (улица или двор) влияет на потребительскую привлекательность квартиры как жилого помещения. Квартиры с окнами, выходящими во двор, имеют пониженный уровень шума и загрязнения воздуха по сравнению с квартирами, чьи окна выходят на улицу. Как правило, квартиры с окнами во двор стоят несколько дороже (при прочих равных условиях).
15. Наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью: если квартира продается с мебелью и иным оборудованием, не связанным с недвижимостью, то ее стоимость может быть выше, чем стоимость аналогичной квартиры без такого имущества.

1. Объем предложения квартир на московском рынке жилья вырос.
2. Цены продажи квартир на вторичном и первичном секторах рынка заметно снизились по сравнению с докризисным уровнем. Учитывая тот факт, что даже рублевые цены на квартиры снизились, можно заключить, что негативные т енденции в макроэкономике продолжают сказываться на московском рынке жилья.
3. Ликвидность квартир как товара снизилась (заметное увеличение срока рыночной экспозиции).
4. На московском рынке жилья фиксируется рост количества предложений к продаже, падение спроса со стороны покупателей, уменьшение числа сделок, увеличения размера скидок со стороны продавцов при продаже квартир. В целом, московский рынок жилой недвижимости можно охарактеризовать как неактивный.
5. Вероятно, что в ближайшие 3-4 месяца цены на жилую недвижимость продолжат плавное снижение.

Как оценить долю в квартире

Как оценить стоимость 1/3 доли в двухкомнатной квартире (44 кв/м)? Чем аргументированная будет эта цифра?

Для продажи стоимость устанавливает сам собственник доли. Цена может быть любой.

Здравввствуйте. Обратитесь в любую оценочную фирму (можно найти в интернете) они и установят Вам рыночную стоимость 1/3 доли квартиры, выдав Вам официальный отчет об этом.

В какой иннстанции можно оценить долю в квартире для подачи иска в суд? Не дорого?

У любого оценщика в вашем городе. Часто риэлторские компании оказывают такие услуги.

Это интересно:  Договор перераспределения долей в квартире 2019 год

Как оценить долю в квартире?

Здравствуйте, посетитель сайта в вашем случае для того чтобы оценить долю в квартире обратитесь к независимому оценщику.

Как оценить 1/4 долю в однокомнатной если человек не прописан в квартире?

Несколько вариантов: 1. Запрос в ЕГРН о кадастровой стоимости, после чего арифметически делите на 4. 2. Дороже вариант. Обратитесь к любому оценщику, входящему в СРО. чтобы он произвел оценку 1/4 квартиры, укажите параметры квартиры.

Здравствуйте! А вопрос то в чем? При чем тут прописка? Если он собственник и нужен официальный отчет о рыночной стоимости, надо обратиться к оценщику и он всё сделает, за деньги конечно.

Здравствуйте. ДОля в квартире и прописка не имеют ничего общего. Человек может иметь 10 квартир, а прописаться может только по одному адресу. Ответ, что сделать оценку квартиры и поделить на 4 является неверным, так как стоиомоть просто доли дешевле, чем целый объект, поэтому нужн делать оценку именно доли. Удачи.

В какую сумму оценит суд 1/4 долю в 3-х комнатной квартире, долю выделить нельзя, квартиру не продаём (цена квартиры 1 млн.800 тыс)

Суд не будет самостоятельно оценивать вашу недвижимость. Можете просить о назначении судебной экспертизы по оценке доли или принести заключение специалиста-оценщика.

Здравствуйте. Будет назначена оценочная экспертиза которая выдаст заключение о стоимости доли исходя из специальных методик применяемым к таким объектам, вы имеете право не согласиться с этой оценкой и оспорить ее.

Скажите как оценить долю в квартире квартира без ремонта в плачевном состоянии или это не берется в расчет.

Здравствуйте! Чтобы узнать фактическую стоимость данной доли в квартире, Вам нужно сделать оценочную экспертизу. Здравствуйте! Чтобы узнать фактическую стоимость данной доли в квартире, Вам нужно сделать оценочную экспертизу.

Здравствуйте! Вызываете специалиста из оценочной компании. Если квартира без ремонта это должны учесть при составлении заключения. Всего доброго.

Для расчета доли сначала оценивается вся квартира с учетом ее техсостояния: отделка, ремонт, площадь, год постройки дома, также местонахождение дома, этажность, удаленность квартиры от центра, потом, от общей суммы выделяется доля.

Квартира оценена в миллион двести, это вовсе не означает, что вы должны продавать свою долю за триста тысяч. Если кадастровая стоимость выше, вы можете просить по кадастровой стоимости.

Добрый вечер! Уточните, пожалуйста, о какой сумме идет речь? О продаже 1/4 доли или о получении свидетельства о наследстве? Что Вы имеете ввиду?

Как правильно оценить 1/6 долю в трехкомнатной квартире площадью 90 кв м?

Обратитесь в любое оценочное учреждение и вам оценят.

Здравствуйте. По ст.424 ГК РФ и ФЗ об оценочной деятельности. Обратитесь к эксперту

2 варианта: по кадастровой стоимости по рыночной, заказав оценку смотря какая цель

Кадастровая стоимость доли квартиры оценена выше рыночной в 2 раза как минимум. Что делать в такой ситуации?

есть пути снижения кадастровой стоимости недвижимости в судебном порядке

1 вариант—обращение с соответствующим требованием в территориальное подразделение Росреестра. В этом случае собственник жилья должен будет представить: заявление, требующее пересмотра кадастровой стоимости жилья; кадастровый паспорт жилой недвижимости; профессионально составленный отчет о рыночной оценке данной квартиры; собственное удостоверение личности. Второй вариант для законного снижения кадастровой стоимости жилья – обращение в суд. В рассматриваемой ситуации собственнику жилой недвижимости требуется обращаться в канцелярию суда общей юрисдикции, относящегося к местонахождению соответствующей жилой недвижимости. Из документов заявитель, оспаривающий кадастровую стоимость жилья, должен предоставить помимо самого искового требования: экспертное заключение оценщиков, производивших независимое исследование по определению рыночной стоимости жилого объекта; кадастровый паспорт жилья; удостоверение личности заявителя; ксерокопию правоустанавливающих документов. Источник: http://infonedvizhimost.com/kvartira/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-kvartiry.html Недвижимость инфо © http://infonedvizhimost.com/

Как оценить цену доли в двухкомнатной квартире?

Здравствуйте. Можете вызвать оценщика он вам сделает рыночную стоимость. Можно заказать кадастровую справку о стоимости квартиры в кадастровой палате на квартиру и выделить стоимость доли.

Способ оценки зависит от Вашей цели.

Как правильно оценить долю в однокомнатной квартире, где есть 3 содольщика. Одному принадлежит половина, и двум другим по 14. Может ли владелец 14 доли продать свою семье с последующим вселением на его долю? Метраж квартиры 34 кв.м?

Здравствуйте! Вам нужно заказать оценку у оценщика.

Это право собственника устанавливать цену за долю.

Пожалуйста как оценить 1/2 доли в 3-х комнатной квартире площадью 61 кв.м., жилая 46 кв.м. Хочу выкупить долю у родственника.

Добрый день, для оценки стоимости доли Вам необходимо обратиться к оценщику.

Как узнать сколько стоит доля в квартире 38 если квартиру оценили 245 тысяч? Можно посчитать у меня плохо с математикой.

Как оценить 1/3 доли в 2-х комнатной квартире?

обратитесь к специалисту оценщику по недижимости

Как оценить невыделенную 1/6 доли в двухкомнатной квартире,5/6 у родной сестры, спасибо.

По приблизительной рыночной стоимости квартиры.

Меня интересует как оценить долю в квартире? В каком соотношении находятя доли к продаже всей квартиры? А именно если 3-х комнатная оценивается в 3 млн. Не значит ли что 2/3 доли сойдут в 1,5 млн? Или больше или меньше 1,5? Квартира без ремонта.

Если возникают споры о стоимости доли, то она определяется независимым экспертом. При этом стоимость доли всегда меньше чем реальная стоимость квартиры, разделенная на количество долей, т.к. доля фактически не выделенная недвижимость, ее стоимость будет всегда меньше.

Как правилна оценить долю в квартире если доля составляет 14 этой квартире.

Добрый вечер, оцените всю квартиру и разделите на 4, это и будет стоимость 1/4.

Как можно оценить 1/2 доли в 3 х комнатной квартире, для продажи. От общей суммы делится пополам?

Здравствуйте, вам нужно обратиться в оценочную компанию, они оценят вашу долю и предоставят отчет об оценке.

Если в договоре дарения доли квартиры не прописана сумма в которую оценили данную долю, от какой стоимости будет расчитываться налоговый вычет? Племянник дарил тете, никто вовремя не подсказал что лучше оформить куплю-продажу, теперь не знаем что делать.

Если вы заключили сделку до 2013 года , то у вас должна была фигурировать балансовая стоимость, налоговики подсчтают долю от этой стоимости вышлют вам квитанцию, с 2013 года повсеместно введена кадастровая оценка — она в 6-10 раз выше балансовой, Если вы не являетесь прямыми родственниками, то заплатить придется 13%, вот и готовтесь.

В договоре дарения можно не указывать стоимость недвижимости, т.к. осуществляется безвозмездная передача имущества. О безвозмездной передаче имущества сказано в п.1 ст. 572 ГКРФ. Налог рассчитывается по кадастровой стоимости этой квартиры

Как оценить 1/2 доли в 1-комн. Квартире? Её стоимость будет меньше стоимости половины квартиры? Есть ли закон в котором это написано?

Добрый день. Наймите оценщика

Здравствуйте. Смотря для каких целей.

Стоимости доли в квартире определяется оценщиком,

Для каких целей для покупки — через оценщика лучше, для продажи половина стоимости квартиры и торг. обращайтесь, поможем

Хочу продать свою долю в квартире другим собственникам, какую цену я могу предложить? Рыночную, оценочную или вообще любую?

Любую. Но если речь идет о продаже, сначала в письменном виде Вы обязаны предложить купить долю остальным собственникам, и только если они письменно откажутся или в течение 30 дней не ответят, то Вы вправе на этих же условиях продать долю третьему лицу.

Здравствуйте, Евгений! Вообще любую цену.

Суд видимо принял решение на основании имеющихся доказательств. Вам бы надо было предложить свою оценку, либо ходатайствовать о назначении судебной экспертизы в оценке квартиры. Если решение суда только об определение «по 1.2 доли», то это означает, что вам принадлежит половина в этой квартире.

Доли дешевле,чем если бы квартиру продавали целиком. Можете сами соорентироваться по рыночным ценам или воспользоваться услугами оценщика.

Оценивают по рыночной стоимости, но с учётом того, что это всё же не 2/6 (то есть 1/3 часть) от стоимости всей квартиры, а поменьше немного (оценщики учитывают, что продаётся доля в праве собственности и берут в расчёт среднерыночные цены именно на аналогичные доли). Но учтите, что Ваш брат вправе продать долю своего несовершеннолетнего сына только с письменного согласия органа опеки. Опека не даст согласие, если будет ущемление прав ребёнка, то есть ребёнка надо наделять другой, не меньшей собственностью. Можете обратиться в любую оценочную контору, Вам изготовят отчёт о рыночной оценке доли.

Хочу продать долю в квартире сестре. Как оценить стоимость доли? Рыночная или кадастровая?

Для каких целей оценивать хотите? Может быть и тот вариант, и тот.

Екатерина, Вы не ограничены рыночной или кадастровой стоимостью. Можете установить любую цену, так как действует принцип свободы договора.

Как выкупить долю квартиры полученной в наследство, если по рыночной цене, то это как? Вызывать оценщиков и чтобы они оценили имущество или как?

Здравствуйте, Анастасия! Для чего Вам выкупать долю, полученную в порядке наследования?? Получайте свидетельство о праве на населедство и регистрируйте право собственности на долю

Как оценить долю в квартире и какие нужны документы при продаже доли, прописан на доле несовершеннолетний ребенок.

Зачем нужна оценка? Вы можете предложить остальным участникам долевой собственности приобретение доли за любую цену, если не приобретут — сможете продавать через месяц за ту же цену другим лицам. Заставить собственников приобрести все равно не сможете. Ребенок регистрируется в квартире, а не на доле

Статья написана по материалам сайтов: www.c-a.ru, www.9111.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector