+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Как определить доли при покупке квартиры 2019 год

Достаточно часто собственники жилья, проживая в своей квартире, не задумываются о термине «долевая собственность», так как его значение не влияет на качество жилья и его площадь. Данный термин сугубо юридический, и многие узнают его значение только при операциях, связанных с куплей-продажей и обменом жилья, находящегося в долевой собственности.

Совместная и долевая собственность

Недвижимость может находиться как в совместной собственности, так и в долевой. Отличие этих видов собственности понятно из названия: в долевой собственности документально определены доли каждого собственника. Доли могут быть как равными, так и неравными. В свою очередь, доли могут натурально выделяться (примером выделенной доли в квартире является комната) либо быть невыделенными. Примером же совместной собственности является квартира, приобретенная в браке и зарегистрированная на любого из супругов. В таком случае продажа недвижимости будет происходить только при получении нотариально заверенного согласия супруга или супруги.

Долевое участие в квартире

Стоит помнить, что невыделенное долевое участие в квартире – это не определенные метры жилой площади или комнаты. Это математический показатель владения частью квартиры, точнее, ее жилой площадью: помещения общего пользования, такие как коридор, кухня, санузел, являются совместной собственностью всех владельцев квартиры. Не вдаваясь в юридические термины, квартира, состоящая в собственности троих человек, и имеющая три одинаковые комнаты, распределяется как треть каждой комнаты одному собственнику. Для проживания в такой квартире необходимо определить порядок пользования жильем. Если квартира представляет собой «коммуналку», то данные правила распространяются и в этом случае: помещения общего пользования являются общей собственностью, долевая собственность в коммунальной квартире у каждого собственника обычно выделена в отдельную комнату.

Долевая квартира чаще всего является недвижимостью, полученной собственниками в результате дарения или наследования. Продажа долевой собственности в квартире может быть обоснована материальным положением одного из собственников или же по ряду других причин. Раздел долевой собственности квартиры может быть произведен как по решению суда, так и с учетом согласия всех остальных собственников, в результате раздела одному из собственников выделяется доля, либо равная по числу владельцев, либо же меньшая или большая, или натурально выделенная.

Покупка доли в квартире

Для чего обычно покупают доли в квартирах? Чаще всего, сделка проводится с целью выкупа оставшихся долей, в этом случае появляется возможность приобрести всю квартиру в собственность по более привлекательной цене, хотя на это уйдет большое количество времени и возникнет много юридической волокиты. При этом права долевого собственника квартиры – первоочередное право на покупку остальных долей. Нередки случаи, когда покупка доли рассматривается как инвестиция средств: как и любой другой товар на рынке недвижимости доля в квартире имеет свою цену, она стабильна и не подвержена обесцениванию.

Долевое владение квартирой – вопрос, вызывающий много споров у специалистов. Если этот вопрос встает достаточно остро, то наилучшим выходом из ситуации будет обращение к профессионалу в области жилищного законодательства. Практически каждый случай покупки и продажи долей в квартире является индивидуальным, и требует детального рассмотрения. Это может быть связано как с типом и размером долей, так и конкретными условиями и обязательствами собственников, с наличием или отсутствием несовершеннолетних детей и многими другими факторами. Квалифицированный юрист оценит ситуацию индивидуально, и наверняка найдет решение, позволяющее продать или купить долю в квартире.

Как узнать есть ли доля собственника в квартире в РФ в 2019 году

Квартира в России может находиться как в общей, так и в долевой собственности. Наличие нескольких владельцев усложняет процедуру распоряжения имуществом.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Как в 2019 году в РФ узнать доли собственников в квартире? При совершении сделок с отчуждением долевой недвижимости необходимо знать, кто является законным владельцем объекта.

Особенно это актуально при покупке-продаже жилой недвижимости. Как в 2019 году узнать о наличии доли собственника в квартире в РФ?

Что нужно знать

Все квартиры в России делятся на две категории – частные и государственные. И если у вторых собственник всегда один, государство или муниципальные власти, то у частного жилья собственников может быть сколько угодно.

Это влияет на возможность распоряжения жильем. В частности для продажи доли необходимо получить согласие всех владельцев.

По закону владелец доли вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, но с соблюдением интересов совладельцев.

Потому при продаже сначала доля предлагается к выкупу остальным собственникам и только в случае их отказа продается третьим лицам. Без согласия остальных собственников долю можно только подарить или оставить в наследство.

Покупка доли квартиры привлекательна для граждан, у которых недостаточно средств на приобретение отдельного жилья.

Но при этом, далеко не всегда покупатели задумываются, как в дальнейшем сложится владение приобретенной долей. Возможно, доля продана потому, что жить с сособственниками просто невозможно.

А если доля была продана без уведомления совладельцев, то велика вероятность оспаривания и отмены сделки через суд.

Необходимость проверить, кто является собственником долей в квартире, может возникать и в других ситуациях. Зная, куда обращаться, узнать информацию о собственниках жилья не составит труда.

Определения

Доля в квартире в соответствии с Гражданским кодексом РФ – это часть имущества, принадлежащего по праву общей собственности двум и более собственникам. При этом стоит различать собственность совместную и долевую.

Если квартира принадлежит нескольким собственникам, но доли в ней не выделены, такой объект является совместной собственностью.

При распоряжении таким имуществом потребуется свершение сделки от имени всех собственников. Продать, подарить, оставить в наследство часть такой квартиры не получится потому, что доля четко не определена.

Примером совместной собственности выступает общая квартира супругов, в которой не выделены доли. Также общей является приватизированная квартира до выделения долей.

Когда квартира официально поделена на доли и соответствующая информация занесена в государственный реестр, она является общей долевой собственностью.

Владелец выделенной доли имеет право распоряжаться своим имуществом, соблюдая интересы остальных собственников.

Другим важным моментом выступает то, что доля может выделяться в натуре или в процентном соотношении. Выдел доли в натуре возможен, когда для каждой отдельной доли может быть организован отдельный вход.

В отношении квартиры такой вариант осуществим редко, и доля определяется в процентах. В реестре недвижимости это выражается как 1/2, 1/3 и т. д.

Доли собственников в квартире могут быть не равны. При этом владельцы могут по обоюдному согласию поделить площадь или обратиться для определения размера долей в суд.

Зачем может понадобиться такая информация

Для чего покупателю квартиры нужно знать всех ее собственников? Основная причина в том, что квартира или ее доля может быть продана без согласия других собственников либо с нарушением интересов собственников.

Для нового владельца это может обернуться серьезными трудностями. Например:

Доля принадлежит несовершеннолетнему лицу Для продажи доли ребенка необходимо получить согласие органов опеки. Разрешение дается только в случае предоставления ребенку аналогичной или лучшей жилплощади. Продажа доли ребенка без согласия органов опеки может привести к аннулированию сделки
Доля принадлежит недееспособному лицу По закону все собственники жилья присутствуют при регистрации договора купли-продажи лично либо их интересы представляет законный представитель. Если сделка совершена с участием престарелого родственника (по доверенности), то есть вероятность оспаривания сделки впоследствии из-за недееспособности собственника
Доля принадлежит лицу, пребывающему в местах лишения свободы По закону такой гражданин может быть временно выписан, и в выписке из домовой книги сведения о нем будут отсутствовать. Но прописка или ее отсутствие не влияет на право собственности. После отбывания наказания гражданин вправе оспорить сделку
Это интересно:  Продать долю в квартире в саратове 2019 год

Потребоваться узнать о долях собственников в квартире может и в том случае, когда человек сомневается в наличии своей доли.

Например, на момент, когда проводилась приватизация жилья, гражданин был ребенком и по достижении совершеннолетия не уверен, имеет ли он право претендовать на часть квартиры.

Действующие нормативы

Согласно ст.244 ГК РФ любое имущество, в том числе и недвижимое, принадлежащее двум и более лицам, находится в общей собственности.

Если четко определена и официально зарегистрирована доля каждого лица, имеет место долевая собственность.

В этом случае распоряжаться своей долей владелец может только с согласия остальных собственников (за исключением дарения и завещания).

По ст.250 ГК РФ владельцы долевой собственности обладают правом преимущественной покупки доли имущества.

Отказ от покупки выражается отказом в нотариальной форме либо нотариально оформленным извещением, подтверждающим оповещение собственника о предстоящей продаже (при отсутствии ответа на предложение в течение 30 дней).

В извещении точно указывается описание доли в конкретной квартире, предложение покупки и цена доли.

Извещение можно вручить лично в присутствии свидетелей или отправить заказным письмом с уведомлением. Во избежание оспаривания сделки желательно составлять извещение с помощью юриста.

Порядок действий

Согласно ФЗ № 250 от 23.07.2013 сведения о собственниках жилья вправе получить любой заинтересованный гражданин РФ.

При этом способов существует достаточно много. Но некоторыми из них воспользоваться может только непосредственный собственник.

Например, владелец квартиры хочет получить официальный документ с перечислением всех собственников жилья.

Он может обратиться в БТИ и заказать соответствующую справку. Третьи лица получить информацию могут только посредством судебного или нотариального запроса.

Узнать о собственниках квартиры можно из Единого Жилищного Документа (ЕЖД). В этом документе содержится выписка из домовой книги и иные важные сведения о квартире.

Получить Единый Жилищный д окумент можно в МФЦ или в едином информационно-расчетном центре (ЕИРЦ) по месту жительства. Но подать запрос может только собственник либо прописанный гражданин.

Однако есть способы проверки права собственности на жилье, доступные любому совершеннолетнему гражданину.

Какие могут понадобиться данные

При запросе информации о долях собственников в квартире, прежде всего, потребуется четкая идентификация объекта недвижимости.

Для этого потребуется указать:

  • тип объекта (квартира);
  • кадастровый/условный номер;
  • адрес квартиры.

Также потребуется предоставить информацию, необходимую для получения ответа:

Адрес электронной почты Для получения ответа в электронной форме
Адрес регистрации При получении ответа в письменной форме почтой

В обязательном порядке потребуется указать Ф.И.О. заявителя и его паспортные данные.

Как получить ипотеку для пенсионеров в Россельхозбанке, читайте здесь.

Хотя закон позволяет получать сведения о собственниках заинтересованным лицам, но при выдаче информации непременно фиксируется, когда и кому предоставлены данные.

Где можно посмотреть

Для того чтобы получить сведения о долях собственников в квартире не обязательно посещать лично уполномоченные инстанции. Всю нужную информацию можно запросить в режиме онлайн.

Однако нужно учесть, что в сети довольно много ресурсов, предоставляющих подобные сведения.

Большинство подобных сайтов позволяет узнать данные о собственниках квартиры за небольшую (или большую) плату. Но при этом важен источник информации.

Сведения могут запрашиваться через официальные базы данных, а могут предоставляться из сохраненных баз с устаревшей информацией.

Для того чтобы получить действительно актуальную информацию следует обращаться к первоисточникам либо к ресурсам, которые работают напрямую с официальной информацией.

Выписка из ЕГРН

Получить выписку из ЕГРН можно несколькими способами:

  • при личном обращении в Росреестр;
  • в МФЦ;
  • в бумажной форме обычной почтой;
  • в электронной форме на адрес электронной почты.

Необходимый документ имеет название «Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости».

Предоставляется документ на платной основе. Если заявителем выступает физическое лицо, то в 2019 году стоимость выписки о правах на объект составит:

400 рублей За предоставление бумажного документа
250 рублей За выдачу выписки в электронном виде

В случае личного обращения заявителю понадобится иметь при себе паспорт, удостоверяющий личность и располагать всей необходимой информацией по поводу идентификации интересующего объекта.

Выписка в этом случае предоставляется сразу по факту обращения. Узнать, как выглядит выписка из ЕГРН, можно изучив образец документа здесь:

При отправке документов по почте заказным письмом с уведомлением нужно подготовить заявление на предоставление выписки и копию паспорта заявителя. Документы нужно заверить нотариально.

Ответ будет предоставлен почтой, но нужно учитывать, что сведения будут актуальны на дату отправки ответа. За несколько дней данные о квартире могут кардинально поменяться.

Официальный сайт Росреестра

Самым быстрым способом получения актуальной информации является заказ выписки онлайн. Для этого нужно посетить сайт Росреестра, раздел предоставления услуги в электронной форме.

В онлайн-форме заявки указываются все необходимые сведения о квартире и заявителе.

К сведению! На сайте Росреестра предусмотрена возможность получить справочную информацию по объектам недвижимости. Можно указать адрес квартиры и нажать на «Сформировать запрос».

На открывшейся странице можно посмотреть основную информацию, в частности, находится ли квартира в частной собственности или является государственным жильем, какова ее кадастровая стоимость.

Видео: как можно законно лишить собственника доли в квартире

Но данные о конкретных собственниках не указываются. Потому единственный вариант получения нужной информации – это заказ выписки из ЕГРН.

Заказ выписки на Ктотам про

Сервис Ктотам.про – один из немногих ресурсов, которые работают непосредственно с официальными базами Росреестра. Заказать здесь можно обычную выписку и расширенную.

Для этого нужно просто заполнить форму заявки и оплатить госпошлину. Примечательно, что стоимость услуги составляет всего 250 рублей, как и при обращении за выпиской через сайт Росреестра.

Пошаговая инструкция заказа выписки из ЕГРН выглядит так:

  • перейдите сервис Ктотам про.
  • укажите регион, населенный пункт и адрес квартиры и нажмите «Найти».

  • в открывшемся окне проверьте правильность адреса и нажмите «Выбрать объект». Если информация отсутствует, возможно неправильно указан адрес. Также в базе ЕГРН не фиксируются данные об объектах, зарегистрированных до 1998-2000 гг.

  • выберите «Выписка из ЕГРН на объект недвижимости – 250 рублей», нажмите «Далее».

  • укажите адрес электронной почты, на которую придет ответ, нажмите «Далее».

  • выберите способ оплаты (банковская карта, терминал, баланс мобильного телефона, Киви, электронный кошелек), нажмите «Оплатить» и осуществите оплату.

  • войдите в свою электронную почту, найдите письмо от noreplay@ktotam.pro. В нем будут указаны пароль и логин от личного кабинета на сервисе. Также в письме будет ссылка «Активируйте личный кабинет», перейдите по ней.

  • используя пароль и логин, войдите в личный кабинет.

  • найдите раздел «Мои выписки», здесь можно посмотреть статус заказа.

  • готовую выписку можно скачать в личном кабинете. Для этого в разделе с выписками находим нужный документ. Кнопка посередине позволяет скачать документ в формате .html. Кнопка справа со значком принтера позволяет распечатать выписку. А кнопка слева предназначена для скачивания исходного файла выписки с электронной цифровой подписью регистратора.

  • также можно скачать выписку в письме, которое придет на е-майл. Обычно на обработку заявки уходит 30-40 минут.

Как проверить бывших собственников квартиры

Но недостаточно получить информацию о владельцах долей в квартире. Это не гарантирует, что в будущем никто не заявит свои требования на квартиру.

Например, претендовать на долю жилплощади может незаконно выписанный несовершеннолетний ребенок по достижении совершеннолетия.

Бывший собственник на момент продажи мог находиться на длительном лечении, в местах лишения свободы, в другой стране.

Если по какой-то причине владелец был незаконно выписан из квартиры, и квартира была продана без его участия, он сможет оспорить сделку.

Вполне может случиться, что предыдущий владелец приобрел жилье с нарушением законодательных норм.

Поэтому очень важно знать, кто являлся собственником квартиры, на каком основании утратил это право. Как узнать бывших собственников квартиры?

Это интересно:  Как сделать долю в квартире на ребенка 2019 год

Для получения нужной информации можно запросить архивную выписку из домовой книги, которую выдают в ЖЭКе или паспортном столе. Выдается такая выписка только собственникам жилья или прописанным гражданам.

Из архивной выписки можно узнать «историю» квартиры – данные обо всех жильцах, когда-либо прописанных в квартире с момента ввода в эксплуатацию, в том числе с указанием причин выбытия (выписка, выбытие, смерть).

Такая информация важна потому, что при приватизации жилья могли быть не учтены интересы заинтересованных лиц.

Как взять ипотеку без подтверждения дохода в Сбербанке, читайте здесь.

Как узнать есть ли обременение на квартиру через интернет, смотрите здесь.

Для получения сведений о подробностях перехода права собственности на квартиру можно заказать на сайте Росреестра выписку из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов или выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

Узнать о доле собственника в квартире в России в 2019 году не сложно. Сделать это можно в режиме онлайн, не выходя из дома.

Но следует помнить, что данные в реестре могут измениться за несколько дней. Потому получать необходимые сведения нужно непосредственно на момент актуальности информации.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Непростая долюшка: нюансы покупки квартиры в долевой собственности

Если человек нашёл идеальную для себя квартиру, его крайне сложно остановить при покупке. Тем более если она долго планировалась. Но часто квартира находится в долевой собственности у нескольких владельцев. N1.RU расскажет о вариантах заключения сделки, а также о подводных камнях, которые могут встретиться на пути.

Долевая собственность предусматривает деление квартиры между владельцами на несколько частей. И не всегда эти части бывают равными между собой. Когда покупатель решается на приобретение подобной квартиры, при оформлении документов его могут поджидать определённые подводные камни. Ниже мы рассмотрим самые распространённые варианты покупки долевой квартиры.

Покупка всей квартиры, которая находится в долевой собственности

Пожалуй, самый простой вариант для покупателя. В этом случае решение продать квартиру принимается всеми собственниками единогласно. Заранее обговаривается сумма, за которую будет продана квартира. Стоимость долей должна быть пропорционально разделена. Например, если у квартиры три собственника, доли которых 0,5, 0,25 и 0,25. Тогда если квартира стоит 4 млн рублей, то стоимости долей будут соответственно 2 млн и по 1 млн на остальных. Некоторые собственники ошибочно думают, что стоимость их доли в квартире должна быть выше из-за определённых факторов. Например, наличие регистрации или детей, или же постоянное проживание и уход за квартирой. По законодательству данные факторы никак не влияют на конечную стоимость долевой части квартиры. Вопрос цены обязательно должен обговариваться заранее.

Если с ценой квартиры владельцы определились и она устраивает покупателя, необходимо перейти к вопросу оплаты. Каждая часть при покупке оплачивается отдельно каждому владельцу доли. Обычно расчёт происходит единовременно по всей сумме, но бывают и исключения.

1. Оплата в два этапа. Первая часть выплачивается в момент подписания договора, вторая — после официального перехода права собственности на квартиру покупателю.

2. Также в два этапа, но первая часть выплачивается по расписке (до подписания договора), а вторая — также после перехода жилья в официальную собственность покупателя.

Процесс передачи средств за доли в квартире может осуществляться наличным и безналичным путём. Крупные суммы, как правило, зачисляются на счета продавцов, которые прописываются в договоре купли-продажи. Но бывают случаи, когда один из владельцев доли находится на учёте у судебных приставов. Тогда за его счетами пристально наблюдает налоговая. Иногда накладывается арест за долги по исполнительному производству. В этом случае оплата доли квартиры может проводиться только наличным путём. Этот нюанс несколько усложняет процедуру подписания договора.

Договор купли-продажи долевой квартиры в принципе является сложным документом как для составления, так и для проверки. В нём отдельно прописываются как характеристики долей, так и их собственников. Чтобы избежать проблем, рекомендуется обращаться только к опытным юристам.

Покупка квартиры по отдельным долям

Идеальный вариант — это когда все собственники долей живут хотя бы в одном городе. Но так бывает не всегда. Порой владельцы находятся в разных регионах. Поэтому шанс одновременно собрать всех в одно время для подписания договора ничтожно мал. Процесс может усложниться еще и тем, что квартира в долях оказалась в результате развода или после деления наследства.

«К покупке не рекомендуются квартиры, переданные по наследству, если ещё не прошло хотя бы три года со смерти наследователя. Как правило, во время этого периода могут появиться лица, имеющие право претендовать на наследство. А это обычно заканчивается долгими судебными разбирательствами, тратой времени и финансов», — рекомендует Евгения Парубец, агентство недвижимости в Архангельске «Регион-С».

Сложности возникают и в том случае, когда один из владельцев доли квартиры категорически отказывается продавать свою часть. В этом случае приходится прибегать к помощи нотариуса и отправлять письменный запрос на продажу доли собственнику. Прийти к положительному ответу порой крайне сложно.

«Нередки случаи, когда один из владельцев доли категорически отказывается продавать свою часть. В этом случае прибегают к процедуре уведомления других собственников долей о намерении продать свои части. Если в течение 30 календарных дней не поступает никакого официального ответа, то можно приступать к продаже своей доли», — комментирует Юлия Чумак, адвокат частной практики.

Если доля, которую отказывается продавать один собственник, значительно меньше всех остальных вместе взятых, то есть возможность прибегнуть к принудительному выкупу данной площади. Этот вопрос решается в судебном порядке.

Омрачается процесс для покупателя и в том случае, когда одна из долей юридически принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Из-за возраста он не может дать своё согласие на продажу. Единственным выходом в этой ситуации будет оформление на несовершеннолетнего доли, равной продаваемой, в другом жилье.

«Если квартира находится в долевой собственности у супругов, следует проверить, на какие средства она была приобретена. Жилплощадь, которая была куплена за материнский капитал, должна быть поделена на всех членов семьи. В противном случае сделку могут признать незаконной и недействительной», — комментирует Евгения Парубец.

Подобный вариант покупки квартиры станет для покупателя испытанием. Ему придётся составлять отдельные договоры по каждой доле на каждого владельца. Если владелец находится за пределами региона, то оформляется нотариальная доверенность. Покупателю придётся несколько раз с каждым договором обращаться в Росреестр. К тому же при каждом обращении будет обязательна уплата госпошлины за проводимые с недвижимостью действия. После покупки последней доли будущему хозяину вновь придётся обращаться в соответствующие инстанции для регистрации свидетельства уже цельной квартиры. Речь идёт не только об увеличении финансовых затрат на оформление документов, но и о трате дополнительного времени. Единственный возможный плюс в данном варианте состоит в том, что из-за дополнительных трат покупателя на все бумажные процедуры продавцы могут немного подвинуться по цене квартиры.

Покупка квартиры, находящейся в долевой собственности у нескольких владельцев, — процесс довольно долгий и сложный. При подписании документов необходимо тщательно выверять каждую строчку. Поэтому чтобы избежать больших проблем в будущем, лучше сразу воспользоваться услугами профессиональных юристов.

Если вы только присматриваете для себя подходящую жилплощадь, рекомендуем заглянуть в базу N1.RU. Там можно найти как более доступные варианты жилья, так и нестандартные экземпляры, например, двухуровневые элитные квартиры . Читайте также — ранее N1.RU проанализировал динамику изменения цен на жильё в Арангельске.

Это интересно:  Как выделить свою долю в муниципальной квартире 2019 год

Каковы особенности долевого участия в покупке квартиры (покупка доли)?

Покупка квартиры не всегда осуществляется одним собственником; на практике возможно долевое участие в покупке квартиры. Безусловно, в этом случае применяются дополнительные «гарантии» прав всех покупателей и оформляются дополнительные документы. Но бояться этого не стоит!

Общая собственность, что это такое?

Если говорить юридическим языком, то правильнее – не «доля в квартире», а «доля в праве собственности на квартиру».

Гражданский кодекс устанавливает, что все имущество, которое находится в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность бывает двух видов: совместная и долевая. Отличие между ними только в том, что в долевой собственности четко определены доли каждого собственника, а в совместной – нет, но это возможно сделать.

Приведем простой пример. После вступления в брак супруги приобрели квартиру, собственником которой стала жена. Но, несмотря на то, что право собственности оформлено на одного человека, квартира находится в общей совместной собственности мужа и жены; соответственно, все операции с недвижимостью жена может совершать только с согласия мужа, которое должно быть надлежащим образом удостоверено нотариусом. Если у супругов возникло желание разделить совместное имущество, то можно составить брачный договор (соглашение), в котором будут четко указаны доли каждого из них. В этом случае при совершении любых действия с квартирой согласие второго супруга не требуется.

Выше был рассмотрен внесудебный порядок выдела доли из общего имущества. В случае если между сторонами не найден компромисс, то они могут обратиться с соответствующим заявлением в суд. При этом следует обратить внимание на то, что выдел доли производится только в том случае, если это не нанесет несоразмерного ущерба общему имуществу.

Покупка доли в квартире

Если вы собираетесь покупать не всю квартиру целиком, а только лишь долю в ней, следует помнить о некоторых специфических моментах.

Начнем с того, что если один из участников долевой собственности решил продавать свою часть, то он обязан в первую очередь предложить выкупить его долю остальным собственникам.

Как правило, это предложение делается в письменной форме и вручается всем нарочно или отправляется по почте. Исключение составляет случай, если доля выделена в натуре.

После предложения вы должны получить либо письменный отказ, либо согласие на покупку доли. Но на размышление гражданам дается 1 месяц. Если по истечении этого срока ответа не поступило, то собственник может продавать свою долю третьим лицам.

Но здесь стоит быть очень внимательным: цена и условия продажи доли третьим лицам должны соответствовать тем условиям, которые были указаны в предложении другим собственникам.

Но как быть в ситуации, когда собственник прописан в квартире, но не проживает в ней? Предложение нужно отправлять по последнему известному адресу проживания этого гражданина.

Чем грозит «неуведомление» собственников о продаже или изменении условий продажи?

Оставшиеся собственники (как вместе, так и по отдельности) вправе подать в суд заявление о переводе на них прав и обязанностей покупателя. Такое заявление может быть подано в течение 3 месяцев после совершения сделки купли-продажи доли третьему лицу. Но и здесь есть свои тонкости: если продавец изменил цену на долю для третьих лиц в сторону увеличения, то это не является нарушением прав «соседей».

Соответственно, если получен отказ, то он приобщается ко всем документам при регистрации. Если такого отказа нет, то доказательством уведомления остальных собственников будут почтовые уведомления о вручении им заказных писем.

Уже на стадии переговоров о продаже доли убедитесь, что другие собственники были уведомлены о продаже, так как впоследствии в случае невыполнения этой обязанности вас как приобретателя доли ждет судебный процесс.

Приобретение доли: риски и последствия

После того, как вы купили долю в квартире, вы, в соответствии с гражданским кодексом, подпадаете под действие норм об общей долевой собственности. Поэтому дальнейшее распоряжение, владение и пользование имуществом, которое принадлежит всем, осуществляется с согласия остальных членов.

Доля – это неосязаемая субстанция. Ее мы можем «ощутить» только на бумаге о праве собственности. Соответственно и в общей квартире нельзя начертить линию и сказать: «Это мое и не ходите сюда». Если собственники не определяют между собой порядок пользования общим имуществом, то и пользование всем имуществом определяется в равной степени.

Для того, чтобы выделить долю в квартире, потребуется очень много усилий: отдельных вход, изолированное помещение и т.д. Поэтому и видим мы свою собственность только на бумаге.

Если за выделом доли вы все же обращаетесь в суд, то судья в каждом конкретном случае учитывает следующие обстоятельства:

  • есть ли у собственника иная квартира для проживания;
  • если ли у собственника семьи, дети, родители, иждивенцы;
  • финансовое положение собственника и т.д.

Поэтому и может получиться на практике, что у собственника, у которого по документам доля больше, будет всего лишь маленькая комната для проживания и наоборот.

Регистрация собственника квартиры, который приобрел в ней долю, осуществляется в общем порядке в органах ФМС без согласия других собственников. Если же владелец решит зарегистрировать в квартире жену и детей, то следует спросить согласия остальных собственников. Поэтому и будет разумным выходом приобретение доли и деление ее на всех, кто будет проживать в квартире.

На практике встречаются случаи, когда сособственники квартиры не хотят «принимать» нового жильца, и стараются всеми возможными способами отсрочить это.

Например, дают свое согласие на покупку доли, тянут время и не покупают ее. Вроде ничего криминального, а продавец теряет своих потенциальных покупателей. В данном случае стоит провести переговоры с соседями и выяснить причины их недовольствий.

Зачем покупать долю и как определить ее стоимость?

Для того чтобы выставить долю в квартире на продажу, необходимо определить ее стоимость.

Как обычно считается сума доли: берется стоимость 1 кв.м. жилья по региону и умножается на количество квадратных метров в доле. В результате получается завышенная стоимость доли. Стоимость жилья по региону определяется в среднем, без учета отдельных показателей, например, ветхости жилья, наличия/отсутствия ремонта, района нахождения недвижимости и т.д. Поэтому в данном случае за подсчетом суммы лучше обратиться в риэлтерское агентство.

Зачем же нужно покупать именно долю, а не всю квартиру целиком?

До 2005 года действовало правило: если вы покупаете долю в квартире, то вы имеете право там прописаться. После принятия Жилищного кодекса прописать иных лиц в этой «доле» стало возможным только с согласия собственников. Поэтому прежде чем покупать долю, познакомьтесь с соседями, с которыми вам придется делить крышу над головой.

Если все собственники против вселения нового «соседа», то он может, например, потребовать компенсацию за невозможность проживания в данной квартире. Но если у него есть несовершеннолетний ребенок, то суд обяжет собственников «принять» его в свою квартиру для проживания.

Если один из сособственников выразил желание купить долю, но в силу финансовых возможностей сможет ее оплатить через 2 месяца, как поступить владельцу?

Согласно Гражданскому кодексу, у собственника, желающего приобрести долю, есть ровно 1 месяц для ее приобретения. Все остальные сроки оговариваются с продавцом: если он согласен, никаких вопросов нет; а если нет – то он вправе продать долю третьим лицам.

Статья написана по материалам сайтов: jurist-protect.ru, arhangelsk.n1.ru, nsovetnik.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector