+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Приобретение квартиры по договору уступки 2019 год

Приобретение недвижимости по переуступке прав – явление довольно распространенное. Но сделки с жильем в новостройках требуют от покупателей особой осторожности. Прежде чем заключать такую сделку, как покупка квартиры по переуступке прав, риски в 2019 году нужно оценить в первую очередь.

Содержание

Что такое переуступка

Такая сделка заключается, когда объект недвижимости покупается не у того, кто построил дом, а у инвестора. Это может быть человек или фирма, которые уже приобрели квадратные метры по одному из двух видов договоров:

  1. Договор долевого участия (ДДУ), который необходимо регистрировать в госорганах. Переуступить права в этом случае надо до того момента, когда будет подписан акт о приемке жилья.
  2. Предварительное соглашение купли-продажи. Регистрировать его нет необходимости. Переуступить право необходимо до момента заключения основного договора купли-продажи.

Одна из главных особенностей соглашения переуступки – участие в сделке третьего лица, то есть строительной компании. Если она не даст письменное согласие на ее заключение, договор будет признан недействительным.

Кроме того, заключить договор переуступки можно только в отношении квартиры в строящемся доме. Если здание уже сдали в эксплуатацию, передать право требования не удастся: такой договор просто не зарегистрируют.

Если все-таки нужно переуступить квадратные метры в сданном доме, остается просить застройщика скорректировать дату акта приемки-передачи объекта. В тех случаях, когда основным документом стал предварительный договор купли-продажи, приходится корректировать дату его заключения. Но это возможно только при условии, что соглашение не проходило регистрацию в Росреестре.

Переуступка ипотечного жилья

Квартиры в строящемся или сданном доме по ипотеке покупаются в таком же порядке, только сделка должна быть одобрена банком. При этом надо учесть, что кредитовать клиентов, покупающих жилье по переуступке, готовы далеко не все банки.

Но даже при согласии кредитной организации процедура будет не самой быстрой. Если же первый дольщик тоже покупал квадратные метры в ипотеку, сначала придется погасить ее.

Особенности оформления сделки

Переуступка жилья в новостройке – процесс многоэтапный. Продавцу придется выполнить следующие действия:

  • Сообщить застройщику о том, что он намерен переуступить право требования.
  • Получить от него официальное согласие на уступку прав. Это может быть как пункт договора, так и самостоятельный документ.
  • Получить у застройщика справку об отсутствии долгов.
  • Взять выписку из ЕГРН. Клиент может обратиться в регистрационную палату лично, через МФЦ или отправить запрос через официальный сайт Росреестра.
  • Оформить у нотариуса согласие от супруга на продажу квадратных метров.
  • Если квадратные метры приобретались на заемные средства, взять справку в банке об отсутствии задолженности.

Покупателю требуется только паспорт, а также согласие от мужа или жены на совершение сделки. Когда все документы будут собраны, пора подписывать договор. Обычно это происходит в офисе застройщика или любой юридической конторе. Здесь же можно узнать, как оформляется такое соглашение, и получить его образец.

Для регистрации нужно обратиться в подразделение Росреестра, но многие отправляют документы через МФЦ. Госпошлину за регистрацию оплачивает продавец, а производится она в течение 10 дней.

Плюсы и минусы переуступки

У переуступки жилья есть свои плюсы и минусы. Главное, что привлекает покупателей таких квартир – возможность существенно сэкономить. Чтобы быстрее нашелся покупатель доли, продавцы предлагают хорошие скидки. В свою очередь они тоже неплохо зарабатывают, ведь на первоначальном этапе строительства квартира стоила на порядок дешевле.

Кроме того, это реальная возможность приобрести объект в доме своей мечты, когда все квартиры уже проданы.

Недостатки тоже есть, и существенные. Например, в случае признания ДДУ недействительным такой же будет признана и цессия. Чтобы не оказаться обманутым, придется внимательно проверять документы, лучше всего с привлечением юриста.

Еще одним минусом является то, что сделка переуступки является достаточно хлопотной, и требуется немало документов. Часть документации приходится согласовывать с банком и с застройщиком. За выдачу согласия строительная компания может запросить процент. Обычно это 1-2% от стоимости квадратных метров, и расходы, естественно, ложатся на покупателя.

Также цессионарий, то есть покупатель, должен помнить, что цедента нельзя привлечь к ответственности за действия строителей. Если со сдачей объекта возникнут проблемы, расторгнуть договор и забрать свои деньги не удастся. Исключением являются случаи, когда продавец принимает на себя поручительство за строительную компанию.

Наконец, недостатком можно назвать возможные проблемы с оформлением права собственности. Они возникают даже после сдачи дома и его приемки госкомиссией. Дело в том, что оформление новостройки – процесс многоэтапный. В нем участвуют как застройщик и инвесторы, так и поставщики услуг. Между ними могут начаться судебные тяжбы в отношении взаиморасчетов и так далее, которые неизбежно отражаются на будущих жильцах.

Как снизить риски

Покупка квадратных метров в новостройке – всегда некоторый риск. Чтобы его снизить, стоит учесть несколько рекомендаций:

  • Стоит внимательно прочитать первоначальный ДДУ. В нем вполне может содержаться запрет на уступку прав, а также особые условия получения согласия строителей. Если для оплаты взноса использовался материнский капитал (это тоже указывается в ДДУ), дети продавца должны быть указаны в договоре. В противном случае и его, и последующую переуступку признают недействительными.
  • Обязательно нужно обратить внимание на то, чтобы в договоре была зафиксирована полная стоимость объекта. При отсутствии пункта о цене договор признают недействительным. Не стоит поддаваться и на уговоры продавца указать более низкую стоимость. При возникновении проблем покупатель получит обратно только те деньги, о которых шла речь в документах.
  • Необходимо убедиться в том, что у цедента нет долгов перед застройщиком, иначе последний может расторгнуть сделку. Кроме того, согласно нормам ФЗ-214 цедент не вправе переуступать права без перевода долга на покупателя, если жилье оплачено не полностью.
  • Не будет лишним узнать побольше и о застройщике: к сожалению, случаи банкротства на этом рынке – не редкость. Желательно посетить офис строительной компании, почитать отзывы на форумах, узнать, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах. Важный этап – проверка документов застройщика: учредительной документации, бухгалтерской отчетности, разрешения на строительство. Бумаг, подтверждающих права на землю.

Доходы, которые продавец получил от реализации права требования, облагаются налогом. Если цена, указанная в договоре об инвестировании, и цена, указанная в договоре переуступки, отличаются, сделка подлежит декларированию. Оплата налога – обязанность только цедента, застройщик и цессионарий не платят ничего.

Несмотря на определенные минусы, желающих приобрести жилье по переуступке оказывается достаточно. Такая сделка позволяет сэкономить от 5 до 20% стоимости объекта. Кроме того, это не так рискованно, как покупать недвижимость на стадии котлована. Но чтобы избежать проблем и не оказаться обманутым, изучать документы нужно предельно внимательно.

Это интересно:  Договор уступки недвижимости 2019 год

Специфика и отличительные черты покупки квартиры по переуступке в строящемся доме

В случае, когда дольщиком продается квартира в недостроенном доме, то он должен заключить с покупателем договор уступки прав требования. Это может быть актуально, когда покупатель приобрел недвижимость на более ранних этапах строительства, но так и не дождался его окончания. В недостроенных домах права собственности не существует, поэтому речь идет о переуступке права требования.

Договор уступки права требования, как и договор долевого участия, в обязательном порядке проходит процедуру госрегистрации. Допускается вариант, что уступка прав происходит по альтернативной форме договора (не по договору долевого участия): например, инвестиционному или договору взаимозачета. При такой форме сделки регистрация не требуется, но риски для покупателя не получить права на квартиру в данном случае возрастают (никто не мешает продавцу реализовать данную квартиру повторно).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Что такое уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

Договор уступки права требования также называется договором цессии. Это весьма распространенный тип сделки на первичном рынке недвижимости, который предполагает не переход права собственности, а переход права требования.

Особенность переуступки состоит в том, что продавец (или прежний дольщик) отвечает перед новым только за то, что им были переданы действительные права требования. При этом он не может гарантировать, что застройщик исполнит свои обязательства перед новым дольщиком. Все вопросы относительно хода строительства, условий договора и их изменения будут решаться с непосредственным застройщиком, а не продавцом.

Другая отличительная черта состоит в том, что переуступка прав лишь изменяет стороны договора долевого участия, при этом сам договор не прекращает своего действия и сохраняет все его условия. В частности, это касается таких важных параметров, как сроки строительства и условия передачи квартиры дольщику.

В случае, когда продавец не успел погасить всю задолженность перед застройщиком, то наряду с переуступкой права требования происходит и перевод долга к новому покупателю. При этом ст. 391 ГК РФ указывает на обязательное согласие застройщика на перевод задолженности. Закон также дает ему право отказать в просьбе продавца относительно смены дольщика.

Что касается необходимости получения письменного согласия от застройщика на подписание договора переуступки права требования, то этот вопрос неоднозначный. Согласно ст.11 ФЗ-214 подобное согласие не является обязательным. Но если в договоре долевого участия предусмотрено обязательное согласование дольщика при желании заключить такую сделку, то требуется вначале получить официальный документ, подтверждающий согласие застройщика.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Даже если сделка не предполагает получение согласия от застройщика, рекомендуется уведомить его о предстоящей переуступке.

Сделка купли-продажи в формате уступки права требования может заключаться сторонами, только если между продавцом и застройщиком еще не был подписан акт приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что когда этот документ подписан, то это означает выполнение обязательств застройщиком по договору долевого участия. Следовательно, после подписания акта заключается стандартная сделка купли-продажи и подписывается соответствующий договор.

Если акт приема-передачи подписан, но в собственность квартиру перевести не успели, то можно заключить предварительный договор купли-продажи. Только после узаконивания прав собственности продавцом можно приступить к подписанию стандартного договора купли-продажи.

Отличие переуступки от договора долевого участия

Договор долевого участия и переуступки прав требования имеют много общего: они оба направлены на приобретение квартиры на первичном рынке, предполагают государственную регистрацию и оплачиваются после нее.

Но нужно учитывать несколько принципиальных различий.

Договор долевого участия Договор переуступки
Правовое регулирование 214-ФЗ ГК РФ
Особенности подписания договора Стороны могут изменять условия ДДУ в процессе согласования ДДУ не подлежит изменению
Сроки оформления сделки ДДУ может быть заключен на любом этапе строительства (обычно на раннем) Заключается после регистрации ДДУ в Россреестре и до подписания акта приема-передачи
Расчеты по договору Согласуются с застройщиком Расчеты с продавцом на договорной основе, но дольщик должен рассчитаться с застройщиком до переуступки, иначе надо оформлять перевод долга
Расторжение договора Происходит согласно ст.9 214-ФЗ Происходит на общих основаниях согласно 450-451 ст.ГК РФ

Порядок заключения сделки по переуступке прав требования

При заключении сделки по переуступке прав требования предусмотрен следующий порядок действий:

  1. Продавец и застройщик подписывают договор долевого участия и проходят процедуру его государственной регистрации.
  2. Продавец определяется с ценой продажи и размещает рекламные объявления для поиска покупателя.
  3. Показывает заинтересованным лицам квартиру или проект, знакомит их с документами: договором долевого участия; предъявляет платежные документы, свидетельствующие о расчетах с застройщиком.
  4. Если покупатель заинтересовался объектом, то с ним нужно договориться о стоимости и прочих существенных условиях.
  5. Готовится договор уступки права требования и при необходимости договор о переводе долга. Он обязательно имеет письменную форму и заключается в количестве экземпляров, равном численности участников сделки. Договор может иметь как простую, так и нотариальную форму.
  6. Заключенный договор регистрируется в Росреестре.
  7. Покупатель переводит сумму по сделке, согласованную ранее сторонами. Продавец при этом обязан заплатить НДФЛ в бюджет, если цена продажи и покупки не совпали, и он получил прибыль.
  8. После окончания строительства и подписания акта приема-передачи недвижимости с застройщиком покупатель оформляет права собственности в свою пользу.

Регистрация договора уступки требует присутствия обеих сторон сделки. При этом от них потребуется передать в регистрирующий орган определенный комплект документов:

  1. Договор долевого участия.
  2. Договор уступки права требования.
  3. Письменное согласие от застройщика на уступку права (если необходимость его получения установлена договором).
  4. Нотариально заверенное согласие супруги на сделку или подтверждающий документ, указывающий на то, что имущественные права не являются совместной собственностью.
  5. Разрешение от органов опеки и попечительства.
  6. Заявление на регистрацию договора уступки права требования.
  7. Нотариальная доверенность на представителя, если участниками сделки являются не сами продавец и покупатель, а их доверенные лица.
  8. Оплаченная квитанция госпошлины на регистрацию (не является обязательной, госпошлину можно оплатить уже после подачи документов на регистрацию).

Если при покупке задействуются средства банка, то потребуется заявление на регистрацию ипотечного договора, кредитный договор с банком и закладная. В случае, когда в сделке участвует юрлицо, то дополнительно понадобятся учредительные документы от него (копия устава, выписка из ЕРЮЛ, доверенность и пр.).

Подавать документы на госрегистрацию можно не только в подразделении Росреестра, но и через МФЦ.

Это интересно:  Договор аренды квартиры без налоговой 2019 год

Риски покупки жилья по переуступке прав

Риски у покупателя при заключении договора переуступки гораздо выше, чем если бы он покупал квартиру на первичном рынке.

Так, нередко причиной продажи являются какие-то неблагоприятные факторы, известные дольщику. Например, затягивание строительства или низкое качество выполняемых работ, нахождение застройщика в состоянии, близком к банкротству. После продажи дольщик ничем не рискует: покупатель не сможет предъявить к нему свои претензии.

Другой риск покупателя – финансовый. Если договор долевого участие с застройщиком будет расторгнут, то покупателю компенсируют лишь первоначальную стоимость квартиры, прописанную в ДДУ. А она обычно на порядок меньше той, за которую объект продавался по переуступке.

Дополнительные риски возникают в случае оплаты части стоимости квартиры по договору долевого участия материнским капиталом. В такой ситуации в договоре обязательно должны быть представлены дети в качестве участников. Если же это не так, то договор может быть признан недействительным.

Для того чтобы снизить потенциальные риски стоит придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Заключать сделку по переуступке прав требования только по договору долевого участия, официально зарегистрированному в Росреестре. Иначе есть высокий риск стать участником мошеннической схемы «двойных продаж» квартиры.
  2. Перед принятием решения о покупке нужно внимательно изучить проект строительства, ход строительства, его перспективы, а также репутацию застройщика.
  3. Всегда следует получать согласие застройщика на переуступку права требования, что сокращает возможные неблагоприятные последствия.
  4. Внимательно следует относиться к документальному сопровождению сделки. Необходимо получить от продавца согласие супруги, разрешение от органов опеки (если участвуют несовершеннолетние и недееспособные).

Таким образом, переуступка прав – весьма распространенная сделка на первичном рынке недвижимости. Она нередко позволяет покупателю заключить выгодную сделку и приобрести недвижимость на поздних этапах строительства, снижая риски недостроя.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Как купить квартиру по договору переуступки?

В популярных ЖК самые востребованные «однушки» и «двушки» могут раскупать на стадии строительства. Так что купить квартиру в некоторых новостройках прямо перед сдачей дома в эксплуатацию получится только по договору переуступки, или цессии. Какие риски связаны с покупкой по переуступке, как заключается сделка и какие документы должны собрать продавец и покупатель, рассказывает директор по продажам «НДВ — супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Еще три-четыре года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые вкладывались на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности. На сегодняшний день сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья — явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии (а речь именно об этом) решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике. А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя.

Суть переуступки

Согласно законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии может передать третьей стороне. Эти права могут передаваться сколько угодно раз, но только до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца и покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.

Каким образом проходит переуступка?

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке: он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. При этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплачивать взносы, если есть задолженность, и принять квартиру по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Как выбрать квартиру с переуступкой и оформить сделку цессии?

1. Проверьте репутацию застройщика

Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящемся ЖК, в котором планируете приобрести жилье. Оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Изучите учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию. Все это можно найти на официальном сайте проекта либо на сайте или в офисе девелопера.

2. Выясните причину переуступки

Важно понять, почему дольщик хочет продать свое право требования квартиры в этой новостройке. Так, проблемы могут заключаться в качестве приобретаемого жилья. Вполне возможно, что он нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет нелишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

3. Ознакомьтесь с договором и платежными документами

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью ли дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения, и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства до 31 апреля в следующем году после заключения договора. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта.

4. Соберите полный пакет документов

Следующий шаг — собрать документы и разрешения на проведение сделки. Например, семейным людям нужно обязательно получить нотариально заверенное согласие супругов либо заявление о несостоянии в браке, а также разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети. Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования, и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

5. Разберитесь с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, нужно получить согласие банка на сделку и перевод долга на покупателя. В данном случае придется собрать пакет документов, который обычно требуется для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорта и т. д. Если покупатель готов внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать оплаты комиссионных за снятие обременения.

6. Подпишите договор цессии

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны. По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

Это интересно:  Отличие договора аренды и найма квартиры 2019 год

Юридическая информация

Более подробно с условиями, форматом соглашения и ответственностью сторон можно ознакомиться в статьях 382–390 ГК России. А нюансы сделки долевого участия и ответственность каждого участника описаны в Федеральном законе № 214.

Документы, которые должен принести на сделку покупатель

Документы

Где получить?

Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке, составленная со слов заявителя и заверенная у нотариуса

Заверить у нотариуса

Получить согласие банка на сделку и подписать кредитный договор, если квартира приобреталась в ипотеку

В банке, где предыдущий дольщик оформил ипотечный кредит

Для кредитного договора, если потребует банк, необходимо предоставить:

— сведения о доходах,

— копию трудовой книжки,

— справку о том, что не состоите на учете у психиатра.

Пенсионный фонд, на руках

Районное БТИ или МФЦ

Разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети

Районный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ

Документы, которые должен принести на сделку продавец

Документы

Где получить?

Согласие застройщика на сделку

Заверить у нотариуса

Справка о полном или частичном погашении задолженности по взносам. Также называется акт сверки, или акт взаиморасчетов

Если долг погашен не полностью, тогда нужно оформить соглашение с покупателем о том, что он берет на себя обязательства по выплате оставшейся части взносов

Заверить у нотариуса

Справка из ЕГРП о том, что договор долевого участия зарегистрирован

Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке

Заверить у нотариуса

Разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети

Районный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ

Риски при покупке квартиры по переуступке прав в сданном доме

Одним из способов, при помощи которых можно приобрести жилую недвижимость в возводимом доме, является договор переуступки прав на неё. Тем, кто не интересовался этой темой, может быть не совсем понятно, что это такое и в чём состоит отличие данного договора от других способов покупки квартир в строящихся домах.

Данный договор имеет основное отличие от других, которое состоит в том, что если в качестве покупателя, как и в подавляющем большинстве других случаев, выступают обычные люди, то продавцом является не юрлицо, то есть компания-застройщик, а такое же физическое лицо.

Как это происходит в реальной жизни? Предположим, один человек заключил договор долевого участия и, согласно этому документу, он приобретает права на квартиру в строящемся доме. Вся процедура выполнена в соответствии с требованиями законодательства (заключение договора, регистрация этого договора в отделениях Росреестра и так далее).

Являясь фактическим владельцем квартиры, он вправе распоряжаться ею, несмотря на то, что объект не считается завершённым. Законодательство допускает продажу квартиры, приобретённой у застройщика неограниченное количество раз, до того момента, как здание будет принято в эксплуатацию. То есть, один и тот же объект может быть продан несколько раз. Любая последующая продажа квартиры требует обязательного внесения изменений в договор долевого участия в части, касающейся наименования покупателя. Именно то, что фактически каждая продажа объекта недвижимости означает переход прав на него к другому человеку и дало название всей процедуре.

Юридический портал bukva-zakona.com ещё раз напоминает, что приобретение квартиры подобным способом допустимо только до того момента, как дом не будет сдан в постоянное использование. После подписания специальной комиссией всего пакета документов на дом купить квартиру можно будет, только с помощью других способов.

Теоретически неограниченное количество переходов права владения объектом недвижимости несёт в себе значительные риски для покупателя. Для того чтобы максимально обезопасить себя при приобретении квартиры этим способом следует внимательно изучить всю документацию, относящуюся к данному объекту и всему, что с ним связано.

1. Зарегистрированный в отделении Росреестра договор о долевом участии с первым владельцем квартиры. Этот договор должен содержать все те изменения, которые происходили с квартирой и обязательно быть у последнего хозяина.

2. Все договора, оговаривающие переуступку прав, которые заключались в отношении объекта. Эти договора необходимы для того чтобы вся последовательность смены хозяев была прозрачна и могла легко быть отслежена.

3. Подтверждения оплаты покупки. При переуступке прав продающая сторона обязательно передаёт покупателю все платёжные документы на квартиру. Это относится ко всем возможным способам оплаты – наличной или безналичной, оплаты, произведённой сразу и в полном объёме, или в рассрочку и так далее. Покупателю будет нелишним навести справки в компании-застройщике, на предмет того, нет ли задолженностей по оплате квартиры.

При частой смене хозяев и большом количестве договоров переуступки прав наличие неоплаченной или просроченной задолженности может легко быть незамеченным. В будущем этот фактор может стать причиной подачи судебных исков компанией-застройщиком и даже потерей объекта недвижимости.

4. Одобрение со стороны компании-застройщика на осуществление сделки. Однозначного требования по наличию этого документа законодательство не содержит, но чаще всего в договоре с компанией пункт о том, что все действия по переуступке права должны сопровождаться получением от неё согласия на это, имеется. Поэтому, чтобы не допускать нарушения договора следует получить одобрение на сделку.

5. Если продавец имеет супруга, то необходимо нотариально подтверждённое согласие от него на совершение сделки. Если квартира в своё время приобреталась в долевую собственность на несколько хозяев, то это должно быть отображено в договоре, и каждый из этих хозяев должен указываться в качестве продавца.

К числу прочих потенциальных рисков при покупке квартир по договору переуступки прав можно отнести следующие.

1. Возможные проблемы у компании-застройщика, которые стали причиной продажи квартиры прежним владельцем. Перед заключением сделки следует внимательно изучить всю информацию, касающуюся компании-застройщика. Приобретение квартир у компаний, находящихся на стадии банкротства или имеющих серьёзные финансовые проблемы, может серьёзно усложнить сделку.

2. Если после продавца остался непогашенный долг следует обязательно отобразить это в договоре и согласовать способы его погашения с компанией-застройщиком.

3. Одним из самых серьёзных рисков при переуступке прав на квартиру являются «двойные» продажи. Чтобы обезопасить себя от этого не стоит производить оплату до регистрации договора в отделениях Росреестра.

Чаще всего, покупатель недвижимости при использовании этого способа имеет возможность сэкономить. Но чтобы не стать жертвой мошенников или не попасть в сложную материальную ситуацию следует внимательно отнестись ко всем деталям сделки. При возникновении любых затруднений лучше обратиться к помощи опытных юристов.

Статья написана по материалам сайтов: zakonometr.ru, www.domofond.ru, bukva-zakona.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector